买一手房全套流程及注意事项

1、买一手房全套流程及考前须知买一手房：第一步 了解行情买一手房：第二步 挑选房源弄清楚购房目的买房 首先 要明 确购 房 的目 的：为 什么 要买 房？ 对于 大多 数人 来 说，买 房 无异 有两 个目 的， 一 是居 住， 二是 投资 。用来 自己 居住 ： 要 根据 家庭 人口 数 量、 结构 、工 作特 点 、对 交通的要 求状 况、对 小区 物业 管理 内容 及特 点 要求，以及将来 自己 的经 济变化所 引起 的生 活要 求 变化 程度 来确 定。用来 投资 ：主 要考 虑保 值增 值潜 力 ，对 于长 期出 租的 ， 要考 虑出 租机 会、 投资 回报 率 、 投 资回 报风 险等

2、 ； 对于 准备 随时 转让 取 得收 益的，要考 虑物 业的 升值 潜 力、 转让 时机 、投 资 回报 风险 等因 素。用于 居住 还是 投资 ，主 取决 于个 人 的意 愿与 经济 实力 ， 对于 资金并不 是很 充足 的普 通 工薪 家庭 来说，您适合于 购置 房屋 用作 居 家，对 于经济 实力 雄厚、手中闲散 资金 较多 的家 庭 ，如果 对于 其 它 的投 资类 型不是很 了解 或所 期望 利 润太 低， 购置 房屋 用 于投 资倒 是一 个不 错 的选 择。对于 一般 非投 资目 的购 房者 而言 ， 选房 时就 应该 在满 足 居住 要求的同 时，还要方便 上 班、上学、购物

3、 及满 足交 往的 需要 。如 果 购房 纯粹是为 了投 资，哪 么重 点就 要考 滤楼 盘所 处 在位 置、升 值的 潜力 及品 牌效 应，还要 注重 开发 商 信誉 、小 区规 模、 物 业管 理服 务水 平等 。明确 了购 房目 的， 在收 集房 源信 息 、选 择房 源时 才能 有 的放 矢！商品房面积计算规那么在 我 国 大 部 分 城 市 ，根 据 建 设 部? 商 品 房 销 售 面 积 计 算 及 公 用 建 筑 面积 分 摊 规 那么 ? 的 规 定 ，房 屋 销 售 仍 按 建 筑 面 积 计 算 价 格 ，那 么 单 元住 宅 的 销 售 面 积 怎 样 测 算 ？ 商

4、品 房 按“ 套 或“ 单 元 出 售 ，商 品 房的 销 售 面 积 即 为 购 房 者 所 购 买 的 套 内 或 单元内建筑面积以下简称套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。商 品 房 销 售 面 积=套 内 建 筑 面 积+分 摊 的 公 用 建 筑 面 积其 中 ， 套 内 建 筑 面 积=套内 使 用面 积 套 内墙 体 面 积 阳 台 建筑 面 积套 内 使 用 面 积 的 概 念 是 每 套住 宅 户门 内 除 墙 体厚 度 外 全部 净 面 积的 总 和 。其中 包 括 卧 室 、起 居 室 、过 厅 、过 道 、厨 房 、卫 生 间 、储 藏 室 、壁 柜 不包 括 吊

5、柜 、 户 内 楼 梯 按 投 影 面 积 。利 用 坡 屋 顶 内 空 间 作 房 间 时 ，其 一 半 的 面 积 净 高 不 低 于2.1米， 其余部 分最 小净 高 不 低于1.5米 ， 符合 以 上要 求 的可计 入使用 面积 ；否 那么 不 算 使 用 面 积 。每 户 阳 台无 论 凹 、凸 阳 台面 积 在6平 方 米以 下 的 ，不 计 算 使用 面积 ；超过6平 方米的 ，超 过部 分 按 阳台净 面 积 的1/2折 算 计入 使 用面积。套 内 墙 体 面 积 ： 商 品 房 各 套 单 元 内 使 用 空 间 周 围 的 维 护 或 承重 墙 体 ，有共用 墙及 非 共

6、 用 墙两 种 。品 房各 套单元 之 间 的 分隔墙、套 单元与 公用 建筑空 间投 影 面 积 的分 隔 墙 以 及外墙 包 括山 墙 均 为共用墙， 共用墙 墙 体 水平 投影 面 积 的 一 半 计 入 套 内 墙 体 面 积 。非 共 用 墙 墙 体 水 平 投 影 面 积 全 部计 入 套 内 墙 体 面积。台建筑面积：按国家现行?建筑面积计算规那么?进行计算。单元分摊的公用建筑面积由两局部组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功 能上为整楼建筑效劳的公共用房和管理用房之建筑面积；各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙包括山墙墙体 水 平 投 影 面

7、积 的50。 公 用 建 筑 面 积 不 包 括 任 何 作 为 独 立 使 用 空 间 租 、 售 的 地 下室、车棚等，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。公用建筑面积：整 栋 建 筑 物 的 面 积 扣 除 整 栋 建 筑 物 各 套 单 元 套 内 建 筑 面 积 之和 ，并 扣 除 已 作 为 独 立 使 用 空 间 销 售 或 出 租 的 地 下 室 、车 棚 及 人 防工 程 等 建 筑 面 积 ，即 为 整 栋建筑物的公用建筑面积。将 整 栋 的 的 公 用 建 筑 面 积 除 以 整 栋 的 各 套 套 内 建 筑 面 积 之 和 ，得 到 建 筑 物 的 公用建筑面积

8、分摊系数。公 用 建 筑 面 积 分 摊 系 数=公 用 建 筑 面 积 套 内 建 筑 面 积 之 和 。公用建筑面积分摊计算：各套单元的套内建筑面积乘以公用建筑面 积 分 摊 系 数 ，得 到 购 房 者 应 合 理 分 摊 的 公 用 建 筑 面 积 。 分 摊 的 公 用 建 筑 面 积=公 用建筑面积分摊系数X套内建筑面积一般高层住宅公建分摊系数为0.4左右。买一手房：第三步 房屋验证查看开发商资质购 房 者 在 购 房 时 应 要 求 房 地 产 开 发 商 和 销 售 商 提 供 齐 全 的 “五 证 、“二 书 ，这 是 法律对销售方的根本要求。“五 证 是 指? 国有 土 地

9、使用证 ?、 ?建设 用 地规 划 许可证 ? 、 ? 建 设 工程 规划 许可证 ?、? 建设工 程 施工许可 证?建设工程 开工 证、? 商 品 房 销 售预售许可证?。“二 书 是 指? 住宅 质 量保证书 ?和 ?住宅 使 用说 明 书?。“五 证中最重要的是 ?国 有 土 地使用证 ? 和 ?商 品 房销 售预售许可证? ，两 者 表 明所 购 房屋属合法交易 范 畴。? 商品房 销 售预 售许可证?的预售范围 为本工程可销售楼盘，购房者务必看清购置楼层是否在预售范围内。“两 书可以作为商品房买 卖 合 同的补充约 定 ，并 且是 房 地 产开 发企业在商品房交付使用时，向购房人提供

10、的对商品住宅承当质量责任的法律文件和保证文 件。验证房屋内部设施买 房 子 ，最 重 要 的 是 所 购 房 屋 质 量 要 有 保 证 ，否 那么 价 格 再 便 宜 、朝 向 再 理 想 ，都 会 给 自 己 生 活 带 来 无 穷 的 后 患 和 烦 恼 ，房 屋 内 在 质量 如 何 检 查 ，这 里 综 合 有 关 专 家 经 验 ， 附 上36条 验 查 房 屋 质 量 的 简易 方 法 ， 均 是 新 楼 容 易 发 生 的 问 题 。 你 不 妨记住并逐条检查看一看。1门的开 启关闭 是否 顺畅？2门插是 否插入 得太 少， 门间隙 是否 太大 ？ 特别 是 门 锁 的 一 边

11、 3门四边 是否紧 贴门 框， 门开关 时有 无特 别声 音 ？4大门、 房门的 插销 、门 销是否 太长 太紧？窗5窗 边 与 混 凝 土 接 口 有 无 缝 隙 ？ 窗 框 属 易 撞 击 处 ，框 墙 接 缝 处一 定 要 密 实 ， 不能有缝隙。6开 关 窗 户 是 否 太 紧 ？ 开 启 关 闭 是 否 顺 畅 ？7窗户玻 璃是否 完好？8窗台下 面有无 水渍 ？如 有那么可能是窗户 漏水。地板9地板有 无松动 、爆 裂、 撞凹？ 行走 时是 否吱 吱作 响 ？10地板间隙是否太大？11柚木地板有无大片黑 色水渍？12地脚线接口是否妥当 ，有无松动 ？13地面是否有裂缝，是 否有起砂

12、现象 ？顶棚14顶上 是否有裂缝？ 没有裂 缝最好，有 裂 缝 得看 是 什么 样的裂缝。一般来说，与房 间横梁平行的裂缝，属 眼下的 质量 通病，虽 有 质 量问 题，但 基本 不妨碍使用； 如果裂缝与墙角呈45度 斜角， 甚至 与横 梁 呈垂直 状态 ， 那么 就说 明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题。15看 顶 部 是 否 有 麻 点 。这 种 麻 点 专 业 称“ 石 灰 爆 点 ，是 石灰 水 没 有 经 过 足够时间的熟化所致。如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响。16顶 棚 有 无 水 渍 、 裂 痕 ？ 如 有 水 渍 ， 说 明 有 渗 漏 之 嫌 。 如果

13、 你 是 住 顶 层房子的住户，那么观察一下顶层是否渗漏是绝不能忘记的。17特别留意厕所顶棚有 否油漆脱落或 长霉菌 。18墙身顶棚有无部分隆 起，用木棍敲 一下 有无空 声？19墙身、顶棚楼板有无 特别倾斜、弯 曲、 起浪，隆起或 凹 陷 的 地 方 ？20墙身、墙角接位有 无水渍、裂 痕？21内墙墙面上有否石 灰爆点？厨厕22厕、浴具有无裂痕？ 包括浴缸、抽 水马 桶、洗 脸 池等是否 有 渗漏现 象 。裂痕有时细如毛发，要仔细观察。23坐厕下水是否顺畅 ，冲水声响是 否正 常，冲 厕 水箱有无 漏水声？24浴缸、面盆与墙或柜 的接口处防水电25厨 房 瓷 砖 、马 赛 克 有 无 疏 松

14、 脱 落 及 凹 凸 不 平 ？ 厨 房 、卫 生间 墙 面 瓷 砖 砌 筑是否合格，砖块不能有裂痕，不能空鼓，必须砌实。26砖缝有无渗水现象？27厨具、瓷砖及下水 管上有无粘上水 泥尚 未 清 洗 ？28水池龙头是否妥当 ，下水是否顺畅？29卫生 、厨 房 内 有 否 地 漏 ，坡 度 是 否 对 头 ，绝 不 能 往 门 口 处倾 斜 ，不 然 水要流进居室内。30出水是否通畅 ，会不会 出 水 口 内留有 较 多 的建筑 垃 圾 ？31 您 住 的 房 间 底 下 的 邻 居 家 是 否 漏 水 ？ 否 那么 您 家 的 日 子 也一 定 不 好 过 。32自来水水质怎么 样？其他33厨

15、 柜柜 身有 无变形 ， 壁 柜 门 是 否 牢固周正 ， 门 能 否 顺 利 开 合 ？34试一下全部 开关、插座 及 总 电 闸有无 问 题 ？各种 电 路 、闭 路 电 视 、电 话插座的 位置等 ，也应 仔细了解 。30%的 火灾是 由于电 气事 故 引起的，这与 电气线路 的 设 置有相 当的 关系。为 了 用 电 的 安 全 和方 便 ，国 家出 台 了? 住 宅 设 计 规 范 ?，规定每 套住宅 回路数 不宜 少 于5个 。增 加回路可 以保证 电线 的使用寿命，减 少 短路火灾事故的发生。35 供水 管 的 材 质 ？ 上 海市建委 发文 禁止用镀 锌管作 住宅 供水管，目前

16、大部分供 水管采 用铜管 。铜管可安 全使 用50年。 另一个 无可 比 拟的优点是净 化管内水质，铜可以抑制细菌生长，增长水中的铜含量，有益健康。36 试 煤 气 热 水 器 开 关 是 否 妥 当 ？37居 室 、客 厅 有 否 各 种 管 线 外 露 ？ 是 否 有 暖 气 回 水 或 其 他 管 线穿 过 ，因 为有较多管线穿越居室，会造成装修困难，也会造成视觉上的障碍，影响整体感。考察周边环境及其他交通状况位 置 的 远 近 ，不 仅 与 实 际 距 离 有 关 ，更 重 要 的 是 与 交 通 状 况 相 联系 。考 察 交 通状况的优劣主要从以下几方面考虑：A、公 共 交 通 状

17、 况 。 公 共 交 通 的 路 线 有 多 少 ， 与 市 内 各 主 要 区 域的 联 系 是 否广 泛 ；公 共 交 通 的 起 止 时 间 、间 隔 时 间 、运 行 速 度 、票 价 等 情 况 如 何 ；从 您 要 购 买 的 房 屋 到 公 交 车 站 的 距 离 如 何 ；出 小 区 打 车 的 是 否 方便 ；小 区 的 出 入 口 是 否合理等。B、交通 的便 利 度。每 天必经的 路段 是否经 常堵 车； 到火车 站、飞 机场、 长途汽车站等交通站点是否便利，是否有较多交通工具可到达等。C、道路 状况 。 小区是 否邻城市 的交 通主干 道或 次干 道、支 线等， 与这些

18、 交通 干 道 的 远 近 程 度 不 能 太 近 ，因 为 可 能 影 响 到 居 民 的 安 宁 及 环 境 。是 否 有 方 便的出入口，路面状况如何等。D、是 否 有 交 通 管 制 。 如 ， 行 车 是 否 受 速 度 、 方 向 、 行 车 路 线 的限 ， 有 无 停 车场，路边可否停车等。社区环境考察一个工程主要注意几个数据：容积率、绿化率、楼间距、居住密度。 对于住户来说，容积率直接牵涉到决定居住舒适度的几个指标，如人均 绿化面积。绿化率也是如此，绿化率越高，建筑密度越低，开展商可用于回收资金 的面积越少，而住户就越舒服。这两个比例决定了这个工程是从人的居住需求角度还是从纯

19、粹赚钱的角度 来 设 计 一 个 社 区 。 好 的 居 住 区 容 积 率 不 能 超 过5， 绿 化 率 不 能 低于30%。 现 在人 们 常 常 标 榜 自 己 的 社 区 环 境 设 计 如 何 如 何 ，但 所 有 设 计 的 基 础 是建 立 在 有 足 够 的 绿 地 比 例 之 上 的 ，也 许 买 房 看 不 到 将 来 建 成 后 的 实景 ，但 这 两 个 数 据 基 本 决 定 了社区绿化环境的好环。楼间距 也是一 个可以泄 露开展 商“秘 密的 指标。 楼间距太 窄不仅 影响 各 楼体 之 间 的 光 照 ，也 影 响 人 们 的 视 野 和 心 情 。无 法 想

20、象 楼 挨 着 楼 的 社区 能 谈 得 上什么绿化和环境。真正好的社区是张弛有度的， 既有大面积的集中绿地， 也有各组团自己 的 小 型 绿 地 ，有 的 新 项 目 甚 至 推 出 了 宅 旁 空 间 和 楼 内 共 享 空 间 的 绿 化 ，每 一 个 新概念的推出和落实都是社区环境的更新。买一手房：第四步 签认购书签认购书需注意的问题签订认购书时，购房者应注意以下问题：购 房 者 在 确 立 购 房 意 向 之 后 ，一 般 都 要 与 售 楼 处 的 销 售 经 理 建立 联 系 ，在 双 方 初 步 意 向 达 成 一 致 后 ，销 售 经 理 都 会 向 购 房 者 出 示该 公

21、 司 的 认 购 书 ，并 按 认 购 书 要 求 购 房 者 签 订 并 交 纳 定 金 或 预 付 款 。购 房 者 应 认 真 、仔 细 地 审 阅 认 购 书 ，并 向销 售经 理索 取有关 房屋的 宣传资料及 有 关文件 ，在问清楚 房 屋建筑 的 进 展情 况后，有条件的 还应实 地考察一下 。在此 基 础上，购房者 可签 订认购 书并交 纳定金或预付款，定金各开 发商定的标 准 不一 ，几 千 到 几 万的 都有，一般 与商品 房价格成正比。认购书一般包括以下根本条款：(1)当 事 人 双 方 基 本 情 况 ：卖 方 ，即 发 展 商 名 称 、地 址 、电 话 ，销 售 代

22、理 方 名 称 、地 址 、电 话 ；有 的 开 发 商 将 销 售 工 作 完 全 委 托 给 一 个 房 地 产 中 介 公 司 进 行 代 理 。因 此 购 房 者 购 房 时 应 弄 清 楚 与 之 签 约 的 销 售 经 理 是 哪 个 公 司 的 ，如 属 于 中 介 代 理 销 售 ，应 注 意 在 合 同 中说明其代理关系；买 方 ，即 认 购 方 名 称 、姓 名 、地 址 、电 话 、身 份 证 件 种 类 ；代 理 律师 事 务 所 名称、地址，代理律师姓名、；(2)认购物业名 称、房号、 地址；(3)房价：包括 房屋户型、 建筑面 积 、单 位价格(币种) 、 总价额；

23、(4)付款方式： 一般规定是 一次性 付 款还 是分期付款， 一般 现房可用一次 性支 付 ，期 房 按 分 期 付 款 方 式 ，办 理 按 揭 贷 款 手 续 的 ，还 要 就 有 关 付 款方 式 作 详 细 约定；(5)认 购 条 件 ： 一 般 包 括 签 订 认 购 书 的 注 意 事 项 ； 关 于 定 金 或 预付 款 数 额 ， 购房者应与卖方约定一定期限内，买方不买房时由卖方归还定金或预付款本金，并 形 成 书 面 协 议 。有 的 销 售 方 仅 以 口 头 表 示 同 意 ，一 旦 发 生 纠 纷 难以 讨 还 ，所 以 为防止麻烦，最好都以书面形式约定；签订正式契约的

24、时间、付款地点、帐户、 签约地点等。“定 金 与 “订 金 一 “定金所谓定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当 事 人 双 方 的约 定 ，由 当 事 人 一 方 在 合 同 订 立 时 或 者 订 立 后 履 行 前 ，按 照 合 同 标的 额 的 一 定 比 例 ( 不 超 过20 ) ， 预 先 给 付 对 方 当 事 人 的 金 钱 或 其 替代 物 。 它 是作为债权担 保的 一 定数额 的货币 ，它属 于一种 法 律上 的担 保 方式，目 的在于 促使债务人履行 债务，保 障债 权人的 债 权得 以实现。签 合 同时，对 定 金 必须以书 面形式进行约定，同

25、时 还应约 定定金 的 数额 和交付 期 限。给 付 定 金一方 如果不履 行债务，无权要 求另 一 方返还 定金；接受定 金的一 方 如果 不履 行 债务，需 向另一 方双倍返还债务。债务人履行债务后，依照约定，定金应抵作价款或者收回。根 据 最 高 法院 在2000年12月8日 公 布的关 于 适用? 担 保 法 ?假设 干 问 题的 解 释，定 金 的 类型 和 适 用 主要 有如 下 几 种 ：1、订 约 定 金 。“ 解 释 第 一 百 一 十 五 条 规 定 了 订 约 定 金 。订 约定 金 即 立 约 定 金 ，其 设 立 是 为 了 担 保 主 合 同 的 签 订 。订 约

26、定 金 的 特点 是 ，其 法 律 效 力 的 发 生与主 合同 是 否 发 生法律效力 没有 关 系。凡 在意向 书 一 类的 协 议 中设 定了订 约定金，其法 律效 力 自 当事 人实际 交付 定 金时 就存在，在其所担保 的 订约行为 没有发生时，对拒绝订立主合同的当事人就要实施定金处分。2、成约定 金。“ 解 释第 一 百一 十六条规 定了成约定 金。作为主合 同成立或生效要 件而 约定的定 金，称 之为成 约定 金。当事 人在 合同 中 约定 有成约 定金的，定金未 交付 ，那么合 同不 成立或不 生效。假设当事人约定定 金 并明 确表示 定金的交 付 构 成 合 同 的 成 立

27、或 生 效 要 件 的 ，该 定 金 具 有 成 约 定 金 的 性 质 。但 是 ，为 了 鼓 励交易，如果主 合同已 经履 行或者履行 了主 要 部分，即使给付定金的一方当 事人未按约实际交付定金，仍应当成认主合同的成立或生效。3、解 约 定 金 。“ 解 释 第 一 百 一 十 七 条 规 定 了 解 约 定 金 。解 约定 金 是 指以定金做为 保留 合 同 解除 权的代 价 ，即支付定金的 一方 当事 人 可以 放 弃 定金以解除 合 同 ，接 受 定 金 的 一 方 当 事 人 也 可 以 双 倍 返 还 定 金 以 解 除 合 同 。需 要 注 意 的 是 ， 当事人一方 虽 然

28、以 承担 定金 损失 解除 了 合 同，但在守约的当 事人 因 合 同解 除受到的损失大于定金收益的情况下，解约方仍然应承当损害赔偿的责任。4、违约定 金。?担保法?第八 十九条对违 约定 金作 了 规定 ，解 释第一百二十条、第 一 百 二 十二 条对违 约 定金作了补充 规定。违约定金 是 指 以定金的放弃 或 者 双 倍 返 还 作 为 违 反 合 同 的 补 救 方 法 而 约 定 的 定 金 。 ? 担 保 法 ?规 定 以 当 事 人 一 方 不 履 行 约 定 的 债 务 作 为 适 用 定 金 罚 那么 的 条 件 ，解 释进 一 步 对不 履 行分不同 情况 作 了不 同规

29、定。一 是明 确规定 违约定金处罚的 条件不但要 有迟 延履行等违约行为，还 要 有 因该 违 约行 为致 使合 同 目的 落空 的结果，这两个条件缺一不可。二是主合 同部分得到 履 行，部分没 有履 行 ，一 方当 事人因此受 到了损 失，但是 合 同 的 目 的 没 有 完 全 落 空 ，这 时 ，既 要 对 不 完 全 履 行 合 同 的 当 事人 进 行 定 金 处 罚 ，又 不 能 使 定 金 全 部 被 罚 。三 是 因 不 可 抗 力 、意 外 事件 或 第 三 人 过 错 致 使 主 合 同不能履 行，能 否适用定 金 罚那么的 规 定 。对 于 因不可抗 力、意 外事 件致使

30、 主合 同不能履 行的，不 适 用定金罚 那么。因 合 同关 系 以 外第三 人 的过错 ，致 使主 合同不能履行的，适用定金罚那么。当事人一方受定金处分后，可以依法向第三人追偿。二 “订金订金在法律上是不明确的，也是不标准的，在审判实践中一般被视为预 付 款，即 使 认定 为 一 种 履 约 保 证 ，这 种 保 证 也 是 单 方 的 ，它 只 对 给 付 方 形 成 约 束 ，即 给 付 方 对 收 受 方 的 保 证 。假设 收 受 方 违 约 ，只 能 要 求 退 回 原 订 金 ，但 无 法 要 求 双 倍 返 还 ；假设 给 付 方 违 约 ，收 受 方 会 以 种 种 理 由

31、把 订 金抵 作 赔 偿 金 或 违 约 金 而 不 予 退还。根据我国?民法通那么?和?担保法?规定，定金与订金的区别主要表现 在四个方面：1、交 付 定 金 的 协 议 是 从 合 同 ，依 约 定 应 交 付 定 金 而 未 付 的 ，不 构 成 对 主 合 同 的 违 反 ；而 交 付 订 金 的 协 议 是 主 合 同 的 一 部 分 ，依约 定 应 交 付 订 金 而 未 交 付 的，即构成对主合同的违反。2、交付 和收受 订金 的 当事人一方不 履行合 同 债务 时 ，不 发 生 丧失或 者 双倍返还预付款的后果，订金仅可作损害赔偿金。3、订金 的数额 在法 律 规定上有一定 限

32、制 ，例 如?担 保法 ?就 规定定金 数额 不 超 过 主 合 同 标 的 额 的20%；而订 金 的 数 额 依 当 事 人 之 间 自 由 约 定 ，法 律 一 般不作限制。4、 定 金 具 有 担 保 性 质 ， 而 订 金 只 是 单 方 行 为 ， 不 具 有 明 显 的担 保 性 质 。由 于“ 订 金 与“ 定 金“ 的 法 律 后 果 不 同 ，买 卖 双 方 应 当 对 尚 未 签订 正 式 合 同 的 后 果 、签 订 正 式 合 同 的 最 后 期 限 、房 间 预 留 的 期 限 以及 开 发 商 违 约 时 是 否 双 倍返还等问题加以明确或沟通，以防止纠纷。同 时

33、 ，如 果 购 房 者 在 规 定 的 时 限 内 去 与 卖 房 者 签 订 合 同 ，但 因 购房 合 同 或 补 充 协 议 的 具 体 条 款 使 双 方 发 生 争 议 而 不 能 达 成 一 致 意 见 ，致 使 购 房 者 不 能 认 购 房 屋 的 ，此 责 任 不 应 由 购 房 者 独 自 承 担 ，发 展商 应 当 退 还“ 订 金 。否 那么 ，购 房 者 交 纳 了 此 笔 费 用 后 ，一 旦 与 开 发商 不 能 就 正 式 合 同 达 成 一 致 意 见 ，就 要 受 到 严 重 损失，这对购房者是不公平的。因 此 ，购 房 者 在 买 房 前 一 定 要 注

34、意? 认 购 书 ?的 约 定 内 容 ，分 辨 清楚 是“ 定 金 还是 “订金 ，留意 “定金 风险 。买一手房：第五步 签订合同签订合同需注意的问题签 订 购 房 合 同 时 一 定 要 慎 重 对 待 ，因 为 您 的 权 利 和 义 务 都 体 现 在 内了 。另 外 ，一 旦 将 来 与 销 售 方 发 生 纠 纷 ，购 房 合 同 可 是 解 决 的 重 要 根据 和 凭 证 。所 以 ，在 签 合 同 之前， 您需要 仔细查验 开展商 的资格 和“五 证即立项可 行性研 究的批 件、 规划许可证、土地使用证、开工建设许可证、商品房预售许可证；如 果 是 现 房,根 据 规 定

35、，发 展 商 已 经 不 需 要 再 办 理“ 销 售 许 可 证 ，而 改 为 办 理 大 产 权 证 的 审 批 手 续 ，去 产 权 登 记 部 门 进 行 房 屋 所 有 权的 初 始 登 记 ，办 理? 房 屋 产 权 证 ?。您 一 定 要 看 清 楚 发 展 商 的? 房 屋 产权 证 ?是 否 包 括 了 您 想 买 的 房 子 ？ 一切检查完毕后，您还需要交纳一定数额的定金。在 合 同 中 ，买 房 人 必 须 要 把 全 部 有 疑 惑 的 问 题 落 实 下 来 ，通 常 ，发 展 商 会 将 一 些 承 诺 印 在 宣 传 品 中 ，或 由 售 楼 人 员 口 头 答

36、应 ，但 是等 到 实 际 交 付 的 时 候 ，很 可能就会出现问题，而引起纠纷。开展商会把先前的承诺推翻，说合同中没写。 所以，您千万不要疏忽大意，任何值得注意的问题都要落实在合同里。您 如 果 对 签 订 合 同 没 有 把 握 ，可 以 委 托 律 师 来 协 助 办 理 ，律 师 可以 帮 助 您 起 草 补 充 协 议 、审 查 税 费 明 细 表 、审 核 契 约 须 知 、制 定 签 约后 的 付 款 进 程 表 、审 查 付款情况等等。如果购房者在交付了定金之后，随着对该房产工程了解的加深而感觉不好， 不 想 购 买 的时 候 ，发 展 商 能 否 退 还 定 金 ？ 这 就

37、 需 要 购 房 人 和 发 展 商 在 双 方 协 议中 明确何种情况下，购置者可以终止协议，拿回定金。买一手房：第六步 缴付房款按揭贷款按揭贷款的流程：1)借款人 到 贷款银 行办理 借 款申 请。2)贷 款银 行 审核合 格后出 具 贷款 意向书，借 款人 领取贷 款所需的表 格 。3)借 款人 凭 贷款意 向书与 售 、建 单位签订购 建房 合同或 协议。4)借 款人 与 贷款银 行签订 抵 押合 同，将自筹 资金 存入贷 款银行 。5)借 款 人 办 理 担 保 手 续 ：用 房 产 抵 押 的 借 款 人 到 产 权 部 门 办 理“ 房 屋 他 项 权 证 和“ 房 地 产 抵

38、押 确 认 书 。用 有 价 证 券 质 押 的 ，将有 价 证 券 交 贷 款 银 行 收 押 ， 签订借款合同。6)用 于 购 房 的 贷 款 ， 由 贷 款 银 行 将 贷 款 连 同 借 款 人 存 款 一 并 划转 到 售 房 单 位 账户，用于建修房的贷款，借款人按借款合同支付。需注意的问题：1)要 根 据 贷 款 可 能 性 来 科 学 选 择 房 贷 品 种 。 从 贷 款 利 率 上 看 ，“ 个 人 住 房 公 积 金 贷 款 的 利 率 最 优 惠 ，“ 银 行 个 人 住 房 按 揭 贷 款 利 率 次 之 ，公 积 金 贷 款 具 有 贷 款 利 率 低 、减 收 办

39、 理 贷 款 相 关 手 续 费 、家 庭 成 员 公 积 金 计 贷 额 度 可 合 并 使 用 等 的 优 惠 ，故 只 要 是 及 时 足 额缴 纳 公 积 金 的 职 工 ，均 应 首 先 申 请 自 己 所 可 以 得 到 的 最 大 额 度 、最长 期 限 的 公 积 金 贷 款 。而 对 因 未 缴 存 公 积 金 而 无 缘 申 请“ 个 人 住 房公 积 金 贷 款 的 个 人 ，那么 可 以 用 所 购 期 房 作 抵 押 、或 有 足 够 代 偿 能力 的 单 位 与自然 人作担 保，向银 行申请 一定额 度与期 限的“银 行个人 住房按 揭贷款 。2)要 根 据 今 后

40、 是 否 提 前 还 贷 来 科 学 选 择 月 还 款 方 式 。 目 前 银行 主 要 提 供 “ 等 额 本 息 还 款 法 和“ 等 本 不 等 息 还 款 法 两 种 方 式 。故 此 ，如 果 今 后 你 不 打 算提前还款的，应选择后种月还款方式，将可以减少贷款总利息支出。公积金贷款深 圳 公 积 金 为 职 工 本 人 月 工 资 总 额 的13%，全额 存 入 职 工 本 人 的 住房 积 金 个 人 专户 。职 工 住 房 公 积 金 的 规 定 适 用 于 有 深 圳 市 常 住 户 口 的 企 业 固 定 职工 和 合 同 制 职 工。职工住房公积金由用人单位缴交，实行

41、个人专户制。个人住房公积金贷款属政策性的个人住房贷款，具有一定的政策补贴性质， 只 要 个 人 所在 单 位 建 立 过 住 房 公 积 金 且 按 期 缴 交 了 公 积 金 的 均 有 权 申 请 贷 款 ，它 最 大 的 优 点 是 利 率 低 ，不 仅 低 于 现 行 同 期 银 行 个 人 住 房 按 揭 贷 款利 率 ，而 且 要 低 于 现 行 同 期 的 银 行 存 款 利 率 。也 就 是 说 ，在 公 积 金 贷款 利 率 和 银 行 存 款 利 率 之 间 存在一个利差。而且，贷款金额越大、期限越长，利差就越可观。办 理 公 积 金 贷 款 ：具 有 当 地 城 镇 常

42、住 户 口 、建 立 住 房 公 积 金 制2年 以 上 并 按 规 定 缴 存 住 房 公 积 金 的 职 工 ，为 购 建 住 房 或 翻 建 、大 修自 有 住 房 资 金 不 足 时 ，即可 享 受 公 积 金 贷 款 。其 贷 款 的 条 件 是 ：借 款 人 及 其 家 属 亲 属 缴 存 的公 积 金 总 额 至 少 达 到 新 购 建 大 修 住 房 支 出 的30%；借 款 人 有 稳 定 的经 济 收 入 和 偿 还 本 息 的 能 力 ；借 款 人 同 意 办 理 住 房 抵 押 登 记 和 保 险 ；提 供 当 地 住 房 资 金 管 理 中 心 及 所 属 分 中 心

43、 同 意 的 担 保 方 式 ；同 时 提交 银 行 要 求 的 相 关 文 件 ，如 购 房 合 同 或 房 屋 预 售 合同、房屋产权证、土地使用证、公积金缴存的证明等。分期付款又分为免息分期付款和低息分期付款，是目前比拟吸引人的付款方式。利 ：缓 解 一 次 性 付 款 的 经 济 压 力 ，也 可 用 房 款 督 促 开 发 商 履 行 合同 中 的 承 诺 。弊 ：分 期 付 款 随 着 付 款 期 限 的 延 长 ，利 率 会 越 高 ，房 款 额 比 一 次性 付 款 的 房 款额高。一次性付款 利 ：一 次 性 付 款 一 般 都 能 从 销售 商 处 得 到 一 定 程 度

44、的 优 惠 ，如 是 现 房 那么 能 很 快 获 得房屋的产权，如果是期房那么这种付款方式价格最低。弊：一次性付款需要筹集大笔资金，且损失此项资金的利息，对经济 能 力 有 限 的购 房 者 压 力 较 大 。如 果 是 期 房 的 一 次 性 付 款 ，开 发 商 有 可 能 不 按 期交 房，造成利息甚至全部房款损失，购房风险大。买一手房：第七步 房屋验收房屋验收在 拿到 房 子 之 后，很 多人都 不 知 道 如 何验收 ，也 有 一 些 人 认 为 质检 站 都已 经验收了 ，业 主 再 验收有多 此一举 之 嫌 。其 实 ， 在很 多 情 况 下 ，你 验 不验 收 ，房 子 你都

45、得要下的了。只是在签字前发现问题，你会比拟方便追究开展商的责任。作为外行人，如何验收房子呢？主要是下面所列的工程内容。1 1、看 墙 壁不知道从什么时候开始，看墙壁竟然成为房屋验收的首要问题。其实即使 是 在20世 纪80年代 建 的 房 子都没 有 现 在 的 房 子 那 么 弱 不 禁 风 。 我 看 过最严重的一 栋房 子，窗 户 在雨 天 发 现 有渗水 现 象 ，一 问 ，才 知 道 整 栋 楼 的 所有 窗户下面的墙 壁 都 渗 水 。遇 上 台 风 来 临 之 时 ，更 是 令 人 提 心 吊 胆 ，而 更 使 人 惊 诧的 是 ，这 栋 还 是 一 个 区 的 国 土 局 建

46、的 ，真 可 怕 。所 以 ，验 收 这 个 ，最好 是 在 房 子 交 楼 前 ，下 过大雨的第二天前往视察一下。这时候墙壁如果有问题，几乎是无可遁形的。墙壁除了渗水外，还有一个问题，就是墙壁是否裂纹。有一个朋友曾反映 过 他 的 家 有一 个 门 形 的 裂 缝 ，后 来 追 问 发 展 商 ，才 知 道 原 来 是 施 工 时 留 下 的 升降 梯运货口，后来封补时，马虎处理以致留后患。2 2、验 水 电首先是验一下房屋的水电是否通了。当然，对于一些高级装修来说，多数 的 水 电 后 期都 要 更 换 的 了 ，所 以 有 时 候 这 些 内 容 倒 不 是 关 键 的 了 ，但 如 果

47、 你 不打 算更换水电的话，那么这些东西就必须认真验收了。验电线，除了看看是否通了电外，主要是看是不是电线是否符合国标质量。再 就 是 电 线 的 截 面 面 积 是 否 符 合 要 求 。 一 般 来 说 ， 家 里 的 电 线 不 应低 于2.5平 方 ， 空 调 线 更 应 达 到4平 方 ，否 那么 使 用 空 调 时 ，容 易 过热 变 软 。当 然 ，这 是 一 种 理 想 的 配 置,多 数 土 建 的 电 线 会 差 一 个 等 级 。3 3、验 防 水这里所说的防水，指的是厨卫的防水。当然，目前交付的房子，有一些事 先 已经声明 没有 做防 水，这 就 需要装修 做了 。如

48、果在交付 时已 经 做了 防水，那么我们就不得不 对防 水是否 做 好 做 出验 证了。如果 在装 修前 不 试一试，那么在 你装修好时再发现 漏水 什么的 ，那么 维护工 程就 大 了 。你不得 不拆 除 已经 装修一 新的地面来做一层 新的 防水层 。验收 防水的 办法 是 ：用水 泥沙 浆做 一 个槛 堵着厕 卫的门口，然 后 再 拿一 胶 袋 罩 着 排 污/水 口 ， 再 加以捆 实 ， 然 后在 厕卫 放 水 ， 浅浅 就行了约 高2cm。 然 后 约 好 楼 下 的业 主 在24小时 后 查 看 其家厕卫 的 天 花 。主 要的漏水位置是：楼板直接渗漏；管道与地板的接触处。4 4

49、、验 管 道这 里 所 指 的 管 道 ，指 的 是 排 水/污 管 道 。犹 其 是 阳 台 之 类 的 排 污口 ，验 收 时 ， 预先拿一 个盛水 的器具，然 后倒 水 进排水 口 。看看 水是不是 顺利 地流 走。为什么要验收这个呢，因为 在工 程施 工时，有一 些工 人在清 洁 时往往 会偷这 个工。把一些水泥渣倒 进排 水管流 走，如果这 些水泥较 粘的话，就 会在 弯 头处堵 塞 ，造成排水困难。还有一种情况，不过就与验收没关了。那就是看看排污管是否有蓄水防臭弯 头 。按 照 经 验而 言 ，如 果 排 污 管 没 有 蓄 水 防 臭 弯 头 ，那 么 整 体 房 屋 质 量 也

50、 就 得 打十 二 分 的 精 神 了 。为 什 么 排 污 管 需 要 这 种 弯 头 ，因 为 弯 头 会 蓄 水 ，这 样 来 自 下 层 管 道的 臭味 气味就会被挡在 这层之下 。而 没有 弯 头的 话，洗衣间和厕 所的排 水口就会散发一种 异味 。也 许会 有发 展商 会 认 为用 防臭 地漏 就行了 ，工 程的实 践证明 ，防臭地漏远远 不能 满足实 际需 要。而 正 因为这种小 地 方，往 往 最 能体 现建 筑商 的施工质量的。5 5、验 地 平其实验收这个，对于普遍用户是有一定难度的。验地平就是测量一下离门 口 最 远 的 室内 地 面 与 门 口 内 地 面 的 水 平

51、误 差 。验 这 个 ，很 多 时 候 也 可 以 体 现 发展 商的建筑质量。因为作为业主方，根本是不可能去验收主体结构的。那么就只能从这些细 节来看质量了。测量的方法如果你不嫌麻烦，那么方法也是挺简单的。去五 金店 买一 条 小的 透 明 水 管 ， 长度 约 为20米 左右 吧 ，然 后 注 满 水 。 先 在门 口 离地 面0.5米 或1米 处 画 一 个 标 志 。然 后 把 水 管 的水 位 调至 这 个 标 志 高 度 ，并 找 个 人 固 定 在 这 个 位 置 。然 后 把 水 管 的 另 一 端 移 至 离 门 口 最 远 处的 室 内 。然 后 看 水 管 在 该 处 的

52、 高 度 ，然 后 再 做 一 个 标 志 。然 后 用 尺 测量 一 下 这 个 标 志 的 离 地 高 度是多少。这两个高度差就是房屋的水平差。你也可以通过这种方法如此类推， 测量出全屋的水平差度。一 般 来 说 ，如 果 差 异 在2厘 米 左 右 是 正 常 的 ，3厘 米 在 可 以 接 受的 范 畴 。如 果 出 这 个 范 围 ，你 就 得 注 意 了 。我 见 过 最 严 重 的 水 平 差 度达 到7厘 米 的 ，测 量 后我 还 以 为 我 测 量 错 了 呢 。以 上 工 作 是 有 点 烦 琐 的 ，如 果 你 有 朋 友 拥有 激 光 扫 平 仪 ， 这个问题就好解决

53、多了。6 6、验 层 高如果你的合同有这一个条款。那么你是应该测量一下楼宇的层高的。方法很 简 单 ，把 尺 顺着 其 中 的 两 堵 墙 的 阴 角 测 量 这 是 最 方 便 放 置 长 尺 而 不 变 弯 的 最 佳办 法 ，你 应 该 测 量 户 内 的 多 处 地 方 。一 般 来 说 ，在2.65米 左 右 是 接受 的 范 围 ， 如 果 房 屋 低 于2.6米 ，那 么 房 屋 就 得 考 虑 了 。这 种 房 屋 将使 你 日 后 不 得 不 生 活 在 一 种 压 抑 的 环 境 里 。做 矮 层 高 对 于 发 展 商 来说 ，是 非 常 有 效 的 一 种 节 约 成

54、本 的 方 法的。1减少总承重，这 样基 础 部分的成 本 就可以 节 约 一 部分 。2虽 然 在只 减 了10公 分 左 右 ， 但 是 总 体 算 起 来 ， 成 本 节 约 也 是 很 多 的 ， 犹 其 对 于 成片 开 发 的 住 宅 区 。3在 一 定的高度 中 ， 降低 层高可以建 设 更多 的 层 数 。7 7、验 门 窗这里犹其以验收窗为主。验收的关键一点是验收窗和阳台门的的密封性。 窗 的 密 封 存性 验 收 最 麻 烦 的 一 点 是 ，只 有 在 大 雨 天 方 能 试 出 好 坏 。但 一 般 可 以通 过 查 看 密 封 胶 条 是 否 完 整 牢 固 这 一

55、点 来 证 实 。阳 台 门 一 般 要 看 阳台 门 的 内 外 的 水 平 差 度 。曾 经 看 过 一 种 情 况 ，阳 台 的 水 平 与 室 内 的水 平 竟 然 是 一 样 的 ，这 样 ，就 很难防止在大雨天雨水渗进的问题了。8 8、其 他 项 目事实上，除了上述的工程外，其他的验收，都需要有比拟专业的知识才行 的 。你 不 妨 带一 个 熟 悉 工 程 的 朋 友 去 验 收 房 屋 ，这 也 是 唯 一 可 能 的 东 西 了 。除 此之外，你只能是依靠质检局部的认真了。买一手房：第八步 领房产证?房产证?领取指南申请材料: :一深圳市 房地 产转移登 记 申 请 表 原 件

56、 ；二身份证 明复 印件验原 件；三深圳市 房地 产 买卖合同 书 原 件；四属于预 售房 地 产抵押转 现 售 房地 产 抵 押的 ， 还 应提交楼 花转 现 证 明 文 件原件；五有委托 的还 应 提交委托 证 明 文件 及 受 托人 身 份 证明复印 件验 原 件；六开发商 已取 得 ? 房地产 证 ? 的， 应 提 交 ? 房 地 产证 ?原 件；七假设合 同面 积 、价款有 改 变 应提 交 补 充协议；八申请登 记前 已 交税的提 交 完 税票 据；九法律、 法规 、 规章及规 范 性 文件 规 定 的其 他 文 件。申请受理机关: :特 区 内 由 市 房 地 产 权 登 记 中 心 业 务 受 理 窗 口 受 理 ，特 区 外 分 别 由 宝安 、龙 岗 分 局 办公室业务受理窗口受理。决定机关: :特区内由市房地产权登记中心审核，特区外分别由宝安、龙岗分局审核。 程 序: :申请人递交申请资料-审核-申请人交纳税费后领取?房地产证?。收 费: :一契 税：普通 住宅 按1.5%计 征 ， 其它 土地、非 普通住 宅、 非住宅类房 屋均 按3%计 征 ，我市 普 通住 房应 同 时满 足 以下 条件：住 宅小区 建筑 容 积 率在1.0以