CBD公寓项目调研报告

1、调研报告CBD公寓项目调研报CBD公寓项目调研报告本次调查中，共走访了 CBD区域内10个公寓项目，分别是建外SOHO、华贸中心、金地国 际花园、蓝堡国际公寓、北京万达广场、东方瑞 景国际公寓、通用时代国际中心、温莎大道、新 城国际和旺座中心，基本情况和分析如下:一、CBD公寓市场供给分析1.供给量和供应趋势项目名称供应量开盘时间入住时间华贸中心2000002004-22005-9北京万达 广场1800002003-102005-7新城国际3200002002-42005-6金地国 花园1际1280002003-52005-4温莎大道2000002003-92005-3通用时代15550020

2、02-102004-12东方瑞景1300002002-122004-12蓝堡国 公寓1际1148862002-32004-8建外3200002002-12003-12SOHO旺座中心1000002001-72003-10总供应量1848386(1)公寓入市项目不断减少，供应面积具有下降趋势目前从公寓在售项目的调研情况看，总供应 量大约在1848386平米左右，其中在2002年入 市的有1040386平米，2003年入市的有508000 平米，2004年入市的仅有200000平米左右，与CBD管委会官方所宣称的“2001年为规划年, 2002年为公寓年”的说法正好合拍。而目前即将进入市场的仅有新

3、城国际项目的后两期，大约 面积在1520万左右，三期将于2005年开盘。（2）公寓入住项目不断增加，目前已接近入住高峰公寓项目在2003年入住的面积在420000平 米左右；2004年入住的面积大约在400386平米 左右，其中将近30万将在今年年底入住；2005 年入住的面积大约在766000左右（其中新城国 际只计算其二期面积58000平米）。可见，今年 年底到明年九月将是CBD公寓项目的入住高 峰，总面积大约在1060000左右。CBD公寓项目入住时间统计供应量1000000 1500000 一0 1-1-200320042005 年份2.供应价格分析项目名称供应量平均价格华贸中心200

4、00015000北京万达 广城国际32000015500金地国际 花园12800014000温莎大道20000016000通用时方瑞堡国际 公寓11488612000建 外SOHO32000017000旺座中心10000022000总计184838615186.8从供应价格上来看,如果新城国际项目仅按照 二期58000平米的面积计算，各项目加权平均后 的价格应在15186左右，属于北京高档公寓价格 的最高区域，如下图:3 .户型分布特点分析从下表分析中可以看出，CBD区域公寓项目 的主力户型以两居和三居为主，主要是两

5、居所占 比例最大。除温莎大道和通用时代作为CBD区域内的典型豪宅，户型面积较大外，其余项目主 力户型的面积基本在100平米200平米之间。项目 名称1居2居3居4居复式（5 居）华贸 中心64-82107-150162北京 万达 广场59 -61127-141180283新城 国际62107-135146-198234121-133金地 国际 花园112-148169-199191(264)温莎 大道306363通用 时代205250-350东方 瑞景85133198-210蓝堡 国际 公寓6598-131138-207252318-387建外 SOHO97120-160236-288170旺

6、座 中心114157-187250*上图中加黑字体为主力户型4 .内外装修配置分析(1)社区环境分析该区域公寓项目受土地成本高的影响，其容积 率较高，而且绿化率基本只维持在政府要求的最 低水平，最高不超过40%,因此小区环境难以 塑造和提升。(2)装修标准分析CBD区域内的公寓项目均为精装修，有些项 目还具备挑空大堂。在大堂的设计上，普遍使用 石材铺装，拥有品牌灯饰。外墙材料品质不一， 既有石材和玻璃幕高档材料，也有面砖等低档材 料。室内多采用实木地板和壁纸，注重营造产品 的品质感，装修色泽以咖啡色为主，有些项目可 以挑选建材颜色。下表为部分项目装修情况:项目名 称大堂外墙新城国 际石材面砖、

7、 铝板金地国 际花园内墙、 天花板门窗卫生间乳胶漆子母 门、铝 合金品牌 洁具壁纸、乳胶漆钢制品牌 洁具温莎大 道大理 石花岗岩壁纸、乳胶漆实木、 铝合金品牌 洁具东方瑞 景石材石材、墙砖壁纸实木、 铝合金品牌 洁具旺座中花岗双层玻墙纸、实木、品牌心岩璃幕涂料铝合金洁具（3）配套设施分析从配套设施上看，项目注重智能化系统的配备，多使用外资品牌的设备设施，具备24小时 热水和饮水入户的能力，多使用门禁和监控系统加强保安，配备分户中央空调。可以说，从配置 上开看，CBD区域内公寓项目的配套设施较为完善，档次也属于高端水平。下表为部分项目配套情况:项目名 称空调给排水电梯智能保安系 统新城国户式中水

8、处理合资一卡门禁、际中央2-2.5通、电子巡空调米/社区更、闭秒网络路监控通用时分户24小时热三菱一卡24小时红外线、 摄像、电子巡更代式冷 暖空 调系 统水、饮用水通东方瑞景户式 中央 空调24小时热 水二菱门禁、 电子巡 更、闭 路监控旺座中 心中央 空调24小时热 水、饮用 水5.物业服务水平分析从物业管理上看，被调查项目基本上都采用国内外知名的物业管理公司，其中选择国贸物业酒店管理公司的物业有三家，选择第一太平戴维斯物业公司的有两家，物业管理费用也比较高集中在4元/月/平米一一7元/月/平米之间。项目名称蓝堡国际公寓物业管理公司国贸物业酒店管理有限公司费用4新城国际第一太平戴维斯物业

9、公司5.50金地国际 花园北京金地物业管理公 司5华贸中心 公寓第一太平戴维斯4.20建外SOHO赛特物业5温莎大道贸物业酒店管理公 司6万达广场大连万达物业管理公 司4.6东方瑞景新加坡PREM AS集团6旺座中心凯宾斯基饭店股份公 司1.5美金通用时代1< -贸物业酒店管理公 司6. 8二、CBD区域需求市场分析1.销售情况分析目前CBD的公寓项目基本上可以分为三类, 第一类是以温莎大道和通用时代为代表的毫宅,这类项目价格水平较高,均价在1500016000之间。从这类项目的销售情况看，项目开盘前期 属于难销阶段，随着项目施工不断进展，项目销 售也随之逐步乐观，目前通用时代已经售罄，

10、而 温莎大道所剩户型基本上为300平米以上的大 户型；第二类是以华贸中心、金地国际、东方瑞 景、新城国际、蓝堡国际为代表的纯居住公寓, 这些公寓的户型基本集中在60200平米之间， 以二居和三居为主,从销售状况来看,新城国际、 蓝堡国际和华贸中心的销售情况较为理想，销售 率已经达到80%以上，蓝堡剩余户型为250300 平米的大户型，而华贸所剩户型是60-80的小户 型，中等户型销售火暴，而东方瑞景的销售情况 不乐观，金地国际随着项目施工的进展，销售有 所好转；第三类是以建外SOHO、万达广场为代 表的商住公寓项目，由于项目宜商宜住，比较灵 活，因此销售情况良好，建外SOHO已经进入 尾盘销售

11、阶段，由于小户型好投资，因此目前主 要剩余户型为200平米以上的大户型，万达广场 由于开盘较晚，因此销售率不是很高。可见，在CBD区域100平米200平米的 二居、三居不仅是主力户型，也是热销户型。2 .客户特征分析CBD的客户年收入基本在50万以上，主要为在CBD工作的商务人士、外籍人士和北京新移 民。他们属于社会精英阶层，支付能力强，看中 个人资产的投资价值，一部分客户享有企业的住 房津贴。3 .需求特征分析一是CBD的公寓客户投资性购买特征明显, 一般项目会拥有50%以上的投资客户，即使是 纯居住项目，例如金地国际花园，其项目内部也 有超过30%的投资客户，可见，良好的投资回 报是客户看

12、中的关键因素。二是高档公寓客户比较注重产品细节和居住 品质。客户比较注重产品的价值感，能够注意到 装修细节和服务细节的项目能够容易地得到客 户认同。另外如果居住品质高也会对客户产生强 大的吸引力，例如东方瑞景其单层住户面积偏多 因此销售情况不容乐观，而相比之下，其他能够 做到单层24户的项目，销售情况比较尽如人意o 二、CBD区域公寓市场前景和对耀辉的建议（一）CBD公寓市场的前景从目前公寓市场的情况来看，新开盘项目不 多,主要是吸纳2002年和2003年开盘的项目， 除个别项目外，整体销售情况渐好。从未来供应 来看，没有大规模的放量，新城国际的公寓项目 也为分期开发，对市场影响不大，市场竞争

13、环境 乐观。但从入住时间上看，今年年底和明年是公 寓大规模入住阶段，由于高档公寓的投资比例较 高，因此这势必会带来租金下跌的情况。实际上，从高档公寓的投资回报率来看，目 前已经处于低谷。据统计，1995年之前，高档 公寓投资回报率可达到25%35%, 1997年以后只能达到15%18%,而现在只能达到 6%8%,如果按照售价为15186的区域均价来算，当高档公寓的租金再进一步下跌，跌破9美 金/月/平米，那么投资回报将低于贷款利率，高 档公寓的出售会面临极大的危机。高档公寓投资回报率最低值 最高值19（二）对耀辉的建议考虑到目前的市场形势，耀辉公寓的入市会不可避免地遭遇公寓入住高峰，而这种高峰

14、效应 的持续时间不得而知，因此，如果定位为商住公 寓快进快出会是一个比较理智的选择，这样不仅 资金回笼快，市场风险小，而且能够取得比较客 观的销售利润，但无疑会对产品的品质和北侧写 字楼的品质产生不良影响，这不符合企业的开发 目标。但如果考虑企业的开发目标，耀辉公寓可的可选模式则是定位为纯居住和酒店式公寓相结 合的产品，酒店式公寓持有经营，满足公司资产 经营的目标，纯居住公寓可出售，可得到酒店式 服务，但要另外收取服务费用。鉴于资金问题, 北侧写字楼可采用整售的方式，以保证产品的整 体品质。各种物业分别配置出入口。这种定位方 式虽然保证了产品的品质，也能够树立企业的社 会形象，但却存在三个方面

15、的劣势，一是由于写 字楼整售会影响价格，因此企业利润势必受到影 响。二是由于市场前景不明朗，纯居住项目销售 旺期又比较滞后，因此将在一定时期内占压企业 资金，产生资金压力。三是纯居住物业和酒店式 服务公寓要求产品的品质高，注重细节的塑造， 因此会加大投资成本。改进:,2。本案售价公寓规模竣工项目名称位置套数（兀/平米）（万平米）时间京华京园雅宝静卜交部南街11600丽舍公喜建国门外建华南路180004建国国际公寓建国门内大街贡院180004.62102001西街紫荆京庭东三环北路11000鹏丽国际公寓白家庄西里12500伯昌园朝外大街13000阳光100朝阳区光华路12000阳光都市东四十条新中街10000工体北路10000钛度，元亳国际公害）东中街11600正东国际大厦12东直门外下关南街135001.7802003工体北路11000（雍曷台）东方银座东亘门东南角15000万京君天下建外大街永安里13500光彩国际公害工体西路164)00蓝堡国际西大里路12500泰悦哀庭三里屯南街1400018当代万国城11,2期）东亘门香河园路1300014.51032200419柏宫朝外大街160008156200420北京GOLF公寓朝阳公园西路178008.8218200421京达国际公寓朝阳公园西路1350095