惠州潼湖生态智慧区创新园物业管理服务采购需求

1、惠州潼湖生态智慧区创新园物业管理服务采购需求一、采购项目的基本信息（一）采购计划编号：【财采字20180788】（二）采购项目名称：惠州潼湖生态智慧区管理委员会智慧区创新园物业管理服务采购项目（三）采购方式：公开招标（四）推荐候选人名单和满足开标条件的数量（1）推荐中标候选人和满足开标条件的数量该项目中标候选人的数量设置为 1 名，评审委员会将按评标总得分由高到低的排名顺序，推荐第一名投标人为中标候选人，其次者可根据需要预设为替补候选人（1名）。该项目满足开标条件的数量设置为不少于 3 家，开标前的投标人数量或经评审小组对投标文件进行资格性、符合性审查少于此要求的，将予以废标。（五）定标方法根

2、据政府采购货物和服务招标投标管理办法（财政部令第87号）的有关规定，采购人按照该项目评审小组依法推荐的中标候选人顺序依法依规确定该项目的中标人。（六）本项目未分包采购。本项目不适用招标文件第三部分“投标人须知”的“二、招标文件中（十一）关于项目进行分包”及“三、投标文件中（三）投标文件编制第1点”等相关分包的内容。（七）有效报价要求评标委员会认为投标人的报价明显低于其他通过符合性审查投标人的报价，有可能影响产品质量或者不能诚信履约的，投标人按要求提供了报价合理性的书面说明或证明，且评标委员会认定投标人对此报价的书面说明或证明可以佐证此此报价的产品质量和具有合理履约能力予以通过审查。(备注：如果

3、投标报价比采购人同级财政部门备案通过采购计划的采购预算价低 35%（含 35%）以上的，投标人的投标文件提供书面说明和成本清单等相关证明材料，评标委员会应当审查认定；或者投标人的报价比其他通过符合性审查的投标人报价低35%（含 35%）以上的，有可能影响产品质量或者不能诚信履约的，评标委员会应当要求其在评标现场合理的时间内提供书面说明，必要时提交相关证明材料，并予以审查认定)。投标风险提示：（1）投标报价比采购人同级财政部门备案通过采购计划的采购预算价低 25%（含 25%）以上，评标委员会认为此报价有可能影响产品质量或者不能诚信履约的，投标人的投标文件提供书面说明和成本清单等相关证明材料，评

4、标委员会认定投标文件对此报价的书面说明或证明可以佐证此此报价的产品质量和具有合理履约能力予以通过审查。（简称“有效报价提示一”）（2）评标委员会认为投标人的报价明显低于其他通过符合性审查投标人的报价低35%（含 35%）以上，此情形是评标委员会根据市场竞争的现场情况来认为此报价有可能影响产品质量或者不能诚信履约的，投标人按评标委员的要求在评标现场合理的时间内提供书面说明，必要时提交相关证明材料。评标委员会认定投标人对此报价的书面说明或证明可以佐证此此报价的产品质量和具有合理履约能力予以通过审查。（简称“有效报价提示二”）（3）投标人可以有预见地参照“有效报价提示一”情形的要求，投标文件预先提供

5、书面说明和成本清单等相关证明材料，也可以预先准备好书面说明和必要的相关证明材料。如果评标委员会认为此报价有可能影响产品质量或者不能诚信履约而要求投标人作出书面说明或必要时提交相关证明材料，投标人能够在评标现场合理的时间内提供。如果投标人不能证明其报价合理性的，评标委员会应当将其作为无效投标处理。（4）招标文件依据法律、法规对投标报价提出特别的价格要求，将作另外的规定。（八）关于联合体投标本项目不接受联合体投标，不允许投标人对本招标项目进行违法分包和转包。（九）政策扶持功能。1、根据关于印发政府采购促进中小企业发展暂行办法的通知（财库2011181号）的有关规定，采购人依法确定本项目对于非专门面

6、向中小企业的项目，对小型和微型企业产品的价格给予6% （6%-10%）的扣除，用扣除后的价格参与评审。序号扶持名称详细要求1非专门面向中小企业的项目价格优惠采购人对小型和微型企业产品的价格给予 6 %（从6%-10%选定，采购人可默认8%）的扣除，用扣除后的价格参与评审。 二、最高限价和报价方式（一）最高限价（元）：人民币：.00元/年，服务年限2年，总计人民币：6483192.00元。该项目采购预算作为最高限价。（二）报价方式：按总价报价的报价方式（三）报价要求：1、供应商的报价需要符合本项目第二部分采购项目内容之“一、采购项目的基本信息”关于有效报价的要求。2、未按报价方式要求进行投标报价

7、的，其投标无效，由评标委员会在符合性审查中不予通过。三、投标人资格条件（一）供应商资格条件审查1、符合政府采购法第二十一条和第二十二条规定的供应商；2、应当独立于采购人和集中采购机构；3、符合中华人民共和国政府采购法实施条例第十八条和第二十二条规定；4、本项目不接受关联企业投标;5、投标人声明在参与政府采购活动前三年未有重大违法记录、没有不良信用记录，并按采购文件要求提供了相关证明材料备注：根据供应商资格条件的第1条、第2条、第3条、第4条的规定，投标文件需要提交关于资格响应一览表的声明函及对应的资格条件证明材料（可以参见附件二：一般投标格式文件，一般包括但不限于关于资格响应一览表的声明函、法

8、定代表人委托授权书、投标人在参与政府采购活动前三年未有重大违法记录、不良信用记录的声明函)，投标人可以参考投标文件格式出具书面材料。如果本项目允许独立承担民事责任的自然人参加投标将会预先约定，如果没有约定视为自然人不能参加。同时，对法律、法规的相关依据进行说明如下：中华人民共和国政府采购法第二十一条：供应商是指向采购人提供货物、工程或者服务的法人、其他组织或者自然人。中华人民共和国政府采购法第二十二条：供应商参加政府采购活动应当具备下列条件：（一）具有独立承担民事责任的能力；（二）具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；（三）具有履行合同所必需的设备和专业技术能力；（四）有依法缴纳税收和社会保

9、障资金的良好记录；（五）参加政府采购活动前三年内，在经营活动中没有重大违法记录；（六）法律、行政法规规定的其他条件。中华人民共和国政府采购法实施条例（国务院令第658号）第十八条：单位负责人为同一人或者存在直接控股、管理关系的不同供应商，不得参加同一合同项下的政府采购活动。除单一来源采购项目外，为采购项目提供整体设计、规范编制或者项目管理、监理、检测等服务的供应商，不得再参加该采购项目的其他采购活动。（二）供应商符合性审查1、供应商没有违反招标文件关于联合体投标的相关约定 2、投标人按照招标文件要求递交投标保证金（交纳保证金的结果状态见已唱标的电子开标一览表） 3、投标人按照招标文件要求提交了

10、投标承诺函（见投标文件格式提交的投标承诺函）4、投标人按照招标文件的要求在投标文件中提交了投标公开文件（见投标文件格式要求提交的各个表格）5、投标文件没有无效签署的6、按照招标文件的报价方式、报价要求进行了报价且报价方案是唯一确定7、投标报价未超出采购预算的，如设定最高限价的，且未超出最高限价（投标报价见已唱标的电子开标一览表）8、投标有效期符合招标文件要求的9、投标文件未附带有采购人依法不能接受的条件；10、评标委员会认为投标人没有串通投标情形； 11、评标委员会认为投标人的报价明显低于其他通过符合性审查投标人的报价，有可能影响产品质量或者不能诚信履约的，投标人按要求提供了报价合理性的书面说

11、明或证明，且评标委员会认定投标人对此报价的书面说明或证明可以佐证此此报价的产品质量和具有合理履约能力予以通过审查。(备注：如果投标报价比采购人同级财政部门备案通过采购计划的采购预算价低 35%（含 35%）以上的，投标人的投标文件提供书面说明和成本清单等相关证明材料，评标委员会应当审查认定；或者投标人的报价比其他通过符合性审查的投标人报价低35%（含 35%）以上的，有可能影响产品质量或者不能诚信履约的，评标委员会应当要求其在评标现场合理的时间内提供书面说明，必要时提交相关证明材料，并予以审查认定)。12、无法律、法规、规章规定无效投标、未实质性响应的其他情形四、本项目采购需求（一）本项目采购

12、清单的情况1、本项目采购清单采购人确定本项目的主要标的公开事项，主要标的为服务类将公布服务时限、价格等公开事项，由于开标一览表已经包括了服务时限、价格的公开事项，投标人无需再填写主要标的公开事项。本项目采购预算价为人民币.00元/年，服务期2年，总计人民币：6483192.00元序号服务内容服务期数量报价要求管理服务范围及其要求1潼湖生态智慧区创新园物业管理服务2年1投标报价为年度总价报价，超过预算金额的报价无效后附2、采购清单具体要求2.1项目概况潼湖生态智慧区创新园区座落于陈江仲恺六路莞惠城轨大道旁，园区总建筑面积94572平方米 ，物业服务范围约10.5万平方米（含约1万平方米绿化公共面

13、积），园区建筑及服务范围如下表：创新园建筑面积序号楼栋号内容对应的面积合计11号楼办公楼31167.3639148.14地下停车场7980.7822号楼办公楼5538.9112991.62厂房4842.84宿舍楼2609.8733号楼办公楼2796334913地下室69504宿舍楼宿舍楼5923.247519.24食堂15965总计94572平方米目前园区已进驻多家企业及研发机构，包括惠州中科新能源研究院、南方工程检测修复研究中心等。按照惠州潼湖生态智慧区管理委员会（以下简称“管委会”）部署安排，园区后续将按照“孵化器园区”管理方式，为更多高新企业提供专业化综合服务。序号服务名称关键服务说明主

14、要标识指标1项目负责人负责物业管理、服务、技术指导全面工作，物业管理方案制定，并组织实施管理、监督、安全管理、查处违章，现场物业管理质量体系运行、物业资料归档管理、与业务及有关部门协调工作，该岗位人员整体综合素质要求较高。是2设备设施运行管理服务负责高压配电系统运行、管理；低压配电系统运行、维修、维护。中央空调系统运行；消防系统运行（消防栓系统、自动喷淋灭火系统、火灾自动报警系统、防排烟系统、应急照明和疏散指示系统、泵房、灭火器等）。给排水系统运行维护。电梯（永达电梯19台）运行、管理。房屋建筑本体及附属建筑物、构筑物的巡查、管理。是3安保秩序维护消防管理服务负责该项目物业区域范围内24小时的

15、安防值守、监控设备运行（可疑人员跟踪监控）、日常车辆停放、指挥、疏导工作（地下、地上停车场、广场）突发事件保障等服务内容。是4前台会议运行服务负责该项目会议服务、重要接待等日常保障工作、以及会议会务的会前、会中、会后准备和茶水服务工作，资料归档分类及保障工作方案的服务内容。是5绿化维护管理服务负责园区内室外共用绿地、乔木、灌木、绿篱、花卉、草坪、园林建筑、园林建筑小品养护和管理工作。是6清洁保洁管理服务负责室内公共区域、室内公天面、楼梯、走廊、电梯、大堂、卫生间、茶水间、设备房、地下停车场以及室外停车场、道路、排水沟渠、绿化带的清洁保洁工作，并对以上区域通过巡检的方式使环境卫生达到既定要求是7

16、宿舍管理服务负责宿舍楼层巡视、出入物品登记检查。是8拟派人员数量53名2.2服务内容及要求物业管理区域的服务范围主要是潼湖生态智慧区创新园及其附属环境设施；服务内容包括负责本大楼的安全保卫、消防管理、停车场管理、物业配套设施的使用与管理、环境卫生清洁与管理、会务及贵宾室的接待、讲解，绿化地与露台绿化养护、设备设施维护等。中标方根据采购人的物业管理服务要求，编制具体的物业管理方案，包括制定相应管理服务制度（员工管理、设备管理、会议服务等制度）及有关工作应急预案。1. 物业配套设施的使用与管理1）设备设施的运行管理、日常运行、维护保养、大中检修以及年检协调工作，包括消防设备（应急照明及疏散指示系统

17、、火灾自动报警系统、气体自动灭火系统、自动喷淋灭火系统、消火栓灭火系统、灭火器具、通风及防排烟系统）及电梯运行管理、高压变电系统和低压配电设备运行维护管理、中央空调设备运行维护管理（室内机、室外机及控制电源）、分体空调设备运行维护管理（室内机、室外机及控制电源）、给排水设备运行管理（生活给水系统、排污系统、雨水系统等）、各类照明设备运行管理、自发电设备运行管理、安防监控系统及出入口门禁系统设备运行管理、公共设施设备、楼宇管理维护工作（室内装修饰面、天花、地面、门窗、楼盖、广场、地下及地上停车场）。（1）设备设施运行管理工作范围：包括消防设备及电梯运行、高压配电系统和低压配电设备运行维护管理、空

18、调系统的运行管理，给排水设备运行管理、灯光照明设备运行管理、安防监控系统及门禁系统设备运行管理、公共设施设备、楼宇管理维护工作（室内装修饰面、天花、地面、门窗、楼盖、广场、地下及地上停车场）。（2）高压配电系统运行：包括但不限于高压配电柜、变压器。低压配电系统运行维护：包括但不限于低压配电柜、箱及柜内控制、转换设备，相关管线、开关、插座、启停装置、接地装置、防雷接地、智能道闸、智能门禁、视频监控等。（3）大楼空调系统运行维护：包括但不限空调主机、冷冻及冷却、散热、相关管道、比例阀、手动蝶阀、末端分机盘管、电机。（4）消防系统（消火栓系统、自动喷淋灭火系统、火灾自动报警系统、防排烟系统、应急照明

19、和疏散指示系统、泵房、灭火器等）运行管理。包括但不限于消防水泵、消防栓、水带、消防枪头、喷头、管道阀门、自动报警主机、区域报警器、烟感、温感、防火卷帘、防火门、闭门器、指示灯、广播、灭火器、消防风机等。（5）给排水系统运行维护：包括但不限于地下蓄水池、生活给水泵、给水配电控制柜、恒压变频设备、阀门、给水管道、末端给水器具，排污泵、井、自动控制器、排水管道及相关配件等。（6）电梯运行管理：包括但不限于曳引机、安全控制系统、轿厢、电梯门厅门、各操控系统、以及机房控制设备等。（7）室内外照明系统运行维护：包括但不限于照明开关、各类灯具、各类光源及相关管道、线路等。（8）自发电机设备运行（1台），常电

20、备电转换控制柜、安防监控系统及门禁系统设备、智能道闸、红外警报设备，其他公共设施设备等运行维护。发电机组日常维护保养，定期对蓄电池充放电，定期测试发电机，建立发电机运行记录等由中标方负责。中标方联系有专业资质的公司承包维修、养护工作，经采购人同意后，由有专业资质的公司承包维修、养护的项目，按照设备配件正常损耗更换年限标准，达到更换年限的配件必须更换，维修、维护项目相关费用由采购人承担，按照每月提交设备质量报告报采购人相关部门备案；由于中标方的技术人员操作不当或中标方管理不善而导致设备故障，所产生的一切维修费用及责任由中标方负责（9）房屋建筑本体及附属建筑物、构筑物的巡查、管理工作：包括但不限于

21、楼盖、屋顶、光棚、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、室外道路、广场、大门、围墙、化粪池、沟渠、地下储水池、地下车库等。2） 设备设施运行维护管理标准 各类人员能按操作规程熟练操作、管理设备的运行，制定和执行“设备维护、保养、维修计划”，确保设备的科学、安全、可靠运行，确保院内各单位工作环境正常。各项设备设施完好率为：供电、供水100，电梯、空调、消防系统98，排水、排污系统98。建立设备管理、使用的规章制度，各项设备均建立巡查工作台帐，并严格遵守，岗位责任制执行率100；物料管理帐、物、卡相符。杜绝办公大楼内外设备设施被盗、被毁坏，如有发现，视情节由中标方按原状恢复或者按价赔偿处理。制定电力应急

22、预案，在市电断电后，5分钟内到达发电机房、在10分钟内启动应急电力供应。以上维修、维护更换所有材料及设备年检、专项维保费用全部由采购单位或使用单位负责，产生维修时，由中标人提出技术措施及费用方案，书面报告采购人批准后实施，每项维修费用相互记录在案，每月结算一次（注：维修维护涉及到人工、材料费用计算方法：维修维护全部材料全部由中标单位购买。单项维修材料费用超过 500 元的以上的，由中标人提出技术措施及费用方案，书面报告采购人批准后实施，费用计取按广东省综合定额取费标准进行。单项 500 元以下的维修材料按市场价格，经采购人批准实施，中标单位免人工、措施、材料、管理、税收费用进行维修更换）。2.

23、 安全保卫工作范围内容：包括：大楼院内办公区域内安防值守、监控设备运行（可疑人员跟踪监控）、日常车辆停放、指挥、疏导工作（地下、地上停车场、广场、围墙外零时停车场），消防运行管理、安全防范应急处理工作。1）负责物业辖内的安全保卫、维护秩序和处置突发应急事件的工作，制定完善的安全保卫应急方案。2）每班合理配置保安人员，任何时间段都不能存在盲点。3）全天24小时对物业辖区范围治安情况进行巡查和保卫监控。4）全天24小时对物业出入口出入人员和车辆实施管理、检查和控制。5）物业范围内发生的侵犯工作人员事件或者出现扰乱采购人正常工作秩序情况时，保安人员应当予以制止和保护辖区工作人员，并采取救助行动。6）

24、非工作时间对进入物业范围内的非本单位来访人员、车辆实行出入登记，严禁未经批准的外来人员进入辖区。7）熟练并灵活运用视频监控系统，充分发挥技防优势，实行24小时全天候对重点部位、监控点进行监视及录像工作。8）全天对全辖区进行安全巡查，发现和查问进入办公区域的陌生人员，检查辖区内重点部位及各层门、窗、设施设备、水电、消防等情况。9）对携带大件行李或物品离开办公楼的，外来人员要提供“放行条”检查，内部人员要实施登记制度。10）负责辖区内重大突发情况和事（案）件的报警及救助工作。11）制定处置突发事件的应急预案，组织演练，并负责实施。12）遇有突发事件，值班人员应立即按规定报告相关职能部门，并必须在5

25、分钟内赶到现场，控制和处理事件，所有保安人员必须无条件服从有关职能部门的指挥和调遣。13）配备自有或租赁大巴车2辆、中巴车1辆，以保证紧急情况人员运输处理。3. 消防管理1）负责物业辖内的全部消防设施、设备的使用和管理及大楼火灾的报警和救助工作。2）熟悉消防中心设备操作规程和有关规定操作，做到安全操作，严防操作失误造成事故发生。3）认真贯彻“安全第一，预防为主”的方针，建立规章制度和工作程序，落实消防责任人。全面熟练掌握消防监控报警、干式灭火（气体）、湿式灭火（喷淋）、消防排烟及消防栓五个系统的作用、位置和操作方法。4）本大楼全天24小时消防中心值班，24小时消防主机监管。出现消防报警时1分钟

26、辨别消防报警的信息，3分钟内到达报警点。5）建立义务消防队伍，出现消防事故3分钟内应有2人到达现场，进行必要的扑救。6） 制订可行的消防安全应急处理预案，发现火警，要第一时间打119火警电话报警和通知采购人主管部门负责人，并立即采取有效救火措施灭火。4. 停车场管理1） 全天24小时对停车场实施管理和服务，保证车辆停放安全，严格执行采购人停车场管理规定或临时特定要求。2） 负责采购人重要接待及会议的车辆停放指挥、协调。3）熟知熟记内部车辆司机。外来车辆进场后，须跟车泊位，禁止乱停乱放。加强对车辆出入管理，防止可能发生的盗窃事件。4）确保道路畅通、停车秩序良好，不得以无因管理造成停车混乱，车辆碰

27、撞。5） 定期检查车场管理系统。5.前台会议会务接待讲解工作1）主要1号楼大堂接待，以及负责重要会议室、接待室、视频会议室等公共场所管理。中标方须预先根据园区的安排提前开启展厅、会议室、接待室等，预先打印好会议台牌并在采购人指导下摆好会议台牌、摆放好桌椅、茶水、调试好音响及有关设备，提前将会议室门、灯、空调或窗户打开，会议过程实行全程跟踪管理，活动结束后，及时清洁会场，关闭门窗、电器和关闭好以上场所，并保管好各室钥匙。根据接待需要进行讲解介绍服务。6.绿化地与露台绿化养护 保持物业红线范围内绿地地表平整，地被植物生长旺盛，水、肥充足，无病虫害。根据草地品种、生长情况、气候状况等因素，一般生长季

28、节每月除杂草2次，非生长季节每两个月除杂草1次，要求连根系清除。 灌木养护管理：保持灌木完整无缺口，植物生长良好，叶色正常。除杂草，发现寄生藤必须马上清除，并入袋销毁，养护面松土，无板结，绿篱每年修剪整型12次以上。室内植物管理：应对室内及饭堂会客厅植物每周不少于一次养护，浇水、施肥、修剪等视植物生长情况进行。施肥：每年松土施复合肥4次，结合雨天进行，以撒施为主。淋水：每年不少于120次，补植后一星期内每天需淋水1次。施肥和补植需加强淋水。要求生长良好，叶色正常，无枯枝败叶，无明显病虫害，及时喷杀虫药，防止蚜虫等病虫。修剪：每季度修剪12次，乔木整形要与周围环境协调，保持树冠完整，保持无枯枝，

29、以增强山体美化效果。不定期不定时对主干剥芽，减少树冠生长。施肥增加养份、改良土壤、增强树势。每次台风前加强巡查，台风后立即扶树、护树、清理断枝、落叶。管理标准：生长旺盛、枝叶健壮、树形美观、下缘线整齐、修剪适度、干直冠美、无死树缺树、景观效果好。7.环境卫生清洁与管理1）负责物业范围内公共场所、大堂、会议室、公共部位（卫生间及厕具、楼梯、电梯、走廊、走火通道、停车场等）、各种家具、设备、设施等的日常卫生清洁，以及采购人临时要求的突击清洁任务，如清洁会场、大扫除等等，随时保洁。2）清洁时间应尽量避免打扰采购人的正常工作时间，对大堂、公共区域等每天采取循回保洁方式，且每周要有一次大扫除、全面清洗。

30、负责门前三包，各楼层及饭堂定期消毒，做好除“四害”工作。3）负责物业范围的垃圾收集，做到日产日清，负责联系环卫垃圾桶的租赁和垃圾清运工作。4）公共场所、楼梯走廊、办公室必须每天清扫，所有保洁范围内做到设备设施完好、干净无尘；洗手间空气清新、无异味；茶水间干净，无杂物、无尘；电梯内光亮、无手印，清洁无尘；地面光亮、无纸屑、无烟头、无积水、无污水污泥；墙身无尘，灯饰光亮、无尘；天花、风口无积尘、无污渍、无手印、无蜘蛛网；楼梯及扶手干净无尘；会议室、接待室、办公室等整体干净，玻璃光亮无印、无污渍。8.饭堂管理潼湖生态智慧区创新园园区为高新科技孵化基地，引进了国内外多家高端科技公司及高端科研院，园区内

31、生活配套设施设备齐全。其中园区内饭堂、小卖部、以及一号楼一楼大堂咖啡厅为此次物业管理服务招标中服务管理之一。中标人中标后对园区内饭堂、小卖部及咖啡厅具有管理经营权。9.各项管理指标序号项目管理标准指标测定依据管理目标实施措施要求1房屋及配套设施完好率98%以上 （完好房建筑面积基本完好房建筑面积）÷总的房屋建筑面积×100%落实责任人，实行巡视制度，建档记录，确保房屋完好，无违章搭建及损坏公共设施。2设施设备、房屋零修、急修及时率98%以上完成零修、急修的次数 /报修的零修、急修次数×100%接到维修通知迅速到达现场，及时完成并建立档案记录3排水管、明暗沟完好率化

32、粪池、雨水井完好率98%以上完好排水管、明暗沟总数/区内排水管、明暗沟总数×100%落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录，管理处主任监督执行，以确保排水管畅通无阻、无塌陷。4大中修工程质量合格率100%（报告期评定为合格品的单位工程建筑面积）÷（报告期验收鉴定的单位工程建筑面积）×100%分项检查，一步到位，并进行回访制度，以确保维修工程合格，满足采购人需要。5采购人维修合格及维修工程回访率99%以上调查采购人满意人数/区内总单元数×100%对于进行维修的项目，实行回访制度，建档记录，以确保维修服务满足客户的需要6绿化完好率95% 完好的绿化面积

33、/绿化面积×100%落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录，并由管理处主任监督执行，以确保公共绿化绿地无破坏、无践踏，无黄土裸露现象，发现问题立即修复。7清洁、保洁率100%已保洁的面积/区内保洁总面积×100%落实责任人进行24小时保洁工作，实行巡查制度，建档记录，并由管理处主任监督执行，以确保垃圾日产日清，空气清新，设施完好。8停车场、道路完好率及使用率98%完好停车场（道路）的总数/区内停车场（道路）的总数×100%落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录，管理处主任监督执行，以确保道路完好、畅通。9路灯亮灯率、公区照明完好率99%完好路灯的总数/区内

34、路灯的总数×100% 落实责任人，实行巡视制度，建档记录，管理处主任监督执行，以确保路灯无损、正常使用并进行定期清洁、养护。10大型及重要机电设备完好率99%以上报告期完好台日数/报告期计划运作台日数×100%完善机电设备的运行制度和维护保养制度，配备专业工程技术人员，所有维修人员全部持证上岗，实行24小时专人值班。出现故障及时排除。11空调及通风系统正常使用率99%报告期正常运作台日数/报告期计划运作台日数×100%落实责任人，实行巡视制度，发现问题及时通知专业公司，协助专业公司完成相关的维修与保养。12治安案件发生率治安案件5以下，刑事案件零以下治安（刑事）案

35、件发生次数/区内总单元数×100%保安员经培训考核后方能上岗，并每周训练三次，每次两小时，以保障保安队伍的素质和状态；落实保安岗位职责，明确责任，实行24小时巡视制度，以确保安全13火灾发生率1以下（不发生重大责任火险）火灾发生次数/区内总单元数×100%管理处全员义务消防员制，并定期进行培训和演习，加强宣传，设置专人负责日常巡视，发现隐患及时处理并通知管理处，以确保消防安全。14客户有效投诉率及处理率有效投诉3以下有效投诉次数/区内采购单位总人数×100%按照政策规定，做好各项工作，同时加强与采购人的沟通，定期举行采购人座谈会；落实“走回访制度”了解客户的愿望和

36、要求，满足客户的需要，发生投诉及时处理并记录，同时建立档案跟踪处理结果。处理率10015管理人员专业培训合格率100%培训合格人数/培训总人数×100%员工分别进行入职培训、在职培训、定期培训等常规培训，并予以考核，不合格者予以淘汰；对于特种作业、行业性要求的员工，实行外送有关部门培训、考核，并就有关技术、技能进行定期培训，并予以考核，确保培训合格达95%以保障员工的素质。16用户对物业管理满意率85%调查采购人满意人数/调查采购人人数×100%在日常工作中及时收集客户的需求信息尽可能的满足客户的需要，加强双方的沟通，以确保用户对物业管理工作的满意17违章发生率与处理率装修

37、1停车5其他1%处理率100%违章发生次数/区内总单元数×100%，处理违章次数/区内违章次数总数×100%建立巡视制度，跟踪管理，及时发现，及时处理，并加强宣传工作，取得用户的理解，杜绝违章事情发生，并进行回访档案记录。18消防设施设备完好率100%报告期内系统正常运行时间/报告期计划动作数×100%落实责任人，实行巡视制度，建档记录，管理处主任监督执行，并定期维护和检修以确保消防设施完好无损，正常使用。19档案建立和完好率99%已建立完好档案数/必须建立档案数×100%完善各项工作建档制度，专人负责对各项设施设备管理，日常工作管理建立完好的档案记录。

38、20物业管理人员对于本岗位物业管理服务规程及方案的知晓率、执行率100%合格物业管理人员数/物业管理人员人数×100%完善各项物管服务机制，物业管理人员对本岗位制度熟悉并落实执行。21突发事件的发生次数0因为物业管理原因造成的突发事件（盗窃、火灾、斗殴、上访、饮食中毒事件以及物管人员违法违规事件等）发生次数物管公司应建立应急机制，完善有关日常管理机制，防范因物管公司原因，导致本项目内出现的严重影响公共秩序及物管服务质量的事件。22应急电力供应100%确保信息机房的正常运作和本大楼电梯的应急救援制定电力应急预案，在市电断电后，应在半小时内启动应急电力供应10.各项管理要求1. 共用设施

39、设备管理要求1）对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外），需要由有相关技术证件的人员或有专业资质的公司负责；2）建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全；3）设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常；4）对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和向相关主管部门提出报告与建议，根据其决定，组织维修或者更新改造；5）消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通；6）设备房保持整

40、洁、通风，无冒、滴、漏和鼠害现象；7）对照明设备按规定时间定时开关，每天检查，及时更换；8）容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案；9）接到相关部门停水、停电通知后，应向采购人做好通知工作。2. 房屋管理要求1）对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全；2）根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向相关主管部门提出报告与建议，根据其决定，组织维修；3）每日巡查1次本大楼天面、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、

41、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护； 4）对入驻创新园企业在房屋室内装饰装修的装修方案及图纸进行审核，监督与检查入驻企业在装修过程有搭建建筑物、构筑物；改变住宅外立面及在楼体外墙上开门、窗；拆改供暖、燃气管道和设施等行为；5）对入驻企业实施装修过程的进程进行监督管理，对施工现场是否违反创新园相关装修管理规定进行验收；验收不符合要求时，提出要求限期进行整改，直至符合要求。6）对入驻创新园企业在合同到期退场时进行房屋建设主体部分及其它共用设施设备进行检查，检查无误后方可协助办理企业退场手续。3. 公共秩序管理要求1）本大楼主出入口24小时值勤；2）对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次；监控值

42、班室配备专门人员实施24小时值班；3）车辆停放有序，对进出本大楼的车辆实行有序管理；4）非工作时间对进出本大楼的装修等劳务人员实行临时出入证管理；5）对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时应及时采取应急措施，并及时报告相关部门。4. 清洁卫生管理要求序号工作项目管理标准1地面无瓜果皮壳、纸屑、烟头等杂物和垃圾，无积水，无污渍。2果皮箱箱内垃圾及时清理，外表无污迹、粘附物。3垃圾桶垃圾桶无积尘、无污渍，垃圾及时清理；垃圾桶与地面接触面无污渍、灰尘。4沙井底部无垃圾，无积水，盖板无污迹。5天台、转换层目视无垃圾，无积水，无污迹，明沟及排水口排水通畅。6地毯、水磨石、水泥及大理石地面的清

43、洁无垃圾杂物，无泥沙，无污渍。地毯无明显灰尘，无污渍。7天花板距1米处目视无蜘蛛网，无明显灰尘。8指示灯、插座、通风口、抽风口目视无明显灰尘，无污渍。9玻璃门窗无污迹，清刮后用纸巾擦拭无明显灰尘。10卫生间地面无积水，无污渍，无异味，无杂物。墙面瓷片、门、窗、天花、灯具目视无明显灰尘、蜘蛛网，玻璃、窗架、镜面无灰尘，无污迹。清洁物料摆放整齐。11公用门窗、门框、消防栓、标牌、电表箱、信报箱、扶手、栏杆目视无明显污迹，用纸巾擦拭无明显灰尘。12停车场无瓜果皮壳、纸屑等杂物，无积水，无污渍。室内停车场（棚）无蜘蛛网。13办公室办公台、椅目视无明显污迹，用纸巾擦拭无明显灰尘，垃圾桶无污渍、灰尘，清理

44、及时。14会议室地板无明显灰尘，桌椅摆放整齐、无明显灰尘。5. 绿化养护管理要求序号工作项目管理标准1草地草坪生长良好，及时清理杂草，台湾草地纯度在90%以上。草坪边缘线条整齐，草坪目视平整，高度适当，无杂草，无垃圾。2花卉、绿篱植物花卉、绿篱根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果； 3乔木无枯枝，树不阻车和行人通行，主杆侧枝分布均匀。4灌木绿篱成型，造型美观，新长枝不超过30厘米；成型整齐。5修剪、施肥定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻；定期合理施肥定期喷洒药物，预防病虫害。6人员有专业人员实施绿化养护管理； （二）本项目服务因素的需求1、服务场所响应服务的需求采购人要求供应

45、商在惠州市内提供自有或租赁的固定场所作为服务场所并为本项目派出人员提供服务，或供应商承诺中标后按上述要求设置服务场所并提供相关服务。采购人关于本项目服务所需服务场所为惠州市内的情况说明：本项目位于惠州市惠城区陈江街道，投标人在惠州市内提供自有或租赁的固定场所作为服务场所，在本项目发生突发应急事件时能快速反应到位，为本项目的服务提供便利性。供应商按要求提供的服务场所作为合同履约的要求需列入合同管理，合同需要依法公开。中标供应商在中标后未按要求签订合同履约，视为拒绝履行合同义务，采购人可以依法主张有关权利。供应商提供投标文件需要按照“关于服务场所所需证明材料的情况说明”提供包括但不限于以下的证明材

46、料复印件来佐证自己满足采购人要求服务场所的需求。各种服务场所的情形是否响应满足采购人的服务需求，由评标委员会依法在评标会议期间对采购文件、投标文件进行评审认定。关于服务场所所需证明材料的情况说明：根据政府采购法实施条例（国务院令第658号）第17条“法人或者其他组织的营业执照等证明文件”的规定，采购人要求投标文件提供证明材料为：（1）供应商提供自有的固定场所作为服务场所，并为本项目派出人员提供服务，一般需提供固定场所自有产权证复印件（可以只复印关键页）、为本项目服务人员购买开标当月之前半年内具有连续 3 个月的社保记录复印件等；（2）供应商提供租赁的固定场所作为服务场所，并为本项目派出人员提供

47、服务，一般需提供租赁合同复印件（可以只复印关键页）、为本项目服务人员购买开标当月之前半年内具有连续 3 个月的社保记录复印件等；（3）如果供应商由于自身原因在该项目投标期间未能设置服务场所来投标响应服务场所的需求，可以在其投标文件中承诺在中标后的签订合同环节按采购人要求服务场所的服务需求完成设置服务场所，并需在承诺中明确提供服务场所的方式：提供自有的固定场所作为服务场所并为本项目派出人员提供服务的方式或提供租赁的固定场所作为服务场所并为本项目派出人员提供服务的方式，以及在投标时在其投标文件中提供为本项目派出的服务人员购买开标当月之前半年内具有连续 3 个月的社保记录复印件等。2、服务团队的需求

48、政府采购活动面向中国境内，考虑到当前国内有些直辖市按照半年打印一次社保记录的现状，因此，服务团队的社保记录时间设置为开标当月之前半年内的连续社保购买记录。投标人需要安排服务团队的人员数量共 53 名，具体如下：（1）项目负责人投标人派出 1 名为其已经购买了社保的人员作为本项目负责人，负责本项目从领取中标通知书开始至合同验收完成的相关工作。项目负责人需具备物业管理专业专科或以上学历，投标人需要提供拟派出项目负责人的学历证书复印件或提供“中国高等教育学生信息网（学信网）”确认教育部学历证书电子注册备案表的复印件作为证明材料。 采购人设置社保记录时效的说明：投标人在投标文件为本项目按招标要求拟派出

49、的项目负责人购买开标当月之前半年内连续具有 3 个月的社保记录才能得分，投标人对拟派出的服务团队社保记录的原件备查。（2）拟派出人员1）投标人需拟派项目实施人员 52 人。本项目涉及设施设备维护管理、安保秩序维护、前台接待服务、绿化维护管理、清洁保洁管理、宿舍管理等服务项目。具体如下： 拟派驻安保秩序维护、消防管理服务人员不少于19名，具体人员构成由中标人根据实际情况分配，其中安保秩序维护主管1名，需为退伍军人，退伍军人证明材料为部队颁发的退伍证，投标人拟派入本项目安保秩序维护主管同时需持有中华人民共和国人力和社会保障厅颁发的保安员一级证书。消防管理服务人员需持有建（构）筑物消防员职业资格证或

50、人力资源和社会保障部门授权的消防培训学院颁发的建（构）筑物消防员职业结业证。其余保安人员提供由公安部门颁发的保安员上岗证。采购人设置此技术人员持证要求理由说明：本项目为惠州潼湖生态智慧区管理委员会部署安排的高新智慧园区，园区内由多栋优质建筑大楼构成，为消防重点单位。依据机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定（公安部令第61号文）第三十八条“消防控制室的值班、操作人员应当持证上岗”并且本项目为片区治安联防单位，要求消防管理服务人员持有建（构）筑物消防员职业资格证或人力资源和社会保障部门授权的消防培训学院颁发的建（构）筑物消防员职业结业证。园区内管理安全性要求较强，依据公安机关实施保安服务管理

51、条例第二十四条规定，要求安保秩序维护人员持有保安员上岗证。同时依据人力资源社会保障部印发关于公布国家职业资格目录的通知（人社部发【2017】68号）公布的国家职业资格目录内从事安全保护服务人员具有由人社部门技能鉴定机构颁发的保安员证书。所以要求本项目安保秩序维护主管需持有中华人民共和国人力和社会保障厅颁发的保安员一级证书。本项目为片区治安联防单位，秩序维护任务较重，园区内管理机要性、安全性较强等。依据公安机关实施保安服务管理条例第二十四条规定，要求安保秩序维护人员持有保安员上岗证书，所以要求安保秩序维护人员持有公安部门颁发的的保安员上岗证书。 拟派驻设备设施运行维护人员4名，其中1名为设备设施

52、运行维护班长。具有全日制大学专科或以上学历，同时持有人事或人社部门颁发的“电气助理工程师”或以上职称证书。采购人设置此技术人员持证要求理由说明：本项目物业管理涉及大量大型电力机电设备、高低压、消防、空调、电梯、自备电源发电设备系统设备等大型设施和设备，是电力用户保安负荷二级重点单位，消防重点单位，电力保障要求高。对园区内设备设施运行、维修技术要求较高，技术知识面较广，所以要求设备设施运行维护人员持有人事或人社部门颁发的助理工程师或以上职称证书。 拟派驻前台会议接待人员2名，要求2名前台会议会务服务人员年龄低于30周岁，全日制大学专科或以上学历，其中1名为行政管理专业并持有中华人民共和国人力资源

53、和社会保障部颁发的计算机操作员资格证书，另1名持有档案管理局颁发的档案管理员证书。采购人设置此技术人员持证要求理由说明：本项目为潼湖生态智慧区创新园，为国家机关单位，服务水平，技术能力要求较高，前台会议接待人员在会议会务以及接待中涉及工作的重要性、安全性、机要性、保密性。要求服务水平，技术能力要求较高，并为维护机关单位公共服务整体形象，以及对园区内日常重要接待、会务资料进行整理归档。依据中华人民共和国档案法中第九条，要求从事档案管理相关人员需具有档案管理相关专业。因此要求前台会议会务接待人员同时持有档案管理局颁发的档案管理员证书。 拟派绿化维护管理人员3名，本项目园区为新建园区，园林配套设施完

54、备，绿化整体规划及生长因地制宜，为维护园区的整体形象，要求绿化维护人员具有绿化种植、苗木培育、绿化养护等技术。 拟派驻清洁管理服务人员不少于21名，其中1名为保洁主管，需具有人力资源社会保障部门颁发的有害生物防制员证。投标人对拟派出清洁管理服务人员要求身体健康、品行端正，无不良记录。采购人设置此技术人员持证要求理由说明：本项目园区为高端技术新型园区，对设备仪器，检测设备的使用、储存、空气净化、消毒要求、及垃圾转运处理要求技术较高。创造适宜的卫生环境，所以要求保洁主管1人，要求具有具有人力资源社会保障部门颁发的有害生物防制员证。 拟派驻宿舍管理人员3名，其中1名需具有中华人民共和国人力资源和社会

55、保障部颁发的智能楼宇管理证。采购人设置此技术人员持证要求理由说明：本项目园区内设有中科研究所住宿楼，宿舍楼宇内包含各类空调制冷系统、网络系统、智能道闸、门禁等智能化检测设施设备，所以要求宿舍管理人员持有人社部门职业技能鉴定机构颁发的智能楼宇管理师证书。以上人员需提供开标当月之前半年内连续具有三个月的社保记录。投标人对拟派出的服务团队社保记录的原件备查。（三）本项目信誉因素的需求1、企业信誉的一般需求（1）投标人在投标文件提供开标当月之前六个月内由县级以上信用中心、 人民银行征信系统或者经人民银行备案的机构出具的一份信用报告材料复印件或打印稿文件作为证明材料。（2）投标人在投标文件提供税务行政部门公布的纳税信用等级的材料，按照A级、B级、C级、D级的顺序进行评价，同一投标人以单个等级较优者为准，多个等级类