《物业管理》作业与实训

1、物业管理作业与实训物业治理习题与实训（适用与房地产经营与估价、物业治理等专业）姓名：专业：班级：学号：辽宁商贸职业学院技术经济系房地产教研室寿金宝编2006年11月改编-XX. A刖 百物业治理是房地产经营与估价专业主干课程之一。为配合课 程教学的需要，使学生通过作业与实训，准确把握本课程所需要把握 的要紧内容、知识点，提高学生分析问题、明白得问题和解决问题的 能力，以适应物业治理岗位的需要，提高实践技能，特编写物业治 理习题与实训辅助教材。物业治理习题与实训辅助教材的编写，是依照物业治理职业 岗位的要求，突出了教材的要紧知识内容和各章节的知识点，并差不 多涵盖了岗位职业技能的要求。由于房地产

2、经营与估价专业的物业治理课程教材，己选用由 机械工业出版社出版、寿金宝主编的物业治理教材。为了与新教 材相配套，物业治理习题与实训辅助教材在原编写的基础上，又 作了一些修改。由于编写时刻仓促、能力有限，难免有不当之处，敬 请指正。我国物业治理行业进展专门迅速，其业务也将不断的规范和深 化。因此，木辅助教材也将随着物业治理行业的不断变化而进行修正 和补充。编者2006年11月目 录第一部分习题与案例分析第一章物业治理导论3第二章物业治理体系4第三章 物业治理项目的招标与投标5第四章物业治理合同7第五章物业治理的要紧内容及差不多程序8第六章房屋建筑修理治理10第七章房屋建筑设备设施治理12第八章物

3、业治理档案的建立与治理14第九章居住性物业的治理服务16第十章经营性物业的治理服务18第十一章其他类型物业的治理服务17第十二章物业治理服务质量的国际认证20第十三章章物业治理法规24第二部分实训指导一、住宅小区（或高级公寓）物业治理考察26二、商场（或写字楼）物业治理现状调查28三、物业治理安全服务及安全监控系统30四、房屋建筑的供电设备和给排水系统32五、消防设备设施34六、冬季供暖治理实训36第一部分习题与案例分析第一章物业治理导论一、名词说明1 .物业2 .物业治理二、问题解答1 .物业及物业治理的要紧特点是什么？2 .物业治理的要紧内容有哪些？3 .简述物业治理过程？4 .物业治理怎

4、么说是治理依旧服务？三、案例分析年轻人热衷应聘物业治理行业尽管周六天气阴雨绵绵，但浦东房地产大厦里人头涌动，迎风而立的'物业治理行业 人才交流洽谈会垂幅吸引了专门多路人的眼光。周先生年轻有为并非下岗人员，而且是一家物业治理公司的一位年薪4万的部门经理, 当他得知这次'物业治理行业人才交流洽谈会后，就亳不犹疑地买了门票参加了洽谈会， 并直奔一些较闻名的物业治理公司展位。周先生认为：物业治理行业前景宽敞，而目前该行 业正处在群雄逐鹿的“战国”时代，行业中的品牌公司将主导整个行业的进展。因此，周先 生想到一家品牌公司工作，以寻求更大的进展空间，今后能大展宏图。本次洽谈会上应聘者大多具

5、有大中专或本科以上学历，许多家长也来为子女搜集情报。物业的老总们都专门兴奋。因为在整个聘请过程中，大多数应聘者最关怀的并不是收 入和待遇状况，而是进展前景和进展空间。（摘自上海青年报）第二章物业治理体系一、名词说明1 .业主2 .业主大会3 .业主委员会二、问题解答1 .组建物业治理企业的差不多条件是什么？2 .业务委员会产生的差不多条件有哪些?3 .召开第一次业主大会（或代表大会）的差不多条件有哪些?三、案例分析1 .买房尚未取得产权证，但已办完其他一切手续,，能否享受业主的权力？2 .某位业主来咨询：他所在小区在预备召开业主（代表）大会核定业主（代表）资格 时，对他的（代表）资格提出异议，

6、认为他尽管是事实上的买房者，但还没取得房产证，因 此没有证据证明他确实是业主。请问：（1）买房尚未取得产权证，但已办完其他一切手续，能否享受业主的权力？（2）不是业主能否参加业主（代表）大会，能否成为业主委员会成员？第三章物业治理项目的招标与投标一、名词说明1.物业治理招标2.物业治理投标3.开标4 .评标5.定标二、问题解答1 .物业治理招投标应遵循哪些原则？2 .物业治理招标有哪些方式?3 .物业治理招标文件包括哪些要紧内容？4 .物业治理招标的程序5 .物业治理投标书的内容有哪些?6 .物业治理项目投标实施步骤三、案例分析业主委员会能否不请物业治理公司而自行治理？一些业主委员会认为：物业

7、的所有权是自己的，因而治理权也由自己支配。并认为物业 治理专门简单，也确实是扫扫地、看看门而已，能够不请专业的物业治理公司治理，与其让 物业治理公司赚钱，不如自己治理划算。请问：(1)业主委员会能否不请物业治理公司而自行治理？(2)开发商能否自己开发自行治理物业？第四章物业服务合同一、名词说明1 .物业服务合同2 .物业治理公共契约二、简答1 .物业服务（托付）合同的特点是什么？2 .物业服务（托付）合同的要紧内容有哪些?3 .物业治理托付合同主体双方（物业治理企业和业主）有哪些要紧的权益和义务？4 .物业治理公共契约的内容是哪些?三、案例分析1 .物业治理费应何时收取合适，一次性能否预收几年

8、物业服务费，什么缘故?2 .已买房屋，但没有入住，是否要缴纳物业服务费，什么缘故?第五章物业治理的要紧内容及差不多程序一、名词说明1 .物业治理早期介入2 .前期物业治理3 .物业接管验收4 .房屋二次装修二、问题解答1 .物业治理服务的要紧内容有哪些?2 .简述物业治理程序3 简述物业治理早期介入的作用及要紧介入时期。4,前期物业治理服务的要紧内容有哪些？5 .简述前期物业治理服务的操作程序。6 .简述物业治理服务过程中的治理与服务的关系。三、案例分析1 .业主入住前装修住宅，是否一定要向物业治理企业申请？2 .物管企业私自撬门修理房屋（如修漏水管道）是否承担赔偿责任，应如何处理?第六章房屋

9、建筑修理治理一、名词说明1 .房屋修理2 .房屋修理治理3 .房屋完损等级4 .小修工程5 .中修工程6 .大修工程二、问题解答1 .房屋建筑修理治理的要紧内容。2 .小修、中修、大修及综合修理如何界定?3 .如何评判房屋完损等级，有何规律?4 .房屋建筑修理施工治理的要紧内容是什么？5 .修理施工技术治理的关键环节有哪些？6 .如何做好修理工程质量治理工作，有哪些有效措施?7 .房屋建筑各要紧部分的养护工作重点是什么？三、案例分析1 .业主刚入住，房屋显现问题责任由谁负？2 .房子存在质量问题，业主能否拒交物业治理费？第七章房屋建筑设备设施治理一、识图1 .以某个住宅小区总平面图为例，画出原

10、有建筑、新设计建筑、打算拆迁建筑、围墙、 绿地、河流等图例,2 .以某一建筑首层平面图为例，指出某个房屋的开间、进深距离。3 .以某一建筑的立面图为例，指出该建筑总高度、每层高度、底层标高与外地面标高 之差等。二、问题解答1 .物业治理所涉及的房屋建筑要紧附属设备设施有哪些?2 .房屋建筑附属设备设施要紧治理内容有哪些?3 .分别简述给排水系统、供暖系统、供配电系统、电梯设备等运行的差不多要求。4 .给排水系统日常养护的重点是什么？5 .简述二次供水的水箱、水池日常养护的技术要点。6 .简述供暧系统日常养护的工作重点和最佳时期。8 .简述电梯设备日常养护的工作重点。三、案例分析1 .业主刚入住

11、，房屋显现问题责任由谁负，什么缘故?2 .物管企业私自撬门修理房屋（如修漏水管道）是否承担赔偿责任?第八章物业治理档案的建立与治理一、名词说明1 .档案2 .物业治理档案3 .电子档案4 .图5 .档6 .卡7 .册8 .表二、问题解答1 .档案形式有哪些？2 .物业治理档案的作用3 .物业治理档案哪一种分类方法更符合物业治理的需要？4 .物业治理档案资料应包括哪些要紧内容?5 .物业档案治理有哪几个重要环行?三、案例分析如何做好住户入住工作某大厦业主把其物业托付房产代理商租赁。代理商与租户签订了租赁合同。租户到大厦 物业治理公司办理入住手续时，因未携带业主托付代理商签订租赁合约的授权书，物业

12、治理 公司不同意租户入住。但代理商声称业主一定会认可的。因此物业治理公司为租户办理了入 住手续。事后，业主不承认代理商所签订的合同，要求物业治理公司采取措施收回其物业。 物业治理公司发出限期搬出的通知后，租户却不同意搬出，并向物业治理公司投诉，要求公 司赔偿其装修缺失10万元。1 .该租户办理入住时应提交哪些资料？2 .建立业主档案对处理本案的意义是什么？3 .本纠纷案的要紧责任人是谁？4 .本纠纷案应如何处理为好？第九章居住性物业的治理一、名词说明1 .住宅小区2 .住宅小区物业治理3 .高级公寓4 .别嬖二、问题解答1 .住宅小区物业治理要紧内容？2 .住宅小区物业治理的特点和原则有哪些?

13、3 .住宅小区达标考评的标准有哪些?4 .高级公寓物业治理服务的特点和要求是什么？5-别嬖区物业治理服务的特点和要求是什么？6.智能建筑物业治理服务的特点是什么？三、案例分析1 .某物业治理公司进驻的某住宅小区共有1100套商品住宅，在企业进驻开展物业治理 服务时，该小区业主入住已一年有余，入住率已达到46%,而且该小区已成立了业主委员 会。然而，通过实际接触了解才明白，该业主委员会是由一部分（约100户）业主通过网络 自发举荐产生的，还推选了一位业主委员会主任。该业主委员会主任通常在网上联络各位业 主或召开主委员会会议。（1）依照国家有关规定，该业主委员会是否合法？（2）物业治理公司是否应该

14、与该业主委员会建立正常的工作关系？2 .物业治理企业利用业主会所开设经营性商场或酒店是否合法，什么缘故?3 .业主家中被盗，物业治理企业是否应赔偿?第十章经营性物业治理一、名词说明1 .经营性物业治理2 .写字楼（商务楼）3 .商业物业（如商场）4 .工业区5 .酒店二、问题解答1 .写字楼物业治理服务的特点及要紧内容是什么？2 .商业楼宇物业治理服务的特点及要紧内容是什么？3 .工业区物业治理服务的特点及要紧内容是什么？4 .酒店物业治理的要紧内容是什么？三、案例分析1.某超巾发觉商品被盗，并怀疑刚走出收费口的一位顾客偷了东西。现在，在大门口 值勤的保安得到领导指示，对该顾客进行搜身检查。请

15、问：（1）保安能否对该顾客进行搜身检查？（2）假如该顾客同意进行搜身检查以证明自身清白，应如何处理？（3）如保安对该顾客进行搜身检查后，发觉了被盗商品应如何处理？第十一章其他类型物业治理一、名词说明1. (BAS)2. (SAS)3. (FAS)4. (CAS)5. (OAS)6. 系统集成平台7. 智能建筑二、问题解答1.学校的物业治理服务有哪些治理内容和特点？3.智能建筑物业治理服务的特点是什么？三、案例分析1 .保安人员“监守自盗”如何办?2 .保安为救业主跌伤如何处理？3 .医院内有人乱贴药品广告如何处理?第十二章 物业治理服务质量的国际认证一、名词说明1. TC2. ISO二、问题解

16、答1.物业治理企业实施IS09000质量标准体系有何意义?2.物业治理企业如何实施IS09000标准?3. 我国物业治理企业实施IS09000质量标准认证应注意哪些要紧问题？三、案例分析1999年5月深圳广信物业治理公司通过了 IS09002质量体系认证。深圳广信物业治理公司是广州地区规模较大、有一定实力的物业治理公司，1998年该 公司把创优和引入IS09002质量标准体系治理模式作为全年工作重点。公司要求全体职员实 现治理观念的转变，同时要认识到企业要求生存、求进展必须练内功，而推行IS09002质量 体系是促进规范化、科学化治理的重要手段。通过半年的积极预备，按照动员一培训一编定 文件一

17、试运行一内审5个步骤开展工作，初见成效。深圳广信物业治理公司及属下的金鹰大 厦、紫荆小区、尚雅小区三个治理处同意了深圳质量认证中心的质量审核。该公司的质量体 系得到认证中心的认可，并顺利通过现场认证。(1)深圳广信物业治理公司是如何实施ISO9O02质量体系认证的？(2)深圳广信物业治理公司要紧体会是什么？第十三章物业治理法规一、名词说明1 .物业治理法律关系2 .物业治理法律规范二、问题解答1 .物业治理法律责任有哪些形式?2 .中华人民共和国民法通则的要紧内容是什么？3 .中华人民共和国合同法的要紧内容是什么？4 .国家物业治理条例的要紧内容是什么？5 .前期物业治理招标投标治理暂行方法的

18、要紧内容是什么？6 .业主大会规程的要紧内容的要紧内容是什么？三、案例分析1 .开发商对物业治理的承诺与物管企业的说法有差异如何办?2 .出租房屋显现损坏，由谁负责修理?第二部分实训指导一、住宅小区（或高级公寓）物业治理考察（一）目的通过对XX住宅小区（或高级公寓）的物业治理业务和物业治理企业的实地考察，使学 生了解考察地物业治理现状、进展趋势，熟悉相应类型物业的治理服务内容以及物业治理企 业的具体情形，为下一步综合实习和毕业实习打下基础。（二）内容1. 了解住宅小区（或高级公寓）自然状况；2. 熟悉住宅小区（或高级公寓）物业治理服务的要紧内容；3. 把握住宅小区（或高级公寓）物业治理服务的重

19、点及关犍环节：4. 了解该物业治理企业现状和相应治理部门的工作职责：5. 了解目前住宅小区（或高级公寓）物业治理服务的难点和存在的问题。（三）要求1 .实习考察时，要认真做好记录：2 .实习考察后要进行分组讨论；3 .在分组讨论的基础上，每人要写一份XX住宅小区（或高级公寓）物业治理考察 报告。二、商场（或写字楼）物业治理现状调查（一）目的通过对X X商场（或写字楼）的物业治理情形的实地调查，使学生了解商场（或写字楼） 的物业治理服务内容和特点，为拓宽物业治理服务的思路和领域奠定基础。（-）内容1 .熟悉商场（或写字楼）物业的自然状况；2 . 了解商场（或写字楼）的物业治理服务的要紧内容：3

20、.重点把握商场（或写字楼）物业治理服务的重点；4 .熟悉商场（或写字楼）物业相应治理部门的工作职责：5 . 了解该商场（或写字楼）物业治理服务的难点和存在的要紧问题。（三）要求1 .实习调查时，要认真做好记录：2 .实习调查后要进行分组讨论；3 .在分组讨论的基础上，每人写出一份XX商场（或写字楼）物业治理调查报告。三、物业治理安全服务及安全监控系统（一）目的以周遍已装备安全监控系统的单位为主或智能化楼宇进行现场教学，学生通过现场教 学，熟悉智能化楼宇或相关物业的安全服务内容、治理重点，了解安全服务在相关类型物业 的物业治理中的地位，以及安全服务对相关类型物业的重要性。同时，熟悉安全监控系统组

21、 成部分和操作方法以及在安全服务中的作用，提高学生为把握、提高安全服务和安全监控系 统的治理能力。（二）内容1 .熟悉物业治理安全服务的要紧内容；2 . 了解智能化楼宇或（科研教学等）单位安全服务的特点和重点：3 .熟悉安保部门的工作职责：4 . 了解安全监控系统的组成、布局和监控范畴：5 .熟悉安全监控设备的功能和技术要求；6 .把握安全监控设备操纵方法；7 . 了解安全监控室（中央操纵室的规章制度）。（三）要求1 .要认真做好现场教学笔记；2 .总结出智能化楼宇或其他各类物业安全服务的难点和解决方法：3 .以某一类型物业对象，制定安全服务治理的规章制度：4 .以现场教学的物业为对象，安全监

22、控系统布局进行合理设计：5 .撰写物业治理安全服务（包括监控系统）实训报告。四、房屋建筑的供电设备和给排水系统（一）目的利用学院的变电所、水泵房等的水电设备设施进行现场教学，学生通过现场教学熟悉电 力设备、供水设备（设施）的性能，了解熟悉供电和给排水设备（重点是供配电室和水泵房） 治理工作的要紧内容，把握供电和给排水设备的差不多操作方法，提高学生供电和给排水设 备的养护治理能力。（二）内容1 .供电和给排水设备的工作性能、技术参数：2 .供电、停电时，设备操作程序和注意事项：3 .供电系统容易显现的故障及排除故障的方法及相应措施：4 .水泵启动的操纵程序：5 .变频泵的性能和作用：6 .水池（

23、如有水箱还应包括水箱）的养护的要紧措施。（三）要求1 .要认真做好现场教学笔记；2 .熟悉供电、停电时，设备操作程序和注意事项；3 .把握常见故障（如供电系统的停电、断路、短路、漏电等）的排除方法：4 . 了解水池的作用和养护的方法和治理要求:：5 . 了解变电和水泵房的治理规章制度；6 .撰写供电和给排水设备设施治理的实训总结。五、消防设备设施（一）目的以学院图书馆消防自动报警系统和教学楼为主进行消防设备设施治理的现场教学。通过 现场实物讲解，使学生熟悉了解房屋建筑的消防设备设施种类、性能、布局，以及使用方法。 以提高治理养护消防设备设施的能力。（二）内容1 . 了解学院消防设备设施的构成（如自动报警系统、室内外消防栓、灭火器、消防安 全标示等）；2 .消防（设备设施）安全系统的布局；3 .消