在离婚案件中房产如何分割法律问题分析

1、在离婚案件中房产如何分割法律问题分析随着社会经济的发展，房产的物质价值和社会价值对一般国人来说其重要性自不言喻，房产已成为公民的主要财富载体。因此在离婚案件中的住房已成为当事人力争取得的焦点。如何有针对性地依法采取适当措施保护、维护自己对于房产的权利，这些是基本的法律常识，了解这些知识无论对于婚嫁的年轻人还是他们的家长，都是很有必要的。在讲这些问题之前，我们要明确一个法律范畴，法律上讲的婚姻是指夫妻双方进行了结婚登记，颁发了结婚证，这样就是合法的婚姻关系，至于是不是举办了结婚仪式，共同居住则与婚姻的效力无关。另外，按我国婚姻法第十七条规定，夫妻在结婚后获得的财产包括房产是共同财产，如果双方离婚

2、一般要对共同财产进行分割，对个人财产不进行分割。当然实践中可能房产的具体情况比较复杂，下面本律师团队结合我们操作的实际案例介绍一下这方面的法律知识。一、在结婚前，一方全部出资资购买的房产，如果离婚，这如何分割呢?请看案例一。2001年张某(男方)曾经是某外企工作的白领，收入颇丰，在婚前自己一次性付全款购买的一套商品房，后来他与陈某(女方)喜结良缘，共同生活了5年，后女方提出离婚，男方也同意，但就房产问题没有达到一致意见，双方诉讼至法院，后法院认定此房产是男方张某的个人财产在离婚诉讼中不进行分割，对双方共同生活期间的其他财产依法进行了分割。说明：按我国婚姻法第18条规定一方的婚前财产是个人财产，

3、同时按最高法院司法解释这样的财产“不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。”由于我国以前曾有司法解释规定夫妻个人的财产在经过一段时间后可转化为共同财产，但这样的规定目前已经废止，这样的个人财产转化为共同财产的情况已经不会产生的。因此无论本案中张某夫妻共同生活多长时间，张某在2001年个人购买的房产仍不会转化为共同财产。需要强调的是，目前有些老年人再婚时其实也涉及类似法律问题，如有的老年人在丧偶后要再婚，但又顾虑自己的房产会因双方生活一段时间后变成双方共同财产，如果离婚再面临分割，其实按前面讲的法律原则，这一情况不会出现。另外，上面讲的案件涉及到的是私产房，如果是公产房，则情况可能就不同了。请看

4、另一案例，男方赵某婚前承租了一套公产房，后与女方李某结婚，双方共同生活了五年，期间因为家庭经济条件一般也并没有购买这个房产的产权，后双方因家庭琐事产生矛盾，男方起诉离婚，女方同意离婚，但提出要求获得此房产的承租权，后法院经过审理判决此房产归女方承租，给男方适当补偿。同样是房产也是婚前获得的，为什么这个房产在离婚时就分割了，这要详细分析。首先，这两个房产的性质不同，前面第一个案例中张某的房产是私产房，产权属于公民个人所有，后边赵某的房产是公产房产权属于国家所有，赵某获得的只是这一房产的承租权、居住权。其次，这两个案件适用的法律规定不同，前一案件适用的是婚姻法，后一案件中适用的是最高法院的一个司法

5、解释关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答，这一司法解释规定，“婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续5年以上的” 双方均是可以主张承租权的。也就是说这样的情况下的承租权双方可以分割，“承租方对另一方可给予适当的经济补偿。”从这个案例中可以看出离婚案件中对于房产的分割，要详细分割，看似相同的房产，仅是细微的变化，案件的结果就大相径庭，如果有了这方面的争议必须仔细小心，否则失之毫厘，差之千里，如有这方面的法律问题，事先咨询律师是非常必要的。二、贷款购买的房产在离婚时涉及到的分割问题。这样的案件有很多，但情况却不同，主要有这样几种：第一种情况：夫妻一方是产权人，且是婚后购买或是接受赠与或其他方

6、式获得，有房屋所有权证，且与他人无产权争议，包括与当事人的其他家庭成员亦无产权争议，即不存在就房产产生的未清偿银行贷款。如，夫妻双方结婚多年，家境殷实，在婚后一次性付款购买了一套房产(现房)，由于是一次性付全款，并且很快获得了产权证。这样的房产由于是在婚后获得的，按婚姻法相关规定，是夫妻共同财产，在离婚诉讼中该房产可按有关规定进行分割，首先要看房产的具体价值，这个价值如夫妻双方协商不成，可通过有关机构进行鉴定。对此最高法院有相关司法解释可以参考。这样当然在诉讼中因为涉及协商、竞价、拍卖、作价、鉴定(评估)、变卖、举证期限或其他诉讼程序问题，当然要适用民事诉讼法的有关程序规定，这些当事人可与自己

7、的律师或是其他法律行业人士咨询。另一种情况值得注意，有些房产，虽是有产权证，有证据证明是夫妻共同财产，但是存在贷款未还清楚的情况，应该讲这样的房产并不是有全部的产权的，在离婚时分割起来可能更有特点。如：有一对夫妻在婚后购买一套房产，首付是30万元，另有贷款50万元，后来还款共达到15万元，其中还款本金是10万元、利息为5万元，现双方离婚房产市场价值为150万元。这样的房产如果分割就应该就此房产现价值减去存在的债务(贷款)再分割，即现价值150万元-未还贷款(总贷款50万元-已经还贷款本金10万元)即： 150-40=110万元，按这个价值双方进行分割，可以协商、竞价、拍卖、作价、鉴定(评估)、

8、变卖。第三种情况。如夫妻在婚后购买一房产，但由于当时家庭经济条件不是很好，购买时是与男方的另一亲属共同购买的，产权是夫妻双方与这个亲属共同拥有的，这样的房产虽是夫妻一方或双方名下的房产或是其他财产，但涉及到夫妻之外其他家庭成员的利益，即这一房产是家庭共同财产，这种情况下，就不是离婚案件可解决的问题了，因为离婚案件的当事人是夫妻双方，任何第三方均不可以当事人身份参与诉讼，故此类案件当事人可对照关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见第20条规定制定诉讼策略，该条款规定：“离婚时夫妻共同财产未从家庭共同财产中析出，一方要求析产的，可先就离婚和已查清的财产问题进行处理，对一时确实难以查

9、清的财产的分割问题可告知当事人另案处理;或者中止离婚诉讼，待析产案件审结后再恢复离婚诉讼。”当然，如果不是夫妻一方或双方名下的房产，但可能是夫妻与家庭成员共同的房产，当然可考虑通过析产诉讼，确定有关夫妻双方所占的份额，再在离婚诉讼中进行分割。第四种情况，这是目前实践中遇到的比较多的问题。有一委托人苏先生在婚前以个人名义与开发商签订合同购买一商品房价值180余万元，其中有部分贷款，婚后按期还款(按婚姻法第17条规定，在婚后夫妻双方的收入肯定为共同收入，如果将此收入用于还房产的贷款，肯定应该视为用夫妻共同财产来还款)。后其与罗女士结婚生活三年后女方诉讼离婚，房产分割问题也在诉讼中产生争议。从这一案

10、件中看出按婚姻法第18条规定，此房产是在婚前购买，肯定应该属于男方苏某的个人财产，这是肯定的。由于房地产市场的发展，房产增值，因此房价可能在几年中增值很多，如果涉及离婚案件可能就对这个增值部分会有分歧。后上海有关法院是这样认定的：夫妻一方婚前以个人财产按揭购买房屋并按揭贷款，产权登记在自己名下，该房屋仍为个人财产，同样的，按揭贷款为个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质，因此，在离婚分割财产时，该房屋为个人财产，剩余未归还的债务为个人债务，对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当予以返还。就是说，本案中如果苏先生在婚后还款是50万元，则视为夫妻双方共同还款，如离

11、婚应该给其妻子25万元的补偿。向苏先生这一类情况，有些其他省市的法院有不同的判决方式，如考虑到房产的价值的增值因素，同样就增值部分给其妻子适当补偿等，对这样的案件目前最高法院没有具体司法解释，我们认为根据公平原则以及等额互溢理论对增值部分应结合案件具体情况计算出增值率后按比例分配是公允的。如果当事人有这样的案件应该在案件中充分论证分配的合理性和公允性以保护自己的合法权益。三、如果离婚后没有房产居住，怎么解决。如果离婚案件的当事人在诉讼中无法得到房产的所有权或是承租权，怎么办?应该来讲，这种情况在诉讼中可能会遇到的，例如我们讲的第一种情况就是。这时可考虑按最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法

12、若干问题的解释(一)第二十七条规定制定诉讼策略，该条第二款规定“一方离婚后没有住处的，属于生活困难。”在实践中如果出现这样的情况，一般法院会考虑适当要求一方给对方部分困难补助，当然数额是有限的，目的是只对一方暂时无法居住的情况进行适当解决。夫妻离婚时 如何分割按揭房产伴随着房价一路攀高，按揭购房成为现代社会中存在的一种普遍现象，但因此也带来了许多值得我们关注的社会问题，其中之就是夫妻在离婚时按揭房产的归属问题。在实践中，夫妻离婚时如何对按揭房产进行分割可以说是一个难点。笔者通过对不同类型按揭购房进行分析，明确在不同情况下的处理对策，以期能很好地解决实际生活中的问题。具体而言，我们可以分以下几种

13、情形进行分析：上海婚姻律师一、婚前购买。离婚诉讼时已经取得房产证的按揭房屋的处理情形一：夫妻一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款，婚前办理了夫妻一方个人为所有权人的房产证，婚后双方共同还贷。在这种情形下，笔者认为房屋应为婚前购买一方的个人财产。从我国现行的法律规定来看，虽然配偶一方婚后参与了还贷，但这并不能改变房屋个人财产的性质，所以该情形下的房屋为一方个人财产，在离婚时男一方无权要求分割。但对参与共同还贷的配偶一方，有权要求对方对其清偿的部分予以返还。在此需要明确的是，共同还货不论是用一方的个人工资还是双方的工资，都应认定为共同还贷，这主要源于我国的<婚姻法明确规定结婚后夫妻的工资奖金

14、为夫妻共同财产，除非一方能证明其所用还贷之钱款为婚前个人财产。情形二：夫妻一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款，婚后双方共同还贷，婚后取得房产证的按揭房屋的归属。这种情形下的房屋归属，有观点认为婚前取得房产证的，房屋为一方的婚前个人财产;婚后取得房产证的，房屋则为双方的共同财产。对此，笔者认为不能以房产证的取得时间作为房屋归属的判断标准，而是要看谁到底为购买此房屋支付了更多的款项。在方婚前以个人财产支付了首付款，婚后双方共同还贷并取得房产证的情况下，笔者认为按揭房屋仍应属于一方婚前财产。原最高人民法院副院长在最高人民法院婚姻法司法解释(二)的理解与适用中明确指出：“一方用婚前个人积蓄在婚后购买

15、的有形财产的归属问题，由于这只是原有财产价值存在形态发生了变化，其价值取得始于婚前，所谓万变不离其宗，故应当认定为一方的个人财产”。基于同样的道理，此婚后取得的产权证书是一方通过自己婚前财产支付首付款的形式转化而来的，属于个人财产具体形态的转化。且即便是婚后共同还贷，但婚前一方支付的款项往往要高于其配偶一方，所以不能因为配偶一方参与还贷而改变房屋归个人所有的属性。此时如果仅仅因为产权证婚后取得而简单认定是夫妻共同财产，就将出现一方完全没有出资却仅仅因为结婚而成为房屋共有人的现象。这一结果不但有违公平原则，也有悖婚前个人财产独立的立法本意。二、夫妻双方婚前以共有财产购买房屋并按揭贷款。婚后双方共

16、同还贷。婚前取得房产证并且房产证登记在一方名下的按揭房屋。我国物权法明确规定，不动产应该进行登记，登记作为种公示手段，可以让人们清楚地了解权利的归属状况。当按揭房屋登记在一方名下时，人们往往会认为该房屋为方的个人财产。所以在这种情形下，作为配偶一方要主张该房屋为共同财产时，一要证明自己在婚前为购买房屋履行了出资义务;二要证明自己婚前是基于双方均认可所购房屋为共同所有的前提下出资的。如果配偶一方不能提供相应的证据，就可能承担举证不力的法律责任，而房屋也可能因此被判归系登记在一方名下的个人财产。三、夫妻一方父母参与出资购买的按揭房屋归属情形一：婚前夫妻一方父母参与出资购买，婚后取得房产证的按揭房屋

17、的归属。 ，最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)第二十条第一款规定：“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。”根据该条规定，笔者认为在一方父母未明确表示赠与双方时，该按揭的房屋应属于一方的个人财产。至于结婚后双方共同还贷，并不能导致房屋所有权的改变。但对参与共同还贷的配偶一方，另一方要给以补偿。情形二：婚后夫妻一方父母参与出资购买的、婚后取得房产证的按揭房屋的归属。最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)第二+条第二款规定： “当事人结婚后，父母为双

18、方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。”从该条的规定来看，原则上婚后夫妻一方父母参与出资购买的、婚后取得房产证的按揭房屋应视为该一方父母对夫妻双方的赠与，除非一方父母明确表示赠与自己的子女一方。这一解释虽然比较明确，但是实际生活中发生的案例往往要复杂得多。比如有这样个案例：王某与李某2004年5月结婚。同年7月，王某父母出资购买了一套价值100万元的商品房供王某和其丈夫居住，王某和丈夫未出分文。在办理产权登记手续时，王某的父母把他们自己的名字和王某的名字写入房产证，而没有将王某丈夫的名字写入房产证。婚后不久王某和丈夫打算离婚，可丈夫说，离婚可以，但这

19、套房子价值的三分之一的财产权女方父母出资本金及其利息算作我们夫妻共同财产，应当平均分割。对此案例该如何处理，观点不尽统一。有人认为该房屋应为王某父母对王某夫妇共同的赠与，所以李某有权要求在离婚时分割房屋;有人认为既然王某的父母未在房产证上写李某的名字，就应该认定该房屋为父母对王某的个人赠与，故李某在离婚时无权请求分割该房屋。对于此种情况，笔者认为不能一概而论。在这种情况下，李某要主张该房屋为夫妻的共同财产时，就要负举证责任，证明当时之所以没写自己名字是因为疏忽遗漏或在办房产证时王某父母已明确该房屋为对夫妻双方的赠与。如果李某不能提供有效的证据，就要承担举证不能的责任。此时该房屋应视为王某父母对王某的个人赠与。因为从常理推断，王某及其父母当时在房产证上未写李某的名字，应是以一种默示的方式表明该房屋系对自己子女的赠与，而我们知道，民事法律行为既可以以明示的方式为之，也可以以默示的方式为之。另外，这种处理方式也比较符合我国民众的感情。四、离婚时尚未取得所有权的按揭房屋的归属情形一：一方婚前支付首付款，离婚时尚未取得所有权的按揭房屋归属。对于这种情况，我们应区分不同的情形来处理。当夫妻一方婚前支付首付款，婚后由其以个人所有财产还贷的，该房屋当然为该一方的