《民法典》与物管行业挑战

1、民法典与物管行业挑战 民法典与物管行业的挑战 2021 年 5 月 28 日，民法典正式表决通过，将在 2021 年 1 月 1日起实施，换句话说，留给物业公司的调整准备期只有半年，这半年里物业公司该如何准备，应对明年的大考呢？ 要有对策，先得了解政策，那么民法典涉及物业管理的内容有哪些呢？ 从大类上分，有三部分：物权、合同和侵权。 细 说 民 法 典 先 逐一划重点解析。 先说物权，跟物业管理牵扯较多的是财产所有权关系和相邻权关系。 第二百七十四条【建筑区划内道路、绿地等的权利归属】，绿地明示属于个人的不在公共绿地范围内。 小区绿地面积是建设规划要求的，产权明确的绿地，自然没有异议。但是在实

2、践中，底楼户沿的绿地往往存在私用的情形，那么开发商在销售时公示并在合同内向利害业主告知了以后，是否允许关联业主享有使用权呢？ 第二百七十九条【业主改变住宅用途的限制条件】 ，规定住宅改变为经营性用房的，应当经有利害关系的业主一致同意。 那么问题来了，我在自己家搞电商算不算经营性用房呢？就算邻居都同意了，因为经营，也可能带来一些不确定的隐患，那么其他楼栋业主算不算利害关系呢？如果你不让我搞，那我也不许其他业主出租，因为这也算是经营，出租人口也可能给我带来利害关系，咋整？ 第二百七十八条【业主共同决定事项及表决】 ，规定了九条业主共同决定事项，其中"制定和修改业主大会议事规则、选聘和解聘

3、物业服务企业或者其他管理人、维修资金使用'等需双三分之二业主表决通过，"筹集建筑物及其附属设施维修资金、改建、重建建筑物及其附属设施、改变共有部分用途或者利用共有部分从事经营活动'这三项需双四分之 三业主同意，其他重大事项需双过半业主同意。在描述【表决】时是这么说的"应当经参与表决专有部分面积过*的业主且参与表决人数过*的业主同意'。 这里存在两个问题是今后在实践中要解决的，一个是如何理解"参与表决人数'。是投票权人数？还是参与人数？另一个是对于部分共有的物权，其投票及表决如何界定，比如某个电梯要做电梯轿厢广告，从共有的角度来讲，属

4、于部分共有，拥有该电梯份额的业主即可独立投票表决，而一栋楼的楼顶广告，就不好明确界定了，这类问题，咋办？ 第二百八十条【业主大会、业主委员会决定的效力】，业主大会和业委会的决定对业主有法律约束力。 这是第一次明确了业主大会和业委会决定的权威，很多问题都可以在业主规约中予以明确，以减少纠纷。业主们，你可以告，但是你得服从。 第二百八十一条【建筑物及其附 属设施维修资金的归属和处分】，规定了维修资金的使用要求。 实践中，楼顶漏水了，顶楼业主着急，楼下业主不急，这双三分之二业主门槛可不那么好过，再放大下，维修资金是全体业主的，我家楼顶漏水，全区业主围观，这个怎么破？ 第二百八十二条【共有部分的收入分

5、配】，规定共有收入扣除合理成本后属于业主共有。 这个成本，物业人一定要宣传清楚，很多业主认为物业公司在场地经营上是没成本的，这个要理直气壮的辩驳，场地经营要谈判、要管理、要服务，这些都是成本。 举个例子，业主要求临停车位收入归业主所有，这里需要厘清三点： 1、规划的临停车位是需要日常维护的，每月应当有固定的车位管理费，不论是否使用，物业管理方都应当向业主收取； 2、临停车位的使用频率越高，物业管理方相应付出的维护成本也越高； 3、临停车位收入的开票税收也是成本之一。 此外，共有收益的优先使用也应当明确规定，比如，出现违约赔偿时，或者当小区出现应急情况需要启动资金时，应优先动用共有收益。 第二百

6、八十四条【建筑物及其附属设施的管理主体】，明确了业主可以自治管理。 物业服务方和业主之间有契约关系，服务质量和考核标准有明确的依据，业主自治后的监管如何实现？毕竟专业分包的技术管理要求更高，少去物业服务方这个环节，服务纠纷只怕有增无减。 在【相邻关系】中，虽然规定了相邻关系处理原则等，但在实践中问题还是比较复杂的。比如公共主管穿过专有部分的位置发生堵塞或渗漏，维修时不可避免地对业主装修等造成损失，如果补偿问题达不成一致，业主拒不配合，又会导致其他业主的损失加剧，这是一对难解的矛盾。 【小结】民法典不可能事无巨细，何况是第一次尝试。 一、物业管理行业应当充分发挥组织职能，推动下位法和业主大会制定

7、的管理规约中进一步明确民法典中的未尽事宜，增强其可操作性； 二、高度市场化的专业分包公司或将孕育成熟，助力业委会自治； 三、社区深度介入住宅物业管理，物业公司或将部分转型经纪公司，成为第三方运营管理供应商。 细 说 民 法 典 其次是合同，此次民法典对合同的签订、履行、终止，双方权利义务等都做了较为清晰的界定，操作性较强。 第九百三十七条【物业服务合同定义】，精准的明确了物业服务是对建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护，是一种管理服务，并把建筑物及其附属设备设施的维修养护放在了第一位。 物业费的用途清晰了，除此之外的都是可以另外协商收取费用的。 第九百三十九条【物业服务合

8、同的效力】，赋予前期物业服务合同及业委会签订合同都对业主具有法律约束力；同时，第九百四十二条【物 业服务人的一般义务】规定，物业服务人应当采取合理措施保护业主的人身、财产安全，对违法违规行为应制止，报告有关行政主管部门并协助处理。 换句话说，对于设计缺陷或不足导致的物业服务人无法尽责，或者物业使用人违反合同约定的行为，物业服务人应当在合同中注明并声明免责。对于违法违规行为，只要物业服务人有充分的证据证明自己采取了合理措施制止、上报、协助了，就可以免责。 第 九百四.条【物业服务人信息公开义务】，规定物业服务人需要公示或报告的信息为：服务事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况、维

9、修资金使用情况、业主共有部分经营与收益情况等。 这里戳重点，这一条款和当前普遍执行的公示制度并无二致，采用趸包制收费的物业服务，物业服务人无需向业委会或者业主大会公示或报告物业服务方内部的经营收支情况，需要公示的是物业服务方无权自主支配的收支项目。 第九百四十六条至九百五十条主要对【解除、续订、不定期合同、移交、后合同义务等】做了规定。 核心关注三点： 1、合同届满不续聘的，业主方主张应提前 60 日，服务方主张应提前 90 日书面告知对方，给予双方足够的时间交接处理善后； 2、九百三十八条规定，"物业服务人公开做出的有利于业主的服务承诺，为服务合同的组成部分。'意味着恶意低

10、价中标或过度承诺都要承担违约责任，吹牛的代价不只是被雷劈了。此外，物业服务方还要注意，业主满意度等单方评价指标不能轻易做为物业费结算的当然指标，否则，就是白干。 3、不移交跑路是不行的，好好移交是可以拿到钱的，交接期产生的费用，交接人有权主张业主支付。 【小结】合同很重要，范本合同时代落幕了，根据管理项目因地 制宜制订合同才是正道。 一、勤劳的物业人可以继续努力做好一线管理服务； 二、聪明的物业人可以给人家当顾问、做军师、拉皮条； 三、高明的物业人可以做认证、搞评级、订方案。 总之，派系更丰富了，酬金制的物业服务将越来越多的出现在市场上 。 细 说 民 法 典 最后是【侵权】，事情搞砸了，就得负责任，不过，主要说的都是物业服务方要负的责任。 第一千二百五.条至一千两百五十八条，列举了致害责任的几种情形，主要是建筑物及其附属或后置构造脱落、高空抛物或坠物、堆放物塌落或妨碍通行造成伤害、树木林果折断、倾倒、坠落致害、施工致害等。 物业服务方要注意三点： 一、是否定期巡检记录，发现危险是否及时预警并采取了适当的措施； 二、是否采取应