上海朱家角房地产开发项目研究报告2013教材

1、60006000年前年前我们的祖先在这块土地上劳动生息繁衍，创造了灿烂的古代文化。我们的祖先在这块土地上劳动生息繁衍，创造了灿烂的古代文化。一、项目区位概况一、项目区位概况1、区位认知1.1认知朱家角1.2朱家角发展规划1.3朱家角印象二、青浦别墅市场研析二、青浦别墅市场研析1、青浦别墅市场1.1徐泾板块分析1.2 赵巷板块分析1.3青浦新城板块分析1.4、朱家角别墅市场2、朱家角板块主要竞争个案分析2.1东方庭院2.2海源别墅2.3中信富泰朱家角新城3区域别墅购买客户分析3.1区域内别墅市场客户分析小结三、青浦商业情况透析三、青浦商业情况透析1、青浦城区商业状况2、区域商业地产市场分析3、朱

2、家角商业格局4、商业项目客群分析4.1消费人群分析4.2消费习惯分析四、项目可行性论证四、项目可行性论证1、产品相关产品分析：2、盈利分析及风险预测2.1 未来主要盈利点2.2市场层面的风险2.3投资开发层面风险3项目核心竞争力阐述3.1契合点3.2支撑点3.3机会点3.4政府支持的重要性4项目运营估算4.1 外部消费流量估算4.2 外围消费流量估算4.3 内部消费流量估算4.4估算结论4.5投资客群分析注：本篇内容中相关数据主要来源于“佑威房地产经营决策系统”及“网上房地产”目录目录一、项目区位概况一、项目区位概况1 1、区位认知、区位认知l 地理描述地理描述项目位于上海市青浦区朱家角镇，所

3、处位置距青浦镇中心6公里、距市中心48公里。l 动线描述动线描述 G318国道、沪青平高速公路、朱枫公路、A30郊环线。l 配套描述配套描述 商业商业 ：朱家角古镇及其周边区域，以传统小吃为主。：朱家角古镇及其周边区域，以传统小吃为主。 生活生活 ：当地居民主要集中生活在以古镇为中心半径：当地居民主要集中生活在以古镇为中心半径1 1公里的公里的范围内范围内。区域内有数个交通站点及 “朱家角汽车站”。 娱乐娱乐 ：朱家角古镇、东方绿舟、高尔夫球场、大淀湖及淀山：朱家角古镇、东方绿舟、高尔夫球场、大淀湖及淀山湖。湖。l 驱车前往市区主要驱车前往市区主要CBDCBD用时用时徐家汇：约1.5小时；静安

4、寺：约2小时；人民广场：约2小时；陆家嘴：约2.5小时；四川北路：约3小时。l 青浦格局青浦格局一个主城区一个主城区+ +一个生态旅游居住区一个生态旅游居住区 随着近年来的发展，青浦已经发展成为以以“青浦新城青浦新城”为中心的东部城区和以为中心的东部城区和以“朱家角朱家角”为为中心的西部旅游生态区中心的西部旅游生态区，朱家角在青浦也将占据更为重要的地位，发挥更突出的地域优势。l 青浦规划青浦规划青浦区规划简述（至青浦区规划简述（至20202020年）年） 以“一城四片”为基点，重点发展工业、商业、房地产业、城市服务业、电子信息、汽车配件制造业、生态旅游、生态居住、现代农业及生态林业。朱家角镇规

5、划简述（至朱家角镇规划简述（至20202020年）：年）： 水水 ：形成朱家角镇区的主体构架，大淀湖是镇区核心空间； 老区老区 ：老区改造形成镇区的商业中心； 新区新区 ：古镇北侧的珠溪河以西，规模2平方公里，规划目标“一中心，二河街”，是未来集镇的行政中心，住宅建设重点区域； 旅游度假区旅游度假区 ：滨河区与古镇风貌保护区一起形成集镇旅游度假中心。 交通规划交通规划 ：利用延安路高架及其延伸线形成“淀山湖朱家角上海中心城区海港新城洋山深水港”经济线。1.1.1 基本数据基本数据l区位及人口区位及人口朱家角位于青浦区中部，全镇户籍总人口5931159311人人，来沪人员39226人，下辖28个

6、行政村和9个居委会。全境总面积138.6138.6平方公里平方公里（包括水面）。l旅游经济兴旺发达旅游经济兴旺发达作为江南小镇在注重旅游发展的同时，加快经济和社会各项事业的发展，综合经济实力迈上新台阶。20082008年，年，完成社会总产值完成社会总产值226.51226.51亿元，同比增长亿元，同比增长17.23%17.23%。其中：工业产值90.07亿元，同比增长16.44%；第三产业产值完成120.5亿元，同比增长17.37%；第一产业产值3.49亿元，同比增6.28%。实现地区生产总值38.95亿元，同比增长16.51%。完成税收总额9.64亿元，同比增长17.76%。区级地方财政收入

7、2.72亿元，同比增长28.98%。城镇居民家庭年人均可支配收入达到1799517995元元,同比增长9.3%。1.1 1.1 认知朱家角认知朱家角20082008青浦经济发展相关指标青浦经济发展相关指标指 标数 值比1980年比1990年比2000年增长倍数增长倍数增长倍数地区生产总值 4786447 万元175.1 倍34.2 倍2.8 倍财政收入1548984 万元202.9 倍61.7 倍5.6 倍工农业总产值 13403239 万元253.9 倍35.8 倍2.5 倍工业总产值 13180766 万元372.0 倍43.2倍2.7 倍农业总产值 222473 万元11.9 倍2.4

8、倍 社会消费品零售总额 1762136 万元122.5 倍24.9 倍2.8 倍年末人均储蓄存款49903 元1138.6 倍45.6 倍2.9 倍l 后续经济继续快速增长后续经济继续快速增长2009年朱家角主要发展指标：地区生产总值（GDP）41亿元，比上年增长5.26%。第三产业增加值18.5亿元，比上年增长3.87%。社会总产值244.6亿元,比上年增长7.99%。其中:工业总产值95亿元，比上年增长5.48%。农业总产值3.5亿元，比上年增长0.29%。社会消费品零售额19亿元，比上年增长8.03%。税收收入10亿元，比上年增长3.79%，区级地方财政收入2.75亿元，比上年增长1.2

9、5%。农村居民人均可支配收入11028元，比上年增长9.99%。固定资产投入8亿元。新增就业岗位2600个。l 依托政策及经济的良性运行，朱家角整个社会事业蓬勃开展，也为房地产业的健康发展奠定了基础；依托政策及经济的良性运行，朱家角整个社会事业蓬勃开展，也为房地产业的健康发展奠定了基础；l 借灵韵古典的古镇气息及丰富的文化内涵，朱家角区域特色日益显著；借灵韵古典的古镇气息及丰富的文化内涵，朱家角区域特色日益显著；l 第三产业旅游业继续快速发展，为朱家角创造了最核心的价值点，也为各产业链提供了机会；第三产业旅游业继续快速发展，为朱家角创造了最核心的价值点，也为各产业链提供了机会；1.1.2 现有

10、配套现有配套如上表所示如上表所示: : 青浦通过A9与上海市区一线相连，特别是朱家角古镇地理位置独特，处于淀山湖、佘山、闵行三区域的圆心圆心，半径辐射范围内自然资源及旅游休闲资源极其丰富，这从上海大区域来说是绝无仅有的，朱家角即是上海的后花园这从上海大区域来说是绝无仅有的，朱家角即是上海的后花园。另外，周边别墅社区、高尔夫球场及国际学校数量众多，这也说明区域内的高消费人群并不缺乏。生态岛生态岛大淀湖大淀湖古镇配套区古镇配套区肯德基、迪欧咖啡、农工肯德基、迪欧咖啡、农工商超市、联华超市等商超市、联华超市等l 古镇配套区古镇配套区l 目前朱家角古镇配套相对已比较齐全，目前朱家角古镇配套相对已比较齐

11、全，而古镇外部虽有一定的配套设施而古镇外部虽有一定的配套设施, ,但总体但总体尚不成熟。尚不成熟。l 旅游度假区旅游度假区国际高尔夫乡村俱乐（国际高尔夫乡村俱乐（1818洞）洞）东方绿洲东方绿洲5 5分钟范围分钟范围区区l教育配套区教育配套区教育配教育配套区套区市重点中学市重点中学-朱家角中学朱家角中学珠溪小学珠溪小学朱家角中学朱家角中学1.2 1.2 朱家角发展规划朱家角发展规划l城镇性质及规划定位城镇性质及规划定位 休闲度假休闲度假+ +生态居住的旅游城镇生态居住的旅游城镇朱家角是市级历史文化名镇， “十五”期间上海市率先建设的“一城九镇”之一。濒临淀山湖风景区，以休闲度假和生态居住为特色

12、的旅游城镇。l建设方针建设方针 功能及空间重组功能及空间重组, ,现代水乡与古镇风貌结合现代水乡与古镇风貌结合朱家角古镇的开发建设在功能结构和空间形态上重新组合，确立新的镇区空间构架和功能分区；采用改建与重建相结合的建设方针，对镇区功能结构进行调整，将不适宜的工业、仓储等性质的用地，转换为旅游休闲设施、商业文化娱乐设施用地，使老镇区成为集镇的商业中心和旅游休闲中心。新区建设本着统一规划、综合开发的原则，各项市政公用设施及配套建设应同步进行。以居住功能为主，同时将行政中心、文体中心从老镇迁至新区，形成富有现代江南水乡城镇特征并与古镇风貌一脉相承的全新城镇风貌。l用地规模及四至范围用地规模及四至范

13、围 镇区总体规划用地镇区总体规划用地8.14平方公里平方公里至2020年，镇区总体规划用地8.14平方公里，包括老镇区2.6平方公里。其中城镇建设用地620公顷，人均城镇建设用地为124平方米,总增加住宅建筑面积180万平方米。以老镇区为基础包括古镇风貌保护区，向北包含大淀湖，向东向南至318国道；向西跨越朱昆河进一步拓展镇区发展空间。将原来位于318国道南侧的工业区归并至朱枫公路两侧的工业区，新镇区不再布置工业用地。l城镇布局结构规划城镇布局结构规划 以水体为以水体为“心脉心脉”，形成老区、新区二大块，形成老区、新区二大块城镇布局结构注重现状城镇空间布局特点的延续和整合。城镇用地布局注重功能

14、分区，同时为使城镇生活更具活力，各相关性质用地可综合安排。朱家角镇镇区空间布局结构以水系为构架，以水体为“心脉”，形成老区、新区二大块。（1）水是形成朱家角镇区的主体构架，包括三个层次：水心：大淀湖以及规划文体中心和中心公园是镇区核心空间；水脉：淀浦河由西向东横穿集镇；水络：现状河道和规划河道相结合，形成具有内聚力的河道网；（2）老区：即目前的建成区。以古镇风貌保护区（61.5公顷）为核心，淀浦河沿岸以及祥凝浜路沿线为建设重点地区，通过老区改造形成镇区的商业旅游中心通过老区改造形成镇区的商业旅游中心。（3）新区包括四个组团。沿大淀湖东、北侧的组团一为花园住宅区；组团二、三由一条沿河的商业街串联

15、起来。组团四位于淀浦河南岸较为独立，也是未来集镇的行政中心。组团四位于淀浦河南岸较为独立，也是未来集镇的行政中心。（4）休闲度假区组团集中于淀浦河两岸，均为滨河地区与古镇风貌保护区一起形成集镇旅游度假中心。l商业金融规划商业金融规划 双线构筑双线构筑朱家角镇区商业中心朱家角镇区商业中心规划未来朱家角镇商业设施应结合旅游业的开发、老镇区的改造、古镇风貌的保护，集中在二条线上。第一条线：第一条线：祥凝浜路两侧，以商住综合楼为主体，形成新的具有古镇风貌特色的商业街；第二条线：第二条线：淀浦河南岸老镇区段，结合水面的开挖、水网重塑，形成新的商业中心。同时老镇区通过一系列的改造、更新将成为朱家角镇区的商

16、业中心朱家角镇区的商业中心。l住宅规划住宅规划 居住功能移至新区居住功能移至新区规划朱家角镇区住宅建设将重点转移至新区。老区将发展商业服务以及旅游相关的产业。同时结合老区改造适量。同时结合老区改造适量地发展商业与住宅相结合的居住形式。地发展商业与住宅相结合的居住形式。老区常住人口控制在老区常住人口控制在0.80.8万人左右规模。万人左右规模。本案本案1.3 1.3 在建设施在建设施 朱家角周边在建设施众多，大都会在朱家角周边在建设施众多，大都会在20102010年前后竣工，届时，整个区位的配套设施将更为完备；年前后竣工，届时，整个区位的配套设施将更为完备； 酒店酒店 ：凯悦酒店、皇家郁金香酒店

17、；凯悦酒店、皇家郁金香酒店；民俗院馆民俗院馆：尚都里（南）、上海申窑国际陶艺中心、四民会馆；尚都里（南）、上海申窑国际陶艺中心、四民会馆；其他其他：朱家角人民医院迁建工程、文化创意园区（原政府大楼）、轨道交通朱家角人民医院迁建工程、文化创意园区（原政府大楼）、轨道交通2 2号线西延伸青浦段、演绎剧场、上海号线西延伸青浦段、演绎剧场、上海西部旅游集散服务中心、景苑水庄扩建；西部旅游集散服务中心、景苑水庄扩建； 朱家角印象朱家角印象l 古韵悠长古韵悠长的人文古镇，水墨般的小桥流水人家；的人文古镇，水墨般的小桥流水人家；l 大上海的后花园，大上海的后花园，自然旅游资自然旅游资源得天独厚；源得天独厚；

18、l 车行交通便捷，四通八达；车行交通便捷，四通八达；l 青浦整体社会经济结构以工农业为主体，而朱家角古镇占据了青浦整体社会经济结构以工农业为主体，而朱家角古镇占据了绝大部分的第三产业产值绝大部分的第三产业产值；l 朱家角古镇是青浦朱家角古镇是青浦最具活力的核心最具活力的核心；l 配套成熟的配套成熟的度假休闲好去处度假休闲好去处；l 近期建设发展迅猛，远景规划良好近期建设发展迅猛，远景规划良好,2010-2011,2010-2011年间将会有年间将会有大量新产物呈现大量新产物呈现；l 随着随着2020号线的通车号线的通车，将带来更大更多的客源流量；，将带来更大更多的客源流量；l 周边存在大量周边

19、存在大量高端消费群体及高层次场所高端消费群体及高层次场所；l 休闲度假和生态居住为特色的旅游城镇；休闲度假和生态居住为特色的旅游城镇； 二、青浦别墅市场研析二、青浦别墅市场研析1 1、青浦别墅市场、青浦别墅市场 与朱家角板块形成竞争威胁的项目，主要来自于青浦新城板块，赵巷板块及徐泾板块。徐泾板块徐泾板块l 从市区到达的动线上看，徐泾、赵巷及青浦新城板块都将造成别项目别墅客源的截流，因此在后续的市场分析中，我们将一并进行研究分析。 06-0906-09年青浦别墅供求情况年青浦别墅供求情况06-07年成交上扬,08年下挫,0909较较0808年成交回升，价格平稳年成交回升，价格平稳；06-09年供

20、求上来看，除0808年年大势影响导致成交乏力外，均处于供不应求供不应求的格局下；09年青浦区别墅成交量大幅回暖，较08年同期（126507平米）增幅达到115%115%；供求面积则与08年同期（226817平米)基本持平，成交价格在成交价格在1740817408元元/ /平米平米，与08年相比浮动较低；0909年青浦别墅供求情况年青浦别墅供求情况 09年1至9月青浦区别墅市场新增加供应量217000217000平米平米，同比去年基本持平；上半年受大环境影响，成交持续萎靡，受新城盛景新城盛景集中推量及低价的带动，3 3月份开始有所反弹，成交价格月份开始有所反弹，成交价格下滑下滑；09年后续别墅成

21、交已趋于平稳，成交价格主要在17000-1900017000-19000元元/ /平米平米的价格区间内；1.11.1徐泾板块分析徐泾板块分析l 0909年徐泾板块板块别墅供求分析年徐泾板块板块别墅供求分析徐泾板块06、07年的供求情况较为平稳，08年受大势影响，成交量急剧下滑，仅为成交量急剧下滑，仅为0707年的年的21%21%；08年均价为22807元/平米，相比07年上升51%；09年成交价格2372923729元元/ /平米平米, ,成交量也逐渐回升成交量也逐渐回升，价格与08年持平。l 06-09 06-09年青浦徐泾板块别墅供求分析年青浦徐泾板块别墅供求分析09年至今，徐迳板块供应面

22、积5400854008平米平米，成交面积5063250632平米平米，供求基本持平供求基本持平；09年成交前期价格起伏较大,后续起伏相对平稳，后续起伏相对平稳，主要停留在2600026000元元/ /平米平米上下浮动；徐泾别墅供应量主要集中在2、3及6月份，分别是大豪山林别墅、四荷艺墅大豪山林别墅、四荷艺墅的新增供应；徐泾板块徐泾板块在售个案明细在售个案明细徐泾板块徐泾板块类别类别大豪山林别墅大豪山林别墅圣地维拉圣地维拉四荷艺墅四荷艺墅沁风雅泾轩沁风雅泾轩安盛景园安盛景园安盛花苑安盛花苑湖畔佳苑三期湖畔佳苑三期物业类型别墅别墅加住宅别墅别墅别墅别墅别墅加住宅建筑类别独栋独栋、联排、双拼独栋别墅

23、联排、双拼、独栋独栋独栋复式、联体均价50000310002250027000270002200030000容积率0.290.50.30.350.290.30.4开盘日期2004-5-12007-4-282006-7-22006-8-162004-3-112004.5.252008-12-27交房日期1-4已交房,5期2011.506.3.19.110.045.039.0410.12面积段310-800158-249235-246350-450297-473200-348217-580销售率63%49%94.64%85.12%95.38%65.38%56%余量849412253921楼层状况1

24、-2层1-2层1-2层1-3层1-3层1-3层1-2层总户数314约3002241686526410停车位状况2个/户422个2-3个/户1-2个/户室内双车位1-2个/户400绿化率52%58.50%60%65%60%73%60%占地面积440000180000131458153714100000150000380000建筑面积13000012000039437538002900010000031000物业管理费4.8元/月2.9元/月5.6元/月7.3元/月4.2元/月2.8元/月3.8元/月物业公司世邦魏理仕新加坡狮城怡安上海同进世邦魏理仕安盛物业香港怡高丸红物业开发商大豪企业大华集团上

25、海博星上海明虹安盛房产上海安盛佳苑l 徐泾板块别墅项目众多，品质都较高，价格范围在23000元/平米-50000元/平米间，价格区间及跨度较大。1.2 1.2 赵巷板块分析赵巷板块分析l 06-0906-09年赵巷板块别墅供求分析年赵巷板块别墅供求分析板块受08年大环境冲击影响较大，虽然供应上升,但成交下滑明显，仅为但成交下滑明显，仅为0707年的年的46%46%，但价格有所上升；09年至今的供应量明显减少，仅为19209平米，成交面积急剧放大成交面积急剧放大，达到7504275042平米，相比08全年都有近90%90%的升幅的升幅；l 09 09年青浦赵巷板块别墅供求分析年青浦赵巷板块别墅供

26、求分析09年赵巷板块的别墅项目总体供小于求总体供小于求，供应主要分布在2月及7月；09年成交价格有所起伏，主要是受诚邦别墅价格的拉动诚邦别墅价格的拉动，带动了整个板块别墅价格的提升提升；赵巷板块仅仅在2月份及7月份有新增供应量，2月份主要为进福景苑及合生朗庭进福景苑及合生朗庭；7月份为龙湖滟澜山龙湖滟澜山有新增量；赵巷板块在售个案明细赵巷板块在售个案明细赵巷板块赵巷板块类别类别合生朗廷合生朗廷中海翡翠湖岸中海翡翠湖岸龙湖龙湖滟澜山滟澜山青池流水云墅青池流水云墅上海进福景苑上海进福景苑佘山国际别墅佘山国际别墅诚邦别墅诚邦别墅物业类型别墅住宅别墅普通住宅、别墅别墅普通住宅、别墅别墅别墅建筑类别联体

27、别墅独立公寓、双拼、联排、叠加联体别墅公寓、独栋、联排、洋房独栋别墅独立别墅均价13000-1500022000-2700020000-3500020000别墅：28000-3500028000-3400030000-35000容积率0.70.2310.470.80.220.3开盘日期06.9.2308.6.708.10.2007.5.108.6.2804.9.2408.12.11交房日期2009年10月2005/8、二期06/2部分09/06/10一期2008/509/06/10二期 2007年底09年底面积段170-220301-58089-92 180-280223-297111-570

28、250-500316-519销售率99%96.30%54.46%72.56%47.56%94.82%29%楼层状况1-3层1-2层1-4层1-3层1-3层1-2层1-3层总户数460218134416482193110停车位状况1个/户室外单、双车位每户双车位每户1-2个车位146个每户1-2个车位双车库，双车位绿化率40%50%50%40%50%50%52%占地面积13000039000021372824000036188333000213440建筑面积910001000002137281200003399032000054000峻工时间现房现房期房期房期房现房现房物业管理费1.96.35元

29、/月4元/月3元/月3元/月4元/月4.80元/月物业公司合生怡景中海物业重庆新龙湖物业上海久远物业上海世邦魏理仕上海古北房产租赁紫泰物业开发商三象房产中海房地产恒睿房地产青池房产进福房地产古北赵巷置业德天置业代理商同策张力房地产营销PLUS 博加广告上海领创易居中国基强联行易居中国l 赵巷板块在售别墅较多，层次较高，价格范围在15000元-35000元/平米间，价格区间及跨度较大。1.31.3青浦新城板块分析青浦新城板块分析l06-0906-09年青浦新城板块别墅供求分析年青浦新城板块别墅供求分析新城板块06、07年的供求情况较为平稳，08年受大势影响，成交量急剧下滑成交量急剧下滑，仅为07

30、年的25%；09年供求双向放大供求双向放大，供应面积71404平米，成交面积65388平米，成交价格为1242612426元元/平米，价格相对平稳；l0909年青浦新城板块别墅供求分析年青浦新城板块别墅供求分析大势影响，新城板块09年1-3月份成交量还是处于在一个较低的水平；4月份开始，大环境转暖，并且随着新城盛新城盛景园、富力桃园景园、富力桃园的集中推出，拉动了成交量；9月份帕缇欧香苑帕缇欧香苑二期又有新增供应，拉动了9月份新城板块的供应；而综合整个成交价格来说，价格浮动较小，停留在12000-1500012000-15000元元/ /平米的一个价格范围内；青浦新城板块主要在售个案明细青浦新

31、城板块主要在售个案明细青浦新城板块青浦新城板块类别帕缇欧香富力桃园仁恒运杰河滨花园新城盛景建筑类别联排、双拼、花园洋房联排.双拼.小高层小高层、联排、双拼多层，小高层，别墅别墅均价13000120001580014000容积率1.20.61.21.1开盘日期05.3.308.12.2805.8.2807.12.11交房日期11年09年12月10.5.3110年6月面积段157-290218-22291-134 200-27070-229销售率97%当前82.91%74.07%98%总户数942-17822814停车位状况560-900800绿化率31.20%35%52%46%占地面积76000

32、240000235000267530建筑面积37万280000320000306550峻工时间2011-12009年底2010年上半年2010-06-30物业管理费1.8元/平方米/月1.85元/平方米/月1.8元/平方米/月1.40元/平方米月物业管理详情复瑞物业天力物业上海仁恒物业新城物业开发商东航复地房地产上海富力房地产上海仁杰河滨园房地产江苏新城创置房地产代理商策源机构易居（中国）上海疏野房产经纪同策l 青浦新城板块目前以普通住宅和别墅的混合社区为主，从而在一定程度上拉低了别墅的项目的定位及客群，容积率也普遍高于1.0。别墅面积在160-290平方米之间，成交价在13000元/平方米上

33、下。1.4 1.4 朱家角别墅市场朱家角别墅市场l06-0906-09年朱家角板块别墅供求分析年朱家角板块别墅供求分析朱家角板块至0707年开始逐渐活跃年开始逐渐活跃，随着别墅板块的逐渐成熟及别墅项目推量的大量释放，特别是07年康桥水乡小城康桥水乡小城的推出，供应及成交双向放大供应及成交双向放大；板块受08年大环境冲击影响并不大，无论从供应还是成交还是围绕在一个较高的水平线上围绕在一个较高的水平线上，并且价格反而有所上升；09年至今的供应量明显减少供应量明显减少，仅为19209平米，成交面积急剧放大，达到75042平米，相比08全年有近90%90%的升幅；l 09 09年朱家角板块别墅供求分析

34、年朱家角板块别墅供求分析09年朱家角板块的别墅项目总体供小于求供小于求，供应主要分布在6月及8月，分别为朱家角康桥水乡及海源别墅朱家角康桥水乡及海源别墅的集中推量；09年成交价格有所起伏，主要是受海源别墅价格的拉动海源别墅价格的拉动，带动了整个板块别墅价格的提升；09年1-9月份朱家角板块共成交别墅294套，整体均价在1650016500元元/ /平方米平方米左右；朱家角板块在售别墅个案明细朱家角板块在售别墅个案明细朱家角板块朱家角板块类别类别东方庭院东方庭院海源别墅海源别墅朱家角新城朱家角新城物业类型别墅别墅普通住宅、别墅建筑类别独栋别墅,联排别墅,双拼别墅,叠加别墅（毛坯）独栋别墅（毛坯）

35、多层、叠加、联排、独栋别墅均价联排16500元/平米独栋19000元/平米2000 万元/套起15000 元/平方米（联排）面积段182-290570-106770-250容积率0.760.140.7开盘日期2005-4-232005-7-12007-9-28交房日期2008-12-302006-3-30三期2009-6-15楼层状况2-4层2层洋房5-6层别墅3层销售率95.67%现为一期，18套成交2套，11.11%53.43%总户数798套229套3000套停车位状况室内单车位室内双车位（地上、地下）共1500多个绿化率46%75%40%占地面积304000 平方米1175300 平方米

36、800000 平方米建筑面积231000 平方米164542平方米650000 平方米峻工时间06年52010年5月 3108年底物业管理费2.5-3元/平方米/月8.50元/平方米月1.3元/平方米/月物业管理详情上海新独院物业管理有限公司第一太平戴维斯中信泰富(上海)物业管理有限公司开发商上海珠佳康桥半岛上实集团 中信泰富集团代理商汉宇地产上海同策中原地产l 朱家角板块在售项目有限，主要为东方庭院、朱家角新城及海源别墅，价格主要在14000元/平米-24000元/平米间，个别豪宅别墅如海源别墅在50000元/平米左右。板块比对板块比对徐泾板块徐泾板块赵巷板块赵巷板块新城板块新城板块朱家角板

37、块朱家角板块两大借力两大借力 l 借力区域本身的自然及人文属性；借力区域本身的自然及人文属性；l 借力朱家角的发展规划；借力朱家角的发展规划；带来区域利好，整个板块价值将会放大；带来区域利好，整个板块价值将会放大；价格层面价格层面2.12.1东方庭院东方庭院楼盘名称东方庭院现行报价12500-24000环线郊环外叠加220-280万/套板块朱家角板块双拼、联排320-450万/套,16500元平米地址现场地址：朱家角镇珠安路77弄独栋450万/套,19000元/平米产品种类叠加、双拼、联排、独栋历史范围5300-23000付款方式组合按揭联系电话59249777 59249388建筑设计Ben

38、 Wood企划营销销售代理：汉宇地产发 展 商上海珠佳康桥半岛房地产发展有限公司交屋时间06-06开盘时间2004-10-11公开日期2004-10-9占地面积30万平方米容积率：0.76绿化率：46.8%房型面积185-290叠加182-230联排185-290独栋210-2902 2、朱家角板块主要竞争个案分析、朱家角板块主要竞争个案分析成交情况成交情况1月份由于春节的因素成交量较低，随后进入2月份以后，量价齐升，一度在在2 2、3 3月份销售月份销售9090套套，这在近年上半年的别墅项目销售中实属佳绩；7月份市场回暖迹象明显，成交量急剧爆发，8月20号加推部分独立及联排别墅，当月成交当月

39、成交120120套套，销售状况惊人；现今销售均价联排大约为16500元/左右，独栋19000元/平米,全年均价涨幅26%；房型分析：房型分析：1 12 23 34 4 从房型上来看，其中水边townhouse的户型相对最佳，亮点最为突出，主要有以下几点：1、内庭设计2、地下车库设计，提升性价比3、全开挖庭院全开挖庭院，增加地下功能的实用性及采光通风效果4、顶层露台提升性价比2.22.2海源别墅海源别墅楼盘名称海源别墅历史范围20000-60000板块青浦其他板块单价报价40000-50000环线郊环外地址青浦朱家角复兴路999弄产品类型独栋付款方式组合按揭联系电话59239900建筑设计开盘时

40、间2005-7-1公开日期2004-5-25交屋时间部分已交房房型面积570-1067企划营销上海同策房产咨询股份有限公司发 展 商上实集团上海上实湖滨新城发展有限公司小区总占地126万平米容积率0.14 区域内最高端别墅项目区域内最高端别墅项目，3-5亩亩/栋栋，但销售业绩并不理想。成交情况成交情况 海源别墅09年度至今仅销售两套，成交均价在4800048000元元/ /左右； 海源别墅目前的产品市场定位直接导致其和地段更佳的高档别墅区内的项目产生竞争，无论从地从地段或别墅板块成熟度来说都有一定差距；段或别墅板块成熟度来说都有一定差距；房型分析：房型分析： 6房房4厅厅6卫卫896平米平米

41、6房房4厅厅6卫卫1005平米平米 大尺度大尺度,大庄园大庄园,绝对的豪宅气度; 整体庄园设计手法类似于佘山月湖山庄，但水系的运用更为丰富；2.32.3中信富泰中信富泰朱家角新城朱家角新城楼盘名称中信富泰朱家角新城单价报价8500-18000板块青浦其他板块房型面积70-250环线郊环外叠加220万-280万/套产品类型多层、叠加、联排、独栋联排180万-410万/套15000元/平方米地址青浦区朱家角阁游路389弄独栋270万/套 14200元/平方米(08年5、6月份)付款方式组合按揭公开日期2007-9-27开盘时间2007-9-28交屋时间08年底联系电话62957522 629575

42、33建筑设计意大利格雷戈蒂建筑师事务所企划营销中原地产发 展 商上海珠街阁房地产开发有限公司总建筑面积65万平方容积率0.7公寓70-91叠加210-234联排185-250独栋190成交情况成交情况l 项目09年别墅类产品成交情况较好，目前在售别墅类产品主要集中在联排别墅；l 2009年5月后随着行业的全面复苏，拉动了该案别墅的成交量，成交均价已突破15000元/平方米。房型分析：房型分析：l 考虑了内庭及三层退台内庭及三层退台的设计；l 房型设计相对一般,市场主流户型；区域内个案小结区域内个案小结l区域内别墅项目的面积段主要集中在180-290平米之间，局部存在一定的豪宅房源；l 区域内的

43、成交情况较为理想,随着板块的日益成熟及功能特色日益显著,将带给区域更多的发展前景;l 区域被的别墅项目价格集中在14000元/平米至24000元/平米,有一定的价格跨度;3 3区域别墅购买客户分析区域别墅购买客户分析(数据来源：东方庭院已购业主，调研样本共计：64组，有效样本（答题率70%以上）)l 统计显示，客户普遍具有较高的学历，本科以上学历的业主占到本科以上学历的业主占到78%78%。l 客户家庭结构仍以三三口之家为主，占到口之家为主，占到72%72%；l 统计显示，多数有自住倾向的独栋购买客户，其入住人员主要以夫妻、子女同住为主，以夫妻、子女同住为主，尚未将父母一并考虑入内。尚未将父母

44、一并考虑入内。l 客户年龄分布较广（26-5226-52岁），集中度峰值出现在岁），集中度峰值出现在40岁。l客户户籍以上海为主（上海为主（72%72%），外籍客户占到一定的比例，其余分布较），外籍客户占到一定的比例，其余分布较分散。分散。l 统计显示，客户具有较高的置业次数，普普遍为遍为3 3次及以上，总计占到次及以上，总计占到89%89%。l 客户职位主要以私营企业主为主（私营企业主为主（60%60%），），其次为高级主管（其次为高级主管（19%19%）。）。l统计显示，客户家庭收入主要集中家庭收入主要集中在在50-10050-100万万/ /年，年，100100万以上也占到较万以上也占到

45、较高比例。高比例。l客户所属行业分布比较分散，其中行业分布比较分散，其中制造业（制造业（4）、信息技术（4）、贸易零售（3）、物流（3）、建筑（3）显示出一定的聚集度。塘桥板块塘桥板块2222套套上南三林板块上南三林板块1717套套五角场板块五角场板块1313套套联洋、碧云、金桥、花木、联洋、碧云、金桥、花木、张江板块，共计张江板块，共计5050套套凉城、虹口公园、临平、凉城、虹口公园、临平、四川路板块，共计四川路板块，共计5656套套北外滩板块北外滩板块3 3套套长风、曹家渡板块，长风、曹家渡板块，共计共计2222套套古北、虹桥、中山公园古北、虹桥、中山公园板块，共计板块，共计8080套套徐

46、汇、古美、漕河泾板徐汇、古美、漕河泾板块，共计块，共计5757套套打浦桥、五里桥板块，打浦桥、五里桥板块，共计共计5252套套老西门板块老西门板块1919套套大宁板块大宁板块2 2套套大华、彭浦板块大华、彭浦板块7 7套套l此图为康桥水乡（东方庭院）上海区域购此图为康桥水乡（东方庭院）上海区域购买业主分布，共计买业主分布，共计487487组，分布较散组，分布较散南京西、静安板块，南京西、静安板块，共计共计4141套套人民广场人民广场6 6套套陆家嘴板块陆家嘴板块1212套套莘闵板块莘闵板块2424套套l阅读习惯分析阅读习惯分析阅读习惯阅读习惯汇总汇总阅读习惯阅读习惯汇总汇总晚报，解放报晚报，解

47、放报1 1参考消息参考消息3 3晚报，新闻周刊晚报，新闻周刊1 1参考消息、环球时报、东参考消息、环球时报、东方早报等方早报等1 1新民晚报、新闻早报、新民晚报、新闻早报、3 3第一财经日报第一财经日报3 3新闻晨报新闻晨报5 5环球时报，健康运动方面环球时报，健康运动方面1 1新闻晨报，男人帮，百度新闻晨报，男人帮，百度1 1经济学家，环球杂志经济学家，环球杂志1 1新闻晨报，申江服务导报、新闻晨报，申江服务导报、VOGUEVOGUE、百度、新浪、百度、新浪1 1男人装男人装1 1上海楼市、名车志、上海楼市、名车志、MANMAN、爱卡网、汽车方面网站、爱卡网、汽车方面网站1 1l 从平面媒体

48、阅读习惯来看，有效回答23份，回答率较低，上表可以看出，报纸方面集中在晨报，其次为晚报晨报，其次为晚报及参考消息，杂志相对较分散。及参考消息，杂志相对较分散。l收视习惯分析收视习惯分析观看频道观看频道汇总汇总观看电视时间观看电视时间汇总汇总第一财经第一财经16161818：00-2000-20：00002 2第一财经、教育频道第一财经、教育频道1 11919：00-2200-22：00001 1第一财经、时尚频道第一财经、时尚频道2 22020：00-2200-22：00001010第一财经、新闻娱乐、时尚频道第一财经、新闻娱乐、时尚频道1 12020：00-2300-23：00003 3第一

49、财经、中央第一财经、中央5 5套套1 12020：00-24:0000-24:001 1东方卫视东方卫视1 12222：00-2300-23：00001 1凤凰卫视凤凰卫视1 12222：00-2400-24：00001 1很少看很少看1 1不固定不固定3 3湖北财经湖北财经1 1晚上晚上1 1生活时尚生活时尚1 1新闻娱乐、东方卫视新闻娱乐、东方卫视2 2中央台中央台1 1中央一套中央一套1 1l 统计显示，第一财经的收看率达到了第一财经的收看率达到了70%70%，收看时间段以20：00-22：00为主。l休闲爱好分析休闲爱好分析希望能参与的活动希望能参与的活动汇总汇总希望能参与的活动希望能

50、参与的活动汇总汇总SPASPA1 1旅游旅游1 1钓鱼，高尔夫，自驾游钓鱼，高尔夫，自驾游2 2没什么特别的没什么特别的1 1钓鱼，高尔夫，自驾游，社交钓鱼，高尔夫，自驾游，社交partyparty1 1没时间没时间1 1钓鱼，字画瓷器古董的鉴赏会，社交钓鱼，字画瓷器古董的鉴赏会，社交partyparty1 1名家绘画指导小朋友名家绘画指导小朋友2 2钓鱼，自驾游钓鱼，自驾游2 2社交，拍卖活动社交，拍卖活动1 1钓鱼、参加顶级名牌联合推广或特卖活动钓鱼、参加顶级名牌联合推广或特卖活动1 1社区高尔夫球赛社区高尔夫球赛1 1钓鱼、自驾游钓鱼、自驾游1 1社区活动社区活动2 2顶级名牌联合推广活

51、动顶级名牌联合推广活动1 1字画瓷器古董的鉴赏会，社交字画瓷器古董的鉴赏会，社交partyparty1 1高尔夫高尔夫1 1字画瓷器古董的鉴赏会、高尔字画瓷器古董的鉴赏会、高尔夫夫1 1高尔夫，自驾游高尔夫，自驾游2 2自驾游自驾游4 4高尔夫、名家绘画知道小朋友高尔夫、名家绘画知道小朋友1 1游泳游泳1 1高尔夫、拍卖活动、名家绘画指导小朋友高尔夫、拍卖活动、名家绘画指导小朋友1 1l 有效客户回答31份（见上表），活动兴趣的集中度主要为高尔夫高尔夫（9）、自驾游（9）、钓鱼（8）、字画古董鉴赏（3）、小孩绘画指导（3）、拍卖活动（2）。 3.13.1区域内别墅市场客户分析小结区域内别墅市场

52、客户分析小结l客户家庭结构以3 3口之家口之家为主，主决策人主要为男性男性；l 绝大部分购买者为第一次参观即下定第一次参观即下定，决策流程较短；l 客户普遍具有较丰富的置业经验，基本都在3次以上，大部分客户都有其他房产投资及股票投资房产投资及股票投资；l 客户职业以私营企业主为主，其次为高级主管，行业聚集不明显；l 家庭年收入多在50万元以上，贷款占多数，月供25000元左右；l 客户在平面媒体阅读习惯上聚集性不明显聚集性不明显，新闻晨报略微突出；l 客户在电视媒体集中度明显，主要为第一财经频道第一财经频道，观看时间段以晚上8点以后为主；l 环境、花园、物业、社区品质是客户关注的细节，而购买本

53、区域的主要因素为环境及升值潜力；l 独栋客户希望能够参与的公共活动主要为高尔夫、钓鱼、自驾游；高尔夫、钓鱼、自驾游；l 除了区域内的自然环境，客户更看重的是朱家角的规划及发展潜力；l 客户希望能够提升的主要为物业服务及生活配套的加强。三、青浦商业情况透析三、青浦商业情况透析青浦区商圈主要为两个，分为城区商圈及古镇商圈，主要以城区商圈为核心；城区商圈及古镇商圈，主要以城区商圈为核心；l以目前的城市发展状况来看，青浦东部城区尤其是夏阳湖区域青浦东部城区尤其是夏阳湖区域是目前青浦城市发展中“城市化进程最快、基础设施最齐全、整体定位档次最高的区域”l古镇商圈主要是以朱家角古镇为核心，及辐射区域；朱家角

54、古镇为核心，及辐射区域；1 1、青浦城区商业状况、青浦城区商业状况青浦百货情况一览青浦百货情况一览项目名称商圈位置规模/M2开业时间经营状况成泰百货老城边缘80002000.5佳青浦百货大楼老城区30002003.9良东方商厦老城区110002005.12佳凯特利广场新城区200002006.12差青浦小型商业基本情况青浦小型商业基本情况名称名称商圈位商圈位置置商家种类商家种类经营情况经营情况百联桥梓湾老城区百货、餐饮、娱乐、专卖等经营较好港隆广场城北商圈建材、餐饮、专卖等部分经营较好，部分在建凯特利广场东部城区百货、餐饮娱乐较差夏阳湖商铺东部城区大型餐饮、浴场、超市等一般仁恒海滨东部城区大型

55、餐饮一般欧洲街东部城区服饰、餐饮、旅行社等经营状况较差l目前此类商业消费市场的规模与业态布局仍处于较为初级的发展阶段初级的发展阶段，尤其休闲购物型商业，经营状况尚未起色经营状况尚未起色。青浦餐饮类商业市场经营状况：青浦餐饮类商业市场经营状况：名称位置营业面积（M2）消费档次（元）经营状况伊丽名豪城北2000100-200生意一般，做婚宴来天华老城区4000120-170生意较好天天渔港新城工业区附近3000100中午生意差，晚上生意较好，多为工业区客户象山海鲜新城区千岱大厦2000100-150生意较好白玉兰海鲜老城区城中路2000100-150生意较好l目前青浦城区餐饮类商业消费市场，凭借周

56、边密集分布的高端居住人群，餐饮类商业经营状况较为良好；餐饮类商业经营状况较为良好； l根据近年来科特勒对于当前商业市场上的各种主要的商业类型以及他们各自对于商业消费人气的拉动作用，发现，其中百货购物、餐饮以及超级市场百货购物、餐饮以及超级市场三类业态对于商业消费人群的拉动性最强。三类业态对于商业消费人群的拉动性最强。青浦酒店业市场经营状况：青浦酒店业市场经营状况：旅旅 游游 星星 级级 宾宾 馆馆 基基 本本 情情 况况指 标单 位合 计三星级二星级饭店数个16 7 9 客房数间1051 681 370 床位数张1954 1271 683 客房平均出租率%42.6 40.4 46.7 营业收入

57、万元11549 8426 3123 从上表可以看出：从上表可以看出：l 目前青浦的酒店业还处于初级阶段初级阶段，多为二、三星级的宾馆，缺乏高级酒店场所（这块市场已经有所被重视，据悉已有多家高级酒店项目正在审批过程中），从其客房数量及床位数量来看都远远不能满足于实际的客流量，这也是朱家角古镇成为短途旅游而不能称为逗留点的原因之一。l 06-09 06-09年青浦商业供求分析年青浦商业供求分析06-09年青浦商铺总体供略大于求总体供略大于求，09年无论是供应还是需求都达到最高峰值；09年成交113292113292平米平米，1946套，平均成交单套面积58平米；整体商业价格至07年起开始上扬，说明

58、青浦的商业产品已经逐渐被市场所关注和追捧；l 09 09年青浦商业供求分析年青浦商业供求分析从09年1-9月份的数据来看，全年供应不大全年供应不大，主要是在一月份有较大放量；全年各月成交相对比较平均，价格根据不同项目的推出时期略有起伏略有起伏；可以看出09年青浦的商业需方市场比较稳定，没有突然之间的大起大落和集中性暴发；2 2、区域商业地产市场分析、区域商业地产市场分析06-08年徐泾板块主要为绿中海、大华云庭、海天花园绿中海、大华云庭、海天花园等社区商业的推出；09年西郊美德苑商铺西郊美德苑商铺推出；整体商业市场供应量较少，尚无成规模的商业项目推出由于商业供应少，尚不成市，尚不成市，因此价格

59、受个案及区域的影响性比较大，不作为参考2.1徐泾板块徐泾板块2.2赵巷板块赵巷板块赵巷07-08北竿山国际艺术中心北竿山国际艺术中心推量；09年是少量合生朗庭社区商铺；整体商业市场与徐泾相似，整体供应量较少，09年尚无成规模的商业项目推出由于商业供应少，尚不成市，因此价格受个案及区域的影响性比较大，不作为参考2.32.3新城板块新城板块新城板块商业供求相对前两个板块来说较为活跃，但每年也只有一万多平米的量推出，年成交套数逐年递减；从09年需方市场来看也比较冷淡，月成交量徘徊在个位数之间；价格受个案及区域的影响性比较大，目前市场主力可售商铺在70007000元元/ /平方米平方米左右；2.42.

60、4朱家角板块朱家角板块06-09年朱家角的供求情况，06年奥世澜运动休闲广场奥世澜运动休闲广场集中供应，07-0907-09年均为部分社区商铺年均为部分社区商铺；09年供应主要为泰安公寓二期商铺泰安公寓二期商铺推出，均价在5700元/平米左右；从09年度数据来看，朱家角板块的月度商铺平均价格在5700-150005700-15000元元高低不等，高低差异明显在售主要商业项目一览：在售主要商业项目一览：楼盘楼盘百联桥梓湾购物百联桥梓湾购物中心中心青浦工商联青浦工商联大厦大厦祥腾假日风情祥腾假日风情商业广场商业广场港隆休闲广场港隆休闲广场上海国际小商品城上海国际小商品城 邻近区域/商圈新城新城北部