房地产营运流程

1、房地产开发组织营运目录一、现状发展二、土地资源三、区域市场四、项目方案五、政府部门业务六、项目营销管理七、项目工程管理八、项目交付使用一、现状与发展1、资源现状1.1 财务报告1.2 人力资源1.3 组织管理1.4 产品管理1.5 运行优劣势2、发展战略布局2.1 发展目标2.2 发展规划2.3 持续发展动力注意事项现状优劣势客观分析对外拓展的内在动力对外拓展的受约因素发展的理想愿景投资与管理区别二、土地资源1、 土地的诱因1.1 囤积土地升值转让1.2 自行即期开发项目1.3 带动发展周边地块2、 土地市场调研2.1 调研人物组织2.2 调研区域设定2.3 区域调研实施3、 土地市场调研报告

2、3.1 土地调研方式3.2 政府资料信息3.3 实地勘察信息3.4 土地供应历史3.5 土地供应趋势3.6 地块区域环境3.7 地块影响因素3.8 地块参与建议3.9 项目地块分析4、 项目土地指标4.1 地宗界图4.2 经济指标4.3 规划条件4.4 其它要求5、 土地性质分析5.1 信息数据统计汇总5.2 地块投资财务分析5.3 地块区域优劣分析5.4 地块持有优劣分析6、 土地取得6.1 土地协议出让6.2 土地招拍挂牌6.3 土地竞拍计划6.4 土地取得确定6.5 相关证件办理 参与部门与人力资源 注意事项l 政府规划对地块的影响较大l 地块的设计要求是重要的经济指标l 周边的成熟楼市

3、代表目前的产品市场价三、区域市场1、 区域的基本情况1.1 区域经济数据 1.2 区域基础设施1.3 不同区域的参照1.4 区域持续发展的动力2、 区域发展与行业发展2.1 区域政府行业文件2.2 行业发展对区域的贡献3、 区域的行业状况3.1 各类基本数据3.2 土地资源现状与存量3.3 开发企业的参与程度3.4 楼盘产品的供应现状3.5 楼盘产品的需求现状4、 区域行业消费特性 4.1 区域文化对行业的影响4.2 区域消费群体现状分析4.3 区域主流消费显著特征4.4 细分市场消费者的存在5、 区域项目可行性分析报告5.1 项目概况5.2 法律及政策风险性分析5.3 市场分析5.4 规划设

4、计分析5.5 项目开发5.6 投资收益分析5.7 管理资源配置5.8 综合分析与建议5.9 土地取得注意事项5.10 新城开发注意事项 参与部门与人力资源 注意事项四、项目方案1、 内部构思1.1 项目方案建议报告1.2 项目方案内部评议2、 方案设计2.1 项目设计合作单位2.2 项目设计单位草图2.3 设计单位初稿内审2.4 项目设计单位初稿2.5 项目设计单位文本3、 方案论证3.1 详见政府重要事项4、 方案扩初设计4.1 地质勘察合作单位4.2 地质勘察报告完成4.3 设计单位所需信息4.4 设计单位依据解读4.5 扩初设计文本5、 项目方案扩初评审5.1 详见政府部门重要事项6、

5、项目施工蓝图6.1 专业技术及产本管理6.2 专业技术与法规符合性6.3 施工图纸的修正与定案 参与部门与人力资源 注意事项设计单位，找到一家适宜的设计单位当地已有成功作品设计单位的参与设计单位招标的公开、公正、严谨性遵循项目的战略要求，以设计建议报告为主旨方案的反复推敲与效率的结合各规划组织实施所需的资源配置各规划实施的部门责任人的落实五、政府部门业务以下业务内容详见附件（国土局 建设局E、个人、二期、公务）1、土地买卖合同2、土地使用权证3、项目方案论证设计单位、建设局（规划、 建工）、发改委、消防、人防、供电、供水、气象、4、项目扩初评审5、用地规划许可证6、工程规划许可证7、工程施工许

6、可证8、预售许可证9、 工程各类验收9.1 坑基9.2 配筋9.3 材料9.4 安全9.5 主体结构9.6 分户验收9.7 竣工验收10、 营销管理各类审批10.1 广告审批10.2 合同备案10.3 按揭办理10.4 商品房权证10.5 土地使用权证10.6 相关法律法规六、项目营销管理1、 项目前期策划1.1 项目宣传形象定位1.2 项目前期推广策略1.3 项目媒体宣传控制1.4 项目销售开盘策划2、 项目节点促销策划2.1 受因环境定性分析2.2 节点促销机会分析2.3 节点促销方案策划3、 项目相关因素策划3.1 组织公共关系策划3.2 组织SP活动策划3.3 组织运营机制修正4、 销

7、售筹备与前期4.1 团队组建4.2 展示中心4.3 团队培训4.4 运营机制5、 销售开盘与营运5.1 开盘物料筹备5.2 销售程序约束5.3 服务技能实践5.4 客户纠纷处理5.5 运营机制修正5.6 信息数据收集6、 节点促销与控制6.1 促销方案拟定6.2 促销方案执行6.3 促销现场协调6.4 信息数据汇总7、 项目前期推广7.1 媒体沟通合作7.2 物料制作实施7.3 财务预算审核8、项目促销推广8.1 SP活动的实施8.2 公共关系安排8.3 现场活动组织8.4 媒体使用实施9、项目广告控制9.1 效果评议分析9.2 费用效率分析 注意事项重视现场展示与服务的重要性展示中心的约束与

8、激励机制展示中心的各类信息的反馈是决策调整的重要依据七、项目工程管理1、 施工图纸掌握1.1 图纸施工工艺的合理性1.2 图纸结构设计的合理性1.3 施工建设成本预决算2、 项目动工建设2.1 项目承建商选择2.2 项目开工政府相关手续2.3 项目招投标设计及实施2.4 项目施工承揽合同谈判2.5 项目监理合作单位2.6 项目动工建设3、 项目基建3.1 桩基施工3.2 主体施工3.3 配套施工3.4 外墙粉刷4、 附属施工4.1 施工单位选择4.2 施工合同谈判4.3 景观图纸设计4.4 景观工艺管理4.5 区内管道设施4.6 供水电铺设4.7 公共设施配套4.8 景观绿化施工5、 施工过程控制5.1 施工现场技术5.2 施工现场规范6、 项目竣工验收八、 项目交付使用1、 物业管理2、 商品房自验3、 客户验房4、 交接办理5、 证件办理营销部工作概要一、项目可行性分析报告1、报告式样1.11.21.31.4二、项目营销战