第一章房地产市场及其均衡

1、第一章 房地产市场及其均衡2011.3内容提要内容提要1、房地产市场类型、房地产市场类型2、房地产市场特点、房地产市场特点3、房地产市场的功能、房地产市场的功能4、房地产市场的供给和需求、房地产市场的供给和需求5、房地产市场运行机制、房地产市场运行机制6、房地产市场运行特征、房地产市场运行特征7、影响房地产供求的因素、影响房地产供求的因素8、房地产投资与消费市场、房地产投资与消费市场9、分类房地产市场及运行规律、分类房地产市场及运行规律房地产市场房地产市场l 市场：市场：买卖双方交易的场所买卖双方交易的场所 交易活动发生的过程交易活动发生的过程l 房地产市场房地产市场是房地产交易活动的总和，是

2、买卖双方相互作是房地产交易活动的总和，是买卖双方相互作用的一种机制用的一种机制l 1、房地产市场类型、房地产市场类型1、房地产市场类型、房地产市场类型（1）地产市场）地产市场l A、土地一级市场：、土地一级市场：是以让渡一定时期土地使用权益为内容的地产市是以让渡一定时期土地使用权益为内容的地产市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，征用为国有土地后出让给使用者的市场， l 两种情况（国家开发商）两种情况（国家开发商） 土地批发市场：开发企业或土地使用者向国家一次支出让金土地批发

3、市场：开发企业或土地使用者向国家一次支出让金 土地租赁市场：土地使用者每年向国家交纳地租土地租赁市场：土地使用者每年向国家交纳地租l B、土地二级市场：、土地二级市场：土地使用者将达到规定可以转让的土地，放入流土地使用者将达到规定可以转让的土地，放入流通领域进行交易的市场，是指生地熟地通领域进行交易的市场，是指生地熟地 转让，或者直接建转让，或者直接建成商品房出售成商品房出售 （开发商消费者）（开发商消费者）l C、土地三级市场：、土地三级市场：消费者之间的交易消费者之间的交易1、房地产市场类型、房地产市场类型l （2）房地产物业市场）房地产物业市场A、房地产开发市场：、房地产开发市场：主体房

4、地产开发商主体房地产开发商 （指房地产从策划（指房地产从策划 建造使用，直至拆毁的全过程）建造使用，直至拆毁的全过程）1、房地产市场类型、房地产市场类型l B、建筑施工市场：、建筑施工市场：主体是建筑商主体是建筑商l C、房地产物业交易租赁市场：、房地产物业交易租赁市场：主要是指出售和出租，主体开发商或主要是指出售和出租，主体开发商或代理商，主体在该市场中：代理商，主体在该市场中：l 获取利润；获取利润；l 收集用户的意见反馈从而指导以后的开发经营活动；收集用户的意见反馈从而指导以后的开发经营活动；l 多种出售和出租形式为用户提供方便多种出售和出租形式为用户提供方便l D、房地产金融市场：、房

5、地产金融市场：是房地产开发经营活动过程中货币资金融通的是房地产开发经营活动过程中货币资金融通的场所，贯穿于所有市场的各个环节。场所，贯穿于所有市场的各个环节。开发商开发商建筑商建筑商工程承包合同工程承包合同2、房地产市场特点、房地产市场特点l （1 1）地区性：）地区性：不能进行调剂，因而房价存在极大差异不能进行调剂，因而房价存在极大差异,主主要是由房地产的位置固定性和性能差异性决定的。要是由房地产的位置固定性和性能差异性决定的。l （2 2）供给调节过程滞后性：）供给调节过程滞后性：供不应求时，供给的增加需供不应求时，供给的增加需要较长时间；供过于求时，多余的需要较长时间方能被市要较长时间；

6、供过于求时，多余的需要较长时间方能被市场消化。场消化。l （3 3）垄断竞争性：）垄断竞争性：交易价格及交易信息多为非公开的，交易价格及交易信息多为非公开的，而且房地产投资决策受价格以外的因素影响较大。而且房地产投资决策受价格以外的因素影响较大。l （4 4）投机性：）投机性：仅次于金融市场仅次于金融市场l （5 5）交易形式多样性：）交易形式多样性：买卖、转让、租赁、抵押、典当买卖、转让、租赁、抵押、典当等，并且交易活动持续时间较长。等，并且交易活动持续时间较长。2、房地产市场特点、房地产市场特点l （6 6）交易复杂性：）交易复杂性：房地产交易从有初步意向到交易完成，需要进行房地产交易从有

7、初步意向到交易完成，需要进行寻找买卖双方、现场考察、查阅资料、签订契约、产权转移或设定登寻找买卖双方、现场考察、查阅资料、签订契约、产权转移或设定登记等等一系列活动。记等等一系列活动。l （7 7）受金融市场的强烈影响性：）受金融市场的强烈影响性：房地产价值大，其交易对信贷的依房地产价值大，其交易对信贷的依赖性较强赖性较强l （8 8）市场效率低：）市场效率低：房地产形式多样，很多方面存在较多差异，买卖房地产形式多样，很多方面存在较多差异，买卖双方需要花费相当的时间和费用进行了解双方需要花费相当的时间和费用进行了解l （9 9）政府干预性：）政府干预性：政府通过财政金融政策、土地利用政策、城市

8、规政府通过财政金融政策、土地利用政策、城市规划以及环境保护等手段来鼓励或限制房地产开发划以及环境保护等手段来鼓励或限制房地产开发3、房地产市场的功能、房地产市场的功能l 房地产市场的功能房地产市场的功能可以归纳为三个方面：资源配置功能、信息传递功可以归纳为三个方面：资源配置功能、信息传递功能、价值实现和价值评价功能，是通过房地产的供求、竞争、价格机能、价值实现和价值评价功能，是通过房地产的供求、竞争、价格机制及其相互作用表现出来的。制及其相互作用表现出来的。l （1 1）资源配置功能：）资源配置功能：房地产市场的首要功能，又可分为调节房地产房地产市场的首要功能，又可分为调节房地产的供求、优化房

9、地产资源的配置两个层面。的供求、优化房地产资源的配置两个层面。l （2 2）信息传递功能：）信息传递功能：是连接房地产开发和需求的纽带，也是连接社是连接房地产开发和需求的纽带，也是连接社会总供给和总需求的桥梁。会总供给和总需求的桥梁。l （3 3）价值实现和价值评价功能：）价值实现和价值评价功能：房地产市场通过逐步建立健全的价房地产市场通过逐步建立健全的价格机制，对房地产的价值进行客观的评价，使得房地产业部门及相关格机制，对房地产的价值进行客观的评价，使得房地产业部门及相关产业部门都能得到合理的利润和满足自身发展的资金积累，从而促进产业部门都能得到合理的利润和满足自身发展的资金积累，从而促进各

10、产业部门的健康发展乃至整个国民经济的协调发展。各产业部门的健康发展乃至整个国民经济的协调发展。4、房地产市场的供给和需求、房地产市场的供给和需求l 经济学中，经济学中，供给供给是指在其他条件相同时，卖者在既定的时间和既定的市场上是指在其他条件相同时，卖者在既定的时间和既定的市场上以不同价格所提供的一种商品或劳务的数量。以不同价格所提供的一种商品或劳务的数量。需求需求是指在其他条件相同时，是指在其他条件相同时，买者在既定的时间和既定的市场上以不同价格所乐意购买的一种商品或劳务买者在既定的时间和既定的市场上以不同价格所乐意购买的一种商品或劳务的数量。的数量。l 4.1 房地产需求房地产需求l 房地

11、产需求房地产需求是指在一个特定时期内，消费者在多种可能的价格下，愿意而且是指在一个特定时期内，消费者在多种可能的价格下，愿意而且能够购买的房地产数量能够购买的房地产数量l 房地产的需求量房地产的需求量是在一个特定价格下，消费者愿意而且能够购买房地产的数是在一个特定价格下，消费者愿意而且能够购买房地产的数量量l 房地产需求的特点：房地产需求的特点：多样性、区域性、层次性、双重性以及可替代性。多样性、区域性、层次性、双重性以及可替代性。4.1 房地产需求房地产需求l 影响房地产需求量的因素有：影响房地产需求量的因素有：l 房地产价格、消费者收入和消费偏好、替代房地产的价格、预期房房地产价格、消费者

12、收入和消费偏好、替代房地产的价格、预期房地产价格的变动趋势以及社会发展水平和人口因素等。地产价格的变动趋势以及社会发展水平和人口因素等。 房地产价格：房地产价格：在其他条件不变的情况下，房地产价格高，就会限制在其他条件不变的情况下，房地产价格高，就会限制房地产的需求，反之依然。但是由于房地产这种特殊商品具有自身房地产的需求，反之依然。但是由于房地产这种特殊商品具有自身的特殊性，所以房地产价格对房地产的影响又呈现出复杂的变化规的特殊性，所以房地产价格对房地产的影响又呈现出复杂的变化规律，如在投机性需求占据主导地位时，房地产需求与房地产价格往律，如在投机性需求占据主导地位时，房地产需求与房地产价格

13、往往呈现一种正向变动关系。往呈现一种正向变动关系。 消费者收入水平和消费偏好：消费者收入水平和消费偏好：消费者收入决定消费者的消费边界，消费者收入决定消费者的消费边界，消费偏好则决定其消费结构。消费偏好则决定其消费结构。 消费者预期：消费者预期：如果消费者的预测是乐观的，对房地产需求就会增加，如果消费者的预测是乐观的，对房地产需求就会增加，反之减少。反之减少。4.1 房地产需求房地产需求 社会经济发展水平和城市化水平：社会经济发展水平和城市化水平：房地产需求与社会经济发展水平以房地产需求与社会经济发展水平以及城市化水平是一种正相关的关系。及城市化水平是一种正相关的关系。 政策因素：政策因素：政

14、策因素可以导致房地产价格的变化、消费者预期的变化政策因素可以导致房地产价格的变化、消费者预期的变化以及融资困难度的变化等，从而影响房地产的需求。以及融资困难度的变化等，从而影响房地产的需求。价格价格需求量需求量价格变动对需求量的影响价格变动对需求量的影响价格价格需求量需求量价格不变，消费者收入对需求量的影响价格不变，消费者收入对需求量的影响收入增加收入增加4.2 房地产供给房地产供给l 房地产供给可以从微观和宏观两个角度理解，宏观角度的房地产供给房地产供给可以从微观和宏观两个角度理解，宏观角度的房地产供给是指房地产总供给，其数量上应该是微观房地产供给的总和。是指房地产总供给，其数量上应该是微观

15、房地产供给的总和。l 房地产供给房地产供给是指在一个特定时期内，房地产开发商在多种可能的价格是指在一个特定时期内，房地产开发商在多种可能的价格下，愿意而且能够供给的房地产数量下，愿意而且能够供给的房地产数量l 供给量供给量是指在一个特定价格下，开发商愿意而且能够供给的房地产数是指在一个特定价格下，开发商愿意而且能够供给的房地产数量量l 房地产供给的特点：房地产供给的特点：缺乏弹性缺乏弹性层次性层次性滞后性。滞后性。4.2 房地产供给房地产供给l 影响某一房地产供给的因素有：影响某一房地产供给的因素有：房地产价格、房地产开发成本、建筑技房地产价格、房地产开发成本、建筑技术水平、替代房地产价格、预

16、期房地产价格变动以及政策因素等。术水平、替代房地产价格、预期房地产价格变动以及政策因素等。 房地产价格：房地产价格：按照供给定理，房地产供给与房地产价格正相关，即价格按照供给定理，房地产供给与房地产价格正相关，即价格与供给量存在着同向变动的关系，在其他条件不变的情况下，供给量随与供给量存在着同向变动的关系，在其他条件不变的情况下，供给量随着价格的上升而增加。着价格的上升而增加。 房地产开发成本：房地产开发成本：即生产要素价格，包括土地价格、建筑材料以及人工即生产要素价格，包括土地价格、建筑材料以及人工费等等。一般来说，房地产开发商可以利用提高容积率以及缩小生产规费等等。一般来说，房地产开发商可

17、以利用提高容积率以及缩小生产规模和放慢开发进度等措施应对土地等生产要素的微升，但当这些生产要模和放慢开发进度等措施应对土地等生产要素的微升，但当这些生产要素价格上升较大时则会影响房地产的供给。素价格上升较大时则会影响房地产的供给。4.2 房地产供给房地产供给 房地产开发商的未来预期：房地产开发商的未来预期：这种对未来的预期包括对国民经济发展形式、这种对未来的预期包括对国民经济发展形式、通货膨胀、未来房地产价格走势、经济周期的预期、对国家房地产政策、通货膨胀、未来房地产价格走势、经济周期的预期、对国家房地产政策、产业政策等等的预期。产业政策等等的预期。 政策因素：政策因素：包括房地产政策、相关产

18、业政策、税收政策等。包括房地产政策、相关产业政策、税收政策等。价格价格供给量供给量价格变化对供给量的影响价格变化对供给量的影响价格价格供给量供给量价格不变，开发成本降低对供给量的影响价格不变，开发成本降低对供给量的影响成本降低成本降低4.3 房地产供求均衡房地产供求均衡l 房地产价格的形成是由房地产市场需求和房地产市场供给相互作用共房地产价格的形成是由房地产市场需求和房地产市场供给相互作用共同决定：同决定：价格的变化与房地产市场均衡的形成价格的变化与房地产市场均衡的形成q0数量数量价格价格p0sdp1p2s1d1需求曲线需求曲线供给曲线供给曲线4.4 房地产供求弹性房地产供求弹性l （1）概念

19、）概念l 弹性弹性是一个变量对于另一个变量的敏感性的度是一个变量对于另一个变量的敏感性的度量。量。l 房地产需求（价格）弹性房地产需求（价格）弹性是指房地产价格上升是指房地产价格上升（下降）（下降）1，消费者对房地产的需求量将会下，消费者对房地产的需求量将会下降（上升）的百分数，反映了需求量对于价格降（上升）的百分数，反映了需求量对于价格变化的敏感性。也就是指房地产需求量对房地变化的敏感性。也就是指房地产需求量对房地产价格变动的反映程度。产价格变动的反映程度。l 房地产需求（收入）弹性房地产需求（收入）弹性是指收入每增加（减是指收入每增加（减少）一个百分点所引起的房地产需求量增加少）一个百分点

20、所引起的房地产需求量增加（减少）的百分点，即房地产需求量的变动对（减少）的百分点，即房地产需求量的变动对收入变动的反应程度。收入变动的反应程度。dQ QEP P价格弹性：dQ QEY Y收入弹性：PQ需求需求S4.4 房地产供求弹性房地产供求弹性l 房地产供给（价格）弹性房地产供给（价格）弹性是指房地产价格上升（下降）是指房地产价格上升（下降）1，开发商，开发商对房地产的供给量将会上升（下降）百分数，反映了供给量对于价格对房地产的供给量将会上升（下降）百分数，反映了供给量对于价格变化的敏感性。变化的敏感性。sQ QQPPEctgP PPQQ价格弹性：QP供给供给S4.4 房地产供求弹性房地产供

21、求弹性l （2）房地产供给弹性分析）房地产供给弹性分析l 由于房地产开发周期比较长，所以房地产供给弹性在不同的时期具有由于房地产开发周期比较长，所以房地产供给弹性在不同的时期具有不同的特点。一般来说，短期内房地产供给弹性较小，长期内房地产不同的特点。一般来说，短期内房地产供给弹性较小，长期内房地产供给弹性较大。供给弹性较大。QP短期内供给弹性较小短期内供给弹性较小SQPS长期内供给弹性较大长期内供给弹性较大4.4 房地产供求弹性房地产供求弹性l 此外，还有对完全无弹性、缺乏弹性、等弹性、有弹性、此外，还有对完全无弹性、缺乏弹性、等弹性、有弹性、完全有弹性等情况的描述：完全有弹性等情况的描述：Q

22、PS0S1S2S3S45、房地产市场运行机制、房地产市场运行机制l （1）短期房地产供求：）短期房地产供求：供求数量供求数量PS1bad2d1需求由需求由d1增加到增加到d2，供给调节滞后，短供给调节滞后，短期供给不变，价格期供给不变，价格由由a增加到增加到b5、房地产市场运行机制、房地产市场运行机制l （2）长期房地产供求：）长期房地产供求：Pd2d1供求数量供求数量S1S2S3d3长期供长期供给曲线给曲线经济日益增长的地区，需求稳经济日益增长的地区，需求稳定增长，地价、劳动力成本、定增长，地价、劳动力成本、建材成本持续上涨，由于供求建材成本持续上涨，由于供求的相互影响，价格产生波动：的相互

23、影响，价格产生波动：a b c d e，在经济日益衰减的地区则呈现：在经济日益衰减的地区则呈现：e f c g adbacef6、房地产市场运行特征、房地产市场运行特征l （1）质量、位置相近房地产，价格相近）质量、位置相近房地产，价格相近l （2）供求均衡，价格稳定）供求均衡，价格稳定l （3）供过于求，价格下降，开发项目减少，市场成为买）供过于求，价格下降，开发项目减少，市场成为买方市场；供不应求，价格上涨，开发项目增多，市场成为方市场；供不应求，价格上涨，开发项目增多，市场成为卖方市场卖方市场l （4）市场利率下降，开发信贷成本降低，开发量增加，）市场利率下降，开发信贷成本降低，开发量增

24、加，消费信贷成本降低，需求量上涨了；反之亦然消费信贷成本降低，需求量上涨了；反之亦然l （5）需维持适量的房地产）需维持适量的房地产“存货存货”，即空置率，因时间、，即空置率，因时间、地区不同而不同地区不同而不同7、影响房地产供求的因素、影响房地产供求的因素l 影响房地产供求的因素可概括为一下几个方面：影响房地产供求的因素可概括为一下几个方面：l （1）人口：）人口：人口数量，特别是年龄组成、家庭构成等人口数量，特别是年龄组成、家庭构成等l （2）就业及工资水平）就业及工资水平l （3）利率及抵押贷款条件：）利率及抵押贷款条件：利率下降，贷款放松，需求和供给均会利率下降，贷款放松，需求和供给均

25、会上升，反之亦然上升，反之亦然l （4）税率，土地利用控制，租金水平控制）税率，土地利用控制，租金水平控制l （5）土地价格，建筑工人的工资，建材价格）土地价格，建筑工人的工资，建材价格l （6）建筑技术的变化，建筑质量）建筑技术的变化，建筑质量l （7）售价、空置率）售价、空置率8、房地产投资与消费市场、房地产投资与消费市场l 房地产需求可以分为投资性需求和消费性需求，相应地，房地产市场也房地产需求可以分为投资性需求和消费性需求，相应地，房地产市场也可以分为投资性供给和消费性供给，这样，房地产市场可以看作是由房可以分为投资性供给和消费性供给，这样，房地产市场可以看作是由房地产投资市场和房地产

26、消费市场有机地构成。地产投资市场和房地产消费市场有机地构成。l 房地产投资市场房地产投资市场反映房地产投资性需求和供给之间的关系，价格是投资反映房地产投资性需求和供给之间的关系，价格是投资市场供求作用的结果市场供求作用的结果l 房地产消费市场房地产消费市场反映房地产消费性需求和供给之间的关系，租金是消费反映房地产消费性需求和供给之间的关系，租金是消费市场供求作用的结果市场供求作用的结果l 在投资市场上，租金上涨会引起价格上涨，开发量增加，市场上的供给在投资市场上，租金上涨会引起价格上涨，开发量增加，市场上的供给量增加；在消费市场上，租金上涨，需求量减少，供给量增加，进一步量增加；在消费市场上，

27、租金上涨，需求量减少，供给量增加，进一步导致租金下降导致租金下降8、房地产投资与消费市场、房地产投资与消费市场l 房地产投资与消费市场的运动是沿着租赁供求作用房地产投资与消费市场的运动是沿着租赁供求作用租金租金价格价格开开发量发量消费市场消费市场供给量供给量租赁供求作用进行的。租赁供求作用进行的。四象限模型： 房地产资产需求变动iRCSP)(cfP cciiRP/ddSEconomyRD),()/(dCSdSCS存量的调整空间消费市场：资产投资市场：开发量资产市场：决定价格使用市场：决定租金四象限模型： 房地产开发成本变动RCSP)(cfP cciiRP/ddSEconomyRD),()/(d

28、CSdSCS存量的调整空间消费市场：资产投资市场：开发量资产市场：决定价格使用市场：决定租金i8、房地产投资与消费市场、房地产投资与消费市场l 投资与消费市场运行分析：投资与消费市场运行分析：l A、经济增长，居民收入提高，房地产需求增加，在供给一定的情况下，、经济增长，居民收入提高，房地产需求增加，在供给一定的情况下，租金上涨，导致价格上涨，引起开发供给量增加，会增加消费市场供应租金上涨，导致价格上涨，引起开发供给量增加，会增加消费市场供应量，降低租金，直至运动达到新的均衡，租金价格、开发量较以前增加；量，降低租金，直至运动达到新的均衡，租金价格、开发量较以前增加；如果经济萎缩，则出现相反情

29、况。如果经济萎缩，则出现相反情况。l B、如果实施宽松的金融政策，投资需求上升，则在租金不变的条件下、如果实施宽松的金融政策，投资需求上升，则在租金不变的条件下出现价格上涨，开发商会增加开发量，从而增加消费市场供给，降低租出现价格上涨，开发商会增加开发量，从而增加消费市场供给，降低租金。金。l C、开发成本的变动、开发成本的变动l 如果实施紧缩经济政策，贷款难度增大、资金成本增加或土地供给减少，如果实施紧缩经济政策，贷款难度增大、资金成本增加或土地供给减少，使地价上涨，导致房地产开发成本提高，在房地产价格不变的条件下，使地价上涨，导致房地产开发成本提高，在房地产价格不变的条件下，开发量减少，消

30、费市场供给减少，租金上涨。开发量减少，消费市场供给减少，租金上涨。9、分类房地产市场及运行规律、分类房地产市场及运行规律l 由于不同类型的房地产从投资决策、规划设计、工程建设、由于不同类型的房地产从投资决策、规划设计、工程建设、产品功能以及面向客户的类型等方面均存在较大差异，因此产品功能以及面向客户的类型等方面均存在较大差异，因此需要按照房地产的用途分类，将其分解为若干子市场进行讨需要按照房地产的用途分类，将其分解为若干子市场进行讨论。如：论。如：居住物业市场：含普通住宅市场、别墅市场、公寓市场等居住物业市场：含普通住宅市场、别墅市场、公寓市场等商业物业市场：写字楼市场、商场或商铺市场、酒店市

31、场等商业物业市场：写字楼市场、商场或商铺市场、酒店市场等工业物业市场：标准工业厂房市场、高新技术产业用房市场、工业物业市场：标准工业厂房市场、高新技术产业用房市场、研究与发展用房市场等研究与发展用房市场等土地市场，是指各种类型用地市场土地市场，是指各种类型用地市场特殊物业市场。特殊物业市场。9.1 住宅市场住宅市场l （1）住宅类型和特点）住宅类型和特点l 类型：类型：按照经营方式，住宅分为租赁住宅和出售住宅按照经营方式，住宅分为租赁住宅和出售住宅按照价格构成，可分为商品住宅和政策性住宅按照价格构成，可分为商品住宅和政策性住宅按照交房方式，可分为现房和期房按照交房方式，可分为现房和期房按层数的

32、不同，可分低层、多层以及高层等按层数的不同，可分低层、多层以及高层等也可以按其他方式，比如新旧程度、销售对象等。也可以按其他方式，比如新旧程度、销售对象等。l 住宅特点：住宅特点：l 位置的固定性、消费的层次性、需求的多样性、房价的巨额性、购房位置的固定性、消费的层次性、需求的多样性、房价的巨额性、购房的投资性，此外还有家庭性以及连续性等。的投资性，此外还有家庭性以及连续性等。9.1 住宅市场住宅市场l （2）住宅市场的特点与构成）住宅市场的特点与构成l 特点：特点：经营对象的非物流性经营对象的非物流性市场范围的区域性市场范围的区域性流通形式的多样性流通形式的多样性l 构成：构成：l 新住宅供给体系的结构组成主要有市场价商品房、经济适新住宅供给体系的结构组成主要有市场价商品房、经济适用房、廉租屋等，组成成分的运