上海酒店分析

1、上海酒店行业分析第一部分行业概况上海四五星级、甚至超五星级的高级酒店数不胜数，多数集中在上海最繁华的商业区，形成了静安、虹桥、浦东三大宾馆群，是商务旅客的首选。中国酒店行业的整体发展情况自1980年开始，中国酒店业的产业规模成倍数地加速发展。酒店的供给量随着需求的扩大而快速增长。2006年，我国星级酒店数量继续保持适度增长。到 2006年末，全国共有 星级酒店12751家，比上年末增加923家，增长7.8%;拥有客房145.98万间，比上年末增 加12.76万间，增长9.6%;拥有床位278.55万张， 比上年末增加 21.38万张，增长8.3%。 2006年，全国星级酒店的经营情况良好。全年

2、营业收入总额为1482.86亿元，比上年增加136.17亿 元，增长10.1%;上缴营业税108.12亿元，比上年增加 30.96亿元，增长40.1%。在酒店业主要形态包括：酒店产品更个性化：商务酒店、会议酒店、主题观光酒店、休闲度假酒店、经济型酒 店、公寓酒店、乡村旅馆、汽车旅馆、青年旅舍。产品形态上完全与国际接轨，酒店产业形态更多元化：商务+酒店、商业+酒店、地产+酒店、旅游+酒店、会议+酒店、高尔夫+ 酒店、酒店产业链经营。酒店产业规模更大： 直接产业规模值超过 2000亿元，还不包括各种餐饮和休闲娱乐以 及酒店供应商等产业链。酒店产业效益中的社会效益和经济效益不断提高：2007年比20

3、06年增加了 800多家，2006年的星级酒店是13558家，到2007年为止，仍然超过 50%勺酒店是出现税后亏损的。二、上海酒店业的发展现状结构：上海酒店业主 要由两大部分构成，即星级酒店与社会旅店。两者之间的区别， 主要集中在市场与服务的差异上，与其规模大小、档次高低无关。星级酒店提供多功能服务， 即除了 客房住宿以外，还有餐饮服务、康健娱乐设施服务、会议设施服务等等。这种服务 有深度豪华的，如四五星级等高档酒店，也有简约实用的，如低星级酒店；社会旅店提供单一的有限服务，即客房住宿。但在客房住宿服务的深度方面，内部存在较大差异，其设施并不都是浅显低档的，有不少是深层次中高档的。如宜必思在

4、上海的连锁酒店，其客房服务的设施水平不亚于三星级酒店。现状：截止至2007年底上海共有正式评定的星级酒店374家，其中五星级 38家、四星级51家、三星级131家、一、二星级154家。此外还有25家左右相当于四、五星级水 平但尚未评星的酒店。从分布状况看，四、五星级酒店大都集聚在中心城区。尤其是五星级 酒店，主要分布在静安、卢湾、长宁、徐汇、浦东 等区的中心商务地带；这与五星级酒店的 功能定位和适配环境基本一致。三星级以下酒店相对平衡，全市18个区与崇明县均有分布。从星级酒店经营情况来看，星级较高的酒店经营情况较好，星级较低的酒店经营情况相对较差。截止至 2007 年底，上海有各类社会旅店34

5、60 余家，分布在全市各个角落。根据其客房结构的不同，社会旅店可大致分为三类：一是经济型商务旅店，其特征是在一房两床含独立卫生间的基础上增强商务功能，如有相当比重的单人大床房、客房内配置独立写字桌、软座椅或简易沙发、上网功能等。二是假日旅店，其特征是一房两床或三床，内设独立洗漱卫生设施。三是青年旅店，其客房特征是一房多铺，房内不设独立卫生间。社会旅店整体来看有这么几个特点： （ 1 ）价格浮动范 围大； （ 2 ）分布面广； （ 3）新型经济型连锁旅店发展迅速。酒店存量： 2007 年上海存量酒店供需的总体状况可以概况为两句话，即“大体平衡，部分酒店略有供余”。这与三年前的“总体平衡，高星级略

6、显紧缺”已经有所不同。 2006年上海旅游酒店的平均客房率为64.8%，与2005 年 66.43%和 2004 年 68.74%相比，分别下降了 1.63 个百分点和3.94 个百分点；其中星级酒店客房率为 63.9% ，与 2005 年的 65.64%和 2004 年 69.05%相比，分别下降了1.74 个百分点和 5.15 个 百分点，与2002 年 71.82%相比，则下降了 7.92 个百分点。上海2006年和 2007 年这两年每年都有大量新客房投入营运。高端市场领域，在2007 年就增加了 23 家高星级酒店，客房数达到 8576 间。其中定位在五星级的有13 家，客房 593

7、1 间；定位在四星级的有10 家，客房 2645 间。经 济型酒店在沪扩张的势头更猛，如汉庭、如家、MOTEL168速8、锦江之星和宜必思等，2007年新增的客房数超过了1.5 万间。 加上高星级市场的 8576 间客房， 2007 年上海新增客房总数至少有 23576 间。 二是酒店房价升涨较快， 抑止了部分消费需求。 上海酒店业如此猛烈的发展态势，着实令人担忧。如果不加控制，上海酒店业将出现五个趋势：总体上供过于求，客房入住率峰谷差扩大， 房价呈现不稳定状况， 中低档酒店难以为继， 酒店业健康发展受到威胁。借着北京奥运会和上海世博会的东风， 以及旅游、 会展经济的迅速走热， 上海已成为亚洲

8、五星级酒店房价最高的城市之一。 2006 年上海五星级酒店平均房价达到 了 1406.43 元/ 天，入住率保持在70%以上。受旅游、会展经济和奥运会等因素的推动，众多大型跨国公司都积极在沪拓展高档酒店市场， 国际酒店集团十强在上海拥有和管理的高级酒店为 54 家，申城高星级酒店的国际化竞争格局已经形成。问题：虽然沪上高星级酒店房价连年攀高，但国内有限的高档客源市场基本被国际酒店集团所垄断。 这些国际酒店集团还把发展经济型酒店作为未来强攻的目标， 不断向中低端领域渗透。而众多内资酒店在激烈的竞争中往往只能竞相降价， 导致亏损严重， 最终只能以交纳高额管理费用为代价交由国际酒店集团代为管理。近年

9、来，沪上内资酒店翻修后 挂上国际酒店集团品牌的情况屡见不鲜。 因此， 虽然高星级酒店平均房价有所上升， 但部分转交管理权的内资酒店初始投资方获益有限。后沪上酒店业也将不再是星级酒店“一枝独秀”，品牌经济型酒店、奢侈酒店乃至富有特色的家庭旅馆， 都会是今后酒店业的发展方向。 与此同时， 中低档住宿业将被品牌经济型连锁酒店进一步“洗牌”，低星级酒店客房出租率可能继续下降。2010 年世博会期间，上海需要接待游客峰期每天将接待70 万人次，这就意味着需要7000 万人次，平均每天接待 38 万人次，高63 万个酒店床位，而上海仅拥有酒店床位26万个。按国际管理，酒店客房数和就业人数之间的比例是1:1

10、.1 ，即每 100 间客房需要员工110人，而这个比例在国内是1:1.5- 1:2.5 。以此推算，到 2010 年上海酒店业的人才缺口约在50 万人左右。对策： （ 1 ）预测的市场需求与现有供应之间存在缺口，需要不断新增酒店来保持动态平衡。 （ 2 ）酒店的增加要以常态发展的需求为依据，不可无所节制。一是 三年行动规划确定的目标所带来的新增需求，即三年弥补 547.34 万房夜次的缺口、平均每年新增 182.45万房夜次；二是2010 世博会带来的半年7000 万人次的需求。客房供应量的新增应以常态的需求发展为参照系数并与其保持动态平衡， 即以三年行动规划的需求为依据， 而不应以诸如 2

11、010 世博会这 样某个高峰时段的特殊需求为目标。 （ 3 ） 世博会期间的高峰需求应以多途径多渠道来消化解决。 例如： 动员起用所有的服务公寓、 酒店式公寓和其他非酒店住宿设施及民间住宿设施； 动员起用农村和城镇居民家中的空余住房； 充分利用上海周围长三角地区的住宿资源（现代交通大大缩短了上海到苏州、无锡、杭州甚至南京等地的距离，使这一方案成为可能） ；参考借鉴其他世博会承办国的经验和方法（如西班牙租用国外游轮）等。趋势： 随着近几年国际会展及旅游业的升温， 造成了在一些国际会议、 商业活动期间，酒店出现了“一房难求”的供应短缺局面。 未来几年， 上海酒店市场的需求受宏观旅游、 世博会等因素

12、的影响， 整体将处于上升之中。 上海高档酒店业前景无限， 将成为未来主要的投资聚集中心之一。上海酒店发展布局发生了变革。 一方面， 随着上海经济发展向外延扩展， 传统的近郊一带正形成新的 cbd 地区，经济、人口、商业开发、办公也在向新兴cbd 地区聚拢；另 一方面， 市中心板块内酒店布局已经饱和， 迫使酒店布局点向外扩展， 并向新兴 cbd 地区靠拢，形成新的酒店聚集区。以金桥 office park ii 为代表的新兴cbd 正成为标杆，区域内汇聚了华美达等一批高星级酒店，以及众多世界500 强企业。与此同时，酒店的价值结构也呈现多元化，由单纯的服务业，转向既涵盖分享服务性行业的高价值，

13、又涵盖作为不动产性质的优质投资型物业。 产权式酒店是其发展类型的代表，具有低风险、稳固收益、长久运营的价值体现，受到投资者的热切关注。随着 2010 年世博会的临近， 上海将迎来新一轮的宾馆酒店建设和改造高潮。 上海必须改造 400 多家和新建300 多家宾馆， 才能满足潜在的需求。 世博会游客的消费模式多种多样，需要大量多样化的住宿条件，这将为酒店行业创造巨大的增长潜力。上海高星级酒店房价和入住率的持续提高推动酒店投资大幅增长。截止 06 年底，上海待评、在建和待建的高星级酒店数量达到 86 家，是四 /五星级酒店数量的 1.25 倍。 2008年新建酒店开业数仍较多，增幅预计在10-15%

14、，但2009 年开始数量将明显减少，增幅预计在 10%以下。上海迪斯尼成熟年份年接待量约在1000 万人次以上， 开业初期将达到或超过香港的水平，年接待量在500 万人次以上。如果2010 年能建成开业，则上海的旅游、酒店、餐饮等服务行业因世博迎来的高景气将得以延续。 世博会之后的上海酒店业仍可能面临供不应求的局面。第二部分行业环境近日，国家出台了国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见 （ 以下简称意见 ） ，对加快旅游业改革发展、 提升行业服务内容和质量、 增强旅游业在国民经济中的作用， 作出了明确的规划和具体的布置。 意见被业内普遍认为是对旅游行业的一支强心针，对旅游行业的发展具有重要意义

15、。 那么， 作为旅游行业重要组成部分的酒店业， 在这份国家旅游发展新政推出之后， 应该怎样因势利导?酒店业的未来发展之路，又该怎样去走?下面， 笔者就意见进行解读，提出个人的看法和建议。意见的主要内容和对酒店行业的作用：首先， 意见的二十条内容里面，分成了“树立科学旅游观” 、 “增强旅游发展动力”“拓展旅游发展空间”、 “优化旅游发展环境”、 “完善旅游发展政策”等五个方面。 这些措施就整个旅游行业而言，都是针对性很强的，但具体到细节落实方面，笔者认为，对景区、旅行社、 以旅游经济为主的地区和城市来说， 作用或许大于单纯的酒店行业。 酒店业确实能从中分一杯羹，但比例不会太大。不过，对于部分面

16、临“寒冬”的酒店，这个意见的推动作用，或许能将其解救于困境之中。其次， 意见的关键字眼，在于“创新、转变、提升、完善” 、也就是创新理念、转变模式、提升质素（ 不论是个人的还是企业的 ）、完善制度 （包括行业规范化、建立诚信体系、旅游形式多样化、优化环境设施、拓展旅游空间等） 。如果酒店行业要更好地在这个大趋势下开展经营，就必须充分理解这些字眼和要求。再次， 意见的具体措施有很多，而能被酒店业充分利用做文章的也有很多，比如提倡国民旅游注重休闲、养生、健康、健身 ; 全面开展各种有别于传统形式的旅游，包括乡村旅游、体育旅游、老年旅游、森林旅游、研学旅游、海洋旅游、医疗旅游、竞技表演、低空飞行旅游

17、等等； 扩大旅游购物消费， 鼓励发展特色餐饮、 主题酒店；对符合条件的旅游企业在金融方面进行扶持， 甚至支持上市； 加强旅游基础设施建设， 笔者认为酒店住宿行业应被纳入其中作考虑; 推动区域旅游一体化， 加强旅游双边合作， 办好与相关国家的旅游年活动，最后，要注意的是，以前我们说的旅游，一般只是观光旅游、照相旅游，但今后旅游发 展的方向，是要求推动旅游产品向“观光、休闲、度假并重”转变。二、在意见出台后，酒店业可以从哪些方面着手开展经营和管理?第一，是人才队伍的建设要加强。这个要求在意见里是最后一条，但笔者认为作为以人为本的酒店行业来说， 是首先要强调的也是最重要的一条。 酒店本身是属于劳动密

18、集型企业， 很多服务没办法通过科技手段达到机械化或智能化操作， 所以人的作用在酒店里就显得尤为重要。 我国酒店行业的服务质素在所有服务行业里， 可以说是首屈一指的， 但近年整体服务水平有所下降， 原因就是薪酬标准相较其他行业偏低、 行业内缺乏培训和晋升发展空间，因而对人才的吸引力降低，员工流动率加大，最终导致服务水准的整体下降。那么，应该如何加强人才队伍的建设?在现在酒店行业利润率越来越低的情况下，通过大幅提高员工薪酬标准来吸引人才是不现实的。笔者觉得可以有如下几个方面的措施来达到这一目标： 一是推行服务员终身职业制， 打破干服务行业是吃青春饭的魔咒，让真正想从事服务行业的人能够安心在这个行业

19、里工作。国外很多知名酒店都有上了年纪的老服务员， 为什么中国不可以； 二是培养酒店自己的有潜质人才， 不要怕流失到别的酒店去， 也不要说自己酒店是什么人才学校， 试问哪家酒店不是人才学校 ?只要是热衷于酒店服务的人才，不管怎么流动，都还是在我们行业里；三是多层次开展人才的发掘工作， 有条件的酒店可以通过校企合作培养人才， 不够条件的或者规模较小的酒店也可以通过横向合作、 跟其他的同行携手共同开展这方面的工作， 这样可以有效降低运作成本， 同时也能提供给人才更多的选择； 四是改善酒店内部环境， 重视企业文化建设，吸引人才留店，减低员工流动率。第二，酒店要实现两个转变，一是转变经营思想，二是转变社

20、会角色。转变经营思想，就是实现从“关起门做生意”到“走出去做生意”的转变。以后的酒店业，竞争将会加剧，以前那种酒香不怕巷子深的传统酒店经营空间将越来越小， 新时期的要求是酒店业必须紧密抓住时代发展的潮流， 主动从旅游经济中寻找新的利润空间。 比如靠江海的酒店， 可以依托河流旅游、 海洋旅游做文章， 靠森林或国家公园的酒店， 可以做森林旅游、 度假旅游的文章；地方风景优雅、 生活节奏不快的酒店，可以兼顾老年公寓，做老年旅游的文章；就算是偏僻山区、欠发达的革命老区酒店，也可以做乡村旅游、红色旅游的文章。关键就是两个字：特色。 如果你不是主题酒店、 也不是不差钱酒店、 更不是有干爹的酒店， 那么，

21、在这个没买点、没特色会死的年代， 找准自己的定位、发掘自己的特色， 就是酒店经营的重要法宝。另外一个社会角色的转变， 就是酒店要重新衡量自己在社会中扮演的角色。 现在人们的生活水平越来越高， 酒店也不再是只有富有人家才能去的地方， 所以， 酒店不要再充当高大上的角色了，要适当的放下身段， 把目光对准更多的平常家庭， 推出符合他们消费需求的服务产品。 同时，酒店也不再是进来就是吃饭、唱K、桑拿、睡觉的地方，它还可以是休闲、健身、运动、游乐、观光、社交、办公、展览、相亲、新闻发布会甚至DIY 消费流程的去处，总而言之，它就是一种大众生活中不可或缺的活动场合。 当然， 有的酒店会认为自己还是愿意做传

22、统意义上的酒店。没关系，只要你生意足够好，就不用去浪费精神思考改变。第三，要诚信经营，遵守行业规则，尊重市场规律。 意见中指出： “行业协会要完善行业自律规则和机制，引导会员企业诚信经营。建立严重违法企业“黑名单”制度，加大曝光力度，完善违法信息共享机制” 。这意味着，以后凡是弄虚作假、靠不正当手法经营的酒店， 将会在行业内受人唾弃。 随着国家对企业诚信和个人诚信体系的不断完善， 作为经营者的个人， 也将很难象以前一样换一身皮又可以重出江湖了。 这些诚信要求包括： 不搞价格欺诈、 不搞垄断经营、 不违反劳动法规、 不强买强卖、 不从事违反国家法律法规的活动， 等等。第四， 酒店业要开展跨界合作

23、， 从单兵作战向联合作战转变。 酒店行业，合作最多的可能就是旅行社、 景区和网络订房平台了， 但以后需要更多的跟其他行业开展合作。 比如前面提到的依托各种形式的旅游经济，就是酒店跟旅行社、地方政府、 推广机构的合作。现在还有酒店跟金融机构合作， 推出会员 VIP 服务的， 也有酒店跟高尔夫球会合作， 推出高尔夫几天几夜游的，还有酒店跟主题公园、跟会展部门、跟医疗机构、跟邮轮公司合作，推出各种各样新式服务的， 这些都说明了不同行业间开展合作的空间非常广阔。 此外， 酒店行业间的联系和合作也应该加强。新形势下，酒店同行应互相多沟通、多交流，避免恶性竞争、相互拆台，共同将精力放在做大市场蛋糕上，从而

24、达致互利共赢。最后， 要提提这次意见 中， 将职工带薪休假制度和拓展入境旅游市场这两件事提上了议事日程。 职工带薪休假制度的实施， 将又是极大促进国民旅游热潮的一项举措； 而促进外国人入境过境旅游签证便利化措施，逐步优化完善外国人72 小时过境免签政策，也可能会掀起新一轮外国人到中国来的旅游热。 这两项政策， 对包括酒店行业在内的所有旅游行业来说， 都是一件非常利好的事情。为此， 很多酒店应想想自己该怎样改造， 淡化娱乐和灰色经营的色彩， 突出合适家庭氛围的环境， 营造和谐健康的活动空间， 以及培育足够的外国语人才，以应对国外客人的需求，都将是以后酒店行业的重要发展方向。第三部分市场分析后世博

25、上海酒店业作者：邵兵，现任星程酒店CEO。 1993 年上海交通大学宾馆酒店管理专业本科毕业，从事酒店行业17 年。从业经历包括国内和国际品牌酒店管理、品牌输出管理和酒店开业筹备等。引自： 环球旅讯 由于上海世博会的关系， 上海酒店生意如火如荼， 相当一段时期内保持一房难求的局面， 以至于上海周边的昆山等地的酒店也开始爆满。 根据中国最大的中档酒店连锁 - 星程酒店的统计，星程上海地区的酒店客房收入在第二季度同比上升了至少50%，这是一个令人振奋的数字， 充分说明上海的酒店正在充分享受期待已久的世博盛宴。 如今， 世博已经到了最后的收官阶段， 上海地区酒店的热度依然不减。 在经历了长达半年的世

26、博盛宴后， 上海酒店业世博之后的日子怎么过呢？在探讨这个问题之前，我们不妨来看看国内一些类似的案例吧。1999 年昆明花博会期间，共接待海内外游客942 万人，门票收入 3.4 亿人民币。 1997年，昆明市只有4 家四星级酒店，没有一家五星级酒店。到 2001 年，昆明的四星级酒店增加到 15 家， 另有 5 家五星级酒店， 高星级酒店足足净增加了四倍！ 星级酒店的总数达到 266家。酒店经历了 10 年左右的价格肉搏战，其间外资品牌退出，三星酒店卖 100 ，四星酒店卖 200，五星酒店卖300 的批发价满天飞，近几年虽略有好转，但是要恢复到合理的价格水平还需要 3-5 年时间。2008

27、年北京奥运会在总结了国际上举行奥运会的城市在奥运后普遍出现大量房间空置的情况，对新酒店建设有所控制。 2001 年时全北京有酒店422 家， 2008 年有了 824 家，增加了几近一倍。如今，奥运会后酒店过剩的迹象已经尽显： 2009 年前九个月虽客房需求量增长了3%，但平均每间客房的收益反而下降了53%左右（受世界性的金融危机影响，我国酒店业经营业绩普遍大幅度下降。 几乎全国所有主要大城市在这个时间段内都有类似情况， 北京酒店一下增加许多，因此下降幅度也较其他城市为大） ；今年前五个月，整个北京的酒店入住率和平均日房价分别下降18.4%和 22.2% ，每间可出租客房收入与2009 年同比

28、下降43.9%。即使在奥运期间，北京酒店业的客房出租率也远未达到理想水平，有些酒店经营业绩甚至很惨，原因就在于部分酒店在奥运期间房价暴涨。 尽管如此，相比当初的昆明， 北京奥运会之后， 酒店面临的还仅仅是勒紧腰带过几年苦日子， 这得益于几条因素： 吸取了昆明、洛杉矶、 悉尼等城市的前车之鉴， 奥运前对酒店建设的适度控制； 北京自身的旅游资源丰富；首都的总部效应和会展， 带来了大量的商务客。 北京旅游市场对于奥运新增酒店的消化能力明显大于昆明，奥运后酒店形势尽管也是苦日子，但是明显好于昆明。最后来看上海， 截止 2007 年底， 全市有高星级 （四、 五星级） 饭店客房数6 万间， 2008年大

29、约有 1.34 万间的客房投入使用， 而在建和拟建的客房数约 2.4 万间， 总计 10万间。 如果这些酒店预计都在2011 年底之前开业，那么 07 年底至 2011 年底，高星级酒店客房供给累计增加了67%，而剔除世博因素，上海每年游客增长平均保持在5%-6%左右，按照6%平均增幅计算， 07 年底到 2011 年底游客累计增长率为26%；按照7%平均增幅计算，07 年底到2011 年底游客累计增长率为31%； 按照10%计算，到 2011 年底累计增长率46%。 如果按照最高的10%的年增长率来测算，2011 年底上海酒店的每间可出租客房收入水平将比2007 年下降 10%左右，按照最低

30、的增长率6%测算，2011 年底上海酒店的每间可出租客房收入水平将比 2007 下降25%左右。上海酒店等于提前透支了 3-4 年的酒店市场需求。上海酒店的下一个兴奋点在哪里？2015 年迪士尼开园，估计正常的每年的客源增长，加上迪士尼带来的旅游效应， 2015 之后上海酒店会逐步平稳回复。那么在2015 年之前形势如何？第一：预计世博结束后半年至一年时间内，由于疲劳效应纯旅游客人会有明显的下降，而商务、会展客人由于世博的结束将明显上升。第二： 据了解， 有一部分老酒店酒店已经计划在世博会后停业或者半停业装修， 以更好的设施来应对世博后的严峻形势；第三： 一部分赶在世博前开业的酒店物业， 可以

31、称之为世博机会主义者， 由于其客源的积累不足， 地理位置不理想，管理不佳等因素，可能会转做其它用途， 尤其是那些公寓式酒店和办公楼改建的酒店。第四： 对于那些不想改用途， 世博之前就在勉强维持的酒店， 如何度过这3-4 年的严冬呢？尤其是那些夹在各大国际的和经济型品牌之间的大量三四星单体酒店， 继续用以前的模式经营吗？一个比较明智的出路就是走品牌化的道路。 21 世纪的中国酒店业之路，走的必将是品牌化的道路。品牌化有各种途径，有主动迎接的，也有被动等待的，被收购，被全权管理， 这些都是被动方式； 如果想主动顺应产业趋势的话， 加盟品牌管理是一个比较明智的办法。 通过加盟，酒店获得品牌的客源渠道

32、和管理支持， 将自身的管理水平提升， 同时保留自身经营的独立性和管理团队。总之， 作为上海酒店管理的有识之士， 应在世博生意红红火火之时早日未雨绸缪， 为世博后的激烈竞争早日规划，早做打算。第四部分企业状况第五部分趋势对策2014 年中国酒店十大发展趋势一、本土酒店管理公司进一步发展成熟本土酒店管理公司从单纯人员输出逐步发展到体系化营运。点评： 发展成熟的标志一是有自主独立品牌、 二是受托对外管理、 三是经营水平高于平均水平。二、酒店硬件建设出现新趋势新的确实包括酒店大堂社交化、客房配备个性化、浴室功能水吧化、餐厅装饰主题化、度假酒店内外连接化、机电设备低碳化、 酒店用品绿色化、设计思路艺术化

33、、操作系统智能化。点评： 跨国酒店管理公司已经走在前面， 万豪创新实验室开始设计下一代酒店客房、 大堂。万豪品牌酒店手机办理登记入住服务已经从美国、加拿大的 329 家酒店发展到其他19个国家的 20 家万豪品牌酒店， 其中包括泰国、 新加坡、 印度、 澳大利亚、 菲律宾， 计划 2014 年在中国实行。三、酒店管理与时俱进包括组织机构扁平化、岗位设置多能化、 预算管理滚动化、收益管理全面化、 判断依据数据化、营销平台多元化、品牌建设日常化、内部沟通移动化、信息技术普及化。点评： 在信息技术方面， 瑞士洛桑酒店管理学院酒店管理专业开设了 10 门信息化课程，不包括以前就有的前厅信息化运用等课程

34、。四、中国新投资酒店出现精品酒店热精品及设计酒店在中国的客房量每年都以30%以上的速度增长，当下酒店开发商的报告中有65%的结论是建小型精品酒店。点评：我国精品酒店热类似于美国 10 年前，美国统计2003 年精品酒店的客房占1%、收入占3%， 6 至 8 年收回投资（高端酒店需要10 至 15 年）； 2011 年美国精品酒店客房占5%、收入占8%， 8 年后相对优势已经比2003 年下降47%。五、酒店出让的案例增加以各地产权交易所挂牌出让股权为主。点评： 酒店交易多采取股权转让是因为减少纳税， 资产转让的转让方税包括营业税 （转让价格5%） 、 城建税 （营业税7%） 、 教育附加费 （营业税3%） 、 印花税 （转让价格 0.05%） 、土地增值税（转让价减去原成本30%至 60%）、所得税（25%）；受让方税为契税（3%）。股权转让只需投资方所得税（转让价减去原成本25%）。但是股权转让要注意转让方的债务、担保情况，还需要明确知识产权问题。六、酒店投融资出现新主体债权投资为主的房地产信托融资供不应求， 股权投资为主的类信托私募基金有限合伙产品呼之而出，第三方理财机