土地增值税计算实例

1、精品文档就在这里各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有例一：某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。开发该写字 楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元；房地产开发成本3000万元；财务费用中的利息支出为500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证 明），但其中有50万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为555万元； 该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。例二：某房地产公司开发100栋花园别墅，其中80栋出售,10栋出租,10栋待售。 每栋地价14.8万元，登记，过户

2、手续费0.2万元,开发成本包括土地征用及拆迂补 偿费，前期工程费，建筑安装工程费等合计50万元,贷款支付利息0.5万元（能提 供银行证明）。每栋售价180万元，营业税率5%城建税税率5%,教育费附加征收 率3%问该公司应缴纳多少土地增值税？例三：甲于2005年4月在东区购得一商铺，购入价为80万元,支付契税2.4万元。 2009年10月，甲将该商铺转让给乙，转让价为120万元。1,假设甲能提供该商铺 的购房发票和评估报告，评估价格为108万元，甲在转让时应如何缴纳土地增值 税？ 2,假设甲不能提供该商铺购买原值的合法有效凭证，甲在转让时应如何缴纳土地增值税？例四：甲于2005年4月在东区购得一

3、工业用地，购入价地价款为1000万元，缴纳 契税30万元。2009年10月，甲将该土地转让给乙，转让价为1100万元。1,假设 甲能提供该土地购入发票等原值凭证，甲在转让时应如何缴纳土地增值税？ 2,假 设甲不提供该土地购入原值的合法有效凭证，甲在转让时应如何缴纳土地增值 税？例五：某房地产开发企业建造商品房一幢，建房总支出3000万元，有关费用为： 支付地价款200万元；土地征用及拆迁补偿费120万元；前期工程费180 万元；基础设施费200万元；建筑安装工程费1500万元；公共配套设施 费200万元。期间费用600万元，其中利息支出500万元（利息能按房地产项目分 摊,并有金融机构贷款证明

4、）。该房地产开发企业将商品房卖出，取得收入6000万 元,并按规定缴纳了营业税，城建税，印花税和教育费附加，请计算应缴纳多少土 地增值税（扣除比例为5%）。例一(1)取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元(2)房地产开发成本为3000万元(3)房地产开发费用=500-50+ (1000+3000) X 5% =650 (万元)(4)允许扣除的税费为555万元(5)从事房地产开发的纳税人加计扣除 20%允许扣除额=(1000+3000) X20% =800 (万元)(6)允许扣除的项目金额合计 =1000+3000+650+555+800=6005万元)(7)增值额=10000-60

5、05=3995 (万元)(8)增值率=3995+ 6005X 100% =66.53%(9)应纳税额=3395X 40%-6005X 5% =1297.75 (万元)例二： 转让收入：180X 80=14400(万元)取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计：(14.8+0.2+50) X 80=5200(万元)房地产开发费用扣除：0.5 X 80+5200X 5%=300万元)转让税金支出：14400X 5%X (1+5%+3%)=777.63元)加计扣除金额：5200X 20%=1040。元)扣除项目合计：5200+300+777.6+1040=7317.6(万元)增值额=14400

6、-7317.6=7082.4(万元)增值额与扣除项目金额比率 =70824/7317.6 X100%=96.79% 应纳增值税税额=7082.4 X 40% 7317.6 X 5%=2467.08仁元) 六、会计处理1 .转让取得收入时：借：主营业务税金及附加2467.08贷：应交税金-应交土地增值税2467.082.实际上交时：借：应交税金一一应交土地增值税2467.08贷：银行存款2467.08例三：1、甲能提供该商铺的购房发票等原值凭证，因此应按据实清算方式征收 土地增值税：第一步，计算应缴纳营业税及相关税费应缴纳营业税=(120-80) X5%=2万元应缴纳城建税=2X 7%=0.14

7、万元应缴纳教育费附加=2X 3%=0.06万元应缴纳印花税=120X 0.05%=0.06万元应缴纳堤围费=(120-80) X0.1%=0.04万元第二步，计算应缴纳土地增值税扣除项目金额=评估价格+转让环节缴纳的税金=108+(2+0.14+0.06+0.06+0.04+2.4)=112.7 万元增值额=120-112.7=7.3万元增值率=7.3/112.7=6.48%<50%,适用30顺率应缴纳土地增值税=7.3 X 30%=2.19万元。2、甲不能提供该商铺购买原值的合法有效凭证，因此应按核定清算方式征 收土地增值税：应缴纳土地增值税=120X 2%=2.4万元。例四：1、甲能

8、提供该土地购入发票等原值凭证，因此应按据实清算方式征收土 地增值税：第一步，计算应缴纳营业税及相关税费应缴纳营业税=(1100-1000) X5%=5万元应缴纳城建税=5X 7%=0.35万元应缴纳教育费附加=5X 3%=0.15万元应缴纳印花税=1100X 0.05%=0.55万元应缴纳堤围费=(1100-1000) X0.1%=0.1万元；第二步，计算应缴纳土地增值税扣除项目金额=1000+ (30+5+0.35+0.15+0.55+0.1 ) =1036.15 万元增值额=1100-1036.15=63.85 万元增值率=63.85/1036.15=6.16%<50%,适用 30烦

9、率应缴纳土地增值税=63.85 X30%=19.155万元。2、甲不能提供该土地购入原值的合法有效凭证，因此应按核定清算方式征 收土地增值税：应缴纳土地增值税=1100X 3%=33万元。例五：(1)收入总额6000万元。(2)计算扣除项目金额：支付地价款200 (万元)房地产开发成本=120+180+200+1500+200=2200万元)应纳营业税=6000X 5% =300 (万元)应纳城建税和教育费附加=6000X 5%X (7%+联)=30 (万元)扣除项目金额=200+2200+500+(200+2200)X 5%+300+30+2(200+2200卜 20% =200+2200+