所得税汇算及土地增值税清算实务培训讲义(共49页).ppt

1、开发产品完工鉴证、年度企业所得税汇算及土地增值税清算实务阚振芳阚振芳20092009年年1212月月房地产系列课程房地产系列课程 -1-目录12l土地增值税土地增值税187187号文件号文件l清算准则清讲清算准则清讲 清算指南清算指南l实操技巧、热点问题解决与处理、财务处理、汇算影响实操技巧、热点问题解决与处理、财务处理、汇算影响l土地增值税的筹划土地增值税的筹划l新企业所得税法及相关配套文件新企业所得税法及相关配套文件l房地产开发经营业务企业所得税处理办法与房地产开发经营业务企业所得税处理办法与3131号文件对比号文件对比 l开发产品完成审计处理开发产品完成审计处理l企业所得税申报主要调整事

2、项企业所得税申报主要调整事项新所得税法与新所得税法与房地产企业房地产企业土地增值税清土地增值税清算鉴证实务算鉴证实务3l房地产企业年度所得税处理房地产企业年度所得税处理 房地产企业年度房地产企业年度所得税处理所得税处理 -2- l土地增值税土地增值税187187号文件号文件l地方土地增值税相关规定地方土地增值税相关规定( (见资料见资料) )l清算准则清讲清算准则清讲 清算指南清算指南l实操技巧、热点问题解决与处理、财务处理、汇算影响实操技巧、热点问题解决与处理、财务处理、汇算影响l北京土地增值税鉴证报告为蓝本介绍实例操作讲解北京土地增值税鉴证报告为蓝本介绍实例操作讲解l土地增值税的筹划土地增

3、值税的筹划第一部分第一部分 土地增值税清算鉴证实务土地增值税清算鉴证实务-3-关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知一、土地增值税的清算单位一、土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。二、土地增值税的清算条件二、土地增值税的清算条件（

4、一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.3.直接转让土地使用权的。直接转让土地使用权的。（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项

5、目可售建筑面积的比例在的比例在85%85%以上以上，或该比例虽未超过，或该比例虽未超过85%85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.2.取得取得销售（预售）许可证满三年销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；仍未销售完毕的；3.3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.4.省税务机关规定的其他情况。省税务机关规定的其他情况。-4-三、非直接销售和自用房地产的收入确定三、非直接销售和自用房地产的收入确定（一）（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东

6、或投房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产房地产, , 其收入按下列方法和顺序确认：其收入按下列方法和顺序确认： 1.1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；房地产的平均价格确定；2.2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。估价值确定。（二）（二）房地产开发企业将开

7、发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。费用。四、土地增值税的扣除项目四、土地增值税的扣除项目（一）扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有（一）扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除不能提供合法有效凭证的，不予扣

8、除。（二）税务机关可核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具（二）税务机关可核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。体核定方法由省税务机关确定。（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：公共设施，按以下原则处理：

9、1.1.建成后产权属于全体业主所有的，建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；其成本、费用可以扣除；2.2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；以扣除；3.3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。（四）（四）装修费用可以计入房地产开发成本。装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。定外，不得扣除。（五）（五）属于多个房地

10、产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。-5-审核扣除项目是否符合下列要求审核扣除项目是否符合下列要求 （一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。（三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。（四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目

11、开发中直接发生的或应当分摊的。（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。（六）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。-6-土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注 （一）同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。（二）是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。（三）拆迁补偿费是否实际发

12、生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。分期分类型影响分期分类型影响第十七条 清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。-7-审核关注重点审核关注重点l审核前期工程费、基础设施费时应当重点关注：（一）前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。（二）是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。（三）多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。l审核公共配套设施费时

13、应当重点关注：（一）公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。（二）是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。（三）多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。l审核建筑安装工程费时应当重点关注：（一）发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。（二）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。（三）参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。（四）房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，还应当关注有无虚列、多列

14、施工人工费、材料费、机械使用费等情况。（五）建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。-8-审核关注重点审核关注重点l审核开发间接费用时应当重点关注：（一）是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。（二）开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。l审核利息支出时应当重点关注：（一）是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。（二）分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。（三）利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。-9-土地增值税清算

15、报告模板讲解土地增值税清算报告模板讲解土地增值税清算鉴证报告土地增值税清算鉴证报告（200 ）土增鉴字 号 公司：我们接受委托，于年月日至年月日，对贵单位 （项目）土地增值税清算税款申报进行鉴证审核。贵单位的责任，对所提供的与土地增值税清算税款相关的会计资料及证明材料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是，按照国家法律法规及有关规定，对所鉴证的土地增值税纳税申报表及其有关资料的真实性和准确性，在进行职业判断和必要的审核程序的基础上，出具真实、合法的鉴证报告。在审核过程中，我们本着独立、客观、公正的原则，依据中华人民共和国土地增值税暂行条例及其实施细则、有关政策规定，按照土地增值税清算鉴证业

16、务准则的要求，实施了包括抽查会计记录等必要的审核程序。现将鉴证结果报告如下：一、土地增值税清算税款申报的审核过程及主要实施情况（主要披露以下内容）（一）简要评述与土地增值税清算税款有关的内部控制及其有效性。（二）简要评述与土地增值税清算税款有关的各项内部证据和外部证据的相关性和可靠性。（三）简要陈述对纳税人提供的会计资料及纳税资料等进行审核、验证、计算和进行职业推断的情况。-10- 二、鉴证结论经对贵公司 （项目）土地增值税清算税款申报进行审核，我们确认：1.收入总额： 元；2.扣除项目金额： 元；3.增值额： 元；4.增值率（增值额与扣除金额之比）： %；5.适用税率： %；6.应缴土地增值

17、税税额： 元；7.已缴土地增值税税额： 元；8.应补（退）缴土地增值税税额： 元。清算事项的具体情况详见附件。表格及详细内容见现象附件-11- 不交土地增值税 税负重、利润少 相对税负轻利润高 1.670 1.797 （ 免税临界点定价系数） （高收益最低定价系数）案例及图表来源阳光节税-12-l新企业所得税法、实施条例与房地产相关规定l2008、2009所得税相关配套文件解析国税发200817号国税函200844号国税函2008635号国税函2008299号国税发200886号国税函2008828号财税2008121号国税函20093号国税函200918号 l房地产开发经营业务企业所得税处理

18、办法与原31号对比解析l开发产品完工清算鉴证报告前期准备、审计处理及筹划、时间技巧l新企业所得税法对税前扣除标准和范围的规定调整事项讲解l税收优惠政策配套制度具体实施办法及过渡和衔接办法第二部 新所得税法、实施条例相关配套文件解析新所得税法、实施条例相关配套文件解析与房地产企业所得税筹划与房地产企业所得税筹划 -13-PK老31：降低期中税负严格完工管理预征比例调低预征比例调低救急救急1.25%止：费用止：费用税金口舌税金口舌权责发生权责发生有所限制有所限制转固转固不再踌躇不再踌躇房地产开发经营业务企业所得税处理办法房地产开发经营业务企业所得税处理办法 成本口径明确成本口径明确掌握有难度掌握有

19、难度-14-项目项目国税发国税发200931200931号号国税发国税发200631200631号号注释注释范围范围内外资内外资内资内资已经已经完工完工条件条件 符合下列条件之一符合下列条件之一 ：（一）开发产品竣工（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。证明材料已报房地产管理部门备案。（二）开发产品已开始投入使用（二）开发产品已开始投入使用（三）开发产品已取得了初始产权证明。（三）开发产品已取得了初始产权证明。竣工证明已报房地产管理部门备竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品；案的开发产品；2.2.已开始投入使用的开发产品；已开始投入使用的开发产品；3.3.已取得了初始产权证明的

20、开发已取得了初始产权证明的开发产品。产品。 无本质区别无本质区别计税计税毛利毛利率率 （一）开发项目位于省、自治区、直辖市和（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于的，不得低于1515。（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于的，不得低于10%10%。（三）开发项目位于其他地区的，不得低于（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5 5。（四）属于经济适用房、限价房和危改房的（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于，不得低于3%3%。 . .开发项目位于省、

21、自治区、开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低在地城市城区和郊区的，不得低于于2020。 开发项目位于地及地级市开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于城区及郊区的，不得低于15%15%。开发项目位于其他地区的，开发项目位于其他地区的，不得低于不得低于1010。 下调下调5%5%，具体，具体要看各省如何要看各省如何转发转发明确明确期间期间 企业发生的期间费用、已销开发产品计税企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。期按规定扣除。 -15

22、-项目项目国税发国税发200931200931号号国税发国税发200631200631号号注释注释几项几项预提预提（应（应付）付）费用费用（一）出包工程未最终办理结算而未取得（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的过合同总金额的1010。（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、类公共配套设施必须符合已在售

23、房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。的条件。（三）应向政府上交但尚未上交的报批报（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。基金。 应付费用。开发企业发生的各应付费用。开发企业发生的各项应付费用，可以凭合法凭证项应付费用，可以凭合法凭证计入开发产品计税成本或进行

24、计入开发产品计税成本或进行税前扣除，其预提费用除税收税前扣除，其预提费用除税收另有规定外，不得在税前扣除另有规定外，不得在税前扣除。原原3131号无相关号无相关规定，造成完规定，造成完工企业扣除不工企业扣除不足：如何解决足：如何解决完工、发票、完工、发票、扣除对企业仍扣除对企业仍是个难点是个难点车库车库规定规定 第三十三条第三十三条 企业单独建造的停车场所，企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。进行处理。 无，同上同上-16-项目项目国税发国税发20093

25、1200931号号国税发国税发200631200631号号注释注释关于关于视同视同销售销售及折及折旧旧企业开发产品转为自用的企业开发产品转为自用的, ,其实际使用时其实际使用时间累计未超过间累计未超过1212个月又销售的，不得在税个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。前扣除折旧费用。折旧。开发企业将开发产品转折旧。开发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用；未转作固定资扣除折旧费用；未转作固定资产的，不得扣除折旧费用。产的，不得扣除折旧费用。原原3131号是要号是要视同销售，视同销售，由于企业无由于企业无经营的现金经营的现金流从执行上流从执行上并不理想

26、，并不理想，成本成本规定规定 l六大原则六大原则l规定了成本项目规定了成本项目l制造成本引入制造成本引入l分配标准统一分配标准统一（见比较资料）（见比较资料）无无* *详细见资料详细见资料-17-新文件开发企业成本扣除与核算（重点部分）新文件开发企业成本扣除与核算（重点部分）l见资料及现象题板结合核算重点讲解l二次分配在所得税中运作技巧l如何理解细划成本项目与模糊成本对象l附新旧31号文号比较-18-l计税成本核算处理l企业所得税完工审计l开发项目与完工审计配合 所得税项目完工实务-19-计税成本管理计税成本管理（1）会计成本核算（2）计税成本特点（3）权责发生制与合法凭证与计税成本协调（4）

27、不同会计核算处理优劣（5）新规动向（6）转回税款与转回利润区别协调-20-开发产品完工清算鉴证报告书开发产品完工清算鉴证报告书鉴字（2009）第号公司：公司： 我们接受委托，对贵公司开发产品开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况进行了审核。我们审核时主要依据国税发200931号的规定及相关规定，并参照企业所得税汇算清缴纳税申报鉴证业务准则（试行）和开发产品（成本对象）完工清算鉴证业务指南，对贵公司提供的凭证、账册、有关会计资料和数据，实施我们认为必要的审核程序。 贵公司对所提供有关资料的真实性、合法性、合理性和完整性等事项负责。我们的责任是，按照房地产行业企业所得税有关规定，进行审核鉴

28、证，出具鉴证报告，独立、客观、公正地发表意见。 贵公司应当按照鉴证业务委托书的要求使用鉴证报告。委托人或其他第三者因使用鉴证报告不当所造成的后果，与鉴证人及其所在的鉴证机构无关。 经过审查，贵公司开发产品完工清算实际销售与预售毛利额差异有关数据鉴证结果如下： -21- 可售面积平方米； 已实现销售的可售面积平方米； 已销开发产品的销售收入元； 已销开发产品的计税成本元； 已销开发产品的毛利额元； 开发产品预售收入元； 开发产品预售毛利额元； 实际销售与预售毛利额差异元。 （现场讲解见资料）-22-会计核算与税务配合会计核算与税务配合会计成本项目与所得税土地增值税配合（1）成本项目要符合会计准则

29、（2）成本项目要与所得税规定一致否则进行调整（3）开发间接费用要进足，否则可能多交土地增值税（4）不同分配方法会影响企业所得税及土地增值税（清算情况）交纳如何配合所得税及土增对不同分期处理？-23-项目项目所得税所得税土地增值税土地增值税会计规定会计规定土地征用费及拆迁补偿费 土地买价或出让金、大市政配套土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物支出、回迁房建

30、造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。补偿费、危房补偿费等。 取得土地的使用权所支付的金额，是指取得土地的使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按统一规定交纳的有关费用。款和按统一规定交纳的有关费用。土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。安置动迁用房支出等。 前期工程费 前期发生的水文地质勘察、测绘前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹、

31、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。建、场地通平等前期费用。前期工程费，包括规划、设计、项目可前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平三通一平”等支出。等支出。建筑安装工程费 指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。建筑安装工程费，是指以出包方式支付建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。基础设施方式发生的建筑安装工程费。基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电费，包

32、括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。卫、绿化等工程发生的支出。 税务成本项目分析-24-项目项目所得税所得税土地增值税土地增值税会计规会计规定定基础设施建设费 开发过程中所发生的各项基础设施支出，开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。境工程费。公共配套设施费： 开发项目内发生的、独立的、非

33、营利性的开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。施支出。 公共配套设施费，包括不能有偿公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。发生的支出。 开发间接费 企业为直接组织和管理开发项目所发生的企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办

34、公费、水工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。摊销以及项目营销设施建造费等。 开发间接费用，是指直接组织、开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。护费、周转房摊销等。 -25-二次分配影响地下车库、会所幼儿园成本等举例二次分配影响地下车库、会所幼儿园成本等举例规划核算：二次分配原理：二次分配方法：二次分配好处：-26-（一

35、）年度申报表填列讲解及技巧（一）年度申报表填列讲解及技巧（二）年度调整部分全面提示（二）年度调整部分全面提示（三）重点结合（三）重点结合3131号文件完工及未完工处理讲解号文件完工及未完工处理讲解（四）企业会计处理与所得税年度申报协调（四）企业会计处理与所得税年度申报协调第三部第三部 房地产企业年度所得税处理房地产企业年度所得税处理 -27-企业所得税法及实施条例企业所得税法及实施条例基本要素基本要素一、 纳税人 基本规定中华人民共和国企业所得税法第一条 企业所得税的纳税人是指在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组织（统称企业）为企业所得税的纳税人，依照本法的规定缴纳企业所得税。个人独资

36、、合伙企业不适用本法具体规定居民企业居民企业是指依法在中国境内成立，或者依照外国（地区）法律成立但是实际管理机构在中国境内的企业。 企业所得税法第二条依法在中国境内成立的企业，包括依照中国法律、行政法规在中国境内成立的企业、事业单位、社会团体以及其他取得收入的组织。依照外国（地区）法律成立的企业，包括依照外国（地区）法律成立的企业和其他取得收入的组织。实施条例第三条实际管理机构实际管理机构，是指对企业的生产经营、人员、帐务、财产等实施实质性全面管理和控制的机构。实施条例第四条非居民企业非居民企业在中国境内设立机构、场所的，应当就其所设机构、场所取得的来源于中国境内的所得，以及发生在中国境外但与

37、其所设机构、场所有实际联系的所得，缴纳企业所得税。企业所得税法第三条第二款-28-新企业所得税及实施条例新企业所得税及实施条例应纳税所得额的确定应纳税所得额的确定 一、应纳税所得额的确定原则 二、收入总额 （一）销售货物收入 （二）提供劳务收入 （三）转让财产收入 （四）股息、红利等权益性投资收益 （五）利息收入 （六）租金收入 （七）特许权使用费收入 （八）接受捐赠收入 （九）其他收入 三、不征税收入 四、视同销售收入 第三节 税前扣除 （一）税法规定有扣除标准的项目 （二）不准扣除的项目 五、应纳税所得额的计算 -29-企业所得税法及实施条例企业所得税法及实施条例应纳税所得额确定应纳税所得

38、额确定基本原则基本原则l应纳税所得额的确定原则权责发生制原则：“企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。”企业所得税法实施条例 根据中华人民共和国企业所得税法及其实施条例规定的权责发生制原则，广西合山煤业有限责任公司取得的未来煤矿开采期间因增加排水或防止浸没支出等而获得的补偿款，应确认为递延收益，按直线法在取得补偿款当年及以后的10年内分期计入应纳税所得，如实际开采年限短于10年，应在最后一个开采年度将尚未

39、计入应纳税所得的赔偿款全部计入应纳税所得。摘自：国家税务总局关于广西合山煤业有限责任公司取得补偿款有关所得税处理问题的批复（国税函200918号）-30-企业所得税法及实施条例企业所得税法及实施条例应纳税所得额确定应纳税所得额确定收入收入一、收入总额l 企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。包括：销售货物收入、提供劳务收入、转让财产收入、股息、红利等权益性投资收益、利息收入、租金收入、特许权使用费收入、接受捐赠收入、其他收入。 企业所得税法第六条l企业取得的各类财政性资金，除属于国家投资和资金使用后要求归还本金的以外，均应计入企业当年收入总额。 企业收取的各种基金、收费，

40、应计入企业当年收入总额。财政性资金，是指企业取得的来源于政府及其有关部门的财政补助、补贴、贷款贴息，以及其他各类财政专项资金，包括直接减免的增值税和即征即退、先征后退、先征后返的各种税收，但不包括企业按规定取得的出口退税款；所称国家投资，是指国家以投资者身份投入企业、并按有关规定相应增加企业实收资本（股本）的直接投资。财政部国家税务总局关于财政性资金 行政事业性收费 政府性基金有关企业所得税政策问题的通知（财税2008151号）-31-二、收入总额的具体规定l销售商品 是指企业销售商品、产品、原材料、包装物、低值易耗品以及其他存货取得的收入。 摘自中华人民共和国企业所得税法实施条例第十四条除企

41、业所得税法及实施条例另有规定外，企业销售收入的确认，必须遵循权责发生制原则和实质重于形式原则。(一)企业销售商品同时满足下列条件的，应确认收入的实现：1.商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方；2.企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有实施有效控制；3.收入的金额能够可靠地计量；4.已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。(二)符合上款收入确认条件，采取下列商品销售方式的，应按以下规定确认收入实现时间：1.销售商品采用托收承付方式的，在办妥托收手续时确认收入。2.销售商品采取预收款方式的，在发出商品时确认收入。3.销售商品需要安

42、装和检验的，在购买方接受商品以及安装和检验完毕时确认收入。如果安装程序比较简单，可在发出商品时确认收入。4.销售商品采用支付手续费方式委托代销的，在收到代销清单时确认收入。企业所得税法及实施条例企业所得税法及实施条例应纳税所得额确定应纳税所得额确定收入收入-32- (三)采用售后回购方式销售商品的，销售的商品按售价确认收入，回购的商品作为购进商品处理。有证据表明不符合销售收入确认条件的，如以销售商品方式进行融资，收到的款项应确认为负债，回购价格大于原售价的，差额应在回购期间确认为利息费用。 (四)销售商品以旧换新的，销售商品应当按照销售商品收入确认条件确认收入，回收的商品作为购进商品处理。(五

43、)企业为促进商品销售而在商品价格上给予的价格扣除属于商业折扣，商品销售涉及商业折扣的，应当按照扣除商业折扣后的金额确定销售商品收入金额。债权人为鼓励债务人在规定的期限内付款而向债务人提供的债务扣除属于现金折扣，销售商品涉及现金折扣的，应当按扣除现金折扣前的金额确定销售商品收入金额，现金折扣在实际发生时作为财务费用扣除。企业因售出商品的质量不合格等原因而在售价上给的减让属于销售折让；企业因售出商品质量、品种不符合要求等原因而发生的退货属于销售退回。企业已经确认销售收入的售出商品发生销售折让和销售退回，应当在发生当期冲减当期销售商品收入。企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总

44、的销售金额按各项企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。 国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知 （国税函2008875号）企业所得税法及实施条例企业所得税法及实施条例应纳税所得额确定应纳税所得额确定收入收入-33-l提供劳务收入 是指企业从事建筑安装、修理修配、交通运输、仓储租赁、金融保险、邮电通信、咨询经纪、文化体育、科学研究、技术服务、教育培训、餐饮住宿、中介代理、卫生保健、社区服务、旅游、娱乐、加工以及其他劳务服务活动取得的收入。 实施条例第十五条下

45、列提供劳务满足收入确认条件的，应按规定确认收入：1.安装费。应根据安装完工进度确认收入。安装工作是商品销售附带条件的，安装费在确认商品销售实现时确认收入。2.宣传媒介的收费。应在相关的广告或商业行为出现于公众面前时确认收入。广告的制作费，应根据制作广告的完工进度确认收入。3.软件费。为特定客户开发软件的收费，应根据开发的完工进度确认收入。4.服务费。包含在商品售价内可区分的服务费，在提供服务的期间分期确认收入。企业所得税法及实施条例企业所得税法及实施条例应纳税所得额确定应纳税所得额确定收入收入-34-l提供劳务收入 5.艺术表演、招待宴会和其他特殊活动的收费。在相关活动发生时确认收入。收费涉及

46、几项活动的，预收的款项应合理分配给每项活动，分别确认收入。6.会员费。申请入会或加入会员，只允许取得会籍，所有其他服务或商品都要另行收费的，在取得该会员费时确认收入。申请入会或加入会员后，会员在会员期内不再付费就可得到各种服务或商品，或者以低于非会员的价格销售商品或提供服务的，该会员费应在整个受益期内分期确认收入。7.特许权费。属于提供设备和其他有形资产的特许权费，在交付资产或转移资产所有权时确认收入；属于提供初始及后续服务的特许权费，在提供服务时确认收入。8.劳务费。长期为客户提供重复的劳务收取的劳务费，在相关劳务活动发生时确认收入。 国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知 （国税

47、函2008875号） 企业所得税法及实施条例企业所得税法及实施条例应纳税所得额确定应纳税所得额确定收入收入-35-l转让财产收入 是指企业转让固定资产、生物资产、无形资产、股权、债权等财产取得的收入。实施条例第十六条l股息、红利等权益性投资收益 定义：是指企业因权益性投资从被投资方取得的收入。企业所得税法实施条例第十七条确认时间：除国务院财政、税务主管部门另有规定外，按照被投资方作出利润分配决定的日期确认收入的实现。 实施条例第十七条l利息收入 定义：是指企业将资金提供他人使用但不构成权益性投资，或者因他人占用本企业资金取得的收入，包括存款利息、贷款利息、债券利息、欠款利息等收入。 所得税法实

48、施条例第十八条 确认时间：按照合同约定的债务人应付利息的日期确认收入的实现。 企业所得税法实施条例第十八条企业所得税法及实施条例企业所得税法及实施条例应纳税所得额确定应纳税所得额确定收入收入-36-l股息、红利等权益性投资收益 定义：是指企业因权益性投资从被投资方取得的收入。企业所得税法实施条例第十七条确认时间：除国务院财政、税务主管部门另有规定外，按照被投资方作出利润分配决定的日期确认收入的实现。 实施条例第十七条l利息收入 定义：是指企业将资金提供他人使用但不构成权益性投资，或者因他人占用本企业资金取得的收入，包括存款利息、贷款利息、债券利息、欠款利息等收入。 所得税法实施条例第十八条 确

49、认时间：按照合同约定的债务人应付利息的日期确认收入的实现。 企业所得税法实施条例第十八条企业所得税法及实施条例企业所得税法及实施条例应纳税所得额确定应纳税所得额确定收入收入-37-l租金收入l定义：是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。 实施条例第十九条l确认时间：按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现实施条例第十九条l特许权使用费收入特许权使用费收入 定义：是指企业提供专利权、非专利技术、商标权、著作权以及其他特许权的使用权取得的收入。确认时间：按照合同约定的特许权使用人应付特许权使用费的日期确认收入的实现。 实施条例第二十条l接受捐赠收入 定义：是指企业

50、接受的来自其他企业、组织或者个人无偿给予的货币性资产、非货币性资产确认时间：按照实际收到捐赠资产的日期确认收入的实现。 实施条例第二十一条l其他收入： 包括企业资产溢余收入、逾期未退包装物押金收入、确实无法偿付的应付款项、已作坏账损失处理后又收回的应收款项、债务重组收入、补贴收入、违约金收入、汇兑收益等。 实施条例第二十二条企业所得税法及实施条例企业所得税法及实施条例应纳税所得额确定应纳税所得额确定收入收入-38-l定义：收入总额中的下列收入为不征税收入：财政拨款、依法收取并纳入财政管理的行政事业性收费、政府性基金、国务院规定的其他不征税收入。 摘自中华人民共和国企业所得税法第七条 1、财政拨

51、款 2、依法收取并纳入财政管理的行政事业性收费、政府性基金 （一）企业按照规定缴纳的、由国务院或财政部批准设立的政府性基金以及由国务院和省、自治区、直辖市人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费，准予在计算应纳税所得额时扣除。企业缴纳的不符合上述审批管理权限设立的基金、收费，不得在计算应纳税所得额时扣除。（二）企业收取的各种基金、收费，应计入企业当年收入总额。（三）对企业依照法律、法规及国务院有关规定收取并上缴财政的政府性基金和行政事业性收费，准予作为不征税收入，于上缴财政的当年在计算应纳税所得额时从收入总额中减除；未上缴财政的部分，不得从收入总额中减除。财税2008151号）

52、开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。国税发200931号 第五条3、国务院规定的其他不征税收入 企业所得税法及实施条例企业所得税法及实施条例应纳税所得额确定应纳税所得额确定不征税收入不征税收入-39-l定义：企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当

53、视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。 摘自中华人民共和国企业所得税法实施条例第二十五条l一、企业发生下列情形的处置资产，除将资产转移至境外以外，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。（一）将资产用于生产、制造、加工另一产品；（二）改变资产形状、结构或性能；（三）改变资产用途（如，自建商品房转为自用或经营）；（四）将资产在总机构及其分支机构之间转移；（五）上述两种或两种以上情形的混合；（六）其他不改变资产所有权属的用途。企业所得税法及实施条例企业所得税法及实施条例应纳税所得额确定应

54、纳税所得额确定视同收入视同收入-40-企业所得税法及实施条例企业所得税法及实施条例应纳税所得额确定应纳税所得额确定视同收入视同收入l二、企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。（一）用于市场推广或销售；（二）用于交际应酬；（三）用于职工奖励或福利；（四）用于股息分配；（五）用于对外捐赠；（六）其他改变资产所有权属的用途。l三、企业发生第二条规定情形时，属于企业自制的资产，应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收入；属于外购的资产，可按购入时的价格确定销售收入。四、上述规定自2008年1月1日起执行。对2008年1月1日以前发生的处

55、置资产，2008年1月1日以后尚未进行税务处理的，按上述规定执行。 摘自国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知（国税函2008828号）l企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。国税发200931号第七条-41-企业所得税法及实施条例企业所得税法及实施条例应纳税所得额确定应纳税所得额确定税前扣除税前扣除l税前扣除的基本原则 1、合理性原则 2、正确区分收益性支出和资本性支出原则 3、不得重复扣除原则 l税

56、前扣除中的基本概念 1、支出是指与取得收入直接相关的支出。 2、合理的支出是指符合生产经营活动常规，应当计入当期损益或者有关资产成本的必要和正常的支出。 3、成本是指企业在生产经营活动中发生的销售成本、销货成本、业务支出以及其他耗费 4、费用是指企业在生产经营活动中发生的销售费用、管理费用和财务费用，已经计入成本的有关费用除外。 5、税金是指企业发生的除企业所得税和允许抵扣的增值税以外的各项税金及其附加。 6、损失是指企业在生产经营活动中发生的固定资产和存货的盘亏、毁损、报废损失，转让财产损失，呆账损失，坏账损失，自然灾害等不可抗力因素造成的损失以及其他损失。 7、其他支出是指除成本、费用、税

57、金、损失外，企业在生产经营活动中发生的与生产经营活动有关的、合理的支出。 条例27-33条l房地产重申性规定：企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。附加、土地增值税准予当期按规定扣除。 国税发200931号第十二条-42-所得税法及实施条例之应纳税所得额确定所得税法及实施条例之应纳税所得额确定税前扣除税前扣除暨税前扣除标准暨税前扣除标准l企业发生的公益性捐赠公益性捐赠支出，在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。l企业发生的合理的工资薪金工资薪金支出，准予扣除国税函200

58、93号l企业依照国务院有关主管部门或者省级人民政府规定的范围和标准为职工缴纳的基本养老基本养老保险费保险费、基本医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等基本社会保险费和住房公积金，准予扣除。 l企业为投资者或者职工支付的补充养老保险费补充养老保险费、补充医疗保险费，在国务院财政、税务主管部门规定的范围和标准内，准予扣除。 l企业在生产经营活动中发生的合理的不需要资本化的借款费用借款费用，准予扣除。企业为购置、建造固定资产、无形资产和经过12个月以上的建造才能达到预定可销售状态的存货发生借款的，在有关资产购置、建造期间发生的合理的借款费用，应当作为资本性支出计入有关资产的成本，并依照本条

59、例的规定扣除。 （1）非金融企业向金融企业借款的利息支出、金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出、企业经批准发行债券的利息支出；（2）非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分。 -43-l企业在货币交易中，以及纳税年度终了时将人民币以外的货币性资产、负债按照期末即期人民币汇率中间价折算为人民币时产生的汇兑损失汇兑损失，除已经计入有关资产成本以及与向所有者进行利润分配相关的部分外，准予扣除。l企业拨缴的工会经费工会经费，不超过工资薪金总额2%的部分，准予扣除。 l除国务院财政、税务主管部门另有规定外，企业发生的职工教育经费职工教育经费支出，不

60、超过工资薪金总额2.5%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。 l企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5。 l企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费广告费和业务宣传费支出，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售（营业）收入15%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。 l企业发生的合理的劳动保护支出劳动保护支出，准予扣除。 l母子公司间提供服务支付费用母子公司间提供服务支付费用按国税发200886号扣除所得税法及实施条例之应纳税所得额确定所得税法及实施条例之应纳税所得