房地产开发项目成本分析报告

1、房地产开发项目成本分析作者:日期:房地产开发项目成本分析一、 房地产经营成本预测分析 成本预测是根据成本的历史资料，从成本的发展趋势或影响成本的因素变化情况对未来成本水平的定量描述和逻 辑推理。成本预测是企业经济预测的重要内容，是企业成 本分析的重要组成部分，是企业对其经济活动实观事前控 制管理的重要手段。成本预测对于企业经营决策起着决定性作用。成本预测方法很多。从成本预测的进行时间上来划分，可分为先期成本预测和期中成本预测两类。先期成本预测所谓先期成本预测分析，就是在编制成本 计划以前的目标成本预测。一般来说，先期成本预测包括 两方面内容。其一是新项目开发前的成本预测，如新的土 地开发项目、

2、新的综合开发项目，在进行可行性研究时， 必须依据具体条件和开发内容预测由项目的开发成本，以 便根据销售收入估算由项目的收益，为项目决策或项目开 发方案的选择提供重要依据。新项目开发前的成本预测大 多是按定额或历史资料分科目进行估算的。其二是企业在 编制生产财务计划前，对计划期成本水平（分科目成本或 总成本）的测算。这种预测过程实际上就是测算成本指标 与分析各种因素对成本的影响程度的过程，也是拟定成本 降低措施，挖掘成本潜力的过程。这且主要介绍第二项 内容，即编制企业生产财务计划前的成本水平预测。关于 开发项目的成本预测留待以后讨论从方法论的角度而言，成本预测又可按其是否主要依赖 于数学模型分为

3、定性预测和定量预测两类。定性预测是利 用直观材料，凭借预测者个人的主观判断和推理的能力， 对未来成本状况进行的预测分析。定性预测法是我国常用 的传统分析法，特别在资料数据缺乏，环境条件复杂的中 长期成本预测中，或是宏观、中观的经济预测中，多用此 法。但定性预测法在很大程度上受制于预测者的主观判 断，其客观性、正确性自然受极大影响。定量预测依据数 据资料，采用数学模型，由数据的运算结果对未来作由估 计。只要原在台数据正确，采用的数学模型正确，预测的 结果就有很高的可信度。因而，房地产业的成本预测分析 应尽可能采用定量预测方法房地产业的经营成本也和其他的商品经营成本一样，按 成本额的大小与经营工程

4、量的关系分为固定成本和变动成 本两类。固定成本是在一定范围内不随工程量变化而变化 的。相对稳定的成本。变动成本则是随着工程量的变化而变化的成本，如房地产开发中的建筑工程费，就属于变动成本。开发工程量越大，建筑工程费就越高 显然，房地产企业的固定成本是相对稳定的，每年不会有较大的变动。只要设法分离由企业的固定成本和变动成 本率(变动成本随工程数量变化的比例)，就可根据企业 计划期的开发工程量计划或房大经营计划，预测由成本总 额。因而，房地产业的先期成本预测关键就是固定成本与 变 动 成 本 的 分 离(1)固定成本与变动成本的分离实际工作中常用的分离方法 主 要 有 如 下 两 类 费用分解法即

5、按成本项目的性质逐项归类的分离方法。如房地产开发中的管理费、配套设施费、固定资产折旧费 属固定成本。建筑工程费、征地拆迁费、场地平整费等属 变动成本。房地产租赁经营中的折旧费、房屋维修费、税 金等属变动成本；管理费则属固定成本 费用分解法一般都是按上一年度的成本实际发生值进行逐 项归类分解，准确度较高，能客观地反映真实情况，但计 算麻烦，一般在预测分析中用得不多 统计分析法当无法获得成本实际发生值的项目分类资 料，或是预测结果的精度要求不十分高时，可利用本企业 过去的工程量与成本额对应数据历史资料，采用统计分析 法分离固定成本与变动成本。常用的统计分析法有高低点分析法和回归分析法两类。A .高

6、低点分析法高低点分析法就是取历史资料中工程数量 最高和最低两个时期的成本数据为代表，来推算固定成本 和变动成本。采用此法，首先要比较最高和最低两个时期 的成本变动差额与工程数量变动差额，求由单位工程量的 变动成本，即变动成本率。然后分别计算固定成本总额与 变动成本总额。计算公式如下： 变动成本率=（最高工程量期成本-最低工程量期成本）/（最高工程量-最低工程量）*100% 变动成本总额=变动成本率*工程数量 固定成本总额=成本总额-变动成本总额 为了便于统计分析，式中的工程数量往往用于工程量（价 值） 指 标 来 代 替。二、房地产开发预算的具体内容 房地产开发预算的具体内容，是根据国家有关的

7、政策规定、政府颁发的定额标准、取费标准，结合开发的具体任务来确定的。它受政策性因素的影响很大，由于各省、 市、自治区情况不同，因此，其预算内容也有所区别。一般 包 括 以 下 三 项 内 容：1 . 土地开发预算（也称作开发前期工作预算）土地开发预算的内容包括征地补偿费、拆迁安置费、七通 一 平 费 及 勘 察 设 计 费 等。(1) 征 地 补 偿 费征地补偿费是指用地单位依法征用土地后，为了不影响被 征土地者的生产和生活而支付的补偿费，包括： 土地补偿费。它是指国家征用集体所有的土地时，直接 对土地支付的补偿费用，其实质是对土地收益的补偿。青苗补偿费。它是指对征用土地上种植的作物的补偿费用

8、。安置补助费。它是指为妥善安排被征地单位的生产和群 众生活，收征地单位“土地补偿费”和“青苗补偿费”之 外，支付给被征地单位的安置补助费用。农转非人口安置费。它是指因征地被转业的劳动力，由 用地单位负责安置或委托其它有关单位代为安置，所付给 的安置补助费及农转工劳动力工资差额补贴费。 超转病残人员安置费。它是指对超龄老人、病残人员给 以生活补助费和医疗费，转到当地民政部门负责管理 新菜田建设基金。它是指由用地单位按有关规定缴纳新 菜田建设基金，作为被征地单位新开发菜田的建设费用。(2) 新菜地开发建设基金 新菜地开发建设基金是指经依法批准征用城市郊区的菜地，用地单位向财政部门缴纳的费用，不属于

9、征地补偿费中 的 “新菜 田建设基金” 。(3)拆迁及安置费用(包括建设场地各障碍物拆迁、处理费)拆迁及安置费用是指征地范围内的被拆迁单位和居民 在搬迁中所发生的费用，以及障碍物拆迁、处理费。其中 包括：拆迁城镇居民和农村居民，安置用房的建设费或购买商 品房的费用。拆迁单位的公有房屋，拨付给被拆迁单位的新建房费和征地费。拆除地上物的补偿费，是指拆除原有的房屋、附属物、树木、机井等的拆除费及补偿费。其它费用。指安置房的房租、维修费、取暖费、居民搬家费、临时周转房费等以及有关的法、公证、咨询等费用。(4)七通一平费。七通一平费是指为了满足建设的需要，对被征用土地进行基础设施建设的费用。“七通”包括

10、道路通、供水通、供电通、通风通、供气通、供热通、排雨污水通； “一平”是平整 土地。(5) 勘 察 设 计 费勘察设计费指为查明新开发区的地形、地貌、地质土壤、岩性、地质构造、水文条件和各种自然地质现象而进行的测量、测绘、测试、观察、调查、勘探、试验、鉴定、研究和综合评价等工作发生的费用和进行开发工程设计所发 生的费用。2建 筑 安 装 工 程 预 算建筑安装工程预算的内容包括直接费、间接费、计划利润和税金四部分（1）直接费直接费是指直接耗用在建筑安装工程上的各种费用的总和。它是由人工费、材料费、施 工机械使用费和其它直接费组成。直接费的内容如下：人工费，是指列入概预算定额的直接从事建筑安装工

11、程 施工的生产工人的基本工资。 工资性质的津贴及属于生产工人开支范围内的各项费用，内容包括：A.生产工人的基本工资、工资性质的津贴（包括副食品补 贴、煤粮差价补贴、上下班交通补贴等）； B.生产工人辅助工资，揭开会和执行必要的社会义务时间 的工资，职工学习、培训期间的工资，调动工作期间的工 资和探亲假期的工资，由行政直接支付的病（六个月以内）、产、婚、丧假期的工资，促工服装补助费等； C.生产工人工资附加费，指按国家规定计算的支付生产工 人的职工福利基金和工会经费； D .生产工人劳动保护费，指按国家有关部门规定标准发放的劳动保护用 品 的购置费、 修理费和保健费、防暑降温费等。 材料费，是指

12、列入概预算定额的材料、构配件、零件和 半成品的用量以及周转材料的 摊销量按相应的预算价格计算的费用。 施工机械使用费，是指列入概预算定额的施工机械台班 量按相应机械台班费定额计 算的建筑安装工程施工机械使用费，施工机械安、拆及进 由场费和定额所列其它机械费。 其它直接费，是指概预算定额分项定额规定以外发生的 费 用， 内 容 包 括： A.冬雨季施工增加费；B .夜间施工增加费；C .流动施工 津 贴； D .因场地狭小等特殊情况而发生的材料二次搬运费； E.生产工具用具使用费，指施工、生产所需不属于固定资 产的生产工具，检验、试验用具等的购置。摊销和维修 费，以及支付给工人自备工具的补贴费；

13、 F.检验试验费，指对建筑材料、构件和建筑安装物进行一 般鉴定、检查所发生的费用，包括自设试验室进行试验所 耗用的材料和化学药品费用等，以及技术革新和研究试验 费。不包括新结构、新材料的试验费和建设单位要求对具 有由厂合格证明的材料进行检验、对构件破坏性试验及其 它特殊要求检验试验的费用 ； G .工程定位复测、工程点交、清理场地费用。 其它直接费可直接计入预算定额分项中，也可按不同类型 工程以费率计取，对于一般工业与民用建筑工程，也可以 平方米为单位以金额(元)表示计取，但不得重复计算。(2)间接费间接费由施工管理费和其它间接费组成： 施工管理费。它是指建筑安装企业为了组织和管理建筑 安装工

14、程的施工以及服务所耗用的人力、物力，这种耗用 的货币表现，就是施工管理费。它包括： A.工作人员工资； B.工作人员工资附加费； C.工作人 员劳动保护费；D.职工教育经费；E.办公费；F.差旅交通费；G.固定资产使用费；H .行政工具用具使用费G .禾I息； J . 其它费用。其它间接费。它是指建筑安装工程施工所需的，但不包 括在工程直接费和施工管理费范围内的费用，它包括临时 设 施 费 和 劳 动 保 险 基 金。(3) 计戈【J禾I润计划利润指按照国家规定的计划利润率向建设单位计取的 利润。(4)税金 税金是指按国家规定应计入建筑安装工程造价内的营业税、城市建设维护税及教育费 3其他预算

15、房地产开发预算的内容，除以上土地开发预算和建筑安装工程预算外，还包括按国家和当地政府有关部门规定的， 在房地产开发投资中支付并列入开发总概（预）算或单项工程综合概（预）算的一些费用。这些费用目前项目繁多，各地有不同的规定，大体包括下列一些费用项目（主要 参 考 北 京 市 的 规 定） ： （1）城市基础设施“四源”建设费 （2）市政支管线分摊费（3） 供 电 贴 费（4）工程合同预算或标底审查费（5）工程质量监督费（6） 编 制 竣 工 图 费（7）建筑业流动资金贷款利息系数（8）用电权费 （9）分散建设市政公用设施建设费 （10）;临时用地费和临时建设费（11 ）建材发展补充基金（12）

16、绿 化 建 设 费（13 ）施工图预算编制费 （14 ）招标投标管理费（15 ）合同公证费 （16） 施工执照费（17 ）工程监理费（18 ）施工机械迁移费（19 ）工程保险 费（20 ） 商 业 网 点 费（21 ）人防费 （22）管理费 （23）贷款利息 （24）建设期 预 留 调 价 指 数以上三部分应支付的土地开发费、建筑安装工程费及其它费用，再加上不可预见费，就构成了开发区建设的总成本，是商品房销售的基础资料。在商品房定价时，还应考虑开发公司的利润和应缴纳的税金三、房地产开发预算文件的组成及编制程序1 . 房地产开发预算的编制依据编制房地产开发预算的主要依据如下：(1)设计资料：概算

17、文件应以开发项目的初步设计或扩大初步设计为依据编制；预算文件应以施工图饱括有关的通用图集、标准图集等)为依据编制。(2)概(预)算定额及间接费定额等：概算文件应根据国家或主管部门颁发的现行概算定额或指标、间接费定额、材料预算价格、概算单价表及各种指标进行编制；预算文件应根据国家或主管部门颁发的现行建筑工程预算定额、安装工程预算定额、间接费定额、材料预算价格、建筑材料手册、施工组织设计等进行编制。(3)国家及地区主管部门颁发的有关文件：概算文件和预算文件都要依据国家和地区各有关主管部门颁发的编制概、预算的各种文件和规定，以及有关房地产开发的政策法规等。例如建筑材料调价文件/取费项目/费率调整文

18、件、拆迁安置办法以及收取莫项费用的文件等等。2 . 房地产开发预算文件的组成 房地产开发预算文件是按先单个后综合，光局部后整体，层层汇总编制而成。 它包括（1） 单位工程概（预算书单位工程概（预）算书是房地产开发预算文件的基本组成部分，是确定莫一单位工程（如般土建工程。卫生工程、特殊构筑物工程、电气照明工程、电气设备及安装工程、采暖工程、自风工程等单位工程）所需建设费用的文件（2） 单项工程综合概（预）算书 综合概（预）算书是确定各个单项工程所需建设费用的综 合性文件，它包括单项工程的费用.是根据各个单位工程 概（预）算书汇总而成的。整个房地产开发项目有多少单 项全部费用，是根据各个单位工程概

19、（预）算书汇总而成 的。整个房地产开发项目工程就应编制多少单项工程的综合 概 （预） 算 书。（3） 土地开发及其它费用概（预）算书土地开发及其它费用慨（预）算书是确定单位工程之外的，但与房地产开发有关的一些费用的文件，以独立项目列入总概（预）算书。如果莫一费用只属于莫一单项工 程，则不列入总概（预）算书而只列入单项工程综合概（预）算书。（4） 总 概 （预） 算 书总概（预）算书是设计文件的重要组成部分，它是确定房地产开发项目从前期筹建工作到按下断收的个部律没费用的文件.由各个单项工程综合概（预算书和土地开发慨 （预）算对竣工验收的全部建设费用的文件，由各个单项工程综合概（预）算书和土地书及

20、其它费用概（预）算书 汇编而成。因此，总概（预）算书一般可分为四部分。第一部分：土地开发费用项目征地补偿费； 拆迁安置费； 七通一平费； 勘察设 计费等第二部分：开发工程费用项目 主要开发项目（如住宅小区开发中的 附 建 项 目， 包 括： A.公共设施项目； B .行政管理项目；C .文化、教育、卫生项目等。第 三 部 分： 其 它 费 用 项 目 其它费用项目包括代收的费用和向有关部门缴纳的费用，如质量监督费、商业网点费、城市基础设施“四源”建设 费、电贴费等。第一、二、三部分项目费用合计之后，应 列由第四部分：总预备费，即未能预见工程费用。在总概（预）算书的末尾还应列由总预算价值和可以回

21、收的金额。3 .房地产开发预算文件的编制程序 房地产开发预算文件的编制程序是：(1)收集各项基础资料，包括现行概算定额或指标、预算定额、间接费定额、材料预算价格、施工机械台班费用定额、经认可的图纸交底、会审记录以及国家和地区的有关现 行 文 件 等 资 料。(2)根据上述资料编制单位估价表和单位估价江总表。(3)熟悉设计图纸，然后根据图纸计算工程量。(4)根据计算的工程量和单位估价表等计算直接费。(5)根据计算的直接费和间接费定额、计划利润率和税率计算间接费、计划利润和税金，并编制单位工程概(预)算书，然后汇编综合概(预)算书。(6)根据综合概(预)算书和土地开发概(预)算书及其它费用概(预)

22、算书编制总概(预)算书。四、房地产租赁与销售成本构成 由于房地产业的经营形式的多样性，我们将从土地经营、房屋销售、房屋经租三方面分别讨论其成本的构成。1 .城市土地经营成本构成单纯经营地产的成本，应当包括 为取得土地使用权而支付的费用，为开发土地而支付的费 用以及为转让土地使用权而发生的经营管理费。因此，城市土地经营成本除了上述土地开发成本外，应另加上土地进入流通领域而发生的“土地流通成本”。即开发好的土地进入流通领域，通过有偿转让交换土地的使用权，实现 价值补偿，这一过程中发生的费用，如管理费、营业税等。2 .房屋销售成本构成房屋销售是房屋产权的交换，销售成本除了房屋开发成本外，还应加上房屋

23、进入市场在流通领域中发生的费用。房屋流通费用是房屋在市场交换过程中 所发生的劳动消耗的货币表现。主要包括：(1)销售流通直接费包括房屋竣工后，未售生前的看护费、供热采暖费、保养费、有形与无形损失费等。(2)销售流通间接费房屋售由后，居住区和大楼的管理员、公共事务管理员的管理费。3.房屋经租成本构成 房屋经租成本即房屋租赁成本。房屋 租赁是一种特殊的商品交换方式。在房屋租赁活动中，参 加交换的是商品(房屋)一段时间的使用权，而不是商品(房 屋) 的 所 有 权。房屋经租成本是指房产经营企业为完成租赁房产流转，实 现房产交换价值所发生的房产费用的总和。它应当包括房 屋生产和流通过程中的全部费用。主

24、要有房产价值补偿 费。维修费、管理费、税金、保险费、投资利息和地租等七项。（1）房产价值补偿费（折；田费）房产价值补偿费即房屋折；日费，是房屋建造价值的平均损耗。房屋租赁其实就 是房屋的零星由售，以租金作为价格，分期实现房屋价值 的过程。因而租赁成本中的折旧费也可看作房屋由租对房 屋消费按耐用年限平均收回的房屋造价。其计算分式为： 年折旧费=房屋造价（1-参值率）/耐用年限 房屋造价是指房屋建造的投资，通常是以重置平均价即更 种结构的房屋在若干年内的平均造价来表示。耐用年限应 指房屋的经济耐用年限，即房屋能够正常使用的年限。房 屋耐用年限随结构和质量的不同差异很大。因此，在考虑 耐用年限时，不

25、可能很准确，往往只是对同类结构规定一个 时 间 幅 度 标 准。房屋残值是房屋在达到耐用年限失去其使用价值后，所剩 余物质的价值。残值与房屋造价的比率为残值率。其计算 公式为：残值率=每平方米建筑面积残值（元）/每平方米建筑面积造 价（元）*100%各类结构房屋的残值率也有一定的幅度规定。如钢筋混凝土结构为零，砖混结构为 2%6%,砖木结构为 3% 4%, 简 易 房 屋 为 3% o（2）维修费房屋在长期使用过程中，具结构和设备会逐渐 损坏、陈旧，为了保证房屋及其设备的正常使用，应投入 相应的人力、物力和财力进行定期修缮与维护，这部分投 资便构成了经租成本中的维修费 维修费在房屋经租成本中占

26、有极重要的地位，这不仅是修 缮劳动属于房产流通费用的主要构成部分，而且是由于修 缮劳动的存在，是房屋租赁流通过程区别于一般商品流通 和一般商品租赁流通的主要标志 维修费的计算比较复杂。一般来讲，维修费属由租房屋经 营直接支付的费用。即属于各成本核算对象各自单独发生 的费用。应当根据准确可靠的原始凭证，分别计入其归属 的各成本核算对象。实际工作中，房屋的大修费虽然也是 直接费，则因大修间隔期长，一次支付的数额又较多，成 本计算也只能按房屋使用年限平均分担，一般按价值比率 法分摊成本。中小修费则可按实际发生额计入成本。为了 简化手续，也可按实际发生数求生一个标准平均数，按核 算 受 益 对 象 进

27、 行 分 配(3)管理费管理费是指经营由租房屋进行必要的管理和服务所需的开支。如工作人员的工资功、公费、差旅费、劳 动保护费、教育费等。就其性质而言，管理劳动也是房屋 租赁流通过程中的一种劳动形式。管理费构成房屋经租成 本的主要内容。由于管理费属间接成本，即属于若干成本 核算对象所共同发生的费用，因而，管理费应采用简便的 分配办法按分配数额计人受益的成本核算对象。一般有两种计算方法，一种是按管房面积平均计算每平方米面积应摊的管理费额，另一种是按占租金的一定比例计算每元租金 应 摊 的 管 理 费 额(4)税金税金是房屋经租部门向社会提供积累的方式和义务。如房产税、地产税、印花税等。房屋租赁经营

28、的税金，大部分是以租征税的形式计征的，即按租金收入的一 定比例征税。国家按宏观经济调节的需要，确定税率和减 免优待方法。由于租金水平较低，我国大部分地区的住宅部 分 免 征 或 少 征 税 金 以上四项，构成了我国现行房屋租赁交换中的经租成本。房屋经祖实行商品化经营后，经用成本除了上述四项以外， 还 应 包 括 如 下 几 项(5)地租(土地使用费)地租即土地使用者向土地所有者提供的土地使用报酬。土地实行所有权与使用权分离，开始执行土地的有偿使用与转让以后，土地使用费就应作为 地租的形式成为房屋经租成本之一(6)保险费保险费是房屋所有者为了使自己的房产免遭意外损失，而向房屋承保单位支付的费用。

29、由租房屋投保后，其投保费用应作为房屋经租成本来考虑 (7)利息房屋经营单位在建造或购置房地产中的贷款利息应当通过房屋的由售或由租回收。因此房屋经租成本中应 包括房屋建造和经营时投资的利息。同样，由于银行贷款是以复利计算的，这里也应以复利计息计入成本 正处于改革过程中的我国房地产经济，房屋租赁暂时还不 能完全脱离福利性质。考虑到人民群众低收入的现实，除 少数城市外，上述商品租金构成短期内尚无法实现。对于 大多数的房产尤其是住宅租赁而言，仍然是福利型的，其 经租成本项目暂时只包括价值补偿费（即折旧费）、房屋 大修费、中小修费和经营管理费四项。目前国内只有极少 数城市的少数住宅区实现了商品租金。但随

30、着住房制度改革的深入房屋经租成本必然会逐年向商品租金过渡五、 成 本 分 析 原 理 如上所述，成本反映着企业生产耗费的补偿能力，是表明 企业工作质鲤的一个重要的综合指标，它在很大程度上反 映了企业经济活动的效果。不断降低成本、提高经济效益，是企业经营的中心问题。因而，成本分析是企业经济 活动分析的主要内容，任何企业都应当健全自身的成本分析机制。1成 本 分 析 的 职 能企业成本分析的主要职能是按照客观经济规律，对各种影 响成本降低的因素进行科学分析，查原因、揭矛盾、挖潜 力，为企业经营决策服务。具体地讲，可归纳为如下三方面(1)计划为预测职能计划是企业管理的龙头，在商品经济 条件下.编制好

31、切实可行的计划，对于企业经济活动成效 影响更大。成本计划与成本降低计划是企业计划体系的核 心，成本分析对计划编制的主要作用体现在成本预测功 能所谓成本预测，是根据成本特性和历史资料，采用数学分 析方法，对成本发展趋势及未来成本数额的定量估计。在 编制企业的年度经营计划时，只有估算由年度成本额，才 能计算由企业的利润。在编制莫个项目的开发计划时，只 有预测由整个项目的开发成本，才能了解这个项目开发的 经济效益或进行投标报价决，因而，成本分析的计划与预 测职能对于现代企业管理是至关重要的职能之(2)管理与控制职能努力降低成本，提高利润水平，是企 业经营追求的目标。然而，成本降低并不会自发地实现，

32、企业在执行计划的过程中，由于种种因素的影响，总会发 生一些脱离计划的偏差，为了实现计划所确定的成本降低 目标，必须实施必要的管理与控制，随时发现问题，揭示 矛盾分析原风寻找对策、解决问题。这就是成水分析的管 理 与 控 制 职 能(3)总结与分析职能总结与分析职能是企业经济活动事后 的分析功能。其目的在于总结经验、寻找差距，对企业及其下属单位的经济活动效益情况进行客观的评价，全面分 析成本计划的实施情况，为下一阶段或下一项目的成本计 划 编 制 提 供 依 据。2 . 成本分析与成本核算的区别 作为企业经济活动分析重要内容之一的成本分析，主要是 对内部管理决策服务的。成本核算是企业会计核算的内

33、容 之一，其主要目的在于反映和监督企业各项生产费用支由 情况，反映和监督成本开支范围规定的执行情况。它基本 上是对外的，因而，成本分析与成本核算有着本质区别。二者的差别主要表现在如下几方面。(1 )依据的会计规则不同 成本核算必须依据国家通行的会计规则，按统一的分类科目进行成本汇集，按标准的统计指标进行分析。成本分析可根据企业自身管理与分析的特 殊需要自行设计成本科目进行统计分析。(2)分析的用途不同成本核算是为政府机构进行财务核查、审计和征税服务、为企业财务决算服务的。成本分析 则是单纯为企业内部管理服务的。在企业内部进行经营方 案决策时，在企业内部进行经济效益分析时，以及在企业 经济活动过

34、程中进行控制与管理时，提供重要的分析资 料。当然，成本核算还可为成本分析提供信息资料。(3)采用的方法不同 成本核算必须采用国家统一规定的规 范化方法，计算标准的统计指标。而成本分析可根据企业自身管理上的需要，采用多种灵活的计算分析方法，没有什 么 特 殊 的 限 制 。总之，成本分析原理是企业内部的管理原则，采用的是自 己需要的方法与指标，这正是现代企业在激烈的市场竞争 中立于不败之地的秘密武器。企业成本分析应由企业经济师或管理会计师依据本企业自身的特殊况要来进行，具结 果专供企业内部管理部门使用而不外外公开，因此它不受通行的财务会计观则的限制与束缚。但这并不等于说，成本分析可以随心所欲，毫

35、无规则可言。仔何企业，为一J实现成本分析对管理决策的有效作用，都要针对本企业经 营特点和实际需要，设置一整套自己的成本分析现则和方法。七、 房地产开发预算的作用 房地产开发预算不仅是计算房地产开发项目的全部费用， 而且是对全部房地产开发投资进行分配、管理、监督的重要手段。同时，由于房地产开发投资额较大，建设周期长，材料价格、劳动力价格、取费标准以及国家和当地政 府规定征收的各种税费时有变动，因此，认真编好房地产 开发预算，加强预算管理非常必要。房地产开发预算的主 要作用如下：1 .是确定和控制开发总投资的依据 通过编制房地产开发预算，确定投资总额，并据此筹措开 发资金，控制开发资金的支由，防止

36、突破投资，避免投资 失控。2 .是合理确定商品房销售价格的依据 商品房销售价格是商品房价值的货币表现，在房地产市场 机制健全、运转正常情况下商品房销售价格主要由土地价 格（隐含在房价之中）、房屋建筑安装工程费、管理费、 贷款利息和盈利几部分构成，其费用数额大部分是通过编 制开发预算来反映的。因此，房地产开发预算可以作为开 发公司在预售房屋中合理确定商品房销售价格的主要依据。3 是实行招标投标的依据工程项目实行招标，能打破城乡、地区、部门和所有制的 界限，开放建筑市场，有利于提高工程质量，缩短建设工 期、降低工程造价，提高投资经济效益。因此，开发公司 发包工程项目，要通过招标投标来进行。在招标过

37、程中， 开发公司以房地产开发预算作为主要依据编制标底，进行 开标和决标，优选中标单位。4 . 是设计方案进行比较的依据 要衡量设计方案是否经济合理，必须依据房地产开发预 算。因为设计只有实物指标，根据实物指标是难以进行比 较的，必须有一个相同的货币计量单位。开发预算是房地 产开发工程经济价值的货币表现，工程设计和开发预算完 成后，就可利用开发预算的货币指标（如单位建筑面积造 价等）进行比较，优选技术上先进、经济上合理的设计方案。5 . 能促进开发公司实行经济核算 房地产开发预算所确定的开发工程综合造价，实际上是开发建设的总成本，是商品房销售价格的基础资料。开发公 司需要通过开发预算增加收入，控

38、制支由，加强经济核 算，及时分析盈亏状况，努力降低成本，才能增加盈利。6 .是利用国（境）外资金，发展外向型房地产业的需要 发展外向型的房地产业，不仅是作为我国发展外向型经济 的一个重要组成部分，而且作为筹集积累开发建设资金的 重要来源，以弥补国内开发建设资金的不足，必将逐步推 动我国整个房地产业和建筑业的发展，使其成为国民经济 的支柱产业。为了与外商谈判合作或合资经营开发工程项目，做到心中有数，立于不败之地，必须加强房地产开发预算工作。八、房地产开发成本怎样控制随着社会经济的发展，房地产开发活动变得越来越复杂。这就要求房地产开发商必须有超前的战略眼光和娴熟 的专业操作技巧，科学合理地控制房地

39、产开发过程中每一 阶段的成本，真正把握商机，化解风险，从而实现预期利 润。下面就从房地产开发过程中的几个阶段具体谈一下成本控制。前期阶段一-在整个开发过程中，项目的筛选是最重要的 一环。对于开发商来说，如何对房地产开发项目进行经济 效益分析？怎样才能作由正确决策呢？ 首先，定位是关键。一要搞好市场预测，通过市场行为来 选择在市场上占有一定席位的开发项目；二是选择定价目标，定价目标是整个价格策划的灵魂，对大多数企业来说，利润最大化是其经营的最终目的。每一个开发商都必 须根据市场供求状况和所开发物业的特点进行准确的价格 定位，从而在较短的时间内将所开发物业销售由去。 其次，由于土地价格在开发成本中

40、所占比例较大，因此土 地的价格和获取方式对于开发商能否达到预期的回报率至关重要。土地的获取方式不外乎两种：一是通过自行拆迁 获取土地的开发改造权；二是购买可直接用于建设的熟 地。比较而言，第一种方式因多数住户需要原地回迁，在 前期腾地时只需付少量的补偿费、奖励费或搬家费等，因 此相对于购地而言，前期一次性投入的资金较少，而且因 部分住户回迁，剩余商品房减少，因此因销售产生的营业 税额也相应会减少。但需要有高素质的搬迁工作人员，否 则若搬迁工作不力，由现几个“钉子户”，不会延长腾地 时间，使建设周期延长，从而加大土地成本。第二种方式 则一次性投资较大，但由于环节少、可操作性强，还可缩 短建设周期

41、，所以一些有实力的公司常倾向于采取这种方 式 获 取 土 地 使 用 权 在前期工作中，还有一项直接影响成本构成的因素，即施 工图的设计与审核。优秀的设计是项目盈利最基本的保 障。设计采取什么样的结构形式、布局，选用何种材料等 与成本有着直接的关系。精明的开发商除了会委托一家实 力较强的设计单位进行设计外，在做正式施工图之前还会 请本单位专业技术人员甚至请一些专家建筑设计方案、结 构形式、地基处理方法等进行会审，反复论证，以求获得 最佳方案。因为科学合理的设计不仅能较好地满足用户的 使用要求，能比较容易地销售由去，同时在满足建筑物本 身结构、抗震等要求基础上还能大大降低工程造价。另 外，在施工

42、图投入使用之前，开发商还务必组织对建筑结 构、水、电、暖等进行详尽的技术交底，尽可能在具体施 工过程中减少变更和由此产生的费用。开发商在工程招标 时应尽量选择公开招标，同时应注意合同形式的正确选 择，能在合同中明确的事项一定要记入合同中，以免在工 程决策 时发生争执或突破投资预算建设阶段-前期工作完成后即进入建设阶段。开发商在 这一阶段的任务就是要在预定的投资预算和规定的时间内 完成开发项目的建筑安装工程，使项目按时投入使用。作 为开发商，在这一阶段控制好投资、营运、利润、品质、 成本、开盘、销售、创新这八个环节，就等于取得了全局 的成功在建设阶段首先要做的工作就是先要委托一家实力较强的 监理

43、公司对工程质量、工期和成本进行控制。同时派代表 进驻工地进行监督，以便对施工过程中可能发生的变更和 签证进行认定。在整个施工过程当中，要抓好施工调度， 及时掌握工程进度情况，合理安排每一道工序 另一个重要工作就是融资。融资工作的好坏直接关系到整 个项目能否顺利进行。企业的自有资金一般用于获取土地 使用权。获取土地使用权后即可用土地作为抵押物向银行 申请贷款。只要所开发项目的预期收益率大于银行的贷款 利率，就可以实现企业效益，达到“借鸡生蛋”的目的。这项工作做得好不仅可以使项目正常开展，还可以大大降 低融资成本。在工程建设资金投入到一定数量时，就可以 正式进行商品房预销售。在这一时期要搞好经营策

44、划，究 竟是选择整体委托还是自销、是由售还是租赁都要先做一 个全面的比较。要设法与消费者接近，利用各种宣传手段 对消费者进行有效的引导，最终达成购房意向，实现销售目的后期阶段一-在工程建设后期，主体工程竣工后，就开始 转入室外工程施工阶段。在室外工程施工时，要注意各种 管线尽可能集中一次开挖、铺设，避免多次开挖造成过大 损失。止匕外，在进行竣工验收时，开发商应组织各相关部 门对工程进行详尽细致的检查，对需要修补的质量缺陷及 时修补，以防工程交付使用后再发生不必要的费用。 总之，房地产开发的成本控制是一个系统工程，它贯穿于 一个项目的始终一一从谋划运作到全部房屋销售由去。成 本控制也不应只集中于

45、项目部和财务部，而应当充分发挥 公司内部拆迁、质量、技术、安全、经营等各个部门在成 本控制中的作用，只有这样才能在激烈的市场竞争中，减少消耗、降低成本，真正化解风险，实现企业效益。实例：129 亩地，地价为10万元/亩，开发费用如下：（1） 、 土 地 费 用：征地管理费：129 亩X 10 万元/亩X3%=38.7 万元（2） 、 拆迁安置补偿费：1、 委托拆迁费：241 户X 450 元/户=10.85 万元2、 拆迁管理费：241户X8元/M2 X90M2/户=17.35万元3、 搬家补助：241 户X 600 元/户=14.46 万元4、 临时安置：241 户X 90M2/户X 6元/

46、月X 18月=234.25万元5、 无证房补助费：1500M2 X 500 元/M2=75 万元6、 搬迁奖励费： 241户X 5000 元/户=120.5 万元7、 旧房评估费：241户X6万元/户X 1%=14.46 万元小 计 ：486.87万 元（3） 、 前 期 手 续 费：1、 综合开发费：10.3万M2 X 120元/M2=1236万元2、 开发管理费：1236 万元X 1.5%=18.54万元3、 人防费：10.3 万 M2 X 13=133.9万元4、 网点费：10.3 万 M2 X 21 元/M2=216.3万元5、 白蚁防治费：10.3 万 M2 X 2=20.6万元6、 水土 保持：10.3 万 M2 X 2=20.6 万元7、 物业管理基金：10.3 万 M2 X 21/2=108.15 万元8、 资源综合利用发展基金：10.3万M2 X 2=20.6 万元9、 散装 水泥：10.3 万 M2 X 0.7=7.21万 元10、 质量监 督、监 理费