德百温泉度假项目发展建议20130602

1、德百温泉公寓项目发展探讨大雁岛、外海、凯元温泉度假村、齐河国科、商河温泉、聊城天沐温泉、济钢温泉度假村在鲁西北冀东南地区休闲度假泡温泉，你会想到哪里？我们要做的是超越，差异，因此项目定位为立足于德州区域，面向山东河北，辐射全国的：顶级温泉养生度假首选地档次定位高端消费群体消费理念产品差异化竞争资源禀赋 配套设施 项目属性定位项目属性定位 国家级国家级 森林温泉森林温泉 藏品藏品1小时城市圈小时城市圈价值价值德百品牌德百品牌价值价值森林公园森林公园价值价值酒店服务酒店服务价值价值温泉养生温泉养生价值价值建筑产品建筑产品价值价值度假度假 养生养生 投资投资 养老养老德百温泉度假村项目一定是基于黄河

2、森林公园而建造的德百产品，项目是主体，森林公园是基础，项目运营不能脱离森林公园及政府整体发展规划及脉络，一定要做到，政府搭台，企业唱戏。要让政府意识到他们不可替代的社会责任不仅仅只是贩卖土地及资源，还要为自然及人文资源价值的可持续性发展，做出他们的应尽义务！我们认为的成功的度假类产品的特征 产品规划赏心悦目 功能配套标新立异（打破常规） 明确的主题特色，这个主题一定是独有的 提供全功能服务 便捷的交通条件政府和企业共同努力的方向1、文化运营2、森林运营3、服务运营4、旅游运营5、推广运营6、配套运营让森林动起来让酒店开起来让旅游火起来让理念转起来NO.1-文化运营黄河森林公园要有精神内核，这是

3、持续运营的关键，客户要有归属感和自豪感，要有属于自己的文化烙印：1-壹种专有的仅属于此的生活方式2-启动一个文化创意产业基地3-标志性文化主题的打造1、山东省“黄河森林公园杯”四季摄影大赛不是缺少美，而是缺少发现，哪些静静的森林四季的美丽风景等待专业的眼睛去发现、去采集。然后让更多的人被感动被吸引。NO.1-文化运营1-壹种专有的仅属于此的生活方式1-1 山东省环黄河森林公园自行车大赛邀请专业车队参赛邀请民间自行车协会组织 NO.1-文化运营-一座能够看得到未来的虚拟黄河森林公园这里可以看得到黄河森林公园未来规划建设后的全貌。更可以通过这个虚拟的网络平台，了解到森林公园四季的活动排；看到那棵最

4、古老的树的故事；了解到温泉酒店的打折促销信息；甚至是一瓶桑葚酒的生产过程。2-链接各大网站搜索的黄河森林公园推广网站NO.1-文化运营3-传播一部微影片（宣传片）把森林公园生态景区的大美，有氧养生、温泉养生、生态美食等要复加传播，传播一种心境：生命缓缓，日子慢慢。这里不接受浮躁。NO.1-文化运营4-启动一个文化创意产业基地夏津籍的艺术工作者、知名人士的工作室、画室、小型的拍摄基地等，针对此类客户可以因需而制。经常性举办一些有影响力的文化展览拍卖活动。NO.1-文化运营5-标志文化的打造要有一年四季自己的标志性的节日，比如桑葚采摘节、德百温泉节、运动赛、庙会、啤酒音乐节、槐花节、农产品采摘节等

5、，有自己的宣传 ，有专业的活动组织方定期组织。最大程度地发挥“森林”的稀缺资源价值，增强“森林”与人的互动性：1-改变传统看房经历2-改变单一体验3-与外部资源的强强合作NO.2-森林运营NO.2-森林运营1-改变传统看房经历我们要改变传统的看房经历，将“森林游”作为重要的体验之一。客户在乘坐游览车，游览大云寺等主要景点）沿线上会有：风情小镇、古树林、），在车上讲解未来的森林规划、酒店规划等。游览完毕后可达售楼处 样板间2-森林氧气售卖富含负氧离子的空气的售卖已成为一种流行，也是一种炒作点核心点是炒热森林公园环境价值、旅游价值、养生价值，进而提升山东黄河故道森林公园的知名度。NO.2-森林运营

6、3-改变单一体验B-加强生活场景的引导在绿树遮蔽的一块私密的草坪上，铺上一块田园风情的野餐布，摆上丰富的甜点，客户会自由地憧憬其中。节假日客户多时，我们可以多些移动着的生活引导员，比如说满身绿植的清洁工。A-加强情景体验比如运动体验区、桑树采摘等，加强人们与森林的互动感受。NO.3-服务运营服务这种软性的名词是给予客户无限信心的最有力的保障，是最容易引发圈层传播的细节，不可小觑：1-一直在“动作”着的物业服务人员2-知名酒店管理公司或者物业顾问公司前期介入3、一个“金钥匙服务”的概念NO.3-服务运营1-一直“动作”着的物业服务人员A-一直“动作”的物业人员任何时候，客户看到的场景永远是物业人

7、员在修剪花草，在擦拭栏杆，在清洁地面，在安放宠物方便袋等。让客户感受到这里是一个有人管、有人问、有人服务的成熟的居住区。客户落座马上有物业人员来询问需要的饮料，如果带小孩来会有玩具提供等。可参考龙湖和万科的物业服务标准NO.3-服务运营1-一直“动作”着的物业服务人员B-细节决定成败我们的服务人员任何时候见到客户都会微笑的打招呼“欢迎来到德百温泉度假村”。客户把车停放在停车场， 夏天的时候保安人员会把带着LOGO的遮阳板放上，客户可以带走 。雨天的时候，保安除了护送客户，还会给客户随身带的包和纸袋准备防护袋。垃圾分类处理；随处可见的感性的语句：“请您褪去喧嚣，步入宁尘”“如果你看到鸟窝，请不要

8、惊扰它，因为这里也是它的家”等。NO.3-服务运营2-知名物业顾问公司前置介入我们需要加强产品的核心竞争力，给客户更多的信心，建议联合知名的物业公司对酒店进行经营管理，对住宅部分以顾问的形式介入。（新闻舆论炒作项）建议一：酒店物业管理公司专业酒店物业管理公司，提升酒店的运营理念、管理理念、服务水平等，让酒店有了品牌酒店管理公司的“花环”，也让后期集团酒店运营管理理念更加成熟先进。建议二：中国知名物业管理公司知名物业管理公司，会让酒店、公寓、别墅等服务更加完善，也更能够让高端客户度假、养生、养老更加惬意，同时促进德百自身物业管理更上一层楼。NO.3-服务运营3-一个“金钥匙服务”的概念国际金钥匙

9、组织起源于法国巴黎，自1929 年至今，是全球唯一拥有80 年历史的网络化、个性化、专业化、国际化的品牌服务组织。自1995 年被正式引入中国以来，在中国已发展15 年，并覆盖到168 个城市，1200 多家高星级酒店和高档物业，2000 多名金钥匙会员，金钥匙服务已被国家旅游局列入国家星级饭店标准。1、在设置和环境上，强调“小而精致”。所谓小，是指它的客房资源有限；精致则是指它的内部装修要极豪华或具有特色，在建筑构造和室内设计方面，非常重视细节，由著名设计师营造出高尚但不盲目追求流的摩登生活空间。精品酒店要被客人承认和接受，必须有某些让客人无法忘却、印象极深的特征或主题。2、在服务方面，采用

10、管家式服务。这是城市商务近几年刚刚采用的一种服务方式3、以上的特点决定了德百温泉公寓目标客群必然是高端、高消费市场。NO.4-旅游运营旅游运营是德百温泉度假村的一个有鲜明特点的元素，这个元素是吸纳大量客群，并快速扩大知名度和美誉度的一个关键点：1-鲁西北旅游线路的一颗明珠2-支持旅游属性的“新鲜玩意儿”NO.4-旅游运营1-京西南旅游线路的大改革与重点旅行社洽谈，在行程中加入黄河森林公园，甚至有独立的德百温泉游（根据节点）；给重点合作方的优惠政策；在济南机场摆放免费取阅的森林公园风景区的宣传册；在电台和电视台都有黄河森林公园风景区的形象宣传短片。NO.4-旅游运营2-支持旅游属性的“新鲜玩意儿

11、”要有吸引游客的不同于其它景点的“新鲜玩意儿”，我们要有自己的鲜明的个性特点。对一些重点遗址的修复和重建；一个有着“古老历史”的森林，需要古树、故道元素注入：需要有故事有历史。要有氛围的营造。森林中的婚礼教堂、与森林、古树互动的体验等；林中小屋的居住（需要提前预定，如果是情侣可送红酒等）；对未来规划中的“水上游乐场”“生态酒店”“等可以做出宣传牌，写明投入使用的时间；要有小型的有特色的一年四季的活动；度假村内引入现代年轻人喜爱的运动型主题娱乐场：跑酷等极限运动基地、方特游乐场、儿童游乐基地等。有小型的商街。NO.5-配套运营在开发过程中控制节奏，保证指标的合理和平衡，实现配套与入住相互挤压：1

12、-有“轻重缓急” 分量、分级、分阶段兑现2-借名上位，借题发挥3-做足“面子工程”4-“前期让利” 挤压交房客户入住5-产品细节中的“小星星”NO.5-配套运营1-分量开发，分级开发，分阶段兑现配套线客户线开发线生活商业市镇城市产业三个合理性：一是物业业态布局合理，住宅和商业的配比具有前瞻性；二是住宅中、高端比例配置合理；三是长短线搭配合理，倾向赚取现金流和利润的不同物业搭配符合市场趋势。规避风险，并跑赢大市。NO.5-配套运营2-借名上位，借题发挥可以把未来5年内的长线规划，在短期内作为舆论点炒作出去，加强品牌建设，利用口碑传播。与outlets谈合作山东最大outlets意落夏津温泉度假村

13、；德百大型超市落户德百温泉度假村顶级养生度假产业链养生度假配套保健运动休闲度假体检顶级机构顶级养生会所知名养生医疗机构顶级机构提升形象完备配套产业互补针对森林公园打造配套高端化 常态配套的基础保障 顶级配套的周期保障保健特色SPA中心中医保健中心生态养生美食中心运动自行车运动中心儿童游乐中心水上运动中心休闲特色美食中心红酒咖啡品鉴馆 国际名品中心 顶级会所温泉泡池体检私人体检中心疗养康复中心 常态配套的基础保障顶级配套的周期保障引进国内外知名的养生医疗或品牌，入驻本项目或与项目开展合作，树立项目的高端顶级形象，吸引高端消费群体的关注度。国家级非物质文化遗产引进国家级非物质文化遗产的传统国医项目

14、瑞士健康中心（CSH）目前瑞士最权威的羊胎素细胞活化治疗中心 。该中心的羊胎素活化治疗水平处于世界前列，成为各国政要，明星富豪，成功人士实现青春健康，延缓衰老的首选。日本圣授会预防医疗中心（SEIJUKAI）日本圣授会预防医疗中心拥有先进的癌症检查体系，在日本早期防癌检查的官方评价中位列第一，可以发现和排查全部已知300多种早初期癌症。它的报告是全日本170多家重点癌症治疗医院认可的权威文件。韩国chaum抗衰老中心Chaum医院是世界首家抗衰老中心。通过VIP健康检查查出已有的疾病和体内的健康红色信号。通过SPA、运动疗法、营养疗法等所有的医学手段提供健康管理服务。中心由常规检查中心、抗衰老

15、中心、EverCell美容中心、养生Spa等构成。澳大利亚水博克颐养运营机构（waterbrook）澳洲退休度假村协会（RVA）的核心成员，经营着多家高端颐养中心，如悉尼的Yowie Bay、Greenwich等，如今已成为世界著名的颐养胜地与典范。倡导五星级礼宾服务、酒店式建筑设计与管理的度假生活方式。泰国顶级SPA CHIVA SOM引领世界顶级养身度假SPA趋势的Chiva Som，多年来荣获亚洲最佳SPA、世界最顶级养身度假村等奖项，更是目前唯一持续十年，荣获世界知名权威旅游媒体【Conde Nast Traveller Readers Awards 】世界最佳SPA度假村。Chiva

16、 Som向来也是泰国皇室成员，及许多国际名人、知名好莱坞影星、模特儿等最喜欢的度假胜地。慈铭奥亚国际医疗会所中国医疗产业投资翘楚，慈铭健康管理集团通过与数十间国际私人诊所、专科医院、医学研究机构和中国各主流城市三甲医院、涉外医院、金融保险等医疗相关组织联盟，引进世界一流设备，荟萃国际知名专家，独创“999足金健康管理”和“1365多维主动干预”服务体系， “全球医疗绿色通道保障体系+私人医生高级定制集成模式”。私密性尊贵感建立快速医疗通道 与夏津第一人民医院签订协议，德百温泉客户在危机时享有免挂号，直接就医的权利，使其在第一时间得到救治； 客服车随时待命，将突发危重病情的客户，在第一时间送达医

17、疗条件完备的大医院。圈层性明确圈层主题要在软环境和聚众性上给购房者一个来德百温泉度假村的理由！例：各地方商会 德州摄影家协会 书法协会 老干部局 老年大学 德百高端客户俱乐部 德州自行车协会 德州市各运动协会 户外俱乐部 高尔夫俱乐部 德百养生大讲堂协会 寻找德州各行业圈层领袖 寻找夏津籍各行业圈层领袖成立德百温泉会，逐步发展会员规模。定期举办会员活动，发挥精英阶层的圈层效应德百温泉会温泉会的每一位会员都是德州叱咤商界的英雄人物。他们是来自德州及周边的知名企业家、资本大鳄、学者耆英、政界领袖。是一个由政界名流圈、商界名流圈、文化名流圈、社会名流圈组成的精英的聚合点。马云陈天桥沈国军冯根生可将森

18、林公园温泉度假村作为财富俱乐部的活动基地！升级德百温泉精英会第 50 页高端圈层资源嫁接合作基础：价值对等高端圈层资源嫁接合作基础：价值对等第 51 页双方高端资源对位的前提下，通过举办名车试乘试驾、财富论坛、珠宝双方高端资源对位的前提下，通过举办名车试乘试驾、财富论坛、珠宝品鉴、红酒私宴、等高端活动或以活动赞助冠名的方式，完成双方优质客品鉴、红酒私宴、等高端活动或以活动赞助冠名的方式，完成双方优质客户的资源嫁接，对德百温泉度假村来说，可以提升项目品牌价值，扩大口户的资源嫁接，对德百温泉度假村来说，可以提升项目品牌价值，扩大口碑传播，完成老客户的保养维系和新客户的扩容，催进成交。碑传播，完成老

19、客户的保养维系和新客户的扩容，催进成交。合作方式：高端客户资源嫁接合作方式：高端客户资源嫁接利用内部资源，邀请赴森林公园，共享生态宴。现场进行奢侈品展出（名表、珠宝、服装、古董等等），期间宣传项目产品及传播养生理念，最终实现项目又一次完美的圈层营销。邀请高端俱乐部成员，共享生态宴推广运营我们如何找到德州的财富领袖 飞机场-贵宾室-公务舱-头等舱 高铁东站-站台广告 五星级酒店-康博 太阳谷微排酒店 俱乐部/商会-德州各行业协会 新闻网络-德州电视台 德州各大报纸 网络 学习组织-EMBA群体-党校群体 外部区域-聊城-济南-河北旅行社通过于国内外大型旅行社合作，在旅行社放置项目物料，对前往森林

20、公园旅游的高端客群进行集中推介。机场VIP候机室圈定潜在客户的聚集区机场候机室，摆放以养生为主题的项目宣传资料，共客户免费取阅，配合机场候车室的其他广告。达到宣传项目的效果。 圈定潜在客户清华EMBA，进行项目专题推介，并与他们进行有效的互动，把项目信息传播给去具有一定购买实力的人，为项目培养一批更优质的客户。清华EMBA顶级酒店联合项目周边五星级酒店，在其休息大厅内放置项目宣传杂志，圈定高端消费人群，传达项目信息。商务洽谈会德州及周边区域大型高端商务洽谈、政府会议的沟通交流平台，让温泉度假村不只是度假养生基地，更是商务交流的重要平台。高端酒会、晚宴大型企业酒会、名人私人晚宴等，借名人名企之名

21、气，炒作温泉度假村的高端商务场所，让温泉度假村成为高端酒会、晚宴的首先之地。大型拍卖会利用大型拍卖会现场进行物料发放及项目宣传，针对目标客户有效推介。渠道运营渠道分类分销国内顶级媒体各地商会工商联供应商推介1 1、在德州举行、在德州举行高规格的产品推介会高规格的产品推介会；2 2、德州电视台广告、德州电视台广告+ + 第一房产第一房产 栏目植入；栏目植入；3 3、中介机构资源合作，寻找目标度假养生人群、中介机构资源合作，寻找目标度假养生人群内部推介会内部推介会德百温泉度假村项目德百温泉度假村项目 新闻发布会新闻发布会森林温泉森林温泉藏品鉴赏藏品鉴赏 一场森林与温泉的奢华盛宴一场森林与温泉的奢华

22、盛宴 活动地点：奥德乐大酒店活动形式：新闻发布会新闻发布会+ +名流晚宴名流晚宴参与嘉宾：夏津政府领导 德州市相关领导 德百领导层 德百高端客户 合作银行高端客户 各友好单位代表 主流媒体 房产媒体活动目的：展示企业品牌实力展示企业品牌实力 展示森林公园与温泉度假村展示森林公园与温泉度假村 公关政府公关政府关系关系 释放项目销售信息释放项目销售信息 发布会内容：1-森林公园与温泉度假村推介；2-高端客户与媒体聚会观摩；3-新闻舆论炒作； 4-明星及节目表演；5-晚宴n活动要点：活动要点：整个活动要点由政府领导与德百领导讲话、森林公园旅游价值推介、德百温泉度假村推介、德百温泉公寓推介、德百度假村

23、VCR观看、明星及精彩节目表演、森林公园特色食品展示品鉴、祝酒辞及晚宴、公寓营销人员与客户间互动等。 为了体现项目森林风情，签到墙可以森林大树形式来进行设计； 每位来宾在签到墙上进行签到，由礼仪小姐为其佩戴花环，展示森林温泉的风情。活动亮点活动亮点嘉宾签到嘉宾签到来宾进入场内后，全场采用全新的环境系统，将会场包装成为森林温泉的世界，让来宾如置身项目实地，通过光影的变换，营造出别样的森林风情。活动亮点活动亮点氛围包装氛围包装 在暖场时间，在场内放置6块互动触点展示墙，以项目的森林、建筑内容为主，通过与来宾的互动，让来宾自行去感受项目的相关信息。活动亮点活动亮点互动装置互动装置在氛围的营造上，将安

24、排爵士萨克斯的表演，为现场营造出雅致的情调氛围；同时安排爵士歌手吟唱经典西洋爵士歌曲，营造轻松惬意的森林情调。活动亮点活动亮点格调表演格调表演新闻发布会邀请德州电视台主持人作为大会司仪；以其名人效应，衬托项目引领世界潮流的国际化生活。活动亮点活动亮点名人主持名人主持播放项目景观TVC，为所有来宾展示项目得天独厚的自然资源优势；以美景的震撼，引起来宾对项目的期待和向往。活动亮点活动亮点项目景观项目景观TVCTVC展播展播活动亮点活动亮点夏津森林公园特色生态宴夏津森林公园特色生态宴主厨介绍每一道菜品，饮桑葚酒主厨介绍每一道菜品，饮桑葚酒 喝桑葚茶喝桑葚茶 吃庄园美食吃庄园美食夏津美食、田园美食、森

25、林特色饮品介绍，让来宾全新体验原生态田园盛夏津美食、田园美食、森林特色饮品介绍，让来宾全新体验原生态田园盛宴宴新闻发布会开场，安排专为项目量身编排的现代舞森林；以演员的肢体语言以及如海一般变换的音乐和造景，配合现场环境系统的变换，给来宾独特的视觉冲击；活动亮点活动亮点中场表演中场表演+ +演唱演唱主持人宣布本项目邀请夏津县领导发表演讲，之后邀请相关嘉宾与德百领导一同登台，为本项目的亮相举行祝酒仪式。活动亮点活动亮点祝酒仪式祝酒仪式 将森林公园与温泉度假村的价值读本等推广资料赠送给客户 桑叶茶、桑葚酒、夏津特产食品等绿色生态礼品赠送给来宾活动亮点活动亮点绿色生态礼品绿色生态礼品与与 夏津旅游局夏

26、津旅游局 第一房产第一房产 的合作是基于对产品发布会的活动延续，的合作是基于对产品发布会的活动延续，通过电视媒体平台，通过电视媒体平台，将德百温泉度假村从小范围推广变成现象，将德百温泉度假村从小范围推广变成现象，加以解读并进行舆论引导，加以解读并进行舆论引导，以引发鲁西北地区客户关注和奠定项目影响力。以引发鲁西北地区客户关注和奠定项目影响力。资源整合资源整合概念植入概念植入现场执行现场执行线上宣传期：线上宣传期：制作电子海报：制作电子海报： 发送至德百内部员工邮箱及OA系统，为推介会做预热。平面海报宣传：在集中居住区域挑选昭示性较强位置张贴，建议地点，小区公告栏、单元门口、物业管理机构等DM单

27、派发：在居民小区派发DM单，扩大知名度。集中组织期：集中组织期：收集客户资源：收集客户资源：通过前期概念植入与宣传、。短信发送：短信发送：根据客户资料，统一发送短信告知。电话邀约：电话邀约：对于意向重点客户需以电话形式进行确认。并最终预估实际到场人数现场执行：现场执行：推介会推广方案确定：推介会推广方案确定：合理安排推介会流程、与会人员、会场地址等。现场物料确定及人员安排：现场物料确定及人员安排：提前安排现场宣传资料、所需设备、统计表、工作人员、现场布置等与活动公司敲定执行细则：与活动公司敲定执行细则：与活动公司敲定活动时间、活动细节、现场把控等细则，达成共识数据统计与分析：数据统计与分析：最现场收集的意向客户资料做统计、并进行分析备注：备注：邀约技巧：最好是推介会邀约技巧：最好是推介会举办前三天电话邀约举办前三天电话邀约、因为过、因为过早邀约的话