万达商业地产经营模式

1、万达商业地产经营模式1、万达商业地产简介：大连万达集团成立于 1988 年， 1992 年改制为股份。经过十几年的开展，万 达集团已形成以住宅房地产、 商业房地产两大支柱产业的大型企业集团。 公司总资产 100 亿元，年销售额约 100 亿元。大连万达商业地产开发起于 1999 年，在全国首创了商业和地产开发相结合的 “订单地 产 的全新模式。大连万达集团商业管理先与不同业态的世界 500 强商业连锁企 业签订协议，再由万达商业公司购地开发，竣工后由商业企业负责经营。万达的商业模式的特色是强强联合、强中纳强。他们引进七大国际知名品牌主力店：沃尔玛、欧倍德、百盛购物广场、灿坤 3C数码广场、红星

2、一美凯龙国际家居广场、新加 坡大食代美食广场以及时代华纳。与时代华纳的谈判相当艰难，聘请美国最优秀律师， 仅协议书就有一千多页。万达选择战略合作伙伴有三个标准：具有强大的吸引力和凝聚力的世界 500 强企业； 社会知名度高，亲和力强的亚洲超一流企业；国内相关行业的前三名。王健林称，此举 意在增强万达商业广场的影响力和抗风险的能力。万达商业公司在全国各大城市投资建设的 “万达商业广场 均位于城市黄金地段，拥有 一流的购物休闲环境。截至目前，万达已开工建设了北京、上海、大连、长春、长沙、 青岛、济南、南京、南昌、天津、沈阳、南宁、武汉、西安、哈尔滨等城市的商业工程， 总投资逾百亿元，总建筑面积达

3、160 万平方米。方案到 2004 年，万达商 业公司将在全国建设 30 个以上的商业广场。万达集团现有从事住宅房地产和商业房地产开发的专业人员约 600 人，平均年龄 36 岁，全部具有大学本科以上学历，硕士、博士占员工总数的 50%以上，管理层全部具有 硕士以上学历。2、何谓“订单地产 ：“订单地产 是万达商业公司在进行商业地产运作过程中采用的一种先进的经营模式， 也是万达引以为豪的一项创新。万达与十多家世界 500 强企业和跨国企业建立了广泛而深入的战略合作关系。万达投 资建设经营的每一个连锁商业广场在工程确定前，都与合作伙伴共同进行市场调研，以 不同的身份，从地产和商业经营两个不同角度

4、来进行科学、严密的分析和论证，在得出 一致结论后，由万达进行地产开发，并与合作伙伴签订框架性协议。正因为如此，万达开发的商业地产工程就可以最大限度的满足经营商的经营开展需求， 又保证了开发商的销售通道顺畅。而且，在大规模城市新区的开发建设中，营建购物中 心可以说是形成一种生产力，可以快速有效的带动该地区开展成居住、办公、购物、休 闲、娱乐功能齐全的成熟地区，造成相关地域、物业开发的急剧升值和高额 盈利。3、万达商业地产的调整：自 2002 年 4 月 28 日长春万达商业广场开工以来，至去年底，万达商业地产工程共开 工 16 个，其中 11 个已对外销售， 涉及业主超过 2000 人。万达第一

5、批 6 个工程长春、 济南、长沙、南昌、青岛、南京都是 “商业广场 的形式，出售物业局部以单店为主； 第二批那么开始做购物中心 Mall 的形式，由主力店和单店构成。与此前几年的开发销售模式相比，万达商业地产的自我调整正悄然进行。这是因为经 过一段时间的经营，万达商业广场售出的商铺经营状况并不理想。中海华通商务机构总 经理吴焕贤考察万达的局部工程后认为，造成小商户压力的原因在于，万达以较低的价 格将大局部商铺租给主力店，使本钱压力过大，于是万达将局部压力转嫁给购置铺面的 小商户。万达广场有 10%左右的店面不得不出售，以回收局部 资金。由于商业工程前期需要大力进行营销推广，刚刚起步的业绩缺乏以

6、支持巨额本钱。 因此，在前期，小商户的经营压力很大，也反过来影响了万达广场的整体形象。最近长春、济南的商业广场与业主的物业纠纷，现在找到了解决方法。济南万达商业 广场的解决方法是，由万达自行补贴面积约 2000 平方米的方式引进一家电器超市， 3 年内以固定租金租下各业主的商铺统一经营。长春万达商业广场也将采用类似方法。2003 年，万达有 8 个商业广场开业，但潜隐的问题也次第暴露。购物广场对周边的 建筑和交通都有一定要求，但济南购物广场的后面是民宅，少数业主招商困难；虽然万 达方面销售合同中没有向业主提出过售后包租、返租的承诺，但长春购物广场的几位业 主却宣称开发商有广告欺诈之嫌。于是就有

7、了万达主动寻求商业品牌进行统一经营管理 的举动。虽然王健林认为，对于已开工近 20 个工程的商业地产来说，有一两个工程出现问题 并非不可控制，但问题的出现令万达高层不得不进行反思，结论是：原有商业地产开发 销售模式必须调整， “从 2004 年开始，我们的购物中心原那么上只租不卖据透露，万达经营方式的调整主要包括两个方面：一是加强整体营销，对局部已经售 出的商铺进行大力包装与宣传；二是进行股份制改革与重组，商业公司与战略合作伙伴 的关系将转变为股东关系。如果说 2000年5 月 17 日，万达确立商业地产和住宅地产 “两条腿走路 的方向是重大 战略的调整，那么 2003 年底万达商业地产那么是

8、在进行一种战术的调整： 只租不售，并且 伴以业态的重新组合。在主力店和单店的构成比例方面，原来购物中心 Mall 的主力 店占面积的 85，单店只占 15，后来调整为主力店、单店各占 50。王健林认为 “如 果主力店比例太重，那我们就只是在为银行打工 2004年万达的调整还表现在放缓了商 业地产的扩张速度上。 2002、2003 两年万达提出商业地产开工工程 “保 5 争 8，即争取 新开工 8 个工程，并如期实现。 2004年万达只提出商业工程 “保3争 5的开工目标。4、万达商业地产的目标：早在 2000 年，王健林就曾明确提出万达要做 “百年企业 的目标。而要做百年企业，就 必须有稳定的

9、收入来源。住宅地产的现金流很不稳定，受政策和市场的影响很大，所以 万达确立了开展商业地产和 “收租物业 的方向。但中小企业租住商业物业也不可靠，所 以，万达就萌生了傍 “大企业 ，尤其是跨国企业的想法。 1990 年底，万达开始与沃尔玛 谈判合作事宜，谈了一年多，于 2001 年签订了长期战略合作协议。王健林在万达集团 2003 年度总结大会上宣布了万达的中期目标：到 2021 年，商业地 产开工 70个购物中心，建筑面积达 1000 万平方米，年租金收入达 100 亿元；住宅地产 年开工 400 万平方米以上，年销售收入 80 亿元。其中，2004 年总销售额目标仍为 100 亿 元，总资产

10、到达 150 亿元。王健林认为，中国购物中心有着巨大的开展空间， “美国 2 亿人有 1.3 万个 Mall ，中国 13 亿人，至少还有 2 万个 Mall 的空间，打个对折也需要建 1 万个 Mall 。世界最大的 Mall 投资商是澳大利亚的 “西部集团 ，其购物中心的建筑面积 1100 多万平方 米，如果万达在 2021 年能到达 1000 万平方米， 2021 年万达收租物业面积就有可能超 过“西部集团 。5、万达商业地产的资金 ： 和其他正处于急剧扩张期的企业一样，万达的资金链也是一个被质疑的问题。王健林称， 2021 年前要开工 70 个购物中心。但万达目前开工的购物中心只有 2

11、0 个， 未来 7 年平均每年至少开工 7 个。每个购物中心的建筑面积以 1015 万平方米计算，平均约需总投资 810 亿元。也就是说，仅购物中心开发万达每年就需投入 3050 亿元。 万达有这么多资金吗？从 2000 年决定迈出全国化大规模扩张步伐时，万达就无法回避资金的问题。很显然， 万达开发建设的第一批购物广场，之所以多采用出售商铺的方式，正是出于实现快速资 金回收的需要。万达 2004 年起“停售改租 ，于是，刚从连续 3 年的扩张所造成的资金 压力下缓过一口气来的万达，又面临着更大的资金压力，商铺不卖，资金 是会更紧张 ，正是在这种背景下，万达放慢了商业地产的扩张速度。在资金与速度

12、的张 力中，万达采取的是暂时忍痛牺牲速度的做法。同时，万达加快了寻求其他资金渠道的努力，譬如上市。 “已有 4 家公司同意做我们 的战略股东，它们都是全球各自行业的领袖 ，王健林表示，万达商业地产公司 2004 年 上半年可以完成重组改造，也许明年就可以上市了。即使不上市，商业地产公司也可以 增发 3040的股份给战略股东， “这也就是一种 小上市 '，可以保证明后年的资金问 题。这样， “万达商业地产的融资管道至多二年就可以打通了 。万达一方面要寻找资金渠道，另一方面还要防范资金风险。王健林认为：万达商业地 产开展如此之快，没有出现大的问题， “秘诀是实行了资金封闭管理的制度 。按照

13、规定， 每个工程公司都不得占用其他公司的资金，跨公司 1 万元以上的资金都得由总裁审批。 2003 年天津工程刚启动时资金极其困难，虽然南宁、沈阳、哈尔滨等工程的账上都趴着 上亿元的资金，但天津工程一分钱也没能拆借到。关于 SHOPPING MALL 的一些思考：1、SHOPPING MALL 的传播、形成和演变：SHOPPING MALL 是目前国际上最流行的复合商业业态，直译为 “步行购物广场 。18 和 19 世纪，欧洲城市拱廊建筑和商业廊建筑十分流行，它们由众多商店围绕拱廊布 置，这种商业组合模式被认为是 SHOPPING MALL 的原型。20 世纪上半叶， SHOPPING MAL

14、L 在英国和美国的开展取得了初步成功。 4050 年代， 由于大规模的投资开发和商业组织管理能力已经具备， 大型 SHOPPING MALL 开始崭露 头角。一方面， SHOPPING MALL 成功地给土地开发带来了利润，刺激土地开发商和投 资者大量投资；另一方面，城市开展为 SHOPPING MALL 的开发提供了时机，新旧开发 商纷纷参与开发， SHOPPING MALL 蓬勃兴起。这一时期无论在英国还是美国， SHOPPING MALL 的零售额增长率比总体增长率高得多，这说明 SHOPPING MALL 已 经得到了开发商、零售商和购物者的共同接受。50 年代，美国城市大规模郊区化给

15、郊区的 SHOPPING MALL 带来了机遇，它不仅受到 了开发商和零售商的欢送，也受到了拥有私人汽车的购物者的普遍欢送。因此，它在美 国各地的建设速度是以往任何一个阶段所望尘莫及的。与此同时，在欧洲国家，城市重 建、更新和新城建设都为 SHOPPING MALL 提供了开展和传播时机。 荷兰鹿特丹的林巴 恩、英国的考文垂、瑞典首都斯德哥尔摩的卫星城维林比等地，相继有大型 SHOPPING MALL 建成，特别是来自美国的影响大大刺激了欧洲的开展。到 60 年代为止，在北美、西欧和澳洲等地的工业化国家， SHOPPING MALL 的概念已 经得到广泛接受。70年代，SHOPPING MAL

16、L开始在东欧、亚洲、非洲和拉丁美洲等发 展中国家传播。需要指出的是， 70 年代中期的石油危机使郊区 SHOPPING MALL 的开展受挫，也促成 了人们对于购物中心的思考和再认识。传统的基于美国郊区特定用地和环境状况的郊区 SHOPPING MALL ，随着开展转向城市市区而发生了相应的变化，对市区特定的环境和 文脉的关注，赋予了 SHOPPING MALL 新的内容和含义。80 年代，由于全球经济互相渗透， 经济互补和一体化， SHOPPING MALL 几乎已经渗透 到各个国家，普及全世界。无论是兴旺国家还是开展中国家， SHOPPING MALL 已经得 到人们的普遍接受，并成为现代

17、城市的重要组成局部和多元化的社会、经济和文化背景 中的城市景观。纵观 SHOPPING MALL 概念的开展和传播过程， 100 年前简单的商业柱廊与今天形式各 样、异彩纷呈的购物中心，无论是建筑形式、建筑功能和商业模式、消费行为等都今非 昔比。 SHOPPING MALL 建筑已经不再是商业拱廊，也不是早期意义上的美国式的郊区 购物中心，它的建筑形式越来越反映日趋复杂的城市形象，成为城市景观中非常醒目的 主角。与初期被动的市场观念相比，先进的管理方法积极的、正面的促进了消费活动， 其布局、规模和商店类型与组成已经置于 SHOPPING MALL 的有效控制之下，使承租户 的利润最大化。2、S

18、HOPPING MALL 在现代社会生活中承当的作用 ：SHOPPING MALL 的出现是 20 世纪零售商业建筑开展的一个巨大进步，它给人类社会 的生活带来了巨大的变化，在现代社会生活中的地位也越来越重要。SHOPPING MALL 适应了现代社会高效率、快节奏的需要。随着消费水平的提高，人们 对商品的需求与日俱增，在同一屋顶下购置所有需要的商品的愿望也越来越强烈，SHOPPING MALL 满足了人们一次购足的要求。 与此同时，购物方式也经历了一场革命， 从古老的集市开展到现代的百货商店和超级市场，从面对面的柜台效劳开展到自选效劳 和自助效劳，这些都在 SHOPPING MALL 中得到

19、表达。SHOPPING MALL 满足了购物与休闲活动相结合的要求。在现代社会里，人们的闲暇时 间增加，购物活动已不仅仅是为了满足根本生活需要，而且还包括娱乐和休闲成分，是 一种社会活动。从购物者的角度来看，购物既是家务，也是娱乐、放松或刺激。正因为 如此，除了种类多样的商店之外， SHOPPING MALL 还提供高标准的娱乐场所，诸如餐 馆、体育健身中心、电影院、艺术展览等来满足多种消费需求。SHOPPING MALL 满足了人们社会交往的需要， 它通过开放的公共空间为社会活动提供 必要的交往场所。在汽车把人排挤出原本属于人的城市公共活动空间时， SHOPPING MALL 试图再现了传统

20、的公共活动空间，寻找汽车时代来临之后就已经失去的城市广 场。3、SHOPPING MALL 的四大特征： 开放性的公共休闲场所，强烈吸引人气； 开放性的对外交通设计，可广纳周边人流； 相对闭合的内部通道回路，可充分利用有效人流； 休闲与购物良性互动，形成惊人的商业效应。4、适应中国国情的 SHOPPING MALL 的特点 ： 适应中国国情的 SHOPPING MALL 首要的是面积 足够大的面积， 提供比现在所有的 大型百货更宽敞、 更明亮的、更舒适的经营环境和消费气氛。 但 SHOPPING MALL 又不 仅仅是个开阔的广场，那是一片沃土，所有现在流行的商业模式都能在这里找到自己的 位置，不管是超市、百货、专卖店还是其他任何业态， 而且他们都在从 SHOPPING MALL 的身上吸收着成长的营养。从外表上说， SHOPPING MALL 要有开放性的公共休闲广场如共享空间，以长时间吸引 住消费者； 有开放性和闭合性良好的交通回路如室内步行街， 主通道到达 6米、辅通道 4 米以上；要兼具购物、 休闲、娱乐三大功能， 如百货、超市、休闲场所全部具备以满足 “一 站购齐消费需要。从