南宁市青山路土地抵押估价报告

1、青山路14号土地估价技术报告 项目名称：广西振业（北海）股份有限公司抵押贷款涉及位于南宁市青山路14号城镇单一住宅用地国有土地使用权价格评估（南宁市）（本报告仅供有关部门备案使用）受托估价单位：南宁市品冠房地产评估咨询有限公司土地估价报告编号：(广西)南宁市(2011)(估)字第09011号土地估价技术报告编号：(广西)南宁市(2013)(技)字第09011号提交估价报告日期：二O一三年六月二十七日土地估价技术报告第一部分 总 述一、估价项目名称广西XX股份有限公司抵押贷款涉及位于南宁市广西经贸职业技术学院之内青山路14号城镇单一住宅用地国有土地使用权价格评估二、委托估价方单位名称：广西XX股

2、份有限公司法定代表人：联系人：联系电话、受托估价方机构名称：南宁市房地产评估咨询有限公司机构地址：南宁市青山路14号资质等级：具备在全国范围内从事土地评估业务资质证书编号：A2009270XX法定代表人：联系人：联系电话 编：5023684四、估价目的委托估价方因融资需要，拟以估价对象土地使用权设定土地抵押权，特委托南宁市品冠房地产估价有限责任公司对此次拟抵押所涉及的国有土地使用权进行价格评估，为抵押双方提供客观、公正、合理的土地使用权价格。五、估价依据（一）国家及地方相关法律、法规、政策文件1、中华人民共和国城市房地产管理法；2、中华人

3、民共和国土地管理法；3、中华人民共和国城市规划法；4、中华人民共和国担保法；5、中华人民共和国土地管理法实施条例；6、国务院55号令中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例；7、国土资发（2001）44号关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知；8、广西壮族自治区人大常委会公告九届第37号广西壮族自治区实施中华人民共和国土地管理法办法；9、南宁市人民政府南府发200885号南宁市人民政府关于公布实施南宁市市区基准地价更新成果的通知；10、广西壮族自治区人民政府、南宁市人民政府制定的其他有关法规、政策和规定；11、广西壮族自治区国土资源厅、南宁市国土资源局制定的有关规定、文

4、件。（二）土地估价相关技术规程1、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局发布的国家标准城镇土地估价规程（GB/T18508-2001）；2、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局发布的国家标准城镇土地分等定级规程（GB/T18507-2001）；3、南宁市城市土地价格调查技术报告（三）估价机构掌握的相关地价评估资料1、南宁市总体规划2、南宁市近年统计资料3、南宁市近期房地产与交易的相关资料4、估价对象所在区域的区位条件资料（四）委托估价方提供的相关评估资料1、南宁国用（2013）第G0000201312号国有土地使用证2、南宁市青秀区规划园林局的建设项目规划设计条件通知书（审批号：201375

5、68号）3、土地评估委托书（五）估价人员实地勘察、调查所获取的资料六、估价基准日二O一三年六月二十七日七、估价日期二O一三年六月二十七日至二O一三年七月七日八、价格定义根据本项估价的目的和待估宗地的实际情况，我们对本项估价中的土地使用权价格做如下界定：1、估价基准日：二O一三年六月二十七日。2、土地批准实际用途：城镇单一住宅用地，设定评估用途为城镇单一住宅用地。3、土地使用权类型：出让。4、土地使用年期：估价对象批准土地使用年期终止日期至2079年3月20日止，截止估价基准日，估价对象已使用土地使用年期4年，剩余土地使用年期66年。5、待估宗地实际土地开发程度为宗地红线外“五通”（即通路、通电

6、、通水、排水、通讯）及宗地内场地平整；设定评估土地开发程度为宗地红线外“五通”（即通路、通电、通水、排水、通讯）及宗地内场地平整。6、根据南宁市青秀区规划局的建设项目规划设计条件通知书（审批号：07009126号），本次设定评估容积率为规划容积率3.0。7、正常市场条件下的土地使用权价格。九、需要特殊说明的事项l 致 委 托 方 函广西XX股份有限公司：我公司接受委托，对贵公司委托估价的位于南宁市广西经贸职业技术学院之内青山路14号城镇单一住宅用地国有土地使用权抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值为估价目的的估价。我公司估价人员遵循房地产有关法规以及合法原则、最高最佳使用、替代和估价时

7、点等原则，经过现场查勘，依据估价目的和委估房地产状况，采取收益法和市场比较法对委估商铺房地产进行估价测算操作，并经综合分析得出估价结果。经估价, 广西振业（北海）有限公司位于南宁市青山路14号城镇单一住宅用地国有土地使用权价值于估价时点2013年6月27日的估价结果为288665287元，大写为人民币贰亿捌仟捌百陆拾陆万伍仟贰佰捌拾柒元。 南宁市品冠房地产评估咨询有限公司法定代表人：2013 年6月27日 l 估 价 师 声 明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和

8、限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析与测算，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、我们已对本估价报告中的估价对象的现状进行了实地查勘，实地查勘的人员为XXX、XX、XXX。6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。中国注册房地产估价师:中国注册房地产估价师:l 估价的假设和限制条件(一)估价的假设条件1、委托方合法取得土地使用权，并支付有关税费。2、估价对象作为城镇单一住宅用地，得到最有效利用，并产生相应的土地收益。3、估价对象评估基准日为二O一三年六月二十七日。4、在评估基准

9、日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。5、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家和地方的有关法律、法规。6、委托方提供资料属实。7、本报告评估的地价是指在满足全部假设与限制，本报告界定的价格定义条件下的土地使用权价格。当上述估价的假设条件发生变化时，估价结果会失效。（二）估价的限制条件1、本次估价采用公开市场价值标准，但未考虑其他不可抗拒力以及相关法律引起的处分等因素对估价结果的影响。2、委估房地产的面积数据均采用房屋所有权证上记载的面积。3、本次估价未考虑该房地产办理抵押贷款时所应交纳的费用等对估价结果的影响。4、委估方提供的租赁合同、产权证明及相关资料是本估价结果的参考依据，如果委托

10、方提供的资料与事实不符，则本报告的估价结果失效，委托方应对此产生的后果负责。（三）本报告使用的限制条件（四）、相关提示及分析1、估价报告和估价结果发生效力的法律依据及其他相关条件（1）本评估报告及估价结果依据前述有关法律、法规及相关土地政策而成立。（2）本评估报告及估价结果依据上述有关估价的前提条件与假设条件而成立。2、本评估报告和估价结果使用的方向与限制条件（1）本评估报告和估价结果供委托估价方以估价对象设置抵押权、申请抵押贷款、提交土地管理部门价格备案及土地抵押权登记时使用，不能应用于除此之外的其他用途。（2）本评估报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的使用权价格，若估价基准日、评估目

11、的、土地利用方式、土地开发状况、规划条件等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。（3）估价报告分为“土地估价报告”和“土地估价技术报告”两部分。“土地估价报告”提供给委托估价方，“土地估价技术报告”根据有关规定存档备案。3、在土地利用条件和当地房地产市场状况未发生重大变化时，评估结果有效期自提交估价报告之日起壹年内有效；如过有效期，本评估报告土地价格应作相应调整或重新评估。4、本评估报告和估价结果的使用权归委托方所有，解释权归南宁市房地产评估咨询有限公司所有。5、违规使用本土地估价报告和估价结果的法律责任（1）本评估报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，或者违规

12、使用估价报告及估价结果造成的经济损失及法律后果，受托估价机构不承担责任。（2）任何单位和个人未经广西振业（北海）股份有限公司书面同意，不得以任何形式发表、复制本评估报告。（3）本机构保留对违规使用本报告相关追究法律责任的权利。（三）需要特殊说明的事项1、有关资料来源说明及无法核实的估价事项（1）土地权属、土地利用、规划等资料由委托估价方提供。（2）土地区位条件、地产市场交易资料等由估价人员实地调查而得。（3）估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及估价对象具体状况确定估价原则、方法及参数的选取。（4）据委托方提供的相关资料，该宗地未涉及抵押、租赁、预售、司法纠纷等情况。在评估时，评估人员无法

13、核实委托估价方提供上述资料的真实性，只能采信委托估价方提供的文字资料作为本次评估依据。2、估价中的特殊处理（1）评估中涉及土地还原率以南宁市城市土地价格调查技术报告使用的土地还原率7%。在土地使用年期内，假定土地还原率保持不变。（2）在剩余法中，假设房地产市场相对稳定，用估价基准日同区域类似房地产售价，通过市场比较法求算的价格来替代开发价值；而工程造价可用目前的一般造价水平来替代，并且假设工程投资在开发建设期内为连续均匀投入。3、其他说明（1）抵押人和抵押权人需到南宁市国土资源局办理土地抵押登记手续，领取他项权利证书后，抵押方可生效。（2）估价对象属于出让土地，当抵押实现时，抵押地产的处分应符

14、合国家的相关法律、法规的规定。（3）委托估价方对所提供的资料的真实性负责，估价机构对所集资料的真实性、准备性负责。（4）本报告估价人员与委托估价方除委托估价关系外，无其他任何影响估价结果的关系。（5）本评估报告的价格货币种类为人民币。十、土地估价师签字姓 名 土地估价师资格证书号 签 名王智逸 CD58495326Z 徐蔼华 CD68495726Z 十一、土地估价机构估价机构负责人签字: 南宁市房地产评估咨询有限公司 二O一三年六月二十七日第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1、土地登记状况估价对象为现土地使用权人以出让方式取得，位于南宁市广西经贸职业技术学院以内，土地批准

15、用途为城镇单一住宅用地，土地面积为32666.83平方米。宗地四至：南面半山丽园，东靠青秀山庄，西临新兴苑小区，北邻广西经贸职业技术。（详见宗地图）。国有土地使用证号：邕国用（2013）第G00001832号。宗地号：青山路14号。图号：青秀区青山路-B-1、2、3、4。发证机关：南宁市人民政府；发证时间：2011年6月4日。2、土地权利状况委估宗地为国有土地，土地使用权者为广西振业（北海）股份有限公司，土地使用权类型为出让，估价对象批准土地使用年期终止日期至2079年3月20日止，截止估价之日，估价对象已使用土地使用年期4年，剩余土地使用年期为66年。至估价期日止，委估地产不存在抵押他项权利

16、登记。3、土地利用状况估价对象目前为空地，属新开发建设用地。据委托方提供南宁市青秀区规划园林局的建设项目规划设计条件通知书（审批号：07009126号），委估宗地规划设计条件：容积率为3.0；建筑密度：32;绿化率：40；用地性质：住宅；委估地产的土地面积32666.83平方米。待估宗地实际土地开发程度为宗地红线外“五通”（即通路、通电、通水、通讯、通下水）及宗地内场地平整。评估宗地规划容积率为3.0。地价影响因素分析1. 一般因素l 地理位置和行政区划南宁市是广西壮族自治区的首府，位于广西南部，地处亚热带，北回归线以南，介于东经107°45108°51，北纬22°

17、;1323°32之间，地理坐标东经108°22，北纬22°48。土地面积22112平方公里，市区面积6479平方公里。建成区面积190平方公里。处于中国华南、西南和东南亚经济圈的结合部，是环北部湾沿岸重要经济中心。面向东南亚、背靠大西南，东邻粤港澳琼、西接印度半岛，具有得天独厚的区位优势和地缘优势，是华南沿海和西南腹地两大经济区的结合部以及东南亚经济圈的连接点，是新崛起的大西南出海通道枢纽城市。具有“两近两沿”的特点。“两近”：一是近海，市区距钦州港、防城港、北海港分别为104公里、173公里和204公里；二是近边，距中越边境的东兴市、凭祥市分别为204公里和23

18、0公里。“两沿”：一是沿线，湘桂、黔桂、黎湛和南昆铁路在南宁交汇，是西南地区重要的铁路枢纽；二是沿江，邕江是西江的支流，而西江又是珠江的干流，西江二期整治工程完工后，1000吨级内河船舶可以从南宁直达港澳。南宁市对广西沿海城市发挥着中心城市的依托作用，对华南、西南经济圈发挥着枢纽城市的连接作用，对东南亚各国发挥着中国前沿城市的开放作用。2009年，南宁市行政区划为兴宁区、江南区、青秀区、西乡塘区、邕宁区、良庆区六城区和武鸣县、横县、宾阳县、上林县、马山县、隆安县六县，共84个镇、15个乡、3个民族乡、22个街道。l 人口因素截至2009年末，南宁市总人口697.90万人，其中少数民族人口403

19、.30万人，占总人口57.79%，少数民族人口总数居全国五个少数民族自治区首府城市之首。市区少数民族人口占总人口的比例为58.03%，各城区少数民族人口占总人口比重的排序为：邕宁区（94.84%）、良庆区（91.19%）、兴宁区（63.04%）、江南区（50.73%）、青秀区（47.99%）、西乡塘区（42.19%）；各县少数民族人口占总人口的比例为57.87%，少数民族人口占总人口比重的排序为：隆安县（96.97%）、武鸣县（87.07%）、马山县（82.99%）、上林县（84.83%）、横县（38.50%）、宾阳县（19.80%），其中隆安县是壮族人口比例最高的县。l 交通因素2009年，

20、南宁市公路总里程10373.32公里。其中：等级公路8963.46公里，比上年增加650.70公里（高速公路524.97公里）；一级公路里程39.59公里；二级公路里程955.45公里，增加53.37公里；三级公路里程901.20公里，增加9.50公里；四级公路里程6542.26公里，增加587.84公里；等外公路里程1409.86公里，减少675.93公里。南宁市作为大西南出海通道的重要枢纽城市，已形成比较完善的现代化立体交通网络。建立了南柳等铁路干线，北与全国各干线连接，向东可达湛江、广州，向南可达北海、钦州、防城港，西南可至越南河内。324、325、322、210国道公路在南宁结节成网，

21、南宁至有桂林、南宁至防城港（北海）高速公路，目前南宁大桥也开始投入使用，使得南宁已成为广西公路交通枢纽中心。南宁机场距市区32公里，每周航班近百次。水上，南宁至广州、香港目前可直航500吨轮船，待西江整治的二期工程早已经完成，将可直航千吨货轮。因此，交通条件的极大改善，对当地的经济发展及房地产市场发展有一定的拉动作用，同时也相应的提高了土地价格水平。l 经济发展因素 2012年全市生产总值（GDP）突破2500亿，全社会固定资产投资突破2500亿，财政收入突破400亿元，工业总量和社会消费品零售总额规模持续扩张，物价小幅上涨，城乡居民收入差距继续缩小。 2012年南宁市的生产形势明显

22、趋好, 产业基础进一步巩固。农业生产保持良好势头。2012年，随着各项强农惠农政策的落实和超级稻等农业新技术的广泛推广，全市农业生产结构得到进一步优化，粮食、果蔬产量保持增产，畜牧、水产实现增长。2012年南宁市工业生产增速加快，全年全部工业总产值2287.90亿元，比上年增长21.22%。规模以上工业总产值2100.37亿元，增长22.83%；其中国有企业增长28.52%，股份制企业增长18.17%，外商及港澳台投资企业增长40.53%，集体企业增长40.06%。全年全部工业增加值704.32亿元，增长18.7%。工业对经济增长的贡献率为42.6%，拉动经济增长5.2个百分点。2012年南宁

23、市的投资规模加速扩张，增长保持强劲。全市陆续开工建设了一批投资规模大的项目，全年完成全社会固定资产投资2585.18亿元，比上年增长28.13%。随着城乡居民收入稳步提高，居民消费倾向趋好，消费规模稳步扩大，热点商品消费增长较快。2012年，全市社会消费品零售总额1255.59亿元，增长17%。财政收入迈上新台阶。2012年全市财政收入跨越400亿元大关，全市财政收入422亿元，增长16.09%，增速比上年回落4.73个百分点。城镇居民人均可支配收入22561元，比上年增收2556元，增长12.8%。2012年，全年累计组织税收收入（市口径）5.66亿元，同比增收6376万元，增长12.70%

24、， 实现税收收入的稳定增长。2012年一季度，南宁市居民消费价格（CPI）同比上涨2.6%，涨幅较上年同期回落3.1个百分点，分别低于全国、全区1.2个和0.6个百分点具体看，主要的8大类商品价格呈现“六涨两跌”。其中，涨幅较大的食品类消费品价格上涨9.0%；个人用品类消费品价格上涨6.9%；娱乐教育文化用品及服务类、居住类价格下跌2.1%，0.3%。综上所述，一般因素条件总体评价较好。l 房地产市场因素根据南宁市土地交易中心统计数据显示，2012年，南宁土地市场的全年成交情况，共计成交5328.9433亩，其中经营性用地3018.2331亩。土地出让金总额约137.8亿元，其中经营性用地约1

25、31.95亿元。成交总面积以及出让金数据均呈现逐级上涨趋势。2012年12月南宁商品房成交共计4725套，环比下降7.78%，同比2011年12月份，上涨13.41%，其中，2012年12月商品房成交面积为446534.81，环比上涨5.43%。2012年最后一个月，12月份南宁楼市同比去年，呈现了成交温度走高的现象。相对于11月份而言，商品房成交涨幅略有降低，住宅方面却出现较高幅度上涨。12月份开盘项目达到了13个，以住宅类型为主，较大方面刺激了住宅成交量的上涨。2. 区域因素估价对象位于南宁市竹溪路以南，估价对象作为城镇单一住宅用地，影响估价对象地价的区域因素主要有：商服条件、交通条件、基

26、础设施状况、环境状况、规划条件限制等。（1）商服条件。估价对象距南宁市朝阳广场商服中心约12000米，区域商服配套设施完善度良好，商业服务业繁华度较好。（2）交通条件。估价对象位于南宁市竹溪路以南，北面远眺南湖。青山路设有公交车线路通往市内城区，公交便捷度差，周边路网较发达。对外交通和市内交通便利度较好。（3）基础设施状况。估价对象所在区域土地开发已达“五通”，供水、供电、通讯保证度较高。在3500米范围内有农贸市场、医院、药店、银行、邮局、宾馆、派出所、中学、小学等，各项基础设施、公共设施配套较完善。（4）环境状况。估价对象周围主要以住宅用地为主，人口密度集中，区域绿化较好，整体环境较好，估

27、价对象所在区域自然环境景观较优。（5）规划条件。委估地产所在区域主要以住宅用地为主，目前仍有少量的仓储、工业用地，其区域未来的主要利用模式应逐步转变为城镇单一住宅用地，才能发挥其最佳利用效果。综合上所述，估价对象区域基础设施较完善、交通条件、环境状况、规划条件较好，这些因素有利于地价的增值。其有利因素对区域地价的上升影响大于不利因素对区域地价的下降影响，使得该区域因素条件较优，对估价对象价格有积极影响。3. 个别因素影响估价对象地价的个别因素主要有：位置、用途、形状、面积、临街状况、地形地势、地质条件、使用年限、容积率、宗地基础设施等。（1）宗地位置、面积：估价对象位于南宁市竹溪路以南，土地面

28、积32666.83平方米。 （2）用途及临街状况：委估地产设定土地用途为城镇单一住宅用地，临规划路。（3）形状、地质、地形、地势：委估地产形状大致呈长方形状，地质一般，对土地开发利用无影响。 （4）规划容积率、使用年限：截止估价之日，估价对象剩余66年使用期，设定宗地建筑容积率为3.0。（5）宗地基础设施条件：待估宗地实际土地开发程度为宗地红线外“五通”（即通路、通电、通水、通讯、通下水）及宗地内场地平整；设定评估土地开发程度为宗地红线外“五通”（即通路、通电、通水、通讯、通下水）及宗地内场地平整。由上述分析，估价对象作为城镇单一住宅用地，个别条件良好、容积率高于平均水平、开发程度达到同类用地

29、的开发程度、权利状况完整，这些因素有利于地价的增值和保值。土地使用年期略低于同类用地最高出让年期，目前对地价的正常体现影响不大。综合分析，有利于因素对估价对象地价上升影响大于不利因素对估价对象地价下降的影响。致使估价对象个别因素条件较优。第三部分 土地估价一、估价原则1、最有效使用原则由于地产具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来的收益不同，且地产权利人都期望从其所占用的房地产上获得更多的收益，并以能满足这一目的为确定地产利用方式的依据，所以地价是该宗地的效用为最有效发挥为前提的。此次评估城镇混合住宅用地，在评估中就应充分考虑城镇混合住宅用地的特性，按最有效利用方式进行评估，得到一个客

30、观、公正、公平、科学的地产价格。2、替代原则根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响和比较之后才决定的。房地产价格也同样遵循替代规律，即同类型具有替代可能的房地产价格相互牵制。换言之，具有相同使用价值、有替代可能的宗地之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋向一致。3、需求与供给原则在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设

31、的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。4、变动原则一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。5、协调原则土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因为土地能适应周围环境，则该土

32、地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。6、预期收益原则对于价格的评估，重要的并非是过去，而是未来。过去收益的重要意义，在于为推测未来的收益变化动向提供依据。因此，商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。土地也是如此，它的价格也是受预期收益形成因素的变动所左右。所以，土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。这就要求估价者必须了解过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测，准确预测

33、该土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和，即收益价格。7、合法原则在评估过程中，应严格遵守国家、地方有关法律、法规，根据土地估价规程，坚持规范操作，要求在法律规定的条件下进行评估，对评估资料的合理、合法性进行甄别；在设定地价定义时，应按合法原则，合法地界定土地的用途、容积率、使用年期等土地使用条件，确保评估结果的客观、公正性。8、多种评估方法相结合的原则随着土地估价业的发展，国际上有几种通用的估价方法，如收益还原法、市场比较法、成本逼近法、假设开发法等方法。由于不适宜的方法可能使估价结果产生较大的偏差，因此在进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地的类型和条件，根据所掌握的资

34、料，选择最适宜的估价方法进行评估，力求得到客观、公正、科学、合法的土地价格。二、估价方法与估价过程（一）估价方法1、市场比较法1、市场比较法定义市场比较法是将估价对象土地与在近期已经发生交易的类似土地加以比较对照，从已经发生了交易的类似土地的已知价格，修正得出估价对象土地价格的一种估价方法。 市场比较法的计算公式：Pi=P×A×B×C×D P=（Pi×权重系数） 式中： P待估宗地地面地价 A交易情况修正系数Pi待估宗地比准地面地价 B交易日期修正系数 P可比交易实例地面价格 C区域因素修正系数 D个别因素修正系数2、比较案例选取在选择比较案例

35、时，应符合以下要求： 用途相近或相类似； 近两年房地产市场变动较大时，比较案例的交易时间与估价基准日应尽量接近； 建筑规模尽量接近； 属于正常交易或可调整为正常交易； 处于同一区域或同一供需圈； 统一价格基础。 三、比较实例选择1、三宗估价对象的可比实例我们选取与估价对象属于相同或相似供需圈内、用途相近或相似、可比性较强的三宗土地交易实例作为估价对象的比较实例。内容 估价对象及比较实例 估价对象实例一实例二实例三比较因素位置青秀山14号青秀区佛子岭路GC2013-006地块青秀区德化路A地块2010-108号地块竹溪大道东侧GC2012-073地块交易价格（元m2）待估 75609202240

36、00交易期日2013-4-202013-02-202012-12-212012-10-30用途城镇住宅用地城镇住宅城镇住宅城镇住宅土地使用年限（年）7070770交易情况出让挂牌出让（正常）其他（正常）拍卖（正常）区域因素商业繁华度一般一般一般一般距市级商服中心距离（米）约8000约10000约7000约7000景观优劣度青秀山公园、南湖公园、滨江公园，总体评价较好凤岭儿童公园，总体评价一般雕塑公园，总体评价一般南湖公园，总体评价较好环境污染程度临近竹溪大道，总体评价一般临交通型主干道、总体评价一般临交通型主干道，有噪音，总体评价一般临交通型主干道，有噪音、总体评价一般对内对外交通便利总体评价

37、好方便，总体评价较好方便，总体评价好方便，总体评价好公共配套设施完备度生活及商业服务配套设施完善，总体评价好生活及商业服务配套设施较好，总体评价较好生活及商业服务配套设一般，总体评价一般生活及商业服务配套设施好，总体评价较好区域基础设施完备度好，总体评价较好好，总体评价较好一般，总体评价一般好，总体评价较好区域规划条件好较好较好好个别因素宗地面积面积较小32666.8平方米面积较适宜，151503.31平方米面积较适宜，169522平方米面积较小，26805.25平方米容积率3.0>2.53.54.03.04.0周围用地类型住宅、公园、商业、写字楼住宅、商业、公园，办公住宅、办公、公园，

38、商业住宅、商业、公园、写字楼、教育临近道路类型主干路，规划次干道交通型主干道交通型主干道交通型主干道临街状况一面临主干路，目前临街商业发达，评价较好佛子岭路，总体评价较好紧邻市快速环道，和湘桂铁路线相邻总体评价较好临近竹溪大道，临街商业发达，总体评价较好宗地形状略规则，对宗地利用影响较小规则对宗地利用无明显影响规则对宗地利用无明显影响规则对宗地利用无明显影响地形地势坡地，对宗地利用稍有影响对土地利用无影响对土地利用无影响对土地利用无影响地质条件地质较好地质较好地质较好,地质好设定宗地开发程度对土地利用无影响对土地利用无影响对土地利用无影响对土地利用无影响2、因素选择。根据估价对象及比较实例的特

39、点，我们相应选择了影响地价的主要因素进行分析比较，其中除交易期日、交易情况、土地用途、使用年限等因素外，影响住宅用地地价的区域因素有：商服繁华度、距市级商服中心距离（米）、距区域商服中心距离（米）、景观优劣度、环境污染程度、对内对外交通便利度、公共配套设施完备度、基础设施完备度、区域规划条件等；个别因素有：宗地面积、容积率、周围用地类型、临近道路类型、临街状况、宗地形状、地形地势、地质条件、设定宗地开发程度等。四、编制比较因素条件指数表1、交易期日修正根据估价人员的调查，该区域地产价格2012年10月30到估价基准日2013-4-20，月均增幅在1%左右。则交易日期修正如下：案例一交易期日修正

40、系数：案例二交易期日修正系数：案例三交易期日修正系数：（1+1%）6=1.06152、交易情况修正交易情况有挂牌、其他、拍卖三种情况，其修正系数分别为：0、-1%、+3%。3、用途修正用途无太大差别无需修正。4、土地使用年限修正比较案例与估价对象的土地使用年限一致，不做修正。5、区域因素修正区域因素各个子因素的修正幅度由估价人员根据当地土地市场实际情况及多年估价经验确定，具体的因素比较说明如下：A、商业繁华度：商业繁华度都属一般，无需修正。B、距市级商服中心距离（米）：比较案例与待估宗地距市级商服中心距离有区别，根据估价人员到实际到达距离的测算，确定实例一、二、三修正系数分别为-2%、1%、1

41、%。C、景观优劣度：分好、较好、一般、较差、差五个等级，每相差一个等级指数修正3。D、环境污染程度：分无污染、略微污染、一般、污染较大、严重污染，每相差一个等级指数修正1.5E、对内对外交通便捷度：分好、较好、一般、较差、差五个等级，每相差一个等级指数修正2。F、公共配套设施完备度：分好、较好、一般、较差、差五个等级，每相差一个等级指数修正1。G、区域基础设施完备度：分好、较好、一般、较差、差五个等级，每相差一个等级指数修正1。H、区域规划：分为好、较好、一般、较差、差五个等级，每相差一个等级指数修正3。6、个别因素个别因素各个子因素的修正幅度由估价人员根据当地土地市场实际情况及多年估价经验确

42、定，具体的因素比较说明如下：A、宗地面积；分为大、适宜、较适宜、较小、小五个等级，每相差一个等级修正6%；B、容积率修正：实例一、二、三与待估的容积率不一致，根据南宁市城区基准地价修正体系，结合待估宗地的实际情况，比较实例一、二的容积率修正系数都取-2%。C、周围用地类型：根据与有利于居住条件的和谐程度，分为旅游与住宅、商业、办公、教育、工业和其他用地六个等级，每相差一个等级指数修正2。D、临近道路类型：分为生活型主干道、生活型次干道和混合型干道、支路、交通型次干道、交通型主干道，每相差一个等级指数修正1。E、临街状况：分为好、较好、一般、较差、差五个等级，每相差一个等级指数修正1。F、宗地形

43、状：规则对宗地利用均无明显影响，所以无需修正。G、地形地势：分为对宗地利用无影响、对宗地利用稍有影响、对宗地利用有明显影响三个等级, 每相差一个等级指数修正2，待估宗海填海造陆后地形地势对宗地利用无影响。H、地质条件：分为好、较好、一般、较差、差五个等级，每相差一个等级指数修正1%。I、设定宗地开发程度：均对宗地利用无影响，所以无需修正。7、根据以上比较因素指数的说明，编制比较因素条件指数表详见表1：表1 因素条件指数表内容 估价对象及比较实例 比较因素待估宗地实例一实例二实例三交易价格（元/）待估7560920224000 交易日期100102 104106交易情况10010099103土地

44、用途100100100100土地使用年限100100100100区域因素商业繁华度100100100100距市级商服中心距离（米）10098101101景观优劣度1009797 103环境污染程度100100100100对内对外交通便利10098100100公共配套设施完备度10010098100区域基础设施完备度10010098100区域规划1009797100个别因素宗地面积100106106100容积率1009898102周围用地类型1009898102临近道路类型1009999100临街状况100100100101宗地形状100100100100地形地势1009898102地质条件10

45、0100100101设定宗地开发程度1001001001008、由因素条件指数表，编制出因素比较修正系数表见表2。表2 因素比较修正系数表内容 估价对象及比较实例 比较因素实例一实例二实例三交易价格（元/）7560920224000 交易日期100/102 100/104 100/106 交易情况100/100100/99100/103土地用途100/100100/100100/100土地使用年限100/100100/100100/100区域因素商业繁华度100/100100/100100/100距市级商服中心距离（米）100/98100/101100/101景观优劣度100/97100/97

46、100/103环境污染程度100/100100/100100/100对内对外交通便利100/98100/100100/100公共配套设施完备度100/100100/98100/100区域基础设施完备度100/100100/98100/100区域规划100/97100/97100/100个别因素宗地面积100/106100/106100/100容积率100/98100/98100/102周围用地类型100/98100/98100/102临近道路类型100/99100/99100/100临街状况100/100100/100100/101宗地形状100/100100/100100/100地形地势10

47、0/102100/98100/102地质条件100/100100/100100/101设定宗地开发程度100/100100/100100/100结果实例修正后的结果9、实例修正后的地价计算结果 实例一：7560×（100/102）×（100/100）×（100/100）××（100/100）×（100/100）=7978.71（元/平方米）实例二：9202×（100/104）×（100/99）×（100/100）××（100/100）×（100/100）=9525.84（元/

48、平方米）实例三：24000×（100/106）×（100/103）×（100/100）××（100/101）×（100/100）=19519.39（元/平方米）10、土地估价结果土地估价结果19023.89利用算术平均数求得土地单价=（7978.71+9525.84+19519.39）/3 =12341.31（元/每平方米）取整得12341（元/每平方米）所以经市场比较法估出广西经贸后山项目地块在估价时点的土地单价为12341元/每平方米。2、剩余法剩余法是在预计开始完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关相关专

49、业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。其计算公式为：地价预计开发完成后不动产总价建筑开发成本投资利息投资利润销售税费根据委托方提供的南宁经济技术开发区规划局建设项目规划设计条件通知书（审批号：2010-077）及南宁市房地产开发项目建设条件意见书南房开发意见书201114号上记载，估价对象项目总用地面积为32666.83平方米, 净用地面积为32666.83平方米,建筑容积率3.2，建筑密25%，绿地率35%，配套商业建筑面积占总建筑面积的比例不大于10%，其余为住宅（配建比例：按照项目住宅总面积5%的比例配建公共租赁住房并进行普通装修）。市政工程设施配建：公厕>

50、;50平方米，且不少于1处；配电房1处；垃圾收集点不少于1处；社区管理用房：建筑面积不少于80m2,设置于建筑一层或二层，物业管理用房：建筑面积不少于260 m2，设置于建筑一、二层，社区文化活动室：建筑面积不少于50 m2，设置于建筑一层或二层，幼儿园1所（18班）：幼儿园用地为出让地，独立用地面积不少于8000 m2，建筑面积不少于5000 m2.。由开发建设单位负责出资建设。幼儿园的产权属开发建设单位所有，不得改变幼儿园的使用性质。人防设施：按照广西壮族自治区实施<人防法>办法的规定施行。每100平方米建筑面积需配0.8个机动停车位。根据广西壮族自治区实施<人防法>

51、;办法的规定，新建十层以上或基础深度大于三米的民用建筑，按照地面首层建筑面积修建地下室，本项目的平均层数为12-13层，建筑密度32%，则基底面积为10453.39平方米，人防地下室面积为10453.39平方米，人防地下停车位面积按约40平方米/个，则人防地下停车位约为260个，其余地下停车位为480个，地下停车位建筑面积为19000平方米，则地下总建筑面积为29456.39平方米。A、住宅类表1 因素条件指数表内容 估价对象及比较实例 比较因素待估宗地实例一实例二实例三交易价格（元/）待估7560920224000 交易日期100102 104106交易情况10010099103土地用途10

52、0100100100土地使用年限100100100100区域因素商业繁华度100100100100距市级商服中心距离（米）10098101101景观优劣度1009797 103环境污染程度100100100100对内对外交通便利10098100100公共配套设施完备度10010098100区域基础设施完备度10010098100区域规划1009797100个别因素宗地面积100106106100容积率1009898102周围用地类型1009898102临近道路类型1009999100临街状况100100100101宗地形状100100100100地形地势1009898102地质条件100100100101设定宗地开发程度1001001001008、由因素条件指数表，编制出因素比较修正系数表