房地产法律法规培训资料

1、房地产管理法规房地产管理法规 HLTHLT工作室工作室房地产管理法规房地产管理法规 本章提要本章提要介绍了房地产法规的相关基本概念和我国房介绍了房地产法规的相关基本概念和我国房地产法律制度的演变与完善及其管理体制，重点地产法律制度的演变与完善及其管理体制，重点阐述了房地产综合开发管理、城市房屋拆迁管理、阐述了房地产综合开发管理、城市房屋拆迁管理、住宅建设与物业管理、房地产权属登记管理和房住宅建设与物业管理、房地产权属登记管理和房地产交易市场管理等方面的主要内容。地产交易市场管理等方面的主要内容。 本本 章章 内内 容容1 房地产法规概述房地产法规概述2 房地产综合开发管理房地产综合开发管理3

2、城市房屋拆迁管理城市房屋拆迁管理4 住宅建设与物业管理住宅建设与物业管理5 房地产权属登记管理房地产权属登记管理6 房地产交易市场管理房地产交易市场管理1 房地产法规概述房地产法规概述n房产房产：在法律上明确了权属关系的房屋财产 n地产地产：在一定土地所有制下作为财产的土地 n房地产房地产：房屋财产和土地财产的总称。 n房地产业房地产业：指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业，包括土地开发、房屋建设、维修、管理，土地使用权的出让、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押，以及由此而形成的房地产市场。 1.1 基本概念基本概念房地产法规房地产法规是指由房地产法律、法规、规章规定的，用于调整和

3、指导人们从事房地产开发、经营、管理和服务的行为规范准则。狭义的房地产法，仅指1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过，于1995年1月1日起施行的中华人民共和国城市房地产管理法。广义的房地产法，除此之外，还包括所有调整房地产关系的法律规范的总和，即由不同层次的调整房地产关系所组成的法律规范的有机结合体。 n第一阶段（19491955年）为立法初期 n第二阶段（19561965年）为稳定发展时期 n第三阶段（19661977年）为停滞时期 n第四阶段（1978年现在）为蓬勃发展时期 1.2 房地产法律制度的历史沿革房地产法律制度的历史沿革房地产管理法第6条第1款规定：“国

4、务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。”按照国务院批准的建设部“三定”方案，房地产业的行业管理由建设部负责。 1.3 房地产管理体制房地产管理体制1.3.1 国务院主管部门国务院主管部门 房地产管理法第6条第2款规定：“县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。” 房地产管理法第62条规定：“经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书。” 1.3.2 地方人民政府主管部门地方人民政府主管部门 2

5、 房地产综合开发管理房地产综合开发管理房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上，按照使用性质和要求对土地投入人力、物力和财力，在其上建设建筑物和构筑物的一种生产性活动。房地产建设全过程包括从规划设计、征地拆迁、施工准备、建筑施工、竣工验收、交付使用，到出售、出租、经营管理等生产和管理环节。 2.1 基本含义基本含义房地产综合开发是指根据城市总体规划要求，对一定区域内的土地征用、房屋建筑、配套工程及基础设施进行科学地组织，全面规划，分期施工，统一建设，并在竣工验收之后，做好经营销售、综合服务等事项，以取得良好的经济效益、社会效益和环境效益。房地产管理法第2条规定：“本法所称房地产开发，是指在依

6、据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施房屋建设的行为。” 开发内容，包括开发区的勘测、规划、设计、征地、拆迁、安置、土地平整和所需道路、给水、排水、供电、供气、供热、通讯等工程建设。有条件的地方，还可以包括住宅、生产服务设施、公用建筑、通用厂房等等。 房地产综合开发的本质特点是“统一”和“配套”。2.2 房地产综合开发的内容与特点房地产综合开发的内容与特点房地产综合开发计划是国家对房地产综合开发进行宏观调控和管理的主要手段。即要根据国家和地方现有经济实力、投资环境，确定合理的发展速度、水平和规模，使房地产综合开发与国民经济协调发展。 2003年8月，国务院印发了关于促进房地产市场持续健康

7、发展的通知 2.3 房地产综合开发管理房地产综合开发管理2.3.1 房地产综合开发计划管理房地产综合开发计划管理 1998年7月20日国务院颁布第248号令，发布城市房地产开发经营管理条例，其中第十条规定：“确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。” 2.3.2 房地产综合开发项目的管理房地产综合开发项目的管理 房地产项目立项，应遵循以下原则：(1)必须严格执行城市规划。 (2)必须坚持经济、文化和环境效益相统一的原则。 (3)必须实行全面规

8、划，合理布局，综合开发，配套建设。 根据法律法规的规定，房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准，符合建设工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定，应对其开发建设的房地产项目的质量承担责任。 房地产综合开发的资金来源主要有预算内投资、房地产综合开发单位的自有资金、预收购房人的购房款、利用外资、各种形式的集资和银行贷款。城市房地产开发经营管理条例第13条规定：“房地产开发项目应建立项目资本金制度，资本金与项目总投资比例不得低于20%。” 7.2.3.3 房地产综合开发的资金管理房地产综合开发的资金管理 房地产管理法规定，设立房地产开发企业实行申

9、请设立注册登记制度。建设部于2000年3月29日颁布第 77号令，发布房地产开发企业资质管理规定。 7.2.3.4 房地产综合开发公司资质管理房地产综合开发公司资质管理 7.3 城市房屋拆迁管理城市房屋拆迁管理城市房屋拆迁是根据城市规划和专项工程建设需要以及当地政府的用地文件，拆除和迁移建设用地范围内的原有房屋及其附属物，并由拆迁单位和个人对原房屋及其附属物的所有人或使用人进行补偿和安置的建设活动。7.3.1 房屋拆迁管理概述房屋拆迁管理概述7.3.1.1 房屋拆迁的概念房屋拆迁的概念1991年3月国务院颁布了城市房屋拆迁管理条例，2001年6月13日，国务院颁布第305号令，发布新的城市房屋

10、拆迁管理条例(以下简称拆迁条例)。 拆迁条例规定，房屋拆迁适用范围主要包括三个方面。一是地域范围，主要是指城市规划区内的国有土地。 二是物的范围，主要是指拆迁房屋及其附属物 。 三是人的范围，拆迁人和被拆迁人。 7.3.1.2 房屋拆迁适用范围房屋拆迁适用范围拆迁条例第5条规定：“国务院建设行政主管部门对全国城市房屋拆迁工作实施监督管理。县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门对本行政区域内的房屋拆迁工作实施监督管理。县级以上地方人民政府有关部门应当依照本条例的规定，互相配合，保证房屋拆迁管理工作的顺利进行。县级以上人民政府土地行政主管部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与城市房屋拆迁

11、有关的土地管理工作。”拆迁条例第6条规定：“拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。” 3.1.3 房屋拆迁管理体制及许可证制度房屋拆迁管理体制及许可证制度1.自行拆迁自行拆迁 是指拆迁人自己对被拆迁人进行拆迁安置和补偿。 2.委托拆迁委托拆迁 是指拆迁人将房屋拆迁的补偿和安置工作委托给被委托人进行。 拆迁条例规定被委托人应当是取得房屋拆迁资格证书的单位。 3.1.4 房屋拆迁的形式房屋拆迁的形式发生拆迁纠纷，由房屋拆迁行政管理部门对拆迁纠纷进行行政裁定。 城市规划法规定，任何单位和个人必须服从城市人民政府的动迁决定。 拆迁条例规定了拆迁纠纷的行政裁定和行政强制执行。 3.1.5 拆

12、迁纠纷的裁定和执行拆迁纠纷的裁定和执行 1.拆迁补偿的概念拆迁补偿的概念 所谓拆迁补偿是指拆迁人因拆除、迁建被拆迁人的房屋及其附属物，使被拆迁人受到一定的经济损失，根据法律、法规的有关规定给予被拆迁人的一定的经济赔偿。 3.2 房屋拆迁补偿房屋拆迁补偿3.2.1 拆迁补偿的对象和范围拆迁补偿的对象和范围2.拆迁补偿的对象拆迁补偿的对象 拆迁补偿的对象是产权人或称为所有人。拆迁条例规定的所有人包括两种代管人：一种是私有房屋的代管人，即私房的产权人不在本地或者由于其他特殊原因委托的全权代理人。另一种是国家授权的国家房屋及其附属物的管理人，即房地产管理局。 3.拆迁补偿的范围拆迁补偿的范围 拆迁补偿

13、的范围是被拆除的房屋及其附属物。但拆除违章建筑、超过批准期限的临时建筑不予补偿，拆除未超过批准期限的临时建筑应给予适当补偿。 1.产权调换产权调换所谓产权调换是指拆迁人用易地或者再建设的房屋与被拆迁人的房屋进行交换，被拆迁人原来的房屋被拆迁后仍然保留相应房屋的产权。 2.货币补偿货币补偿所谓货币补偿是指拆迁人以支付货币的方式，赔偿被拆迁人因拆除房屋所造成的经济损失。 3.2.2 拆迁补偿的形式拆迁补偿的形式3.产权调换与货币补偿相结合产权调换与货币补偿相结合 产权调换与货币补偿相结合的拆迁补偿是指拆迁人对被拆迁人部分采取产权调换部分采取作价补偿。1.对公益性事业房屋及其附属物的拆迁补偿 2.对

14、非公益事业房屋及其附属物拆迁补偿 3.对租赁房屋的拆迁补偿 4.对有产权纠纷房屋的拆迁补偿 5.对设有抵押权房屋的拆迁补偿 3.2.3 拆迁补偿的具体规定拆迁补偿的具体规定拆迁安置是拆迁人因拆除被拆迁人的房屋而对被拆除房屋使用人所作的用房安排处置。被拆除房屋使用人是指在拆迁范围内具有正式户口的公民和在拆迁范围内具有营业执照或者正式办公的机关、团体、企业、事业单位。拆迁条例规定，拆迁人对使用人进行拆迁安置是拆迁人的法定义务，使用人要求拆迁人给予安置是使用人的法定权利。 3.3 拆迁安置拆迁安置3.3.1 拆迁安置的含义与对象拆迁安置的含义与对象拆迁安置的对象分为两种：一是指公民；二是指法人。 拆

15、迁人对房屋使用人的安置，可以实行临时安置和长期安置。临时安置是指在一次安置有困难时，拆迁人为被拆迁房屋使用人提供临时过渡用房或由被拆除房屋使用人自行寻找房屋过渡而由拆迁人付给过渡费的一种安置办法。长期安置包括易地安置和原地长期安置 从拆迁实践看，拆迁安置的地点，应当根据城市规划对建设地区的要求和建设工程的性质，按照有利于实施城市规划和旧区改建的原则确定。具体有两种情况：一种是原地安置，一种是异地安置。 3.3.2 拆迁安置的地点拆迁安置的地点拆迁条例规定，拆迁安置的标准是以被拆除房屋的面积作为计算依据。拆迁安置根据被拆除房屋是住宅还是非住宅和区位地段不同，在安置面积上有一定程度的区别。 200

16、3年12月，建设部下发了城市房屋拆迁估价指导意见，这是规范城市房屋拆迁估价行为，维护拆迁当事人的合法权益的新的规范性文件，该意见将于2004年1月1日起施行。 3.3.3 拆迁安置的标准拆迁安置的标准拆迁安置补助费是指拆迁人向被拆迁人支付的因被拆迁人迁移他处居住时的费用。迁安置补助费包括三种：(1)搬家补助费；(2)临时安置补助费；(3)损失补助费。 3.3.4 拆迁安置补助费拆迁安置补助费4 住宅建设与物业管理住宅建设与物业管理为了加强对住宅建造的管理，鼓励城镇个人建造住宅，防止住宅建造中的违法行为，1983年5月25日原城乡建设环境保护部发布了城镇个人建造住宅管理办法（以下简称建造住宅管理

17、办法），该办法规定了以下管理制度。 4.1 住宅建设住宅建设4.1.1 个人住宅建造的管理制度个人住宅建造的管理制度1.适用范围和调整对象适用范围和调整对象建造住宅管理办法适用范围是直辖市、市、镇和未设镇建制的工矿区；调整对象是在城镇有正式户口、住房确有困难的居民和职工，对于夫妻有一方在农村的，一般不得申请在城镇建造住宅。 2.个人建造住宅的形式个人建造住宅的形式 (1)自筹自建。 (2)民建公助。 (3)互助互建。 3.个人建造住宅程序个人建造住宅程序 (1)住宅建造人应当持所在单位或所在地居民委员会开具的证明，向房屋所在地房地产行政主管部门提出申请，经审核批准后，发给准予建造住宅的批准文件

18、。(2)住宅建造人向城市规划行政主管部门申请建设用地规划许可证。 (3)向土地管理部门申请办理建设用地手续（4）向城市规划行政主管部门申请办理建设工程规划许可证。（5）向建设行政主管部门申请办理开工手续。（6）工程施工。（7）竣工验收。（8）办理房屋所有权登记手续。 1992年月国务院住房制度改革领导小组、建设部、国家税务局发布了城镇住宅合作社管理暂行办法（以下简称住宅合作社管理办法）。4.1.2 合作建设住宅的管理制度合作建设住宅的管理制度 1.住宅合作社的定义及其任务住宅合作社的定义及其任务住宅合作社管理办法规定：“住宅合作社，是指经市（县）人民政府房地产行政主管部门批准，由城市居民、职工

19、为改善自身住房条件而自愿参加，不以营利为目的的公益性合作经济组织，具有法人资格。”住宅合作社的主要任务是：“发展社员，组织本社社员合作建造住宅；负责社内房屋的管理、维修和服务；培育社员互助合作意识；向当地人民政府有关部门反映社员的意见和要求；兴办为社员居住生活服务的其他事业。” 2.住宅合作社的主管部门和内部管理机构住宅合作社的主管部门和内部管理机构 住宅合作社管理办法规定：“国务院建设行政主管部门主管全国城镇住宅合作社的管理工作；省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内城镇住宅合作社的管理工作；县级以上城市人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内住宅合作社的管理工作。” 3.住宅

20、合作社的形式住宅合作社的形式 (1)由当地人民政府的有关机构，组织本行政区域内城镇居民参加的社会型住宅合作社(2)由本系统或本单位组织所属职工参加的系统或单位的职工住宅合作社 (3)当地人民政府房地产行政主管部门批准的其他类型的住宅合作社 4.住宅合作社的设立、变更和终止住宅合作社的设立、变更和终止 组建住宅合作社需经组建单位的上级主管部门同意，成立筹建机构，由筹建机构向县级以上（含县级）人民政府房地产行政主管部门提出书面申请。 住宅合作社的合并、分立和终止，需经社员大会或社员代表大会讨论决定，并经住宅合作社原组建单位同意后，报县级以上人民政府房地产行政主管部门批准。 5.合作住宅的建设合作住

21、宅的建设 合作住宅的建设计划由县级以上城市人民政府房地产行政主管部门根据合作社集资情况和当地人民政府、社员所在单位给予的优惠和资助情况制定。 合作住宅的建设可以由住宅合作社自行建设，也可以委托其他单位建设。 合作住宅建成后，由住宅合作社自行验收或由当地人民政府房地产行政主管部门组织验收6.合作住宅的管理与维修合作住宅的管理与维修 住宅合作社管理委员会应当根据国家和地方有关房地产管理的政策法规，制定社内合作住宅的管理和维修办法，并负责组织实施。 合作住宅应当以社员自住为目的。 合作住宅的维修养护，可以由合作社与社员签订协议，也可以由合作社承担维修养护责任，由社员承担费用。 7.合作住宅的产权形式

22、合作住宅的产权形式 (1)合作社所有的合作住宅。 (2)社员个人所有的合作住宅。 (3)住宅合作社与社员个人共同所有的合作住宅。 1991年11月，国务院颁发了关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知（国发199130号文件），决定在全国推行住房制度改革。 1.城镇住房制度改革的基本内容城镇住房制度改革的基本内容(1)改革住房建设投资体制 (2)改革住房建设、分配、维修、管理体制 (3)改革住房分配体制 4.1.3 城镇住房制度改革城镇住房制度改革（4）建立双轨制的住房供应体系 （5）建立住房公积金制度 （6）建立政策性商业性并存的住房信贷体系，发展住房金融和住房保险 （7）建立规模化的房

23、地产交易市场，规范交易行为，发展社会化的房屋维修、管理市场，逐步实现住房资金投入产出的良性循环，促进房地产业和相关产业的发展。 2.住房公积金的使用原则和支取条件住房公积金的使用原则和支取条件 根据住房公积金管理条例规定，住房公积金作为周转资金，主要用于以下几个方面： (1)职工个人购买、建造、大修理自住住房抵押贷款；(2)经济适用房建设贷款；(3)单位购买、建造住房贷款。 公积金必须坚持有偿使用、贷款运行、按期偿还的原则，确保安全并注重社会效益。住房公积金作为个人住房基金，在下列情况下可以支取： 职工离、退休时，可以支取公积金；职工调离本市、出国定居，可以支取公积金；职工完全丧失劳动能力并与

24、单位终止劳动关系的，可以支取公积金；职工购买住房，自建住房，翻修大修私房的；偿还购房贷款本息的；房租超出家庭工资收入规定比例的；职工死亡，职工的继承人、受遗赠人也可以提取职工住房公积金账户内的存储余额。 3.个人住房公积金贷款个人住房公积金贷款 凡按规定缴有住房公积金的职工，为购建自住住房，具备一定购房能力和还款能力均有资格申请公积金贷款。贷款额度和贷款期限由各地人民政府规定。2003年8月，国务院发出关于促进房地产市场持续健康发展的通知中明确规定，公积金贷款要简化手续，取消不合理收费，改进服务，方便职工贷款。 4.有偿分配公有住房的主要形式有偿分配公有住房的主要形式 新分配公有住房（包括单位

25、新建、购买或腾空的公有住房），应根据本单位职工的经济承受能力，首先鼓励职工按照当地省、市公有住房出售管理的有关规定，以标准价或成本价购买住房；职工购买有困难或不宜向职工出售的住房，可以出租。 5.经济实用房建设的优惠政策经济实用房建设的优惠政策 (1)用地方面，采用行政划拨方式，安排经济适用住房建设用地，以降低建房成本。 (2)税费方面，小区建设免缴固定资产投资方向调节税、营业税和市政基础、教育、人防、商业网点等配套费用，减交耕地占用税、土地管理费、征地代办费等。 (3)资金方面，给予政策性贷款支持。(4)计划方面，单独下达经济实用住房建设计划，不被其他建设项目挤占。 （5）规划方面，优先安排

26、用地，优先安排选点、规划、设计，并尽力在规划布局上提高住宅小区容积率。（6）价格方面，实行政府定价，剔除价格构成中的不合理因素，适应中低收入者的承受能力。 6.深化城镇住房制度改革深化城镇住房制度改革 (1)要转换住房的经营机制，实现“两金分离”与“两权分离” (2)要转换住房的分配体制 (3)把住房建设投资由国家、单位统包的体制转变为国家、单位、个人三者合理负担的体制 建设部已颁布了城市新建小区管理办法、城市住宅小区物业管理收费暂行办法、物业管理合同示范文本等规范性文件。 2003年6月8日国务院颁布第379号令，发布物业管理条例，进一步加快这一朝阳产业的发展。 4.2 物业管理物业管理1.

27、物业管理的概念物业管理的概念物业是指正在使用的或可以投入使用的各类建筑物及其附属的设备、配套设施和相关场地。根据物业管理条例，物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，按照有关法律、法规，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，运用商业经营手段和现代管理技术手段，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，提供高效、优质和经济的综合性服务活动。 4.2.1 物业管理的概念与意义物业管理的概念与意义2.物业管理的意义物业管理的意义物业管理是房地产开发、经营、管理中的新领域，是随着经济的增长和人民生活水平的日益提高，社会发展的新要求，是房地产业售后服务社会化

28、的必然趋势，是城市小区管理的重要基础内容。一个城市的物业管理社会化、现代化水平，在一定程度上反映了城市居民生活水平和城市现代化管理水平。 1.物业管理特性物业管理特性一般认为，物业管理具有四大特性：服务性、经营性、配套性及规范性。所谓服务性，是指物业管理的核心是服务，为住户服务，为社会服务，为企业服务。 物业管理存在着一种契约关系，即业主和管理公司之间的合同关系。 4.2.2 物业管理特性和内容物业管理特性和内容2.物业管理内容物业管理内容物业管理既包括日常管理，如一般的楼宇清扫、设施保养等服务，也包括物业的经营、租赁及其衍生行业的服务。 1.业主的权利和义务业主的权利和义务 2.业主大会业主

29、大会 3.业主委员会业主委员会 4.2.3 业主、业主大会及业主委员会业主、业主大会及业主委员会从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。物业管理公司需向工商行政管理部门申请注册登记，领取营业执照后，方可开业从事物业管理工作。根据城市新建住宅小区管理办法规定，物业管理公司在从事物业管理活动中，享有一定权利和应当履行一定义务。 4.2.4 物业管理企业物业管理企业在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，可由建设单位选聘物业管理企业进行物业管理。建设单位应该与物业管理企业签订书面的前期物业管理合同，前期物业管理合同可以约定期限。 建设单位在销售物业之

30、前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的共同义务、违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。4.2.5 前期物业管理前期物业管理 1.物业管理合同物业管理合同 (1)管理服务事项和服务质量；(2)双方的权利义务；(3)管理服务收费标准和方式；(4)专项维修资金的管理与使用；(5)合同期限；(6)违约责任；(7)双方的其他约定。4.2.6 物业服务合同及收费标准物业服务合同及收费标准2.物业管理服务项目及收费规定物业管理服务项目及收费规定 2003年11月建设部首次公布了物业服务收费管理办法，对物业收费方式、物业成本计算标准等做出了新的规定。物业管理企业

31、可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。 3.合同管理与监督合同管理与监督 物业管理企业不履行物业管理合同或管理不善，造成物业管理范围内居住、使用环境状况恶化，按约定承担相应责任，并由房地产行政管理部门给予警告，责令限期整改、降低资质等级或吊销资质等级证书。 5 房地产权属登记管理房地产权属登记管理城市房地产权属登记管理办法第4条规定：“国家实行房屋所有权登记发证制度。” 根据城市房地产权属登记管理办法， 房屋权属登记是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。 5.1 房地

32、产权属登记的概念与意义房地产权属登记的概念与意义5.1.1 房地产权属登记概念房地产权属登记概念有利于消除长期以来房地产权属不清的现象。实行房地产权属登记管理制度有利于保护房地产权利人的合法权益，这是建立房地产权属登记制度的直接目的。 5.1.2 房地产权属登记的意义房地产权属登记的意义国务院建设行政主管部门负责全国房屋权属登记管理工作。 房地产管理法第62条规定，经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作，可以制作颁发统一的房地产权证书，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。 5.2 权属登记发证制

33、度权属登记发证制度5.2.1 权属登记发证机关权属登记发证机关(1)受理登记申请；(2)权属审核；(3)公告；(4)核准登记，颁发房屋权属登记证书。 5.2.2 土地使用权、房屋所有权登记的程序土地使用权、房屋所有权登记的程序按城市房地产权属登记管理办法的规定，房屋所有权登记应当按照权属单元，以房屋的门牌号、幢、套（间）以及具体的权属界限部分为基本单元进行登记。房屋的权属登记可分为总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记和注销登记等几种形式。 5.2.3 房地产权属登记申请房地产权属登记申请1.总登记总登记 总登记是指县级以上的地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进

34、行统一的权属登记。 登记机关认为需要时，经县级以上地方人民政府批准，可以对本行政区域内的房屋权属证书进行验证或者换证。 2.初始登记初始登记城市房地产权属登记管理办法第16条规定：“新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。” “集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋，申请人应当自事实发生之日起30日内向登记机关提交用地证明等有关文件，申请房屋所有权初始登记。” 3.转移登记转移登记城市房地产权属登记管理办法第17条规定：“因房屋

35、买卖、交换、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。”“申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。” 4.变更登记变更登记权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请变更登记：(1)房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的；(2)房屋面积发生增加或减少的；(3)房屋翻建的；(4)法律、法规规定的其他情形。 5.他项权属登记他项权属登记设定房屋的抵押权、典权等他项权利的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请他项权利登记。申请房屋他项权利登记，权利人应当提

36、交房屋权属证书，设定房屋抵押权、典权等他项权利合同书以及相关的证明文件。 6.注销登记注销登记因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等，权利人应当自事实发生之日起30日内申请注销登记。申请注销登记，权利人应当提交原房屋权属证书、他项权利证书、相关的合同、协议、证明等文件。 7.代为登记、暂缓登记和不登记代为登记、暂缓登记和不登记代为登记是指依法由房地产行政管理部门代管的房屋和无人主张权利的房屋在进行房地产权属登记时，直接由登记机关依法直接代为登记。代为登记的房屋，不颁发房屋权属证书。 为了加强对商品房屋所有权登记工作的管理，建设部于1992年月发布了关于加强商品房屋产权产籍登记管理的通知，

37、1994年11月15日发布城市商品房预售管理办法，2001年重新进行修订。 5.2.4 商品房屋登记商品房屋登记房地产权属的审查和确认是权属登记的基础和核心，只有产权审查清楚，才能准确地确认产权的归属，保证政府部门核发的所有权证具有充分的法律效力。产权的审查一般应当经过初审、复审和审批三个阶段。5.2.5 房地产权属的审查和确认房地产权属的审查和确认为了加强城市房地产权属档案管理，保障房地产权利人的合法权益，有效保护和利用城市房地产权属档案，建设部先后颁发城市房屋产权产籍管理办法和城市房地产权属档案管理办法。城市房地产权属档案管理办法规定：“国务院建设行政主管部门负责全国城市房地产权属档案管理

38、工作。” 5.3 房地产产籍管理房地产产籍管理产籍是指城市房屋的产权档案、地籍图纸以及账册、表卡及其他反映产权现状和历史情况的资料。 产籍主要是由图、档、卡、册组成。它是通过图形、文字记载、原始证据等，记录反映产权状况、房屋及其使用国有土地的情况。 图，即房地产地籍平面图。档，即房地产档案。卡，即房地产卡片。册，即房地产登记簿册。 5.3.1 房地产产籍的内容房地产产籍的内容产籍资料是记录和反映房地产产权情况，记录房屋及其使用土地情况的基础资料，是用以确定房地产产权，发展房地产产业，进行城市建设和管理的依据，所以对产权资料必须有严格的质量要求。(1)准确。准确。 (2)完整。完整。 (3)新鲜

39、。新鲜。 5.3.2 产籍管理的质量要求产籍管理的质量要求6 房地产交易市场管理房地产交易市场管理1.房地产市场的含义房地产市场的含义从狭义上说，房地产市场是房地产交换的场所；从广义上而言，房地产市场是房地产交换关系，即房地产流通全部过程的总和。 6.1 房地产市场管理概述房地产市场管理概述6.1.1 基本含义基本含义2.房地产交易的含义房地产交易的含义狭义的房地产交易仅仅是指当事人之间进行房地产转让、房地产抵押和房屋租赁的活动。广义的房地产交易是指当事人之间在进行房地产转让、抵押、租赁等行为时，所发生的各种关系的总和，它除了包括房地产转让、抵押、租赁等交易行为之外，还包括与房地产交易行为有着

40、密切关系的房地产价格及体系、房地产交易的中介服务等。 3.房地产交易的特点房地产交易的特点 (1)社会主义房地产交易是建立在社会主义公有制基础之上的，是人与人之间新型的社会主义关系，是劳动者之间互相协作的关系。(2)社会主义的房地产交易是为了合理使用城市房屋和土地，真正起到调剂余缺的作用，满足人民日益增长的改善居住条件的要求，并实现房地产生产和消费的良性循环。(3)社会主义的房地产交易是受到一定限制的1.一级市场一级市场具有国家垄断经营性质。房地产呈纵向流通，这是由于国家以土地所有人的身份，把土地的使用权投入市场运行，即由国家实行“五统一”的集中管理，表现为政府与经营者、使用者之间的交易行为，

41、反映的是资源价格或所有权价格，价格与价值分离的概率大，基本上由政府根据国民的整体利益，确定其价格和交易行为方式。 6.1.2 房地产市场结构模式房地产市场结构模式2.二级市场二级市场具有经营性质。房地产呈横向流通，即由经营向使用消费平行转移，表现为经营与消费者之间的交易行为，反映的是以开发经营价值为基础的企业价格，是扩大供给条件下的市场行为。如房地产开发公司建成的商品房的出售就是二级市场行为。 3.三级市场三级市场具有消费性质。房地产呈横向流通，即使用者、经营者之间的平等转移，表现为使用者之间的交易行为，反映的是以效用为价值尺度的市场价格，是调剂需求条件下的市场行为。如私房主出租、出售自己的私

42、有房屋就是三级市场行为。 房地产市场管理原则是指在管理房地产市场活动过程中观察和处理问题所要遵循和掌握的标准。主要是：(1)促进发展的原则。促进发展的原则。 (2)统一协调的原则。统一协调的原则。 (3)统一领导和分级管理的原则。统一领导和分级管理的原则。 (4)管理与经营分离的原则。管理与经营分离的原则。 6.1.3 房地产市场管理原则房地产市场管理原则国务院建设行政主管部门即建设部，是全国房地产市场的归口管理部门，履行管理全国房地产市场的职能；县级以上地方人民政府房地产行政管理部门负责本行政区域内房地产市场管理工作。 6.2 房地产交易制度房地产交易制度6.2.1 房地产价格评估制度房地产

43、价格评估制度房地产管理法第33条规定：“国家实行房地产价格评估制度。”“房地产价格评估，应遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。”实行房地产价格评估制度，目的是为进行各类经济活动的民事主体，提供一个公平、合理的价格标准，同时也为国家征收税费划定基数。 房地产管理法第34条规定：“国家实行房地产成交价格申报制度。”“房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价格，不得瞒报或做不实申报。” 这一制度要求房地产交易的当事人或其代理人在买卖、交换房地产时，应当向房屋所在地的

44、房地产管理部门如实申报成交价。 6.2.2 房地产成交价格申请制度房地产成交价格申请制度房地产管理法第58条规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。房地产估价执业人员经过房地产估价师资格考试合格，由注册管理部门审定注册，取得资格证书后方可专门从事房地产经济价值评估，并将其结果用价格来表示。” 现行有效的法规是建设部1998年8月颁发的并于2001年对其修改的房地产估价师注册管理办法。 6.2.3 房地产估价师注册制度房地产估价师注册制度1988年月，建设部、国家物价局、国家工商行政管理局联合发布了关于加强房地产交易市场管理的通知，1996年1月，建设部发布城市房地产中介服务管理规定，并

45、于2001年8月重新进行修订，这对于维护房地产交易市场管理秩序，发挥市场机制的功能，保护合法的交易活动起了积极、规范的作用。 6.3 房地产交易活动管理房地产交易活动管理房地产中介服务机构是指为从事房地产活动的当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的机构，包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构。房地产交易所的功能作用主要是：房地产交易所的功能作用主要是：(1)为房地产交易提供洽谈协议、交流信息、展示行情等各种服务。(2)开展房地产价值、价格评估。 6.3.1 建立房地产中介机构建立房地产中介机构(3)提供房地产的法律、政策咨询，接受有关房地产交易和经营管理的委托代理业

46、务。(4)对房地产经营交易进行指导和监督，调控市场价格，查处违法行为。(5)办理房地产交易登记、签证及权属转移手续。 从事房地产经营的单位，必须按照国家有关规定，由所在地县级以上房地产行政主管部门按审批权限进行资质审查，经工商行政管理机关登记，核发营业执照后，方可开业经营。对无照经营活动，应坚决予以取缔。对在房地产经营、市场交易中从事倒买倒卖、非法牟利、私下交易、隐瞒价格、偷漏税费、擅自扩大收费范围和收费标准，以附加条件索取额外收入等非法活动的单位和个人，由房地产主管部门、物价管理部门、工商行政管理机关分别依法查处，情节严重的，交司法机关处理。 6.3.2 对经营单位的管理对经营单位的管理进行

47、房地产交易的单位和个人，必须持有关证件到当地房地产管理机关登记、鉴证、评估、立契过户手续，按规定交纳税费。同时，接受工商行政管理机关的监督管理。有关房地产交易市场的管理部门，可在交易所内设立集中的办事机构，以方便交易，加强监督管理。未取得完全产权的房屋，不得进入房地产交易市场。单位和个人租用的房地产，不得私自转租转让。承租人如需利用承租的房地产与第三方进行合资经营、联营或提供给第三方使用，应事先征得出租人同意，重新签订租赁合同协议。 。 6.3.3 交易活动的管理交易活动的管理1.房屋租赁的含义房屋租赁的含义是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

48、6.4 房地产交易方式房地产交易方式6.4.1 房屋租赁房屋租赁2.房屋租赁的特征房屋租赁的特征 (1)出租房屋的人必须是房屋的所有权人。 (2)房屋租赁不转移出租房屋的所有权。 (3)承租人向出租人支付租金。 (4)房屋租赁有效期届满，承租人必须把该房屋返还给出租人。 3.房屋租赁合同房屋租赁合同 房地产管理法规定，房屋租赁当事人之间应当签订书面租赁合同，并向房屋所在地房地产管理部门登记备案。房屋租赁合同必须明确双方当事人各自的权利和义务，也为了房地产管理部门便于管理，租赁合同应当载明下列主要条款：租赁房屋的处所、名称、状况、建筑面积等；租赁期限；租赁用途；租赁价格；修缮责任；出租人与承租人

49、其他权利和义务；违约责任等。 1.房屋买卖概念房屋买卖概念即房产出卖人把自己所有的房产转移给房产买受人所有，而房产买受人将一定的房产价款交给房产出卖人。 6.4.2 房屋买卖与商品房预售房屋买卖与商品房预售2.房屋买卖的特点房屋买卖的特点 房屋是不动产。在商品流通中不是以实物的形式在买卖双方流动，而是在房产所有权证上的产权人的不断更替。所以房产买卖是取得或丧失所有权的重要依据，是房产分配和再分配的重要形式。 3.不同所有制形式的房屋买卖不同所有制形式的房屋买卖 (1)国有房产的买卖。 (2)集体所有房产的买卖。 (3)私有房产的买卖。 4.房产买卖管理房产买卖管理 (1)房屋买卖双方达成协议时

50、，必须订立具有约束力的合同（契约），共同遵守。(2)订立合同必须符合国家法律、法令和政策规定，同时还要接受政府监督管理。(3)合同签订后，应按有关规定办理所有权转移登记，缴纳契税，领取房产所有证，严禁非法私下成交。 5.商品房预售商品房预售 商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房屋价款的行为。(1)预售条件 (2)预售合同的备案 (3)商品房预售款的使用 (4)法律关于商品房预售后再行转让的规定 1.房地产抵押的含义房地产抵押的含义房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法

51、以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。债权人称抵押权人，房地产所有者称为抵押人。 7.6.4.3 房地产抵押房地产抵押2.房地产抵押的法律特征房地产抵押的法律特征 (1)房地产抵押具有从属性，其抵押权从属于债权。(2)房地产抵押是以不动产即房地产为标的作抵押的。 (3)房地产抵押权人享有从抵押房地产的价款中优先受偿的权利。 (4)房地产抵押具有物上追及力。 3.抵押物的条件抵押物的条件 房地产管理法第47条规定：“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。”由此可见，只要依法取得了房屋所有权和土地使用权，房地产即可一同抵押。 4.禁止抵押的房地产禁止抵押的房地产 (

52、1)权属有争议的房地产；(2)用于教育、医疗、市政等公用福利事业的房地产；(3)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；(4)已依法公告列入拆迁范围的房地产；(5)被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；(6)依法不得抵押的其他房地产。5.房地产抵押登记房地产抵押登记 城市房地产抵押管理办法第30条规定：房地产抵押合同自签订之日起30日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记 Shimai Consulting 2004王洪王洪清华大学经济管理学院清华大学经济管理学院房地产投融资决策及其风险管理案例分析房地产投融资决策及其风险管理案例分析Case

53、Study on How to Make Real Estate InvestmentCase Study on How to Make Real Estate Investmentand Financing Decisions, Risk Managementand Financing Decisions, Risk Management Shimai Consulting 20041.房地产投资决策房地产投资决策l一项商业行为的目标可能往往包括：一项商业行为的目标可能往往包括：使股东的财富人长远来说达到最大使股东的财富人长远来说达到最大短期的财务目标，比如现金流的要求短期的财务目标，比如现

54、金流的要求或者非金融性质的目标，例如或者非金融性质的目标，例如l友好工作环境，机会均等的雇佣政策友好工作环境，机会均等的雇佣政策l困难的时期留住高素质的雇员困难的时期留住高素质的雇员l拥有最高质量的地产拥有最高质量的地产l拥有某种物业的最大地产商拥有某种物业的最大地产商 Shimai Consulting 20041.房地产投资决策房地产投资决策l开发商的目标：开发商的目标：将资本投资在那些产生的税后收益较高的项目上，与其它可选投将资本投资在那些产生的税后收益较高的项目上，与其它可选投资比较时必须考虑到风险因素并作适当的调整资比较时必须考虑到风险因素并作适当的调整l投资家的目标：投资家的目标：

55、以小于其内在价值（即资产可产生未来现金流的现值）的价格来以小于其内在价值（即资产可产生未来现金流的现值）的价格来购买不动产或者不动产证券购买不动产或者不动产证券 Shimai Consulting 20041.房地产投资决策房地产投资决策l计算程式计算程式估计毛租金估计毛租金减去估算的空置损失减去估算的空置损失加上其它收入加上其它收入实际的总收入实际的总收入减去运营费用减去运营费用净运营收入或净运营收入或“NOI”减去债务还本付息减去债务还本付息税前现金流（税前现金流（“BTCF”）把抵押偿还本金加到把抵押偿还本金加到BTCF上上减去折旧减去折旧须纳税的收入须纳税的收入减去应缴税金或者加上节省

56、的税款减去应缴税金或者加上节省的税款税后现金流（税后现金流（“ATCF”）应对上述各项参数投资期应对上述各项参数投资期5到到10年的变化进行估测年的变化进行估测 Shimai Consulting 20041.房地产投资决策房地产投资决策l重要的金融比率（用于决定投资的可行性）重要的金融比率（用于决定投资的可行性）毛租金乘数毛租金乘数贷款价值（贷款价值（LTV）比）比债务覆盖率（债务覆盖率（DCR）盈亏平衡点盈亏平衡点费用比费用比税前股本回报率税前股本回报率税后股本回报税后股本回报资产回报资产回报内部回报率内部回报率转售价格转售价格 Shimai Consulting 20041.房地产投资决

57、策房地产投资决策l有关财务杠杆和运营的比率（用于风险管理）有关财务杠杆和运营的比率（用于风险管理）贷款价值比率贷款价值比率债务覆盖率（债务覆盖率（DCR）盈亏平衡点盈亏平衡点费用比费用比 Shimai Consulting 20041.房地产投资决策房地产投资决策l毛租金乘数毛租金乘数（相当于（相当于“投资回收期投资回收期”）收购价除以毛租金收购价除以毛租金此比率越低越好此比率越低越好一个很简单的数字比较，一般只能用作投资项目的初略筛选一个很简单的数字比较，一般只能用作投资项目的初略筛选 Shimai Consulting 20041.房地产投资决策房地产投资决策l贷款价值比贷款价值比抵押贷款

58、额（抵押贷款额（Loan）/收购价（收购价（Value）l估量房地产投资的金融风险估量房地产投资的金融风险l违约风险随违约风险随LTV的升高而升高的升高而升高l行业内典型的行业内典型的LTV控制在控制在75%以下以下l债务覆盖率（债务覆盖率（DCR）净营运收入净营运收入/债务还本付息债务还本付息l必须超过才有能力偿还抵押贷款必须超过才有能力偿还抵押贷款l大多数贷出方一般要求债务覆盖率达到约或大多数贷出方一般要求债务覆盖率达到约或 Shimai Consulting 20041.房地产投资决策房地产投资决策l盈亏平衡点盈亏平衡点（运营费用（运营费用+抵押付款）抵押付款）/估计毛租金估计毛租金l建

59、筑为了能支付所有的现金开支和融资偿还必须达到的入住率建筑为了能支付所有的现金开支和融资偿还必须达到的入住率l一般在一般在65%至至95%范围内范围内l费用比费用比运营费用运营费用/实际的总收入实际的总收入l用于与其他的房地产作比较，单独本身并无太大的用途用于与其他的房地产作比较，单独本身并无太大的用途l应该足够高以保持物业的正常运转，同时使有关费用如能源成本得到控应该足够高以保持物业的正常运转，同时使有关费用如能源成本得到控制避免浪费制避免浪费 Shimai Consulting 20041.房地产投资决策房地产投资决策l单一期间的或者静态的赢利量度标准单一期间的或者静态的赢利量度标准税前股本

60、回报率税前股本回报率税后股本回报率税后股本回报率资产回报或者期初资本还原率资产回报或者期初资本还原率 Shimai Consulting 20041.房地产投资决策房地产投资决策l税前股本回报率税前股本回报率税前现金流量税前现金流量/股本投资额股本投资额l往往用一测度初始赢利水平往往用一测度初始赢利水平l此比率越高越好此比率越高越好l通常第一年税前股本回报率一般在通常第一年税前股本回报率一般在4-10%的范围内的范围内l税后股本回报税后股本回报税后现金流税后现金流/股本投资额股本投资额l类似于税前股本回报率类似于税前股本回报率l加上考虑到投资房地产常可避税的好处加上考虑到投资房地产常可避税的好