浅议违反土地用途的房屋租赁合同效力

1、浅议违反土地用途的房屋租赁合同效力浅议转变划拨土地上房屋用处的租赁合同的效力：唐宾时间：2130324【基于对上述某区法院判决的疑问,笔者查阅了各地法院对类似案件的判决,发觉各地法院对于转变房屋用处的租赁合同的效力判决结果及其判决根据缺乏根本统一的尺度和标准,甚至同一法院对同类案件的判决结果也截然迥异，令人无所适从。各地法院判决结果和判决根据大致有如下几种情形：、武汉市某区人民法院审理承租人反诉某汽车修造公司擅自转变划拨土地及房屋用处，要求确认租赁合同无效的案件数起,一律以未违背法律、行政法规的效力性强迫性规定为由，驳回反诉人的反诉恳求,但并未对土地管理法及土地管理法施行条例等法律关于土地用处

2、的规定是否为效力性强迫性规定进展进一步阐释,缺乏说理的深度,不能产生令人信服的法律效果。、广东佛山市某区人民法院的判决,认为土地管理法、土地管理法施行条及物权法等法律关于不得擅自转变土地用处的规定，旨在调整土地用法者利用土地进展建立的行为，其调整和标准的对象为建立用地用法权人或建立单位,并非旨在标准和调整房屋建成后的利用和处分行为。3、最高人民法院分别于21年和2002年对转变划拨土地上房屋用处的租赁合同的效力作出了截然不同的法律认定。在昆明市消防支队上诉重庆市垫江复合保温材料总厂租赁合同纠纷一案中,最高人民法院(200民一终字第3号民事判决书判决认定，出租方未经批准擅自转变土地用处和房屋性质

3、的出租行为，违背土地管理法和土地管理法施行条例等法律行政法规中关于土地用法者必需根据土地利用总体规划确定的用处用法土地的强迫性规定，其租赁协议书无效。昆明消防支队房屋出租行为具有转变土地用处的性质,是违法行为,无论是否上缴租金中的土地收益局部,均不能使租赁协议书有效。但颇具戏剧性的是,时隔不到一年,对兰州红丽园商贸有限责任公司上诉甘肃诚信电线电缆有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，最高人民法院却以(20民一终字第号民事判决书判决认定,转变划拨土地用处的房屋租赁合同有效。其判决理由为:依据中华人民共和国城市房地产管理法第五十五条和城市房屋租赁管理方法其次十五条的规定,即房屋全部人将以划拨方式获得用

4、法权的国有土地上建成的房屋出租的,应当将租金中的土地收益按财政部关于国有土地用法权有偿用法收入征收管理的暂行方法和关于国有土地用法权有偿用法收入假设干财政问题的暂行规定的规定，由市县人民政府房地产管理部门代收代缴。(二)成因分析1.对不得擅自转变土地用处的强迫性规定毕竟为管理性强迫性规定还是效力性强迫性规定理解不一对转变划拨土地用处租赁合同效力持确定说的学者和实务人士认为，土地管理法及土地管理法施行条例中关于不得擅自转变土地用处,转变土地用处的必需经相关土地和规划主管部门批准，并办理土地用处变更登记的规定系管理性强迫性规定,是土地行政主管部门从土地用处管制角度对土地用法者应按规划用处使用土地的

5、行政管理性要求。违背该规定,仅导致相关行政管理机关对其进展行政惩罚的法律后果,不必定导致转变划拨土用处的租赁合同无效。其法律根据是房地产管理法及其与之配套的城市房屋租赁管理方法并未制止划拨土地上房屋出租,只要将租金中的土地收益中上缴国家,并不损害国家利益。对转变划拨土地用处租赁合同效力持否认说的学者和实务人那么士认为，土地管理法及土地管理法实施条例关于不得擅自转变土地用处的规定系效力性强迫性规定,其目的在于否认转变土地用处的行为在民商法上的效力,以引导民商事主体遵循我国土地用处管制的根本原那么，根据既定土地用处合理用法土地,否那么，土地用处管制将形同虚设。同时，由于房屋租赁主管部门没有足够的人

6、员、精力主动强迫作为房屋全部权人的出租人办理房屋租赁备案登记，其监管只能是被动监管,即主要依靠于出租人自觉办理房屋租赁备案登记。但基于趋利避害和追求利益最大化的本能，大多数出租人不会主动办理房屋租赁备案登记。因此，寄望于转变划拨土地用处的房屋有全部权人以国家利益为大局,将划拨土地上房屋出租的收益中的土地收益局部上缴国家，是不实在际。2. 未区分划拨土地上房屋现状用处出租和转变房屋用处出租的法律性质有法律专家和实务人士认为,中华人民共和国城镇国有土地用法权出让和转让暂行条例(下称出让和转让暂行条例第四十五条和中华人民共和国城市房地产管理法(下称城市房地产管理法)第五十六条的规定，为转变划拨土地上

7、房屋的出租合同效力的供应了法律根据。依据出让和转让暂行条例第四十五条规定,只要经土地和房屋管理部门批准，满足土地用法者为公司、企业、其他经济组织和个人,具有国有土地用法证和建筑物、其他附着物合法的产权证明,以及按规定签订土地用法权出让合同,向当地市、县人民政府补交土地用法权出让金或者以出租房屋所获收益抵交土地用法权出让金等条件,划拨土地及地上建筑物、附着物即可出租。依据城市房地产管理法)第五十六条规定:只要房屋全部权人将租金中所含的土地收益上缴国家，划拨土地上的房屋即可出租。笔者认为,出让和转让暂行条例第四十五条以及城市房地产管理法)第五十六条所调整和标准的对象主要为划拨土地上房屋现状用处下的

8、房屋出租行为,而不包括转变划拨土地上房屋用处的房屋出租行为，理由如下：1)我国实行房地一体主义，不仅房屋和土地的物权归属应适用该规章，房屋和土地的用处亦应遵循该根本规章,土地用处挺直打算房屋用处。依据城乡规划法第四十三条的规定，建立单位应当根据规划条件进展建立，确需变更的,必需向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合掌握性具体规划的，城乡规划主管部门不得批准。同时,根据城乡规划编制方法第四十二条的规定,掌握性具体规划确定的各地块的主要用处应当作为强迫性内容。综上可知，房屋建立应当根据城市总体规划和相应地块掌握性具体规划确定的土地用处进展建立。因此,土地用处挺直和终局的打算房屋

9、用处,转变房屋用处,其本质是转变了土地用处。(2我国对土地用处实行严格的管制制度，土地用法者必需根据土地利用总体规划确定的土地用处用法土地。任何转变土地用处的行为，都应当履行法定的审批程序，即须经土地主管部门同意,并报批准用地的人民政府批准。城市规划区内转变土地用处的，还必需符合城市总体规划要求，经得规划主管部门的同意。经过上述程序转变土地用处后,还应在土地登记主管部门作土地用处变更登记。)划拨土地是指土地用法者通过各种方式依法无偿或以极低的对价获得的土地，具有很强的政策性,必需符合划拨用地名目对用法主体和特定用处的要求。依据国土资源部令第9号划拨用地名目第四条的规定,以划拨方式获得的土地用法

10、权,因企业改制、土地用法权权转让或者转变土地用处等不再符合本名目的，应当实行有偿用法。因此,房屋全部权人转变划拨土地上房屋用处,其本质是转变了划拨土地的用处，已经不再符合划拨用地名目的规定,应当通过补缴土地出让金的方式将划拨土地转为出让用地。3. 法不责众的心态局部法律专家和实务人士认为，转变划拨土地上房屋用处的房屋出租行为大量存在,不仅国有企事业单位存在该种情形，大量国家行政、司法机关也存在该种状况,还有大量国有企业改制后国有控股、民营企业因按相关政策保存房屋所占用土地的划拨性质，将划拨土地上房屋出租获利。因此,假设否认转变划拨土地上房屋用处的租赁合同的效力,无疑会给既有的租赁业态造成宏大冲

11、击，牵涉面广,涉及的利益群体众多,与当前高度重视审讯社会效果的司法裁判指导思想相悖。反之，从物尽其用的角度动身,对该类房屋租赁合同效力予以确定，符合鼓舞交易、尽量维持合同效力的裁判指导思想。笔者认为,上述观点同样缺乏根据。作为由国家财政负担经费的行政、事业单位及司法机关不以营利为目的，不同于一般的商事主体。因此，尽管其划拨土地上房屋出租系民事行为，但不应以对一般的民商事主体之间合同纠纷所总结出来的尽量促成交易和维持合同效力的民商事审讯指导思想来认定其出租行为的效力。而更应从是否凡违背土地管理法及土地管理法施行条例对土地用处管制和土地利用总体规划和城市总体规划的角度认定其效力。此外,以司法裁判形

12、式否认上述租赁合同的效力，反而更有利于严格限制局部行政机关、企事业单位滥用土地划拨的政策肆意圈地，建立严峻超过自身实际需要的房屋面积出租牟利的行为,促进节省集约用地。四、对效力性强迫性规定的再认识最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法假设干问题的说明(二第十四条将合同法第五十二条的强迫性规定区分为效力性强迫性规定和管理性强迫性规定，只有违背了效力性强迫性规定才导致合同无效。但如何识别和认定两类不同的强迫性规定,相关法律和司法说明均未规定详细的标准。学界通说认为，应从如下标准推断和识别两类不同的强迫性标准：一是审查法律、行政法规是否明确规定违背强迫性规定将导致合同无效或不成立；二是审查违背强迫

13、性规定是否损害国家或社会公共利益;三是审查其立法目的是出于行政管理的需要,还是制止行为本身；四是审查强迫性规定的调整对象,即强迫性规定针对的是行为方式还是行为结果，是针对准入资格还是行为内容。综合以上识别标准,笔者认为,土地管理法第四条、第十二条、第五十六条以及土地管理法施行条例第六条关于必需根据土地利用总体规划确定的用处用法土地和不得擅自转变土地用处的规定，应当认定为效力性强迫性规定。首先,从其立法目的来看，上述规定原那么上制止转变土地用处行为本身,并严格制止转变土地用处行为结果的实现,仅在不违背土地利用总体规划并符合城市总体规划的前提下,经土地主管部门同意,并报原批准用地的人民政府批准，才

14、能转变土地用处。其次，不同用处的土地价值差异宏大,擅自将划拨土地用作不符合划拨土地名目规定的用处，躲避应补缴的土地出让金,损害国家利益。因此,将土地管理法及其施行条例关于不得擅自转变土地用处的规定认定为效力性强执行规定，更符合土地管理法的立法本意。五、建议虽然,土地管理法及其施行条例对不得擅自土地用处的规定为效力性强迫性规定,但是否应一概否认转变划拨土地上房屋用处的租赁合同的效力那么应持慎重看法。笔者认为,应当区分转变后的土地用处是否符合土地利用总体规划和城市规划,分别处理。对于不符合土地利用总体规划和城市规划的,因其损害国家和社会公共利益，应认定房屋租赁合同无效;对于符合土地利用总体规划和城市规划的,可以参照合同效力补正制度，即以是否在一审法庭辩论前获得相关主管部门的批准作为认定合同效力的根据。假设房屋全部权人转变划拨土地用处的行为在一审法庭辩论终结前获得土地主管部门和原批准用地的人民政府同意的,