纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法(二)

1、 （2）涉涉税税服服务务咨咨询询第一PPT模板网： 第一条第一条 根据根据财政部财政部 国家税务总局国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通关于全面推开营业税改征增值税试点的通知知（财税（财税201636号）及现行增值税号）及现行增值税有关规定，制定本办法。有关规定，制定本办法。 本条是关于制定本条是关于制定纳税人转让不动产纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法增值税征收管理暂行办法 （以下称（以下称办办法法 ）的法律依据。）的法律依据。第一PPT模板网： 第二条第二条 纳税人纳税人转让转让其其取得取得的不动产，的不动产，适用本办法。适用本办法。 本办法所称本办法所称取得取得的不动产，

2、的不动产， 包括以直包括以直接购买、接购买、 接受捐赠、接受投资入股、自建接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。以及抵债等各种形式取得的不动产。 房地产开发企业销售自行开发的房地房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用本办法。产项目不适用本办法。第一PPT模板网： 一是纳税人转让取得的不动产，一是纳税人转让取得的不动产， 适用该适用该 办法办法 。房。房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，不适用本办法地产开发企业销售自行开发的房地产项目，不适用本办法 。 二是取得的不动产包括直接购买、接受捐赠、接受投二是取得的不动产包括直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债

3、等各种形式取得的不动产。纳税人销资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。纳税人销售权属登记在自己名下的不动产时，适用该办法售权属登记在自己名下的不动产时，适用该办法 。 三是房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，不三是房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，不适用本办法适用本办法 ，而是适用房地产开发企业销售自行开发，而是适用房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法的房地产项目增值税征收管理暂行办法 。也就是说，纳税。也就是说，纳税人销售还没有进行权属登记的不动产时，即是一手不动产时人销售还没有进行权属登记的不动产时，即是一手不动产时，不适用该办法，不适用该办法 。

4、举举例：如果一个个房地产开发产开发企业业，开发开发一批商铺铺，销销售出 90%，剩余有 10套商铺尚铺尚未售出。房地产开发产开发企业办业办理权属权属登记记，将该将该 10 套商铺铺登记记在自己企业业名下，以自己名义对义对外出租。3年后，该该商区区房产产价格上涨涨，有买买家提出要购买购买商铺铺。房地产开发产开发企业决业决定将该将该10套商铺铺再出售，此时时，该该 10 套商铺铺已经经登记记在不动产动产企业业名下，再次销销售时时，属属于“二手” ，不是尚尚未办办理权属权属登记记的、房地产开发项产开发项目的房产产，因此，房地产产企业应业应适用本办办法 ，而不是房地产开发产开发企业销业销售自行开发开发

5、的房地产项产项目增值税值税征收管理暂暂行办办法办办理相关税务关税务事项项。第一PPT模板网： 第三条条 一般纳税纳税人转让转让其取得的不动产动产，按照以下规规定缴纳缴纳增值税值税： （一）一般纳税纳税人转让转让其 2016年 4 月 30 日前取得（不含自建）的不动产动产，可以选择选择适用简简易计税计税方法计税计税，以取得的全部价款和价外费费用扣除不动产购动产购置原价或者取得不动产时动产时的作价后的余额为销额为销售额额， 按照5%的征收率计计算应纳税额应纳税额。纳纳税税人应应按照上述计税计税方法向不动产动产所在地主管地税税机关预缴税关预缴税款，向机构构所在地主管国税国税机关关申报纳税报纳税。第

6、一PPT模板网：纳税人资格纳税人资格类型类型转让不动产转让不动产类型类型计税方法计税方法预缴（地税）预缴（地税）申报（国申报（国税）税）发票开发票开具具一般纳税人一般纳税人单位或个人单位或个人取得（老项取得（老项目）目）简易计税简易计税（全部价款和价外费用（全部价款和价外费用- -不不动产购置原价或者取得不动产购置原价或者取得不动产时的作价）动产时的作价）/ /（1+5%1+5%）* *5%5%差额申报差额申报5%5%征收率征收率扣减预缴扣减预缴自开自开第一PPT模板网： （三）一般纳税人转让其（三）一般纳税人转让其 2016年年 4 月月 30 日前日前取得取得（不含自建）的不动产，选择适用

7、一般计税方法计税的，以（不含自建）的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，得不动产时的作价后的余额， 按照按照5%的预征率向不动产所在的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。纳税。纳税人资格纳税人资格类型类型转让不动产转让不动产类型类型计税方法计税方法预缴（地税）预缴（地税）

8、申报（国申报（国税）税）发票开发票开具具一般纳税人一般纳税人单位或个人单位或个人取得（老项取得（老项目）目）一般计税一般计税（全部价款和价外费用（全部价款和价外费用- -不不动产购置原价或者取得不动产购置原价或者取得不动产时的作价）动产时的作价）/ /（1+5%1+5%）* *5%5%全全额申报额申报11%11%税率税率扣减预缴扣减预缴自开自开第一PPT模板网： （二）一般纳税人转让其（二）一般纳税人转让其 2016年年 4 月月 30 日前日前自建自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照全部价款和价外

9、费用为销售额，按照 5%的征收率计算应的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。纳税。纳税人资纳税人资格格类型类型转让不动转让不动产类型产类型计税方法计税方法预缴（地税）预缴（地税）申报（国申报（国税）税）发票发票开具开具一般纳税一般纳税人人单位或个人单位或个人自建（老自建（老项目）项目）简易计税简易计税全部价款和价外费用全部价款和价外费用/ /（1+5%1+5%）* *5%5%全全额申报额申报5%5%征收率征收率扣减预缴扣减

10、预缴自开自开 （四）一般纳税纳税人转让转让其 2016年 4 月 30 日前自建的不动动产产，选择选择适用一般计税计税方法计税计税的，以取得的全部价款和价外费费用为销为销售额计额计算应纳税额应纳税额。纳税纳税人应应以取得的全部价款和价外费费用， 按照 5%的预预征率向不动产动产所在地主管地税税机关预缴税关预缴税款，向机构构所在地主管国税国税机关关申报纳税报纳税。第一PPT模板网：纳税人资纳税人资格格类型类型转让不动转让不动产类型产类型计税方法计税方法预缴（地税）预缴（地税）申报（国税申报（国税）发票发票开具开具一般纳税一般纳税人人单位或个人单位或个人自建（老自建（老项目）项目）一般一般计税计税

11、全部价款和价外费全部价款和价外费用用/ /（1+5%1+5%）* *5%5%全额全额申报申报1111% %征收率征收率扣减预缴扣减预缴自开自开 （五）一般纳税纳税人转让转让其 2016年 5月 1日后取得（不含自建）的不动产动产，适用一般计税计税方法，以取得的全部价款和价外费费用为销为销售额计额计算应纳税额应纳税额。纳税纳税人应应以取得的全部价款和价外费费用扣除不动产购动产购置原价或者取得不动产时动产时的作价后的余额额， 按照5%的预预征率向不动产动产所在地主管地税税机关关预缴税预缴税款，向机构构所在地主管国税国税机关关申报纳税报纳税。第一PPT模板网：纳税人资纳税人资格格类型类型转让不动转让

12、不动产类型产类型计税方法计税方法预缴（地税）预缴（地税）申报（国申报（国税）税）发票发票开具开具一般纳税一般纳税人人单位或个人单位或个人取得取得（新新项目）项目）一般一般计税计税（全部价款和价外费全部价款和价外费用用- -不动产购动产购置原价或者取得不动产时动产时的作价）/ /（1+5%1+5%）* *5%5%全额全额申报申报1111% %税税率率扣减预缴扣减预缴自开自开 （六）一般纳税纳税人转让转让其 2016年 5月 1日后自建的不动产动产，适用一般计税计税方法，以取得的全部价款和价外费费用为销为销售额计额计算应纳税额应纳税额。纳税纳税人应应以取得的全部价款和价外费费用，按照 5%的预预征

13、率向不动产动产所在地主管地税税机关关预缴税预缴税款，向机构构所在地主管国税国税机关关申报纳税报纳税。第一PPT模板网：纳税人资纳税人资格格类型类型转让不动转让不动产类型产类型计税方法计税方法预缴（地税）预缴（地税）申报（国申报（国税）税）发票发票开具开具一般纳税一般纳税人人单位或个人单位或个人自建自建（新新项目）项目）一般一般计税计税全部价款和价外费用全部价款和价外费用/ /（1+5%1+5%）* *5%5%全额全额申报申报1111% %税税率率扣减预缴扣减预缴自开自开 第四条第四条 小规模纳税人转让其取得的不动产，除个人转让小规模纳税人转让其取得的不动产，除个人转让其购买的住房外，按照以下规

14、定缴纳增值税：（一）小规模纳其购买的住房外，按照以下规定缴纳增值税：（一）小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和税人转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，额为销售额， 按照按照5%的征收率计算应纳税额。的征收率计算应纳税额。第一PPT模板网：纳税人资纳税人资格格类型类型转让不转让不动产类动产类型型计税方法计税方法预缴（地税）预缴（地税）申报（国税）申报（国税）发票开具发票开具小规模小规模纳纳税人税人单位单位或或个人个人取得取得简易计税简易计

15、税( (全部价款和价外费全部价款和价外费用用- -不动产购置原价不动产购置原价或者取得不动产时或者取得不动产时的作价的作价)/ /（1+5%1+5%）* *5%5%差额差额申报申报5 5% %征收率征收率扣减预缴扣减预缴能自能自开开自自开开不不能自能自开开由由所在地地所在地地税税机机关关代代开发开发票票 （二）小规规模纳税纳税人转让转让其自建的不动产动产，以取得的全部价款和价外费费用为销为销售额额，按照 5%的征收率计计算应应纳税额纳税额。第一PPT模板网：纳税人资纳税人资格格类型类型转让不转让不动产类动产类型型计税方法计税方法预缴（地税）预缴（地税）其他其他个个人除外人除外申报（国税）申报（

16、国税）其他其他个个人除外人除外发票开具发票开具小规模小规模纳纳税人税人单位单位或或个人个人取得取得简易计税简易计税全部价款和价外费全部价款和价外费用用/ /（1+5%1+5%）* *5%5%全额全额申报申报5 5% %征收率征收率扣减扣减预缴预缴能自能自开开自自开开不不能自能自开开由由所在地地所在地地税税机机关关代代开发开发票票总结：地税机关 非自建不动产动产：对对于纳税纳税人销销售非自建的不动产动产，应应以取得的全部价款和价外费费用扣除不动产购动产购置原价或者取得不动产时动产时的作价后的余额额，按照5%的预预征率（或者征收率）向不动产动产所在地主管地税税机关关预缴预缴（或者缴纳缴纳）税税款。

17、 这这也就是说说，纳税纳税人应应按照差价和 5%征收率计计算预缴预缴（或者缴缴纳纳）增值税值税款。第一PPT模板网：总结： 自建不动产动产：对对于纳税纳税人销销售自建的不动产动产，应应以取得的全部价款和价外费费用， 按照5%的预预征率向不动产动产所在地主管地税税机关预缴关预缴（或者缴纳缴纳）税税款。 这这也就是说说， 纳税纳税人按照全额额和5%征收率计计算缴纳缴纳增值税值税。第一PPT模板网： 从地税机关的角度而言，政策规定非常简单，基本与原营业税从地税机关的角度而言，政策规定非常简单，基本与原营业税保持一致。此政策设计的初衷是，国地税之间尚未实现信息共享，纳保持一致。此政策设计的初衷是，国地

18、税之间尚未实现信息共享，纳税人身份信息，是一般纳税人还是小规模纳税人，回机构所在地后，税人身份信息，是一般纳税人还是小规模纳税人，回机构所在地后，纳税人是选择一般计税方法还是简易计税方法，地税机关难以知晓和纳税人是选择一般计税方法还是简易计税方法，地税机关难以知晓和确认。同时，为避免对地方税务部门的信息化征管系统改造过多，避确认。同时，为避免对地方税务部门的信息化征管系统改造过多，避免因技术开发导致时间延迟，不能按时完成税制转让，从简便原则出免因技术开发导致时间延迟，不能按时完成税制转让，从简便原则出发，对于销售不动产业务地方税务部门预征或者征收的税款，仍沿用发，对于销售不动产业务地方税务部门

19、预征或者征收的税款，仍沿用现有营业税的相关规定，仅将价内税改为价外税后计算。现有营业税的相关规定，仅将价内税改为价外税后计算。第一PPT模板网： 范围：除自然人以外的纳税人发生转让取得的不动产业务范围：除自然人以外的纳税人发生转让取得的不动产业务，在不动产所在地地税机关预缴增值税款后，回到机构所在地自，在不动产所在地地税机关预缴增值税款后，回到机构所在地自行申报纳税。行申报纳税。 自然人没有机构所在地，也不需要按期申报纳税，只有在自然人没有机构所在地，也不需要按期申报纳税，只有在纳税义务发生时，才需要计算缴纳增值税。因此，对于自然人销纳税义务发生时，才需要计算缴纳增值税。因此，对于自然人销售不

20、动产，只需在不动产所在地缴纳税款就可以，不需要再回居售不动产，只需在不动产所在地缴纳税款就可以，不需要再回居住地申报缴纳。住地申报缴纳。第一PPT模板网：总结：国税机关 1、 纳税纳税人适用简简易计税计税方法， 包括一般纳税纳税人销销售 2016年 4 月 30 日前取得的不动产动产，选择简选择简易计税计税方法计计算增值税值税的；及小规规模纳税纳税人转让转让取得的不动产动产。当纳税当纳税人适用简简易计税计税方法时时，需考虑虑不动产属动产属于自建还还是非自建： 非自建：对对于非自建的不动产动产，纳税纳税人以取得的全部价款和价外费费用扣除不动产购动产购置原价或者取得不动产时动产时的作价后的余额为销

21、额为销售额额，按照5%的征收率计计算应纳税额应纳税额。即差额额，5%征收率计计算应纳税应纳税额额。 自建：对对于自建的不动产动产，纳税纳税人应应以取得的全部价款和价外费费用为销为销售额额，按照5%的征收率计计算应纳税额应纳税额。即全额额，5%计计算增值税值税。第一PPT模板网： 2、 纳税纳税人适用一般计税计税方法， 包括一般纳税纳税人销销售 2016年 4 月 30 日前取得的不动产动产，选择选择一般计税计税方法计计算增值税值税的；及一般纳税纳税人销销售改革后取得的不动产动产。当纳税当纳税人适用一般计税计税方法时时，非自建不动产动产和自建不动产动产的应纳税额计应纳税额计算规规定是一致的：即以

22、取得的全部价款和价外费费用为销为销售额额，按照适用税税率11%计计算应纳税额应纳税额。第一PPT模板网： 第五条条 个个人转让转让其购买购买的住房，按照以下规规定缴纳缴纳增值税值税： （一）个个人转让转让其购买购买的住房，按照有关规关规定全额缴纳额缴纳增值税值税的，以取得的全部价款和价外费费用为销为销售额额，按照5%的征收率计计算应纳税应纳税额额。 （二）个个人转让转让其购买购买的住房，按照有关规关规定差额缴纳额缴纳增值税值税的，以取得的全部价款和价外费费用扣除购买购买住房价款后的余额为销额为销售额额，按照 5%的征收率计计算应纳税额应纳税额。 个个体工商户应户应按照本条规条规定的计税计税方法

23、向住房所在地主管地税税机关预缴税关预缴税款，向机构构所在地主管国税国税机关关申报纳税报纳税；其他个个人应应按照本条规条规定的计税计税方法向住房所在地主管地税税机关关申报纳税报纳税。第一PPT模板网：第一PPT模板网：纳税人资格纳税人资格类型类型转让不转让不动产类动产类型型计税方法计税方法预缴（地税）预缴（地税）其他其他个个人除外人除外申报（国税）申报（国税）其他其他个个人除外人除外发票开具发票开具小规模小规模纳税纳税人人个人个人取得取得简易计税简易计税全部价款和价外费全部价款和价外费用用/ /（1+5%1+5%）* *5%5%全额全额申报申报5 5% %征收率征收率扣减扣减预缴预缴所在地地所在

24、地地税税机机关关代代开发开发票票小规模小规模纳税纳税人人个人个人取得取得简易计税简易计税（全部价款和价外全部价款和价外费用费用- -购买住房价款购买住房价款）/ /（1+5%1+5%）* *5%5%差额差额申报申报5 5% %征收率征收率扣减扣减预缴预缴所在地地所在地地税税机机关关代代开发开发票票需要说明的是：纳税人向其他个人转让其取得的不需要说明的是：纳税人向其他个人转让其取得的不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票动产，不得开具或申请代开增值税专用发票基本概念 第八条第八条 纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得

25、不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证，否则，不得扣除。规和国家税务总局规定的合法有效凭证，否则，不得扣除。 上述凭证是指：上述凭证是指： （一）税务部门监制的发票。（一）税务部门监制的发票。 （二）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权（二）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。文书。 （三）国家税务总局规定的其他凭证。（三）国家税务总局规定的其他凭证。第一PPT模板网： 一是纳税人适用差额计税政策时，应当取得符合法律、行政法规和国家一是纳税人适用差额计税政策时

26、，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证，如果纳税人未能取得合法有效凭证的，则不税务总局规定的合法有效凭证，如果纳税人未能取得合法有效凭证的，则不得享受差额计税政策，应就转让不动产取得的全部价款和价外费用，计算缴得享受差额计税政策，应就转让不动产取得的全部价款和价外费用，计算缴纳增值税。纳增值税。 二是纳税人预缴税款或者申报纳税时，按规定从取得的全部价款和价外二是纳税人预缴税款或者申报纳税时，按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应出具合法有效凭费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应出具合法有效凭证。也就是说纳税人在向不

27、动产所在地主管地方税务部门预缴或者向主管税证。也就是说纳税人在向不动产所在地主管地方税务部门预缴或者向主管税务机关缴纳税款时，必须提供其扣除不动产购置原价或者取得不动产时作价务机关缴纳税款时，必须提供其扣除不动产购置原价或者取得不动产时作价的合法有效凭证，纳税人如果不能提供，或者提供的凭证，不符合该条规定的合法有效凭证，纳税人如果不能提供，或者提供的凭证，不符合该条规定的合法有效凭证的范畴，则应该全额计算缴纳或者预缴税款。的合法有效凭证的范畴，则应该全额计算缴纳或者预缴税款。 三是合法有效凭证包括：税务部门监制的发票；法院判决书、裁定书、三是合法有效凭证包括：税务部门监制的发票；法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书；以及总局规定的其他凭证。调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书；以及总局规定的其他凭证。 “总总局规定的其他凭证局规定的其他凭证” ，这是对今后可能出现的情况的一个兜底条款。，这是对今后可能出现的情况的一个兜底条款。第一PPT模板网： 第九条第九条 纳税人转让其取得的不动产，向不动产所在纳税人转让其取得的不动产，向不动产所在地主管地税机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应地主管地税机关预缴的增值税税款，可