2016年营改增专题培训PPT课件

1、目录目录Contents增值税介绍增值税介绍营改增的原因营改增的原因新政解读财税新政解读财税2016 36号号增值税介绍4增值税的开征与转型1235增值税的特点税制改革时未全面增值税的原因增值税的基本原理增值税一般计税方法全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁增值税的开征与转型集团： 武汉： 全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁增值税的特点税收中性收入及时稳定避免重复征税退税简便，鼓励出口便于加强征收管理集团： 武汉： 全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁税制改革时未全面营改增的原因1. 面临立法技术难题面临立法技术难

2、题 2.征管技术与力量欠缺征管技术与力量欠缺 3. 分税制财政体制改革分税制财政体制改革 4. 重复征税问题在当时条件下不突出重复征税问题在当时条件下不突出 5. 部分服务业差额征税，重复征税成都低部分服务业差额征税，重复征税成都低 6. 对增值税的链条断裂问题采取了弥补措施对增值税的链条断裂问题采取了弥补措施 集团： 武汉： 全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁增值税的基本原理增值税的基本原理应缴增值税应缴增值税 = 销售产生的增值税销售产生的增值税销项税额销项税额 采购产生的增值采购产生的增值税进项税额税进项税额某项交易产生的销项税额将作为下一交易环节的进项税额，

3、以此某项交易产生的销项税额将作为下一交易环节的进项税额，以此方式将增值税传递给最终消费者方式将增值税传递给最终消费者 销项 进项RealityIdentityCreativity销项集团： 武汉： 全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁一般计税方法计税一般计税方法计税一般计税方法是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。计税方法简易计税方法是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额集团： 武汉： 全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁一般计税方法一般计税方法RealityIdentityCreativity应纳税额=当期销项税额

4、当期进项税额销项税额=销售额税率销售额含税销售额（1+税率）特别提示：一般纳税人提供财政部和国家税务总局规定的特定应税特别提示：一般纳税人提供财政部和国家税务总局规定的特定应税服务，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，服务，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不个月内不得变更。得变更。集团： 武汉： 全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁简易计税方法简易计税方法RealityIdentityCreativity应纳税额=销售额征收率特别提示：特别提示：1、小规模纳税人提供应税服务适用。、小规模纳税人提供应税服务适用。2、简易计税方法的应纳税额，不得

5、抵扣进项税额。、简易计税方法的应纳税额，不得抵扣进项税额。全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁理论上的增值税理论上的增值税RealityIdentityCreativity环节环节进货价格进货价格增值额增值额销售价格销售价格材料100200300加工300200500批发500200700零售700200900小计800最终的900为材料100+四个环节的增值额800集团： 武汉： 全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁关于中间环节免税关于中间环节免税RealityIdentityCreativity环节环节进货价格进货价格（不含税）（不含税）

6、可抵扣可抵扣税额税额税率税率销售额销售额（不含税）（不含税）销项销项税额税额应纳税额应纳税额第一环节1001717%3005151-17=34第二环节300017%50000最后环节500017%700119119小计153v基于增值税的环环抵扣，唇齿相依。所以中间环节免税不是好事，反而是坏事。加重下游增值税税负。集团： 武汉： 全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁增值税的灵魂增值税的灵魂消除重复征税消除重复征税有免税就有多交税有利于经济增长，扩大促进就业不干扰市场，促进社会分工有进项就可以抵扣规范管理规范管理免税不提倡免税不提倡消除重复征税消除重复征税集团： 武汉：

7、 全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁营改增的原因营改增的原因4阻碍服务业发展1235不利于制造业转型升级重复征税日渐严重扩大了税收成本2015年为什么没有改成集团： 武汉： 全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁阻碍服务业发展阻碍服务业发展1994：20122015 44.6% 33.6% 50.00%集团： 武汉： 全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁不利于制造业转型升级不利于制造业转型升级增值税和营业税并行，使得增值税的进项扣除仅仅局限于适用增值税的货物和极少部分服务（交通业、批发零售业），从而导致服务投入在税款

8、扣除上的歧视性待遇，这种差异性待遇必然带来生产企业或者自行生产服务（服务内置），或者放弃服务投入。 这不仅妨碍经济增长方式转变、制造业转型，而且抑制了生产性服务需求的增长，束缚了服务业的发展。集团： 武汉： 全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁重复征税日渐严重重复征税日渐严重增值税与营业税共存，对同一商品或劳务流转额的部分组成课征两次或两次以上的税收。对营业税的涉税收入，由于绝大多数没有扣除取得收入相对应的成本费用的进项税额，直接导致营业税纳税人涉税收入中一些组成部分既缴纳了增值税又缴纳了营业税或是缴纳了两次及其以上的营业税。由于营业税没有实行抵扣制度，造成了增值税纳

9、税人无法抵扣外购劳务、受让无形资产以及购买不动产的进项税额，最终造成这部分价值的重复交税。 例：即提供设备又提供安装业务的如门窗等。例：即提供设备又提供安装业务的如门窗等。集团： 武汉： 全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁扩大了税收成本扩大了税收成本 随着经济不断发展和市场竞争日益加剧，企业生产经营所涉及的应税项目越来越复杂， 许多新兴产业，如网络工程、系统集成、智能建筑、交通安全、绿化工程等领域， 其混合销售、兼营服务等非常普遍。 在税收征管中，税务人员对应纳税企业征收增值税，还是营业税很难判断， 税务机关内部以及国地税之间对于同一混合销售业务的征税问题经常存在分

10、歧，增加了征管难度和税收成本。 2012014 4年房地产行业贡献财政收入至少年房地产行业贡献财政收入至少6.36.3万亿元万亿元2014年房地产行业三大税种12502亿元六大税种20540亿元，占比14.63%土地出让收入42606亿元合计63146亿元全国税收收入全国税收收入140350亿元，亿元，集团： 武汉： 全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁20152015年未改成的原因年未改成的原因 经济形势下行压力太大。GDP增长6.9%，税收增长6.6%。4个行业占原来营业税收入的比例是80%左右，技术难度太大。增值税专用发票的数量和风险将会增加，增值税实行的是凭专

11、用发票抵扣税款的制度，营改增之后，全国各个行业都要使用增值税专用发票。集团： 武汉： 全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁新政解读财税新政解读财税2016 36号号4基本规定1235营业税政策的延续部分纳税地点销售业务的税收问题纳税义务发生时间集团： 武汉： 全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁新政解读财税新政解读财税2016 36号号9采购业务的处理67810债权性融资对象的选择会计准备、增值税专用发票的管理营改增后地产业的特殊挑战集团： 武汉： 全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁基本规定基本规定6老项目、老不动

12、产简易计税方法（简易计税方法（5%） 2016年年5月月1日后日后一般计税方法（一般计税方法（11%）集团： 武汉： 全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁基本规定基本规定上述所称“房地产老项目或老不动产”是指：对房地产开发企业销售其开发的房地产项目情形，指建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目（即“房地产老项目”）；对其他情形，指纳税人在2016年4月30日前取得或自建的不动产（即“老不动产”）。集团： 武汉： 全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁 表一：房地产开发企业销售表一：房地产开发企业销售其开发的房地

13、产项目其开发的房地产项目1集团： 武汉： 全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁 对房地产老项目可以选择一般计税方法或简对房地产老项目可以选择一般计税方法或简易计税方法易计税方法集团： 武汉： 全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁 表二：非房地产开发情形表二：非房地产开发情形1增值税处理增值税处理集团： 武汉： 全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁续上：外购的不动产续上：外购的不动产集团： 武汉： 全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁合法有效凭证的范围合法有效凭证的范围 应当取得符合法律、行政

14、法规和国家税务总局规定的有应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的有效凭证。效凭证。 上述凭证是指：上述凭证是指： （1）支付给境内单位或者个人的款项，以发票为合法有）支付给境内单位或者个人的款项，以发票为合法有效凭证。效凭证。 （2）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑议的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明。议的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明。集团： 武汉： 全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁合

15、法有效凭证的范围合法有效凭证的范围 （3）缴纳的税款，以完税凭证为合法有效凭证。）缴纳的税款，以完税凭证为合法有效凭证。 （4）扣除的政府性基金、行政事业性收费或者向政府支）扣除的政府性基金、行政事业性收费或者向政府支付的土地价款，以省级以上（含省级）财政部门监（印）付的土地价款，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。制的财政票据为合法有效凭证。 （5）国家税务总局规定的其他凭证。）国家税务总局规定的其他凭证。集团： 武汉： 全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁表二：非房地产开发的自建表二：非房地产开发的自建集团： 武汉： 全国连锁 广州 深

16、圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁表三：个人销售购买的住房增值税处理表三：个人销售购买的住房增值税处理集团： 武汉： 全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁 表四：不动产经营租赁增值税处理表四：不动产经营租赁增值税处理集团： 武汉： 全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁 原营业税政策的延续部分原营业税政策的延续部分 1、对个人售房的增值税政策与营业税保持基本一致，对北京、上海、广州、深圳购买2年以上的非普通住宅适用区别对待政策 2、资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动

17、力一并转让给其他单位和个人，其中所涉及的不动产、土地使用权转让行为，不征收增值税。集团： 武汉： 全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁原营业税政策的延续部分原营业税政策的延续部分 3、房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金，不征收增值税 4、无偿转让不动产将视同销售，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。 5、不动产租赁服务采取预收款方式的，纳税义务发生时间为收到预收款的当天。集团： 武汉： 全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁 特别提醒：投资政策发生变化特别提醒：投资政策发生变化 适

18、用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。 取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。集团： 武汉： 全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁纳税地点的问题纳税地点的问题 第四十六条增值税纳税地点纳税地点为： （一）固定业户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县（市

19、）的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税；经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。集团： 武汉： 全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁纳税地点的问题纳税地点的问题 （三）其他个人提供建筑服务，销售或者租赁不动产，转让自然资源使用权，应向建筑服务发生地、不动产所在地、自然资源所在地主管税务机关申报纳税。 房地产开发企业对于老项目采用简易方式征收的，在收到房地产开发企业对于老项目采用简易方式征收的，在收到预收款时按照预收款时按照3%的预征率预缴增值税。（项目所在地）的预征率预缴增值税。（项目所在地

20、） 问题：发票在项目所在开还是机构所在地？问题：发票在项目所在开还是机构所在地？集团： 武汉： 全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁纳税地点的问题 分支机构发生应税服务范围注释所列业务当期已预缴的增值税税款，在总机构当期增值税应纳税额中抵减不完的，可以结转下期继续抵减。 分支机构发生应税服务范围注释所列业务，按照应征增值税销售额和预征率计算缴纳增值税。 （摘自财税2013106号）附件一“营业税改征增值税试点实施办法”第四十二条第（一）项）集团： 武汉： 全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁纳税义务发生时间纳税义务发生时间 纳税人发生应税行为

21、并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天纳税义务发生时间纳税义务发生时间集团： 武汉： 全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁纳税义务发生时间纳税义务发生时间 收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。 取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的集团： 武汉： 全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁纳税义务发生时间

22、纳税义务发生时间 案例：案例：开盘就销售完毕的好与坏？ 思考：思考：是一个公司开发一个楼盘还是一个公司开发多个楼盘的好？集团： 武汉： 全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁政策规定政策规定 现行增值税规定，一般纳税人注销时其留抵税额不予以退税。如果房地产项目结束后，企业有增值税留底税额而注销公司，留抵的进项税额便成为公司的损失。 增值税一般纳税人因住所、经营地点变动，按照相关规定，在工商行政管理部门作变更登记处理，但因涉及改变税务登记机关，需要办理注销税务登记并重新办理税务登记的，在迁达地重新办理税务登记后，其增值税一般纳税人资格予以保留，办理注销税务登记前尚未抵扣的

23、进项税额允许继续抵扣。 （摘自国家税务总局关于一般纳税人迁移有关增值税问题的公告（国家税务总局公告2011年第71号）第一条）集团： 武汉： 全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁政策依据政策依据 增值税一般纳税人在资产重组过程中，将全部资产、负债和劳动力一并转让给其他增值税一般纳税人，并按程序办理注销税务登记的，其在办理注销登记前尚未抵扣的进项税额可结转至新纳税人处继续抵扣 （摘自国家税务总局关于纳税人资产重组增值税留抵税额处理有关问题的公告（国家税务总局公告2012年第55号）第一条）集团： 武汉： 全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁解决

24、方案解决方案 应对措施：应对措施： 方案一：是项目结束后，有留抵税额的项目公司不做注销处理，将项目公司办理工商迁移手续，迁移到新的项目地，这样原企业尚未抵扣的进项税额便可以继续抵扣。 方案二：开发项目结束后，可将有留抵进项税额的项目公司合并到正在有项目开发的公司，再注销这个项目公司。这样原企业尚未抵扣的进项税额可结转至新公司继续抵扣集团： 武汉： 全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁销售业务的税收问题销售业务的税收问题 折扣销售折扣销售未在同一张发票上分别注明的折扣后的价款为销售额折扣后的价款为销售额价款为销售额，不得扣减折扣额价款为销售额，不得扣减折扣额价款和折扣额

25、在同一张发票上分别注明的未在同一张发票上分别注明的集团： 武汉： 全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁非合理的销售价格非合理的销售价格 纳税人发生应税行为价格明显偏低偏低或者偏高偏高且不具有合理商业目的的，或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：组成计税价格=成本（1+成本利润率）按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定案例：地产关联企业的绿化公司的高价树。案例：地产关联企业的绿化公司的高价树。集团： 武汉： 全国连锁 广州 深圳

26、武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁销售价是含税还是非含税销售价是含税还是非含税 识别销售方式和流程，梳理增值税涉税业务类型和涉税风险，根据适用的计税方法和各业务类型的特点，考虑进行归类或重新分类审阅相应业务流程及核算方法，以便正确进行价税分离，准确核算收入及销项税。.集团： 武汉： 全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁如何控制销售进度如何控制销售进度营改增后，对于房地产企业的地产销售业务而言，除了其他营改增行业所面临的一些共同问题以外，如何有效提高销售地产的进项税额和销项税额的匹配度匹配度，按照项目的不同阶段分重点实施增值税合规管理，可能会成为房地产企业的一项特

27、殊挑战。公司公司A公司公司B销项进项销项与进项的匹配问题集团： 武汉： 全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁兼营与混合销售兼营与混合销售从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户，包括以从事货物的生从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户，包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营销售服务的单位和个体工商户在内。产、批发或者零售为主，并兼营销售服务的单位和个体工商户在内。从事货物的生产、从事货物的生产、批发或者零售的批发或者零售的单位和个体工商单位和个体工商户的混合销售行户的混合销售行为，按照销售货为，按照销售货物缴纳增值税物缴纳增值税其他单位和个体其他

28、单位和个体工商户的混合销工商户的混合销售行为，按照销售行为，按照销售服务缴纳增值售服务缴纳增值税税兼营行为与混合销售集团： 武汉： 全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁 建筑业增值税税负变化将如何影响房地产业？建筑业增值税税负变化将如何影响房地产业？ 1.一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。 以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。 2.一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。 甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方

29、自行采购的建筑工程。集团： 武汉： 全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁 建筑业增值税税负变化将如何影响房地建筑业增值税税负变化将如何影响房地产业？产业？ 3.一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。 建筑工程老项目，是指： （1）建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目； （2）未取得建筑工程施工许可证的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。集团： 武汉： 全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁 建筑业增值税税负变化将建筑业增值税税负变化将 如

30、何影响房地产业如何影响房地产业？ 4.一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，适用一般计税方法计税的按照2的预征率在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 5.一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的按照3%的征收率计算应纳税额。纳税人应在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。集团： 武汉： 全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁建筑行业在行动建筑行业在行动 住房城乡建设部办公厅关于做好建筑业营改增建设工程计住房城乡建设部办公厅关于做好建筑业营改增建设工程计价依据调整准备工作的通知价依据调整准备工作的通知

31、建办标20164号 摘要：摘要：为适应建筑业营改增的需要，我部组织开展了建筑业营改增对工程造价及计价依据影响的专题研究，并请部分省市进行了测试，形成了工程造价构成各项费用调整和税金计算方法，现就工程计价依据调整准备有关工作通知如下。集团： 武汉： 全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁采购业务的处理采购业务的处理（1）甲供材业务的重新定义与筹划）甲供材业务的重新定义与筹划基于建筑业税收的变化，地产企业应尽可能的购买一切可以购买的材料及设备，来获得尽可能多的进项税额。 （2）开发产品的重新定位）开发产品的重新定位在营业税的条件下，企业销售清水房、精装房、向购房人提供家具等

32、销售方式缴纳营业税额是不同的。清水房单价最低，营业税额最低。销售精装房、向买房人提供家具的单价高于清水房，营业税额高，企业销售精装房于税收不利。A：不动产抵扣政策有利于商业房地产的销售B：精装修房对增值税有利。集团： 武汉： 全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁采购业务的处理采购业务的处理 （3）跨期销售，采购策略）跨期销售，采购策略 对于分期开发的，跨期销售的，一次性获得的土地成本是否分期抵扣，提前获得的材料及设备成本进项如何抵扣？ （4）供应商管理）供应商管理 梳理公司供应商的类型: 识别和梳理各种供应商增值税纳税身份类型，并进行相关供应商信息收集；集团： 武汉：

33、 全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁采购业务的处理采购业务的处理 2、根据梳理结果，分析供应商对增值税发票的开具和取得方面的情况，做好增值税发票定版定量的准备工作； 3、初步测算在不同发票开具和取得的不同情况下，供应商的价格谈判空间和可能带来的税务影响。 4、识别和梳理涉税业务合同模板中的增值税相关涉税条款，如：明确开具发票的义务，明确发票的种类（如专票还是普票，及业务类型对应的发票种类）、含税/不含税价格、付款方式、开票时点、开票地点、合同金额、发票不符合规定导致损失的赔偿责任等等，并根据公司在合同签署的不同主导地位，从税务角度提出修改建议；集团： 武汉： 全国连

34、锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁还可以进一步明确： 1、明确供应商与承包商与公司业务涉及税务调查时，其必须履行通知义务，公司与供应商及承包商的业务涉及税务调查时，对方有配合的义务。 2、供应商及承包商的财务有义务配合公司的财务部门，及时提供当地税务法规。 3、明确供应商与承包商对退货退款，返利、折让等事项，应提供证明和开具红字专用发票的义务。 4、对于跨越营改增过渡期的合同，根据合同执行的实际情况，提出相关的过渡建议，如对原合同未尽涉税事宜追加补充条款，或在正式实施营改增前按会计收入的核算进行部分结算和开票等。集团： 武汉： 全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山

35、 十堰 洛阳 咸宁 债权性融资对象的选择债权性融资对象的选择 房地产开发企业债权性融资方式主要有：发行债券、银行借款、企业借款、个人借款等。在营业税条件下，上述融资方式对企业缴纳营业税没有影响。 营改增后，由于个人借款一般不能开具增值税专用发票，相应融资的进项税额不能得到全部抵扣，企业要为此承担税收损失。 融资费用抵扣终将会被允许。集团： 武汉： 全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁会计准备（二级科目设置）会计准备（二级科目设置）应交税金集团： 武汉： 全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁会计准备（三级科目设置）会计准备（三级科目设置） De

36、scription of the 销项税额销项税额进项税额转出进项税额转出进项税额进项税额已交税金已交税金减免税款减免税款出口退税出口退税转出多交增值税转出多交增值税 营改增抵减的销项税额营改增抵减的销项税额贷方贷方借方借方 转出未交税金转出未交税金集团： 武汉： 全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁会计准备会计准备 准备内容：提前修改企业会计制度、培训会计人员准备内容：提前修改企业会计制度、培训会计人员 【相关文件】 (93)财会字第083号 财会字199522号 财会201213号集团： 武汉： 全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁增值税

37、专用发票的管理增值税专用发票的管理数额巨大数额巨大税款数额较大税款数额较大单位虚开单位虚开十年以上有期徒刑或武器图像十年以上有期徒刑或武器图像三年以上十年以下有期徒刑三年以上十年以下有期徒刑三年以下有期徒刑三年以下有期徒刑集团： 武汉： 全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁虚开发票的定义虚开发票的定义没有货物购销或者没有提供或接受应税劳务没有货物购销或者没有提供或接受应税劳务而为他人、为自己、让他人为自己、介绍他而为他人、为自己、让他人为自己、介绍他人开具增值税专用发票；人开具增值税专用发票；有货物购销或者提供或接受了应税劳务但为有货物购销或者提供或接受了应税劳务但为

38、他人、为自己、让他人为自己、介绍他人开他人、为自己、让他人为自己、介绍他人开具数量或者金额不实的增值税专用发票；具数量或者金额不实的增值税专用发票；进行了实际经营活动，但让他人为进行了实际经营活动，但让他人为自己代开增值税专用发票。自己代开增值税专用发票。虚开集团： 武汉： 全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁取得发票环节取得发票环节取得发票环节的行为不当，会造成税负增加取得发票环节的行为不当，会造成税负增加应纳增值税应纳增值税=销项税额销项税额进项税额进项税额进项税额构成要件：进项税额构成要件：（1）必须取得增值税专用发票，普通发票无效！）必须取得增值税专用发票，普

39、通发票无效！（2）每张增值税专用发票都必须通过税局认证！）每张增值税专用发票都必须通过税局认证！集团： 武汉： 全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁取得发票环节取得发票环节 第一、经济行为应取得专用发票，由于疏忽或价格原因，第一、经济行为应取得专用发票，由于疏忽或价格原因，而未取得；或取得而未取得；或取得“假票假票”或或“认证不通过认证不通过”的发票。的发票。 第二、取得专用发票后，未及时第二、取得专用发票后，未及时(180(180天内天内) )到税务局认证，到税务局认证，使得进项税额作废；使得进项税额作废；国税函2009617号：集团： 武汉： 全国连锁 广州 深圳

40、 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁失控发票失控发票 指防伪税控企业因金税卡被盗而丢失其中未开具的发票丢失空白专用发票被列为非正常户(含走逃户)的防伪税控企业未向税务机关申报或未按规定缴纳税款的发票失控发票集团： 武汉： 全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁虚开发票抵扣问题虚开发票抵扣问题 取得虚开的增值税专用发票（暨取得虚开的增值税专用发票（暨“让他人为自己虚让他人为自己虚开开”），仍然做了抵扣，除税务机关追缴已抵扣的税款外，），仍然做了抵扣，除税务机关追缴已抵扣的税款外，涉及刑事责任的，移交司法机关。涉及刑事责任的，移交司法机关。 “恶意取得恶意取得”补税且

41、涉及刑事责任补税且涉及刑事责任 “善意取得善意取得”补税但不涉及刑事责任补税但不涉及刑事责任集团： 武汉： 全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁发票的种票发票的种票 有抵扣时限的增值税专用发票：增值税专用发票、货物运输业增值税专用发票、机动车销售统一发票、 公路内河货物运输业统一发票 海关缴款书等具体见等具体见WORD文档文档集团： 武汉： 全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁不能抵扣的汇总不能抵扣的汇总 一、票款不一致的增值税专用发票一、票款不一致的增值税专用发票 国家税务总局关于加强增值税征收管理若干问题的通知（国税发【1995】192号

42、）第一条第(三)项规定：“购进货物或应税劳务支付货款、劳务费用的对象。纳税人购进货物或应税劳务，支付运输费用，所支付款项的对象，必须与开具抵扣凭证的销货单位、提供劳务的单位一致，才能够申报抵扣进项税额，否则不予抵扣。”基于此规定，票款不一致的不可以抵扣进项税金。集团： 武汉： 全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁“对开发票对开发票”不能抵扣进项税金不能抵扣进项税金 所谓“对开发票”是指一购货方在发生“销售退回”时，为了规避开红字发票的麻烦，由退货企业再开一份销售专用发票视同购进后又销售给了原生产企业的行为。 部分纳税人认为，用发票对开这种方法解决“销货退回”问题只是等

43、于把这批不符合质量要求的货物又“卖回”了销货方，并不造成购销双方的税款流失，因为退货方已将这张发票作了账务处理，也计提了销项税金，不存在少缴或逃缴税款问题；集团： 武汉： 全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁税法依据税法依据 增值税暂行条例实施细则第十一条规定：“一般纳税人销售货物或者应税劳务，开具增值税专用发票后，发生销售货物退回或者折让、开票有误等情形，应按国家税务总局的规定开具红字增值税专用发票。集团： 武汉： 全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁面临的风险面临的风险 罚款：罚款：根据发票管理办法第三十六条规定，未按照规定开具发票的，由

44、税务机关责令限期改正，没收非法所得，可以并处10000元以下的罚款。有前款所列两种或者两种以上行为的，可以分别处罚。违反发票管理法规，导致其他单位或者个人未缴、少缴或者骗取税款的，由税务机关没收非法所得，可以并处未缴、少缴或者骗取的税款一倍以下的罚款。集团： 武汉： 全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁面临的风险面临的风险 没有货物往来的发票对开可能被视为虚开发票。没有货物往来的发票对开可能被视为虚开发票。 最高人民法院关于适用全国人民代表大会常务委员会关于惩治虚开、伪造和非法出售增值税专用发票犯罪的决定的若干问题的解释的通知（法发199630号）明确，具有下列行为之

45、一的，属于虚开增值税专用发票：一、没有货物购销或者没有提供或接受应税劳务而为他人、为自己、让他人为自己、介绍他人开具增值税专用发票；集团： 武汉： 全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁多缴纳印花税多缴纳印花税 要多缴纳印花税 印花税暂行条例规定，在中华人民共和国境内书立、领受购销合同的单位和个人，是印花税的纳税义务人。发票对开是企业视为自身新增加了一笔销售行为，如果书立合同，还需要缴纳印花税，应按购销金额的万分之三贴花集团： 武汉： 全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁少缴企业所得税少缴企业所得税 发票对开是企业通过对开发票，新增加了一笔销售

46、收入，虽然对增值税没有影响，但是影响了企业所得税的计算。企业所得税法实施条例规定了多种扣除项目，有许多费用扣除项目以销售收入为基础。 主要是收入的增加，影响了业务招待费、广告费以及业务宣传费的计提基数。集团： 武汉： 全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁 房地产、建筑企业营改增过渡期间的三种不能房地产、建筑企业营改增过渡期间的三种不能抵扣进项税金的增值税专用发票抵扣进项税金的增值税专用发票 （一）营改增前签订的材料采购合同，已经履行合同，但建筑材料在营改增后才收到并用于营改增前未完工的项目，而且营改增后才付款给供应商而收到材料供应商开具的增值税专用发票。 （二）营改增

47、前采购的材料已经用于营改增前已经完工的工程建设项目，营改增后才支付采购款，而收到供应商开具的增值税专用发票。 （三）营改增之前采购的设备、劳保用品、办公用品并支付款项，但营改增后收到供应商开具的增值税专用发票。集团： 武汉： 全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁 房地产、建筑企业营改增后不能抵扣进项税金房地产、建筑企业营改增后不能抵扣进项税金的七种特殊增值税专用发票的七种特殊增值税专用发票 （一）没有供应商开具销售清单的开具（一）没有供应商开具销售清单的开具“材料一批材料一批”、汇、汇总运输发票、办公用品和劳动保护用品的发票。总运输发票、办公用品和劳动保护用品的发票。

48、 国税发2006156号第十二条规定：一般纳税人销售货物或者提供应税劳务可汇总开具专用发票。汇总开具专用发票的，同时使用防伪税控系统开具销售货物或者提供应税劳务清单，并加盖财务专用章或者发票专用章。因此，没有供应商开具销售清单的开具“材料一批”、汇总运输发票、办公用品和劳动保护用品的发票，不可以抵扣进项税金。集团： 武汉： 全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁 获得按照简易征收办法的供应商开具的增获得按照简易征收办法的供应商开具的增值税发票值税发票 国家税务总局关于简并增值税征收率有关问题的公告（国家税务总局公告2014年第36号）规定：一般纳税人销售自产的下列货物，

49、可选择按照简易办法依照3%征收率计算缴纳增值税，同时不得开具增值税专用发票。 1、建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料。 2、以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰（不含粘土实心砖、瓦）。 3、商品混凝土（仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土）。 因此，建筑企业购买的沙、石料，如果是从按照简易征收办法的供应商采购的，则建筑企业只能获得增值税普通发票，则不能抵扣进项税金。集团： 武汉： 全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁购买职工福利用品的增值税专用发票购买职工福利用品的增值税专用发票 财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税20

50、1636号）附件1：营业税改征增值税试点实施办法第二十七条纳税人的交际应酬消费属于个人消费。 因此，建筑企业和房地产企业发生的购买烟酒茶土特产招待客人的增值税进项税不可以抵扣增值税销项税。集团： 武汉： 全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁发生非正常损失的材料发生非正常损失的材料 和运输费用中含有的进项税金（例如，工地上被小偷偷窃和运输费用中含有的进项税金（例如，工地上被小偷偷窃的钢材、水泥）的钢材、水泥） 财政部总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号）附件1：营业税改征增值税试点实施办法第二十六条第（二）项规定，非正常损失的购进货物及相关的加

51、工修理修配劳务和交通运输业服务的进项税额不得从销项税额中抵扣。案例分析：推倒重建案例分析：推倒重建 政策依据：附件1：营业税改征增值税试点实施办法第二十六条第（三）项规定第（三）项规定：集团： 武汉： 全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁发生非正常损失的材料发生非正常损失的材料 财税201636号 第二十八条 非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。收、销毁、拆除的情形。集团： 武汉： 全

52、国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁 差旅费用中的交通费用、业务招待费用差旅费用中的交通费用、业务招待费用的增值税进项税不可以抵扣的增值税进项税不可以抵扣 财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号）附件1：营业税改征增值税试点实施办法第二十六条第（六）项规定，购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务的进项税额不得从销项税额中抵扣。 因此.企业发生的个人出差飞机票、高铁票，手机票和酒店餐票不可以抵扣增值税进项税。集团： 武汉： 全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁贷款利息贷款利息 （六）接

53、受贷款服务向贷款方支付的利息及有关费用的六）接受贷款服务向贷款方支付的利息及有关费用的增值税进项税不可以抵扣。增值税进项税不可以抵扣。 财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号）附件2：营业税改增值税试点有关事项的规定规定：纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投资顾问费用、手续费用、咨询费用和手续费用的进项税额不得从销项税额中抵扣。集团： 武汉： 全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁获得的增值税专用发票超过法定认证期限获得的增值税专用发票超过法定认证期限180天天 国家税务总局关于调整增值税扣税凭证抵扣期限有关问题的

54、通知（国税函2009617号）第一条规定：增值税一般纳税人取得2010年1月1日以后开具的增值税专用发票、（货物运输增值税专用发票）和机动车销售统一发票，应在开具之日起180日内到税务机关办理认证，并在认证通过的次月申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额。基于此规定，获得的增值税专用发票超过法定认证期限180天不可以抵扣进项税额。全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁超期认证怎么办？超期认证怎么办？ 国家税务总局公告2011年第50号规定： 对增值税一般纳税人发生对增值税一般纳税人发生真实交易真实交易但由于但由于客观原因客观原因造成增造成增值税扣税凭证值税扣税凭证逾期

55、逾期的，经主管税务机关审核、逐级上报，的，经主管税务机关审核、逐级上报，由国家税务总局认证、稽核比对后，对比对相符的增值税由国家税务总局认证、稽核比对后，对比对相符的增值税扣税凭证，扣税凭证，允许纳税人继续抵扣其进项税额。允许纳税人继续抵扣其进项税额。集团： 武汉： 全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁支付的拆迁补偿费支付的拆迁补偿费 房地产企业现金支付给被拆迁人的拆迁补偿费用和建筑企房地产企业现金支付给被拆迁人的拆迁补偿费用和建筑企业支付给农民或村委会的青苗补偿费用，不可以抵扣税金业支付给农民或村委会的青苗补偿费用，不可以抵扣税金 （因拆迁补偿费用不缴增值税和个人所

56、得税）.集团： 武汉： 全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁没有规定抵扣期限的增值税扣税凭证没有规定抵扣期限的增值税扣税凭证购进农产品，取得的农产品收购发票或者销售发票；接受境外单位或者个人提供的应税服务，从税务机关或者境内代理人取得的解缴税款的中华人民共和国通用税收缴款书；接受铁路运输劳务,以及接受非试点地区的纳税人提供的航空运输、管道运输和海洋运输劳务，取得的运输费用结算单据。纳税人申报抵扣上述运输费用结算单据的，应按照要求填写增值税运输发票抵扣清单，随同其他申报资料向主管税务机关进行申报。集团： 武汉： 全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳

57、咸宁 营改增后在商业地产方面面临的特殊挑战营改增后在商业地产方面面临的特殊挑战 商业地产是指作为商业用途的地产，常用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式。对于房地产开发商而言，运作商业地产通常有“只租不售”、“完全出售+后续管理”、“租售结合”、“先售后租”等形式。 房地产企业需要考虑各种不同运作模式对商业地产增值税处理所带来的影响。集团： 武汉： 全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁核心问题核心问题 如何管理进项税额与销项税额的匹配度：如何管理进项税额与销项税额的匹配度：与地产销售业务类似，在商业地产的经营活动中也可能出现进销项错配的情况。

58、相关企业应准确匡算进项税额得以实现全部抵扣的时间表，一方面从财务管理上考虑进项税额不能及时抵扣对房地产企业资金占用带来的现金流影响，另一方面从业务运作模式调整上考虑如何使得进项税额尽快合理合法抵扣销项税额；集团： 武汉： 全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁核心问题核心问题 如何识别商业地产收益的性质并区分其收入组成：如何识别商业地产收益的性质并区分其收入组成：源自商业地产的收益在形式上表现多样，这些收益既可能表现为不动产租金（可能适用11%增值税税率）、资金融通收益（可能适用6%增值税税率），也可能包含设备出租、水费、电费、电话费、上网费、传真费、物业管理费、装修费

59、用等名目的收入（可能各自适用6%、11%或17%的增值税税率），甚至归属于不征收集团： 武汉： 全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁核心问题核心问题 增值税的投资收益。 因此相关房地产企业需要对商业地产的每一类别的收入在合同上进行合理安排和细致划分，并做好会计资料支持，按各自适用的增值税税率进行申报，避免由于会计核算不清导致税务机关按照最高增值税税率征收增值税，从而导致较高的税务成本。集团： 武汉： 全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁 房地产企业应如何抓住营改增的机遇，房地产企业应如何抓住营改增的机遇，实现税务优化实现税务优化 方案方案1：对具有不同业态的样本项目增值税税负进行模拟对具有不同业态的样本项目增值税税负进行模拟测算；测算； 以了解在其他因素不变的情况下，营改增对样本公司带来的增值税税负影响，为后续销售价格制定、供应商采购谈判等提供参考建议。在测算过程中，企业需要从房地产业样本项目的