农居点用地整理计划

1、农居点用地整理计划一、概述农村居民点用地是指各乡镇管辖范围内的所有村庄用地，包括农村居民居住的主房占地、附房占地以及晒场、庭院、宅旁绿化、围 墙等用地，也包括村内基础设施和公共设施用地。 除建制镇政府驻地 的城镇建成区以外，一般集镇、中心村均在此范围之内。农居点整理， 是指通过对已有农居点用地的深化加工、改造、调整及整治，消除原 有农居点土地利用中对社会经济进展起制约或限制作用的因素，促进土地利用的有序化、集约化、合理化和科学化，从而提高土地利用率 的一项土地利用治理工程。根据国内外经验，通过对农村居民点用地 进行整理，退宅还田，可增加耕地 5%左右。 根据台州县土地利用 总体规划下达到本县的

2、土地利用控制指标， 在规划期内必须通过土地 开发，土地整理及复垦新增耕地700公顷，因此必须在全县开展县域、 镇域规划和村域规划，实施农居点迁村并点，整治空心村，严格农村 宅基地治理，合理调整城乡居民点用地结构，以保证规划目标实现。二、农居点用地现状分析（一）农村居民点用地现状及存在的主要问题1、人均农居点面积过高。*年全县农村居民点用地3551.35公 顷，占全县居民点及工矿用地的 65.47%,与全县耕地总量27686.79 公顷相比，农居点用地与耕地的比例为 1:7.80。全县*年末农村人口 40.92万人，人均农居点用地为86.79平方米，而且各乡镇的实际情 况差异较大，因此，整理潜力

3、非常大2、村庄规模偏小。根据*年*县统计年鉴，全县共有1019个村 委会，而农村人口为40.92万人，平均每村的人数是402人（表2）, 若按1892个自然村统计，则每村的平均人数为 216人，据调查，最 小的自然村的人口只有几十人，可见村庄的自然缩并有很好的前景。3建筑密度大，容积率低。由于缺乏村镇改造的统一规划，不 同年代、不同结构的新旧建筑物相互交替、见缝插针式地排列，虽然 偶有新盖农房零星分布，但基本上都是连在一起的。八十年代以前的 房子以一层简易房为主，占地面积很大，八十年代以后的房子以二、 三层砖木结构为主，三层以上的楼房不多见，这样就形成了建筑密度 大，容积率低的状况。据估算，大

4、部分乡镇建筑容积率普遍为1.52.0左右，建筑密度一般都在 0.8以下。4、生活设施差，环境较为恶劣。在旧农村居民点中，公共设 施很不完善。由于建筑密度大，村内路窄巷小，而且七拐八弯，甚至 穿居住厅堂而过，一般的交通工具难以入内。排污下水道设施几乎是一片空白，露天臭水沟在房前屋后通过，老式厕所及猪牛圈就近分布。 每到夏天，苍蝇蚊子就多，环境卫生较为恶劣。部分丘陵山区农村居 民点，其生活用水难以保证，大部分是以坑塘储水作为生活用水，甚 至包括饮用水，其卫生标准很难符合要求。这样的居住生活环境已和 当前农村经济进展水平格格不入。假如不进行改造完善，那么其居住 利用价值将逐步丧失。（二）成因分析农村

5、居民点这种粗放型利用现状，能得以维持到现在，有其一 定的背景和原因，这些背景和原因也是构成实施农村居民点整理的主 要阻碍，增加了整理过程中的难度。1、农村宅基地产权制度模糊。虽然我国民法通则和土 地治理法中都明确规定，农村宅基地属农业集体经济组织所有，但 在实际操作中，农业集体经济组织的所有权难以得到真正体现。 长期 以来人们对农村宅基地所有权普遍存在一种观念上的偏差，认为宅基地可以祖祖辈辈继续下来，是一种私有财产，自己不使用，也不准别 人使用，即使闲置、抛荒，别人也无权过问，宅基地主人拥有使用的 权力，却没有合理使用的义务。我国也没有相关法律条文来限止农村 宅基地的闲置，这样，旧宅基地的闲置

6、现象就难以得到有效控制。2、住宅建设各自为政，缺乏统一规划。目前大部分农村居民 点都是经过漫长岁月逐步形成的。 不同年代、不同结构的建筑物相互 交错。常常可以看到在一片 60年代的砖木结构住宅群中，竖立起几 栋90年代的三、四层新式农村楼房。由于缺乏旧村镇改造的统一规 划，新式农村建筑也就顺其自然地在旧建筑群的空地上建造起来。这种新、旧交替的形式，无疑增加了旧居民点改造的成本，新房的主人 往往成为旧居民点改造的主要抵制者， 随着年代的推移，更新的住宅 又在不断地落成，这样形成一种恶性循环。3、耕地保护意识不强。虽然“保持耕地总量动态平衡”已成 为我国土地治理的战略目标，但在农民心中，并没有真正

7、树立起耕地 保护的强烈意识。受当前农业比较效益低下的影响， 耕地抛荒现象时 有发生，住宅建设大量侵占耕地，尽管在占用耕地方面，有一定的经 济约束机制，这种经济约束机制在节约用地方面也起到了一定作用， 但还无法从根本上控制对耕地的占用。 在占用耕地建新房和旧村镇改 造二者选择中，选择后者的人并不多。这在一定程度上，也反映了农 民的耕地保护意识不强。4、资金来源难以保证。农村居民点整理，需要的资金是巨大的，从拆迁、平整、生活基础设施完善，到新房建设，都需要投入大量资金。例如浙江省临海县县场乡在垦番村168户搬迁整理过程中，仅道路、供水、排水、有线电视、电话等基础设施建设就已投入1200 万元。资金

8、能否落实、渠道是否稳定，是农村居民点整理顺利进行的 基本保障之一。目前由于各地经济进展水平不同，经济实力各有差异， 非凡是集体经济相对薄弱，使得所需资金难以得到可靠的保障，这给农村居民点整理工作带来困难。三、农村居民点用地整理潜力分析为了适应浙江省人多地少、土地资源不足、用地紧张的实际情 况，省城乡建设厅于1994年制定了浙江省实施<村镇规划标准 >的有关规定，对村镇规划的人均建设用地按*年土地利用现状变更资料，*县人均耕地为0.78亩，对比 浙江省实施（村镇规划标准）的有关规定，中心镇人均建设用地最 高标准为120平方米，而一般镇不能超过80平方米，即使是新建村镇

9、， 其人均建设用地最高限也只有 150平方米.*县人均农居点用地现状 为86.79平方米，而且不同乡镇差异较大，最大的街头镇人均用地达 107.99平方米，这一数字较大程度地超出规定指标，因此，农村居民 点整理潜力较大，整理工作势在必行。但众所周知，农村居民点整理是一项长期的、复杂的工作，不可能一蹴而就，人均农居点面积若要从现状水平下降到规定指标，需要一个非常长的期间，其时间跨度将远远超出浙江省土地利用总体规划的末期XX年。因此，在具体推算*县农居点用地潜力时，选择指标标准应非常谨慎， 要尽可能多地考虑规划实施的可行性，要害是要严格控制指标。1.农村占房人口的确定在人口猜测专题中已经得到 XX

10、年和XX年各乡镇农村人口数， 但此数据并不能完全代表实际农村房房占有者的人数 ，本次规划中， 采用以下公式求取2、农村居民点进展趋势和远景目标(1)进展趋势随着社会经济的不断进展，城镇化率将逐步提高，一方面，大 量农村人口迁往城镇，另一方面，自然村居民将逐步迁入中心村.因此，今后我县农村居民点进展的趋势主要表现在以下几个方面：农村居民点规模逐步缩小.农村居民点数量逐步减少中心村规模将逐步扩大，而自然村将逐步消失(2)农居点进展远景目标根据社会经济可持续进展的要求，参照国内外城市化进展的历 程，我们提出了以下远景目标：农村人口在XX年基础上进一步减少；人均农居点用地面积达90平方米以上；自然村消

11、失，全部农村人口居住在中心村里3、农居点整理潜力测算根据各乡镇人均用地现状、规划年农村占房人口、农居点远景 进展目标，按以下步骤进行：(1)规划年人均指标的计算由公式 a=a0-k(a0-ae)计算得到规划年人均指标。:其中:a-规划年人均指标a0-基期年人均指标k-规划期间指标幅度占整个调整幅度的百分比ae-远景人均指标，本规划确定为90平方米(2)规划年农村居民点用地规模计算由公式b=a*p计算得到，式中,b - 规划年农居点规模a - 规划年人均指标 p - 规划年农居点占房人口(2)规划期间农居点整理潜力计算规划年与基期年农居点规模之差b - a即为整理潜力.。为了使规划具有可选择性，

12、我们根据k值的不同，制定了五套 方案，其中k值分别取30% 40% 50% 60% 70%并由远期数值推 算近期结果，见表7。表8规划期完成农居点整理目标的百分比单位：差异并不大，但和各乡镇的整理结果则差异较大，从方案一至 方案五，整理力度不断提高，与农居点建设目标也越来越接近.若按折 中方案，即方案三计算，则XX年人均用地指标为84.74平方米，1997 XX年全县可整理出土地 352.47公顷.四、农居点用地整理规划（一）规划原则1、在已编制村镇规划的前提下进行农居点整理；2、严格控制土地供给量，正确引导需求；3、主动盘活存量用地，转变土地利用方式，促使农居点用地从粗放利用向集约利用转变；

13、3、从实际情况出发，明确目标、逐步整理、循序渐进、不断 深化；（二）初步规划根据实践经验分析，农居点用地的总量控制，必须以人均农居 点用地指标严格控制入手，针对具体现状，制定人均用地指标，非凡 是上限指标，一旦人均用地达到临界值，该区域的农居点建设不得再 增加用地，只能从存量土地中挖潜整理补充。浙江省下达*县*年至XX年的规划主要控制指标，要求补充耕地量733.33公顷,*县补充耕地的途径主要是农田整理、农村居民点 用地整理、废弃耕地复垦、土地开发、退园还耕等。根据这样一个总 体要求以及*县农居点用地现状及潜力，提出农村居民点用地整理目 标为：至XX年农村居民点整理退宅总量为 352.47公顷

14、，其中整理 退宅还耕量为264.35公顷（按75%T算）；近期农村居民点整理退宅 总量为22.21公顷，其中整理退宅还耕量为16.66公顷（按75%+算）, 各乡（镇）农居民点整理量、退宅还耕量。（三）、农居点用地整理主要方法*县境内有平原、岗台地、山地等各种地形地貌，而且各地自 然条件、经济条件迥异，所以农居点用地整理应从实际出发，按不同 区域条件采取不同类型的方法才切实可行。 以下是适应不同区域的四 种农居点用地整理方法：（1）城郊结合部农村城镇化型土地整理城郊与城镇距离很近，经济水平较高，农民的思想观念更新快， 有较强的农村城镇化趋势。在整理这部分农居点用地时，应将旧村改 造规划与城镇总

15、体规划相连，主动提倡建公寓式楼房，一般要求统建 联建，这样可以降低人均用地面积，提高土地利用率。同时考虑到农 村的实际情况，可将生产设施集中化，统一建设晒场、农具堆放地。(2)小村并点型土地整理自然村大多为历史上农民为方便生产而散居后逐步形成的，全 县五十户以下的自然村落有许多， 一些自然村甚至只有几户人家，而 且往往离行政村较远。居民点的分散有许多不利之处：第一、行政治 理不便。由于村落，分散使乡镇、行政村对其治理难以同步到位，一 些政策、措施不能立即下达实施，使治理滞后，产生许多的矛盾和问 题。第二、不适应社会主义县场经济需要，信息传播慢，接受外界信 息的过程较长，难能紧跟社会进展的步伐，

16、从而使经济水平提高较慢， 人民生活水平改善趋缓。第三、基础设施、公共设施难配套。由于居 民点分散，地形地势限制，无法进行村村“三通”。同时由于经济进 展水平的限制，不可能为众多的小村落同时进行公共基础设施配套建 设，使得许多小村庄卫生条件差，设施不齐全现象严重。对于这样的 村庄基层政府应统一组织，将其进行迁并，采用就近相并的原则，将 自然村迁向最近的行政村，原则上各行政村建立一个中心村， 小村并 点要打破村民小组界线，一个村民小组建立一个自然村，对于原来历 史上形成两三个以上村民小组在一个自然村的， 保持不变。在迁村过 程中要从实际出发，优化小村迁并方案。农户建新房时要严格按照国 家标准审批宅

17、基地，并将原来的小村旧址进行复垦还耕。 这样将零星 变为集中，既便于政府治理，又能增加耕地面积。(3)小村控制型土地整理十户以上到几十户的小村庄在平原与丘陵低山地区都比较普 遍。该类村庄交通条件一般，较近于行政村，但一时难以迁并。对于 这样的村庄，尤其交通不便的皈中小村，可以采取控制村庄规模、在 建新房中逐步向中心村集中的方法， 在统一规划指导下，主动鼓舞其 到中心村建新房，回收旧宅基地以便退宅还田。也可以先将闲置地、 废弃地进行有偿使用，再逐步改造旧宅基地，使村庄布局逐渐合理。 该类村庄着重考虑的是在规划期内建房不能再占用耕地，其用地规模牢牢控制在现有范围之内，甚至缩小或迁移。(4)中心村型

18、土地整理中心村的规模一般为几十户到数百户， 其用地范围较大，在平 原地区和经济发达地区，这样的中心村很具有代表性。中心村的农居 点用地整理要强调规划的核心指导作用， 合理调整布局，走滚动式开 发利用之路，切实做到先拆旧后建新，并按标正确定宅基地面积。提 倡两户以上的农民联合建房，将群众住房建设与基础设施建设相结合， 统一修建道路，统一平整土地和围填基础，统一安装电网和自来水， 统一浇制基础，促使群众更加支持旧村改造工作。 有些地方还可以为 四周村落的迁村并点工作制造示范效应。 基层政府也可以用奖励村集 体农居建设用地指标的方法，把广大农民的农居点用地整理主动性调动起来，推动农村集约利用旧宅基地

19、、闲置地、废弃坑塘的工作，走 出一条耕地总量稳中有升，村镇建设不断进展的新路子。五、实施农村居民点整理的对策1、加强村镇建设规划，合理安排村镇用地村镇建设规划是合理利用土地，统筹安排各项用地的重要手段C 目前农村居民点内部结构混乱、 布局零乱、生活基础设施难以完善的 现状，与缺乏村镇建设统一规划是紧密相连的。通过规划，合理安排 各项基础设施建设，科学地进行功能分区，把村镇用地分为生产区、 居住区和公共服务区，优化内部结构，可以提高各类用地的规模效益， 也有利于各类用地的环境建设。因此，加强村镇建设规划，是农村居 民点整理最基本的要求。即使由于资金原因，一时难以保证规划的全 部实现，但也可以有针对性地引导农民择址建房， 逐步使规划得以实 施。必须杜绝农户自行选址，各自为政的住宅建设，否则会使农村居 民点进展陷入一个恶性循环之中。2、强化耕地保护机制耕地保护是我国的基本国策，但与计划生育基本国策比较，其 重视程度还不如计划生育的贯彻。耕地保护意识必须在农民心中深深 树立。相应的耕地保护机制应该加强