土地增值税政策

1、 清算单位的确定（一） 清算单位的确定（二） 如果同一如果同一项目分期的，要项目分期的，要求分期清算。共求分期清算。共同成本应合理分同成本应合理分摊。摊。 清算单位的确定（三）1 1、什么是普通住宅？、什么是普通住宅？（江苏、其他省份不同（江苏、其他省份不同定义）定义）2 2、普通住宅增值率不、普通住宅增值率不超超20%20%免税政策的控制。免税政策的控制。（普通住宅定价黑洞）（普通住宅定价黑洞）1 1、各省关于不同、各省关于不同类型的开发产品类型的开发产品分开清算的确定分开清算的确定? ?2 2、普通、非普通、普通、非普通是否可以选择合是否可以选择合并清算并清算? ?3 3、成本分摊方法、成

2、本分摊方法的确定。的确定。清算标准 必须清算必须清算通知清算通知清算(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的；(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的；(三)直接转让土地使用权的； （四）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。(一)已已 竣工验收竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的； 清算前提清算前提 第一，第一，开发项目全部竣工是清算的基本前提，即使房子开发项目全部竣工是清算的基本前提，即使房子全部卖出去了，如果没有

3、做竣工备案手续，仍然达不到清算全部卖出去了，如果没有做竣工备案手续，仍然达不到清算标准。也就是说，全部竣工是前提。标准。也就是说，全部竣工是前提。 第二，第二，如果一个项目分三期开发，一期已经竣工，二、如果一个项目分三期开发，一期已经竣工，二、三期未竣工，仍然达不到清算标准，因为是开发项目全部竣三期未竣工，仍然达不到清算标准，因为是开发项目全部竣工，而不是分期项目竣工，才进行清算。这里主要考虑到不工，而不是分期项目竣工，才进行清算。这里主要考虑到不同期共同成本的分摊问题。同期共同成本的分摊问题。 第三，第三，建议保留一套房子不卖，虽然税务局可以通知清建议保留一套房子不卖，虽然税务局可以通知清算

4、，毕竟不是强制清算；（算，毕竟不是强制清算；（84.7%84.7%案例）案例）清算期限清算期限 1 1、必须清算，应该在达到清算要求、必须清算，应该在达到清算要求9090日内向税日内向税务机关申报清算申报表。否则根据国税函务机关申报清算申报表。否则根据国税函20112202011220号文件，可能会有滞纳金。号文件，可能会有滞纳金。 2 2、通知清算，应该在税务机关通知后的、通知清算，应该在税务机关通知后的9090日内，日内，向税务机关申报。向税务机关申报。 3 3、企业可以找事务所做清算审核，也可以自行、企业可以找事务所做清算审核，也可以自行申报，国家税务总局层面上不做强制要求。申报，国家税

5、务总局层面上不做强制要求。清算方法（清算方法（查账还是核定？查账还是核定？）国税发国税发200991200991号文件第五章号文件第五章 核定征收核定征收第三十三条第三十三条 在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。第三十四条第三十四条 在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；(三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；(四)符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清

6、算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；清算方法（清算方法（查账还是核定？查账还是核定？）第三十五条第三十五条 符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书后，税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，经主管税务机关审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。第三十六条第三十六条 对于分期开发的房地对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。产项目，各期清算的方式应保持一致。 第一期是核定征收，第二期改为查账，是违反91号文件的，反之亦然。土地增值税的扣除项目 是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统是指纳税人为取得土地使用权所支付的

7、地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。一规定缴纳的有关费用。 第一，第一，契税属于该项目（国税函契税属于该项目（国税函2010220)2010220)； 第二，第二，地产企业缴纳的规费，如果是为取得土地使用权发地产企业缴纳的规费，如果是为取得土地使用权发生的，可以列入，例如一些招标的费用；生的，可以列入，例如一些招标的费用； 包括：营业税、城建包括：营业税、城建税、教育费附加税、教育费附加但是地产企业：但是地产企业：不包不包括印花税。括印花税。土地增值税的扣除项目 四级超率累进税率 四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。 计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下： （一）增值额未超过扣除项目金额50 土地增值税税额增值额30 （二）增值额超过扣除项目金额50，未超过10