鞍山分行委托资产批量转让整体定价意见书

1、本溪分行委托资产批量转让挂牌公告说明书-挂牌信息简介该资产包含 3 户债权类资产： 本溪市三江房地产开发有限公司贷款为全部有效房产抵押，本溪九鼎商贸有限公司贷款为部分设备抵押，本溪市博世轿车维修有限责任公司为房产抵押。1 、本溪市三江房地产开发有限公司资产情况。（1）借款人基本情况。借款人本溪市三江房地产开发有限公司 （以下简称 “三江公司”）成立于 1999 年 6 月 22 日，现法定代表人：迟同民，注册资本： 800 万元（迟同民720 万元、迟同胜40 万元、迟同艳40万元，三人为兄弟姐妹关系） ，注册地址：本溪市明山区西胜街，企业性质：有限公司。经营范围：房地产开发、物业管理、房产交

2、易、建材销售、房屋租赁。该公司成立时原法定代表人为杨福会，公司股东 4 人，分别是杨福会 560 万元、王雪征 80 万元、何重远 80 万元、杨昱杨 80 万元（王雪征为杨福会儿媳，杨昱杨为杨福会女儿，何重远与杨福会无亲属关系） 。该公司属家族式企业，因为利益问题发生争议， 2005 年 3 月原股东将股份撤出，公司股东变更， 更改为现法定代表人迟同民及股东迟同胜、 迟同艳等三人，迟同民曾经是原法定代表人杨福会的女婿（现已离婚）。三江公司营业执照虽正常年检，但从 2003 年后已不进行房地产开发， 目前只是维持已开发工程的收尾验收工作，因无现金流偿还贷款，我行2010 年 4 月 8 日进行

3、诉讼现执行当中。（2）债权基本情况。1三江公司贷款包括项目贷款和按揭贷款，经本溪市中级人民法院民事判决书（ 2010）本民二初字第00015 号裁定，按揭贷款实际借款人为三江公司，由三江公司承担还款责任，由于项目贷款和按揭贷款抵押物为同一整体的商业用房，且债务人为同一公司，因此将该债权合并为一个项目，截止2015 年 12 月 31 日，贷款本金 90，729， 545.05 元，欠息102， 641， 674.94 元。三江公司贷款明细表单位：元序号借款日期到期日期2015年 12月2015年 12月 31贷款用途担保方式31日贷款额日欠息金额12002-9-242004-9-2484487

4、23.006904569.49项目贷款抵押22002-9-272004-9-231000000.00805350.00项目贷款抵押32002-10-162004-9-236000000.004523400.00项目贷款抵押42002-11-192004-9-232000000.001846246.54项目贷款抵押52001-3-15 至2011-3-14 至73280822.0588562108.91按揭贷款 273 笔抵押2003-12-262023-7-17合计90729545.05102641674.94（ 3）抵押担保情况。三江公司项目贷款1745 万元发放时用 “三江锦绣家园” 一期

5、公建抵押（全部为第三层），虚假按揭贷款用住宅等抵押，贷后检查发现按揭贷款抵押住宅被三江公司出售或部分未实际建成， 2004 年和 2005 年用“三江锦绣家园”一期公建和“三江锦绣家园”二期公建补充抵押了按揭贷款，2010 年经本溪市中级人民法院民事判决书 （2010）本民二初字第00014 号和 00015 号判决，我行有效在建工程抵押物总面积为53，657.32 ，其中 ：（ 1）一期公建抵押 房产本房明山区他字第 2002-1653 号房屋他项权证，抵押面积 12，747.60 为项目贷款 1745 万元的抵押物；（ 2）其余面积 40,909.72 为虚假按揭贷款 7328 万元的抵押

6、物。2其中本房明山区他字第2005-2225 号房屋他项权证，抵押面积20，452.08 ；期房他项权证55 个，抵押面积13，717.75 。二期公建 （三江游泳馆）抵押面积6，739.89 ，经我行申请市中法于 2011 年 7 月 25 日以（2011）本执登字第00023-1 号和第00024-1 号执行裁定书进行查封。三江公司于 2012 年和 2014 年分别对 “三江锦绣家园” 二期和一期公建办理房屋产权证，由于产权证按实际使用结构办理，与原在建工程抵押结构不能一一对应，实际面积存在了一定误差，由于三江公司已无其他财产可供抵押，差额部分没有办法补充，办理产权证后抵押面积如下。三江

7、锦绣家园一期公建抵押明细：序号建筑物名称楼层建筑面积（）农行抵押面积（）他行抵押面积（）产权证号1潮州城1-3 层8,601.813,409.335,192.48明山 2014035914号2茶楼1-3 层1,421.951,264.15157.80明山 2014035932号3闲置1-3 层10,750.3010,684.3066.00明山 2014035934号4健身馆1 层1,287.031,287.03明山 2014035931号5健身馆1 层1,947.781,947.78明山 2014035936号6健身馆3 层5,638.405,638.40明山 2014035947号7一层车库

8、1 层1,786.561,786.56明山 2014035913号8一层车库1 层1,131.081,131.08明山 2014035933号9二层车库2 层4,424.264,424.26明山 2014035941号10大众洗浴1-2 层5,458.395,458.39明山 2014035935号11开发办公室3层1,678.031,678.03明山 2014035943号12一层锅炉1 层1,359.751,359.75明山 2014035922号313开关厂2 层858.45858.45明山 2014035942号14开关厂2 层583.8583.8明山 2014035944号15仓库2

9、 层452.67452.67明山 2014035945号16Spa3 层479.2479.2明山 2014035946号17公寓3 层1,263.191,263.19明山 2014035948号18水厂3 层880.32880.32明山 2014035949号19库房3 层697.91697.91明山 2014035950号合计50,700.8845,284.605,416.28三江锦绣家园二期公建抵押明细：序号建筑物名楼层建筑面积农行抵押面积产权证号备注称1三江游泳馆15栋 3层 1356.27356.27明山第按揭贷款抵押物号2012025669号2三江游泳馆15栋1-3 层4498.32

10、4498.32明山第按揭贷款抵押物2014035916号3三江游泳馆15栋 2层 1320.01320.01明山第按揭贷款抵押物号2014035917号5174.605174.60该部分抵押物因三江公司与原股东在股权变更时产生的债务纠纷，抵押权难以实现，原因是：该抵押物先租后卖（以股东分红形式抵顶房款） ，2011 年在对该抵押物执行过程中， 杨光（原股东王雪征丈夫）因游泳馆租赁及经营问题起诉我行及三江公司，申请法院终止执行，法院裁定租赁协议有效但终止对三江游泳馆买卖过户执行的主张不支持。 之后又因三江公司与原股东债务纠纷，该游泳馆被辽宁省高院民事裁定书（ 2012）辽民一初字第 00020

11、号裁定给了原股东， 三江公司不服判决上诉至最高人民法院，已发回重审，目前三江公司与股东纠纷案件仍未结案，（4）清收及诉讼、执行情况。4目前法院已将除三江游泳馆和茶楼以外的抵押物全部评估。并挑选部分抵押物进入拍卖公告阶段。2 、本溪九鼎商贸有限公司资产情况。（1）借款人基本情况。借款人本溪九鼎商贸有限公司有限公司 （以下简称 “九鼎商贸公司”）成立于 1998 年 1 月 24 日，为本溪九鼎集团的所属企业，2006 年 2 月 26 日本溪九鼎商贸有限公司有限公司与本溪制药有限责任公司合并后继续使用该名称， 注册地址： 明山区牛心台镇滨河路 8 号，法人代表：赵广仁，注册资本：人民币 1000

12、 万元，公司类型：有限责任公司，经营范围：出口本企业自产产品及相关技术、经营本企业的来料加工等， 主要产品为卡那霉素，是广谱抗菌药物的原材料， 2012 年下半年企业关停至今。（ 2）债权基本情况。九鼎商贸公司（原本溪制药有限责任公司） 于 1998 年至 2002年期间在我行发生贷款 3 笔，最后贷款到期日为 2004 年 12 月 5 日，截止 2015 年 12 月 31 日，贷款本金 11，203，000 元，欠息19， 236， 266.45 元，另有其他债权 90， 140 元。（3）抵押担保情况。1998年 12 月 24 日 1999 年 11 月 25 日，原本溪制药厂破产受

13、偿落债贷款622.3 万， 2000 年年 3 月 2 日偿还 2 万元，现贷款余额 620.3 万元 , 贷款方式为抵押担保，抵押物为发酵罐、喷粉塔、深井泵等制药专用设备158 件，办理抵押登记，抵押物5登记证为本溪市工商管理局（抵字第0500980073 号）。2002 年 12 月 27 日 2003 年 12 月 20 日，流动资金贷款300万元，后展期至2004 年 12 月 15 日，为一般债权 。2002 年 12 月 27 日 2003 年 4 月 30 日，流动资金贷款200万元，贷款到期后于 2003 年 8 月 22 日 2003 年 10 月 30 日办理第一次收回再贷

14、，于 2003 年 11 月 13 日 2004 年 5 月 12 日办理第二次收回再贷， 为一般债权。 上述贷款的主体为本溪制药有限责任公司， 2008 年 5 月由九鼎商贸公司承接，未重新签订合同和借据。（4）清收及诉讼、执行情况。2005年 12 月我行新华支行对620.3 万元贷款本金进行诉讼，2006 年 2 月 21 日中法判决我行胜诉， 2006 年 5 月 12 日申请明山区法院执行，由于抵押的机械设备为该企业的发酵罐、 喷粉塔、深井泵等制药专用设备 158 件，作为生产线中的辅助设备， 当时正在使用， 如强制执行抵押物会造成企业立即停产， 同时因企业无第一还款来源可执行，为了

15、维稳的需要，法院中止执行至今。其他 500 万元未诉讼，因企业关停多年，催收通知书无人签收，我行只能在辽宁法制报进行公告催收，延续诉讼时效。3、本溪市博世轿车维修有限责任公司资产情况。（ 1）借款人基本情况。借款人本溪市博世轿车维修有限责任公司 （以下简称 “博世轿公司”）成立于 1998 年 10 月 8 日，地址：明山区地工路育民6街 8 号，注册资本：人民币 50 万元，企业性质：私营企业，经营范围：汽车维修、汽车保养设备、汽车配件销售等，成立时法定代表人李红月， 2001 年法定代表人变更为李立功。 2008 年因非法集资犯案，关联人李立功（弟弟）、李红月（姐姐）、吕风清（母亲）被逮捕

16、， 2009 年 6 月 26 日被判刑，刑期分别为 8 年半、9 年和 10 年，该企业 2008 年被本溪市工商局吊销营业执照，停止经营活动至今。（2）债权基本情况。博世轿公司于 1999年至 2002年期间在我行取得流动资金贷款4笔，其中 3笔欠本息、 1笔本金还完只欠利息，截止2015年 12月31日，本金余额 3,455,002.31 元，欠息 7，411，833.02 元。（ 3）抵押担保情况。博世轿公司贷款用 吕风清名下的一处 5 层商业房产抵押 （公司经营场所） ，面积 2488.12 ，办理了抵押登记， 他项权证号 : 本房明山区他字第 2002-2108 号，另有附属锅炉房

17、 170 平方米在信用社抵押，主楼的第六层违建房 491.3 平方米无房票未抵押。（4）采取的清收及诉讼、执行情况。2003年10月我行平山支行进行诉讼，2003年11月6日本溪市中级人民法院出具 民事调解书（2003 本民二合初字第 103-2号），经调解约定： 2003年12月20日至 2005年年底前分期偿还全部本息。因企业没有履行调解协议，平山支行于2005年 6月20日申请法院强制执行， 收回本金 444,997.69 元。由于该企业法定代表人李立功因涉嫌非法集资于2008年 7月14日被逮捕， 2009年 67月26日被判刑，企业停止经营丧失还款能力。 2010年我行向法院申请执行抵押物， 2010年 4月对抵押房产评估结束， 2010年5月14日法院对我行下达拍卖通知书，对抵押物及附属设施、附属用品进行拍卖（因锅炉房和第六层违建无法分割出售和单独使用），拍卖公司发布拍卖公告（定于2010年 5月28日拍卖），公告期间发现抵押物因非法集资案被公安局扣押，并被债务纠纷人吕其雄强占封锁，虽然闲置但无法清理出去，致使法院拍卖程序停止。2011年房屋产权所有人吕风清在服刑期间委托代理人起诉占房人（吕其雄），明山区法院 2011年 12月 19日下达民事判决书 （2011明民一初字第