关于商业银行消费信贷业务发展的思考——以住房消费信贷风险管理为例财务管理专业

1、我国商业银行消费信贷业务发展的思考以住房消费信贷风险管理为例摘要随着社会的不断发展和居民经济收入的不断增高，我国商业银行消费信贷风险中住房消费信贷已经占了八成。随着住房消费信贷业务的不断发展，商业银行的贷款管理就有了更高的要求。我国商业银行应该在大力发展消费信贷的同时，高度警惕和注意防范风险。本文从住房消费信贷的相关理论概述出发，对商业银行住房消费信贷业务的影响进行初步的探讨，并根据目前商业银行住房消费信贷业务的问题提出一些具有操作性的改革建议。关键词：商业银行；住房消费信贷；风险管理AbstractWith the continuous development of society and

2、people's income increasing, our country commercial bank consumer credit risk in housing consumption credit has been accounted for80%. Along with the housing consumer credit business development, commercial banks loan management have a higher requirement of. Chinese commercial banks should vigoro

3、usly develop consumer credit at the same time, a high degree of vigilance and guard against risks. This article from the housing consumer credit related theory sets out, the housing consumer credit of commercial bank 's business is discussed, and according to the current housing consumer credit

4、of commercial bank business problems put forward some workable suggestions for reform.Key words: Commercial Bank; housing consumption credit; risk management引言住宅与房地产业呈现出强劲的增长势头，逐步发展为国民经济的支柱产业。由于住房经济具有高投入、高消费等特点，它的启动离不开银行的支持。以商业银行住房消费贷款为代表的住房金融业务的迅猛发展，极大的提高了居民购房的支付能力，成为居民提前实现住房消费的重要手段。商业银行住房消费贷款的发展，对

5、改善银行信贷资产结构、提高信贷资产质量的作用十分明显。目前，商业银行不良资产仍然较高，而商业银行向传统客户（面向生产领域贷款客户）的贷款发放非常谨慎，从追求利润、扩大资产规模的角度出发，住房消费贷款因其资产质量较高，信贷风险相对较小，市场需求比较旺盛，成为商业银行十分活跃的业务增长点。银行应发挥社会资金二次分配的宏观调控职能，为贯彻和实现国家的发展战略做贡献。一、商业银行发展对住房消费信贷业务的影响（一）理论概述 1、住房消费信贷的概念家庭是现代社会的基本组成细胞，住宅则是家庭文明的基础。安居才能乐业，良好的住宅制度和住宅质量不仅有利于社会的和谐与稳定，而且能使人们产生对国家的依恋之情和敬业精

6、神。住房消费信贷可以增强居民的即期支付能力，使居民的购房愿望成为现实。住房消费信贷是指贷款人向在中国大陆境内城镇购买住房、建造、大修各类型住房的借款人发放的贷款。住房消费贷款的相关服务包括房地产中介服务（包括房产评估、业务咨询等）、代理保险、代办抵押登记、代理公证手续等。客户办理此种贷款的流程为：贷前咨询提出申请签定合同开立帐户支用贷款按期还款贷款结清七个步骤。客户使用产品可以采取两个渠道：一是直接划款，即将所贷款项直接划入借款人在贷款银行开立的存款帐户内；二是专项划款，即将款项直接划入售房人、其他有关单位在贷款银行开立的存款帐户内。一般情况下均采取后一种支付方式。 2、住房消费信贷的种类目前

7、已经开办的个人住房贷款品种包括个人住房（住宅）商业性贷款、个人商业用房贷款、个人住房公积金贷款、个人住房组合贷款、外地居民个人住房贷款、为竞拍购房者提供的个人住房贷款、个人再交易住房贷款、个人住房转让贷款等，此外还有为“安居工程”、“经济适用住房”、“21 世纪小康住宅示范小区工程”配套开办的个人住房贷款。从住房信贷的发展历程中，我们可以看到，住房信贷实质上是可以分为两个部分的，即开发性住房贷款和消费性住房贷款。消费性住房贷款即是个人住房贷款，是指银行向借款人发放的用于购买、建造和修理各种类型住房的贷款。贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保。当借款人不能偿还本息时。目前，个人住房贷款的

8、期限多为 10 年，最长可达 30 年。（二）商业银行发展对住房消费信贷业务的影响 1、可以促进银行信贷资产结构的调整我国银行业的风险特点在资产结构方面表现为：一方面，居民储蓄存款居高不下，形成银行的硬债务；另一方面，企业贷款所占资产比例过大。在风险传导机制上则表现为：信贷资金过多的投放在生产领域，一旦产品积压，企业风险就会转嫁给银行。发展住房消费信贷，可改变银行生产性贷款和基建性贷款过多的局面，实现信贷资产的结构多元化，从而改变信贷资金的结构性风险。住房信贷业务的发展将有效改善我国居民金融资产结构，增强金融稳定性。截止2008年12月末，我国城乡居民储蓄额己经高达22万亿元，并继续呈现上升趋

9、势。 2、有利于商业银行分散信贷风险消费信贷是对个人发放的、用于购买住宅、汽车和其他耐用消费品的贷款。安全性较高，发展潜力是巨大的。借款人的还款能力相对稳定，贷款均由借款人提供有效担保，住宅、汽车等耐用消费品又办理财产保险；家庭又不存在企业通过改制、破产逃废债务的问题。尽管近两年城乡居民收入增长幅度降低，利率连续下调，但储蓄存款增长率未出现明显的下降，金融机构“存差”增长仍然较快。显然，在健全风险保障的基础上，如果把一定量的资金贷给有信用的人，提高其购买力，将有力的促进商业银行自身的发展。发展住房消费信贷，有利于扩大相关产品需求，促进有关企业经营好转，为金融机构盘活企业贷款的存量创造条件；有利

10、于金融机构提高信贷资金利用效率，改善信贷资产质量，增加贷款利息收入，提高经营效益。 3、有利于提高银行效益第一，加快发展个人金融业务是银行可持续发展的需要。由于金融业受资本充足率的控制，资本对业务发展的约束作用十分明显。解决问题的出路有两条：其一，增资。其二，节约资本。个人金融贷款经济资本占用低，风险比较分散，违约概率小，收益相对较高。在资本约束下，发展个人贷款业务有利于促进业务质量和业务规模协调发展，以个人贷款业务为重点带动存款、银行卡及中间业务等个人金融业务的全面发展。在此基础上，方能实现夯实全行业务的发展基础，进一步提升市场地位、盈利能力和内控水平。发展住房消费信贷，有利于扩大相关产品需

11、求，促进有关企业经营好转，为金融机构盘活企业贷款的存量创造条件；有利于金融机构提高信贷资金利用效率，改善信贷资产质量，增加贷款利息收入，提高经营效益。2、 商业银行住房消费信贷业务存在的现象及其制约因素（一）商业银行住房消费信贷存在的问题1、住房消费信贷的积极性不高分支行重视程度不够。全辖各行新增计划完成进度参差不齐，体现出部分行对发展住房信贷业务重视程度不够，对此项工作的战略地位认识不足，注重短期利益，强调客观困难，业务发展的积极性、主动性和持续性有所弱化，执行力不强。另外，个别行由于不良资产包袱过重、风险意识过重等原因，导致了业务发展缓慢。银行内部管理不善无疑将加大个人住房贷款业务的风险。

12、如一些银行信贷部门或银行委托的律师事务所对借款人资信审查不认真；对个人住房贷款业务部门分工不明确或未配备足够的人员力量；信贷人员或由于欠缺必备专业知识或由于责任心不强，对开发商的销售状况、工程进度、售房款监管帐户和保证金帐户资金流向变动等情况了解不够；与房屋土地管理部门缺乏必要的联系；对抵押登记等关键环节不予落实；个人住房贷款的档案交接保管不当，遗失重要合同单据等风险，对个人住房消费贷款的健康发展会产生一系列的制约。2、住房消费贷款中存在乱收费的现象建行向按揭公司收取“金融服务费”，美其名为提供“差别化服务”，实际上内里包装的只是以往的基本服务要求。时移世易，以往银行哭着喊着让你来贷款，现在变

13、成客户哭着喊着央求银行放款。谈判天平偏向银行，银行还“爱贷不贷”，于是银行干脆使出撒手锏，你要贷款就要交费。虽说是向按揭公司收费，但相信最终是由“金字塔底”的消费者来承担。几年前，银行拼命抢住房贷款，绕开中介公司积极拓展“直贷”生意，当时说“住房贷款是优质贷款，可带给银行稳定的利息收益”，认为“企业贷容易产生烂账，不如住房贷款稳妥”。现在面对越来越高的息差，银行放贷讲究“短平快”，为的是追求更高的贷款利润。在利润挂帅的指导下，银行“二八效应”分外明显，20%的人员服务80%的客户，80%的人员服务20%的高端客户。银行直接向消费者提高收费不方便，也怕给群众落下口实，干脆指定少数几个按揭公司，由

14、按揭公司提高收费，自己在幕后数钱，银行的“强势”地位可见一斑。3、住房消费贷款手续繁琐办理一笔住房消费贷款要经过申请、调查、评估、抵押登记、保险等多个环节，经过银行、房地产管理部门、保险公司、房地产交易所、房产评估所、公证处、本人工作单位等多个机构，对客户而言，专业性太强，手续太繁杂，不可避免地影响住房贷款的积极性。个人住房贷款管理办法做出规定：个人住房贷款的对象是具有完全民事行为能力的自然人，并且必须具有城镇常住户口或有效居留身份证，有稳定的职业和收入，有不低于所购住房全部价值的 30%现款作为购房的首期付款，并且要先期存入贷款银行，有足够偿还能力的单位或个人做保证人等条件。同时，在贷款程序

15、上，要求基层银行在经过调查的基础上，逐级上报，集体审批，手续相当繁琐。在欠发达地区，中低档收入的工薪阶层是需要贷款购房的主要层面，他们往往不具有上述规定的各项条件，严格的条件和繁琐的手续，使得欠发达地区想申请购房贷款者望而却步。4、住房消费贷款品种单一目前商业银行的住房消费贷款基本上实行固定利率的等额偿还方式，无法满足不同收入、不同年龄和不同偏好的居民需求，从而缺乏足够的吸引力。个人住房贷款期限最初规定最长为20年，1999年，人民银行进一步放宽贷款条件，规定最长可为30年。在实际操作中，由于种种原因银行贷款期限多在10年左右，有的甚至只有35年，造成居民还贷负担过重，难以承受。比如，10万元

16、贷款，期限10年的月均还款额为10892元，30年的月均还款额为57282元，后者几乎仅为前者的一半，居民每月的还款负担有较为明显的区别。（二）制约商业银行住房消费信贷业务的因素1、高房价与低收入相矛盾个人住房贷款的推行，除了看个人对住房的心理需求、收入水平的高低，关键是收入与房价比例的合理度。对于个人和家庭来说，在一定时期内的购买力总是有限的。在购买住房时，能够承受多高的价格，主要取决于以下几个因素： 收入水平； 预期收入量，以便支付购房款、贷款本息；尚未偿清的债务；借贷信誉； 所选择的抵押贷款类型；当时的市场利率水平。在这几项因素中，最主要的就是居民的收入水平，它必须与所购买的住房价格相匹

17、配，购买行为才能完成。在国外，套房（56 平方米）的价格与职工年收入之比一般为 5：1，当住房的价格与职工的年收入之比一般为 3-6 时才能形成住房信贷的有效需求。而我国一般商品房上述比例大致为16.8：1，即使安居工程也大致为 11：1。房屋价格与居民家庭收入差距过大，难以通过住房信贷来拟补，况且我国低收入家庭比重较大，我国的吉里系数呈上升趋势，居民的恩格尔系数（居民平均食物支出占家庭收入的比值）也较大，大约在 40%以上，除生活开支外，子女教育、医疗保障和养老等家庭预期支出还难以确定，能真正用于住房消费的资金额较小。2、居民购房意识不强消费经济学认为，居民消费除了必要的消费需求和有实际购买

18、能力保证外，还必须有实在的消费行为，消费习惯、民俗风情等多种社会因素的影响，属行为科学的范畴，个人住房贷款作为一种消费性贷款，要求居民具有现代金融意识，接受举债消费的观念，我国是一个有几千年历史的古老国度，传统的思想文化在人们的观念中积淀日久。而且我国居民历来崇尚节俭，人们奉行的是“节约为本”、“量入为出”的传统消费观念，举债消费不仅不被接受，反而受到鄙弃。随着改革开放的不断深入，现代金融意识正在逐渐被接纳。目前，举债消费意识南方比北方突出，沿海比内地突出。实践表明，金融意识强的地区，个人住房贷款业务就开展得比较好，房改推行也比较顺利。3、商业银行住房贷款风险难以控制对借款人的资信状况和收入难

19、以确定银行在发放个人住房贷款前要审查借款申请人的资信、收入等情况，假设借款人是完全合格的（符合银行要求的各项条件），银行才能发放贷款。但合同签定以后，银行无法观察到借款人的行为，无法随时掌握借款人经济条件、家庭等方面的变动情况。这样，借款人的违约成本就仅剩下道义和舆论上的谴责了。如果再把这种道义和舆论上的谴责由相当数量的个人进行分摊，那么违约成本简直是微乎其微了。违约成本过低，使借款人能够在收入减少、退休和其他权利纠纷等情况下，轻易地做出拒绝还款的选择。 抵押物难以处置虽然个人住房贷款规定借款人如发生违约，连续 6 个月不能按期偿还贷款本息，银行有权处置抵押物，否则只能通过法院强制执行，银行需

20、耗费大量人力、财力和物力，有时甚至得不偿失。对此，法院先进行调节，调节不成，才进行裁决。而法院在判决时考虑的问题很多，并不是纯法律问题，债权人银行只是其中的一个方面。特别是因客观原因导致职工下岗、失业、疾病或收入大幅度下降等因素影响还款的，法官作出的裁决往往对银行不利。即便银行费劲九牛二虎之力，通过种种途径取得抵押物的处置权，最令银行头疼的就是抵押物的处置问题。因为现阶段我国房地产二级市场还没有完善，处置抵押物的执行机构也不明确。可以想象，如果没有一个较好的法律环境，银行不可能把抵押物收回；如果没有完善的住房二级市场，收回的房子也较难变现或足值变现。 第三方担保形同虚设目前，国内商业银行办理个

21、人住房借款时往往要求贷款人提供第三方保证，承担连带责任。实际操作中，借款人通常选择自然人、法人或房地产开发商提供担保，但受自身因素、外部因素以及政策因素的影响自然人、法人或房地产开发商很难完全承担担保行为，第三方担保形同虚设。同时，银行还面临首付款虚假支付的风险。按照规定，借款人以所购房款的20%或40%作为首期付款，如果借款人的首期付款不是自有资金，而是民间借贷，肯定会严重影响借款人的还款能力，增大还款风险。在激烈的竞争中，各行竞相调低首付款比例，甚至出现了事实上的零首付竞争。国内商业银行在住房信贷首付款管理问题上存在着明显的风险。4、 我国住房信贷机构体系不健全经营机构的市场准入受到严格限

22、制。中国人民银行个人住房贷款管理办法规定个人住房贷款办法适用于经中国人民银行批准设立的商业银行和住房储蓄银行。 就是说目前能够合法办理个人住房贷款的机构只有两类：一是商业银行，二是住房储蓄银行。 国外个人住房贷款机构除了银行以外，还有许多非银行的个人住房贷款机构，如美国从事个人住房信贷业务的有专业性住宅金融机构、商业银行、保险公司以及政府组织等，另外政府还成立了联邦住房局FHA和退伍军人局VA，为个人住房信贷提供担保， 同时设立联邦国家抵押贷款协会FNMA和政府全国抵押贷款协会GNMA作为个人住房信贷二级市场的中介机构。 按照目前的政策，对个人住房贷款市场准入严格限于各商业银行，非银行的个人住

23、房贷款机构还不允许开办，尚未建立专业性个人住房信贷组织。个人住房贷款具有较强的专业性， 允许专业性个人住房信贷组织发展将有利于提高业务运作的效率，降低贷款交易成本，提高风险控制水平。个人住房贷款二级市场还处于空白。通过住房抵押贷款的证券化，发展个人住房贷款二级市场和创新个人住房贷款金融工具， 使更多的个人和机构投资者进入房贷市场，有利于扩大个人住房贷款的资金来源和分散住房贷款的风险。 目前我国商业银行这方面积极性不够，特别是主导市场的四大银行自身流动性过剩、资金大量闲置，没有动力通过二级市场吸收高成本资金来发放贷款。只有在更多的银行进入个人住房贷款市场和政府监管部门允许设立个人住房贷款机构并得

24、到一定发展之后，个人住房贷款二级市场才会有存在和发展的空间。个人住房贷款的市场服务支持体系不发达。个人住房贷款的有关环节，如信用取证、抵押物评估、抵押保险、担保、资金监管、贷后跟踪、拖欠追讨等环节将会有越来越多的保险公司、担保公司、评估机构、律师行等中介机构介入。住房信贷特别是由个人住房贷款派生出来的如房产评估、购房与贷款咨询、代理收付、代办保险、代办产权登记等中间业务将得到大力发展。目前我国专门为个人住房贷款市场服务的机构还处于零星分散状态，还未形成相应的产业。三、完善我国消费住房信贷业务的建议（一）刺激居民的住房消费信贷需求目前，在垄断行业、效益好的大企业和政府、高校任职的工薪阶层应该作为

25、住房消费信贷重点营销的对象。他们收入较高且稳定，属于中等消费阶层，衣食已经不成问题，住、行还没有能力达到一定的标准。在具体操作中，可以选择某一“关系集团”为突破口，率先发展消费信贷。人是社会的人，人们的消费支出不仅仅是自己的主观决定，消费者在实现其消费行为时，总是要受到自身所处的“关系集团”或“生活圈子”的“评价和规范”的支配。个人使自己的行为与集团的评价和规范保持协调，通过消费支出，规范自己的生活方式。同一地区同行业或大企业，职工收入不仅密切，但消费相互影响和标准。因此，银行可以选择一些行业，如电信，电力和大学，根据收入水平，合理确定贷款金额和还款期，产业工人和设计一个合适的住房消费信贷品种

26、，既不影响现有的生活水平，而且还可以实行住房消费升级。在工业集中宣传，咨询，由于消费的示范作用，突破点，可以延长的整个行业，如果成功扩张，也为其他行业（或集团）发挥了模范作用，就有可能启动整个中等消费阶层，带动经济增长，提高全社会收入。（二）完善商业银行住房消费信贷风险防范从企业内部管理角度出发，完善房地产信用风险防范能力，应做好以下工作。首先，银行应加强防范房地产信贷风险意识，在主观意识到了房地产信贷业务是一项高风险的业务，改变房地产信用低风险品种发展观。其次，建立房地产信贷准入和退出机制，优化房地产信贷结构。银行应制定具体的，随着房地产信贷准入和退出制度，严格的操作规范房地产信贷部。第三，

27、提高信用调查评估质量，准确把握项目风险。对房地产开发商获得深入了解的经营实力，管理水平，操作能力，发展绩效，信用评价，并开发商品房项目应该有一个深入了解其市场地位，房型设计，并重点分析该项目是否符合市场的需求，本项目贷款第一还款来源的可能性和第一还款来源可靠性评估，确保贷款质量。第四，把握贷后管理。首先，做好项目贷款限制性条款的执行。特别是根据房地产项目进度分期付款贷款业务，必须仔细检查项目取得进展方面的要求，才能进行拨付贷款，避免“烂尾楼盘”的出现；其次，加大了房地产企业的日常检验，建立客户信用管理平台，实现实时监控，有必要加强项目进度跟踪检查，但也对公司的营运资金监测，确保合法的贷款用途；

28、此外，充分利用电子手段，做好风险防范。第五，利用利率杠杆，调整结构建筑发展。银行在市场竞争也应适当运用利率杠杆，对一些高档住宅贷款户提高贷款利率，群众需要经适房采取的下浮利率，以促进开发适销对路，抑制房地产泡沫的出现。（三）政府积极推动住房制度的改革1、明确产权，依法执法制定配套的法律法规涉及到国民经济多个领域，现阶段出现的种种问题，如银行或保险公司对抵押物的处置、对于预购房屋（期得权益）、住房贷款保证保险或信用保险的规定、房价高估、开发商恶意欺诈的制约等等一系列现实都说明我国在这方面的不足，需要专门的、系统的法律加以规范。国家出台各项配套的法律法规措施是完善个人住房信贷制度的当务之急，是保证

29、我国个人住房消费信贷健康发展的一个必要条件，也是实现其国家职能的必然途径。建议出台配套的法律法规，如住宅金融、住宅抵押贷款法、住宅金融机构组织法、住宅抵押贷款保险、信托法、住房公积金法、住房价格法、个人住房贷款综合保险法等。各地应根据自身实际制定实施细则，对个人住房贷款的手续、对抵押物和质物的处置程序以及二级市场交易收费等做出明确规定，提高贷款透明度，构筑个人住房贷款正常运作的法律氛围。2、减少城镇实物分房要尽快改变住宅产业难以维持简单再生产、无法进行扩大再生产的状况，必须恢复住宅的商品属性，这就要根据我国的国情，按照市场经济规律，以住宅的商品化、社会化为目标，深化住房分配制度的改革，主要措施

30、是停止无偿实物（福利）分房，实行货币化分配，切断居民对政府和单位分配住房的依赖，使新房增量不再进入旧的住房体制，实行新房新制度，实现住房实物福利分配向货币工资分配的转轨。依靠住宅商品市场，形成住宅投入产出的良性循环。（四）加大金融创新力度1、制度创新加强房地产开发贷款和住房按揭贷款的联动发展，将房地产开发贷款与个人住房按揭贷款捆绑管理，确保开发贷款有效带动按揭贷款。目前部分金融同业尝试实行房地产开发贷款封闭管理，即是房地产开发商以其开发地段的土地使用权与在建工程作抵押向银行申办房地产开发贷款后，由银行对相关项目的开发、施工、销售等实行全过程监督，对项目全过程资金流动实行全封闭管理，使得房地产开

31、发贷款与个人住房贷款相互衔接，直至开发贷款全部收回的一种信贷管理模式。此种管理模式使住房按揭贷款成为开发贷款的还款来源更具可操作性，确保资金用于项目建设，房屋顺利交付使用，销售收入按时、足额归还开发贷款。封闭管理可以便于住房按揭与开发贷款的抵押衔接有序、不落空、不重复，降低了住房按揭贷款的操作风险。在封闭管理模式下，其开发项目所涉及的个人住房贷款应优先在本行办理按揭业务，交由他行办理的个人住房贷款须经本行同意，使得依托房地产开发贷款带动住房按揭贷款的经营思路得以实现，进而提高住房按揭贷款的市场份额。2、对市场进行细分，推出多元化金融工具在现实的抵押贷款市场，有许多类型的贷款申请，而每一种类型的

32、借款人还款现金可用于不同。为了使人们有可能偿还现金流量和贷款的实际现金流量匹配，需要有不同的按揭贷款，以满足他们的要求。这就需要根据细分市场的原则，逐步推出多元化的住房金融工具，为不同年龄，不同收入群体多元化的贷款的借款人需要多种系列商业银行根据客户信用等级、需求目的和偿还能力变化的不同，可以为客户提供递增式还款、递减式还款和约定期限形式等多种还款方法。3、完善银行内部操作流程随着房改进程的加快，特别是个人到市场上去买房，客观上必然要求金融的配套改革。一般讲，所谓有支付能力的需求，不仅包括自有的现款，还包括在一定期限内偿还贷款的能力。目前，国际上银行对个人住房抵押贷款业务通行的比例是 30%-

33、50%，而我国仅在 10%左右。因此，银行内部在管理上应明确部门责权和分工，加强信贷和会计结算等部门之间的联系，制定相应的奖惩措施；举办业务培训和行际交流，提高从业人员素质。对于发放贷款认真负责、选定的客户优良、贷款相关效益显著的信贷人员，可以采取一次性奖励和贷款期限内年度综合性奖励的方式，给予一定的物质和精神嘉奖，对个贷工作操作出现失误的工作人员，要区别不同情况，严格遵守规范化的管理措施对有关人员进行处罚，通过多种形式，充分调动信贷人员的积极性。（五）增加住房消费贷款品种我们应该看到，银行之间的市场竞争，实质上是产品和服务的竞争，而且首先是产品的竞争。在产品趋同化的情况下，才是服务的竞争。所

34、以，住房信贷业务的竞争应该首先落实到产品上。根据个人信贷业务的发展战略，不断收集市场信息，研究其他金融同业推出的个人信贷产品的政策和市场反映，针对不同市场的房贷客户需求，不断推出新的产品。尽管目前银行的整体品牌形象具有一定的优越，但是具体的产品品牌却没有深入人心。在产品的设计过程中，应从客户需求的角度出发，而不能从便于自身管理的角度来设计产品，研发出符合客户需求的产品和政策。力求把合适的服务以合适的价格提供给合适的客户，由同一化、大众化逐步向层次化、专门化转变。 虽然商业银行住房信贷业务在同业中占有一定市场份额，但是建行、交行、光大银行等同业自去年以来迅猛的增长势头让商业银行们感到了同业在个人

35、贷款产品上竞争的压力。为了保有并扩大中行住房信贷市场份额，增强同业竞争优势，应注重调查研究，了解同业竞争动态，了解市场反应和客户需求，不断调整产品政策，适时推出满足客户需求的创新产品。首先，确立并保持核心产品的竞争优势。对于个人住房贷款产品应保持不低于主要竞争对手的产品条件，树立品牌，抓住主流市场。其次，借鉴同业市场反应好的产品和服务。以现有传统的一手房贷、二手房贷产品为基础，将转按、加按、循环用款纳入到基础产品中，同时在利率定价、还款方式、抵押担保方式方面有所创新。在风险可控的前提下，针对特定的目标客户群制定灵活的产品政策，满足中高端客户的个性化融资需求。在产品的组合创新方面，还应着重于把产品与具体环境相结合，与各分支行管理能力相结合，与各分支行所处竞争环境相结合，对不同的分支行实行差异化的产