深圳市布吉街道布吉东大街案例分析 ppt课件

1、布吉东大街案例分析布吉东大街案例分析德思勤商业中心德思勤商业中心2019.012019.01一、工程概略一、工程概略案例提要 在商业定位时如何思索未来运营与招商的可行性？ 在商业定位时思索区域特征借势时，要充分估计到竞争关系对未来运营的影响。 虽然采取返租方式，但假设提早侵吞了后期商业的价值，透支过量，会呵斥整体商业销售的失败。工程称号：布吉东大街工程称号：布吉东大街工程位置：深圳市布吉街道布吉东工程位置：深圳市布吉街道布吉东大街桂芳园六期裙楼大街桂芳园六期裙楼建筑面积：约建筑面积：约2.7万平方米万平方米铺位个数：铺位个数：1811个，其中街铺个，其中街铺44个个铺位面积：虚拟产权，铺位面积

2、：虚拟产权，10平米以下平米以下小铺位为主，街铺面积小铺位为主，街铺面积40-150平米平米临街面：临街面：250米米二、市场分析二、市场分析布吉整体经济全面向好，萌生商业的开展；布吉整体经济全面向好，萌生商业的开展；商业业态与运营档次上落后于布吉整体经济程度；商业业态与运营档次上落后于布吉整体经济程度；人口的增长成上升趋势，是商业开展的源动力人口的增长成上升趋势，是商业开展的源动力, , 布吉交通的改善，将吸引更多的人口到布吉居住布吉交通的改善，将吸引更多的人口到布吉居住随着人口构造及居住功能的完善，商业网点的分布随着人口构造及居住功能的完善，商业网点的分布促进了布吉东片区商业的开展促进了布

3、吉东片区商业的开展布吉商业地产利润快速增长，产生宏大的吸引力布吉商业地产利润快速增长，产生宏大的吸引力一、经济环境一、经济环境三、工程情况三、工程情况 商业街区规划有国际油画城、儿童用品、时髦精商业街区规划有国际油画城、儿童用品、时髦精品、休闲文娱及超市、百货、餐饮等。品、休闲文娱及超市、百货、餐饮等。业态定位业态定位布吉东区超越布吉东区超越400400万平方米万平方米7070万居民万居民客户定位客户定位宣传推行宣传推行广告紧紧扣住目的客户的心思，针对不同的投资客户群广告紧紧扣住目的客户的心思，针对不同的投资客户群制定制定“白领投资方案白领投资方案“生长投资方案生长投资方案“教育投资方案教育投

4、资方案等主题，并以媒体配合热炒布吉东片区，构成很好的效等主题，并以媒体配合热炒布吉东片区，构成很好的效果果销售情况销售情况采用虚拟产权，返租销售采用虚拟产权，返租销售(8%)(8%)，并承诺，并承诺5 5年回购原实年回购原实收价钱。收价钱。由于铺位面积小，同时将三年租金直接抵扣首付款，将由于铺位面积小，同时将三年租金直接抵扣首付款，将低了投资门槛低了投资门槛强势推行，灌输低本钱投资概念强势推行，灌输低本钱投资概念区域人口的支撑加强了投资自自信心区域人口的支撑加强了投资自自信心认筹积累，集中解筹刺激等销售方法的实施。认筹积累，集中解筹刺激等销售方法的实施。销售获得宏大胜利销售获得宏大胜利6 6个

5、月销售超越个月销售超越9595，销售回款，销售回款3 3亿亿招商情况招商情况u社区消费支撑社区消费支撑u片区商业的空白片区商业的空白u商业网点向东延伸商业网点向东延伸u沃尔玛带来的人气沃尔玛带来的人气u片区文化气氛片区文化气氛u政策上的利好政策上的利好u招商的低门槛招商的低门槛销售、招商同时进展，获得胜利销售、招商同时进展，获得胜利4 4个多月即到达个多月即到达100%100%招商率招商率运营情况运营情况人流量小，运营惨淡，油画人流量小，运营惨淡，油画城被迫封锁，业态调整前退城被迫封锁，业态调整前退租面积超越租面积超越50，被迫重新，被迫重新招商招商缘由：缘由：业态定位不当，构成无效供应业态定

6、位不当，构成无效供应餐饮业态被取缔餐饮业态被取缔其它业态同质化高，没有中心竞争力其它业态同质化高，没有中心竞争力产权分割，权责不明导致管理不善产权分割，权责不明导致管理不善开发企业缺乏商业管理阅历开发企业缺乏商业管理阅历重新定位重新定位2019年年10月月引进乐安居引进乐安居 乐安居自乐安居自20192019年年1010月月2626日宣布将其关外第一家分店选址日宣布将其关外第一家分店选址布吉桂芳园后，仅用三天的时间就完成了布吉桂芳园后，仅用三天的时间就完成了80%80%的品牌入驻率的品牌入驻率 重新定位招商情况重新定位招商情况重定位后运营现状重定位后运营现状乐安居内部的租金在乐安居内部的租金在

7、8080元元/ /平方平方/ /月，商户称生意不错月，商户称生意不错定位点评定位点评选择做油画城，虽然赋予工程文化内涵，但是没有对油画客户选择做油画城，虽然赋予工程文化内涵，但是没有对油画客户的需求做准确判别，呵斥无效供应的需求做准确判别，呵斥无效供应没有思索到差别竞争的需求，同质化严重，客户被周边大型商没有思索到差别竞争的需求，同质化严重，客户被周边大型商业和中心区旧有商圈严重分流业和中心区旧有商圈严重分流独一的拉动人气的餐饮业态被取缔使工程短少了最根本的动力独一的拉动人气的餐饮业态被取缔使工程短少了最根本的动力没有思索到周边社区消费的功能的提升，不具备消费认同感没有思索到周边社区消费的功能

8、的提升，不具备消费认同感三、案例分析三、案例分析操作方式点评操作方式点评虚拟产权的划分销售是商业失败的根源之一，产权明晰的缺虚拟产权的划分销售是商业失败的根源之一，产权明晰的缺失直接呵斥后期运营过程中，权责不明，商业工程继续的经济失直接呵斥后期运营过程中，权责不明，商业工程继续的经济支撑被打碎，其内在根本的三方利益平衡被破坏掉支撑被打碎，其内在根本的三方利益平衡被破坏掉招商的低门槛，使返租给开发商背上繁重的负担，直接影响招商的低门槛，使返租给开发商背上繁重的负担，直接影响了工程的运营及管理了工程的运营及管理夸张其辞的推行，使开发企业的品牌和信誉无形资产被破坏夸张其辞的推行，使开发企业的品牌和信

9、誉无形资产被破坏案例评点案例评点1 1、定位契合市场终端消费群是工程运营胜利的保证、定位契合市场终端消费群是工程运营胜利的保证2 2、差别化竞争与市场竞争是相辅相成的、差别化竞争与市场竞争是相辅相成的3 3、保证各方利益的合理分配是工程维系的内在要素、保证各方利益的合理分配是工程维系的内在要素4 4、业态的选择与市场及工程的准确分析判别是息息相关的、业态的选择与市场及工程的准确分析判别是息息相关的5 5、招商战略中对于品牌的选择是工程胜利的关键要素之一、招商战略中对于品牌的选择是工程胜利的关键要素之一案例自创案例自创1 1、定位应以终端消费为根本出发点，对终端消费应有准确、定位应以终端消费为根

10、本出发点，对终端消费应有准确的分析和判别，并在此根底上构成工程定位和可继续开展的分析和判别，并在此根底上构成工程定位和可继续开展战略战略2 2、虚拟产权消售和产权分割销售所带来的弊端屡见不鲜，、虚拟产权消售和产权分割销售所带来的弊端屡见不鲜，这种方式逐渐被市场淘汰这种方式逐渐被市场淘汰3 3、返租销售及回购将给开发商带来繁重的负担、返租销售及回购将给开发商带来繁重的负担4 4、融资渠道不畅是开发商业地产的瓶颈，新的融资渠道和、融资渠道不畅是开发商业地产的瓶颈，新的融资渠道和操作方式是商业胜利的前提条件操作方式是商业胜利的前提条件必需尊重市场规律，去选择正确的定位及运营战略必需尊重市场规律，去选择正确的定位及运营战略差别化的竞争在市场中要辨证的去对待，正确的运用差别化的竞争在市场中要辨证的去对待，正确的运用融资渠道的通畅