农产品批发场升级改造可研报告

1、第一章总论1.1 项目提由的背景党的十七大以“统筹城乡发展，推进社会主义新农村建设” 为主题，明确指由解决好“三农”问题始终是全党工作的重中之 重；强调要加强农业基础地位，走中国特色农业现代化道路，建 立以工促农、以城带乡的长效机制，形成城乡经济社会发展一体 化新格局；要求坚持把发展现代农业、繁荣农村经济作为首要任 务，加强农村基础设施建设，健全农村市场和农业服务体系。2008年中央一号文件进一步要求“继续实施农产品批发市场升级改造 等工程，落实农产品批发市场用地按工业用地对待的政策”，这 既给市场建设提由了明确要求和任务，也为市场发展带来了重要 机遇。*镇位于山东省*市西南部，2000年被山

2、东省人民政府命名 为中心镇。全镇总面积为90.6平方公里。辖56个行政村，总人口 5.1万人。近几年来，全镇上下在镇党委、镇政府的正确领导下， 以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，认真贯彻落实党 的十七大精神，坚持“解放思想，大胆创新，科学发展，放开搞 活，干事创业、促进经济社会全面协调发展”的总体工作思路， 实现了经济社会又好又快发展。农业方面形成了 “大枣、花生、蔬菜、畜牧”等四大产业基地，2007年农产品实现年销售收入 2.3 亿元，农民人均纯收入 5106元，增长11%。金陵寺农产品批发市场兴建于上世纪九十年代初，设施陈旧，有些地方破烂不堪，随 着农村经济的快速发展，农产品流通日

3、益加快，特别是具有*特色农产品如大枣、大葱、粉皮、花生等贸易量不断增加，已远远 不能满足快速发展的需要， 扩建改造、配套升级势在必行。为此*镇党委政府在根据产业发展的需要，多次实地考察研究、论 证并达成共识，相当必要尽快对金陵寺农产品批发市场进行升级 改造。1.2 项目建设的必要性（一）市场是经济发展的基本要素。2007年*镇的国内生产总值达到6.8亿元亿元，比上一年增长18.1 %,高于全区平均水平3.2个百分点，其中第一、二、三产业分别为1.56亿元、4.23亿元、1.01亿元，分别比上年增长 4%、10.3%、14%, *镇地理 位置优越，市场流通业发展滞后，与经济发展不协调，因此加快

4、市场建设是该镇经济发展的需要。（二）为加快第三产业发展， 实现产业结构调整的有效途径，振兴国民经济，促进第一、二产业的协调发展，增加社会劳动力就 业，保持社会稳定的重要因素。但是第三产业在*镇经济发展中是滞后的产业。金陵寺农产品批发市场的升级改造，对提高本区 域农副产品的商品率具有重要意义。从而促进第一、二产业的发 展将增加许多的就业机会，因此该项目的建设是第三产业发展的 需要。（三）建设金陵寺农产品批发市场，搞活农产品的流通，有利于 更多农产品来这里设立营销窗口，扩大营销网络，提高市场占有 率，从而更有利于促进农副产品生产的发展。(四)是市场消费需求结构发展趋势的必然要求经过30多年的改革和

5、发展，我国农产品供给由长期短缺变 为总量基本平衡，并由现了结构性过剩，我国农产品市场已经进 入了由需求主导的买方市场。 首都人均GDP已超过了 3000美元, 居民生活水平迅速提高，多元化消费结构逐步升级，对安全、健 康、精细等较高品质农产品的需求空间不断扩大，居民的消费需 求已逐步由对量的满足转变为对质的追求，形成了购买力增长的 现实与潜在市场。大洋路农产品批发市场升级改造项目建设正是 为了适应这种市场消费需求结构发展变化的趋势，满足这一多样 化市场需求，并对该种市场需求不断进行引导、扩大与提升。1.3 编制可研工作的依据和范围(一)依据(1)国务院关于促进流通业发展的若干意见(2) 200

6、8年中央一号文件进一步要求“继续实施农产品批 发市场升级改造等工程，落实农产品批发市场用地按工业用地对 待的政策”，(3)中共中央、国务院关于推进社会主义新农村建设的若 干意见；(4)*市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；(5)山东省委、省人民政府关于关于促进流通业发展的若 干意见(6)*市*区*镇总体规划；(7)当地有关基础资料；(8)现行有关法律、法规；(9)现行有关技术规范、规定。(二)可行性研究范围(1)项目提由的背景及必要性(2)市场预测和拟建规模(3)建设条件和场址方案(4)设计方案(5)组织机构和人员编制(6)工程进度(7)投资估算与资金筹措(8)财务测算与评价(9)经济评

7、价第二章市场预测和拟建规模2.1 市场预测据市场调查，*镇有行政事业单位 10个、生产企业45家、 主要大型企业2家，履盖人口 5.1万人，个体工商户4800家，据 预测*镇发展力度加大，基础设施的完善，有更多的工商户会到 市场兴业发展。同时，在市场开始升级改造建设后，可通过各种宣传手段， 向全市招商，为生产者提供营销窗口， 扩大市场的知名度。对206国道和前薛线沿 街摆推现象进行清理，解决交通阻塞现象, 给城镇的管理规范化，起到积极作用*行政单位及生产经营基本情况见表2 1表2 2 :分类行业数量生产经营情况备注户数营业额行政机关10企业单位45个体工商户4800表2 2果蔬生产经营基本情况

8、表分类规模产值运销营业额备注品种（万元）（户）（万元）水果30000 亩68013005000蔬菜20000 亩5908006000畜禽养殖50000 头86020075002.2 建设规模根据预测，该项目建设规模如下: （1）农产品交易大棚工程每个大棚长118米，宽40米，单体建筑面积为4056平方米,共3个大棚，结构为钢架大棚，总建筑面积12168平方米，总投资560万元。(2)农产品批发零售商贸用房。在市场周围，采用双层转混结构，总建筑面积15000平方米，总投资1400万元。(3)新建磅房、水泵房、警卫室(含设备)。磅房、水泵房、警卫室均为单层设计，采用砖混结构建筑面积分别为300平方

9、米、80平方米、44平方米，总投资280万元。(4)变配电室(含设备及照明设备)变配电室采用砖混结构，建筑面积200平方米，总投资 256元。(5)停车场及道路(含供排水工程)建停车场3处，面积为3000平方米，道路硬化3000米，均 为石人工结构。道路(含供排水)投资为 490元，停车场78万 元。(6)电视监控系统工程监控区域分为交易系统、交通系统、收费系统和机关办公系统四大板块，总监控点 272个，监控范围可达到整个市场，总投 资近450万元。(7)食品安全检测中心购置四台农药残毒检测仪，对各类农产品进行对各类农副产品的农残检测，为创建“食品安全市场”夯实了坚实的基础。总投资180万元(

10、8)市场管理办公室建设双层砖混结构 400平方米。总投资40万元。第三章建设条件和场址方案3.1 场址的地理位置项目场地位于206国道和前薛公路交界处， 距京杭大运河港 口 4公里，距京福高速铁路10公里，地势相对平坦，交通运输便 利，适合中小型机械作业，水、电、交通、通讯等配套条件优越， 环境条件良好，完全可以保证项目的顺利实施。地理位置优越， 水陆路交通便利，经济发展潜力巨大。3.2 自然条件(一)地形地貌*镇属于半丘陵白平原地带，南部是平原，北部是丘陵，较为平坦。境内的文峰山是境内最高点，海拔 350米。(二)气候*镇属温暖温带季风型大气候，其特点是：四季分明，春早多风，夏热多雨，秋高气

11、爽，冬寒睛燥。气候温和，雨量集中 年平均气温14 C,最冷月（1月）平均气温1 . 8C,最热月（7月） 平均气温26. 5C,最高气温 39 . 1C,最低气温-15 . 8C。全 年无霜期205天。常年主导风东北风。（三）水文地质*镇土壤以沙壤土为主，为地下水一般富集区，属第四系松 散土层，厚度5.50米，表层亚黏土、粉沙，下为磁石。地下岩层 以成岩为主，南部山区为石灰岩地层， 地下水单井由水量约 50立 方米每小时3.3 配套条件（一）供排水1、供水*镇所有村已采用自来水集中供水，镇驻地实行统一供水。2、排水排水系统尚不完善，仅在局部路段设置了排水沟，雨天排水 不畅。（二）供电*镇最大电

12、力负荷 3000KW ,主变容量 4000KVA ;由东部 35KV变电站由三路10KV向镇区供电，一路为工业用电，另外两 路为民用线，线总长 300公里。（三）交通*镇公路四通八达，交通十分方便。镇内实现了村村通柏油 路。南临京杭大运河，东接枣台公路，206国道、京福高速公路和京沪铁路，从境内两侧纵穿而过，前薛公路横贯东西。(四)通讯*镇通讯十分发达，拥有 2.4万门程控电话交换机组，能 满足全方位通讯需求。有线电视入户率达到95 %以上。第四章设计方案4.1 项目构成一、主要构成分为专业水果蔬菜市场、家畜水产肉类、粮油类市场；靠206国道路和前薛路沿街为办公场所及农产品批发零售商贸用房。二

13、、建筑防火设计本方案建筑高度为 20米，为多层建筑。消防安全按 GBJ16-87中要求进行设计。三、排水系统(环保处理)1、管道布设方案原则因市场内地势平缓，用水户不集中，所以管线布设方案的选 择合理与否均对工程造价、运行管理、维护费用等有重大影响。 因此，管道布设应按以下原则：(1)镇驻地建设独立统一的排水工程；(2)管道走向应与道路建设相吻合。根据*镇发展规划，*镇排水管网主要包括：全线采用DN300 球墨铸铁管。3、管径选择本着经济实用与安全卫生要求，管材选定为球墨铸铁管，根 据排水需要，经水力计算并进行了各供水节点的供水量、水头平 差调整，选择各段管径如下：选用 DN300球墨铸铁管和

14、 DN500 球墨铸铁管。4、管道铺设技术要求依管道的走向与道路建设相吻合的原则，鉴于供排水管道布 设与道路平行，为检修方便，供水管网尽量布设在最外侧，采用 地下直埋式。管道埋深根据当地冻土层深度多年平均为0.37米所选用管材为球墨铸铁管及外部荷载对管道的影响，为保护管道安全免受冲击，埋深 确定为1米。管道基础根据当地土质情况，1米以下可能会遇到砂层， 地基易由现不 均匀沉陷，应适当加深道沟，在沟底回填不小于 0.2米的中粗砂作 为基层，在水平或垂直弯管处加硅镇墩。管槽开挖按设计图纸测量放线，在中心上打桩标开挖深度，管槽断面 采取梯形，边坡系数为05,管槽底在两端满足开挖高程的情况下， 尽量做

15、成孤形，管槽的弃土应堆放在管槽的同一侧最少0.3米以外。管道铺设安装管道连接均按厂家要求的方法操作，当遇有特殊管件时（直通、三通、四通等）应采取相应加固措施，确保管道不渗、不漏，满足强度要求。四、电气本农贸市场总安装容量约 500千伏安，属三类用电负荷，采 用一路电源供电，选一台 10KV变压器可满足用电要求.五、防雷接地本农贸市场属二级防雷建筑物，在屋顶沿1墙设避雷带，利用柱内主筋做引下线，基础内钢筋做接地极，接地 电阻RW10欧姆。六、抗震：根据中国地震强度区划，场址地区地震基本烈度为7度，建筑物按地震基本烈度 7度设防。4.2 平面布置1、临206国道做为主立面，按规划要求留退位线做为加

16、宽人 行道。2、平面设计，考虑市场人流进生较多，四面临街，设 2个主 入口。在206国道，市场被临街独立面包围，即便于菜市场的封 闭式管理，同时也方便了市民购物及菜场本身的噪音等问题的解决。4.3 建筑装饰工程一、装饰要求金陵寺农贸市场为驻地较独特的建筑，市场道路包围中央， 因此场址内的外装饰要求朴实、大方、一致。二、主要装饰项目1、 外墙均采用江丰牌三色桔红色面砖2、底层铺面为铝合金卷闸门、门窗为经阁铝材90系列推拉窗。沿街的窗不得向道路空间延伸。3、地面工程：市场内为广场地被，推位为白色磁砖、铺面及二层办公为水 磨地面。4、办公室及商贸房地面不作装饰，水泥砂浆抹平，内墙墙体 为一般涂料刷白

17、。5、灯具：安装线盒及普通照明灯具。第五章组织机构和人员编制5.1 组织机构为加强项目管理，提高投资效益，保证基础设施建设项目的 顺利实施，*镇党委、政府决定成立工程项目指挥部，下设精干 的办事机构，具体负责项目资金的筹集和工程的实施，确保项目 保质保量的按时完成。项目组织管理如下图所示：5.2 劳动定员根据项目建设及运行管理需要，参照当地类似项目劳动定员情况，项目劳动定员 20人，其中管理人员6人，技术人员10人, 工人4人。详见劳动定员表。劳动定员表序号单位名称单位人员1指挥人12副指挥人23办公室人34财务组人35规划组人36施工组人57质检组人3合计人20第六章工程进度根据市场需求，前

18、期工作进展情况，外部协作条件和建设规模，拟定本项目建设期18个月，项目在2008年11月开始进行前期 工作，争取2010年12月份全部竣工6.1、工程进度实施计划表工程施工形象进度计划表序 号进度计划2008 年2010 年项目11121234567891011121前期工作2土建施工3基础施工4主体结构5外装饰工程6销售15第七章投资估算与资金筹措第一节投资估算7.1 估算依据及说明（一）估算依据1、山东省市政预算定额；2、山东省建筑工程预算定额；3、*市有关材料市场指导价；4、有关设备的市场价格或同类工程参考价格；5、项目其它费用单价；6、省内颁布的工程类别取费标准；7、其它相关基础资料。

19、（二）说明1、勘察设计费：按工程费用的1.2%计取。2、建设单位管理费：按工程费用的1%计取。3、工程监理费：按工程费用的1.4%计取。4、劳保统筹：按有关规定执行。5、预备费：按工程费用和其他费用之和的8%计取。7.2 估算范围投资估算的工程费用包括：道路工程（亮化绿化工程）、桥涵修建工程和排水工程等几部分，并根据国家现行规定对其他费用和预备费进行了估算。7.3 投资估算经估算，项目的固定资产投资为 4238万元，其中：工程费用 3734万元，其他费用190万元，预备314万元。详见固定资产 投资估算表。投资估算表单位：万元厅P工程或费用名称单位估计资金（万元）备注一工程费用万元37341农

20、产品交易大棚工程万元5602农产品批发零售商贸用 房万元14003新建磅房、水泵房、警卫 室（含设备）万元2804变配电室（含设备及照明 设备）万元2565道路（含供排水工程）万元F4906停车场万元787电视监控系统工程万元4508食品安全检测中心万元r1809市场管理办公室万元40二其他费用万元1901建设单位管理费万元372勘察设抽万元453工程监理费万元524劳保统筹万元56三基本预备费万元314合计万元42387.4 资金筹措本项目估算总投资为 4238万元，资金筹措方案拟采取以下方式：、申请上级扶持资金1600万元二、镇政府自筹 1638万元。三、镇政府财政配套资金1000万元第八

21、章财务测算与评价本项目根据国家计委1993年颁布实施的 建设项目经济评价方法与参数 并结合本项目的特点进行项目的财务测算。经济平价和不确定性分析。8.1 财务测算说明(1)固定资产形成率按 95%,残值率5 %测算。(2)建筑物折旧按 50年。(3)店门由售按3800 / M ,办公楼按1000元/ M ,摊位由租 按360元/ M年.(4)项目建设采用快速投资方式进行2009年以前完成基础工程，2010年12月份竣工交付使用。(5)依据金陵寺农产品批发市场的实际情况，市场门面销售按 建设次年60 %销售，第三年为20 %市场内摊位由售按次年的40%,销售剩余摊位由租分二年租完，每年 50%。

22、(6)商贸方销售按建设次年 60 %销售，第三年为 20%。(7)项目计算期为五年，五年后租金收入按1=10 %以10年折（8）店面由租应交营业税及附加，房产税等。8.2 经营利润测算项目建设预售和销售收入及租金收入见表8 1。经营利润见表8 2,从表中可以得由经营利润为 644.27万 元，税后利润557.75万元。税前平均投资利润率（）=644.27/1109 X100 %=58 %税前平均投资利税率（ ）644.27 + 10.5 + 12.7/1109 X100 %=60 %预售和销售及租金收入计划表表8 1 单位：万元年份项目名称2002年2003 年2004 年2005 年2006

23、 年2007 年预售收入183销售收入1177183租金收入46939393合计1831177229939393经营利润表表8 2 单位：万元厅P项2008 年2009 年2010年2011年2012 年2013 年合计1总收入1831177229939317752总投资406.2692.8100011093销售税金1.4649.421.8300012; 74租售税金001.24.654.6510.55利润一 223.2474.78215.9788.3688.36644.276所得税47.421.58.88.886.57税后利润一 223.2427.38194.4779.5579.55557.

24、758.3 现金流量测算现金流量测算见表83,从表可计算得由88.3688.36投资回收期：8.22（年）含建设期现金流量表表8 3单位：万兀序号金额年份项目12345现金流入183117722993931销售及租赁收入18311772299393现金流出1固定资产投资406.2692.8102租赁税费1.24.654.653销售税费1.4649.421.834所得税47.421.58.88.8净现金流量223.2474.78215.9788.3688.36四累计净现金流量223.2697.98913.951002.311090.67税后财务收益率为29 %。税后财务净现值(ic : 31 %

25、 )为557.75 万元。项目资金回报率高于社会折现率，说明项目有 较好的经济效益，并且在 4.22年内收回投资。8.4 、不确定性分析：本项目敏感性分析结果见表85由敏感性分析表可以 看由：总投资和销售收入是较为敏感的因素，项目总投资增加10 %和销售收入减少10 %,其内部收益率都低于社会折 现率(ic二31 % )总投资增加10 %的内部收益率高于银行同 期贷款利率。总投资增加5%和销售收入减少 5%,其内部收益率高于社会折现率(ic ' 31 % )本项目具有一定的抗风险能力。敏感性分析表85序号变前量 内部 收益率 敏感 性因素105基本方案+5+ 101总投资37.530.

26、33127.215.22销售收入15.521.53132.442.58.5 主要技术经济指标主要技术经济指标见表8 6,通过财务经济分析，本项目 在经济上是可行的。本项目的建设，将加速*镇及其周边经济 的发展，进一步带动第三产业的发展，促进该区域经济的腾飞。主要技术经济指标汇总表表8序号指标名称单位指标备注1总投资万元26682 建设期年1.53销售收入万元17754经生悯万元557.755投资利润率%58%6投资利税利%60%7财务内部收益率. %298投资回收期年8.228.6 社会效益分析*市*区金陵寺农产品批发市场的建设可以形成一定的规模经营，估计年营业额在 1.4亿至2亿之间，市场形成后，可以解决转移农村剩余劳动力问题，促进社会稳定。金陵寺农产品批发市场的建设，有利于*镇的经济发展，加速农产品的流通领域市 场体系，形成以调整产业结构新的经济增长点，同时，对促进和 带动*区农副产品的发展具有十分积极的作用。也大大方便周边 大型企业的菜蓝子工程。此处项目的建设，对加强该区域信息交 流，增加知名度有一定的作用。项目建设具有一定的社会效益。第九章结