房地产企业纳税咨询问答

1、 房地产企业纳税咨询问答1、外商投资的房地产开发企业预提小区配套建设费如何进行税务处理？问：我们管辖了一家房地产开发企业，该房地产开发企业下辖一家房产物业管理公司，两家企业均为外商合资企业，各自有不同的法人代表，独立核算。2001年房地产开发公司在税前预提了2000万的小区配套设施建设费（该笔预提费用在当年所得税汇算中做了调增利润处理）。并通过往来款划入物业管理公司用于修建小区的后期建设。但该笔款项至今未到物业管理公司帐上，对物业管理公司来说只是一笔债权，物业管理公司一直挂 在其他应收款中，同时物业管理公司也相应增加一笔其他应付款（因为牧业管理公司认为该笔款项迟早会用于小区配套设施修建）。现在

2、，物业管理公司被另一家内资企业合并。从帐面上看，整个支付的小区配套设施修建费仅用了15万元，其他应收款和其他应付款均有余额1985万元。我们认为这应当属于企业收，并入应税所得额中计算缴纳所得税，但企业认为这是一项专项费用，不应并入应税所得额外负担中。请问谁的理解正确呢？ 答：关于外商投资房地产开发企业所得税管理问题的通知（国税发2001142号）文件规定：“企业发生的绿化、道路等配套设施费，有些是在售后继续发生的，可在销售房地产时进行预提。配套设施建设全部结束后，应进行汇算。售后发生的配套设施费预提比例，可由企业提出申请，主管税务机关审核同意后执行。”根据上述规定，外商投资的房地产开发企业发生

3、的售后公共配套设施费，应将配套设施的设计、预算等资料报主管税务机关审核 批准预提的金额或比例，借记“主营业务成本”，贷记“应付帐款”，此开发成本允许在税前扣除，不作调整。若预提金额未用完，应将“应付帐款”余额转至“主营业务成本”或“以前年度损益调整”（跨年度）科目当中，并入当期所得征税。该公司没有履行预提配套设施费的报批手续，申报所得税时将预提数2000万元作纳税调整的做法是正确的。此后发生的金额应当据实扣除。该公司委托物业管理公司代理负责公共配套设施的后续建设管理工作是可以的，物业管理公司取得的拔款不属于物业管理公司的收入，不应作为物业管理公司的所得，物业管理公司应就其受托取得的手续费收入缴

4、纳营业税和企业所得税。物业管理公司的帐务处理是正确的，但绝不能认为该公司的手续费是1985万元。税务机关应要求物业管理公司提供委托合同，按照权责发生制原则对合同约定的物业管理公司应得的手续费收入计征营业税和企业所得税。此后，物业管理公司和房地产开发企业应将所有往来帐目结平，房地产开发企业借记“应付帐款2000万元”，贷记“银行存款15万元”、“以前年度损益调整1985万元”。由于此前预提金额已作为纳税调整处理，在申报所得税时需要调减应纳税所得额1985万元，否则会导致重复征税。2、整体收购中的土地增值税问题。问：a公司整体收购b公司，b公司专家答：拥有一块土地，此次收购中b公司是否应交土地增值

5、税？答：收购公司涉及股权变更，但不涉及土地使用权变更，不交土地增值税。3、投资房地产开发企业预缴所得税能否弥补以前年度亏损？问：预收帐款在按照预计利润率预征所得税时到底能否弥补以前年度亏损？答：预征与预缴是一个问题的两个方面，对税务机关来说是预征，相对于纳税人来说则为预缴。预收帐款在按照预计利润率预征所得税时应当允许弥补以前年度经过税务机关审核确认的亏损（所得额）。理由如下：（1）预缴税款法律依据。a、外商投资企业和外国企业所得税法规定，外商投资企业分季预缴所得税时，应当按季度的实际利润额预缴；按季度实际利润额预缴有困难的，可以按上一年度应纳税所得额的1/4或者经当地税务机关认可的其他方法分季

6、预缴所得税。b、国税发1995153号文件规定，从事房地产开发经营的外商投资企业预售房地产并取得预收帐款的，当地主管税务机关可以按预计利润率或其他合理办法计算预计应纳税所得额，并按季预征所得税，待该房地产产权转移，销售收入实现后，再依照税法有关规定计算实际应纳税所得额及应纳所得税税额，按预缴的所得税额计算应退补税额。（2）缴税款方法。根据以上两项规定可以得到结论：外商投资企业预缴的税款包括当期预收帐款增加额按预计利润计算的所得税。（3）弥补亏损的法律。国税发2000152号关于外商投资企业和外国企业所得税法若干执行问题的通知第二条规定：外商投资企业和外国企业按照税法规定预缴季度企业所得税时，首

7、先应弥补企业以前年度所发生的亏损，弥补亏损后有余额的，再按其所适用的税率预缴季度企业所得税。（4）在弥补亏损的前提下预缴税款办法。按预缴所得税额（含与预收款相关的所得税额）弥补亏损后的金额预缴。应当注意，税法明确允许先弥补再预缴只是为了简化手续，即尽量减少日后退税的麻烦。（5）预缴税款计算公式：各季度预缴所得税额=原预缴所得税额+（季末预收帐款-季初预收帐款）×预计利润率×所得税税率其中：原预缴所得税额=（会计利润-弥补亏损）×所得税税率（6）年终汇算清缴：全年应纳税所得额=会计利润+纳税调整+（期末预收帐款-期初预收帐款）×预计利润率全年应纳所得税额=

8、全年应纳税所得额×所得税税率应被退所得税额=全年应纳所得税额-已预缴所得税额4、销售房屋印花税问题。问：房地产企业销售房屋在什么时间确定印花税的缴纳时间呢？每月一交行不行，销售房屋的印花税率是万分之五吧，如果有退房子的，可以在当月扣除么？答：根据印花税暂行条例实施细则第二十二条规定：“同一种类应纳税凭证，需频繁贴花的，应向当地税务机关申请按期汇总缴纳印花税。税务机关对核准汇总缴纳印花税的单位，应发给汇缴许可证。汇总缴纳的限期限额由当地税务机关确定，但最长期限不得超过一个月。”因此，贵单位经申请后，应该可以按月贴花。合同未生效有退房的可以扣除。房屋产权转移合同，买卖双方印花税按合同所载

9、金额万分之五贴花。5、房地产开发的土地使用税必须交吗？答：房地产开发企业使用的土地在城市、建制镇以外的，可以免交土地使用税。否则自取土地使用证之日至房产销售出去期间，应当申报交纳土地使用税。具体申报数额和标准参见当地规定。6、以房产投资联营如何征收房产税？以房产投资联营，投资者参与分红、共担风险，请问：这种方式如何征税？其纳税人是投资方还是被投资方？答：国税函1993368号文件规定，对于以房产投资联营、投资者参与投资利润分红、共担风险的情况，按房产原值作为计税依据计征房地产税。房产税暂行条例第二条规定，房产税由产权所有人缴纳。企业以房产对外投资，是以企业拥有的房屋产权换取被投资企业的股权，投

10、资后，房屋的产权即归被投资企业所有，被投资企业对该房屋享有独占权和处置权。从会计处理的角度来看，投资方将固定资产投出后，帐面的固定资产即消失，被投资企业按照“接受投资的固定资产的计价”原则确认该项固定资产。因此，企业以房产投资入股，其房屋的所有权已发生转移，其应缴纳的房产税应由拥有房屋产权的被投资方缴纳。7、关于住房专项维修基金。问：房地产公司收取的住房专项维修基金是凭什么标准收取的，是否有具体文件？答：根据建住房1998第213号规定，商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款式2%3%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主

11、共同所有，不计入住宅销售收入。维修基金收取比例由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。具体比例还应参见当地规定。相关文件：住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法（1999年1月1日起施行）。8、签订电梯安装协议，包含设备价款，应索取什么样的票据？答：“以从事货物的生产，批发零售为主，并兼营非应税劳务的企业，企业性单位及个体经营者”的混销售行为，应视为销售货物征收增值税。”此条规定所说的“以从事货物的生产，批发或零售为主，并兼营非应税劳务”，是指纳税人的年货物销售额与非增值税应税劳务营业额的合计数中，年货物销售额超过50%，非增值税应税劳务营业额不到50%。电梯销售公司如果以销售电

12、梯为主，则上述情况应按总价款开增值税销售发票。属混合销售行为，应按总价款开具普通销售发票。9、房地产商将待出售的商品房装修自用如何处理？问：房地产开发公司将待出售的商品房装修作办公室用，商品房是否转入固定资产，发生的装修费是记入固定资产还是记入待摊费用？答：根据国税发200383号，将开发产品用于本企业自用等视同销售，确认销售收入，并且将商品房转入固定资产。根据国税发200084号文规定，纳税人的固定资产修理支出可在发生当期直接扣除或分期摊销，但不得预提。企业以经营租赁方式租入的房屋，其发生的装修工程支出，作为递延费用在租赁合同的剩余期限内平均摊销。如一次性装修费用数额较大，可一次性进行审批，

13、分期在税前扣除，企业以后年度在每年度分摊时，报主管税务机关审核确认。同时，如果你公司的装修符合下列条件之一的，应视为固定资产改良支出：（1） 发生的修理支出达到固定资产原值20%以上；（2） 经过修理后有关资产的经济作用寿命延长二年以上；（3） 经过修理后的固定资产被用于新的或不同的用途。纳税人的固定资产改良支出，如有关固定资产尚未提足折旧，可增加固定资产价值，并适当延长折旧年限，计提折旧：如有关固定资产已提足折旧，可作为递延费用，在不短于5年的期间内平均返销。因此，根据您提供的信息进行判断，您公司自用房应转入固定资产作销售处理，另装修费用金额较少时，可在发生当期直接扣除或分期摊销。10、开发

14、期较长的管理费用能否跨年度待摊挂帐？问：由于开发期较长发生的管理费用能否跨年度待摊挂帐？土地成本可否按收入来配比到各项目成本？答：管理费用属期间费用，不能跨年度分摊。11、土地成本应按每单位销售成本分摊。无偿使用的房产如何征收房产税？问：甲公司是一家外商投资房地产开发企业。甲公司开发建设了a房地产，公司老板又组建了乙公司（属内资公司），乙公司与甲公司将a房地产二楼（1300平方米）的1000平方米以每平方米30元订立了租赁合同，乙公司又将该1000平方米以每平方米40元价格租给了b公司。多余的那300平方米是老板的亲友以乙公司子公司的名义（即乙公司下的分支机构）开了个咖啡馆，是甲公司无偿给咖啡

15、馆用的，该咖啡馆是定额包税的，已经开了3年，且年年亏损。现地税局要甲公司缴纳给咖啡馆用了3年的租金收入的营业税（按b公司租金价格计算）。请问：（1）这3年的租金非缴不可吗？（2）该如何筹划？用何种办法能更节税？（如果以甲公司和乙公司共同投资该咖啡馆是否可行？）答：（1）甲、乙两企业是独立的法人，独立的纳税主体。甲、乙两企业签订租赁合同，应按规定缴纳印花税，双方按照租赁金额的1计算；甲公司取得的租金应按规定缴纳5%的营业税和18%的城市房地产税。（2）公司将房产再转租给b公司，则乙公司需按取得的租金收入缴纳5%的营业税。如果取得的租金超过了支付给甲公司的租金，则超过部分还要缴纳12%的房产税。（

16、3）甲公司老板的亲友以乙公司的名义设立咖啡馆。在这笔业务当中，虽然甲公司无偿给咖啡馆使用，但由于甲、乙公司存在关联关系（乙公司是甲公司老板投资组建），因此，按照税收征收管理法第三十六条的规定，应视同租赁，由税务机关核定同行业、同类型租赁金额，由甲公司缴纳城市房地产税和营业税。税收征收管理法第三十六条规定，关联企业之间的业务往来，必须按照独立企业之间的业务往来，收取或者支付价款费用，而影响应税收入或应纳税所得额的，税务机关有权合理调整。这里的关联业务包括购销、租赁、提供劳务、借贷款业务等等。因此，当地税务机关要求甲公司按照b公司的租金价格计算缴纳3年的租金收入是完全有依据的。如果甲以该300平方

17、米的房产出资、乙公司以现金出资，共同成立咖啡馆，则城市房地产税、营业税均或免除。12.、房地产公司预缴所得税问题问：（1）税务机关让我们房地产公司以预收帐款预缴企业所得税，明年结帐成本后可否递减应缴所得税。（2）房地产企业开发期限长，能否用完工百分比法结帐成本。由于去年我们没有确认收入和成本，期间费用归集在长期待摊费用里，今年能否一次结转？答：预缴的企业所得税可以在项目竣工后所得税汇算清缴中抵减，多退少补。房地产开发成本的结转应采用单位销售成本方法，即用已售面积乘以单位销售成本。期间费用应当按年结转，不得跨期结转。13、房地产公司的广告费用列支问：房地产公司的广告费用列支的标准是多少，是否有具

18、体文件规定？答：根据国税发200189号规定，自2001年1月1日起，制药、食品（包括保健品、饮料）、日化、家电、通信、软件开发、集成电路、房地产开发、体育文化和家具建材商城等行业的企业，每一纳税年度可在销售（营业）收入8%的比例内据实扣除广告支出，超过比例部分的广告支出可无限期向以后纳税年度结转。据国税发200383号，新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生，与建造、销售开发产品相关的广告费和业务宣传费，可无限期结转以后年度，按规定的标准扣除。14、房地产行业广告费的帐务处理问题问：比如一个房地产，去年营业收入1000万元，应扣除的广告费80万元，实际发生100万元，按照税法

19、的规定，可以无限期的向以后年度结转，我想问的是在会计上可以这么做分录吗？借：本年利润 100贷：销售费用 100然后再作纳税调增20万元，今年营业收入100万元，应扣除的广告费8万元，实际发生20万元，本年的是这样做：借：本年利润 20 贷：销售费用 20然后在所得税申报表上调减利润12万元呢？答：对于企业所得税在广告费支出上的特殊限制，一般而言，企业可以不在财务上体现，只在企业所得税年度申报表上进行调整，也就是说您上述的做法是可以的。如果企业某年广告费实际支出没有达到税法标准，可以将历史上企业所得税年度纳税申报表上调增的广告费数额，调减该年的应纳税所得额，直至达到标准。15、内资房地产企业增

20、资吸收外资参股，能否享受外商投资企业待遇问：我公司因开发新项目，拟吸引外商投资。因公司的品牌问题，欲保留原来的公司名称，所以打算采用增资扩股的方式进行变更设立登记。变更后的公司是否能享受相关的外商投资企业的所得税“免二减三”的优惠？如里是在12月份输的变更手续，对于2004年度的所得税纳税申报应该如何处理？是按变更前的税率执行还是按照新的政策执行？答：根据相关规定，房地产企业不属于列举的生产性外商投资企业，因此不享受外商投资企业的所得税“免二减三”的优惠，也没有追加投资的优惠问题。如果其他行业的相关规定法规参见，财税200256号，国税函2003368号，国办函200217号。16、建安营业税

21、是否扣除电梯、成套设备价款？问：关于建筑土建工程的审计造价中包含了自购的成套设备（电梯、配电工程）价款，该工程的营业税计税依据是否应该扣除成套设备后计税。若是，该文件号是多少？答：根据财税字200316号文件第13款的规定，“其他建筑安装工程的计税营业额也不应包括设备价值，具体设备名单可由省给地方税务机关要务各自实际情况列举。”因此，建筑土建工程的营业税计税依据是否该扣除成套设备，可以向当地税务机关了解省级地税局的文件，根据文件的具体规定来决定是否扣除。比如，深圳市可以在不动产建筑安装工程计税暂允许扣除电梯、锅炉、中央空调等设备的价值；安装工程计税营业额暂允许扣除机器设备（含空调机、电梯、高尔

22、夫球场喷灌设备等）、保龄球道等设备的价值。据我们了解你公司所在的省份目前没有做出明确的列举。也就说，除财税200316号列举的外，建安企业计算营业税应按营业税暂行条例实施细则第十八条，“纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业，无论与对方如何结算，其营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内”进行。但税务机关在这一问题上的执法尺度较宽，一般以票控税，同时留有一定的裁量空间。所以，你企业最好具体了解所在地的税务机关的执法口径，再做处理。17、补偿费是否可以递减营业额？问：房地产开发企业预售房屋在交房时，因设计变更而支付给购买方的补偿费，是否可以抵减营业额？公司为了照顾关系，暗中给予了18户

23、 购房者18万元的折扣，并开具了折扣红字发票，请问折价售楼如何缴税？答：根据财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知（财税200316号）规定，单位和个人在提供营业税应税劳务、转让无形资产、销售不动产时，如果将价款与折扣额在同一张发票注明的，以扣扣后的价款作为营业额，如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中扣除。因此折价售楼可以抵减营业额，但开具销售发票时，必须在一张发票上体现出抵减的数额，或直接开具抵减后的金额。18、房地产公司差额纳税问题问：按财税200316文件财政部国家税务总局关于若干政策问题的通知第三条第二十款“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让

24、的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额”之规定，房地产公司销售房产是否可以减去其所受让的土地使用权后的余额为计税营业额？房地产公司销售房地产是否可以减去其所受让的土地使用权后的余额为计税营业额，根据16号文件精神，应当理解为为不动产销售可以扣除购买不动产原价、土地使用权转让扣除土地使用权购置价后的余额为营业额。16号文件措辞有些模糊。19、简易仓库是否缴纳房产税？问：我公司有简易仓库，主要作存入成品之用。该仓库有顶有柱，但四周无墙，能避雨但不能避风。请问：这样的仓库是否属于“房屋”？是否应缴纳房产税？根据税法解释，所谓房屋，就是上面有项，四周有墙（或柱）

25、，能够避风避雨，可以供人们生产、休息、娱乐、活动、仓储等的场所。你公司的简易仓库，上面有项，四周有柱，能避雨也能避风，并能存放产成品。你说的“不能避风”应当理解为“避风性能不好”。其已完全具备忘情构成要件。如果该房屋位于城市、县城、建制镇和工矿区，则属于房产税的征税范围，应按规定缴纳房产税。20、工程分包如何进行结算和纳税？问：我公司将一个房地产项目总发包给a建筑公司，然后a建筑公司又与b建筑公司签定了劳务和材料供应机械租赁使用等分包合同。请问，到时候b公司能否直接与我公司结算他们所分包的工程，然后a公司按照工程价款差额再跟我们结算？答：由于总承包人需按税法规定代扣分包人的建筑业营业税，所以因

26、发票问题一般分包方不便与贵公司结算。21、房产投资后，股权转让收入需要缴营业税吗？问：2002年3月，我企业以办公房对外投资，与被投资单位共同承担经营风险。由于近期我企业经济效益下滑，经研究决定，于2004年6月收回该项投资，并取得股权转让收入300万元。此项股权转让收入需要缴营业税吗？答：根据财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知（财税2002191号）的规定，自2003年1月1日起，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税；转让此项股权不征收营业税。营业税税目注释（试行稿）第八条、第九条中与本通知内容不符的规定废止。而营业税税目

27、注释（试行稿）第八条、第九条相关的规定是，自1994年1月1日起以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行业，不征收营业税，但转让该项股权，应征收营业税。因此，你企业以不动产投资入股不用缴纳营业税，同时你企业转让该股权行为发生在2003年1月1日后，则适用新规定，也不用再缴纳营业税。22、对方违约取得的赔偿金收入是否缴纳营业税？问：我公司是房地产企业，在售房中收取了一笔赔偿金，如何缴税？答：根据财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知（财税200316号）规定：单位和个人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产时，因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入

28、营业额中征收营业税。23、预收帐款及预售房部分定金首付的涉税及会计处理办法？问：我们是房地产企业，房产销售一般采用先预收定金或一部分房款的做法，税法对此有关规定是什么？具体会计处理办法又如何？答：根据国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知规定：对于转让土地使用权或销售不动产的预收定金，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。此项规定所称预收款，包括定金。会计处理是：借：银行存款 贷：预收帐款（1）根据中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第二十八条的规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。（2）根据财政部、国家税

29、务总局关于营业税若干政策问题的通知（财税200316号）规定，单位和个人提供应税劳务、转让专利权、非专利技术、商标权、著作权和商誉时，向对方收取的预收性质的价款（包括预收款、预付款、预存费用、预收定金等，下同），其营业税纳税义务发生时间以按照财务会计制度的规定，该项预收性质的价款被确认为收入的时间为准。24、开发公司自有施工队自建自用房屋怎么缴税？问：房地产开发公司自有一个施工队（非独立核算），施工队为房地产开发公司建成自用办公楼一栋，施工队和房地产开发公司结算300万元，这种情况是按照“建筑业”征收3%营业税，还是按自建自用的房屋不纳税？答：根据财政部、国家税务总局关于明确中华人民共和国营业

30、税暂行条例实施细则第十一条有关问题的通知（财税字2001第160号）的规定，对独立核算单位内部非独立核算单位从本独立核算单位内部收取货币、货物或其他经济利益不征收营业税。25、收回国有土地使用权补偿收入是否交营业税？问：对于在城市规划中收回国有土地使用权（国有企业的），对土地使用权人给予的适当补偿，补偿收入是否交营业税？答：营业税税目注释（1983国税发第149号）第八条规定：“土地所有者出让土地使用权和土地作用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税”。您说的“在城市规划中收回国有土地使用权（国有企业的），对土地使用权人给予的适当补偿”，应当属于“土地使用者将土地使用权归还给土地所

31、有者的行为”，不征收营业税。26、转让开工项目是否要缴纳营业税？如何缴纳？问：去年10月，我公司以600万元的价格取得了市郊90亩土地的使用、开发权。至今年6月底，公司已完成土地的前期开发工作。就在公司准备进入大规模的开发时，一场诉讼改变了公司的投资方向，公司不得不将该项目以900万元的价格整体转让给另一家单位，这样的行为是否要缴纳营业税？答：根据财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知（财税200316号）第二条第（七）项第一款的规定：“转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按转让无形资产税目中转让土地使用权项目征收营业税”。因此，你公司转让尚未

32、施工的建设项目，应按“转让无形资产”税目依5%的税率缴纳营业税。另外，根据上述文件第三条第二十项规定，“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业税。”所以，你公司应按900万元销售额减去原价600万元也就是300万元为营业额。计算缴纳营业税。27、商品房作自用是否视同销售处理？问：我公司开发了一幢综合写字楼，将其中600平方米的房产留作自用，其余房产全部对外销售。请问：留作自用的房产是否视同销售不动产计算缴纳营业税？答：房产开发经营公司把开发商品房留作自用，应将该房产从“产成品”转至“固定资产”帐户，并可按规定提取折旧

33、。基不动产的所有权没有发生转让，无需缴纳营业税，但应按规定缴纳房产税、城镇土地使用税和企业所得税。国税发200383号文件规定，房地产开发企业将开发产品用于本企业自用应视同销售缴纳企业所得税；国税发200389号文件规定，房地产开发企业自用本企业建造的商品房，自房屋使用交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。28、合作建房如何计算缴纳营业税？问：我公司提供资金，我市一家机床厂提供土地使用权合作建房，协议规定，建成后三分之一的房屋永久使用权归机床厂，合作中没有货币结算，不办产权，是否应缴纳营业税？怎样计算缴纳？答：对您上述的合作建房行为，国家税务总局国税函1995156号关于印发营业税问题解答（

34、之一）的通知中明确，合作建房的双方都发生了营业税和应税行为。当房屋建成后，双方按合同（协议）约定的形式分配房屋时，机床厂以土地使用权为代价，换取部分房屋的永久使用权，发生了转让土地使用权的行为：而你方则以部分房屋的永久使用权为代价，换取了土地的使用权，根据营业税税目注释中关于“以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物视同销售建筑物”的规定，您公司发生了销售不动产的行为。机床厂应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目缴税；您公司应按“销售不动产”税目缴税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第十五特殊政策的规定分别核定双方各自的营业额。29、包销房

35、产，双方如何缴纳营业税？问：我公司是一家房产开发企业，我公司地产项目建成后将房产交给包销商销售，我公司与包销商签订合同，包销商根据市场情况自订价格进行销售，由房产开发企业向客房开具房产销售发票，包销商收取价差或手续费，在合同期满末售出的房产由包销商进行收购，对此我公司和包销商分别应如何缴纳营业税？答：根据国税不败发1996684号规定，在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业代理业”征收营业税，同时，房地产企业按发票收入缴纳“销售不动产”营业税，在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房地产开发企业将房屋销售给

36、包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”缴纳营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”缴纳营业税，根据国税发200316号文件的精神，包销商应按销售差额纳税。30、销售自产货物并同时提供建筑业劳务如何缴税？问：我公司是一家建设工程企业，具备建设行政部门批准的建筑业（安装）资质，签订的合同主要是公路工程合同，同时还生产供建设工程使用的部分交通设施。在建设工程安装施工中，我公司既使用了自产货物，还使用相当一部分的外购产品（不进行加工制作）。我公司工程合同采用国际菲迪克条款签订的，属于工程施工合同，首要组成部分的工程量清单中的各项劳务条款，包括销售自产货物安装价款和各项建筑劳务价款，

37、这属不属于国税发2002117号文件中规定的单独注明建筑业劳务价款？我们究竟该如何缴纳流转税？答：在2002年9月1日之前，根据财政部、国家税务总局（94）财税字026号文件规定，你公司既从事货物的生产，又负责产品安装，属于混合销售行为，如年货物销售额超过年货物销售额和非增值税应税劳务营业额合计数的50%，应一并征收增值税。2002年9月1日之后，国税发2002117号文件对销售自产货物并同时提供建筑业劳务作出了进一步的明确规定。对同时符合以下两个条件的建筑业务收入，征收营业税：（一）必须具备建设行政部门批准的建筑业施工（安装）资质；（二）签定建设工程施工总包或分包合同中单独注明建筑业劳务价款

38、。虽然你公司的公路工程合同是按照国际咨询工程师联合会（简称菲迪克）的规范合同文本签定的，但根据税法的规定，你公司应对工程清单中的劳务价款作出补充，说明自产货物和建筑业劳务价款的具体金额，以便主管税务机关的认定。31、出租及出售房产的在哪里申报营业税？问：我公司是一家房地产企业，公司注册地址在北京郊县，我们最近在北京城区开发的写字楼竣工，我公司对该项目房产一部分采用出租形式，一部分对外出售。出租以及出售房产的营业税申报究竟应在公司注册地还是项目所在地？答：根据财税2003169号以及营业税暂行条例规定，纳税人无论出租还是出售不动产，均应当向不动产所在地主管税务机关申报纳税，而不管你公司是否注册在

39、这一地区。32、自有房产免费给员工家用，是否缴房产税？问：我公司在今年8月建成的居民住房项目中留出10套住房分给公司高级员工作为家庭居住用使用，免收其房租，房屋产权仍归公司所有，不知是否需要缴纳房产税？答：根据房产税暂行条例规定，“房产税由产权所有人缴纳”，你公司还拥有述10套住房产权，同时，虽然10套房产给员工作居住使用，但不符合“个人所有非营业用的房产”这一房产免税条款，因此你公司仍需就这些房产交纳房产税。33、工程分包合同还需贴花吗？问：我公司是一家建筑工程公司，最近从同行业总包的另一家建设工程公司争取到了一个分包项目，并于近日签订了分包协议书。该项目工程建设方同总包公司签订总包合同时，

40、已就该合同贴花。我公司在此分包工程项目协议书上，是否还要贴花？答：建设工程承包合同包括总包合同、分包合同和转包合同。印花税是一种行为税，施工单位与建设单位签订总包合同，发生了应税行为，应就总包合同贴花；施工单位与其他施工单位签订了分包或转包合同，又是一种新的应税行为，同样应按分包或转包合同所载金额计税贴花。因此，尽管总包公司已就总包合同贴花，你公司与总公司签订的分包项目协议书仍应按万分之三的税率缴纳印花税。34、员工租赁宿舍，是否要承担房主税收？问：我公司为员工租赁宿舍，这些宿舍均为私人所有。请问：支付租赁费时，是否涉及房主（私人）代缴个人所得税等税收？答：员工宿舍属于个人消费，不应计入你公司成本、费用。财税2000125号关于调整住房租赁市场税收政策的通知规定，对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的营业税暂减按3%的税率征收，房产税暂减按4%的税率征收；对个人出租房屋取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税。需要注意的是，营业税是按月征税的起征点目前已调整至1000-5000元（财税2002208号），具体标准由省、自治区、直辖市税务机关确定。不足当地规定的起征点标准的，不征营业税，房产税、个人所得税依上述规