车位法律问题

1、据调查，在诸多的小区业主纠纷中，车位纠纷占相当大的比重，而问题的核心在 于车位的产权属性。物权法规定 建筑区划内的道路，属于业主共有 建 筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内， 规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方 式约定。”根据上述法律规定，小区车位所有权归 全体业主共有包括两个方面：1 .小区车位作为公共建设配套设施，其建造费用已包含在全体业主的购房款 中，根据 谁投资、谁受益”的原则，小区车位所有权当属全体业主。2 .从土地使用权角度看，业主办理产权证时

2、，产权证书上如果载明了业主分 摊了土地面积，车位所依附的土地使用权归业主所有的， 车位所有权应当属于全 体业主。住宅小区建有地下停车场的，其车位权属分三种情形：1 .停车场在小区房屋销售时未按公共建筑面积公摊，停车场建筑的所有权应 归开发商所有，开发商有权对业主出售，开发商与业主签订的车位使用权转让合 同合法有效。2 .如果开发商在销售小区房屋时已将地下停车场按公共建筑面积分摊给了 全体小区业主，该停车场的产权应归全体业主所有， 开发商无权与业主签订停车 场车位使用权转让协议。如果小区业主需要购买该停车位使用权， 只有全体业主 有权处分该地下停车场车位的使用权，业主应同业主委员会或经业委员会授

3、权委 托的物业公司签订车位使用权转让协议。3 .地下停车场由人防工程改建的，尽管该面积未分摊给全体业主，开发商也无权出售。我们通常提到 房屋产权证或产权证”，在现行房地产法律规定中，是指房屋 所有权证”。根据城市房地产管理法的规定，房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。”由此可见，独立车库应属法律上的 房屋”,可以办理产权证。地下停车场整体符合法律上有关 房屋”的规定，可以办理 房屋所有权证”。 但停车位由于不具备 房屋”的属性，是否可以办理 房屋所有权证”或者办理 车位 所有权证”，目前国家法律、行政法规还没有统一规定。小区停车位能否自由买 立？目前，小区停车位流转遭遇 法律空白，无法律规定

4、停车位不准出售，但是车 位出售又会加剧停车难，两者存在矛盾。另一种观点认为，既然车位的所有权归业主所有，任何人无权出售，所谓的 车位使用权有偿 转让合同应该是租赁合同。合同法规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租 人支付租金的合同。租赁合同有两个特点：1.租赁合同是转移财产使用权的合同， 一方将财产的使用权和收益权让渡给另一方。2.租赁合同是有偿合同，受让一方 为使用该财产向对方支付一定费用。车位问题长期存在，而现行法律没有明确的解决办法，我以前就想总结这方面的 问题归纳法律意见，收集资料等花了不少时间，希望大家仔细阅读，充分了解， 也希望对将来可能的诉讼有所帮助。一：法律规

5、定诉讼是解决纠纷的最终合法方式， 法官断案是以法律为准绳，事实为基础； 法律的规定将影响对事实的需求指向：物权法2007年10月1日施行第五十二条 国防资产属于国家所有。第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。 建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除 外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的1W-0建筑区划内，规划用于停放汽

6、车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。城市房地产管理法1 995年1月1日起施行。第四十一条 房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。城市居住区规划设计规范1993年建设部颁布 2002年修订2.0.6公共服务设施用地（R02）一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、 为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。2.0.7道路用地（R03）居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民汽车地面停放场地。6.0.3.7凡国家确定的一、二类人防重

7、点城市均应按国家人防部门的有关规定配建防空地下室，并应遵循平战结合的原则，与城市地下空间规划相结合，统筹安排。将居住区使用部分的面积，按其使用性质纳入配套公建；6.0.5.2配建停车场（库）应就近设置，并宜采用地下或多层车库。11.0.2 .5居住区用地内道路用地面积应按下列规定确定：按与居住人口规模相对应的同级道路及其以下各级道路计算用地面积，外围道路不计入；居住区（级）道路，按红线宽度计算；小区路、组团路，按路面宽度计算。当小区路设有人行便道时，人行便道计入道路用地面积；居民汽车停放场地，按实际占地面积计算；（5）宅间小路不计入道路用地面积。8.0.5.9 （已经取消）8.0.6居住区内必

8、须配套设置居民汽车（含通勤车）停车场、停车库，并应符合下列规定；8.0.6.1居民汽车停车率不应小于10%;8.0.6.2居民区内地面停车率（居住区内居民汽车的停车位数量与居住户数的比率）不宜超过10%;8.0.6.3居民停车场、库的布置应方便居民使用，服务半径不宜大于150m;8.0.6.4居民停车场、库的布置应留有必要的发展余地。商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则1995年12月1日施行第九条公用建筑面积计算原则凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面 积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。苏州市房屋面积计算规则2002年9月施行（二）不分摊共有

9、建筑面积1、为多幢服务的警卫室、管理用房、设备用房以及作为人防工程的地下室。2、已出售给产权人独立使用的地下室、车棚、车库等。3、第一层架空，用于停放车辆或用作公共开放空间部分的建筑面积。4、地下室内的公共车库、停车场、以及车位等。物业管理条例1993年施行，2007年8月修正第二十七条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。第五十五条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。人民防空法1997年1月1日施

10、行第四条 人民防空经费由国家和社会共同负担。中央负担的人民防空经费，列入中央预算；县级以上地方各级人民政府负担的人民防空经费，列入地方各级预算。有关单位应当按照国家规定负担人民防空费用。第五条国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。这么多法律规定看下来，估计大家有点头晕，不要紧，先放一边，后面会慢慢援引分析。二：车位分类1.规划规定的车位（以下简称“种类一”）。简单说来，开发商开发商品房，需要向规划局、建设局以文字和图纸形式提交整个小区的规划布置方案，通过

11、后才能领取规划许可证、 施工许可证等。建设部93年颁布的城市居住区规划设计规范就对车位有规定，当时规定汽车停车率不低于10%,该规定2002年修订时被取消，但取消不等于没有车位要求，地方各省在审核小区规划图对车位数量配置还是会有要求，只是各地方要求不一样。这种规划要求的车位表述通常为：每户 X个车位。比如每户0.6个车位，就意味着十户住房有6个车位。这种车位是行政机关强行要求的，没有达到要求不能开工。那这样的车位所有权 （使用权）归谁呢？要看物权法第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。 建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除 外。

12、建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主 的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、 附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。“公共场所、公用设施和物业服务用房”包括哪些设施？法律没有明确，（最 高法院针对物权法有司法解释的征求意见稿：建筑区划内除道路、绿地以外，已经登记为全体业主共有或者根据其功能应当为业主共同利用的公共健身场所、广场、园林等场所，应当认定为物权法第七十三条所称属于业主共有的“建筑区划 内的其他公共场所”。

13、建筑区划内已经登记为全体业主共有或者虽未登记但系为 保障业主建筑物区分所有权的行使而修建或者埋设的配套设施，包括围墙、大门、车棚、公共健身设施等，以及公共照明、安保、供电、供水、供热、供气、有线 电视设施，应当认定为物权法第七十三条所称属于业主共有的“公用设施”。但 该解释只是草案，不具备法律效力），但肯定不包括种类一，因为七十四条明确， “规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等 方式约定。” “当事人” 一般就是开发商和买房人；如果种类一属于公共场所或 公用设施，那就当属于业主的所有权（使用权），开发商是没有权利、业主也没 有必要与开发商去“约定”的。法律这样规

14、定，就允许开发商将车位买卖或出租收益，在买方市场，开发商可 能会赠与；而在房产走俏情况下，开发商当然选择出卖或出租。法律规定其实是 说：种类一的车位属于开发商，至于如何交给业主使用，就让市场决定吧！2 . “占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”（以下简称“种 类二"）法律规定种类二由业主共有。但这是否意味着除了种类一开发商所有之 外就是种类二，由全体业主共有呢？不尽然，具体看其他种类。开发商与业主信息不对称，业主一般不会了解哪些是规划规定的车位， 那些 又是业主共有的车位，开发商会将种类二也销售取利。业主们需要了解规划文件，才心里有数。另外一个现实生活中很突出的问题是：

15、 种类二的使用问题。比如香城一期，前一 阵我去兜了一圈，发现道路上很多车，这些车辆据说每月都要交超过100元的物业管理费，我不知道费用由物业公司收取后如何分配，但如果全部由物业公司 独享，那一期全体业主就吃亏了。按照物权法规定，既然种类二由全体业主共有，那共有人当然有受益权，停车费 全部由物业公司收取显然是不合理的。当然如果小区全体业主都同意说种类二由部分有车的业主停车使用，全体业主放弃收费权利，物业公司收取的费用全部作为物业管理费，这是全体业主的权利， 但做出这样的决定需要业主委员会通过。再者，种类二停车物业管理费苏州实行 政府指导价，不会超过100元每月（苏州地方规定大概60）现实中其实很

16、多种类二的使用费都被物业公司收取， 而全体业主分文未得的情形。据我了解，业主如果起诉，法院都是判决业主胜诉。3 .开发商独立投资的车位（以下简称“种类三”）这类比较少，但也有。开发商认为规划规定的车位不能满足全体业主的需求，自行在小区开发车位销售将有利可图，这也不是不允许。种类三既然是开发商独立 开发，那当然可以独立销售。但前提是，开发成本（包括土地成本）不应计入房 价。4 .人防（种类四）人防是国防的组成部分，它不属于物权法规定的公共场所或公用设施。从最高法 院的司法解释草案看，这个观点与最高法院的观点是一致的，而且我认为以后也 不会变化。建造人防是规划的要求之一，但在规划文件中它不作为停车

17、用途，因此不属于种 类一。那是否属于种类二？回头再看物权法规定 日用业主共有的道路或者其他场 地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”这个规定该如何理解？人防肯定不属于“道路”，“其他场地”又是指什么场地？ “业主共有”的条件是否及于该“其 他场地”？目前没有明令的规定或权威性的判例判定人防属于种类二。如果不属于种类二，那人防的所有或使用权归谁？人防的主管行政单位是人防办，但人防办是行政机关，开发商将人防出租或转让 的民事合同是否有效由法院决定，人防没有定纷止争的权力，因此其答复有参考 价值，但不具决定效力。北京有案例：开发商将人防使用权转让，受让人将之作为一群民工的居住区， 业 主起诉开发商，

18、法院判决业主败诉。当然，这个个案对苏州不具法律效力。指导性的规定是 <人防法 >:人民防空工程平时由投资者使用管理， 收益归投资者 所有。”因此，通行的观点是：以人防的成本是否已经纳入房价为标准，来决定使 用权人。但成本是个财务问题，业主怎么可能知道开发商的财务账册？开发商在 销售商品房前需要到价格管理部门物价局报价审核，报价的申请表中会有具体的成本构成，当然，几乎所有成本都是抛高的，这样才能卖个好价钱。开发商如果 清楚这个通行观点，可以回避，抛高其他成本，而不把人防纳入对物价局的报价 体系。上述通行观点仍然只是学理性的，不是审判实践必须遵守，因此还需要做 进一步的法律考量：谁投资

19、，谁受益是人防法的规定，人防当然首先是开发商投 资，那么就由开发商收益，但开发商如果已经将开发人防的成本纳入房价， 受益 权是否就当然由全体业主共享？如果我是法官，我会倾向于肯定观点，否则对全体业主不公平。但作为开发商也不是没有抗辩余地： 既然谁投资谁受益，那人防 是我开发，就有我受益，全体业主通过房价承担了人防开发成本， 但并不意味着 转移了投资关系，又有什么法律限制我投资人只能收益一次呢？另外一个问题是，即使开发商有使用受益权，是否可以与土地使用权等同的年限 转让？很多人认为，人防要么出租使用权，要么转让所有权。不动产转让要有权属凭证， 人防无疑没有所有权证，况且从人防法判断，人防为战事所

20、需，不能转让， 因此转让不成立，只能是出租，但合同法明令出租最长期限20年，超过二十年的无效。这个理论同样值得商榷。开发商的观点是：我转让的是使用权。我们知 道，住宅商品房所附土地使用年限为 70年，无论开发商还是业主，都只能对土 地享有使用权而没有所有权。既然国家可以转让土地使用权，为何开发商不能？ 关键：还是要看法院的指导性意见！上面是对几类车位的分析。以下说一些其他问题：A:无论哪一类车位，物业管理公司都没有所有权，也没有使用权。只有对于车位 使用的管理权。B:如何理解物权法规定的“首先满足本小区业主的需要”？这个规定赋予本 小区业主的优先权，同时也是对开发商处分车位权利的限制。 目前一

21、期业主已经 凸现了停车难的问题，这个优先权如何行使对各方利益至观重大。最高人民法院 的司法解释草案规定：“第四条建设单位在没有确保每一户业主在办理房屋入 住手续后四年内，能够按照规划文件中有关车位、 车库配比的规定，通过购买或 者承租等方式取得或者使用一个建筑区划内规划用于停放汽车的车位或者车库 的情况下，将其通过出售、赠与或者出租等方式处分给业主以外的人的， 应当认 定为违反物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”规定的情形。第五条 建设单位违反物权法第七十四条第一款规定， 将建筑区划内规划用 于停放汽车的车位、车库通过出售、赠与或者出租等方式处分给业主以外的人， 业主请求确认该

22、行为无效的，应予支持。建设单位应当就其未违反物权法第七十四条第一款规定承担举证责任。”目前该解释未生效，如果生效，业主可以提起合同无效的诉讼主张。C:车位是否计入公摊面积？按照商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则 和苏州市地方规定，车位 不能计入公摊面积。但现实中有开发商与房管局下面的测绘部门串通一气将车库计入公摊面积， 后被业主识破，提起行政诉讼和民事诉讼，最终开发商赔偿的案例。D:团结一致。开发商也是商人，他们天生追求利益最大化。在法律规定模糊，行政监管乏 力，信息不对称，违法成本低的情况下，昧着良心谋取利益的情形比比皆是。作 为律师，我也做开发商的法律顾问工作，无论车位、房屋、公共环境等等，如果 出现大面积的问题，因为关涉诸多，让一个人就是让全体，让一步就可能让更多步，开发商肯定不会轻易让步。作为三期业主如果开发商违法，我会坚决维权， 否则都对不起律师这个行业。拖延时间，然后各个