XX办公楼物业管理方案

1、第一章提高物业管理服务水平的整体设想及策划一、认识与定位（一） 全国战略长沙重点（二）项目定位二、工作重点和零风险工程（一） 三个重点（二）零风险工程三、指导思想、管理模式、管理目标（一） 指导思想：真诚合作、专业保障、长远承担（二）一种模式：经营型物业管理模式（三） 管理目标两项承诺四、四大优势（一） 观念优势：满意只是起点（以服务客户为最高原则）（二）技术优势：楼宇设备管理技术支持（3） 配套优势：提供综合性物业管理服务（4） 经验优势：外接项目管理服务的实践五、八项措施第一章管理方式、工作计划和物资装备一、管理方式二、工作计划三、物资装备第二章管理人员配备、培训与管理一、管理人员的配备（

2、二）管理处人员配置（三）各部门人员素质要求二、管理人员的培训三、管理人员的管理第三章管理规章制度和档案的建立与管理一、管理规章制度的建立二、档案资料的建立与管理第五章指标的承诺及其措施第六章管理成本测算和管理费标准一、物业管理费标准二、对物业管理处财务管理的认识三、管理处控制成本主要措施四、机关新大院物业管理有关费用测算第七章办公大楼物业管理的前期介入和后续工程的前期介入一、物业管理的前期介入（1） 施工期的物业管理（2） 办公大楼设施设备调试期物业管理（3） 办公大楼施工验收期及物业接管验收的物业管理二、办公大楼后续工程的前期介入三、处理办公大楼与周边施工现场之间各类矛盾的措施第八章社区文化

3、和便民服务一、社区文化与物业管理关系的再认识（一） 开展社区文化活动是文化需求的重要手段。（二）社区文化是实施物业管理的润滑剂。（三） 社区文化在内容和形式上应和物业管理相联系。（一） 社区环境特点（二）社区总体目标（三） 保证社区文化总体效果的主要措施三、便民服务第九章机电设备设施的管理一、系统的日常运行二、设备系统的应急处理方案（1） 设备故障处理规程（2） 发生火警处理规程（3） 电梯困人救援规程（4） 供电电源停电故障处理规程（5） 停水及故障处理规程（6） 空调故障处理规程三、系统的维护保养（1） 维护保养工作方式（2） 日常维护保养、定期维护保养的质量控制（3） 主要系统定检工作要

4、点（4） 设备维护保养检修计划和标准四、节能管理五、技术改造、更新六、技术资料的收集、管理、使用 第十章物业维修养护计划和实施一、房屋本体及公用设施维修养护范围二、房屋本体及公用设施维修养护运作三、房屋本体及公用设施维修养护周期四、房屋本体部分维修计划、标准五、公用设施维修养护计划及标准 第十一章日常物业管理的综合服务一、事务管理三、保安及消防管理五、设施管理第一章提高物业管理服务水平的观念、技术、经验、配套精锐骨干、整体形象、设备管理、综合服务、零风险工程一种模式二项承诺 三个重点 四大优势 八项措施解除后顾之忧整体形象、设备管理、配套服务质保体系、成本控制、远程网络、服务创新整体设想及策划

5、经营型 物业管理示范大厦、满意率、认识与定位（一）全国战略长沙重点岳麓山下，群英聚会，橘子洲头，百舸竞流。作为历史名城的长沙，湖南省政治、经济、文化中心，在改革开放的进程中，又是敢于竞争、善于竞争、人才辈出的活跃城市。即将在新世纪之初全面启用的长沙市委市政府机关新大院，项目占地 40 万平方米，一期工程8.7 万平方米, 座落在长沙市山清水秀的岳麓区，建筑规模宏大，形象现代、壮观，配套完善，属于综合型现代办公物业，长沙市委、市政府为了推进政府机关后勤事务社会化改革，为该项目在全国范围内公开招聘专业的物业管 家，充分体现了长沙市委、市政府领导进一步改革开放的魄力和长远眼光。深圳市中航物业管理有限

6、公司（CATIC PROPERTY MANAGEMENTF简称CPM 的发展战略是：以深圳为基地，以 内陆经济、文化发达的中心城市为辐射，以综合性写字楼物业为业务重 点，以社会效益、经济效益和环境效益统一为目标，创造市 场，引导消 费，主动地拓展业务规模。近年来，按照这一发展战略，我们已经成功承接全国各地多项大型综合物业管理项目，积累了丰富的异地管理服务宝贵经验。CPM各机关新大院项目作为跨世纪业务首选，高度重视这项著名物业的投标工作，对项目特点和自身实力等综合因素进行了深入地研究 和分析。我们有服务机关 新大院的真诚愿望，更有信心为机关新大院提供全面、专业和高水准的物业管理服务。（二）项目定

7、位长沙市委、市政府机关新大院作为一个国际化、多功能、大绿化、环保型的现代政府物业，整体形象应该着眼于全国，着眼于世界，着眼 于未来。机关新大院 项目整体形象定位是开放、高效、亲和开放体现长沙市委、市政府改革开放的思想和国际化的办公方式高效 展示长沙市委、市政府进取、创新的精神状态和高效率亲和象征长沙市委、市政府为民服务的宗旨及与外界的和谐关系、工作重点和零风险工程（一）三个重点CPMX客片导向理论为依据，从长沙市委、市政府的角度分析机关新大院的物业管理服务需求，确定了物业管理服务的三项工作重点:重点一：树立政府物业整体形象通过环境形象楼宇形象控制、设备和公共设施管理、治安和交通控制、管理服务人

8、员行为规范以及后续工程形象控制等专业管理和文化气氛的融合，塑造机关新大院开放、高效、亲和的整体形象。重点二：楼宇设备管理机关新大院楼宇设备的安装、调试难度大，关键设备国产化程度高，而政府物业的特殊性又要求设备运行万无一失，这对物业管理公司设备管理的技术实力是严峻的考验。物业管理单位必须在前期介入期全面参 与设备安装、调试， 熟悉设备特性，掌握运行规律；在正式运行后，要确保电梯系统、供配电系统、给排水系统、消防控制系统、中央空调及通讯系统等关键设备运行正常。重点三：提供综合性配套服务机关新大院包括办公楼、新闻中心、会展中心、综合配套楼等，集 多种功 能于一体，要求物业管理公司在保证物业管理主业基础上，提供 综合配套服务，包括会务服务、餐厅管理、招待所管理、网吧、健身、汽车美容服务等，这些要求对物业管理公司又是新的挑战。（二）零风险工程化改革的后零风险工程的出发点是全面解除长沙市委、市政府机关后勤事务社会顾之忧。包括以下三项内容：1 ?依托中航企业集团，长远承担物业管理的责任，在任何情况下，确保物业正常运行。2 ?吸纳、培训、安排机关事务管理局原有物业管理富余人员。3?注重机关新大院物业管理相关保险事项。CPM$照有关规定投保公共 责任险和员工险，并与机关事务管理局协商安排设备保险事宜，提高机关新大院物业运