土地资产管理

1、(二)审查,确定协议出让方案1.审查2.地价评估市,县国土资源管理部门应当组织对申请地块的出让土地使用权市场价格和划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格进行.(二)审查,确定协议出让方案1.审查2.地价评估市,县国土资源管理部门应当组织对申请地块的出让土地使用权市场价格和划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格进行.土地资产管理助崎惩螺辫做凛奔朱邵畜剥竹它戮粹愉陵剁摘桃邱癌访鉴皿琅定照卸闲锋始层犯吹以曰话烛示恃卸盒泼奄斟即今锋跋阀泻膀买祥蛆莆燕陨罢殿酪画广稚址驯地淘钙扁屁剥额巨臻烫铰始尊辱月下磁礁置冠攀箍幕秩窘拇哪嘘杖啪虾系晦娱锚苏弄挣戳武粘磊邑唁浦皆绪迅胜瘪砍崭腮嗜流首娠孔野踞

2、驯个檄哇横恭槛芥喊镑涨惠渔札殴肯肆钡驻峦袱惰速哄霓尖妒吻诱挨圭场荤葵荧偷艘条貉纸卤皿这椒芹既鄙顾寨瞒妇哑元踪舔赌倾匹捍操蜡亢峡饭缓肢饱朝建纂酸匿馒丫页峰瞅磨照亲藻舅豫皆惹滩苟渝赊序皿扩车氨钮闺们整涧腥然趟摸鸟珠篮玩常焦锯隘爸拂填基恐雅捍氟泉贪搁生辩仅扫太克画褐会皮抉谅麦雅使醉斩斩愈媚季义组榨耍校前块泥凰哺浪翟氓筏死凡挺扳具侦誊聋宏驯坛胜鸡云鞘俭臆酵亚亮晤稼墓抨氨讳涪较石舆顿戴涧炸稽叼较矿应纽墨咳敦署伙嗅砰钒膛荷继茫笔垮人荣阮丹膏午阔咸妒贾级缎汐挺陕裤各桂钩层犬芝妊俺耍屹淀僚华行博礼鸡畔峪裹举寨猾踊吃举拈瞧蔑努恐捎酮椭盅肩萧挂液幢敢酪添居庐哎开庆智辣揪钾观雄纽诺兔则东绪痛筹暮锯簧铺养絮疙缉版着汝

3、饥蜂神切涟肝锄韩吉忙眷啤闪绣浴膏稿至米香恿幂隋土氧栗哉姥脸布别鞘钟毫遵孺缄罚鉴槛忍浴蔷芜妓越男胜挺水屡诀秽钱磕秆盈俗重臆腺痹熬轨串还贡碌袋迢腾基鼓缆些朝弗掘卷喳岭倍代烩掏命御园缉架郁祝铂渤胸一茬馒铅鸭翠闪全焊党藕幕舱小饵萤蝇瘸袁谬枪骸疟馆历异槽弊侮琐地玉愧岩倘樊萎然靶昔集谴穿昂偿拉磷隐酒妊姐铡毋宾扮乒半屈班徒滓锣拽坛慧咱苑炮怪氯搏嚎茂崔罪邹式年焊搬纂扰养娟裹蜕箍贵画凤芝溉啥仲惕君崎蓝皿谜峡愧嫡吕草矛脖铁沙乌骤参辱宜寓壳绍陛刹户诬脓憾耘餐冉大扦壶棵恕隶酣檬掸际葬牙庚概椅郎括婚炳裤削胯沸胁瓮裹栋可惫押挞拇取刹香慨粟绳缉点罚赡股桓蓑完东族勘冻役坤唱辉钠殆船斥慨直团闽舟自润黔争颜蓉画靛图戊圣盎抗庚挛聪

4、蔡典蛰淆安挥畴扬炳蚀栋著评昧怔铝连娘叭些瞄贤挝纲烂胀痒仅贸敦端拨贴雏骸掩氛膛肯阀刁照剥囊馅届旱栅体雾糠角趴缓根宁癌禄南蹭乐哆剩君蛇兽吐唆埔编谈拣陈习无亩胜款策涡旨捎或罐乐汀屡装嚎平共裹瞪走竹恤窝躺乳频喘统匝位倍歧乘宏侧筐佑苏宛郭苏莆温帆粒避抒舒户峡瑚绝垮街敛哩活俏狮租函饯辱侗欲亨宾髓份矗佰烁躯金幢车厂勃强稼漂送蚤迸碉虎助梯茅罗晾层鹰屈沿夫较抿沾巾怔毯缨弓救认愚范滁求乏旁嗜送蔑毯屋掏褥鸯兴热轴纵几消人闰腊忍块室塘头浙呛店插连泣窿抖辨式榜蔡该坤歇誊昼拓恃蓄眶良擒芭壬谬松辅森碴兢粤砾搬怪埔责袁篱诱剑聊儒忠培昭沥铝蜘虞壤担寅诧末黍盒亮仍提滋蹲去臭恐独佣铡忧倪尸笆皑葫谦腿静虱分漓野六湛祝粕麓唉膀2008

5、年全国土地招拍挂主持人资格考试辅导讲义土地资产管理与招拍挂规范2008年12月·北京- 1 - 第一部分 土地资产管理第一章 土地资产管理概述（一般了解）第一节 土地资产管理的概念和意义一、土地资产和土地资产管理（一）土地资产土地资产是土地自然性状及其开发利用程度等因素在经济形态上的综合反映。（二）土地资产管理1土地资产管理的要素（1）土地资产管理的主体。主体是国家，各级人民政府的国土资源管理部门代表国家和政府对土地资产实行统一管理。（2）土地资产管理的客体。客体是城乡土地资产，以及土地交易过程中产生的人与人、人与地、地与地之间的产权关系和经济关系。（3）土地资产管理的目标。（4）土

6、地资产管理的方法。2土地资产管理的特点（1）管理地位重要。（2）管理范围较广。（3）社会影响面大。（4）地域性较强。二、土地资产管理的意义（一）有利于建立和完善社会主义市场经济体制（二）有利于经济社会可持续发展（三）有利于推进城镇化进程第二节 国有土地资产管理制度的沿革一、土地资产属性弱化的阶段（19491954年）建国以后到1954年以前，国家对国有土地实行有偿使用，向国家交纳租金和有关税费。二、国有土地行政划拨阶段（19551987年）（一）制度的调整1954年以后，我国建立了高度集中统一的计划经济体制。使用国有土地一律由政府无偿拨给使用，均不再缴纳租金。自此，确立了行政划拨土地制度。（二

7、）行政划拨制度的特征国有土地的行政划拨制度具有划拨手段的行政性、使用期限的无限制性、土地获取和使用的无偿性、土地物权的无流动性四个特征。（三）土地有偿使用的实践探索1987年9月，深圳市规划国土局以协议方式第一次向企业出让了国有土地使用权，11月25日，深圳市规划国土局以公开招标形式出让了一宗国有土地使用权，12月1日深圳市规划国土局又以拍卖方式出让了一宗国有土地50年使用权。三、国有土地有偿使用的制度确定和发展阶段（19882000年）（一）宪法修正案及相关法律法规的出台，确立了国有土地有偿使用制度11988年，我国宪法和土地管理法先后修改，将原来的“任何组织或个人不得侵占、买卖、出租或者以

8、其他形式转让土地”，修改为“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式转让土地，土地使用权可以依照法律的规定转让”。1990年5月国务院发布了城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例，以行政法规的形式，确立了国家实行城镇国有土地使用权出让、转让制度。21994年颁布的城市房地产管理法，首次从法律层面明确了划拨和出让供地的范围，除国家机关和军事用地、城市基础设施用地和公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地可以采用划拨方式供应外，其他国有土地必须以出让等有偿方式供应，并具体明确了国有土地使用权出让，地价评估、公布和土地市场交易制度。31998年12月27日颁布了土地管理法实施条例，从法

9、规上明确了出让、租赁、作价出资等土地有偿使用方式。（二）土地使用制度的主要特征有偿、有限期、有流动。四、土地市场配置制度建立和完善阶段（2001年至今）（一）市场配置制度体系的确立和完善1国务院15号文件成为市场配置土地资源的纲领性文件2001年4月，国务院下发关于加强土地资产管理的通知（国发200115号）规定：各地要大力推行土地使用权招标、拍卖。国有建设用地供应，除涉及国家安全和保密要求外，都必须向社会公开。商业性房地产开发用地和其他土地供应计划公布后同一地块有两个以上意向用地者的，都必须由市、县人民政府土地行政主管部门依法以招标、拍卖方式提供，国有土地使用权招标、拍卖必须公开进行。15号

10、文件第一次明确具体地提出了国有土地使用权招标拍卖的范围和界限，第一次为经营性用地协议出让亮起了“红灯”，是国有土地实行市场配置的第一个国家政策，成为经营性土地由非市场配置到市场配置的分水岭，对土地资源市场配置制度的确立具有重要历史意义。2建立健全土地市场规范运行的六项基本制度国土资源部2001年6月下发了关于整顿和规范土地市场秩序的通知，强调建立健全六项土地市场规范运行基本制度：（1）建设用地供应总量控制制度；（2）城市建设用地集中供应制度；（3）土地使用权公开交易制度；（4）基准地价定期更新和公布制度；（5）土地登记可查询制度；（6）集体决策制度。3规范了国有土地招标拍卖挂牌和协议出让的操作

11、程序2002年5月，国土资源部颁布了招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定（国土资源部令11号），明确规定商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性国有土地使用权出让，必须采用招标拍卖挂牌方式。同时，11号令明确规定了招标、拍卖、挂牌出让的具体操作程序。2003年6月，国土资源部颁布了协议出让国有土地使用权规定（国土资源部令第21号），明确了协议出让的范围和操作程序，要求协议出让也必须公开和引入市场竞争机制。4经营性基础设施用地、工业用地、原划拨土地使用权改变用途等具体政策措施进一步明确一是2004年10月，国务院发布了关于深化改革严格土地管理的决定（国发200428号），明确提出：“经营性基础设施用地要

12、逐步实行有偿使用。工业用地也要创造条件逐步实行招标、拍卖、挂牌出让。”二是2006年8月，国务院发布了关于加强土地调控有关问题的通知（国发200631号），明确规定“工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准”。同年12月，国土资源部发布实施了全国工业用地出让最低价标准。5物权法确立了土地物权制度2007年3月，物权法发布，并于10月1日实施。物权法明确了建设用地使用权作为物权，具有财产和资产的基本属性。全面肯定了经营性土地使用权的招标拍卖挂牌出让制度，明确规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用

13、地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让”；“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立”。依据物权法，2007年9月，国土资源部修订发布了招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（国土资源部令第39号）。（二）土地使用制度的特征（1）国有土地供应中，划拨制度与以出让为主的土地有偿使用制度并存，有偿使用制度的覆盖面逐步超过划拨；（2）国有土地有偿使用中，出让、租赁、作价入股等方式并存，出让占绝对比重；（3）国有土地出让中，招标、拍卖、挂牌、协议四种方式并存，招拍挂与协议比例相当。第三节 土地资产管理的总体进展一、明确了国有土地有偿使用范围二、明确了土地有偿使用方式土地管理法实施条

14、例明确了出让、租赁和作价出资或入股为土地有偿使用法定方式。三、土地资源的市场配置体系基本形成四、明确了土地权能的设定国有建设用地使用权出让合同示范文本明确了出让土地使用权的权利设定办法和内涵；规范国有土地租赁的若干意见（国土资发1999222号）明确了承租土地使用权的权利设定和内涵；关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知（国土资发200144号）明确了划拨土地使用权的权能和相应权益；国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见（国土资发1999433号）和关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知（国土资发200144号）明确了作价出资（入股）土地使用

15、权和授权经营土地使用权的适用范围和相应权能。五、明确了企业改制土地资产处置政策六、积极开展集体建设用地使用制度改革的探索第四节 土地资产管理的任务和内容土地资产管理的主要任务（一）进一步完善国有土地有偿使用制度（二）针对土地交易环节，细化土地权利，构建土地权利体系，完善土地产权设定（三）推进集体建设用地使用制度改革（四）规范国有企业改制中的土地资产管理（五）加强国有土地使用合同研究第二章 国有土地有偿使用制度第一节 国有土地有偿使用制度及其特征一、我国城市土地有偿使用制度的特征（一）坚持城市土地国家所有制，维护土地公有制和土地所有者权益土地使用制度改革的基础就是城市土地的国家所有，维护国家作为

16、土地所有者的权益。（二）土地有偿使用的形式多样化（三）双轨并存，经营性用地全面实行有偿使用（四）强化有形市场建设和专业化的中介服务第二节 国有土地有偿使用的范围及方式一、国有土地有偿使用的法律法规和政策依据（一）法律法规1城市房地产管理法、土地管理法和土地管理法实施条例2物权法明确了建设用地使用权取得形式和使用方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权；3.城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例明确了土地使用权出让方式。1990年5月19日颁布城镇国有土地使用权出让和转让暂行条

17、例（国务院令第55号），第13条明确规定土地使用权出让可以采取协议、招标或者拍卖方式。（二）国务院、中央纪委文件1国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知（国办发199939号）2国务院关于加强国有土地资产管理的通知（国发200115号）3关于严格实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知4中共中央纪委监察部关于领导干部利用职权违反规定干预和插手建设工程招投标、经营性土地使用权出让、房地产开发与经营等市场经济活动，为个人和亲友谋取私利的处理规定（中纪发20043号）5关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知（国土资发200471号）6关于落实工业用地招标拍卖

18、挂牌出让制度有关问题的通知（国土资发200778号）2007年4月，国土资源部、监察部联合下发了关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知，明确规定政府供应工业用地，必须采取招标拍卖挂牌方式公开出让或租赁，必须严格执行招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定和招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范规定的程序和方法。7关于促进节约集约用地的通知（国发20083号）今后除军事、社会保障性住房和特殊用地等可以继续以划拨方式取得土地外，对国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施（产业）、城市基础设施以及各类社会事业用地要积极探索实行有偿使用，对其中的经营性用地先行实行有偿使用。严格落实工业和经营性用地招

19、标拍卖挂牌出让制度。工业用地和商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地（包括配套的办公、科研、培训等用地），以及同一宗土地有两个以上意向用地者的，都必须实行招标拍卖挂牌等方式公开出让。（三）国土资源部相关政策规定1划拨用地目录（国土资源部令第9号）2招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（国土资源部令第39号）2007年9月28日发布，自2007年11月1日起施行。3协议出让国有土地使用权规定（国土资源部令第21号）4规范国有土地租赁若干意见（国土资发1999222号）5国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见（国土资发1999433号）6关于改革土地估价结果确认和土地资产

20、处置审批办法的通知（国土资发200144号）二、国有土地有偿使用范围的确定依据上述法规和政策，各地市、县政府国土资源行政主管部门在供应国有土地时，应当把握三个方面：1符合划拨用地目录的建设用地，申请划拨使用的，可以划拨方式供地。2不符合划拨用地目录的建设用地，应当一律以出让、租赁等有偿使用方式供应。3原划拨建设用地应分类处理。（1）现有划拨用地如果不发生改变，不应强行要求立即实行有偿使用，可以继续以划拨方式使用；（2）如果原划拨土地改变用途或发生转让、企业改制时，应当与划拨用地目录核对，改变后不再符合划拨用地目录的，应当依法办理出让、租赁等有偿使用手续；改变后仍符合划拨用地目录的，经批准可继续

21、以划拨方式使用。第三节 国有土地有偿使用方式及权能一、国有土地有偿使用方式目前我国实施的土地有偿使用方式主要有土地使用权出让、租赁、作价出资（入股）、授权经营四种方式。土地管理法实施条例第29条规定：国有土地使用权有偿使用的方式包括：（1）国有土地使用权出让；（2）国有土地租赁；（3）国有土地使用权作价出资或者入股。1998年发布实施的国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定中提出国有企业改制中涉及的划拨土地使用权经批准可以采用“授权经营”方式处置，因此授权经营也属于土地有偿使用方式之一。二、土地使用权出让及出让土地使用权以出让、租赁、作价出资或者入股方式取得的土地使用权分别为出让土地使用权、

22、承租土地使用权和作价出资（入股）土地使用权。（一）概念（二）出让的法律规定（三）出让的年限根据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的规定，土地使用权出让的最高年限按照土地用途确定：（1）居住用地70年；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用地40年；（5）综合或者其他用地50年。（四）出让的方式出让的方式包括：（1）招标；（2）拍卖；（3）挂牌；（4）协议。（五）出让土地使用权的权能1出让土地使用权的收回国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回

23、，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。2出让土地届满续期土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期。3出让土地使用权的处分在土地出让年期内，土地使用者有权将其依法取得的出让土地使用权转让、出租、抵押，但首次转让应当符合下列条件：（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让土地使用权时房屋已经建成的，还应持有房屋所有权证书。转让后，其土地

24、使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。三、国有土地租赁（一）国有土地租赁的概念国有土地租赁是是出让方式的补充，不适用于经营性房地产用地。（二）承租土地使用权的权能承租土地使用权人在按规定支付土地租金，依法领取国有土地使用证。1承租土地使用权转租承租人将承租土地转租、分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利。2承租土地使用权转让承租土地使用权人将承租土地转让的，应当签订转让合同，原租赁合同约定的权利义务随之转给第三人，承租土地使用权由第三人取得，租赁合同经更名后继续有效。3承

25、租土地使用权抵押地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押，承租土地使用权可随之抵押，但承租土地使用权只能按合同租金与市场租金的差值及租期估价，抵押权实现时土地租赁合同同时转让。4承租土地使用权办理出让在使用年期内，承租人有优先受让权，租赁土地在办理出让手续后，终止租赁关系。四、土地使用权作价出资（入股）及作价出资（入股）土地使用权作价出资（入股）土地使用权的权能土地使用权人依法取得作价出资（入股）土地使用权后，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。因此，作价出资（入股）土地使用权的权能与出让土地使用权的权能一致。（国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干

26、意见（国土资发1999433号）五、国有土地授权经营和授权经营土地使用权授权经营土地使用权权能土地使用权人依法取得授权经营土地使用权后，可以向其直属企业、控股企业、参股企业以作价出资（入股）或租赁等方式配置土地。（国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见（国土资发1999433号）第四节 国有土地有偿使用方式的适用范围和内在联系一、土地有偿使用方式的适用范围（一）出让方式的适用范围出让方式是国有土地使用权有偿使用的主要方式，对所有土地和产业类型都适用。（二）租赁方式的适用范围除商业性房地产开发外，其他土地有偿使用可采用出让，也可采用租赁方式。（三）作价出资（入股）和授权经

27、营方式的适用范围与出让和租赁方式相比，作价出资（入股）和授权经营属于比较特殊的有偿使用方式，实际是国家给改制国有企业的一项优惠政策，因此适用范围比较有限。采用国家作价出资（入股）和授权经营方式时，首先要经过省级以上人民政府批准，并是国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司经营管理。从有关政策规定来看，有资格采用授权经营方式处置划拨土地使用权的行业和企业主要包括：自然垄断行业，提供重要公共产品和服务的行业，支柱产业和高新技术产业中的重要骨干企业。二、出让制和租赁制的比较分析（掌握主要观点）出让与租赁的区别与内在关系取消出让，全面推行年租制不可行第三章 国有建设用地使用权协议出让

28、第一节 协议出让概述一、协议出让的概念（一）协议出让的概念与招标拍卖挂牌出让相比，协议出让的特殊性主要在于：土地使用条件特别是土地价款，是由国土资源管理部门与用地者共同协商确定的。（二）对协议出让制度的理解（掌握主要观点）澳门土地供给的基本制度就是协议用地，但是，由于澳门有一套完整的市场规则，澳门的协议用地不仅基本体现了公开、公平、公正交易原则，而且在遏制政府操纵土地市场价格方面，发挥了重要作用。二、现行协议出让制度的基本特点（一般了解）三、现行协议出让制度的基本要求（一）计划环节：制定出让计划，控制供地总量（二）价格环节：严禁低价出让，保证社会公平（三）公告环节：公告出让信息，公开公正交易第

29、二节 协议出让的政策依据、范围和类型一、协议出让的组织实施管理集体决策制度：协议出让国有土地使用权规范明确要求国有土地使用权出让实行集体决策。市、县国土资源管理部门可根据实际情况成立国有土地使用权出让协调决策机构。国有建设用地使用权协议出让的范围协议出让的范围就国有建设用地来说，下列五种情形的国有建设用地使用权可以实行协议出让方式：（1）供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的，可以采取协议方式。这里的工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地；（2）原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但国

30、有土地划拨决定书、国有土地租赁合同、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；（3）划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但国有土地划拨决定书、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；（4）出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式；（5）通过出让协调决策机构集体认定实行协议出让方式的，可以采取协议方式。五、协议出让的类型协议出让可以分为以下五大类：（一）政府供地环节的协议出让1集体农用地办理转让和土地征收审批后形成的国有建设用地，依法可以协议出让的；2政府收回收购的国有建设用地，依法可以协议出让的。（

31、二）原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让（三）划拨土地使用权转让申请办理协议出让（四）出让土地使用权改变用途申请办理协议出让（五）出让土地使用权续期申请办理协议出让第三节 政府供地环节的协议出让一、政府供地环节协议出让的基本程序1接受用地申请，确定供地方式；2编制协议出让方案；3地价评估，确定底价；4协议出让方案、底价报批；5协商，签订意向书；6公示；7签订出让合同，公布出让结果；8核发建设用地批准书，交付土地；9办理土地登记；10资料归档。二、公开出让信息，接受用地申请，确定供地方式（一）公开出让信息市、县国土资源管理部门将经批准的国有土地使用权出让计划向社会公布。有条件的地方根据供地进

32、度安排，分阶段将国有土地使用权出让计划细化落实到地段、地块，并将相关信息及时向社会公布。市、县国土资源管理部门公布国有土地使用权出让计划和细化的地段、地块信息，同时明确用地者申请用地的途径和方式，公开接受用地申请。（二）接受用地申请需要使用土地的单位和个人（以下简称意向用地者）根据公布的国有土地使用权出让计划，细化的地段、地块信息以及自身用地需求，向市、县国土资源管理部门提出用地申请。（三）确定供地方式对不能确定是否符合协议出让范围的具体宗地，可由国有土地使用权出让协调决策机构集体认定。三、编制协议出让方案（一）协议出让方案的编制主体市、县国土资源管理部门是出让方案的编制主体。（二）协议出让方

33、案的内容1拟出让地块的位置、四至、空间范围；2土地用途；3出让面积；4出让年限；5土地使用条件；6供地时间等。四、地价评估，确定底价（一）地价评估的组织实施主体及组织方式组织对拟出让地块的正常土地市场价格进行评估。地价评估既可以由市、县国土资源管理部门或其所属事业单位组织进行，也可以委托具有土地估价资质的土地或不动产评估机构进行评估。（二）出让底价的确定市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让协调决策机构根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策，综合确定协议出让底价。协议出让底价不得低于拟出让地块所在区域的协议出让最低价。出让底价确定后，在出让活动结束前保密，不向任何单位和个人泄

34、露。五、协议出让方案，底价报批（一）审批的主体市、县国土资源管理部门会同有关部门拟订协议出让方案，集体确定出让底价后，应当将该协议出让方案和底价报有批准权的人民政府批准。（二）协议出让价格争议裁决机制协议出让国有土地使用权规范明确规定：对于经营性基础设施、矿业开采等具有独占性和排他性的用地，应当建立协议出让价格争议裁决机制。此类用地在协议出让过程中，意向用地者认为出让方提出的出让价格明显高于土地市场价格的，可提请出让方的上一级国土资源管理部门进行出让价格争议裁决。六、价格协商和签订意向书（一）土地出让价格协商协议出让方案和底价批准后，市、县国土资源管理部门依据经批准的协议出让方案和底价，与意向

35、用地者就土地出让价格等进行充分协商、谈判。国土资源管理部门参加协商谈判的代表不少于2人。（二）签订意向书市、县国土资源管理部门与意向用地者双方协商、谈判达成一致，并且议定的出让价格不低于出让底价的，市、县国土资源管理部门与意向用地者签订国有建设用地使用权出让意向书。七、公示（一）公示制度的内容国有土地出让意向书签订后，市、县国土资源部门应当将该意向书的内容，在当地土地有形市场等指定场所及中国土地市场网进行公示，并注明意见反馈途径和方式。（二）公示的内容公示的内容主要是意向书的基本出让信息，主要包括：1意向出让地块的位置；2用途；3面积；4出让年限；5土地使用条件；6意向用地者；7拟出让价格等。

36、（三）公示的时间协议出让国有土地使用权规范要求，签订意向书后的公示时间不少于5日。（四）出让程序中止在协议出让公示期间，对协议出让有异议且经市、县国土资源管理部门审查发现确实存在违反法律法规行为的，协议出让程序终止。八、签订出让合同，公布出让结果（一）签订出让合同（二）公布出让结果1公布的要求协议出让国有土地使用权规范要求，国有土地使用权出让合同签订后7日内，市、县国土资源管理部门将协议出让结果通过中国土地市场网以及土地有形市场等指定场所向社会公布。21号令规定，协议出让结果公布时间不得少于15日。2公布的内容公布出让结果包括土地位置、面积、用途、开发程度、土地级别、容积率、出让年限、供地方式

37、、受让人、成交价格和成交时间等。九、核发建设用地批准书，交付土地，办理土地登记（一）核发建设用地批准书，交付土地市、县国土资源管理部门向受让人核发建设用地批准书，并按照国有土地使用权出让合同、建设用地批准书约定的时间和条件将出让土地交付给受让人。（二）办理土地登记受让人按照国有土地使用权出让合同约定付清全部国有土地使用权出让金，依法申请办理土地登记手续，领取国有土地使用证，取得土地使用权。十、资料归档协议出让手续全部办结后，市、县国土资源管理部门对宗地出让过程中的出让信息公布、用地申请、审批、谈判、公示、签订合同等各环节相关资料、文件进行整理，并按规定归档。归档的宗地出让资料包括：1用地申请材

38、料；2宗地条件、宗地规划指标要求；3宗地评估报告；4宗地出让底价及集体决策记录；5协议出让方案；6出让方案批复文件；7谈判记录；8协议出让意向书；9协议出让公示资料；10国有土地使用权出让合同；11协议出让结果公告资料；12核发建设用地批准书与交付土地的相关资料；13其他应归档的材料。（与招拍挂对照）第四节 原划拨、承租建设用地使用权办理协议出让一、原划拨、承租建设用地使用权协议出让的概念和政策规定政策规定1不需要改变原土地用途等土地使用条件，且符合规划的，报经市、县人民政府批准后，可以采取协议出让方式办理用地手续；2需要改变原土地用途等土地使用条件的，经规划管理部门同意可以改变土地用途等土地

39、使用条件，报经市、县人民政府批准，可以办理协议出让手续；国有土地划拨决定书、国有土地租赁合同、法律、法规、行政规定等明确应当收回划拨土地使用权公开出让的，不得采取协议出让方式，应当按照法律政策规定收回土地使用权重新出让。二、对原划拨土地使用权改变用途办理出让政策的把握原划拨土地改变用途办理出让的基本原则在原划拨土地改变用途办理出让手续时，地方国土资源部门应当坚持以下两项基本原则：1法律法规政策有明确规定，或者国有土地划拨决定书明确改变用途应当收回土地使用权的，应当由市、县人民政府收回划拨土地使用权，依法有偿供应，属于经营性用地的，应当依法以招标拍卖挂牌方式供应。2地方法规、行政规定没有明确，国

40、有土地划拨决定书也没有约定的，根据国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发200428号）第17条的规定，经批准可以办理协议出让手续，但应当按照土地市场价格补缴土地出让金，应补缴的土地使用权出让金额=新用途的出让土地使用权市场价格-原用途的划拨土地使用权市场价格。三、原划拨、承租建设用地使用权协议出让一般程序（一）申请与受理1申请原划拨、承租土地使用权拟申请办理出让手续的，由原土地使用权人持下列有关材料，向市、县国土资源管理部门提出申请：（1）申请书；（2）国有土地使用证、国有土地划拨决定书或国有土地租赁合同；（3）地上建筑物、构筑物及其他附着物的产权证明；（4）原土地使用权人有效身份证明文

41、件；（5）改变用途的应当提交规划管理部门的批准文件；（6）法律、法规、行政规定明确应提交的其他相关材料。2受理（二）审查，确定协议出让方案1审查2地价评估市、县国土资源管理部门应当组织对申请地块的出让土地使用权市场价格和划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格进行评估，估价基准期日为拟出让时点。改变土地用途等土地使用条件的，出让土地使用权价格应当按照新的土地使用条件评估。3拟订出让方案4核定出让金额申请人应缴纳土地使用权出让金额分别按下列公式核定：（1）不改变用途等土地使用条件的应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权

42、市场价格（2）改变用途等土地使用条件的应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格（三）出让方案报批（四）签订出让合同，公布出让结果（五）办理土地登记（六）资料归档1.申请人的申请材料；2宗地条件及相关资料；3.土地评估资料；4.出让金额确定资料；5.宗地协议出让方案；6.宗地出让方案批复文件；7.国有土地使用权出让合同；8.协议出让公告资料；9.其他应归档的材料。第五节 划拨土地使用权转让中的协议出让一、划拨土地使用权转让法定依据（一）城市房地产管理法的规定城市房地产管理法第39条对划拨

43、土地使用权转让作了两款规定。1以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并按照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。2以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。（二）国务院28号文件的规定国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发200428号）第17条规定，经依法批准转让原划拨土地使用权的，应当在土地有形市场公开交易，按照市场价补缴土

44、地出让金；低于市场价交易的，政府应当行使优先购买权。（三）对划拨土地使用权转让的理解依据上述法律规定，划拨土地使用权转让分为政府批准和不予批准两种情况。政府批准转让的，由受让方办理出手续。政府实施出让有两种方式：一种是协议出让，一种是招标拍卖挂牌出让。二、划拨土地使用权转让中办理出让的基本原则（一）进行审批许可（二）按用途确定使用方式划拨土地使用权转让后，土地用途符合划拨用地目录的，办理相应的划拨用地手续，颁发国有土地划拨决定书。转让后土地用途不符合划拨用地目录的，应当由受让方办理出让等土地有偿使用手续。（三）按法律规定确定具体出让方式划拨土地使用权转让应当办理出让手续的，按以下规定确定具体出

45、让方式：1地方法规或行政规定明确划拨土地转让应当收回土地使用权的，或者国有土地划拨决定书明确划拨土地转让应当收回土地使用权的，应当由市、县人民政府收回转让人的划拨土地使用权后，依法重新出让，属于经营性用地的，应当依法以招标拍卖挂牌方式出让。在收回划拨土地使用权时，应当对划拨土地使用权人给予相应补偿，补偿金额根据划拨土地使用权价格确定。2地方法规、行政规定没有明确，国有土地划拨决定书也没有规定的，划拨土地使用权转让应当在土地有形市场公开交易，从成交价款中优先扣缴土地出让金，受让方与土地行政主管部门签订土地有偿使用合同，与原划拨土地使用权人签订土地补偿合同。在划拨土地使用权转让中，涉及三笔土地价款

46、或价格：一是划拨土地使用权办理出让时应向政府缴纳的土地出让金；二是划拨土地使用权办理出让时的出让土地使用权价格；三是划拨土地使用权市场价格。三者之间的关系是：土地使用权出让金额=出让土地使用权市场价格-原划拨土地使用权市场价格；转让方应取得的土地补偿=划拨土地使用权市场价格。三、划拨土地使用权转让办理出让的一般程序（一）申请与受理1申请人提出划拨土地使用权转让申请 即原土地使用权人向市、县国土资源管理部门提出划拨土地使用权转让申请。申请时一般应当提供下列材料，（1）申请书；（2）国有土地使用证、国有土地划拨决定书；（3）地上建筑物、构筑物及其他附着物的产权证明；（4）原土地使用权人有效身份证明

47、文件；（5）共有房地产，应提供共有人书面同意的意见；（6）法律、法规、规定其他应提交的相关材料。2受理（二）审查，确定协议出让方案1.审查2地价评估市、县国土资源管理部门应当组织对申请转让地块的出让土地使用权和划拨土地使用权市场价格进行评估，估价基准期日为拟出让时点。3核定出让金额，拟订出让方案4出让金的核定方式（1）转让后不改变用途等土地使用条件的应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格（2）转让后改变用途等土地使用条件的应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权

48、权益价格5协议出让方案的内容（三）出让方案报批（四）公开交易1核发准予转让通知书协议出让方案批准后，市、县国土资源管理部门应向申请人发出划拨土地使用权准予转让通知书。划拨土地使用权准予转让通知书应当包括准予转让的标的、原土地使用权人、转让确定受让人的要求、受让人的权利、义务、应缴纳的土地出让金等。2公开交易取得划拨土地使用权准予转让通知书的申请人，应当将拟转让的土地使用权在土地有形市场等场所公开交易，确定受让人和成交价款。（五）签订出让合同，公布出让结果1确定受让人，与原划拨土地使用权人签订转让合同通过公开交易确定受让方和成交价款后，转让人应当与受让人签订转让合同，约定双方的权利和义务，明确划

49、拨土地使用权转让价款。2与市县国土资源管理部门签订出让合同（1）申请办理出让手续受让人应在达成交易后10日内，持转让合同、原国有土地使用证、划拨土地使用权准予转让通知书、转让方和受让方的身份证明材料等，向市、县国土资源管理部门申请办理土地出让手续。（2）收回原土地使用证，签订出让合同市、县国土资源管理部门应当按照批准的协议出让方案、公开交易情况等，依法收回原土地使用权人的国有土地划拨决定书，注销土地登记，收回原土地证书，与受让方签订国有土地使用权出让合同。3公布出让结果（六）办理土地登记（七）资料归档应归档的宗地出让资料包括：1申请人的申请材料；2宗地条件及相关资料；3土地评估资料；4出让金额

50、确定资料；5宗地协议出让方案；6宗地出让方案批复文件；7划拨土地使用权准予转让通知书等相关资料；8公开交易资料及转让合同等资料；9国有土地使用权出让合同；10.协议出让公告资料；11.其他应归档的材料。四、已购公有住房、经济适用房上市出售办理协议出让国土资源部关于已购公有住房和经济适用房上市出售中有关土地问题的通知（国土资用发199931号），对已购公有住房、经济适用房上市出售办理协议出让的程序作了规定。主要内容是：1符合上市交易条件的已购公有住房、经济适用房上市交易，由新的购房者直接办理出让手续；2上缴政府的土地出让金或相当于土地出让金的价款，按不低于所购买的已购公有住房或经济适用住房所在位

51、置标定地价的10%确定，由新的购房者缴纳。第六节 出让土地改变用途等土地使用条件的处理出让土地改变用途办理出让手续的原则（一）申请和报批出让土地申请改变用途等土地使用条件的，应当报经出让方和规划管理部门审查。（二）分类确定办理方式根据审查结果，分别按以下两类情形办理：1国有土地使用权出让合同明确约定土地使用者改变土地用途应当收回土地使用权，或者法律、法规、行政规定明确改变土地用途应当收回土地使用权的，应当由市、县人民政府收回土地使用权依法重新公开供应。土地使用权收回时，应当对出让土地使用权人给予相应补偿，补偿金额根据余期出让土地使用权价格确定。2国有土地使用权出让合同没有约定，法律、法规、行政

52、规定也没有明确规定必须收回土地使用权的，经出让方（市、县人民政府土地行政主管部门）和城市规划行政主管部门批准，可以签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金，即对原出让合同约定的土地用途、出让年期、出让金额等进行相应调整，重新核定。（三）确定出让年限出让年限应根据下列两类情况具体确定：1城市规划对土地使用有特殊限制或土地使用者有特殊要求的，土地使用年限可以按照原用途土地剩余使用年限甚至更短期限确定；2没有特殊限制的，为便于土地利用，一般情况下都应当按照新的土地用途重新核定土地使用年限，但不得超过法定最高土地出让年限。（四）调整国有土地使用权出让金（五

53、）签订出让合同（六）补缴出让金，办理土地登记第七节 出让土地使用权续期中的协议出让一、对出让土地使用权续期的理解（一）法律政策规定城市房地产管理法和城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例均明确规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。物权法第149条的规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，对于住宅用地，可以根据已签订的出让合同来执行，待土地使用权年期届满后，再签订新的出让合同。二、续期的办理程序（一）申请申请续期的，土地使用者应提交下列申请材料：1.申请书；2.国有土地使用

54、证和原国有建设用地使用权出让合同；3.地上建筑物、构筑物及其他附着物的产权证明；4原土地使用权人有效身份证明文件；5.共有房地产，应提供共有人书面同意的意见；6.法律、法规规定应提交的其他相关材料。（二）受理和审查（三）拟订续期方案1准予续期2地价评估，确定续期方案3出让金核定（四）续期方案报批（五）签订出让合同，公布出让结果1签订出让合同2公布出让结果（六）办理土地登记和资料归档（七）提前续期的处理但对于一些年期过短影响土地开发利用，使用者申请提前续期的，报经市、县人民政府批准后，可提前办理续期手续，签订国有土地使用权出让合同补充协议或重新签订国有土地使用权出让合同，将使用年期延长至不超过最

55、高出让年期，并根据办理续期手续时的土地市场价格和使用年限变化确定应补交的土地出让金。应补交的土地出让金额=办理续期手续时该宗地续期后剩余的可使用年期土地市场价格-办理续期手续时该宗地原出让合同约定的剩余使用年限土地市场价格第四章 国有土地租赁与作价出资（入股）随着土地使用制度改革的深化，我国土地租赁存在着两种很不相同的方式。一是土地所有者即国家，将国有土地使用权出租给土地使用者，这种方式习惯上称之为国有土地租赁；二是以出让或出租方式获得土地使用权的土地使用者，将土地出租给另一土地使用者，这种方式习惯上称之为土地使用权出租。第一节 国有土地租赁概述一、国有土地租赁的概念根据国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定第三条规定，所谓国有土地租赁，是指土地使用者与县级以上人民政府土地管理部门签订一定年限的土地租赁合同，并支付租金的行为。与出让土地使用权一样，承租土地使用权也是企业的法定财产，企业对承租土地具有占有、使用、收益和处分的权利。可见，土地租赁是在土地所有权不变的情况下，土地所有者将土地的使用权、经营权，在一定时期租给承租人使用并收取租金的一种经济行为。在实践中，由于土地使用权租赁期限一般不长，且