保利地产资本结构研究..

1、保利地产资本结构研究保利地产资本结构研究摘要保利地产作为国有上市的地产企业，在经历了 20102010 年限购政策 的风波后，其不仅没有缩减业务，反而加速了扩张的脚步。随着保利 地产的发展，企业的经营与决策受企业的资本结构的影响越来越大。 本文首先分析保利地产报表上的相关数据，计算求出保利地产在偿债 能力和盈利能力等方面的指标。通过比较保利地产近四年来的发展趋 势情况和财务指标同行业的同时期比较，来研究保利地产的资本结 构。发现保利地产在偿债能力和盈利能力方面的指标表现并不是很 好。分析得出影响保利地产资本结构不合理的结果的因素，并提出一些优化保利地产资本结构的方法， 帮助企业的经营与决策，使

2、企业的 价值达到最大化。关键词：资本结构保利地产财务指标目录一、引言 .1（一）、研究背景 .1（二）、写作目的和意义 .1（三）、研究方法 .2二、保利地产资本结构不合理的表现 .2（一）、偿债能力指标不佳 .21、资产负债率 .32、流动比率 .43、速动比率 .5（二）、缺乏财务杠杆正效应 .61、存货周转率 .62、营业利润率 .73、成本费用利润率 .7三、保利地产资本结构不合理的成因分析 .8（一）、宏观经济环境 .8（二）、自身因素 .91、融资压力大，融资渠道单一 .92、流动负债比率偏高 .10四、改进的具体措施 .11（一）、优化企业偿债能力，拓宽融资渠道 .11（二）、提

3、高企业风险控制能力 .12（三）、扩大企业规模，实现规模效应 .13五、总结 .13参考文献 .151一、引言（一）、研究背景随着社会经济建设的脚步日益加快， 房地产业在国民经济中的作 用日益突出， 已经发展成为国民经济的支柱产业之一。 作为国民经济 支柱产业，房地产业是一个高度关联性产业，能带动 5050 多个相关产 业的发展，其对国民经济、社会进步的作用和影响日益扩大，经济发 展离不开房地产业的支持，人们生活水平的提高、 生活质量的改善都 需要居住环境的改善和提高。 因此，房地产业的健康发展是促进全面 小康生活的保证之一。目前我国房地产公司的资本结构中，银行贷款所占比例逐步上 升，公司自有

4、资金往往只占较小的比例。 房地产行业自身的特点决定 了房地产企业在生产经营过程中面临着极大的风险， 而诸多的风险因 素最终又都会体现在企业的财务风险上。 如何优化房地产企业的资本 结构，降低风险，成为当前迫切需要解决的问题。（二）、写作目的和意义安全、合理的资本结构是企业生存与发展的基本保证， 也是企业 保持旺盛竞争力以及实现其价值最大化的关键， 对于企业资本结构优 化问题的研究意义重大。 房地产行业是我国支柱产业之一， 对于带动 相关几十个产业发展， 扩大就业等一系列问题具有积极作用。 目前我 国房地产开发企业数量众多， 但具有一定规模的企业还非常有限， 由于房地产行业资本密集型的特点，资金

5、一直是影响房地产企业生存和 发展的保利地产资本结构研究2重要因素。在我国当前经济形势下，房地产企业的资产负债率 普遍偏高，企业融资结构不合理，企业过分依赖银行借款，融资渠道 单一，短期负债比例高于长期比例，直接融资比例较小。企业资本结 构不够合理，使房地产开发企业缺乏抵御市场风险的能力。 本文将具 体研究保利地产在资本结构方面存在的不合理现象和解决措施，希望优化资本结构，降低融资成本。同时能够为我国房地产行业的其他企 业提供一些参考。（三）、研究方法本文通过收集与保利地产资本结构相关的数据， 然后对这些数据 进行处理和分析，得出保利地产的资本结构的现状， 通过和行业内的 相关一些公司和行业指标

6、进行比较后，找出保利地产在资本结构方面 的不合理表现。通过对不合理表现的分析可以我们可以找到造成这种 结构的原因，同时针对存在的问题，找到具体的解决措施，使保利地 产的资本结构更加合理。二、保利地产资本结构不合理的表现（一）、偿债能力指标不佳企业的偿债能力是指企业用其资产偿还长期债务与短期债务的 能力。企业有无支付现金的能力和偿还债务能力，是企业能否生存和 健康发展的关键。企业偿债能力是反映企业财务状况和经营能力的重要标志。偿债能力是企业偿还到期债务的承受能力或保证程度，包括偿还短期债务和长期债务的能力。企业偿债能力，静态的讲，就是用 企业资保利地产资本结构研究3产清偿企业债务的能力；动态的讲

7、，就是用企业资产和经营过 程创造的收益偿还债务的能力。企业有无现金支付能力和偿债能力是 企业能否健康发展的关键。企业偿债能力分析是企业财务分析的重要 组成部分。通过分析保利地产近几年的财务报表， 发现以下几个反映 公司偿债能力的几个财务指标并不是很理想。1 1、资产负债率资产负债率是企业负债总额占企业资产总额的百分比。这个指标 反映了在企业的全部资产中由债权人提供的资产所占比重的大小，反映了债权人向企业提供信贷资金的风险程序 ，也反映了企业举债 经营的能力。表1保利地产2009年一2012年资产负债率单位：元2009201020112012负债总额62869200000120307641793

8、.6152950155487.36196389097098.44资产总额89830700000152327972577.53195014565272.62251168617582.24资产负债率69.99%78.98%78.43%78.19%行业平均值64.84%73.90%73.6%74.12%数据来源：保利地产年度报告由上表我们可以发现在 20092009 年到 20102010 年，保利地产的资产负债 率增长较大，且在接下来的三年当中其资产负债率分别为78.98%78.98%78.43%78.43%、78.19%78.19%。其资产负债率都保持在了百分之八十左右。相对行 业的平均指标来说

9、，其资产负债率也大于行业的平均值，较高的资产负债率虽然可以利用财务杠杆的原理，得到较多的投资利润。但是如 果这一比率过大，则表明企业的债务负担重，企业的资金实力不强， 遇有风吹草动，企业的债务能力就缺乏保证，对债权人不利。企业资 产负债率过高，债保利地产资本结构研究4权人的权益就有风险，一旦资产负债率超过一定的 值，则说明企业资不抵债，有濒临倒闭的危险，债权人将受损失。2 2、流动比率流动比率是流动资产对流动负债的比率， 用来衡量企业流动资产 在短期债务到期以前，可以变为现金用于偿还负债的能力。一般说来, 比率越高，说明企业资产的变现能力越强，短期偿债能力亦越强；反 之则弱。一般认为流动比率应

10、在 2 2： 1 1 以上。流动比率 2 2： 1 1,表示流 动资产是流动负债的两倍，即使流动资产有一半在短期内不能变现， 也能保证全部的流动负债得到偿还。表2保利地产2009年一2012年流动比率单位：元2009201020112012流动资产合计:88504200000146671656739.1187991387510.53243128025568.66流动负债合计382336000006889667480698585942341140471133055.12流动比率2.3148277952.1288640871.9068782331.730804189数据来源：保利地产年度报告我们不

11、难发现，保利地产的流动比率在 20092009 年和 20102010 年都保持 在了 2 2以上，说明其流动资产在短期债务到期以前， 可以变为现金用 于偿还负债的能力还是很强的，但是在这四年当中，该公司的流动比 率逐年下降，到 2012012 2年只有 1.71.7 左右。说明企业资产的短期偿债能 力在下降，企业资产的流动性同时也降低。3 3、速动比率速动比率是指速动资产对流动负债的比率。 速动资产包括货币资 金、短期投资、应收票据、应收账款、其他应收款项等，可以在较短 时间内变现。而流动资产中存货、1 1 年内到期的非流动资产及其他流 动资产等则不应计入。保利地产资本结构研究5速动比率同流

12、动比率一样，反映的都是单位资 产的流动性以及快速偿还到期负债的能力和水平，它是对流动比率的补充，并且比流动比率反映得更加直观可信。速动比率过低，企业的 短期偿债风险较大，速动比率过高，企业在速动资产上占用资金过多， 会增加企业投资的机会成本。表3保利地产2009年一2012年速动比率单位：元2009201020112012速动资产合计28405300000367735145193588394363553484202486流动负债合计382336000006889667480698585942341140471133055.12速动比率0.742940.533750.363990.38075行业

13、平均值0.660.560.520.51数据来源：保利地产年度报告保利地产的速动比率从 20092009 年到 20122012 年的值分别为 0.740.74 0.530.53、0.360.36、0.380.38，是逐年下降的。速动比率大于 1 1 比较正常，虽然房地产 行业本身流动资金不足，造成速动比率较低，但是保利地产的速动比 率基本上还是低于行业平均值， 并且差距还是在逐年扩大的。 这可以 反映保利地产的偿债能力欠佳。如果一直是这种下降的趋势的话，一旦降到有一点，保利地产可能就偿付不了债务，造成企业资不抵债的 情况发生。（二）、缺乏财务杠杆正效应1 1、存货周转率存货周转率是企业一定时期

14、销货成本与平均存货余额的比率。用于反映存货的周转速度，即存货的流动性及存货资金占用量是否合 理，促使企业在保证生产经营连续性的同时，提高资金的使用效率， 增强企业的短期保利地产资本结构研究6偿债能力。存货周转率不仅可以用来衡量企业生产经 营各环节中存货运营效率，而且还被用来评价企业的经营业绩， 反映 企业的绩效。表4保利地产2009年一2012年存货周转率单位：元2009201020112012主营业务成本:14524100000236454836092953680259043972081799期初存货余额4019560000060098900000109898142220.581521074

15、43875.54期末存货余额60098900000109898142220.58152107443875.54189643823082.97平均存货余额:5014725000084998521110131002793048.06170875633479.26存货周转率0.2896290420.2781870.2254669680.257333833数据来源：保利地产年度报告保利地产的存货周转率从 20092009 年到 20122012 年分别为 0.290.29、0.280.28、0.230.23、0.260.26。近几年来，保利地产的存货周转率都有下降的趋势，而 且作为地产业的龙头企业万科

16、的存货周转率基本上也保持在了0.40.4左右，虽然房地产业的存货周转率普遍偏低，但是保利地产的存货周转率还应该有相应提高的，它的存货压力大于万科，这回给公司带来 回款压力。而保利地产存货占流动资产比例高于同期行业平均水平， 会严重影响保利地产偿债能力。2 2、营业利润率营业利润率是指企业的营业利润与营业收入的比率。它是衡量企 业经营效率的指标，反映了在不考虑非营业成本的情况下， 企业管理 者通过经营获取利润的能力。营业利润率越高，说明企业商品销售额 提供的营业利润越多，企业的盈利能力越强；反之，此比率越低，说 明企业盈利能力越弱。表5保利地产2009年一2012年营业利润率单位：元200920

17、1020112012营业利润52203000007424461492996409104613393574322营业收入22986600000358941176264703622218668905756710营业利润率22.71%20.68%21.18%19.44%数据来源：保利地产年度报告保利地产资本结构研究7根据定义我们可以发现，营业利润率越高，反映该企业的盈利能 力越强。但是暴力地村的营业利润率在近四年当中都是呈现的下降趋 势，更在 20122012 年降到了近四年的最低点。3 3、成本费用利润率成本本费用利润率是企业一定期间的利润总额与成本、 费用总额 的比率。成本利润率是反映企业投入产

18、出水平的指标， 可以综合衡量 生产和销售产品的全部得与失的经济效果，为不断降低产品成本和提 高成本利润率提供参考。成本利润率不仅是反映企业生产、经营管理 效果的重要指标，而且也是制定价格的重要依据。该项指标越高，反 映企业的经济效益越好。保利地产资本结构研究8保利地产在近四年的成本费用利润率呈现的下降趋势，在20122012 年下降到了 24%24%左右。可以看出在近几年保利地产利润总额与成本费 用总额的比例是越来越小，投入相同的成本的话，回报的利润实在逐 年下降的，保利地产在近几年的生产、经营管理效果有待提高。三、保利地产资本结构不合理的成因分析（一）、宏观经济环境20112011 年，国内

19、房地产调控持续收紧。一方面，通过限购、限价、 开征房地产税、取消房产交易税收优惠等方式抑制投机和投资需求， 延缓改善性需求，下半年首次购房贷款利率的上浮更是压制了部分刚 性购房需求；另一方面，通过 6 6 次上调存款准备金率、3 3 次加息收紧 货币政策，严控房地产开发信贷规模，收紧房地产企业资金链，行业 政策环境日趋严峻。受政策调控影响， 20112011 年房地产市场出现一定调整， 过热势头 得以遏制。全年商品房销售面积和金额分别为 10.9910.99 亿平方米和 5.915.91 万亿元，同比保持2009201020112012利润总额5379050000740457465010074

20、09210213532126960主营业务成本14524100000236454836092953680259043972081799主营业务税金及附加2536430000358421085050733782368120267007销售费用590781000802836864.412525326521645610859管理费用456717000572539028.6750334697.81222704125财务费用-66172900-102416311.9390274058.6892093421成本费用总额18041855100285026540403700332223455852757211

21、成本费用利润率29.81%25.98%27.22%24.23%表6保利地产2009年一2012年成本费用率数据来源：保利地产年度报告单位：元保利地产资本结构研究9小幅增长，但增速较 20102010 年回落超过 5 5 个百分点且呈逐季放缓趋势，其中 20112011 年四季度销售面积同比下降近 7 7 个百 分点。房价在市场持续调控的情况下开始松动。20112011 年 1212 月，全国7070 大中城市新建商品住宅价格环比回落的城市由年初的3 3 个增加至5252 个。在销售和资金回笼速度趋缓、开发贷款总量同比大幅下降等 因素综合影响下，房地产企业资金日趋紧张，投资热情减退，全年土 地购

22、置面积同比增速大幅回落 2323 个百分点至 2.6%2.6%。随着调控政策的持续深入，行业调控效果已逐步显现，房地产市场正 朝着政府调控预期的方向发展。公司认为本轮调控的根本目的是抑制 投机，促使房地产市场回归刚性居住需求和合理投资需求，促进行业的长远健康发展。20112011 年末至 20122012 年“两会”期间，政府进一步明确了房地产调 控决心，强调调控政策不放松。因此，公司认为20122012 年国内房地产调控不会转向，货币政策将稳中有松；在政府对普通住宅、保障性住 房、首次购房需求支持政策的刺激下，中小户型的刚需产品仍将作为 市场成交的主流，并将成为房地产市场平稳发展的主要支撑。

23、同时， 政府为保持经济增长而对调控政策进行微调，将成为影响市场走向的不确定性因素之一，购房者将在多变的政策环境中出现观望和反复， 这些因素都将导致 20122012 年的房地产市场呈现波动调整格局。（二）、自身因素1 1、融资压力大，融资渠道单一保利地产资本结构研究10到目前为止，我们在房地产开发环节支持房地产企业融资的仍然 是三大渠道：一个是银行贷款，一个是预售款，第三个就是企业自筹。 这三个资金来源占到企业资金来源的七成以上。保利地产内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房 款。预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者。但是房地产企业单纯

24、依靠内部融 资是不能满足全部资金需求的，更多的资金需要通过外部融资获得。 主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产 信托、利用外资、合作开发、产业基金等。但目前融资渠道单一，主要是银行贷款。银行贷款至今仍然是我国房地产公司最主要的融资 渠道，这种融资方式给我国银行业带来了沉重的负担。 随着经济形势 和行业市场的变化，用以调控形势的房地产和金融等相关政策的不断 出台，如银行准备金率、利率的提高等往往会给房地产金融和房地产 市场带来强烈的冲击2 2、流动负债比率偏高保利地产流动负债占总负债比例严重偏高。 保利地产的长期负债 规模比较偏低。长、短期负债对企业的盈利能力与风险的影响

25、各不相 同，这就要求保利地产在负债结构安排时， 要对其盈利能力与风险进 行权衡和选择，以确定出既能使风险最小，又能使企业盈利能力最大 化的流动负债结构。流动负债比例的提高，将增强企业的盈利能力， 也提高了企业的财务风险而长期负债比例的提高， 则将降低企业的盈 利能力，但会减轻企业的偿付风险。保利地产在安排负债结构时，充分考虑了高比例流动负债能提高 企业的收益，但忽视了将给企业带来严重的财务危机的风险。 债务长、 短期结构严保利地产资本结构研究11重失衡将影响到企业的经营性举债能力，在当前房地产行业银根收缩的形势下，新一轮募资额中的一部分应该用于调整偿还透 支的经营负债。四、改进的具体措施（一）

26、、优化企业偿债能力，拓宽融资渠道对于保利地产，提高负债长期比例，可以使资金更加稳定，降低 短期偿债压力，它是提升企业偿债能力的重要途径。目前造成我国房 地产企业长期融资比例较低的原因主要是因为融资渠道单一，企业融资主要来源只有银行，能够获得长期资金的途径比较少，长期融资金 额有限。解决长期融资困难，应该拓宽融资渠道。对于保利地产来说， 应当重视股权融资和引入信托基金，拓宽融 资渠道，从而提高直接融资比例。股权融资是房地产上市公司与资本 相结合的理想融资渠道。通过股权融资，保利地产可提高自有资本金 比例，改善企业的资本结构以降低财务风险。 在房地产公司融资的各 种渠道中，每种融资渠道都有各自的优

27、缺点，能适合不同规模的房地 产公司使用，使用多种渠道融资不仅可以使融资问题变得相对容易方 便，而且还可以规避使用单一融资渠道带来的较高的风险，优化保利地产资本结构。(_ )、提咼企业风险控制能力公司处在一个不断变化的经营环境中， 变化的环境既可以给公司 带来机会，同样也会带来经营风险。负债经营是一把“双刃剑”，既保利地产资本结构研究12可以获得财务杠杆效益，又会加大公司的财务风险，威胁其偿债能力 和股东权益，严重的甚至使企业始终陷于绝对的债务链中， 导致破产 或被兼并。所以应加强企业的经营风险和财务风险的控制，风险的控 制也是优化公司资本结构的重要保证。积极应对国家宏观环境的变 化，防范公司风

28、险。公司应积极应对上述宏观环境和政策的变化，除了进一步加强与 金融机构合作，开拓新的融资渠道，在加强客户价值研究和客户细分 基础上，加快产业化进程，实现精细化转型，保持并不断强化产品、 服务优势，提高自己的竞争能力。积极化解公司内部的经营矛盾，防 范公司风险。随着经营规模扩大，公司的存货规模相应增长，20072007年末集团存货总额已占总资产的 6666%，公司资金被大量占用。公司 应积极推进“均好中加速”策略，加快项目开发周期，依据项目发展 计划和项目开发计划，加强对各地项目开发节奏的把握， 推进己完工 现房的销售，对不同的商业现房采用不同的租售策略， 进一步消化住 宅现房库存，加快项目资金

29、周转速度。公司就应加强与国内外房地产 企业、投资银行、基金管理公司的合作，在合适的时机，引入战略投 资者，改善股权结构，增加大股东的持股比例，争取获得多方投资者 的支持，从而解决高速发展时期所面临的资金压力和获取各种项目资 源。（三）、扩大企业规模，实现规模效应内地的地产企业规模和香港房地企业还存在较大差距。20082008 年内地房地产龙头万科的总资产为 11111111 亿，保利地产规模也在 10001000 亿 左右；而香港大地产其资产堪称航母， 新鸿基地产和长江实业总资产 都在港币 3003000 0亿左右，净资产也超过港币 20002000 亿，其总资产是保利 地产的 3 3 倍，净资产是保利地产资本结构研究13保利地产净资产的 7 7 倍，并且他们的负债率很 低，在 3030 注右。另外，我国房地产市场集中度还比较低，在香港， 房地产市场前十位的企业，其市场占有率达到了80%80%而内地房地产前十名企业市场占有率仅在 10%r10%r 右，20082008 万科的市场占有率从仅有 2.6%2.6%。目前我国房地产企业规模小，负债率高并且融资渠道比较单一， 使得企业防范风险能力偏弱，由于企业规模有限，企业无法达到像债 券融资，上市再融资等其他融资方式的条件要求， 银行