惠州立越山水可行性研究报修改后的2016613

1、 惠阳“天著春秋”项目可行性研究报告惠州市立越实业有限公司 “天著春秋”项目可行性研究报告2016年6月1日惠阳“天著春秋”项目可行性研究报告目 录第一章 项目基本情况5一、项目概况5二、项目背景5三、项目建设的合法性6第二章 开发企业简介6一、企业基本情况6二、公司开发经营情况7第三章 项目市场前景分析7一、惠阳区房地产市场分析7二、项目基本情况7三、周边项目分析7四、项目优势分析7第四章 项目建设方案17一、总平面布局及规划指标17二、住宅建筑方案设计24三、配套工程设计24四、项目进度计划25五、项目销售计划25第五章 项目投资估算及资金筹措25一、项目总投资估算25二、资金筹措计划26

2、第六章 项目效益预测26一、项目收入测算26二、投资成本测算26三、税金估算26四、利润估算26五、项目财务指标26六、不确定性分析26七、项目经济效益分析26第七章 还贷能力及风险分析31一、项目还款能力分析31二、风险评估32第八章 结论33一、公司具备借款能力33二、项目具备良好的市场前景33三、项目各项手续完善33四、项目投资来源已经落实，自筹资金部分目前已经到位33五、项目预计效益较佳，具备贷款偿还能力33第九章 附表及附件34第一章、项目基本情况一、项目属性 项目名称：天著春秋项目位于惠阳区新桥片区。项目地块大至如下：东侧：亚公顶森林公园南侧：亚公顶森林公园西侧：大埔村北侧： 厦深

3、高铁线，惠州南站l 项目情况介绍项目占地面积16853，总建筑面积52422，其中地上建筑面积40447，建筑层数22层的高层商住楼。项目平面布置正面朝北向，背面布置在南面。l 项目周边配套中小学：华南师大学府中学、惠阳一中学校、惠阳第六小学、西区小学、惠阳实验小学、崇雅学校、实验中学等幼稚园：新蕾幼儿园、文华中英文幼儿园等综合商场：大润发商场、新天虹、佳佳乐购、沃尔玛商场等医院：惠阳人民医院、三合医院、玛莱医院、惠阳区妇幼保健院、长安医院等邮局：中国邮政银行：建设银行、工商银行、农业银行、中国银行、广发银行、平安银行、储蓄银行、交通银行、广州银行、浦发银行、兴业银行、中信银行、招商银行等项目

4、经济技术指标规划用地面积：16853建筑基底面积：4136总建筑面积：52422 计容面积：40447其中住宅建筑面积36402商铺面积：4045地下室面积：10800架空层面积：1175停车位：405地下室：305地上停车位：100住宅户数：338容积率：2.93建筑密度：30%绿化率：30%二、项目背景项目建设用地由惠州立越实业有限公司于2013年 12月5日以出让方式取得。 该项目用地通过合法手续独资购得，惠州立越实业有限公司独家享有本项目的开发权、收益权。三、项目建设的合法性根据中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国城市规划法及房地产开发项目的相关法律

5、、法规及政府有关部门的规定，房地产开发项目从报批、土地取得、规划设计、施工建设、市场营销、物业管理等全部环节均符合政策法规的要求，项目方具有合法有效性。本项目各项报批手续均以惠州立越实业有限公司的名义办理，惠州立越实业有限公司按照建设项目立项及申请用地程序，先后取得国有土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建筑工程施工许可证。第二章 开发企业简介一、企业基本情况公司名称：惠州立越实业有限公司机构地址：惠州市惠阳区人民路法人代表：张汉军注册资本：人民币2000万元注 册 号：914413030684604923公司类型：有限责任公司经营范围：房地产开发；物业管理；装饰；装潢工程；园林绿化

6、工程；销售；五金建材。成立日期：2013年5月8日营业期限：长期二、公司开发经营情况惠州立越实业有限公司作为一家从事房地产投资开发的民营企业，从一开始，就坚持走“稳扎稳打”的战略路线,着眼于市场，一切从市场出发。惠州立越实业有限公司根据无限利好支撑的巨大商机，经过详细的市场调研与数据分析，认为项目所在区域高中层的住房需求强劲，在现有基础房价上涨空间还有很大的空间，本项目全力打造高品质、高性价比的产品，项目取得骄人的成绩。所以本项目一定能取得市场的认可，取得不错的销售收益。第三章 项目市场前景分析一、项目投资环境及市场研究1、惠阳区概况行政区划：2003年3月6日，撤销县级惠阳市，设惠州市惠阳区

7、，现辖淡水、秋长、三和3个街道和新圩、镇隆、沙田、永湖、良井、平潭6个镇，辖区面积915.6平方公里，常住人口58.8万人，区人民政府驻淡水镇金惠大道，由此惠阳由县级市改为惠州市中心城区的一部分，惠州由一个沿江城市变为沿海城市，随着沿海的城市飞速发展的节奏，潮流迅猛发展。区位：惠阳地处惠州南部，珠江三角洲的东南部，南抱大亚湾，与香港隔海相望；西连深圳；中部与惠州市区环接。市中心至深圳58公里，至广州190公里，到香港47海里。优越的区域位置以及良好的经济政治环境，正吸引着越来越多的周边发达城市资金的涌入，作为周边发达城市的卫星城，是“深莞惠1小时经济圈”的枢纽中心，正在以前所未有的速度向前发展

8、。交通：，惠阳已经形成发达的立体交通网络，坐拥惠州机场和厦深高铁惠州南站，潮莞、深汕、惠大等8条高速公路和厦深等2条铁路穿境而过，实现镇镇通高速公路。京九铁路在这里经过，惠深、深汕、广汕高速公路在这里交汇，大型客机在这里升降，远洋货轮在这里启航，两小时内，能到达周边主要发达城市。根据惠州市住建局发布深圳市城市轨道交通14号线(惠州段)建设规划方案环境影响评价第一次信息公告透露，深圳市城市轨道交通14号线(惠州段)线路起点位于惠州南站，沿爱民路、白云路、深汕公路铺设至深惠边界，线路全长9 .1公里。2、总体规划城市规划及定位改革开放以来，惠阳紧紧抓住发展机遇，有力推进了经济持续快速发展

9、，各项主要经济指标逐年提升。2015年，全区实现生产总值380.43亿元，增长13.5%；公共财政预算收入40.47亿元，增长14.8%；三次产业结构比重为3.4:52.5:44.1。现落户有伯恩光学、联想、中建钢构、安博、保利、恒大、碧桂园、雅居乐、星河、沃尔玛、家乐福、天虹等知名企业，形成了电子信息、光学玻璃、精细化工、新能源新材料等产业集群，打造了商贸物流、酒店餐饮、休闲旅游、娱乐购物、金融服务全面发展的现代服务业活力区。    近年来，惠阳以创建全国文明城市为契机，打造了宜居宜业宜游的发展环境。境内交通四通八达，依托自然生态、田园景观、民俗文化等资源，打造

10、了秋长叶挺将军纪念园、沙田世外梅园等一批生态休闲观光基地。拥有全国文明城市、全国义务教育发展基本均衡区、全国科普示范区、全国科技进步先进区、全国法制宣传教育先进区、全国绿化先进集体等荣誉称号。    目前，惠阳牢牢抓住珠江三角洲规划纲要实施、“深莞惠”一体化和环大亚湾新区建设带来的发展机遇，全面推进经济建设、社会建设、文化建设、城市建设、生态建设，努力建设一个经济繁荣、社会文明的惠阳，安居乐业、平安和谐的惠阳，蓝天白云、青山绿水的惠阳，助力惠州以更好质量更高水平进入珠三角第二梯队。一个中心是建设以淡水为核心的区域性商贸流通服务中心。从产业发展趋势上看，随着工业化、

11、城市化水平迅速的提高，近几年来淡水的人流量、物流量正在节节攀升，具备了大力发展第三产业的条件。如今淡水已形成了商贸流通中心的雏形。为建设商贸流通中心，政府把有限的土地资源留用于发展第三产业，城区8.8平方公里中心区原则上不再上工业项目，并积极争取将部分工业用地转为商业用地。惠淡大道是以三和开发区为重点，连接淡水镇、永湖镇，大力发展数码电子和文化休闲产业，逐步成为城区中心区的延伸腹地。惠澳大道则是以沿线的工业园区为重点，承接中海壳牌南海石化项目和惠州数码工业园的辐射，引入石化中下游产业。新秋公路发展轴以新圩镇为重点，承接深圳、东莞的产业转移，大力发展外向型工业，形成传统工业走廊。3、项目位置规划

12、新桥片区将成惠阳“城市客厅”根据惠州市城市总体规划（20062020年），厦深铁路惠州南站作为该线最大的客运站场，项目所在惠州南站规划CBD商业区内，有很多商业商贸、总部经济、星级酒店、金融会展、信息研发等产业进驻，是惠阳综合性现代服务业集中片区。是该站场作为一个区域性交通枢纽。同时，惠阳目前利用交通、区位、资源优势和消费基础，加快清泉城市广场、英之皇商业文化中心、大润发购物中心等大型商贸流通项目建设，大力提升商贸批发、文化教育、医疗保健等生活性服务业发展水平。大力发展红色旅游、休闲度假产业、大酒店、教育基地。本片区发展目标为：依托毗邻深圳、大亚湾经济技术开发区的区位优势，充分发挥国家东南沿海

13、高铁枢纽站的带动影响因素，本片区已发展成为集中商业/商务中心、城市住区、体育/文化中心和轨道交通枢纽为一体的惠州南部门户中心，以及服务于惠阳区、大亚湾经济技术开发区和深圳东部的惠阳新中心区。 项目所处片区是惠阳区新中心区，本片区内的任何开发建设活动均应遵循下列原则：（1）充分利用本片区中部体育文化公园和古屋河湿地沿线地区的自然环境特征，组织步行休闲活动带，突出公共活动空间形象和品质；（2）加强对本片区古屋河滨水景观、亚公顶城市森林公园景观的保护，体现本地区在环境景观的本土性、整体性与连续性的特色。4、项目位置交通及配套 建立立体公共交通网络，实现惠州市“一城两区”（即惠城区、惠阳区、

14、大亚湾区）公交线路与惠州南站的无缝衔接，根据惠州“一城两区”公交线路与厦深铁路惠州南站对接方案，将有惠南公司 “市汽车客运总站至惠阳汽车客运总站” 客运班线改造为公交车，开通大站快线公交线路通往惠州南站。惠阳区新增几条公交线路、优化调整公交线路与惠州南站对接；为公交线路与惠州南站对接。厦深铁路 铁路通车之后，列车34对，其中G字头列车3对、D字头列车31对。G字头的列车是广铁集团管内运行的高铁车次，全长502公里，沿线设20个车站，其中客运站18个，从北往南依次为：厦门北、角美、漳州、漳浦、云霄、诏安、饶平、潮汕、潮阳、普宁、葵潭、陆丰、汕尾、鲘门、惠东、惠州南、深圳坪山、深圳北。地铁14号线

15、 根据惠州市住建局发布深圳市城市轨道交通14号线(惠州段)建设规划方案环境影响评价第一次信息公告透露，深圳市城市轨道交通14号线(惠州段)线路起点位于惠州南站，沿爱民路、白云路、深汕公路铺设至深惠边界，线路全长9 .1公里。深圳14号线预计最快将于2017年全面动工，2022年完工，14号线 (惠州段)线路起于惠州南站，与深圳市城市轨道交通14号线衔接，并与其同步建设及运营，连接深圳市福田-罗湖中心区。   本项目配套中小学：惠阳第六小学、惠阳实验小学、崇雅学校、实验中学幼稚园：新蕾幼儿园、文华中英文幼儿园综合商场： 人人乐商场、沃尔玛商场、美宜佳医院：

16、惠阳人民医院、惠阳区妇幼保健院、长安医院邮局：中国邮政银行：建设银行、工商银行、农业银行5、项目规模项目占地面积16853，总建筑面积52422，其中地上建筑面积40447，建筑层数22层的高层商住楼。6、惠阳房地产市场概述（1）市场回顾目前，惠阳区的最高品质楼盘开发主要集中在惠阳区新桥片区，在售的主要有惠州星河丹堤、旭园等项目。这类物业的最大特点是具有不可复制的稀缺资源优势与区位条件，针对高端客户群开发出高档次、高品位、产品多样化的具有巨大影响力的大盘。就惠阳目前市场状况来看，该类物业主要有惠州星河丹堤、旭园、半岛一号，棕榈岛，东方新城，建祥花园等，下面我们单独就本项目周边类似项目分别从规模

17、、户型、客户、销售状况、营销、园林等方面来分析该类项目的特点。Ø 周边项目分析惠州星河丹堤楼盘名惠州星河丹堤位置惠阳区淡水星河东七路1号（亚公顶国家森林公园旁）物业类型住宅、别墅 塔楼 高层 毛坯 淡水 豪华居住区,特色别墅,宜居生态地产建筑风格现代功能宜商宜住占地面积1053900平方米建筑面积2482710平方米容积率1.80 总户数9369户主力户型两房76-85平米，三房98-126平米、138-156平米配套小区内部配套：星河COCOPARK、会所、无边际泳池、将引进省重点学校。销售时间2013年12月-2016年6月，天颂大二批高层首推300套，九玺复式洋房单位

18、约90套，目前在推的产品为，天颂高层组团，九玺复式洋房销售价格均价20000元/平方米 销售状况90%旭园楼盘名旭园位置惠州市惠阳区淡水深汕高速南站斜对面2里路处物业类型住宅 高层 毛坯建筑风格现代风格功能宜商宜住 占地面积30000平米建筑面积约18.6万平方米容积率4.88总户数990户主力户型62-119平2-5房高层洋房，户型分别为86、89平2房，100-135平3房，139-142平4房. 销售时间 2015年1月开销销售价格均价18000元/平方米。销售状况约70%目前，项目周边楼盘毛坯均价在18000元/左右，其客户群主要是周边企业中高管人员、当地居民、深圳

19、投资客，目前销售情况很好。从最近调查的有关资料来看，项目周边缺乏小户型单位的住宅楼盘，目前区域楼盘客户群主要定位于中高端阶层，本项目的周边配套较完善，商场、学校，银行配套齐全，本项目打造为高性价比的带精装修销售项目，本项目85-125m2户型住宅销售均价18000元/，相对于以上的项目具有较强的价格优势，容易创造热销的机会点，项目将吸引附近众多企业的蓝领、中层管理人员、本地居民以及深圳投资客。刺激有效市场需求，使项目在市场中独树一帜。区域市场供给分析项目所处区域属惠阳房地产市场高速发展惠州南站规划CBD商业区域，区域四周有：星河丹堤、旭园、左岸春天，翡翠山等楼盘，而星河丹堤、旭园更是引领了惠阳

20、楼市价格新高地。广东惠州环大亚湾新区发展总体规划(2013-2030年)4日在省政府常务会议审议并获得原则通过。会议强调，加快惠州环大亚湾新区建设，对于打造促进惠州尽快进入珠三角第二梯队的增长极、探索陆海统筹发展新模式、强化珠三角对粤东北地区的辐射带动、探索环大亚湾地区生态文明建设新路子具有重要意义。随着深惠交通网络、城市配套的完善，惠阳、大亚湾将成为深圳大迁徙第一站。目前该区域房地产发展供应量过大，需求市场迅猛增加。（4）项目SWOT分析优势通达性 高铁交通、地铁（规划建设中）蕴藏巨大升值潜力便捷性 项目处惠阳城市新发展中心，周边楼盘、商业、交通等配套齐全。资源性 背靠7100亩亚公顶森林公

21、园劣势项目依山建筑，施工成本较高、难度较大。机会惠阳近几年经济飞速发展，市民消费水平大大提升，城市规模扩大很快，在一定程度上促进了对房地产消费的需求。深厦高铁开通，地铁14号线惠州段的规划确定，给惠阳房地产的发展带来强劲动力。深圳房价的进一步飙升，价格洼地导致的客户外溢，以惠阳、大亚湾为首要关注区域，特别是深圳投资客对惠阳房地产市场的看好，为惠阳房地产外销创造有利条件。8、市场及项目定位（1） 产品定位住宅部分中户型产品为主，辅以部分中偏大户型项目住宅户型配比：户型面积区间（平米）套数套数比紧凑型三房80-958525%舒适型三房100-11516850%经济型四房116-1258525%小计

22、/338100%商业裙楼（首层）建筑面积：4045，面积较小，可规划为临街铺销售。（2） 客户定位核心客户：深圳异地置业群体l 大亚湾石化区、响水河工业区、汽车产业、电子信息、港务区、澳头区产业高层管理者、高级白领。重要客户：l 大亚湾本地公务员企事业单位人员l 惠州惠城区、惠阳、大亚湾中高级管理人员、公务员、公司职员、自由职业者主要是以投资目的为主；l 大亚湾本地居民游离客户：外地非深圳异地置业群体包括周边县市港澳人士等（投资、商务度假、居住三大类）（3） 价格定位住宅部分根据区域内已售同类型物业的价格，本项目住宅的销售均价在18000元较为合理，本价格为毛坯价格。商业裙楼项目周边项目商铺正

23、在销售价格约为38000元,建议本项目裙楼售价在36000。项目总体评价从惠阳、大亚湾区域近来看，近两年住宅市场推盘量较大，住宅市场将一片红火。鉴于惠阳近几年经济的快速发展，深惠大道拓宽、南坪快速干线龙岗段及厦深高铁的通车，从大亚湾到深圳东站5分钟，到龙华总站20分钟，深圳3号线、14号线也规划连通大亚湾，这些利好规划让更多的客户可以看到惠阳、大亚湾的未来一片光明。加速了深惠一体化进程的发展。随着深圳、东莞第二、三产业的转移，给惠阳、大亚湾的房地产发展带来空前的机遇。第四章 项目建设方案一、总平面布局及规划指标一个房地产开发产品的规划设计，首先要强调规划用地与城市周围环境的融合，建筑风格与整体

24、的融合；其次规划要结合整体性原则、生态原则、本土原则、可操作性原则；最后规划要注重以人为本、要增加人情细节的考虑，处处关心与温暖，让人感到这是舒适与享受。 本项目建筑是场区内并按照规划设计要点的要求后退红线，在该建筑的前部形成绿化及小广场，以更张现本建筑的气度。四栋楼错开布置，一层裙房上的两塔楼用连廊连接，形成一个有机的整体，整个建筑物浑然一体，一气呵成，既突出主题建筑又使整个建筑物协调为一体。房型要满足现代居住的要求，突出居住的舒适度，好房型应该符合以下条件：朝向，中国人比较注重房间朝向，正朝南或者东南之间是非常理想的；通风与采光；二房以上要配备两个以上的卫生设施，全明；南北双向阳台；双厅或

25、多厅设计；有足够的家人活动空间、生活各功能的分区等。此外，每个功能区还有其各自的要求。主要经济技术指标：规划用地面积：16853建筑基底面积：4136总建筑面积：52422 计容面积：40447其中住宅建筑面积36402商铺面积：4045地下室面积：10800架空层面积：1175停车位：405地下室：305地上停车位：100住宅户数：338容积率：2.93建筑密度：30%绿化率：30%项目位置项目平面设计方案效果图二、住宅建筑方案设计1、使用功能设计根据初步的设计方案，本次项目按人车分流,高层住宅楼均配有载人电梯。2、建筑立、平面设计结构：框剪结构。外墙：高级外墙砖。内墙：水泥砂浆抹平。天花：

26、水泥砂浆抹平。地面：混凝土结构面找平。窗：铝合金窗。栏杆：优质栏杆。卫生间：结构面设置，给排水预留点。三、配套工程设计1、水系统本系统工程皆利用现有市政管网与小区内的管网连接。2、供电系统供电电源为市政高压10KV电源，接至配电房2500KVA变压器变电后配至各建筑物用电，为了保证物业的正常作业，配电房设自动柴油发电机作为备用电源。3、消防系统按不同的消防等级要求，本项目分别配置了消火栓；商场、地下室车库及电梯前室设自动喷淋、火灾自动报警系统；配电房配备干粉灭火装置。4、通风系统（高层住宅楼）（1）配电房设有平时通风与气体灭火后排风系统。（2）地下室及电梯前室设有机械通风系统。5、弱电系统工程

27、本项目按现有住宅配置需求，至各套住宅房全部预埋了通信网络、综合布线系统的主干线及可视对讲系统。同时各用户的用水、用电皆采用自动抄表系统。6、其它市政绿化配套工程本项目园林绿化利用本小区用地形状的优势，初步的设计方案将本项目尽可能利用平、立空间进行绿化建设，扩大绿化面积，做到精小别致。四、项目进度计划1、实施进度建议项目实施时期亦称投资时期，是指从正式确定建设项目（批准项目申请报告）到项目竣工交付使用这段时间。项目实施进度规划总原则是精心组织、充分准备，在保证建设质量同时，尽量缩短建设时间。工程进度表五、项目销售计划根据本报告的项目经营策略、实施进度安排、本物业供需状况的调查，以及本物业的设计水

28、准，确定项目销售如下：住宅第1年销售70%、第1.5年销售30%；商铺第1年销售70%、第1.5年30%；车库第1年销售50%、第2年50%。第五章 项目投资估算及资金筹措一、项目总投资估算项目投资由建设期投资和建设期贷款利息组成。本项目以2016年7月1日为基础时点，计算期为2年，项目建设总工期24个月，销售期约16个月。贷款利息按1至3年期中长期贷款计算。1、建设期投资估算根据惠州市政府有关房地产开发的各项税费规定，项目建设投资估算总额为33506.96万元（见附表1）。2、借款利息估算本项目首笔拟融20000万元，贷款期1-3年。二、资金筹措计划本项目投资估算总额为33506.96万元，

29、开发公司自筹资金13506.96万元，筹资金比例40.31%，同时开发公司拟首笔向银行贷款20000万元。项目建设资金来源表 序号名称金额一建设总投资33506.96万元二资金来源33506.96万元1企业自有资金13506.96万元11其中：已支出土地价款及前期工程支出8589.44万元2销售滚动资金 4900万元3商业银行贷款资金20000万元第六章 项目效益预测一、项目收入测算根据本项目于大亚湾的市场定位结合区域目前房地产经营状况，本公司决定以该项目的建设及销售为公司的长期发展树立品牌，小户型住宅售价低于目前区域内类似楼盘，尽量缩短销售时间，加速资金周转。根据市场研究的结果，并考虑本项目

30、定位的具体情况，住宅销售价格平均18000元/、商场销售价格平均36000元/、地下车库销售价格平均150000元/个，同等价格条件下，本项目小区环境、设施等都体现了较高的性价比。项目销售总收入86160.6万元。项目销售面积（）销售单价（元/）销售率销售收入（万元）住宅部分364021800090%65523.6商业裙楼40453600090%14562车位405150000元/个90%6075合计77544.4586160.62项目总投资估算项目总投资估算表序号项目名称总额(万元)单价(元/)占总投资比例1土地成本8089.442000.0124.14%2前期工程费500123.621.4

31、9%3建安工程130003214.838.8%4管理费450111.261.34%5不可预见费20049.450.60%6其他费用267.5266.140.80%7财务费用3000741.718.95%8销售费用3000741.718.95%9销售税及附加50001236.1914.92%10合计33506.968284.89100%1、 资金筹措项目投资的资金来源包括自有资金、银行首笔融资及预售收入。根据人民银行公布的房地产信贷管理的相关政策，房地产开发企业的自有资金为企业的所有者权益，自有资金为13506.96万元达到本项目所需的自有资金总投资的40.31%项目资金来源表：序号项目(分期)

32、资金（万元）比例1自有资金13506.9625.69%2银行首笔融资20000.0059.69%3项目滚动资金490014.62%4总投资33506.96100%一、 销售及经营收入测定1、 物业销售收入估算根据项目规划指标及项目及市场分析，项目住宅部分的可售面积为36402平方米，以销售均价18000元/，销售率90%计算，住宅部分的销售收入约为58971.24万元。商业裙楼可售面积为4045，按销售均价36000元/，销售率90%计算，商业的销售收入约为13105.8万元。车位405个，按销售均价150000元/个，销售率90%计算，车位销售收入约为5467.5万元。2、 销售利润项目销售

33、利润估算表序号项目计算公式金额（万元）（1）经营收入86160.6（2）开发成本22056.96（3）销售费用3000（4）运营成本（出租）0.00（5）销售税金及附加5000（6）管理费用450（7）财务费用3000（8）利润总额（1）-（2）-（3）-（4）-（5）-（6）52653.64（9）所得税（8）*15%7898.05（10）净利润（8）-（9）44755.59二、 财务与敏感性分析赢利能力分析经测算，总投资为33506.96万元，开发期为3年，投资回收期为1.5年，利润总额为52653.64万元，税后净利润为44755.59万元，则项目的成本净利润率为133.57%，净利润率为

34、51.94%。项目不确定性分析：项目盈亏平衡分析项目盈亏平衡点（临界点），是指项目销售收入扣除销售税费后与总投资相等的状态。分析如下：在项目开发成本及销售价格等其它条件不变的情况，由静态测算可知，当住宅及商业销售率达44.13%时，项目可保本。另一方面，假定项目开发成本及销售率不变，项目的住宅保本销售价格为13000元/ 商业的保本价格约为 30000元/。 根据市场及项目定位分析，该项目保本销售价格及销售率较易实现，风险不大。项目敏感性分析我们对销售收入、开发成本变化进行了敏感性分析测算。当售价收入下降10%，经营收入为77544.45万元，税后净利润为37431.87万元，成本净利润率为1

35、11.71%当开发成本上升10%，售价收入同时下降10%，税后净利润为34583.77万元，成本净利润率为93.83%经测算可知：本项目的销售收入的变动对项目效益影响不大，销售收入和开发成本两个因素分别变动对项目效益产生影响较大。项目销售收入和开发成本在不利影响下，项目经济指标反映良好，说明项目抗风险能较强。保证销售价格和销售率的实现，控制项目开发成本，是项目赢利的有效保证。社会效益和影响分析改善区域环境 ，完善城市功能本项目的建成将进一步改善项目所在区域的区域环境，提升区域形象，加快片区的房地产市场发展进程。增加财政税收本项目的建设预计将为国家创造销售税及所得税等相关税利12898.05万元

36、第七章 还贷能力及风险分析一、项目还款能力分析1、项目的借款与还款计划本项目拟首笔融资20000元，贷款期136个月经估算贷款总利息约为3000万元。2、借款抵押担保建设期，本项目以公司已取得的16853平方米土地进行抵押，项目主体封顶及完善相关手续后，该项目的在建工程也用于本次贷款的抵押担保。3、还款能力分析按该项目的收入、经营成本及相关各种税费的测算，结合还款计划及抵押实际情况，在贷款期内利用本项目的自身经营收入进行还款的具体情况编制借款还本付息表。由表可看出只要本项目按项目进度完工及按计划销售，还款资金来源足以偿还本次借款本金及利息。综上所述，本项目预期效益好，利润空间较大，根据项目建设性质、位置，可以说只要该项目按期完工，该项目的还贷能力是绝对足够的。二、风险评估 1、市场风险房地产业受国家宏观经济影响较大，针对近年来商品房价格上涨过快，商品房结构不合理，房地产市场秩序比较混乱等有关问题，自2003年以来，国务院陆续出台了国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知、关于切实稳定住房价格的通知等通知，进一步加强房地产市场宏观调控。这次房地产宏观调控的主要任务是针对我国部分地区的商品房投资规模和价格上升幅度过大的问题，打击房地产市场投机活动，保持房地产业持续健康发展。虽然目