2015年山西省房地产估价师《规章制度与政策》：附加、加成和减免模拟精彩试题

1、标准文案2015年山西省房地产估价师制度与政策：附加、加成和减免模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题 意）1、仲裁实行“一裁终局”制，裁决作出后，当事人就同一纠纷再申请仲裁或者 向人民法院起诉的，仲裁委员会或者人民法院。A:不予受理B:予以受理C:先予执行D:强制执行E:房地产估价机构必须加盖公章2、建设工程符合城市规划要求的法律凭证是：_0A.施工许可证B.建设用地规划许可证C.建设工程规划许可证D.建设工程规划用地许可证3、下列哪一个报表并不属于房地产开发项目财务评价的基本

2、报表_0A.现金流量表B.资金来源运用表C.项目总投资估算表D.资产负债表4、某银行为开发商提供两种方案贷款条件，甲方案的贷款利率为17%,按季计息；乙方案的贷款利率为18%, 一年计息一次，从支付利息角度开发商适宜选择（）。A.方案甲B.方案乙C.方案甲和方案乙均可D.无法判断5、某房地产开发商转让一块以出让方式取得的土地使用权，转让收入为2900万元，工地增值税规定的扣除项目金额为 1800万元，土地增值税应纳税额为万元。（2008年试题）A: 330B: 350C: 440D: 870E:执行层的组织协调6、个人住房贷款的风险，主要表现不包括 _0A.操作风险B.市场风险C.利率风险D.

3、信用风险7、甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75%和80%,从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的 _风险。A.市场B.财务C.政策D.经营8、下列关于木材的物理力学性质，说法错误的是。A:在木材内部含有的水分根据其存在形式分为三种，即自由水、吸附水和化合水B：当木材干燥时，首先失去的是吸附水，然后失去的是自由水C:纤维饱和点是木材物理力学性质发生改变的转折点，是木材含水率是否影响其强度和干缩湿胀的临界值D:木材顺纹方向的抗拉强度、抗剪强度最大，横纹方向最小E:执行层的组织协调9、对一个计算周期为20年的房地产置业投资项目进行现金流分析时，若折现率始终为一个常数，那么该

4、折现率_0A.包含了对通货膨胀的补偿B.不包含对通货膨胀的补偿C.没有实际意义D.不能直接用于财务评价10、物业服务费用实行酬金制的，预收的物业服务支出属于 性质。A.占有B.租金C.代管D.融资11、某城市2004年存量商品住房的吸纳率为 40% ,则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是_oA. 0.4 月B. 2.5 月C. 0.4 年D. 2.5 年12、零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的（）为基础计算的。A.建筑面积B.总出租面积C,可出租面积D.营业面积13、（）适用于已分组的分布数列。A.简单调和平均数B.加权调和平均数C,简单几何平均数D.加权几何平均数14、下列股东权利中

5、，属于自益权的是_0A .股票过户的权利B.表决权C.查询公司经营状况的权利D.出席股东大会的权利15、张某与w房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100 , 后经过有关部门批准，张某所预购商品房产权登记建筑面积为 106。其面积误差 比为。A： 1%B： 3%C： 6%D： 9%E:执行层的组织协调16、人们在购买决策过程中，可能扮演不同的角色，一是首先提出或有意购买某 一产品或服务的人。A.发起者B.影响者C.决策者D.购买者17、某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求 偿债备付率不低于1.3,贷款利率为12%,贷款期限为20年，按月等额还本

6、 付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为万元。A: 28. 73B: 29 . 11C: 344. 74D: 349 . 31E:借款合同18、下列有关企业利润公式不正确的是_。A.分配（应付）利润=经营利润-（盈余公积金+公益金+未分配利润）B.税后利润=利润总额-所得税C.经营利润=销售（含出租、自营）收入-经营成本-期间费用-销售税金D.利润总额=经营利润+营业外收支净额19、某宗房地产，通过预测得到未来 5年的净收益分别为30万元、32万元、33万元、35万元、38万元，从第6年到未来无穷远，每年的净收益将稳定在40万元左右，该类房地产的报酬率为 6%,则该房地产的收益价格为一万

7、元。A. 600B. 639C. 667D. 66920、各项成本费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大，尤其是依建设项目的类型不同而有其自身的特点，故不同类型的建设项目的成本费用构成有一定差异。下列有关房地产开发项目成本费用构成的分类不正确的一项是_0A.不可预见费用包括管理费、销售费用、财务费用、税费和其他费用B. 土地费用包括土地使用权出让金、征地费、土地租用费、拆迁安置补偿费C.房屋开发费包括建安工程费、公共配套设施建设费、基础设施建设费D.前期工程费包括规划勘察设计费、可行性研究费、三通一平费21、关于预算，下列说法错误的是（）oA.可以帮助物业管理企业努力减少物业净经营收入的变动，

8、估算在某一时间上物业现金流的状况B.当一项未预计到的费用支出导致现金短缺时，预算可以帮助物业管理企业找到妥善的处理方法，以满足这项费用的支出C.预算有许多类型，主要有年度运营预算，资本支出预算和长期预算D.年度运营预算可以显示在业主持有物业的时间内，物业的现金流将会有哪些变化22、某房地产开发商在其新建项目的开盘仪式上，承诺对前80名购房者给予20%的价格优惠，这种价格折扣技巧属于_A.现金折扣B.数量折扣C.折让D.季节折扣23、下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的为 _0A.新开发房地产项目B.用于出售用途的房地产项目C.具有投资开发或再开发潜力的房地产D.用于投资或再开发的房地产24

9、、是我国的中央银行。A:中国银行B:中国人民银行C:银行业监督管理机构D:证券监督管理机构E:执行层的组织协调25、银行向居民购买住宅提供抵押贷款的方式属于 _0A.商业信用B.国家信用C.消费信用D . A 和 C二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符 合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分） 1、按我国现行规定，预备费包括两部分。A:基本预备费B:人工预备费C:涨价预备费D:工程预备费E:材料预备费2、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以 _进行估价。A .保

10、持现状前提B.装修改造前提C.转换用途前提D.重新利用前提3、下列用地中，可以采取协议方式出让国有建设用地使用权的是。A:商业用地B:商品住宅用地C：非营利的社会团体用地D:娱乐用地E:执行层的组织协调4、契税的税率米用_oA.定额税率B.超额累进税率C .比例税率D.各地适用税率5、某房地产开发商销售给张某一套商品房，合同约定建筑面积110褶，售价4000元/褶，张某交付了全部价款.买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，若该商品房产权登记的建筑面积为100 m2,张某选择不退房，则该房地产开发商应当返还张某购房款元。A: 40000B: 53600C: 66800D: 80000E:执行层的

11、组织协调6、影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有_0A.自然特征，如山地和河流等B.细分市场C.人口密度的大小D .该区域发展的类型和范围E.竞争性项目的区域7、商品房买卖合同约定面积为150 m2,价格为4000元/褶，交付使用时，产 权登记面积为155褶，买卖双方未对面积误差的处理方式做出约定。根据有关 规定最后结算的房价款应为万元。A: 60.0B: 61.0C: 61.8D: 62.0E:执行层的组织协调8、A市B房地产开发商于2006年6月取得A市城市规划区内的一块建设用地使用权，建设用地使用权出让合同约定2006年10月动工，但因自身原因至2007 年11月31日前一直未动工。

12、截至 2009年12月31日，经有关部门审计，B 房地产开发商的资产总额为1200万元，其中流动资产为500万元，速动资产为 250万元，流动负债为300万元，负债资产总额为400万元，同时当年实现利 润额为400万元，当年资本金总额为800万元。B房地产开发商拟转让该建设 用地使用权，受让方欲改变原出让合同约定的土地用途，下列表述正确的有。A:必须取得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准B:必须签订建设用地使用权出让合同变更协议或重新签订建设用地使用权出让合同C:转让方应当将所获得收益中的土地收益上缴国家D:相应调整土地使用权出让金E:销售净利率9、某房地产开发企业经过市场调研后，决

13、定在某城市开发供未婚青年居住的“博 客公社”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是 _摸式。A.选择专业化B.产品专业化C.大量定制D.市场集中化10、某酒店已知可以在未来30年内取得丰厚收益，经计算未来3年收益分别为 93万元、100万元、120万元，从第4年到第30年的净收益会稳定在130万 元左右，在该区域酒店类房地产的报酬率为12%,则此宗估价对象房地产的价格为_万元。A. 992.06B. 983.10C. 1080D. 85211、细分市场评价主要涉及等三个方面的评价。A:细分市场的可衡量性B:细分市场的规模和发展前景C:细分市场的差异性大小D:企业的目标和资源E:细分市场结构

14、的吸引力12、某建筑物的建筑面积为200m2 ,有效经过年数为12年，重置价格为800 元/m2 ,建筑物经济寿命为40年，残值率为2%,则运用直线法计算该建筑物的现值为_0A. 10.2万元B. 11.0万元C. 11.3万元D. 11.5万元13、某投资者将其商铺出租经营，租期20年，预计第一年的净租金收入为8万 元，且每年递增6%,年租金均发生在年末。若折现率为 6%,该商铺净租金收 入的现值为万元。A: 91. 76B: 142 . 40C: 150. 94D: 160 . 00E:借款合同14、下列各项中，用以反映项目清偿能力的指标有。A:速动比率B：利息备付率C：偿债备付率D:内部

15、收益率E：资产负债率15、一笔贷款，名义利率是10%,每两年一计息，则其实际利率是（）。A. 10%B. 9.5%C. 11%D. 10.65%16、某收益性物业的潜在毛租金收入为 30万元，假设在某报告期内的出租率为80%,所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为2万元，则物业在该报告期的有效毛收入为万元。A: 22.0B: 24.0C: 25.6D: 26.0E:借款合同17、实行专款专用、封闭管理，储备土地出让收入扣除政府土地出让收益后，优先用于偿还土地储备贷款的本金和利息。A: 土地购置贷款B: 土地开发C:建设贷款D： 土地储备贷款E:借款合同18、随着市场细分化研究的深入，在房地

16、产营销中引入了 “弥隙市场”的概念， 弥隙市场的特点是。A:消费者愿意支付较高的价格B:企业处于领导地位C:消费者以年轻人为主D:商品住宅多为豪宅E:以投资性购买为主19、2007年末，某市住房总量为5000万褶，其中经济适用住房400万褶，商 品住房3750万褶；同期住房空置量为750万褶，其中经济适用住房为50万褶，商品住房为450万m2 ,则该市2007年末的商品住房空置率是A： 9%B： 12%C: 12.5%D： 15%E:借款合同20、运用市场法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格可比基础，主要包括等。A.统一采用总价B.统一采用单价C,统一币种和货币单位D.统一面

17、积内涵和大小E.统一付款方式21、对同一宗房地产而言，_0A.房地价格=土地价格+建筑物价格-建筑物的折旧B .建筑物价格=房地价格-土地价格C. 土地价格=房地价格-建筑物价格-建筑物的折旧D .房地价格=土地价格+建筑物价格+建筑物的折旧22、在市场比较法中，土地使用权年限修正属于 _正。A.交易情况B.交易日期C.区域因素D.个别因素23、下列符合中华人民共和国城市房地产管理法“以划拨方式取得的土地使用权转让房地产开发项目条件”的是。A:对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，转让的前提是必须经有批准 权的人民政府审批B:对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，转让的前提是必须经当地人 民政府审批C:由受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地收益金 后，才能进行转让