房地产评价作业a

1、房地产评估作业1、某房地产公司于 2006年12月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，面积为 6000平方米，并于2008年12月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，建筑面积24000平方米，全部用于出租，每年实收租金名为2800万元，该写字楼的经济耐用年限为 60年，残值率为0,评估基准日该建筑物重置价格为每平方米4800元。据调查，当地同类型写字楼租金水平一般为每月每建筑平方米120元，空置率在8溢右,每年需支付的管理费为年租金的 2.5 %,维修费为重置价的1.5%,税金为年租金的18%,保险费为重置价 的0.2% , 土地资本转化率为 8%建筑物资本化率10%试根据上述资料评估该宗

2、地2010年12月的价格(包括总价和单价)(计算结果以元为单位，取整)答：(1)年总收益=120X 12X24000X(1-8 %)=31,795,200 元(2)年总费用=31,795,200 X (2 . 5%+18% )+4800 X 24000 X (1.5%+0.2%) =8,476,416 元(3)房地产纯收益=31,795,200-8,476,416=23,318,784 元建筑物年折旧费=4800X 24000 + 48=2,400,000 元/年建筑物现值=4800X 24000-2,400,000 X 2=110,400,000 元(6)建筑物纯收益=110,400,000

3、 X (10 %+1+46)=13,440,000 元 土地纯收益=23318784-13440000=9878784(8) 土地总价=9878784* 1-1 + (1+8 % )46 +8% =222,784,566 元(9) 土地单价=222,784,566 +6000=37,131 元/平方米(10) 土地单价(楼面价)=222,784,566 +24000=9,283 元/平方米2、有一待估宗地，总面积为 40000平方米，使用年限为 50年，土地还原利率为 6%,现收集到A B、C三个宗地交易实例，具体情况见下表:宗地成交价(元/M2)交易时间交易情况容积率区域因素个别因素剩余年限

4、待估宗地2006年2月01.70050年A51502005年2月01.60-1%45年B67002005年8月01.9+2%050年C55502005年12月-2%1.60-1%45年表中交易情况、区域因素和个别因素都是交易实例与待估宗地相比较，以待估宗地为基准确定的数值。经了解，宗地所在城市容积率每增加0.1 ,宗地地价比容积率为 1时增加9%从2005年2月份到2006年2月份，地价每月环比上涨 1%试根据上述条件评估待估宗地在答：2006年2月的价格。(计算结果以元为单位，取整)年限修正系数什 6%=1.021-（1+6%） *交易实例A修正后的单价为:5150 X （1+1% 12 X

5、 163/154 X 100/99 X 1.02=6328 （元/平方米）交易实例B修正后的单价为：6700X ( 1+1% 6X 163/181 X 100/102=6279 (元/平方米)交易实例C修正后的单价为：5550X ( 1+1% 2X 100/98 X 163/154 X 100/99 X 1.02=6300 (元/平方米) 宗地单价=(6328+6279+6300) /3=6302 宗地总价=6302 X 40000=2520800003、有一宗“七通一平”待开发建设用地，面积为5000平方米，使用期限50年，容积率为4,拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为每建筑平方米48

6、00元，专业费为建筑费的8%,建筑费和专业费在整个建设期内均匀投入。预期写字楼建成后的售价为每建筑平方米12000元，贷款利率为6.3 %,合理的利润率为地价和开发成本(建筑费 +专业费)之和的30%,税金和销售费用为楼价的8%。要求：评估该宗地的价格(总价及楼面单价)。解：地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费-租售费用(1)楼价=1.2*5000 X 4=24000 (万元)(2)建筑费及专业费 =4800* (1+8% X5000X 4/10000=10368 (万元)(3)利息=地价X 6.3%X2+ (建筑费+专业费)*6.3% X 1=0.126 地价+10368*6.3%

7、 X 1=0.126 地价+653.18(4)利润=(地价+建筑费+专业费)*30%=(地价 +10368) *30%=0.3 地价+3110.4(5)税费及销售费用=24000X8%=1920(6)地价=24000-10368-0.126 地价-653.18-0.3 地价-3110.4-1920 地价=5573.92(7)楼面地价=5573.92/(5000 X4)=0.279 (万元/平方米)第三章机器设备价值评估作业1 .某肉食加工生产线由两个部分构成，分别购建于 2004年10月和2005年10月，帐面原值分别为 500万元、150万元，现评估其在2010年10月的价值。调查分析得知，

8、该类设备定基价格指数在2004年、2005年、2010年分别为110% 115% 140%该设备尚可使用 5年，和当前市场上的同类设备相比，该设 备运行所耗费电力能源较大，平均每年多耗电3万度，每度电按0.7元计算，所得税税率为 25%折现率为10% 要求：(1)计算该设备的重置成本。(2)计算该设备的已使用年限。(3)计算该设备的贬值额(4)估算该设备的价值答：(1)设备的重置成本500X ( 140%/100% +150X ( 140%/115%) =636.36+182.61=818.97(万元) (2)设备的已使用年限(636.36 X 6+182.61 X 5) / 818.97=5

9、.78 (年)(3)计算该设备的贬值额实体性贬值=818.97 X【5.78/(5.78+5) =439.13(万元) 功能性贬值=3X0.7 X (1-25%) X ( P/A, 10%, 5) =5.97(万元) (4)该设备的价值818.97-439.13-5.97=373.87(万元)2 .某被评估生产线年设计生产能力为10000吨，评估时，由于受政策调整因素影响，产品销售市场不景气，如不降价销售产品， 企业必须减产至年产 7000吨，或每吨降价100元以保持设备设计生产能力的正 常发挥。政策调整预计会持续3年，该企业正常投资报酬率10%,生产线的规模指数 x为0.6,试根据所给条件估

10、测可能出现的经济性贬值率。答：经济性贬值率=11-(7000/10000)吗 X 100%=19.27%3 .某被评估设备购建于1990年，账面价值30000元，1995年和1998年进行过两次改造，主要是添置了一些自动化控制设置，投资分别为 3000元和2000元，2000年对该设备进行评估，假设从 1990年至2000年每年的价格上升率为10%,该设备的尚可使用年限为 8年，试根据所给条件估测该被估设备的成新率。答：(1)现行成本=30000 X ( 1+10%) 10+3000 X ( 1+10% 5 +3000 X ( 1+10%) 2 =85250 (元)(2)加权更新成本 =300

11、00 X ( 1+10% 10X10 +3000X ( 1+10%) 5 X 5 +3000X ( 1+10%) 2X2 =808990(3)加权投资年限=808990/85250=9.5(年)(4)成新率=8/(9.5+8) X 100%=45.7%无形资产评估作业参考答案1、现有一新产品设计技术，已使用2年，加工的产品比同类产品性能更为优越。 该产品价格为350元/件, 而同类产品价格仅为310元/件。目前该产品年产销量为1万件。经分析预测，该技术寿命还可维持 5年。为 维持目前的市场占有率，该产品价格将会逐步下调，第1年为350元/件，第2、3年为330元/件，第4、5年为 320元/件

12、。假设其他因素均无变化，折现率为10%。所得税率为33% o试评估该技术的价格。答：评估值=( 350-310) X 10000 X ( 1-33%) X (P/F,10%,1) + (330-310) X 10000 X (1-33%) X (P/F,10%,2) + (330-310) X 10000X (1-33%) X ( P/F,10%,3)+(320-310) X 10000X (1-33%) X (P/F,10%,4) +(320-310) X 10000 X ( 1-33%) X ( P/F,10%,5) =40 X 10000 X 67% X 0.9091+20 X 1000

13、0 X 67% X 0.8264+20 X 10000 X 67% X 0.7513+10 X 10000 X 67% X 0.6830+10 X 10000 X 67% X 0.6209=542411(元)2、某企业进行股份制改组，根据企业过去经营情况和未来市场形势，预测其未来5年的收益额分别是13万元、14万元、11万元、12万元、15万元，并假定从第六年开始，以后各年收益额为15万元。根据银行利率及企业经营风险情况确定的折现率和本金化率均为10%。并且，采用单项资产评估方法，评估确定该企业单项资产评估之和(包括有形资产和可确指的无形资产)为90万元。试确定该企业的商誉评估值。答：企业整体

14、评估值 =13 X (P/F,10%,1) +14X (P/F,10%,2) +11 X (P/F,10%,3) +12X ( P/F,10%,4) +15 X (P/F,10%,5) +13/10% X ( P/F,10%,5) =13 X 0.9091+14X 0.8264+11 X 0.7513+12 X 0.6830+15 X 0.6209+150 X 0.6209=142.2967(万元)商誉=142.2967-90=52.2967(万元)3、企业转让镀锌新技术，购买方用于改造年产100万只铁件生产线。经对无形资产边际贡献因素分析， 测算在其寿命期间各年度分别可带来追加利润20万元、

15、22万元、16万元、15万元，分别占当年利润总额的40%、30%、20%、15%。假设折现率为5%,所得税率为33%。要求：1)计算该无形资产利润分成率。2)评估该无形资产的评估值。答：(1)汇利润总额现值=20+40%/(1+5%)+22+30%/(1+5%)2 + 16 + 20%/(1+5% )3 + 15+15%/(1+5 %) 4 =265.5070(万元)汇追加利润现值= 20/(1+10%)- 1 + 22/(1+10 %)2+ 90/(1+10% )3+ 70/(1+10% )4= 65.1633(万元)无形资产利润分成率=65.1633/265.5070 X 100%= 24

16、.54%(2)无形资产的评估值n K Rt (1 -T)P=y (什 r)tn二 K(1 -T尸t 4Rt(什/= 24.54% (1-33%)20/40%22/30%16/20%15/15%(1 5%)1(1 5%)2(1 5%)3(1 5%)4= 43.66(万元)企业价值评估作业1、假定社会平均资金收益率为 14%无风险报酬率为10%被评估企业所在行业平均风险与社会平均20p 01一侧险碗隼为鼻00用林72平堤翦挖7平方米)1一( 1+8%) 30当:折现率=Rf+P (RM -RF) =10%+1.2(14%10%) = 14.8%2.某企业的有关资料如下：(1)根据该企业以前 5年的

17、经营情况，预计其未来 5年的收益额分别为 30万元；28万元，30万元、32 万元和32万元，假定从第6年起，每年收益额保持在 32万元水平。(2)根据资料确定无风险报酬率为 3%企业所在行业的平均风险与社会平均风险的比率为1.2 ,社会平均收益率为8%资本化率为8%要求：运用分段法计算该企业整体评估价值(计算结果保留小数点后两位)答：折现率=Rf +P (RM -Rf) =3%+1.2(8%3%) = 9%nP ='、i 1An(1 r)i rx (1+ r)H+ 32 ”1+9%) 5 8%=【30父(1+9%)1 + 28父(1+ 9%) 2+30父(1+ 9%) 3+32父(1

18、+9%>4 + 32父(1+9%5】=117.7212+400 x 0.6499 = 377.69(万元)例1:某被估资产03年购置，账面原值为 25000元，06年评估，已知03年和06年的该类资产物价指数分 别为90%、125%。另已知04、05、06年的环比价格指数为 11%、10.7%和13%。?重置成本=25000 X 125 %/90 % = 34725 (元)?或重置成本=25000X ( 1+ 11%) (1+10.7 %)(1+13%)=34725 (元)例2:如果选择的参照实例成交价为800元/平方米，对应的使用年限 30年，而待估宗地出让年限 20年,土地还原率为

19、8%。贝U: P=800*1-1/(1+8%)20/1-1/(1+8%)30=800*0.872=698(元/平方米)例3.某房地产公司于05年3月以有偿出让方式取得一块土地的50年使用权，于07年3月建成一座写字楼，当时造价为2000元/平方米。经济耐用年限为 55年，残值率为2%。目前，该类建筑物 重置价格为每平方米 2500元。该建筑物占地面积 500平方米，建筑面积 900平方米。出租每月 平均实收租金3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率10%,每年需支付的管理费为年租金的3.5 % ,维修费为重置价的1.5%, 土地使用税及房产税为每建筑平方米

20、20元，保险费为重置价的 0.2%, 土地资本化率7%,建筑物资本化率 8%。? 要求：评估该宗地2010年3月的土地使用权价格。1）选定评估方法有经济收益，适宜采用收益法。?2）计算房地产总收益（房租）?应为客观收益?年总收益=50X 12X900X （1 10%） = 486000 （元）?3）计算房地产总费用?房地产总费用=管理费+维修费十保险费十税金?= 486000 X 3.5%+ 2500 X 900 X 1.5%+20X 900+ 2500 X 900 X 0.2%?=17010 + 33750+ 18000 + 4500 = 73260 （元）?4）计算房地产年纯收益?房地产年

21、纯收益=房地产总收益-房地产总费用?= 486000 - 73260= 412740 （元）2）计算房屋纯收益?计算年折旧额?可使用年限=50-2 = 48 （年）?年折旧额=（房屋重置价残值）/耐用年限?= 2500 X 900/48 = 46875 （元）?计算房屋现值?房屋现值=房屋重置价-年折旧额X已使用年限?= 2500 X 900 46875 X 3 = 2109375 （元）?计算房屋纯收益?房屋纯收益=房屋现值X房屋资本化率?=2109375X8%= 168750 （元）?土地纯收益=房地产纯收益-房屋纯收益?= 412740 - 168750 = 243990 （元）?7）计算土地使用权价格（或价值）?土地纯收益=房地产纯收益-房屋纯收益?= 412740 - 168750 = 243990 （元）?7）计算土地使用权价格（或价值）土地价格=（土地纯收益 /r ） *1-1/（1+r）n=（243390/7%）*1-1/（1+7%）45=3319611（ 元）或土地价格=房地产价格-房屋现值土地单价=±地价格/土地面积= 3319611/500 =6639 元/平方米8）评估结果。该宗地在2003年3月的土地使用权的价格为3319611元,地价为6639元/平方米有一宗七通一平的待开发建筑用地，土地面积 2000平方米，建筑容