密云市场调研报告

1、密云县水源九厂路项目市场调研报告 北京思源兴业经纪公司营销策划中心 1密云市场调研报告密云市场调研报告密云县水源九厂路项目市场调研报告 北京思源兴业经纪公司营销策划中心 2目目 录录第一章：北京住宅市场的整体特征第一章：北京住宅市场的整体特征.5第一节：北京住宅市场的利好因素.5一、北京住宅市场的消费力水平持续提升.5二、新城市规划促进北京住宅的郊区化发展.6三、 “奥运经济”将实现北京北城及北部（含东北部）郊区的跨越式发展.7第二节：北京住宅市场的不确定因素.9一、金融政策及环境的影响.10（一） “人民币升值”给北京住宅市场带来的不确定因素.10（二） “加息”给北京住宅市场带来的不确定因

2、素.10（三）金融政策及环境对本项目的影响.10二、房地产住宅政策影响.11（一）2006 年主要住宅新政影响.12（二） “20042006 年房地产相关政策重点摘要” （见附件）.19第二章：密云住宅市场特征第二章：密云住宅市场特征.20第一节：密云区域房地产市场发展总况.20一、生态环境产业.21二、生态工业区发展.23三、京承高速二期的通车，促进密云区域住宅市场的加快发展.24（一）2006 年 9 月 23 日，京承高速二期建成通车.24（二）对密云住宅市场发展和本项目开发的影响.25第二节：密云住宅市场发展总况.26一、郊区化发展趋势促进密云住宅市场的加快发展.27二、郊区化发展对

3、本项目的影响.28第三节：密云区域低密度住宅市场发展状况分析.29一、各项目位置图形示意.29二、各项目规划指标信息.30三、各项目产品形态及配套信息.31四、各项目产品与销售信息比较.32五、区域内低密度产品市场特征分析结论.38六、区域内低密度产品市场分析对本项目产品的借鉴.39第四节：区域内普通住宅产品市场特征分析.39一、典型项目位置示意.40二、各项目规划指标信息.41三、各项目产品特征比较.42（一）户型面积区间比较.43（二）区域内普通住宅产品户型面积区间比较结论.45（三） 、区域内普通住宅项目销售状况比较.46（四）项目各户型单价与销售率比较.47（五）各项目总价范围区间比较

4、.47四、调研项目客群分析.48密云县水源九厂路项目市场调研报告 北京思源兴业经纪公司营销策划中心 3五、区域内高档住宅项目销售分析：.49六、区域内普通住宅市场分析总结.51第五节：与本项目容积率接近的典型住宅项目分析.52一、明珠花园容积率 1.15.52（一）产品形态分析.52（二）产品分析.54（三）销售分析.56（四）对本项目的借鉴意义.56二、燕语华庭容积率 1.17.57（一）产品形态分析.57（二）产品分析.59（三）销售分析.60（四）对本项目的借鉴意义.60第三章：本案目标客户调研第三章：本案目标客户调研.62第一节：针对在密云区内置业客户的调研.62一、调研方法.62二、

5、样本选择依据.62三、调研数据统计分析.62（一）成交客户区域来源统计分析.62（二）公寓意向客户需求分析.64四、对本项目的启示.66密云县水源九厂路项目市场调研报告 北京思源兴业经纪公司营销策划中心 4第一章：北京住宅市场的整体特征【本章调研目的本章调研目的】通过对北京住宅市场整体利好信息和市场不确定因素的把握，特别是对 2006年 1-9 月各项销售数据的综合分析，明确 2006 年北京住宅市场的最新发展趋势和特点，判断本项目的风险性和市场机会。第一节：北京住宅市场的利好因素第一节：北京住宅市场的利好因素【概述概述】北京 GDP 发展水平的持续提升和居民恩格尔系数的逐年降低，都说明目前北

6、京的住宅市场有着充足的消费力，市场空间很大；同时“两轴两带多中心”的新城市布局，以及奥运经济的促进，使密云等北部郊区有望实现跨越式发展。但也应当看到宏观环境对密云住宅市场的利好，仅为辐射性的利好。【第一节架构第一节架构】一、北京住宅市场的消费力水平持续提升二、新城市规划促进北京住宅的郊区化发展三、 “奥运经济”将实现北京北城及北部（含东北部）郊区的跨越式发展一、北京住宅市场的消费力水平持续提升一、北京住宅市场的消费力水平持续提升北京经济保持持续快速发展，GDP 水平近两年大幅提升；截止 2006 年月底，北京市居民恩格尔系数为 30.5，逐年降低，接近最富裕水平，居民住宅消费能力水平持续增强。

7、图（一）：1996-2005 年北京市 GDP 曲线1996-2005年北京市GDP曲线16161810201121742460.52817.631303611.960606814.50100020003000400050006000700080001996199719981999200020012002200320042005北京市国内生产总值01020304050607080比率北京国内生产总值（GDP）当年增长率密云县水源九厂路项目市场调研报告 北京思源兴业经纪公司营销策划中心 5图（二）：北京市居民恩格尔系数近三年变化资料来源：北京统计局背景资料：背景资料：居民恩格尔系数是指食品支出占

8、总支出的比值，国际上通常用它来衡量一个国家和地区人民生活水平状况，59%以上为贫困，50%到 59%为温饱，40%到 50%为小康，30%到 40%为富裕，低于百 30%则达到最富裕水平。二、新城市规划促进北京住宅的郊区化发展二、新城市规划促进北京住宅的郊区化发展北京“两轴两带多中心”的新城市规划，从政府层面极大地促进了住宅市场向郊区化的发展趋势；同时也应看到，该规划对密云住宅市场提供的仅是辐射性的促进作用。北京市民恩格尔系数近三年变化29.50%30.00%30.50%31.00%31.50%32.00%32.50%年年年系列1密云县水源九厂路项目市场调研报告 北京思源兴业经纪公司营销策划中

9、心 6北京将发展新城 11 个，分别为：通州、顺义、亦庄、大兴、房山、昌平、怀柔、密云、平谷、延庆、门头沟。其中，位于东部发展带上的通州、顺义和亦庄个新城则是未来重点发展对象。密云住宅市场受到了整体布局利好的辐射，但并不是重点发展对象。背景资料：背景资料：“两带” ，是北起怀柔、密云，沿顺义、通州东南指向廊坊和天津的“东部发展带” ，以及北京西部山区以及延庆、昌平等连线的“西部发展带” 。重点发展的是“东部发展带” 。它北起怀柔、密云，重点发展顺义、通州、亦庄，东南指向廊坊、天津，与区域发展的大方向相一致。 “西部发展带”与北京的西部山区相联系，既是北京的生态屏障，又联系了延庆、昌平、沙河、良

10、乡、黄村等。三、三、 “奥运经济奥运经济”将实现北京北城及北部（含东北部）郊区的跨越式将实现北京北城及北部（含东北部）郊区的跨越式发展发展对于郊区化的推动，相比顺义所享受到的各种直接利好，密云更多的是受到辐射性的促进作用。密云县水源九厂路项目市场调研报告 北京思源兴业经纪公司营销策划中心 71、建设用地大幅增加。从、建设用地大幅增加。从 2003 年开始，北京进入了奥运场馆及相关设施的年开始，北京进入了奥运场馆及相关设施的全面建设阶段，开复工总面积将持续在全面建设阶段，开复工总面积将持续在 1 亿平方米左右，名列世界榜首。亿平方米左右，名列世界榜首。据北京市国土资源和房屋管理局方面提供的资料，

11、在筹办奥运会期间，北京将进行大量的危房改造和市政建设，建设用地、特别是划拨用地的数量将大幅增加。预计 2002 年至 2007 年，划拨用地将达到平均每年 500 公顷到 800 公顷。其中，危改用地 2002 年、2003 年均为 300 公顷至 350 公顷，2004 年为 200 公顷至250 公顷，2005 年为 100 公顷至 150 公顷；经济适用房划拨用地每年预计平均需要 100 公顷至 200 公顷。交通、基础设施、能源建设每年需划拨用地为 50 公顷至 60 公顷。同时，据测算，2002 年至 2007 年，北京市年土地出让面积将达到8001200 公顷，2002 年2004

12、 年征地工作也将达到高潮，每年解决约 1000 公顷土地，逐步完成清河等 10 个城市组团的建设，每年约 5000 公顷用地，实现 33个小城镇建设的起步，保障每年 300 万平方米经济适用房的建设用地。2、房地产投资将高速增长。、房地产投资将高速增长。2002 年至年至 2008 年，北京市奥运设施建设及相关年，北京市奥运设施建设及相关投资将达到投资将达到 2800 亿元，其中，直接用于奥运场馆和相关设施的新增固定资产投亿元，其中，直接用于奥运场馆和相关设施的新增固定资产投资约资约 1349 亿元。受奥运会的影响，北京第三产业的增长速度、规模总量以及在亿元。受奥运会的影响，北京第三产业的增长

13、速度、规模总量以及在国民经济发展中的地位都将得到大幅提升。国民经济发展中的地位都将得到大幅提升。其中，2001 年至 2007 年，房地产业的发展年均增速可达 16.3，其速度高于经济总体发展速度。另据有关专家的保守估计，奥运会的举办和加入世贸组织的影响，在未来 5 年内，北京市场房地产投资将比正常水平提高 30。密云县水源九厂路项目市场调研报告 北京思源兴业经纪公司营销策划中心 83 3、城市中心北移，并推动北部郊区的跨越式发展。、城市中心北移，并推动北部郊区的跨越式发展。中国房地产市场是一个政策性很强的市场，政府政策导向和规划对一个地区，甚至一个城市的发展起着决定性的作用，比如，1979

14、年深圳经济特区的设立，1993 年浦东新区的设立，北京中关村、的形成等。2008 年奥运会对北京房地产市场最大的影响在于对北京城市总体规划布局的改变。随着奥林匹克公园的建设，北京将在市区北部、城市中轴线北端形成一个集体育、文化、会展、休闲于一体的全新的城市功能区奥林匹克公园中心区，使北京城市中心从天安门北移至奥林匹克公园中心区。同时奥运经济也将推动北部郊区产业和居住的跨越式发展，特别是顺义地区，由于拥有国门经济和北京稀缺的温榆河、潮白河两大天然水系；再加上拥有奥运水上运动中心和紧邻奥运主中心区的位置优势，成为北部郊区最直接的受惠区域。本项目所处的密云地区，也将由于潮白河的加快整治和开发，以及京

15、承高速本项目所处的密云地区，也将由于潮白河的加快整治和开发，以及京承高速二期的通车，实现区域升级；但相比较同属北部区域的顺义，密云仍仅是政策的二期的通车，实现区域升级；但相比较同属北部区域的顺义，密云仍仅是政策的辐射性区域。辐射性区域。第二节：北京住宅市场的不确定因素第二节：北京住宅市场的不确定因素【概述概述】在北京住宅市场大势看好的情况下，仍然存在着对市场发展方向起着不确定影响的因素。主要包括目前我国所处的金融环境和金融政策，以及政府自 2005年以来连续出台的住宅调控政策。根据 2005 年和 2006 年的实际经验看，目前北京住宅市场呈现出供需两旺的局面，特别是市场的刚性需求旺盛，政策性

16、导向只会引起市场的短时波动，很快原来被压抑的各项数据指标还会出现更强烈的反弹效应。【第二节架构第二节架构】 一、金融政策及环境的影响（一） “人民币升值”给北京住宅市场带来的不确定因素 （二） “加息”给北京住宅市场带来的不确定因素（三）金融政策及环境对本项目的影响密云县水源九厂路项目市场调研报告 北京思源兴业经纪公司营销策划中心 9二、房地产住宅政策影响（一）2006 年主要住宅新政影响1、 “90 平方米70%”对北京住宅市场的影响2、 “限制外资及港澳台客户在京购房”对北京住宅市场的影响（二） “20042006 年房地产相关政策重点摘要” （见附件）一、金融政策及环境的影响一、金融政策

17、及环境的影响（一）（一） “人民币升值人民币升值”给北京住宅市场带来的不确定因素给北京住宅市场带来的不确定因素 1、从短期看，人民币升值预期会刺激国外热钱进入，特别是针对不动产进行投资。国外资本的大量流入，有利于推动北京房地产开发的整体升级，以及住宅市场的蓬勃发展。2、从长期看，人民币升值可能使我国相关产业的国际竞争力受到削弱，控制北京住宅市场价格就成为提高国家竞争力的基础政策。（二）（二） “加息加息”给北京住宅市场带来的不确定因素给北京住宅市场带来的不确定因素目前，我国银行利率处于历史上的低位。虽然中央银行连续 4 次加息，但目前的银行贷款利率仍然处于较低水平。如果把住房价格因素考虑到物价

18、指数的统计当中，则我国当前的物价指数可能远不是国家统计局统计出的 1，而有可能是 10甚至 20。按照这个物价指数，当前我国处于严重的通货膨胀当中，实际利率是一个负值，这是造成我国房地产投机盛行的一个重要因素。基于规避金融风险和利率真实化的要求，特别是控制以房地产投资为核心的经济过热问题，未来预期中央银行大幅度升息的可能性是存在的。而升息对房地产价格的抑制作用十分明显。（三）金融政策及环境对本项目的影响（三）金融政策及环境对本项目的影响目前国外投资客对于北京住宅市场的投资，主要集中在郊区别墅和市区的高级公寓，本项目由于所处的位置和规划条件，对于该部分客户的投资性不强，因密云县水源九厂路项目市场

19、调研报告 北京思源兴业经纪公司营销策划中心 10此“人民币升值”对于本项目的影响预期很小；而“加息”传统上对于中低端客群有一定的影响力，本案需要及时搜集和分析客户对进一步“加息”的反馈，以便及时进行相应的调整。二、房地产住宅政策影响二、房地产住宅政策影响【概述概述】2005 年以来国家对住宅市场的政策调控力度不断加大，从 2005 年初开始，以打击投机，稳定住房价格为核心， “国八条”以及七部委的联合发文相继出台。虽然在一系列调控政策的影响下，北京六七月的住宅市场充满了观望的氛围，但刚一进入 10 月，北京住宅销售价格的涨幅便已经突破了 20%！这说明北京住宅市场的刚性需求非常旺盛，政策只是短

20、期内延缓了真实需求的释放。为了能够切实稳定住房价格，并调整住房供应结构，以构建“社会主义和谐社会” ，从 2006 年 5 月的 “国六条” 开始，政府陆续出台了“国十五条”和“165 号文件” ，其中“90 平方米70%”的规定对市场震撼最大。同期还出台了限制外资及港澳台客户购房的政策。从 6 月开始，市场又同 2005 年一样进入了观望期，但根据 2006 年 1-9 月的各项销售数据的统计显示，本次调控导致的市场波动比去年更小，观望期也缩短，进入 9 月市场供应量，成交量和成交价格等指标均呈现大幅上涨。因此预期，由于市场需求的持续旺盛，至少在 2008 年以前，北京住宅市场的价格仍将继续

21、走高。但同时也应看到，本次政策对“90 平方米70%”的规定，对未来北京住宅市场的供应结构将产生重大影响：未来小户型产品的竞争将更加激烈，而中大户型（90 平方米以上户型）则由于其市场的稀缺性，价格还将进一步大幅提升。密云县水源九厂路项目市场调研报告 北京思源兴业经纪公司营销策划中心 11（一）（一）2006 年主要住宅新政影响年主要住宅新政影响1、 “90“90 平方米平方米70%”70%”对北京住宅市场影响对北京住宅市场影响（相关政策：（相关政策：“国六条国六条” ， “国十五条国十五条” ， “165 号文件号文件” ）（1）开发商的反映：调控市场放量节奏，）开发商的反映：调控市场放量节

22、奏， “金九银十金九银十”集中放量集中放量北京住宅市场的放量自 6 月起呈现放缓的局面，表现出开发商一定的市场观望心态。由于有了去年下半年市场销售出现强劲反弹的经验，以及开发商搭乘“金九银十”传统旺季的心理，自 9 月起，新盘还是出现了快速放量的局面。 （详见（3）A：“新政实施前后北京住宅市场供销对比” ）（2）消费者的反映：短暂观望，刚性需求旺盛）消费者的反映：短暂观望，刚性需求旺盛根据 2005 年的政策性影响经验，市场价格在观望了近半年的时间后，依然持续走高。因此 2006 年消费者对于新政的市场观望期相对较短，不到 3 个月需求量即开始爬升，表明市场的刚性需求非常旺盛。 （详见（3）

23、A：“新政实施前后北京住宅市场供销对比” ）（3）新政实施前后（）新政实施前后（2006 年年 6 月月 1 日前后）日前后） ，各销售数据统计，各销售数据统计A、新政实施前后北京住宅市场供销对比资料来源：北京房地产交易网 新政实施前后北京住宅市场供销对比05000100001500020000月月月月月月月月月05000100001500020000年月各月上市套数年月各月成交套数密云县水源九厂路项目市场调研报告 北京思源兴业经纪公司营销策划中心 12B、新政实施前后北京住宅市场价格走势A、B 综合分析：综合分析：从住宅成交均价和成交套数两项指标的总体走势上看，新政导致了住宅市场的短暂波动，

24、但很快（9 月）便呈现两项指标继续上涨的局面，且上涨的幅度更大，说明之前的调整是非市场性的，住宅市场仍保持供需两旺的基本格局，市场上的存量房也得到进一步消化。C、新政实施前后北京住宅市场各产品类型销售情况对比资料来源：北京房地产交易网a）北京）北京 2006 年年 1-9 月普通住宅成交套数和成交价格走势图月普通住宅成交套数和成交价格走势图b）北京）北京 2006 年年 1-9 月公寓产品成交套数和成交价格走势图月公寓产品成交套数和成交价格走势图北京年月普通住宅成交套数和成交价格走势图01000020000300004000050000月月月月月月月月月60006500700075008000

25、成交套数（套）成交均价（元平方米）北京2006年1-9月公寓产品成交套数和成交价格走势图01000200030004000月月月月月月月月月05000100001500020000成交套数（套）成交均价（元平方米）北京2006年1-9月住宅成交均价走势020004000600080001000012000系列17495752677537958820281918380825399311月2月3月4月5月6月7月8月9月密云县水源九厂路项目市场调研报告 北京思源兴业经纪公司营销策划中心 13c）北京）北京 2006 年年 1-9 月别墅产品成交套数和成交价格走势图月别墅产品成交套数和成交价格走势图

26、a）-c）综合分析：）综合分析：通过以上的各组数据对比，普通住宅受“90 平方米70%”政策的影响较大，市场出现了一定的波动；而公寓市场和别墅市场由于目标人群对价格的相对不敏感性，且对未来大户型稀缺价值的预期，市场表现为持续向上的走势。特别是别墅市场自 2003 年起 5 年内停止供地的政策出台后，目前的市场存量更为稀缺，在新政的影响下，出现大幅度走高局面。d）北京）北京 2006 年年 1-9 月各户型面积成交套数对比月各户型面积成交套数对比从上图可以看出，各户型面积成交区间主要集中在 90-160 平方米，既体现了“90 平方米70%”政策动机的针对性，也说明了未来此面积区间的户型虽然在市

27、场供应量上会大幅减少，但其价值也会出现级跳式提高，是市场热需产品。北京2006年1-9月别墅产品成交套数和成交价格走势图050100150200250300350月月月月月月月月月05000100001500020000成交套数（套）成交均价（元平方米）010000200003000040000北京2006年1-9月各户型面积成交套数对比系列1116002010031000280006500890060以下60-9090-120120-160160-200200以上密云县水源九厂路项目市场调研报告 北京思源兴业经纪公司营销策划中心 14e）北京）北京 2006 年年 1-9 月各类户型住宅成交

28、套数比月各类户型住宅成交套数比资料来源：北京房地产交易网 从 1-9 月各类户型住宅成交套数比来看，两居和三居更被市场看好。两居及三居成交比例分别为 35%和 30%。其中，两室两厅、三室两厅成交的比例分别为23%和 25%，是市场中最受青睐的两种户型。（4） “90 平方米平方米70%”政策对本项目开发的影响政策对本项目开发的影响虽然本项目由于容积率和限高的要求，产品只能定位为以普通住宅为主，但由于本项目的特殊原因，在产品面积的配比上基本不受该政策的直接影响。同时我们也应当在考虑产品销售风险和回款速度的基础上，根据目前市场需求旺盛且未来市场稀缺的“90-160 平方米” ， “两室两厅、三室

29、两厅”的产品类型，制定本项目的产品开发策略。背景资料：背景资料： 1 1、“国国六六条条 ”：2006 年 5 月 17 日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议讨论房地产问题，会议提出了六项针对性措施促进房地产业发展：第一条：切实调整住房供应结构。第二条：进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。第三条：合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性需求过快增长。第四条：进一步整顿和规范房地产市场秩序。第五条：加强城镇、廉租住房建设，积极发展住房二级市场有步骤的解决低收入家庭住房困难。 2006年1-9月各类户型住宅成交套数比12%5%3%12%23%5%25%0%4%3%8%一室一厅一室一室

30、两厅两室一厅两室两厅三室一厅三室两厅四室一厅三室两厅复式房型其他密云县水源九厂路项目市场调研报告 北京思源兴业经纪公司营销策划中心 15第六条：完善房地产统计和信息制度，增强房地产市场的信息透明度，全面、及时、准确的发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。2 2、“国国十十五五条条 ”：月日电国务院办公厅转发建设部等九部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见 ，主要内容为：（一）制定和实施住房建设规划。 （二）明确新建住房结构比例。 “十一五”时期，要重点发展普通商品住房。 （三）调整住房转让环节营业税。（四）严格房地产开发信贷条件。 （五）有区别地适度调整住房消费信贷政策。 （六）保证中低价

31、位、中小套型普通商品住房土地供应。 （七）加大对闲置土地的处置力度。 （八）严格控制被动性住房需求。 （九）加强房地产开发建设全过程监管。 （十）切实整治房地产交易环节违法违规行为。（十一）加快城镇廉租住房制度建设。 （十二）规范发展经济适用住房。 （十三）积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。 （十四）建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度。 （十五）坚持正确的舆论导向。要加强对房地产市场调控政策的宣传，客观、公正报道房地产市场情况，引导广大群众树立正确的住房消费观念。3 3、“165“165 号文件号文件”：2006 年 7 月 12 日 建设部 建住房2006165 号关于落实新建住房结

32、构比例要求的若干意见下发地方各省、自治区建设厅，直辖市建委、房地局、规划局（委）：主要内容为：自 2006 年 6 月 1 日起，各城市（包括县城，下同）年度（从 6 月 1 日起计算，下同）新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积 90 平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到 70%以上。各地应根据当地住房调查的实际状况以及土地、能源、水资源和环境等综合承载能力，分析住房需求，制定住房建设规划，合理确定当地新建商品住房总面积的套型结构比例。套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。对于 2006 年 6 月 1 日前已审批但未取得施工许

33、可证的商品住房项目，由城市人民政府根据当地年度新建商品住房结构比例要求，区别规划用地性质、项目密云县水源九厂路项目市场调研报告 北京思源兴业经纪公司营销策划中心 16布局，因地制宜地确定需要调整套型结构的具体项目。2、 “限制外资及港澳台客户在京购房限制外资及港澳台客户在京购房”对北京住宅市场影响对北京住宅市场影响（相关政策：“171 号”文件及北京市建委关于境外机构、个人购买商品房签约有关问题的紧急通知 ）（1）北京）北京 2006 年年 1-9 月成交客户区域来源月成交客户区域来源资料来源：北京房地产交易网根据统计，2005 年，外资及港澳台在京购房成交套数占全年商品住房成交套数的 3.8

34、%。今年 1-9 月，外资及港澳台客户在京购房成交套数占 5%,虽然整体比例不高，但其本身年均增长速度几近一倍。如果没有政策性的调控，预期随着今年底中国加入 WTO 时所承诺的银行和保险业的开放，以及对于人民币将进一步升值的预期，外资及港澳台客户所占的成交比例还会出现级跳式成长。（2）北京）北京 2006 年年 1-9 月外资及港澳台客户对住宅产品类型的需求月外资及港澳台客户对住宅产品类型的需求北京2006年1-9月成交客户区域来源对比59%36%5%本市居民外省居民外资及港澳台居民北京2006年1-9月外资及港澳台客户对住宅产品类型的需求38%52%10%别墅高级公寓其他密云县水源九厂路项目

35、市场调研报告 北京思源兴业经纪公司营销策划中心 17资料来源：北京房地产交易网根据上图，外资及港澳台客户以高级公寓和别墅为主要消费对象，对这部分人群的政策性限制，对本市普通住宅的销售影响不大。（3）“限制外资及港澳台客户在京购房限制外资及港澳台客户在京购房”对本项目的影响对本项目的影响由于该部分客群传统上以别墅和高级公寓为主要消费对象，限制政策出台后，预期这部分需求和资金会转向二手房市场和中国的二三线城市。在本项目所处的密云区域，此类客户所占比例很小，根据我司项目组在密云区域的现场调研，目前只有亚谰湾有个别此类客户，因而对于本项目的产品定位和销售的影响不大。背景资料背景资料1 1、171171

36、 号文件主要内容：号文件主要内容： 境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业的企业除外）和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。 符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制，并持有效证明（境外机构应持我政府有关部门批准设立驻境内机构的证明，境外个人应持其来境内工作、学习，经我方批准的证明）到土地和房地产主管部门办理相应的土地使用权及

37、房屋产权登记手续。房地产产权登记部门必须严格按照自用、自住原则办理境外机构和个人的产权登记，对不符合条件的不予登记。 2 2、关于境外机构、个人购买商品房签约有关问题的紧急通知关于境外机构、个人购买商品房签约有关问题的紧急通知：北京市建委已经在 2006 年 7 月 20 日下发了关于境外机构、个人购买商品房签约有关问题的紧急通知，通知规定，港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内购买自住商品房的数量“暂定只能购买一套住宅”，并于 7 月 21 日起执行。通知指出，凡不符合规定的机构和个人，开发企业不得与其进行网上签约，未按规定执行产生的合同纠纷由当事人承担法律和经济责任。7 月 21 日后违

38、规进行网上签约的房屋交易部门将不办理预售登记和转移登密云县水源九厂路项目市场调研报告 北京思源兴业经纪公司营销策划中心 18记手续。（二）（二） “20042006 年房地产相关政策重点摘要年房地产相关政策重点摘要” （见附件）（见附件）密云县水源九厂路项目市场调研报告 北京思源兴业经纪公司营销策划中心 19第二章：密云住宅市场特征第二章：密云住宅市场特征【本章调研目的本章调研目的】通过对密云本区域住宅市场的客户构成，户型面积需求，价格承受力的统计分析，并结合本案地块的实际情况，对产品进行更加市场化的定位，以期最大限度的降低风险，同时将产品本身做出特色。第一节：密云区域房地产市场发展总况第一节

39、：密云区域房地产市场发展总况 【概述概述】密云位于新城市规划的东部发展带，县内拥有包括密云水库，潮白河在内的众多生态旅游资源。全县林木覆盖率达到 60.3%，水体质量达到国家二级标准，空气质量达到国家一级标准，被誉为“北京山水大观，首都郊野公园”。优越的自然环境，对于发展郊区度假型和休闲养老型住宅市场提供了必备的条件；同时由于密云生态工业区的建设，不仅为密云经济的全面性发展提供了产业支持，也为密云住宅市场的可持续性发展，提供了稳定的且具备一定消费力水平的购买人群。9 月 23 日京承高速二期的通车，又进一步提升了北京城区客户在密云置业的需求。密云县水源九厂路项目市场调研报告 北京思源兴业经纪公

40、司营销策划中心 20【第一节架构第一节架构】一、生态环境产业二、生态工业区发展三、京承高速二期的通车，促进密云区域住宅市场的加快发展一、生态环境产业一、生态环境产业天然稀缺的生态环境资源，不仅将带动区域度假类和休闲养老类住宅市场的需求，而且也为区域未来的产品和形象升级提供了硬件支撑。虽然目前与临近的顺义、昌平地区的住宅市场，特别是别墅市场相比，密云区域的住宅市场在发展成熟度，市场认可度，典型项目等方面均相差很大，但密云拥有天然的生态景观资源，并且随着对外交通环境的不断改善，密云住宅市场的发展潜力和升值潜力都会非常巨大。背景资料：背景资料：密云县的旅游资源分布相对集中。目前，已形成了“一城带环线

41、”的格局。密云县水源九厂路项目市场调研报告 北京思源兴业经纪公司营销策划中心 21全县现有旅游景点 29 个，其中一些景点在全国享有盛誉。如云蒙山植被茂密、怪石嶙峋、溪潭密布、瀑布成群，是度假避暑的理想之地，被专家誉为“ 北国黄山 ” ；云岫谷风景区以其冰川漂砾、水秀石红、华北地区最大的狩猎场而享誉京城；司马台长城以其“险、密、奇、巧、全”五大特色被称为 中国长城之最 ，并被联合国教科文组织列为“ 世界文化遗产 ” 。 全县共有旅游宾馆饭店 40余家，其中五星级 2 家，三星级 5 家，二星级 11 家，一星级 6 家，民俗旅游村31 个。形成了不同档次、服务周到、功能齐全的旅游服务配套设施。

42、附表：密云县 2000 年以来旅游业发展状况图表密云县 2000 年以来旅游业发展状况图表 单位：万人次、万元年度接待人次去年同期增加（%）综合收入去年同期增加（%）2000 年453.8313.3436000202001 年513.011344000222002 年708.338100000127.272003 年7100.281011001.1（非典因素影响）2004 年7505.6313000029 从上表可看出，密云旅游业发展较快，除 2003 年因非典因素影响外，呈逐年递增，至2004 年达到 130 亿收入，对未来房地产业发展而言，将刺激一定的度假、养老类产品发展。密云县水源九厂路

43、项目市场调研报告 北京思源兴业经纪公司营销策划中心 22二、生态工业区发展二、生态工业区发展分析分析：密云生态工业区以汽车零部件、电子信息、食品饮料、家具制造、农副产品深加工、新型建材、服装加工、机械加工等工业项目为发展重点。园区职工以高级管理人员，高技术知识分子，高技能工人为主，为密云住宅市场的可持续发展提供了稳定，且具备一定消费力水平的客户资源。预期这部分客户资源将成为本项目有可能规划的小高层产品的主力客户。背景资料：背景资料：北京密云工业开发区于 1992 年 5 月经北京市政府批准成立,是教育部认定的“中国高校新技术产业基地” 、科技部批准的“国家火炬计划北京绿色高新技术产业基地” 、

44、北京市科委建立的“北京高新技术成果孵化基地” 。1999 年国务院将其列入中关村科技园幅射区，2000 年升入北京市级开发区。开发区总公司注册资金 2.8 亿元，总资产达 50 亿元，经营范围包括开发区总体规划、基础设施开发、土地出转让及房地产开发、产业投资。发展宗旨是：密云县水源九厂路项目市场调研报告 北京思源兴业经纪公司营销策划中心 23按照首都经济发展战略和总体规划，坚持“发展是硬道理”理论，加快开发区建设，使之成为规划科学、布局合理、设施完备、环境优美、服务一流的现代化工业区。抓住我国入世和举办 2008 年奥运会的重要机遇，发展现代制造业、电子信息产业、高新技术产业和生物食品产业，使

45、之成为促进首都郊区经济发展、实现郊区现代化的重要增长点和可持续发展的支撑点，成为环渤海经济的重要组成部分。目前，区内企业 138 家，清华、北大、理工大学等 16 所高校及中科院、信息产业部所属高科技企业建立产业基地。以现代汽车、北汽控股等为代表的汽车产业基地，以信息产业部十二所、恒基伟业为代表的电子信息产业基地，以伊利、太子奶等为龙头的生物食品产业基地己形成一定规模。开发区将以雄厚的资金实力、优惠政策、完善设施和良好的服务，为入区企业创造宽松、舒适的投资环境，秉承真诚互利、共同发展的原则，同国内外各界朋友合作，实现共同发展、共同繁荣。三、京承高速二期的通车，促进密云区域住宅市场的加快发展三、

46、京承高速二期的通车，促进密云区域住宅市场的加快发展（一）（一）2006 年年 9 月月 23 日，京承高速二期建成通车日，京承高速二期建成通车开通后，驾车从市区开车走京承高速半小时就能到密云县城，比现在走京密路节省约一半时间。密云县水源九厂路项目市场调研报告 北京思源兴业经纪公司营销策划中心 24背景资料：背景资料：京承高速公路分为一、二、三期和河北部分。一期工程是从北三环到高丽营；二期工程南起高丽营，北至密云沙峪沟；三期工程南起密云沙峪沟，北至京冀交界；河北部分则是自京冀交界到河北承德的部分，目前该段已部分建成通车。此次建成的京承高速二期道路宽度 35 米，为双向 6 车道，设计时速为 12

47、0公里/小时，沿线共设收费站 15 处，出口车道 35 个，进口车道 26 个。（二）对密云住宅市场发展和本项目开发的影响（二）对密云住宅市场发展和本项目开发的影响（1）交通的便捷性，拉近了密云与北京市区的空间距离，大大缩减了到达两地的时间成本，进一步扩大北京市区拥有私家车的消费者的购房比例；（2）对于京承高速沿线区域产生一种拉动的作用，特别是推动密云与顺义和怀柔的区域整合；（3）不仅带动整个密云区域价值的提升，而且也将进一步促进郊区化居住生活方式的发展；（4）有利于密云区域经济的发展，进一步提升区内客户的消费能力和购买需求；（5）密云往来京城的交通时间大幅降低之后， “低房价、环境优”的优势

48、将会吸引京城购房人的更多关注。北京城区客户主要购买密云独栋别墅的传统格局将被打破，预期会有更多的北京客户消化更丰富的产品类型。（6）由于别墅项目对快速交通道路和北京市区高端消费群体的依赖，京承高速二期的建成将会极大的促进别墅类项目的价格提升，面积消化以及销售速度的加快：根据我方 的现场调研 ，已经有多个项目的销售代表表示，近期会有 500 元/平方米左右的涨幅；同时，对于区内 普通住宅 的影响相对会比较温 和。（7）对于密云区域客户而言，沿河大街以南具有了较为优越的地理位置优势，密云区域客户群的关注点转向了此区域，加之此区域原有开发的亚澜湾别墅、磨利山庄别墅、瑞海姆度假酒店、瑞海姆别墅、瑞海姆

49、高档公寓、太扬家园高档公寓等项目，使沿河大街以南区域的高档居住社区的区域认知度提高；同时，此区域有目前密云政府规划建设的密云体育馆，规划一期占地 425 亩，2008 年交付密云县水源九厂路项目市场调研报告 北京思源兴业经纪公司营销策划中心 25使用，地块呈南北长、东西短分布，内部将设置各类比赛场馆、常规运动场，可对外开放，将有条件吸引更多客户购房。第二节：密云住宅市场发展总况第二节：密云住宅市场发展总况【概述概述】依托区内优越的生态自然环境，特别是水环境潮白河和密云水库，密云住宅市场基本形成了沿潮白河开发的别墅类板块，以及依托县中心区完善生活配套的普通住宅板块。其中，以别墅类板块为密云住宅市

50、场的特色和亮点。密云区域与北京其它郊区的住宅市场比较，特别是与京通快速路、机场高速路沿线的住宅市场比较，密云区域的项目开发较为缓慢，开发规模也小，开发品质一般，开发产品类型相对比较单一，经济型别墅与 6 层以下板楼产品为市场主流产品。 密云县水源九厂路项目市场调研报告 北京思源兴业经纪公司营销策划中心 26【第二节架构第二节架构】一、郊区化发展趋势促进密云住宅市场的加快发展二、郊区化发展对本项目的影响一、郊区化发展趋势促进密云住宅市场的加快发展一、郊区化发展趋势促进密云住宅市场的加快发展不仅不仅“两轴两轴两带两带多中心多中心”的布局，从战略上引导了住宅市场的郊区化发的布局，从战略上引导了住宅市

51、场的郊区化发展；同时随着各区域土地供应和各区域住宅价格的不平衡，以及郊区优美、健康展；同时随着各区域土地供应和各区域住宅价格的不平衡，以及郊区优美、健康的自然生态环境，都促使了住宅郊区化发展的加速实现。的自然生态环境，都促使了住宅郊区化发展的加速实现。资料来源：北京房地产交易网图（一）：北京城八区 2006 年 1-9 月商品房预售登记套数对比图（二）：北京郊区 2006 年 1-9 月商品房预售登记套数对比图（三）：2006 年 1-9 月各区县住宅成交均价北京郊区 2006 年 1-9 月住宅成交单价表： 单位：元/平方米顺义昌平大兴怀柔密云通州房山门头沟平谷767365005000480

52、047004500400038002500 北京城八区2006年1-9月商品房预售登记套数对比88, 1%121, 1%287, 3%176, 2%4897, 51%1026, 11%1981, 21%908, 10%东城西城崇文宣武朝阳海淀丰台石景山 北京郊区县2006年1-9月商品房预售登记套数对比51712222062384311822020132通州房山顺义门头沟大兴怀柔密云昌平延庆平谷密云县水源九厂路项目市场调研报告 北京思源兴业经纪公司营销策划中心 27 010002000300040005000600070008000顺义昌平大兴怀柔密云通州房山门头沟平谷在北京城八区以朝阳，丰台

53、，海淀和石景山的供应量为主，表明集中供应板块都以城市边缘区域为主。城市中心区的土地已经非常稀缺，且平均价格均突破了 8000 元/平方米，产品性价比不高。随着郊区县项目的持续供应和城市中心区供应的不断萎缩，未来进一步向郊区化发展的趋势已经明朗。密云区域 2006 年 1-9 月住宅成交单价为 4000-5000 元/平方米，属于郊区住宅成交单价中的中等区间（密云区域低密度住宅：经济型别墅项目价格提升了区域整体成交单价） ，与高价区间 6500-7673 元/平方米相比，有一定的升值潜力。二、郊区化发展对本项目的影响二、郊区化发展对本项目的影响从大的发展形势上，郊区化对于本项目的销售，特别是作为

54、普通住宅销售非常有利。但从上面的图（二）可以看出，目前郊区县供应以昌平，通州，大兴和顺义为主，密云的供应量很少，表明本区域市场发展的空间还很大的同时，也表明了区域板块的价值未被充分认可。因此，对于本项目未来的销售而言，还需要因此，对于本项目未来的销售而言，还需要进一步引导对区域的认知，特别是引导对密云已经有一定情节的客户，这样才有进一步引导对区域的认知，特别是引导对密云已经有一定情节的客户，这样才有利于在节约成本的同时，加快销售进度和提升市场形象。利于在节约成本的同时，加快销售进度和提升市场形象。密云县水源九厂路项目市场调研报告 北京思源兴业经纪公司营销策划中心 28第三节：密云区域低密度住宅

55、市场发展状况分析第三节：密云区域低密度住宅市场发展状况分析【概述概述】密云区域因其优越丰富的自然景观资源以及旅游资源，低密度产品市场较为活跃。但相对其它传统的低密度产品区域而言，密云区域的低密度产品多处于中低档次，市场以经济型低密度产品为主流；区域内高端的低密度产品较少，销售状况也一般。备注：本章节中数据来源于项目网站、现场调研、电话咨询、现场顾客访谈等途径【第三节架构第三节架构】一、各项目位置图形示意二、各项目规划指标信息三、各项目产品形态及配套信息四、各项目产品与销售信息比较五、区域内低密度产品市场特征分析结论六、区域内低密度产品市场分析对本项目产品的借鉴一、各项目位置图形示意一、各项目位

56、置图形示意 密云县水源九厂路项目市场调研报告 北京思源兴业经纪公司营销策划中心 29二、各项目规划指标信息二、各项目规划指标信息密云区域内低密度产品状况表：（样本选择：近两年内密云在售项目）密云区域内低密度产品状况表：（样本选择：近两年内密云在售项目）项目名称项目位置占地面积（万）建筑面积（万）容积率绿化率花园面积亚澜湾密云京承高速公路出口 500 米54100.18 904001300水墨庭院密云滨河大桥西侧8.085.20.6443%200 左右翠堤花墅密云县向北 2 公里白河西岸6.283.90.6248%300 左右白河涧（南区）密云白河风景区密溪路旁11.1860.5342%100

57、以内茉莉山庄密云新密顺路194.370.2340%500-800鸿福天地密云新北路北侧7.505.890.7857%200 左右瑞海姆密云区西大桥路-8.91.5640%100-300注：瑞海姆项目容积率 1.56，含有规划中有部分公寓，故此容积率在此不做参考。（一）各项目开发规模及容积率比较（一）各项目开发规模及容积率比较项目开发占地面积与建筑面积、容积率比较图表项目开发占地面积与建筑面积、容积率比较图表 0102030405060亚澜湾水墨庭院翠堤花墅白河涧（南区）茉莉山庄鸿福天地00.10.20.30.40.50.60.70.80.9占地面积（万）建筑面积（万）容积率注：瑞海姆项目容积率

58、 1.56，含有规划中有部分公寓，故此容积率在此不做参考。目前区域内的低密度项目开发规模较小，近两年在售项目总开发建筑面积仅为 64.37 万平方米，开发占地总面积为 145.57 万平方米，市场发展缓慢；市场总体容积率较低，普遍集中在 0.23-0.78 之间，其中亚澜湾最低，仅为 0.18。区域内各项目整体居住环境较为舒适；在绿化率方面，普遍集中在 40%-48%密云县水源九厂路项目市场调研报告 北京思源兴业经纪公司营销策划中心 30之间，少量超过 50%，达到 57%；亚澜湾最高，达到了 90%，这也是该项目环境方面的最大卖点（地块的原生自然资源与潮白河的水系资源） 。（二）各项目花园面

59、积比较（二）各项目花园面积比较项目中低档别墅私家花园面积一般在 100300 平米，高档项目花园一般在500 平米以上。花园最多是亚澜湾达到 1300 平米。三、各项目产品形态及配套信息三、各项目产品形态及配套信息项目名称产品形态总套数装修车位配比商业配套亚澜湾联排独栋160毛坯1：2马术俱乐部、渔夫俱乐部、水上俱乐部、专属特色俱乐部；便利店、医疗中心、洗衣房、西餐厅、咖啡厅、台球、沙胡球、乒乓球、儿童活动中心等；图书室、室内网球场、室内游泳池、健身中心、餐厅等配套。水墨庭院叠拼独栋-毛坯1：21220 平方米会所翠堤花墅联排、双拼、独栋168毛坯1:1.2便利店：物美超市白河涧联排、独栋10

60、0 多套毛坯1：2教育、医疗、 文体、便利店、市场、金融邮电茉莉山庄双拼独栋、39毛坯双拼：1：1独栋：1：2会所、超市、银行、邮政代办所、健身房、美容院、网球场等鸿福天地联排、双拼、叠拼258毛坯1：1燕赛商场、物美超市、超市发及大中电器等瑞海姆联排、双拼、独栋26毛坯1：1五星级度假休闲酒店 SPA 水疗中心，体育馆，保龄球馆外，还有京郊独有的 800 平米仿真海滨造浪浴场目前区域内低密度产品市场中，各种产品形态均有，其中叠拼类别墅项目相对比较稀缺。在市场供应方面，市场供应套数相差较大，从 26 套到 258 套。这与特定项目的整体规划有关，部分项目除了规划有低密度别墅外，还兼有普通类住宅