修建性详细规划

1、一、详细规划的基础资料修建性详细规划可以由有关单位依据控制性详细规划及建设主管部门（城乡规划主管部门 ） 提出的规划条件，委托城市规划编制单位编制。修建性详细规划需收集的基础资料， 除控制性详细规划的基础资料外， 还应增加：（一）控制性详细规划对本规划地段的要求；（二）工程地质、水文地质等资料；（三）各类建筑工程造价等资料。二、详细规划的编制步骤2.1 熟悉上位规划相关内容。做好一个特定地块的修建性详细规划，不仅需要了解上 位规划对该地块作出的各种控制性规定和引导性意见， 还需要了解周边各地块的自然 条件、功能定位、建设规模、与本地块的关系等问题，以及本地块在整个旅游区的功 能定位、空间序列等

2、。2.2 精确划定规划范围。修建性详细规划是对旅游区内特定地段的空间利用方案进行 部署，其研究的空间范围应有明确的边界。在控制性详细规划阶段，已经根据各类用 地的不同性质，详细划定了一些地块界线，这个界线就是确定修建性详细规划用地范 围的依据。在旅游区规划编制工作实践中，有时委托方要求在完成总体规划成果后， 直接编制修建性详细规划，此时仅轮廓性确定了旅游区的功能分区，没有精确划定各 功能区的边界，而且需要编制修建性详细规划的地块，一般会小于总体规划阶段所划 分的功能区，其用地范围界线不明确，需要规划人员重新确定用地边界。划定修建性 详细规划用地边界，应遵循一致性原则、主导因素原则、整体性原则和

3、实用性原则。 使所划定的空间范围土地利用主题突出、 功能完整、 空间集中、 协调统一、 方便建设。2.3 准备基础图件。编制旅游区修建性详细规划需要用的基础图件，包括外业调查底 图和规划设计底图。在编制总体规划阶段，已经形成了一些图件成果，但总体规划涉 及的空间范围比较大，图件比例尺较小，一般情况下难以满足修建性规划编制阶段要 求，因此需要重新收集、绘制较大比例尺的基础图件。现在可供利用的基础地理信息 比较丰富， 很多地方都已完成 1/10000 地形图测绘工作， 另外通过互联网也可获得一 些高清晰度的卫星影像图。但是旅游区修建性详细规划成果图比例尺应达到1/5001/2000 ，有时需要对预

4、定的规划用地范围进行重新测绘或补充调绘。 为了做好 后期规划工作， 基础图件必须正确而明显地反映规划范围内地理环境各要素和现象之 间相互联系和相互制约的客观规律。2.4 对旅游资源做进一步的调查和研究。在编制总体规划时，对规划区内所有旅游资 源都进行过调查和评价，但在编制修建性详细规划时，还需要对旅游资源做进一步的 调查和研究。一方面是因为承担规划工作任务的单位可能发生变化，或者即使仍然由 编制总体规划的单位继续编制修建性详细规划，但专业结构要求不同，参与规划编制工作的人员会有一些调整， 需要通过现场调研， 才能比较准确地把握旅游资源的特征； 另一方面因为规划侧重点和规划深度不同，对旅游资源分

5、析的角度也会有所区别，在 前一个规划阶段做过资源调查的规划人员，也需要根据修建性规划的技术特点，重新 认识和评价规划范围内的旅游资源。在这一阶段，应重点围绕旅游资源单体或群体形 成的背景、旅游资源单体的细部特征，以及旅游资源单体在开发利用中的相互关联性 等，进行重新调查和研究。三、详细规划的主要内容详细规划的主要任务是： 以总体规划或者分区规划为依据， 详细规定建设用地的 各项控制指标和其他规划管理要求，或者直接对建设作出具体的安排和规划设计。详细规划分为 控制性详细规划 和 修建性详细规划。 根据城市规划的深化和管理的需要， 一般应当编制控制性详细规划，以控制建 设用地性质、使用强度和空间环

6、境，作为城市规划管理的依据，并指导修建性详细规 划的编制。1. 修建性详细规划修建性详细规划 site plan以城市总体规划 、分区规划 或 控制性详细规划 为依据，制订用以指导各项建筑和 工程设施的设计和施工的 规划设计 。 是 城市详细规划 的一种。内容根据建设部城市规划编制办法，修建性详细规划应当包括下列内容：1、建设条件分析及综合技术经济论证；2、作出建筑、道路和绿地等的空间布局和景观规划设计，布置总平面图；3、道路交通规划设计；4、绿地系统规划设计；5、工程管线规划设计；6、竖向规划设计；7、估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益。 修建性详细规划的文件和图纸包括：修建性详细规划

7、设计说明书、规划地区现状 图、规划总平面图、各项专业规划图、竖向规划图、反映规划设计意图的透视图等。 修建性详细规划的成果（一）规划说明书1、现状条件分析；2、规划原则和总体构思；3、用地布局；4、空间组织和景观特色要求；5、道路和绿地系统规划；6、各项专业工程规划及管网综合；7、竖向规划；8、主要技术经济指标，一般应包括以下各项：1）总用地面积；2）总建筑面积；3）住宅建筑总面积，平均层数；4）容积率、建筑密度；5）住宅建筑容积率，建筑密度；6）绿地率。7）工程量及投资估算。（二）图纸1 、规划地段位置图。 标明规划地段在城市的位置以及和周围地区的关系；2、 规划地段现状图。图纸比例为 1/

8、5001/2000，标明自然地形地貌、道路、 绿化、工程管线及各类用地和建筑的范围、性质、层数、质量等；3、规划总平面图。 比例尺同上，图上应标明规划建筑、绿地、道路、广场、停 车场、河湖水面的位置和范围；4、 道路交通规划图。比例尺同上，图上应标明道路的红线位置、横断面，道路 交叉点坐标、标高、停车场用地界线；5、竖向规划图。 比例尺同上，图上标明道路交叉点、变坡点控制高程，室外地 坪规划标高；6 、单项或综合工程管网规划图。比例尺同上，图上应标明各类市政公用设施管线的平面位置、管径、主要控制点标高，以及有关设施和构筑物位置；7 、表达规划设计意图的模型或鸟瞰图。2. 控制性详细规划控制性详

9、细规划 regulatory plan以城市总体规划 或 分区规划 为依据， 确定建设地区的土地使用性质和使用强度的 控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。根据城市规划编制办法第二十二条至第二十四条的规定，根据城市规划的深 化和管理的需要，一般应当编制控制性详细规划，以控制建设用地性质，使用强度和 空间环境，作为城市规划管理的依据，并指导修建性详细规划 的编制。规划的主要内容规划要求：以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。控制性详细规划应当包括下列内容： 详细规定所规划范围内各

10、类不同使用性质用地的界线，规定各类用地 内适建、不适建或者有条件地允许建设的建筑类型； 规定各地块 建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；规定交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等要求； 提出各地块的 建筑位置、体型、色彩等要求；确定各级支路的红线位置、控制点座标和标高；根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线；制定相应的土地使用与建筑管理规定。控制性详细规划的文件和图纸应当包括：控制性详细规划文件包括规划文本和附件，规划说明及基础资料收入附件。 规划文本中应当包括规划范围内土地使用及建筑管理规定； 控制性详细规划图纸包括：规划地区现状图、控制性详细规

11、划图纸。图纸比例为1/1000 1/2000.修建性详细规划根据城市规划编制办法第二十五条至第 二十七条的规定，对于当前要进行建设的地区，应当编制修建性详细规划，用以指导 各项建筑和工程设施的设计和施工。四、修建性详细规划中建设项目总平面规划的内容和深度：内容包含：规划说明书、现状图、总平面规划图、道路系统规划图、绿地系统规划图、用地 竖向规划图、工程管线规划及管网综合规划图等文件图纸等。1、总平面规划图 中应明确下列有关内容：（1）城市道路坐标、高程、红线宽度及分幅、转弯半径等；（2）建设用地边界各拐点坐标，用地范围及相邻周边地貌地物；（3）用地范围内主要道路控制点坐标、道路宽度及出入口的位

12、置；（4）建筑物功能、编号、坐标及室内高程，各建筑物基底面积、层数及高度（列表）；（5 ）建筑间距，建筑物退让（离界或离线）距离；（6 ）公共设施配套项目功能，设置的具体位置，用地界线等；（7 ）绿地界线，绿地布局；（8 ）室外场地各控制点坐标、设计高程；（9）道路控制红线等各类控制线的具体位置；（10 ）各类用地平衡表和技术经济指标统计表（含总用地面积、总建筑面积、地下建筑面 积、建筑密度、容积率、绿地率、公共绿地面积、人均公共绿地、地上泊车数量、地下泊车 数量、人口规模、总户数、居住建筑面积、居住人口毛密度、居住人口净密度等）。2、道路系统规划图：应确定道路等级，道路宽度、控制点坐标、高程

13、、转弯半径，主要道 路断面形式，出入口定位坐标、宽度，地上、地下泊车范围和泊车布局、泊车量等。3、绿地系统规划图：应确定绿地功能、范围、用地面积，选择树种，进行绿地景观和设施 设计等。4、用地竖向规划图：应确定地形地貌的利用，进行土方平衡，确定各控制点的坐标、高程 和地面排水方向、坡度、高程等。5、 工程管线规划及管网综合规划图：包括给水、排水、电力、电信、有线电视、燃气各专 业管线和管网综合规划等。规划内容包括负荷预测、外部管线现状、地坪标高、排水管道标高、各类管线走向、管线位 置、主要管线管径，并需取得相关主管部门的初步意见。6、主要建筑平、立、剖面图。7、修建性详细规划图 纸比例为1 :

14、 500或1 : 1000。凡报批建设项目总平面规划，须提供如下图纸、资料： 1现状条件分析；2、规划原则和总体构思；3、用地布局；4、空间组织和景观特色要求；5、道路和绿地系统规划；6、各项专业工程规划及管网综合；7、竖向规划；&主要技术经济指标，一般应包括以下各项：1）总用地面积；2）总建筑面积；3 ）住宅建筑总面积，平均层数；4）容积率、建筑密度；5 ）住宅建筑容积率，建筑密度；6 ）绿地率。7）工程量及投资估算。五、旅游景区中的修建性详细规划 修建性详细规划是指以城市总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据，制订用以 指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计。在现行旅游规划

15、体系中，旅游区修建性详细规划是旅游区规划体系中最具体、最细致的一 个层次，是联系旅游区总体规划和施工图设计的重要环节，也是整个旅游区规划体系中对 规划深度和具体内容较难把握的一个规划阶段。 按照现行旅游规划通则，旅游规划 包括旅游发展规划和旅游区规划两个部分。旅游区规划按规划层次分为总体规划、控 制性详细规划、修建性详细规划等。 其中修建性详细规划的任务，是在总体规划或者控 制性详细规划的基础上，对当前要建设的地段，进一步深化和细化，用以指导各项建筑和 工程设施的设计和施工。一、修建性详细规划内容包括：(1) 建设条件分析及综合技术经济论证；(2) 作出建筑、道路和绿地等的空间布局和景观规划设

16、计，布置总平面图；(3) 道路交通规划设计；(4) 绿地系统规划设计；(5) 工程管线规划设计；(6) 竖向规划设计；(7) 估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益。二、修建性详规文件和图纸主要包括：(1) 修建性详细规划文件为规划设计说明书；(2) 修建性详细规划图纸包括：规划地区规划图、规划总平面图、各项专业规划图、竖 向规划图、反映规划设计意图的透视图。图纸比例为1/500-1/2000 。三、修建性详规实施步骤：1、成立组织机构2、收集必要规划资料A、本地区城市总体规划、分区规划或控制性详细规划资料;B、现行规划相应规范、要求C 、现有场地测量和水文地质痪料调查;D 、人口资料及本区

17、经济发展情况调查;E 、供水、供电、排污等情况调查;F 、居民消费水平调查;3、根据规范计算出本小区各项规划指标4 、确定路网和排水排污体系5 、确定需拆除及改造项目，并议定赔偿搬迁方案;6 、确定活动中心与绿化位置7、绘制总平面和坚向设计;8 、各基本原则经济指标分析;9 、编制文本说明10 、组织相关专业人员评审;11 、报规划主管部审批;四、修建性详细规划的成果（一 ）修建性详细规划说明书1、现状条件分析；2、规划原则和总体构思；3、用地布局；4、空间组织和景观特色要求；5、道路和绿地系统规划；6、各项专业工程规划及管网综合；7、竖向规划；8、主要技术经济指标，一般应包括以下各项：1）总

18、用地面积；2）总建筑面积；3）住宅建筑总面积，平均层数；4）容积率、建筑密度；5）住宅建筑容积率、建筑密度；6）绿地率。9、工程量及投资估算（二）修建性详细规划图纸1、修建性详细规划地段位置图。标明规划地段在城市的位置以及周围地区的关系；2 、修建性详细规划地段现状图。图纸比例为1/5001/2000 ，标明自然地形地貌、道路、绿化、工程管线及各类用地和建筑的范围、性质、层数、质量等；3、规划总平面图。比例尺同上，图上应标明规划建筑、绿地、道路、广场、停车场、 河湖水面的位置和范围。4、修建性详细规划道路交通规划图。比例尺同上，图上应标明道路的红线位置、横 断面，道路交叉点坐标、标高、停车场用

19、地界线；5、修建性详细规划竖向规划图。比例尺同上，图上标明道路交叉点、变坡点控制高 程，室外地坪规划标高；6、修建性详细规划单项或综合工程管网规划图。比例尺同上，图上应标明各类市政 公用设施管线的平面位置、管径、主要控制点标高，以及有关设施和构筑物位置；六、修建性详细规划与上位规划 修建性详细规划的上位规划主要指该旅游区的总体规划或控制性详细规划。 旅游区总体规划 是为了更好地保护、开发、利用和经营管理旅游区，使其发挥多种功能和作用而进行的各 项旅游要素的统筹部署。控制性详细规划通过一些量化的指标体系，对旅游区的土地使用、 景观系统、设施配套、行为活动等进行定量、微观的控制。修建性详细规划则是

20、针对旅游 区内当前要建设的地块，进行总平面布局和空间形态组织。按照旅游规划通则要求，旅游区在开发、建设之前，原则上应当编制总体规划，小型旅 游区可直接编制控制性详细规划。 在旅游区规划编制实践中， 委托方为了缩短规划编制周期， 节省规划编制费用和规划评审费用，有时会要求将旅游区规划的 3 个阶段合并为 2 个阶段， 即仅编制总体规划和修建性详细规划，或者仅编制控制性详细规划和修建性详细规划。 有 时委托方甚至要求直接绕过前两个阶段，在没有编制总体规划和控制性详细规划的情况下， 直接编制修建性详细规划。在整个规划体系中， 不同的规划阶段有不同的中心任务。 上位规划是编制下位规划的重要依 据之一，

21、下位规划是对上位规划的延伸、细化和具体落实。 总体规划阶段需要解决的一些 问题，对旅游区发展和建设来说，是必须予以解答的，如分析旅游资源特征，界定旅游区 用地范围，研究旅游区客源市场，确定旅游区的性质和主题形象，确定旅游区内部功能分 区，旅游区对外交通布局，景观系统和绿地系统总体布局，旅游区服务设施和附属设施规 划，近期建设规划等内容。控制性详细规划的一些内容也同样是不能回避的，如旅游区内 各类不同性质用地的界线，各类用地中适合建设、不适合建设或者有条件地允许建设的建 筑类型等。 在上述问题没有得到解答以前， 旅游区的修建性详细规划编制工作便无法顺利进 行。比如在总体规划阶段， 旅游区功能分区

22、和建筑景观系统、 服务设施和附属设施规划， 确定了 旅游区内应包含几个建筑群， 以及各个建筑群之间在功能、 规模和空间等各方面的关系。 在 这个阶段， 可以将每个建筑群作为一个点元素来看待， 而不必将其展开。 经过研究论证和多 次修改， 确定了这些建筑群的科学合理性之后， 再继续编制控制性详细规划和修建性详细规 划，确定分地块土地开发利用强度控制指标， 再将这些点展开成面， 进一步确定每个建筑群 内部各个建筑单体之间的功能划分、 交通联系、空间关系、建筑风格及建筑体量、 色彩等各 种关系。如果对总体规划的统筹部署没有经过充分的研究论证，就编制了修建性详细规划， 可能会造成对旅游区某些特定地段空

23、间安排与旅游区整体部署不协调，而且在进行评审时， 有可能因为整个旅游区建筑群设置不够合理而否定了修建性详细规划的成果。 所以说上位规 划的内容对于修建性详细规划编制工作的顺利进行有着重大的影响。为了配合旅游区建设需要和满足市场需求，有时在没有编制旅游区总体规划和控制性详细规划的情况下，规划编制单位直接承担修建性详细规划的编制任务。此时应特别注意处理好修建性详细规划与上位规划的关系，向委托方说明编制总体规划的重要性，将规划编制工作划分为两个阶段。第一阶段先就总体规划的一些重要内容进行研究，主要包括应在总体规划阶段完成的，对旅游区发展和建设较为重要的内容，以及对修建性详细规划有重大影响的内容，并就

24、初步研究成果和下一步编制修建性详细规划的工作安排，与规划项目委托方、 旅游区所在地政府相关部门、 有关专家和群众代表进行充分沟通。在基本达成共识的基础上，再开展第二阶段的工作，即全面开始编制修建性详细规划。七、修建性详细规划与施工图设计编制修建性详细规划要注重可操作性，这是毋庸置疑的。但是有人理解为总体规划基本没有什么可操作性，越是到深化的层次如修建性详细规划，可操作性就应该越强。 甚至有委托方将可操作性理解为修建性详细规划可以取代施工图设计，依据修建性详细规划成果就可以直接用来建造一些建筑物和构筑物。其实这种理解是片面的。 修建性详细规划可操作性应该贯穿于整个规划体系当中，尽管不同的规划阶段

25、需要解决的重点问题不同，但就其研究的范围来说， 都应该具有可操作性。 比如总体规划阶段所研究的旅游区客源市场，确定了旅游区开展宣传促销的重点地域和潜在消费群体，提出了旅游区营销策略和宣传口号，在旅游区经营过程中就具有很强的可操作性。另外，旅游区内部交通布局、景观系统和绿地系统、服务设施和附属设施、旅游区建设时序等内容，也都具有很强的可操作性。修建性详细规划应该具有很强的可操作性，并不意味着修建性详细规划可以取代施工图设 计。就建筑物来说，总体规划、修建性详细规划和施工图设计三者之间的关系应该是：总体规划研究旅游区内部各个建筑群之间的关系，修建性详细规划研究一个特定建筑群内部各个建筑单体之间的关

26、系， 施工图设计研究每个建筑单体的建造方案。具体地说，在编制总体规划时，应根据旅游区功能分区和建筑景观系统，以及基础设施、服务设施、附属设施建设需要，确定旅游区内应建造几处建筑群，这些建筑群坐落在什么位置，应该具备哪些具体功能，规模有多大等。然后根据总体规划所确定的旅游区建设时序，对于当前要建设的地段， 编制修建性详细规划。这个时候研究的重点问题是规划对象内部各个建筑单体之间的关系，包括确定建筑群主轴线和副轴线的设置方案，主体建筑和附属建筑的组成， 每个建筑物承担的具体功能，各建筑物之间的空间距离和交通联系，主要建筑物的体量、风格，以及各个建筑物共同构成的建筑景观轮廓线等。在修建性详细规划阶段

27、，有时也会涉及到建筑单体的一些问题。如旅游区内需要建造仿古建筑时，应该确定要按照哪个朝代的风格进行设计建造，每个建筑物的面阔和进深分别为几间， 应采取哪种屋顶形式和台基形式， 因为中国古建筑具有森严的礼制等级， 屋顶形式和台基形 式直接昭示了建筑物的等级。 为了更直观地表达规划意图， 可能需要绘制建筑单体的效果图， 甚至平面图、立面图和剖面图。 这些问题不经确定，就无法展开单体施工图设计工作。 但是 这些工作还远远没有达到施工图设计的深度。 施工图设计成果是由若干张建筑施工图、 结构 施工图和水、电施工图等组成的，不是仅靠一张效果图和几张平面图、 立面图、剖面图可以 表达清楚的。 而且在这一工

28、作阶段， 也不应该达到施工图设计深度， 因为旅游区建设前期工 作的阶段划分有其内在的科学性， 每一个阶段的成果形成后， 都应该经过一定形式的论证和 修改、 完善。即使修建性详细规划做的很好， 不需要进行任何修改，规划人员也不应对下一 阶段的工作做出过多的刚性规定，以免干扰下一阶段工作的正常进行。总之， 修建性详细规划与施工图设计之间有密切的关系， 但不应完全代替施工图设计。 当需 要有一定程度的交叉时，最多达到施工图设计前期的方案设计即可。八、修建性详细规划编制中需要注意的问题4.1 关于建设用地竖向规划设计 在研究旅游区建设方案时，用地竖向规划设计十分重要，关系到如何合理利用地形、地貌， 以

29、满足景观构建需要和工程技术要求， 同时充分发挥土地利用潜力， 减少土石方及防护工程 量，降低建造成本，达到安全、适用、经济、美观的效果。现行旅游规划通则 中涉及用地竖向规划的内容比较笼统， 在规划编制工作实践中较难把 握，可以借鉴城市规划技术标准中有关规范 3 。我国城市规划历史比旅游区规划历史更为 长久， 积累了比较丰富的经验， 形成了比较成熟的技术规范体系， 对开展旅游区规划工作有 较大参考价值。 但也应该看到， 旅游区建设和城市建设有一些不同的特点， 要根据旅游区建 设和发展要求，在用地竖向规划中突显旅游区景观建设和游客流动的特有规律。 编制旅游区建设用地竖向规划首先要考虑充分利用地形，

30、 而不应该把改造地形、 平整土地当 作主要目的。根据自然条件，旅游区建设用地地面形式可规划为平坡式、台阶式和混合式 3 种。平坡式指用地经改造成为平缓斜坡的规划地面形式4.2 关于图件修建性详细规划图件是规划成果的重要组成部分。 一套合格的修建性详细规划成果图应具备 科学性、现势性、艺术性和实用性等特点。 4科学性指规划图所反映制图对象指标完整、 内容可靠、表述精确， 并具有地图的统一协调性， 能够准确表达规划设计意图。 在同一套规划图中， 每张图的制图综合、 图式图例、 轮廓界线、 地图概括、表示方法、地图整饰等方面应统一协调。九、修建性详细规划的评析内容一、用地功能分工： 修建性详细规划应

31、有准确细致的用地功能分工， 做到规划地区各类用地 功能相互结合又互不干扰，充分利用自然地形，交通、道路、河流、绿地等。二、道路系统规划： 规划地段应与基地周边的城市道路及穿过地段的城市道路有很好的衔接 关系， 道路系统层次应分明，主次、 支路的长度和比例恰当。 道路走向及高程应充分利用基 地的自然地形， 节约工程投资。 并设置充足的停车面积以便于疏导交通，避免人车交叉，合 理分流。三、建筑空间布局： 修建性详细规划要处理好基地与其他地区的设计关系， 在城市景观、内 外部空间等方面有机结合， 融为一体， 处理好基地本身的整体空间布局关系， 做到结构清晰、 主次有高低错落，处理好细部与小尺度的外部空间。四、绿地及景观规划布局：绿化作为生命的象征， 其在城市中所起的作用， 已经被越来越多 的人所关