日照项目市场调研

1、山东日照项目市场调研报告山东日照项目市场调研报告2008.82008.8研研 发发 处处Research DepartmentResearch Department目目 录录一、宏观背景一、宏观背景城市简介城市简介城市经济城市经济城市规划城市规划城区规划城区规划二、市场背景二、市场背景土地市场土地市场市场概述市场概述板块分布板块分布板块研究板块研究个案分布个案分布个案情况个案情况供应分析供应分析形态分析形态分析容积率分析容积率分析建筑风格分析建筑风格分析主力面积分析主力面积分析主力户型分析主力户型分析单价分析单价分析总价分析总价分析去化分析去化分析客源分析客源分析未来供应分析未来供应分析市场结

2、论市场结论三、项目分析三、项目分析项目区位项目区位周边环境周边环境项目现状项目现状 SWOTSWOT分析分析四、项目定位四、项目定位价格定位价格定位客源定位客源定位其它建议其它建议研研 发发 处处Research DepartmentResearch Department宏观背景宏观背景研研 发发 处处Research DepartmentResearch Department城市简介城市简介日照是一座新兴的沿海港口城市，地处我国大陆沿海中部、山东半岛南翼，东临黄海，隔海与日本、韩国相望，西靠沂蒙，南接江苏连云港，北邻青岛。 处于环太平洋经济圈和环黄（渤）海经济圈，是新亚欧大陆桥东方桥头堡。现

3、辖东港区、岚山区、莒县、五莲县和日照经济开发区、山海天旅游度假区，全市总面积5310km2，拥有海岸线100km，人口276万，其中市区人口35万。作为鲁南地区的直接出海口，国家重点开发建设的沿海主轴线和日（照）西（安）沿桥经济带主线在此相接，日照交通发达，运输便利，集港口、铁路、公路运输于一身，是重要的海陆交通枢纽，素有“两港通四海，一线系亚欧”之美誉。关键词：区位优越关键词：区位优越&交通便利交通便利研研 发发 处处Research DepartmentResearch Department城市简介城市简介作为新兴的滨海旅游城市，日照依山傍海，生态优美，风景秀丽，气候宜人，历史悠久

4、，具有丰富的自然景观和人文资源，以“蓝天、碧海、金沙滩”而著称，拥有中国大陆沿海最长的优质沙滩，60多公里的金色沙滩水清、浪稳、滩平、沙细，有中国第一金滩的美誉，境内还拥有日照海滨国家森林公园、奥林匹克水上运动公园、五莲山风景区、浮来山风景区等一批国内外知名的旅游景点，被确定为国家可持续发展实验区、中国优秀旅游城市、国家环保重点城市、国家生态示范区建设试点市和国家循环经济试点市，是我国沿海不可多得的避暑、度假、休养胜地。近年来，日照市委、市政府大力发展体育经济，提出了“打造水上运动之都”的战略构想，规划建设了“亚洲第一、世界领先”的国际水上运动训练基地，具备全部水上运动项目的竞赛设施条件，已被

5、批准为“国家水上运动训练基地”和2008年奥运会帆船帆板指定训练场地，并已先后成功举办了一系列重大水上体育赛事。关键词：滨海旅游城市关键词：滨海旅游城市研研 发发 处处Research DepartmentResearch Department城市经济城市经济日照处于中国三大经济发展重点区域之一的环渤黄海经济圈，是山东半岛城市圈中的一员，将发展成为山东省半岛制造业基地。面对新的发展良机，日照提出了接轨青岛、融入半岛、港口立市的发展战略，大力发展纺织服装、海洋食品、临港工业，在山东半岛战略地位日渐突出、山东半岛城市群逐步崛起的区域大背景下，未来日照将驶入发展的快车道。关键词：区域发展的大背景关键

6、词：区域发展的大背景研研 发发 处处Research DepartmentResearch Department城市经济城市经济GDPGDP运行情况运行情况单位：亿元社会固定资产投资情况社会固定资产投资情况q 国民经济持续高位增长国民经济持续高位增长q 固定资产投资大幅增加固定资产投资大幅增加010020030040050060070020052006200716.0%16.5%17.0%17.5%18.0%GDP增长率05010015020025030035040020052006200710%15%20%25%30%35%40%固定资产投资增长率单位：亿元宏观经济的快速发展为城市的宏观经济

7、的快速发展为城市的发展建设奠定了良好的基础，同时发展建设奠定了良好的基础，同时也为房地产市场发展提供了有力支也为房地产市场发展提供了有力支撑。撑。数据来源：国家统计局研研 发发 处处Research DepartmentResearch Department城市经济城市经济城市居民人均收支情况城市居民人均收支情况单位：元社会消费品零售总额社会消费品零售总额q 居民收入稳步快速提高居民收入稳步快速提高q 消费支出逐年不断升级消费支出逐年不断升级单位：亿元020004000600080001000012000140002005200620070%5%10%15%20%25%30%收入支出收入增幅支

8、出增幅05010015020020052006200710%12%14%16%18%20%22%24%26%28%30%社会消费品零售总额增长率居民收入的快速提高，不但增居民收入的快速提高，不但增强了居民购买能力，还使其消费意强了居民购买能力，还使其消费意愿不断膨胀，促使消费结构不断升愿不断膨胀，促使消费结构不断升级，为房地产市场的发展提供了更级，为房地产市场的发展提供了更为广阔的空间。为广阔的空间。数据来源：国家统计局研研 发发 处处Research DepartmentResearch Department城市规划城市规划城市性质：山东省对外开发的重点城市；以港口、工业、贸易、旅游为主的现

9、代化花园式海滨城市。城市规模：到2010年，用地规模127平方公里，人口规模50-60万人；远期2020年以后，用地规模300平方公里左右，人口规模80-100万人。城市定位：以临港工业和海滨休闲旅游业为特色的深水港口城市，鲁南的出海门户和亚欧大陆桥重要的东方桥头堡之一。城市结构：两城一区。两城-日照主城区和岚山城区；一区-海滨风景旅游区。发展方向：向东，沿海沿路发展。关键词：现代化花园式海滨城市关键词：现代化花园式海滨城市&人口导入人口导入研研 发发 处处Research DepartmentResearch Department城区规划城区规划新市区新市区本案本案老城区老城区主城区

10、是日照的政治、经济、文化、生活中心区。主城区可分为老城区、新市区、工业区三个区域。新市区已成为日照新的政治、经济、文化及生活中心。从发展方向来看，居住向东、工业向南发展的基本框架已经确定。关键词：向东发展的趋势关键词：向东发展的趋势研研 发发 处处Research DepartmentResearch Department市场背景市场背景研研 发发 处处Research DepartmentResearch Department土地市场土地市场年度区域成交幅数总面积（万平米）纯住宅面积（万平米）商住面积（万平米）纯商业面积（万平米）2008老城区1348.372.6831.2914.40新市区

11、11140.462.4811.06石臼区1612.411.694.945.78山海天59.62.912.83.892008年日照市共有45幅、约84万平米的土地供应计划。其中，老城区在整个区域的供给中占有较大的比重，是日照市未来开发供应的热点区域。相较于日照市的传统供给区域老城区来说，石臼区作为一个新兴区域正依靠区域内经济区提供的良好配套设施以及利好前景稳步发展，08年预计共有16幅土地供应，增长非常显著。目前日照市的土地供应中，商业用地面积占到了较大的比重，特别是新城区，该区域在不断发展自身宜居环境的同时，也在计划打造新兴的商业聚集区。日照市区日照市区20082008年度经营性用地供应计划情

12、况：年度经营性用地供应计划情况：研研 发发 处处Research DepartmentResearch Department市场概述市场概述日照商品房市场概况：日照商品房市场概况：房地产开发投资平稳发展房地产开发投资平稳发展2007年日照市房地产开发投资完成37.51亿元，比上年增长5.4%，其中，住宅投资完成29.97亿元，增长1%。商品房市场供应保持平稳商品房市场供应保持平稳全年商品房施工面积273.15万平方米，比上年增长1.9%，房屋竣工面积76.8万平方米，下降0.3%。商品房市场需求较为旺盛商品房市场需求较为旺盛房屋销售面积130.23万平方米，增长17.7%，其中，住宅销售面积占

13、商品房销售的92.4%，超过120万平方米。研研 发发 处处Research DepartmentResearch Department板块分布板块分布住宅板块分布图从日照房地产发展特征来看，基本可分为七大板块，但从目前市场开发及销售情况来看，主要在售项目基本集中在老城区、新市区、石臼区、山海天四大板块内，因此我们将主要研究这四大板块。研研 发发 处处Research DepartmentResearch Department板块研究板块研究住宅板块均价分布图单位：元单位：元/ /平方米平方米研研 发发 处处Research DepartmentResearch Department个案分布个

14、案分布通过市场调研，我们可以发现日照住宅市场发展现状可分为三种类型：一是以老城区为代表的低端路线；二是新城区的中高端品质路线；三是近海区域的高端海景路线。研研 发发 处处Research DepartmentResearch Department个案情况个案情况单位：平方米、元单位：平方米、元/ /平方米平方米数据来源：富阳收集整理数据来源：富阳收集整理区区域域项目名称项目名称占地占地面积面积建筑建筑面积面积容积容积率率物业物业形态形态开盘开盘时间时间均价均价主力主力面积面积主力主力房型房型推出套推出套数数去化去化套数套数去化去化率率老老城城区区九点阳光52266886421.7小高层9期未开

15、3600-古城花苑7000100001.48多层07.8300080-90 2.3R908594%天德南区12000160001.29多层07.12330080-90 3R1305945%安泰易居660001000001.5多层06.10300080-90 2R33630089%安泰尚城19484273001.4多层08.4310080-902R1203529%向阳小区52000680001.3多层08.4280080-90 2R642031%河东花3多层07.11320090-1003R14413594%城建沁35多层07.11售罄70-9

16、02.3R296-高层380050-701.2R-城建萃园78000815001.1多层08.9380080-902R100-新新城城区区太阳海岸24679900002.68高层06.11550060-701R80522728%地王豪庭9900494514高层07.36000120-1402R17616091%东方海岸373521000003.3高层07.9600090-1002R36618049%王府花园545001126082.10 多层06.8550090-1103R378378100%高层6000130-1403R20719393%御景东方1142503200002.8小高层08.56

17、000140-1503R197158%依河园67000850001.2多层07.9400080-902R 968487%140-1603R746284%研研 发发 处处Research DepartmentResearch Department个案情况个案情况区区域域项目名称项目名称占地占地面积面积建筑建筑面积面积容积容积率率物业物业形态形态开盘开盘时间时间均价均价主力主力面积面积主力主力房型房型推出推出套数套数去化去化套数套数去化去化率率石石臼臼区区友谊家园-高层未定未定-世纪之帆44000515001.12高层07.81200060-100 （公寓）1R36816043%盛祥佳苑14673

18、349242.38高层08.93500未知-海洋世家1200002000001.2多层08.6330070-802R1349873%万锦海岸30000410001.35小高层未开410080-902R-兴业春天1998002557001.2多层06.8350080-902R1221107488%天赐良园2547193256.4高层08.34500（精装修）100-1102R1445941%幸福海岸66000800001.2多层07.62200（无产证）80-90 3R62440064%东方一品38000500001.3多层08.10400070-802R442-山山海海天天碧山临海972001

19、700001.82高层07.7510060-702R68432047%教授花园3期3900003432000.88多层03.10500090-1002R40024862%小高层08.3660090-1102R1322015%海景假日28000464801.66多层08.94500110-1203R120-数据来源：富阳收集整理数据来源：富阳收集整理单位：平方米、元单位：平方米、元/ /平方米平方米研研 发发 处处Research DepartmentResearch Department供应分析供应分析新城区在售项目供应情况新城区在售项目供应情况050000100000150000200000

20、250000300000350000400000太阳海岸地王豪庭东方海岸王府花园御景东方日百依河园0100200300400500600700建筑面积可售套数老城区在售项目供应情况老城区在售项目供应情况050000100000150000200000250000300000350000400000九点阳光 古城花苑 天德南区 安泰易居 安泰尚城 向阳小区 河东花园 城建翠园0100200300400500600700建筑面积可售套数从图表中可以看出，目前日照主要在售项目规模大小不一，以市区人口计算，供应量充足。项目规模方面，老城区项目规模均较小，基本无超过10万方的项目，而新城区、石臼区、山海

21、天的项目规模由小到大，一应俱全。可售套数方面，老城区由于项目体量较小，且多为早期项目，因此可售房源并不多，新城区、石臼区、山海天可售套数较多，供应充足。山海天在售项目供应情况山海天在售项目供应情况050000100000150000200000250000300000350000400000碧山临海教授花园3期海景假日0100200300400500600700建筑面积可售套数石臼区在售项目供应情况石臼区在售项目供应情况050000100000150000200000250000300000350000400000友谊家园 世纪之帆 盛祥佳苑 海洋世家 万锦海岸 兴业春天 天赐良园 幸福海岸

22、东方一品0100200300400500600700建筑面积可售套数研研 发发 处处Research DepartmentResearch Department形态分析形态分析新城区项目建筑形态新城区项目建筑形态57%29%14%高层多层小高层石臼区项目建筑形态石臼区项目建筑形态45%44%11%高层多层小高层老城区项目建筑形态老城区项目建筑形态13%87%小高层多层目前老城区、山海天内多层物业占据了绝对优势。石臼区的多层与高层物业形态旗鼓相当，各占45%左右。新城区则由于海曲东路、青岛路沿线多为营造海景概念的项目，因此高层建筑占主要地位。山海天项目建筑形态山海天项目建筑形态25%50%25%

23、高层多层小高层研研 发发 处处Research DepartmentResearch Department容积率分析容积率分析老城区项目容积率老城区项目容积率01234567九点阳光古城花苑天德南区安泰尚城向阳小区河东花园城建翠园安泰易居高层多层小高层新城区项目容积率新城区项目容积率01234567日百依河园太阳海岸地王豪庭东方海岸御景东方王府花园高层多层小高层石臼区项目容积率石臼区项目容积率01234567世纪之帆 天赐良园 盛祥佳苑 海洋世家 兴业春天 幸福海岸 东方一品 万锦海岸高层多层小高层山海天项目容积率山海天项目容积率01234567碧山临海海景假日教授花园3期高层多层小高层目前老

24、城区大多为多层住宅，容积率多在1.2-1.5左右，而九点阳光由于是小高层物业，因此容积率达到了1.7。新城区项目定位差异较大，容积率在1.2-4，其中王府花园为多层、高层混合。石臼区项目容积率大多为1.2左右，其中天赐良园为高层，容积率为6.4。山海天作为旅游区，沿海建筑以低层为主，离海滨较远处以高层海景房为主，因此区域内容积率为0.88到1.82。研研 发发 处处Research DepartmentResearch Department建筑风格分析建筑风格分析新城区建筑风格比例新城区建筑风格比例83%17%现代欧式石臼区建筑风格比例石臼区建筑风格比例78%11%11%现代欧式现代简约老城区

25、建筑风格比例老城区建筑风格比例62%25%13%现代欧式现代简约从图中可以看出，目前日照市主要在售项目还是以现代风格为主，少数欧式风格建筑。山海天建筑风格比例山海天建筑风格比例67%33%现代现代简约研研 发发 处处Research DepartmentResearch Department主力面积分析主力面积分析708090100110九点阳光古城花苑天德南区安泰易居安泰尚城向阳小区河东花园城建翠园M老城区项目主力面积段老城区项目主力面积段5060708090100110120130140150太阳海岸地王豪庭东方海岸王府花园御景东方日百依河园新城区项目主力面积段新城区项目主力面积段5060

26、708090100110120友谊家园世纪之帆盛祥佳苑海洋世家万锦海岸兴业春天天赐良园幸福海岸东方一品石臼区项目主力面积段石臼区项目主力面积段405060708090100110120130碧山临海教授花园3期海景假日山海天项目主力面积段山海天项目主力面积段 在面积方面，目前老城区内主要在售项目的主力面积多为80-90M。 位于新城区的项目由于竞争较为激烈，在主力面积方面大多选择了差异化定位来寻找市场空白，因此，整个新城区从60-150M均有大量房源。 石臼区是日照本地人购房的重点区域，该区域内楼盘在面积上更多的考虑了当地人的居住以及购房习惯，因此区域内项目主力面积段大多集中在70-90M左右

27、，不同物业类型间无明显差异。 山海天作为旅游度假区，区内大多数项目都将旅游高峰时节的出租获利作为了主要考虑标准，因此区域内主力面积大多为60-70M以及90-110M的2房为主。研研 发发 处处Research DepartmentResearch Department主力户型分析主力户型分析新城区项目主力户型比例新城区项目主力户型比例13%38%49%1R2R3R石臼区项目主力户型比例石臼区项目主力户型比例14%72%14%1R2R3R老城区项目主力户型比例老城区项目主力户型比例62%38%2R3R从主力户型来看，整个老城区还是以经济实用的3R为主。新城区3房成为了该区域的主力户型，2房与1

28、房次之，不同物业类型间无明显差异。石臼区2房成为了区域户型的绝对主力，占据了超过70%的份额。而山海天区域，2房成为了绝对主力，占据了75%的份额，3房次之。其中位于石臼区西侧的盛祥佳苑、友谊家园目前尚未开盘，因此无法统计在内，而位于万平口附近的世纪之帆由于地理位置优越，因此主打产品为旅游度假概念的酒店式公寓。山海天项目主力户型比例山海天项目主力户型比例75%25%2R3R研研 发发 处处Research DepartmentResearch Department单价分析单价分析老城区项目成交均价老城区项目成交均价0200040006000800010000九点阳光 古城花苑 天德南区 安泰易

29、居 安泰尚城 向阳小区 河东花园 城建翠园高层多层小高层新城区项目成交均价新城区项目成交均价0200040006000800010000太阳海岸地王豪庭东方海岸王府花园王府花园日百依河园御景东方高层多层小高层石臼区项目均价石臼区项目均价0200040006000800010000世纪之帆天赐良园盛祥佳苑兴业春天海洋世家幸福海岸东方一品万锦海岸高层多层小高层山海天项目均价山海天项目均价0200040006000800010000碧山临海教授花园3期海景假日教授花园3期高层多层小高层 从图中可以看出，目前老城区在售主要个案成交均价大致为：多层2800-3200元/M；小高层3400-3800元/M

30、，区域内暂无在售高层物业。 新城区多层4000-5500元/M；小高层6000-6500元/M；高层6000-7000元/M的成交均价在日照房地产市场上处于领先地位。 石臼区作为本地客户购房的首选区域，价格大致为多层3300-3600元/M；小高层3600-4300元/M；高层3600-4300元/M。 目前区域内在售项目较少，根据不同物业类型，成交均价大致为多层4500-5000元/M；小高层6000-7000元/M；高层5000-6000元/M，由于区位、品质，特别是海景资源的不同，有一定价格差异。研研 发发 处处Research DepartmentResearch Department

31、总价分析总价分析2000004000006000008000001000000太阳海岸地王豪庭东方海岸王府花园日百依河园御景东方新城区项目主力总价新城区项目主力总价1500003500005500007500009500001150000世纪之帆天赐良园盛祥佳苑兴业春天海洋世家幸福海岸东方一品万锦海岸石臼区项目总价石臼区项目总价200000230000260000290000320000350000古城花苑天德南区安泰易居安泰尚城向阳小区河东花园城建翠园老城区项目主力总价老城区项目主力总价 目前老城区主力总价大约在26-32万元左右。 由于新城区内不同项目景观、品质相差较大，因此总价较为分散，

32、60万左右的总价在该区域内处于中间地位。 石臼区在售项目总价大多在28-32万元左右。 由于山海天板块内各项目自身条件不同，主力面积相差较大，因此总价方面从30万元到70万元均有。200000300000400000500000600000700000800000碧山临海教授花园3期海景假日山海天项目总价山海天项目总价研研 发发 处处Research DepartmentResearch Department去化分析去化分析项目名称项目名称开盘日期开盘日期物业类型物业类型推出套数推出套数去化套数去化套数销售率销售率主力去化户型主力去化户型去化速度去化速度（套（套/ /月）月）九点阳光2006.

33、12小高层未开前期全部售完/古城花苑2007.8多层908594%2R、3R7天德南区2007.12多层1305945%3R7安泰易居2006.10多层33630089%2R14安泰尚城2008.4多层1203529%2R9向阳小区2008.4多层642031%2R5河东花园2007.11多层14413594%3R15从表中可以看出，老城区主要项目最近一次开盘时间相差较大，从2006年至2008年均有。区域内项目单次推盘量普遍不大，多在百套左右。区域内2房以及小3房去化情况较好，不过整体去化速度依然偏慢，在月均10套左右。其中城建萃园与九点阳光尚未开盘。q 老城区主要在售楼盘去化情况：老城区主

34、要在售楼盘去化情况：研研 发发 处处Research DepartmentResearch Department去化分析去化分析项目名称项目名称开盘日期开盘日期物业类型物业类型推出套数推出套数去化套数去化套数销售率销售率主力去化户型主力去化户型去化速度去化速度（套（套/ /月）月）太阳海岸2006.11高层80522728%1R5地王豪庭2007.3高层17616091%2R9东方海岸2007.9高层36618049%2R15王府花园2006.8多层378378100%3R9高层20719393%3R4御景东方2008.5小高层197158%3R3日百依河园2007.9多层17014686%2

35、R、3R12新城区作为政府重点打造的新型宜居新区，项目品质较高、去化情况普遍不错。但由于房价较高，去化速度同样较慢，约在10套/月左右。新区内大部分项目最近一次开盘都是去年甚至更早，推盘量较大。由于新区内的项目定位差异较大，因此目前区域内主力去化从1房到3房均有，不同物业形态的产品之间无明显差别。q 新城区主要在售楼盘去化情况：新城区主要在售楼盘去化情况：研研 发发 处处Research DepartmentResearch Department去化分析去化分析项目名称项目名称开盘日期开盘日期物业形态物业形态推出套数推出套数去化套数去化套数销售率销售率主力去化户型主力去化户型去化速度去化速度（

36、套（套/ /月）月）世纪之帆2007.8高层36816043%1R13海洋世家2008.6多层1349873%2R33兴业春天2006.8多层1221107488%2R22天赐良园2008.3高层1445941%2R12幸福海岸2007.6多层62440064%3R29 根据前面的分析，石臼区由于临近经济开发区，近年来得到了一定的发展，生活配套等相对齐全，且价格较低，因此目前成为了日照本地居民购房的热点区域，因此从去化速度上来说，明显快于前两个板块。约在15-20套/月左右。 由于本地客户居多，区域内主力去化户型为经济实用型的2R。 区域内项目推盘量较大，且后续不断有项目上市，因此该区域未来仍

37、将是日照房地产成交的热点区域。q 石臼区主要在售楼盘去化情况：石臼区主要在售楼盘去化情况：研研 发发 处处Research DepartmentResearch Department去化分析去化分析项目名称项目名称开盘日期开盘日期物业形态物业形态推出套数推出套数去化套数去化套数销售率销售率主力去化户型主力去化户型去化速度去化速度（套（套/ /月）月）碧山临海2007.7高层68432047%2R25教授花园3期2003.10多层40024862%2R42008.3小高层1322015%2R4山海天旅游区在售主要个案大多以海景资源为卖点，因此2房成为该区域内的主力去化房型。整个区域去化速度较慢，

38、但碧山临海由于品质较高，价格适中，因此去化速度相对较快。q 山海天主要在售楼盘去化情况：山海天主要在售楼盘去化情况：研研 发发 处处Research DepartmentResearch Department客源分析客源分析板块板块主要置业目的主要置业目的主要客源主要客源老城区自住日照本地、周边乡镇新城区自住、投资周边县市、东北、上海、江苏等地投资客石臼区自住开发区白领、港务局等企事业单位员工山海天休闲、度假、投资上海、浙江、江苏、北京、山西等地投资客从上表中可以看出，目前老城区、石臼区为本地人置业首选区域，主要原因是价格便宜、生活便利、居住氛围浓厚等。除本地人自住需求外，部分外地人也会选择区

39、域内品质较好的物业进行投资，以方便出租。而新城区由于价格较高，本地人无法承受，因此在新城区购房者大多是当地公务员、私企业主以及外地投资客，投资客占购房者比重超过了50%。山海天由于具有优秀的景观资源与旅游资源，具有相当大的升值空间，因此区域内项目大多为外地投资客所购买，本地客户较少。研研 发发 处处Research DepartmentResearch Department未来供应未来供应萃园萃园体量：约体量：约40000M40000M御景东方御景东方体量：约体量：约150000M150000M友谊家园友谊家园体量：未知体量：未知盛祥佳苑盛祥佳苑体量：约体量：约30000M30000M万锦海岸

40、万锦海岸体量：体量：4000040000MM东方一品东方一品体量：体量：5000050000MM碧山临海碧山临海体量：体量：120000120000MM从上图可以看出，短期内日照主要住宅供应集中在石臼区，新城区、老城区、山海天等板块供应量略显不足。目前已知的全市主要住宅供应量大约在43万方左右（未计本项目），其中石臼区占全市的比重超过了50%。未来主要供应楼盘分布图本案本案研研 发发 处处Research DepartmentResearch Department市场结论市场结论 供应情况：供应情况：老城区项目体量较小，供应量不多，新城区、石臼区项目体量一般较大，且供应量充足，山海天则以超级大

41、盘教授花园为主要供应，其余项目较小。 项目品质：项目品质：老城区、石臼区、山海天项目容积率普遍较低，而新城区由于地理位置原因，项目大多容积率较高。建筑风格方面，整个日照主要还是以现代风格为主，辅以部分现代简约与欧式风格建筑。 户型面积：户型面积：老城区、石臼区作为本地人的传统聚居区，主力房型主要以80-90M左右的2房与小三房为主，而新城区作为日照市居住品质最高的区域，其户型面积较大，甚至有仅供应200M左右房源的项目，如地王豪庭。另外，经过实地调研发现，日照市场上还存在着大量小于80M的超小3房，这与当地看重房间数量、客厅面积的特殊购房习惯有关、 价格情况：价格情况：老城区、石臼区在整个市场

42、上出于价格谷底，均价普遍在3000-3500元/M左右，新城区房价约在5000-6000元/M,较上述两区高出近一倍。山海天区域内目前在售项目不多，根据海景资源不同，价格相差较大。 去化情况去化情况：老城区、新城区、山海天三个板块去化速度较慢，而石臼区由于周边临近经济开发区且价格较低，因此区划速度较快，基本上是其余板块的2倍左右。整个日照市主力去化房型大多为经济实惠的2房以及小3房。 客源情况：客源情况：目前老城区、石臼区主要客群为本地客户，而新城区由于价格较高，购买者大多为外地投资客以及本地部分高收入人群，而山海天作为旅游区，购买者大多为上海、北京、江苏、东北等地的游客以及投资客，这部分人在

43、满足自己度假休闲需求的同时也期望能够因此而获得部分投资收益。 结合以上几点可以看出，目前日照房地产市场运行平稳，潜力较大，本地客户依然是日照房地产市场结合以上几点可以看出，目前日照房地产市场运行平稳，潜力较大，本地客户依然是日照房地产市场的主力客群，但居民收入较低、人口较少等因素限制了进一步发展。的主力客群，但居民收入较低、人口较少等因素限制了进一步发展。研研 发发 处处Research DepartmentResearch Department项目分析项目分析研研 发发 处处Research DepartmentResearch Department项目区位项目区位项目地块位于山东路与临沂路

44、交界处，紧邻规划中的日照市文化中心，距离市政府2.5km左右，处于老城区与新城区的过渡区域，属旧城改造范围，项目区域周边发展相对较为滞后。本案本案老城区老城区新市区新市区市政府水上水上运动运动基地基地经济开发区经济开发区项目区位示意图大大学学城城山海天山海天旅游区旅游区文化中心研研 发发 处处Research DepartmentResearch Department纬 二 路周边环境周边环境项目地块南临山东路，相邻建筑物主要分布在山东路，周边相邻建筑物较少。临 沂 路（在 建）山 东 路商 业 街（规 划）兖 州 路纬一路东港建设酒店地块地块地块地块地块地块研研 发发 处处Research

45、DepartmentResearch Department项目现状项目现状项目地块现为毛地，内部较为平整，呈不规则四边形，南至山东路，北至纬二路，被临沂路、商业街和纬一路纵横分割为六块。研研 发发 处处Research DepartmentResearch DepartmentSWOT分析分析 地块紧临山东路和临沂路，进出新、老城区都比较便利； 紧邻规划中的日照市文化中心； 项目规模大，有利于树立品牌知名度； 规划产品类型丰富，商业部分有助于完善自身配套；优势（优势（Strength） 目前，周边公共交通、生活配套设施不足，居住氛围不浓； 项目位于新、老城区的交界处，容易被边缘化，区域房价受到一定压制；劣势（劣势（Weakness） 环渤黄海经济圈的确立及山东半岛城市群的崛起，给区域社会、经济发展带来了新的活力； 海滨休闲旅游城市的发展定位，增强了城市的吸引力与竞争力； 营销理念较为淡薄，存在较大的操作空间；机会（机会（Opportunity） 未来供应量大，且规划趋于同质化，潜在竞争激烈； 城市人口规模小，内部需求量有限，去化速度慢； 大环境的不确定性，房地产市场走势不明朗。威胁（威胁（Threat）研研 发发 处处Research DepartmentResearch Department项目定位项目定位研研 发发 处处Research