中国旅游地产发展前景分析

1、中国旅游地产发展前景分析近年来，我国房地产业、旅游业发展持续升温，成为社会关注的焦点，旅游房地产的概念浮出水面并呈快速发展之势，在旅游界和房地产界引起极大关注。尽管目前对旅游房地产的概念和范畴依然众说纷纭，但无论广义狭义，无论分类角度，所有旅游房地产都有一个显著的共同特点，即：靠近旅游资源或旅游景区，并以此为依托为特色开发房地产。目前，对于旅游房地产比较普遍的解释是，旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游功能。一、旅游房地产的分类目前国外的旅游房地产开发的房产品种类主要有以下几种：1、景区住宅发展商利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、

2、地理位置开发的具有投资回报和多种功能的住宅项目。如：景区住宅、海景住宅、风景名胜度假村（风格别墅）、民俗度假村等。这类住宅以为本地置业者提供第一居所为主要目的，多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊。通过依靠旅游资源(自然的、人文的或二者兼有的)条件，如优美的自然风光、主题突出的人文内涵、多种休闲娱乐设施，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量。2、产权酒店产权酒店的定义是，将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。即出售一定时间内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利可以上市转售、转让或者交换。目前国内通行的是“售后

3、包租”的方式，即把建成后的酒店分成无数个产权卖出去，产权人可以在该酒店居住旅游，酒店管理公司把酒店房间租出去，产权人可以从中得到利润。业主也通常在交付首期后，利用租金来向银行交付按揭贷款。专家称，这一被房产开发商称为“为投资者量身定做的投资形式”，把业主和酒店的开发者及经营者拴在了一条线上。产权酒店与分时度假同根共祖，皆源自于欧美地区对房地产和酒店的创新经营模式。由瑞士企业家亚历山大·耐首先提出，1976年，第一批真正意义上的产权酒店在法国阿尔卑斯山地区兴起，并立即在瑞士和欧洲传播开来。之后的20年中逐步向北美、加勒比海地区以及太平洋地区发展，一个分支演变为现在的产权式酒店。产权式酒

4、店是分时度假的一种特殊模式，是指投资者买断酒店设施的所有权，除部分时间自己使用外，统一将其余时间的住宿权委托酒店管理方经营，自己获取红利的经营模式。3、养老型酒店指投资人为自己或为老人在退休前购买退休养老酒店(度假村)的某一个单位，每年和家人去使用一段时间，其余时间委托管理公司出租管理获取一定的租金回报，直至退休后完全自用。一般情况下该酒店度假村在产权人去世后由管理公司回购再出售，收益归其家人所有。养老型酒店是产权酒店的类型之一，是一种为自己或老人退休后准备后路的住房投资方式。还有一种是公司自用型，即购买产权酒店产品，一方面用于投资，另一方面用于企业员工度假或公司年会使用。4、高尔夫、登山、滑

5、雪运动度假村指在高尔夫球场、登山、滑雪等运动地附近开发的度假别墅项目。5、旅游(休闲)培训基地、国际休闲度假中心指具有集旅游、观光、休闲、度假、运动健身、会议、培训等多功能的房地产开发项目。6、时值度假型酒店指消费者购买一定数量的“分数”，这些“分数”就成为他们选购产品的货币。他们可以使用这些“分数”在不同时间、地点、档次的度假村灵活选择其分数所能负担的住宅设施。消费者不拥有使用权或产权，只是为休闲消费提供便利、优惠和更多选择。“分数”消费可以获取更大的折扣和免费居住时间。二、世界旅游房地产开发理念的演进过程一般说来，旅游房地产的出现最早要追溯到主题公园，从单一的主题公园到完整意义上的大型旅游

6、休闲社区经过了较长的探索过程，而该产品形态一经产生，首先在著名旅游度假区、随即在全球范围内获得了飞速的发展。如果把维也纳CityPark里的摩天观光轮Wener Riesenrad作为世界上现代主题公园的开端的话，那么，旅游休闲社区的发展大致经历了以下三个阶段：1、单一的大中型文化主题公园 关于主题公园主题公园是一个外来的概念。中国现代意义上的主题公园是从1989年深圳锦绣中华开始的，后来这一项目的巨大成功引发了全国性的主题公园建设热潮，短短七八年时间就超过了500家，随即又以同样的速度纷纷倒闭。结果，经历短暂的以“西游记宫”、“鬼屋”、“红楼梦馆”和游乐场为代表的热潮、并沉淀了近千亿巨额资金

7、后，到了90年代中期以后，主题公园在中国已备受冷落。全国上下开始弥漫着一种“主题公园恐惧症”，人们说起主题公园就像说起90年代初的海南房地产泡沫和1930年前后华尔街的股票一样。但是，这只是表面现象。根据我们的理解，所谓主题公园，其实质是现代都市的休闲娱乐区。随着生活水平的提高，人们对休闲生活的要求已日益提高和多样化，而主题公园恰恰是一种非常契合人们这种需求的旅游产品。因此，它必然也具有广阔的市场和强大的生命力。应该看到，主题公园在中国遍地开花又昙花一现，抄袭和模仿盛行导致的主题同质化、规划设计和软硬件的粗制滥造、休闲娱乐活动缺乏创意和创新等是它们共同的弊病。而这显然是人为造成的，而不是主题公

8、园本身的宿命，所以我们绝不能因噎废食。事实上，久盛不衰的主题公园也有很多，世界上历史最悠久的维也纳CityPark里的摩天观光轮Wener Riesenrad至今依然屹立在公园里，述说着它的古老和100多年来带给人们的新奇与震撼。世界上第一个微缩景观主题公园、1952年开放的荷兰“马都洛丹”也已成功经营52年之久。在国内，深圳锦绣中华已15年，苏州乐园也有7年了，这些景点每年的游客量和收入都在稳步上升。因此，所谓的主题公园存在短短三五年的“生命周期”的说法是没有任何科学依据的。  代表性项目：迪斯尼乐园1955年7月17日建成开业的位于美国加利福尼亚西南部城市阿纳海姆的迪斯尼乐园是世

9、界上最早的真正具有“主题”意义的主题公园，也是迄今最成功的主题公园之一。尽管占地仅160英亩，尽管仓促的开业大典由于许多工程和准备工作都没有完成而闹出了不少“非常糟糕的事”，尽管当时一些报刊的记者也曾对它挑剔指责，但这丝毫不能妨碍迪斯尼乐园焕发出巨大的魅力。它开创了全世界主题公园建设的新时代，构建了现代概念的旅游目的地形态，彻底改变了旅游者休闲娱乐的选择方向，深刻地影响了现代旅游业的发展模式，对区域社会、经济、文化等领域产生了广泛的关联效应。其成功的经验大致有以下几点值得借鉴： 迪斯尼乐园是迪斯尼文化的产品化从米老鼠、唐老鸭的短片卡通，到白雪公主、小木偶、仙履奇遇及小飞侠彼得·潘等长

10、篇电影，全部突破了年龄的界限，不仅深受儿童喜爱，而且连大人也津津乐道，带给人们珍贵的梦想与真诚的爱。因此，迪斯尼先生受到了全世界儿童的持续欢迎与永远爱戴。迪斯尼乐园是他永远不会完工的艺术杰作，同样是全世界的人们对迪斯尼先生表达敬仰的认同方式。   迪斯尼乐园是迪斯尼艺术的具体化迪斯尼先生将他构思设计和拍摄制作动画电影所运用的色彩、魔幻、刺激、娱乐、惊栗和游乐园的特性融合起来，把游乐园以一种戏剧性、舞台化的方式表现出来，用主题情节暗示和贯穿园区内的游乐项目，形成了一个模拟的乌托邦世界，使游客很容易找到欢乐和知识。 迪斯尼乐园是迪斯尼理想的现实化迪斯尼乐园是一座以灰姑娘城堡为中

11、心的童话世界，它超越了年龄的限制，将人们引导到那幻想与魔法的王国。它主要分为世界商场、探险乐园、西部乐园、梦幻乐园和狂想乐园五个区。园内的舞台和广场上，随时都有变化丰富的化妆表演和各种趣味性游行，从而成为以美和奇观为特征的博物馆，融集市、博览会、游乐场、社区中心和活的事物为一体，把这个世界的成就、喜乐和希望充分展示，以戏剧化的方式表现了创立伟大国家的理想和艰苦的事实，进而激励人们。正因为此，1957年2月，迪斯尼先生被正式授予“里程碑奖”。在颁奖庆典宴会上，美国总统艾森豪威尔发来贺电，对他给予了高度的评价：“你在民间传说方面的创作正在进行长久以来一起受到人类在各个领域中尽力的领导者的赏识，也得

12、到了本国和全世界的承认作为一位艺术家，你在向这个世界展示我们的国家并向我们所有的人展示这个世界方面起了促进作用；作为一个人，你对待生活的富有同情心的态度促使我们的儿童对既有许多弱点、又可能行善的人类产生了一种纯洁的和乐观的看法。”2、综合性、区域性开发的雏形：迪斯尼世界  理念转型的背景：单一主题公园的先天性缺陷迪斯尼乐园的巨大成功已经表明，主题公园完全可以和以自然山水、文化遗迹为特征的原赋性景区一样开成“百年老店”。但不可否认，单一主题公园“主题”两个字本身即表明了其固有的局限性。尤其是在人们对旅游休闲产品多样化的需求已经不断深入的情况下，这种旅游产品的缺陷也显露无疑。产品的单一化

13、特性已成为其获得更大发展空间的障碍，这种状况亟需改变。与此同时，出于对景区个性、品质和创新的追求，现代的主题公园投资额也不断扩大。高额投资无疑大大加重了投资回收的难度。为了尽快收回投资，各景区都不约而同选择了较高的票价。而高票价显然又是与当今旅游休闲自助化、大众化、平民化趋势相悖的。于是，“两高一低”高投资、高风险、低回报成为一种普遍现象。主题公园的投资者开始陷入一个两难的境地：要么粗制滥造，降低资金沉淀的风险；要么追求精品，却又必须提高票价两者的最终结果似乎都是被游客抛弃。正是在这样的背景下，迪斯尼的创造者开始了对有别于以往的综合性、区域性开发理念的探索。   迪斯尼世界

14、世界主题公园之都意识到迪斯尼乐园的上述缺陷之后，1964年末，迪斯尼在距佛罗里达州奥兰多30英里的Buena Vista和Rely Creek这两个连着的地方，用非常低廉的价格从农民手里购买了2.75万英亩的沼泽地。之所以需要这么大的面积，主要是因为迪斯尼乐园开业后，迅速带动了区域周边的人气和土地的升值。结果，一些投机者把公园周围的地产买去经营各种其他生意，这些“寄生者”所获得的收入要比迪斯尼乐园自身获得的门票收入高两倍。为了不再犯这样的错误，迪斯尼买下了全部有用的土地，成为一个提供最大限度的享受和丰富的产品的独立娱乐休闲王国。1971年10月，“沃尔特·迪斯尼世界”开门纳客了。这个

15、耗资6亿美元的旅游主题公园架构了六大主题（如右图）。项目的建造可谓匠心独具，每个主题园区都通过特定的情节、角色、背景构成特定的情景氛围。场面气势宏大，场景逼真诱人，而且采用激光、电子高科技来创造效果。之后，设施和服务又日趋综合化，陆续建设了“迪斯尼·米高梅（MGM）影城”、“野兽王国”（价值10亿美元）等大型主题公园；“台风港”、“风暴山”等三个水上乐园；夜生活娱乐区“迪斯尼城”；周围还建设了一座巨大的体育中心（投资1.2亿美元）、26个主题酒店、6个高尔夫球俱乐部（99个球洞），以及网球场、游泳池、餐厅和购物中心等大量容纳游客的设施和可供一些大型企业举行活动的场所，甚至还包括一个政

16、府特许的结婚场所。水、陆、空（高架单轨列车）交通网络将所有的景点、酒店和娱乐设施连通起来，形成一个整体，大大强化了迪斯尼世界作为旅游目的地的吸引功能。目前，迪斯尼世界每年接待的外国游客量接近全美国接待总数的15%之多，从而使奥兰多不仅一举成为美国第三大旅游目的地，还成为全世界的“旅游主题公园之都”。3、大型旅游休闲社区的出现 休闲时代的到来及旅游业态的深刻变革随着社会经济的持续发展和人民生活水平的提高，旅游休闲已逐渐成为一种大众化的生活方式，从直观的表象来说，人们拥有的可自由支配的剩余时间正在迅速增加，休闲开始得到主流价值观的肯定甚至提倡。旅游业态也在发生巨大的转变。这种深刻变革已正体现在项目

17、开发、旅游购物、交通组织、宾馆饭店等各个领域。尽管曾经红极一时的“现代都市娱乐区”主题公园被证明在提升城市知名度、发展现代旅游业方面具有巨大作用，但这一产品形态也逐渐暴露出功能诉求单一的缺陷。未来的旅游项目将在广度和深度上更多地走向多主题、多向度，以一种更趋综合性的面貌出现，并形成开放性的、具有游客集散功能的大型旅游休闲社区。现代意义上的旅游休闲社区在主题定位、功能布局、旅游形态、空间组合等方面与从前的旅游产品迥然不同。它站在关注人类生活质量、追求人文关怀的高度，以可持续发展的开发理念，着力体现人与自然的全面融合与交流，强调游客的参与性、互动性，彻底地突破了单一性景点的构想，将传统的景区概念打

18、破，把旅游休闲的功能分散到社区的每个角落，从而成为既是景区、又不是单纯的景区，而是组合了观光、休闲、度假、会展、运动、娱乐、养生、教育、居住等不同功能，它们之间相辅相成、互为支撑和补充，共同组成一个配套完善、个性鲜明的旅居结合的休闲度假胜地。在“旅游休闲社区”的开发理念中，最突出的三大要素是众多高品质的旅游休闲设施、室内或夜间的大型娱乐中心和旅游景观房产。对于旅游房地产，刚开始的时候，有人认为在旅游项目中嫁接房产元素是不伦不类的做法。但是，作为世界上最先进入休闲时代的美国，他们事实上早已完成了对旅游景观房产这一全新概念体系的建立和实践。1971年，在迪斯尼世界的最初规划中就有一个占地达30平方

19、公里的“未来社区的实验原型” 项目，即“埃普科特”，可以说是景观房产的最初尝试。遗憾的是这一极富创意的设想并没有获得顺利发展，由于技术、财力、法律上的原因和内部争论不休，公园开业七年后，“埃普科特”才陆续开业，这使它的运作成本增加到12亿美元之多，等于原先预算的三倍。尽管如此，这个点睛之笔还是大大强化了迪斯尼世界作为旅游目的地的吸引力，并使它远远超越了作为旅游方式的概念框架。先进的开发理念使它的成功大大超过了先前开业的功能相对一元化的迪斯尼乐园。因为有了埃普科特，从1992年起，迪斯尼集团的收入增加了15%，利润增加了78%。1998年，迪斯尼集团的收入已高达58亿美元，营业利润达16亿美元。

20、其品牌渗透力更是持续强化，价值达170亿美元，位居全球第五。实践证明，景观房地产是大型都市休闲度假区“度假”功能得以充分实现的保证。因此，它已成为发达国家发展休闲旅游的一种共同做法和普遍趋势。根据IAAPA的一份统计资料，欧美最近10年内开工兴建的主要旅游景区、度假区、会展中心等项目中，92%以上规划有景观房产。三、我国旅游地产发展概况我国旅游房地产在八、九十年代已萌芽，沿海地区、改革开放较早的省市由于盲目开发，房地产项目建设供大于求，出现大量空置房，主要集中在旅游城市、沿海地区和比较发达的大中型城市周边。消化这些空置房的一个有效途径，就是将其中一部分改造为旅游物业。1994年前后，海南的三亚

21、、广东的珠海提出要发展休闲度假，打造顶级旅游胜地。据国家旅游部门统计，1999年底我国共有旅游住宿设施23.7万个，其中涉外饭店7035家，客房88.94万间：我国过夜旅游人数和旅游外汇收入分别位居世界第五位和第七位。进入新世纪，传统房地产开发机会逐渐减少，住宅消费开始由需求型向舒适型转移，“住者有其屋”上升为“住者优其屋”，许多发达地区，如北京、上海、深圳等地的销售市场都出现了萎缩的前兆。大量的传统房地产资金开始开辟新的领域，其中就包括旅游度假物业的开发。目前，我国旅游房地产呈快速发展之势，国内目前涉足该领域的公司超过两百家，除了国外和港台颇具实力的大公司外，还包括内地首创、中信、中旅等大型

22、企业，也包括天鸿集团、万通集团、中坤集团、万科集团、浙江宋城等一批房地产投资商、开发商、旅游企业，各路开发商均看好未来中国的旅游房地产市场。北京、上海、大连、青岛、四川、湖南、海南、广东、福建、深圳等地已开工的旅游房地产项目达到几百个，以"高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动"为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店近百家。从最早的深圳华侨城旅游主题公园项目拉动地产开发到以后的海南"南海传说"、三亚、博鳌等，旅游房地产项目在全国层出不穷，取得了较大的市场反映。业内某专家认为，我国旅游房地产己形成以下几种比较成型的开发模式：1、以提供第一居所为主要目的的景区住宅开发

23、这类住宅以为本地置业者提供第一居所为主要目的，多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊。通过依靠旅游资源(自然的、人文的或二者兼有的)条件，如优美的自然风光、主题突出的人文内涵、多种休闲娱乐设施，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量。此类房地产又可分三类：  直接靠近现有的旅游资源和旅游景区开发景区住宅这类景区住宅开发对风景区建设和旅游开发几乎没有什么建设性贡献，有的甚至对旅游景区还造成一定破坏。很多城市旅游景区附近的住宅多属此类。  在自我营造的旅游景区附近开发景区住宅这类房地产不依附现有的旅游资源、旅游景区，往往先投入巨资，专注于搞大型旅游项目开发，营

24、造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用引来人流物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞房地产开发。此类房地产以华侨城为典型代表。华侨城先后建成世界之窗、锦绣中华、中华民俗村、欢乐谷四个颇具特色和影响力的主题公园，将过去的荒滩野岭变成具有极高知名度和美誉度的旅游城，为自己创造出区域性旅游资源优势，再以此为依托，开发高质量的旅游主题房地产。华侨城是先由旅游起步，旅游“带靓”环境，环境带旺地产，地产促进华侨城全面发展，是旅游与房地产良性互动的典型。（华侨城的案例详见本专题报告二）  与旅游景观开发二位一体的房产开发此

25、类房地产开发与旅游景观开发高度融合，房地产开发即旅游景观开发，房产本身即是旅游景观载体或表现形式。景即是房，房即是景，景中有房，房中有景。如成都的芙蓉古城（案例详见本专题报告二）和宋城集团在杭州乐园开发的荷兰水街私人酒店、地中海公寓、地中海别墅、高尔大酒店等，景观房产本身就是景观构成的有机组成部分，无论别墅、公寓均按它所在的环境氛围要求建造，在造型、选材、用料、装饰上都极富个性。将旅游房地产开发提升到一个新境界。2、以旅游度假为目的的度假房地产开发休闲度假是此类房地产最大的特点，为旅游接待链条上重要的一环，多建在大中城市远郊或远离大中城市的著名风景区附近，或建在旅游资源突出的旅游目的地城市。既

26、依托现有的优秀旅游资源旅游景区，又投入休闲度假设施设备的建设，大力营造旅游度假氛围。开发商以为异地置业者提供第二居所度假休闲为目的，业主以度假置业和投资置业为目的。一时间重新火热的海南景观住宅多属此种模式。因引进国外“分时度假”的概念和相关销售模式，此类房地产又有多种小的分类，具体如：产权酒店，时权酒店，养老型酒店，在高尔大球场、登山、滑雪等运动地附近开发的高尔夫、登山、滑雪运动度假别墅和时值度假型酒店。度假房地产在国外已有相当发展，在我国刚刚面市，就受到购房者和房地产开发商的热烈追捧，不仅有外资进入国内抢占市场，国内房地产商也组建旅游房地产联盟，如中房集团牵头、几十家企业加盟的“中国房地产分

27、时度假联盟”，全国各地度假房地产项目纷纷上马。度假型房地产是目前旅游房地产开发备受关注、发展很快的一个品种。3、以旅游接待为目的的自营式酒(饭)店这类酒店紧紧围绕旅游六要素中的"住"做文章，以为游客提供住宿为主要功能，后来增加了娱乐、会议等功能，多建在旅游、商务发达或会议较多的大中型城市。由于旅游酒(饭)店不出售物业，主要通过经营来收回投资，而酒店自营的回收期相当长，与房地产商通过出售物业快速回笼资金的经营理念不符，因此，旅游酒(饭)店虽然是最早出现的旅游房地产形  式，却不是旅游房地产当前的开发热点。 4、与旅游相关的写字楼以写字楼的面目在旅游资源丰富

28、的城市出现，专为旅游企业如旅游社、旅游咨询机构等提供集中办公的场所，既方便本城居民出游，也方便外地来游游客。此类房地产目前比较少见，但已有涉猎。西安旅游集团开发的西安大厦即属此类旅游房地产。5、以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发  这类房地产多在旅游目的地城市，兼有第一居所和第二居所功能。如万达在昆明的房地产开发。大连万达集团与昆明滇池国家旅游区签下合作协议，将在昆明滇池国家旅游区内4000亩土地上投入三十多亿人民币进行旅游房地产开发。该项目包括大型游乐园、湖滨高尔夫球场、园林五星级酒店、英式马术俱乐部、旅游风情小镇、产权式度假公寓、连排别墅、独立别墅等。社区配套包括中小

29、学、幼儿园、医保中心、购物中心，是集旅游度假、大型休闲体育设施、低密度产权式酒店、别墅等为一体，兼具第一居所和第二居所功能的大型综合度假休闲社区。实际上，华侨城、宋城旅游房地产开发也都是大型综合性旅游房地产开发。旅游房地产是经济发展到一定程度的必然产物。一方面，由于我国经济还不是很发达，城市化水平还不高，为广大民众提供第一居所的任务还相当重，使得巧借旅游元素为第一居所建设服务，以提升居住质量、丰富生活功能还将是复合房地产中的重要分支；另一方面，随着我国经济的迅速发展和人民生活水平的整体提高，我国传统的观光型旅游开始向度假型旅游过渡，新兴中产阶级萌生了度假置业的需求和支付能力，又使度假房地产前景

30、广阔。无论采用何种模式，旅游房地产开发都应保证项目的经济效益、社会效益、环境效益并重，在切实保护好旅游资源和生态环境的基础上对资源加以利用，寻求旅游与房地产的良性互动，走健康、理性的旅游房地产开发之路。四、我国旅游房地产发展前景分析专家认为，未来几年我国旅游房地产领域发展前景广阔，旅游与房地产横向结合的创新模式必将带来旅游与房地产业的美好明天。1、旅游休闲产业的发展将为旅游房地产带来广阔的发展前景人们对旅游休闲的需求主要是受两大因素的影响，一个是人们的可支配收入，第二是人们的休闲时间。最近几年，中国城乡居民储蓄逐年增加，2000年全国居民储蓄余额6万亿元，以后基本上每年增加1万多亿人民币，去年年底已经达到了11万亿元。由于人们生活水平不断提高，带动了住房、教育、医疗、保险、汽车消费和旅游休闲产业的发展。同时由于居民用于旅游休闲的时间在增加，我们国家从1995年的5月份开始实行每周5天工作制，1999年开始实行五一、十一、春节三个黄金周，加上我国每年有10天的法定假日，加起来一年有114天假期，3月份的两会上有些代表和委员提出建议增加清明节、中秋节作为法定假日。我们国家的法定假日现在是10天，美国的法定假日是12天，德国的法定假日是30天，意大利的法定假日是32天，现在有些代表提出具有中国民族传统的节，像中秋节、清明节应该给大家放