土地估价技术报告---改分解(共18页)

1、精选优质文档-倾情为你奉上土地估价技术报告项目名称：C市××胡同的一宗住宅用地土地使用权出让价格评估受托估价单位：XX公司土地估价报告编号：XX（2015）（地估）字第XX号土地估价技术报告编号：XX（2015）（地技）字第XX号提交估价报告日期：2015年12月30日关键词：C市出让xx公司二一五年专心-专注-专业土 地 估 价 技 术 报 告第一部分 总 述一、估价项目名称C市××胡同的住宅用地土地使用权出让价格评估。二、委托估价方单位名称：A企业；单位地址：略；联 系 人：略；联系电话: 略。三、受托估价方机构名称：XX公司；机构地址：略；资质等级

2、：略;机构注册号：略;法定代表人：略；联系人：略；联系电话：略。四、估价对象估价对象为A企业名下位于C市的一宗住宅用地，位于C市××胡同，地号XX，批准用途、规划用途均为XX用地，估价土地面积2402平方米，建筑面积483.53平方米；评估宗地实际开发程度为宗地红线外七通（即宗地红线外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖、通气）宗地红线内七通（即宗地红线内通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖、通气）及宗地红线内场地平整。五、估价目的A企业以出让方式取得该宗地土地使用权,现想转让该土地使用权。因此，本次估价目的是为A企业出让该土地使用权时提供价格参考。六、估价依据：略七、

3、估价基准日设定估价基准日为2015年10月31日。八、估价日期2015年10月20日至2015年11月5日。九、地价定义：略根据本项估价的目的和估价对象的特点，我们对本项估价中的土地使用权价格定义如下：1.估价基准日：2015年10月31日；2.土地用途：住宅用地；3.土地开发程度：实际开发程度为宗地红线外七通（即宗地红线外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖、通气）宗地红线内七通（即宗地红线内通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖、通气）及宗地红线内场地平整； 4.土地权利状况：土地所有权为国有，建设用地使用权类型为出让，估价对象已经办理国有土地使用证，该证无抵押等他项权利登记，土地权利状

4、况完整；5.土地使用年限：批准使用年限为70年（终止日期为X年X月X日），至估价基准日，剩余使用年限、估价设定使用年限均为XX年； 其他：略。十、估价结果：略十一、需要特殊说明的事项：略十二、土地估价师签字：略十三、土地估价机构：略第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1.土地位置状况2.土地登记状况3.土地权利状况4.土地利用状况5.建筑物和地上附着物状况二、地价影响因素分析1.一般因素一般因素是指影响土地价格的一般、普遍、共同的因素。影响地价的一般因素主要有：城市资源状况、房地产制度与房地产市场状况、产业政策、城市规划与发展目标、社会经济发展状况等。（1）城市资源状况地理

5、位置良好。行政区划良好。自然条件优越。（2）房地产制度与房地产市场状况：略（3）产业政策良好。（4）金融政策良好。（5）城市规划与发展目标（6）社会经济发展状况：略2.区域因素区域因素是指影响城镇内部区域之间地价水平的因素。根据估价对象所处区域的区位特征及估价对象的特点，我们主要从区域概况、商服繁华度、交通条件、基础公用设施状况、综合环境条件、规划条件等方面对影响估价对象地价的区域因素进行分析。（1）区域概况：略（2）商服繁华度：略（3）交通条件：略（4）公共、基础设施状况：略（5）综合环境条件：略（6）规划条件：略3.个别因素：个别因素是指宗地自身的地价影响因素。估价对象作为城镇混合住宅或商

6、业、办公用地，影响其地价的个别因素主要有：宗地位置、用途、面积、形状、宽深比、临街形式、临近道路类型、公交便捷度、容积率、地形地势、用地限制、地质条件、宗地基础设施开发状况等。第三部分 土地估价一、估价原则本项评估主要遵循以下估价原则：1.供需原则：土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。2.替代原则：土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。3.最有效使用原则：土地价格是以其效用最有效发挥为前提的，通过分析地产过去、现在以至将来的最佳利用方式，考虑预期收益和变动原则，

7、确定土地价格。4.预期收益原则：是指土地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。（适合收益还原法、假设开发法）5.变动原则：估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准确地评估价格。6.贡献原则：土地总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果，由于地价格是在生产经营活动之前预先支付的，故土地的贡献具有优先性特殊性，评估时应特别考虑。二、估价过程与估价方法（一）估价方法选择房地产评估中常用的估价方法有收益还原法、市场比较法、剩余法（假设开发法）、重置成本法等，根据估价对象的特点及我们所掌握的市场资料，在遵循有关法规、政策和评估技术标准的基础上，本公司接受委托后，

8、估价人员深入细致地分析了估价对象的特点和实际状况，并研究了委托方提供的及我方所掌握的材料，为使评估科学、合理、客观、公正，经反复研究，选取市场比较法与假设开发法作为本次评估的基本方法。（二）估价方法简介1.市场比较法法市场法是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法的基本计算公式为：房地产价值=可比实例房地产价格×交易情况修正系数 ×交易时间修正系数×区域因素修正系数 ×个别因素修正系数2.剩余法剩余法又称假设开发法，是在预计开发完成后不动产正

9、常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。剩余法采用的基本公式为:V=A-B-C式中：V待估土地价格A开发完成后的土地总价值或房地产总价值B整个开发项目的开发成本C开发商合理利润（三）估价过程1. 选择估价交易实例评估人员通过市场调查，经比较选择地理位置、结构、用途相近的三个比较实例。案例A、案例B、案例C。比较实例与估价对象各项比较因素对比详见表1。表1.房地产交易实例调查表物业类型：住宅项目案例A案例B案例C项目名称XXXXXX房屋坐落XXXXXX建筑结构钢混钢混钢混成交总价(万元)69.880.360面积（m2）13

10、415198成交单价(元/m2)520953186122成交日期（年/月/日）2010/5/112010/1/52010/3/9用 途住宅住宅住宅所处楼层/总层数自然层第6层/7层自然层第6层/6层自然层第1层/8层装 修低档装修低档装修低档装修建成年份2003年2003年2004年备 注二手房g二手房g二手房g2、价格影响因素比较将可比实例与估价对象住宅单元的价格影响因素进行比较，如下表：表2.房地产交易实例价格影响因素说明表项目估价对象案例A案例B案例C项目名称XXXXXXXX用 途住宅住宅住宅住宅土地类型出让出让出让出让地段等级居住四级居住四级居住四级居住四级成交单价(元/m2)6981

11、63456122室内装修低档装修低档装修低档装修低档装修交易情况正常正常正常正常交易日期2010-5-112010-1-52010-3-9区域因素繁华程度人流量一般，商服繁华度较低人流量一般，商服繁华度较低人流量一般，商服繁华度较低人流量一般，商服繁华度一般交通便捷程度位于XX，交通便捷度一般XX，交通便捷度一般XX，交通便捷度一般XX，交通便捷度较好公共配套设施完备程度公共配套较一般公共配套较一般公共配套较一般公共配套较一般环境及景观条件绿化程度、环境景观条件一般绿化程度、环境景观条件一般绿化程度、环境景观条件一般绿化程度、环境景观条件一般个别因素建筑结构钢混钢混钢混钢混建成年份2003年2

12、003年2003年2004年小区配套一般一般一般一般小区环境一般一般一般一般小区规模品牌档次多幢多层住宅，普通住宅小区多幢多层住宅，普通住宅小区多幢多层住宅，普通住宅小区多幢小高层住宅，普通住宅小区楼宇档次无电梯无电梯无电梯无电梯面积（m2）100.9213415198所处楼层/总层数自然层第4层/6层自然层第6层/7层自然层第6层/6层自然层第1层/8层单元位置中间单元中间单元中间单元东侧单元朝 向南北朝向南北朝向南北朝向东南朝向临街状况一般一般一般较好3、比准价格计算（表3）项 目可比实例A可比实例B可比实例C可比实例单价(元/平方米)490950185822交易情况修正系数100/100

13、100/100100/100交易日期调整系数104/100106/100105/100区域因素调整系数100/100100/100100/100个别因素调整系数100/97100/96100/105比准单价(元/平方米)526355415545由于可比实例比准单价较接近，故采用简单算术平均数求取估价对象的比准单价:（5263+5541+5545）÷3=5450（元/平方米）4、C市××胡同市场价值求取：C市××胡同单元建筑面积为483.53平方米，则：5450×100.92=（元）。2. 剩余法（假设开发法）（1）基本假设和特殊处理确

14、定最佳用途及利用方式确定开发规模及开发周期a.确定开发规模：b.确定开发周期： 确定建筑结构及装修、设备安装、小区配套设施标准根据项目的开发规模及类似建筑物的一般情况，我们做如下假设：a.建筑结构：框剪结构；b.装修、设备安装标准：c.小区公共设施及市政公用设施配建：物业用房、垃圾收集点、绿化、路灯、地下停车场等。（2）预计开发完成后不动产价值预测住宅的开发价值A、选择交易案例通过对估价对象周边住宅房地产市场销售情况的调查，我们选择了与待估项目条件类似的3个住宅比较案例，所选择案例如下表：表10 住宅房地产案例基本情况序号项目名称位置用途住宅建筑规模建筑结构交易日期平均售价 （元/平方米）AX

15、XXX住宅高层住宅框剪2008年10月4500BXXXX住宅高层住宅框剪2008年10月4650CXXXX住宅高层住宅框剪2008年10月4500B、估价人员根据现场勘查，对估价对象和所选案例的交易、权益情况及区域因素、个别因素等具体说明如下：表11 估价对象和住宅房地产案例情况说明表比较因素估价对象大地华城永凯现代城东波苑交易价格(元平方米)待估450046504500交易时间2008年10月2008年10月2008年10月2008年10月交易情况正常正常正常正常权益状况设定为完整完整完整完整区域因素交通条件公交条件较便利公交条件较便利公交条件便利公交条件便利生活服务设施较完善较完善完善完善

16、教育配套设施较完善较完善较完善完善环境质量临近南湖公园和金花茶公园，优临近南湖公园和金花茶公园，优临城市混合性主干道，一般临城市混合性主干道，一般个别因素建筑结构类型等级高层框剪，综合按一般考虑高层框剪，综合按一般考虑高层框剪，综合按一般考虑高层框剪，综合按一般考虑设施设备按较优考虑按较优考虑按较优考虑按较优考虑建筑质量合格，一般合格，一般合格，一般合格，一般装修毛坯房，一般毛坯房，一般毛坯房，一般毛坯房，一般楼层改变前高层住宅，2层以上为住宅高层住宅，2层以上为住宅高层住宅，5层以上为住宅高层住宅，3层以上为住宅改变后高层住宅，4层以上为住宅C、通过以上对选取的案例进行分析，以估价对象在估价

17、基准日时的销售价格、情况为基数100，综合得出各项比较因素系数，详见下表：表12 住宅比较因素修正系数表比较因素估价对象大地华城永凯现代城东波苑交易价格(元/平方米)待估450046504500交易情况100100100100交易日期100100100100权益状况100100100100区域因素交通条件100100103103生活服务设施100100103103教育配套设施100100100103环境质量1001009797个别因素建筑结构类型等级100100100100设施设备100100100100建筑质量100100100100装修100100100100楼层改变前1001001021

18、01改变后1009910199比准价格(元/m2)改变前450043354203改变后452343564267经过分析比较，上述案例的比准价格相差不大，差距均在合理范围之内，故取简单算数平均值作为估价对象于估价基准日的平均销售价格，则：规划条件改变前：住宅平均销售价格=（4500+4335+4203）÷34346元/平方米规划条件改变后：住宅平均销售价格=（4523+4356+4267）÷34382元/平方米预测商业的开发价值A、商业出租案例的选择通过对估价对象周边商业房地产出租市场的调查，我们选择了与待估项目条件类似的3个出租比较案例，案例概况如下表13。表13 比较案例

19、出租情况说明表比较案例估价对象案例A案例B案例C项目名称-南湖国际岭南家园一层中鼎长湖走廊C区2-1号铺项目位置长湖北路长湖路东葛路139号长湖路出租价格(元平方米)待估100（一层）115（一层）95（一层）交易时间2008.102008.92008.92008.9交易情况正常正常正常正常权益状况设定为完整完整完整完整区域因素商业繁华度临支路，周围用地类型主要为教育、住宅，商业类型较单一，繁华度一般临主干道，周遍商业类型多，繁华度较高紧邻大型超市，商业类型多，繁华度高临主干道，周遍商业类型多，繁华度较高交通条件临支路，距离主干道约30米，有65路公交车通达，交通较便利临主干道，有52、76路

20、等多路公交车通达，交通较便利（+）临主干道，有52、76路等多路公交车通达，交通较便利（+）临主干道，有52、76路等多路公交车通达，交通较便利（+）公共基础设施水、电、学校、医院、市场等公共基础设施较完善水、电、学校、医院、市场等公共基础设施较完善（+）水、电、学校、医院、市场等公共基础设施较完善（+）水、电、学校、医院、市场等公共基础设施较完善（+）个别因素建筑品质及内部格局建筑品质较高，内部布局一般，综合评价一般建筑品质较高，内部布局较合理，综合评价较优建筑品质较高，内部布局较合理，综合评价较优建筑品质较高，内部布局较合理，综合评价较优层数一层一层一层一层商业类型中小型商铺小型商铺小型商

21、铺小型商铺临街形式两面临街（支路），评价一般一面临主干道，一般一面临主干道，一般一面临主干道，一般通风采光较优较优较优较优B、租金比准价格的确定通过以上对选取的案例进行分析，以估价对象在估价基准日时的租金、租赁情况为基数100，综合得出各项比较因素系数，详见下表：表14 商铺租金比较因素修正系数表比较案例估价对象案例A案例B案例C项目名称-南湖国际岭南家园一层中鼎长湖走廊C区2-1号铺出租价格(元平方米)待估10011595交易时间100100100100交易情况100100100100权益状况100100100100区域因素商业繁华度100105115105交通条件100102102102公

22、共基础设施100102102102个别因素建筑品质及内部格局100102102102层数100100100100商业类型100999999临街形式100100100100通风采光100100100100比准价格（元/m2）90.795.286.1经过分析比较，上述案例的比准价格相差不大，差距均在合理范围之内，故取简单算数平均值作为估价对象于估价基准日的平均租金，则：一层商业平均租金=（90.7+95.2+86.1）/3=91元/平方米C、商业租售比的确定结合估价人员多年的估价经验及南宁市房地产市场的调查、分析比较，南宁市商业的租售比如下表：表15 南宁市商业房地产租售比调查结果表类别新区成熟区

23、平均备注商业1：2291：1701：193估价对象租售比按成熟区水平确定备注上述数据运用已经比较成熟，在此不再一一进行举例和分析【注16】D、一层商铺不动产开发价值的确定根据表15，我们可以确定估价对象一层商铺的不动产售价为：91×170=15470元/平方米。【注17】E、预测估价对象商业不动产价值据估价人员调查、统计和分析，目前南宁市第2、3层商铺的售价分别是第1层商铺售价的45%60%和40%50%（上述数据的应用已经比较成熟，在此不再一一举例说明和分析）。根据估价对象所在区域的房地产发展水平，综合确定估价对象第2、3层的平均售价分别为第1层商铺售价的50%和40%，则：一层商

24、铺平均售价=15470元/平方米二层商铺平均售价=15470×50%=7735元/平方米三层商铺平均售价=15470×40%=6188元/平方米规划条件改变后1-3层商铺的平均售价为：1-3层商铺平均售价=（15470×932+7735×863.655+6188×863.655）/2659.319943元/平方米预测估价对象开发完成后的房地产价值至估价作业日期，南宁市整个房地产市场已经进入一个相对稳定的调整期，住宅房地产市场价格水平甚至有所回落，因此，根据现阶段南宁市住宅房地产市场的发展状况，我们预计从2008年2011年南宁市住宅房价在200

25、8年的基础上平均每年的涨幅维持在1%左右；考虑到市中心成熟区的商业房地产未来两年租金和售价涨幅不大，趋于平稳，故商业房地产价格预测保持平稳；则综合确定估价对象开发完成后的房地产开发价值为：【注18】规划条件改变前：住宅房地产平均售价=4346×（1+1%）2.5=4456元/平方米批发零售房地产平均售价15470元/平方米房地产平均售价=4456×20356.12+15470×932÷21288.124938元/平方米 规划条件改变后：住宅房地产平均售价=4382×（1+1%）2.5=4492元/平方米批发零售房地产平均售价9943元/平方米房

26、地产平均售价=4492×19005.81+9943×2659.31÷21665.125161元/平方米（3）项目开发成本购地税费购地税费即契税，根据南宁市现行的税费标准，契税按地价的3%计，设地价为V，则：购地税费V×3%0.03 V（元/平方米）。房屋建造成本a.前期费用前期费用包括可行性研究、勘察、设计等费用，一般为工程费用的2%-4%，根据估价对象的项目特点和开发规模，本次估价前期费用按工程费用的4%计。b.工程费用建筑物工程费用的确定依据广西建筑工程概（预）算定额及费用定额估算，同时参照近期南宁市公布的工程造价信息及委托方提供的有关资料。本项估价

27、确定高层框剪结构建筑物的平均工程费用为：规划条件改变前：1900元/平方米（其中土建、外装修、水电工程1500元/平方米，电梯、中央空调等安装工程350元/平方米，智能化系统及其他相关配套50元/平方米）。规划条件改变后：主要考虑二、三层用途改变增加的土建、安装造价，综合按25元/平方米考虑分摊到全部建筑面积，则平均工程费用为1925元/平方米。c.其他费用其他费用包括工程监理费、人防易地建设工程费、水电增容费、城建配套费等前期税金和费用，一般约为工程费用的5%-7%，根据估价对象的项目特点和开发规模，本次估价其他费用按工程费用的7%。d.不可预见费：一般约为工程费用的3%-5%，根据估价对象

28、的项目特点和开发规模，本次估价不可预见费按工程费用的5%。房屋建造成本小计：规划条件改变前：房屋建造成本=1900×（14%+7%+5%）2204.00元/平方米规划条件改变后：房屋建造成本=1925×（14%+7%+5%）2233.00元/平方米管理费用管理费用一般为房屋建造成本的3%-5%，本次估价管理费用按房屋建造成本的5%计，则：规划条件改变前：管理费用2204.00×5%=110.20元/平方米规划条件改变后：管理费用2233.00×5%=111.65元/平方米（4）销售税费 在销售过程中支出的费用主要有： a.营业税及附加（含城市建设维护费教

29、育附加、地方教育附加等）和其他费用（防洪保安费）：为售价的5.65%；b.销售费用：包括代理费、广告费、销售管理费等销售阶段的费用，根据估价人员调查，该项费用的合理水平一般为售价的2-4%，本项估价取4%；则：规划条件改变前：销售税费4938×（5.65+4%）=476.52元/平方米规划条件改变后：销售税费5161×（5.65+4%）=498.04元/平方米（5）投资利息【注19】利率参考同期银行公布的一到三年期贷款利率7.02%，开发成本费用在开发期间均匀投入，计息期为开发期的一半，地价及购地税费是一次性投入，计息期为整个开发周期，开发周期为2.5年的按复利计算，并按前面估计的投资进度安排，则：投资利息（房屋建造成本+管理费用）×（1利息率）开发周期/21（地价+购地税费）×（1利息率）开发周期1规划条件改变前：投资利息=（2204.00+110.20）×（17.02%）2.521（V+0.03V）×（17.02%）2.5-1=204.82+0.1904V（元/平方米）规划条件改变后：投资利息=（2233.00+111.65）×（17.02%）2.521（V+0.03V）×（17.02%）2.5-1=