手房按揭基本知识课件

1、手房按揭基本知识课件二手房按揭的基本知识二手房按揭的基本知识手房按揭基本知识课件二手房按揭的基本知识二手房按揭的基本知识l什么叫二手房按揭贷款什么叫二手房按揭贷款l申请二手房按揭贷款的条件申请二手房按揭贷款的条件l买卖双方需向银行提交的资料买卖双方需向银行提交的资料l贷款成数、年限及利率的确定贷款成数、年限及利率的确定l贷款偿还方式贷款偿还方式l办理二手房按揭所需要的手续费用办理二手房按揭所需要的手续费用l住房公积金贷款住房公积金贷款l选择贷款形式应考虑的问题选择贷款形式应考虑的问题手房按揭基本知识课件什么叫二手房按揭贷款什么叫二手房按揭贷款l二手房按揭贷款是指购房者以所购物业作二手房按揭贷款

2、是指购房者以所购物业作为抵押，购房不足款可按一定的比例向银为抵押，购房不足款可按一定的比例向银行申请借款，并分期偿还本息的借款行为。行申请借款，并分期偿还本息的借款行为。手房按揭基本知识课件申请二手房按揭贷款的条件申请二手房按揭贷款的条件 年满年满18周岁，具有完全民事行为能力的中国周岁，具有完全民事行为能力的中国公民（包括港澳台人士）；公民（包括港澳台人士）；申请人具有稳定的合法收入，有还款付息的申请人具有稳定的合法收入，有还款付息的能力；能力；借款人同意以所购房产作抵押；借款人同意以所购房产作抵押；在贷款银行下经办网点开立还款专用活期储在贷款银行下经办网点开立还款专用活期储蓄存折或信用卡；

3、蓄存折或信用卡；缴交首期购房款是交易房产成交额与贷款额缴交首期购房款是交易房产成交额与贷款额的差额；的差额；所购房屋的产权必须明晰，不在拆迁公告范所购房屋的产权必须明晰，不在拆迁公告范围内，可进入房地产市场流通围内，可进入房地产市场流通 。手房按揭基本知识课件买卖双方需向银行提交的资料买卖双方需向银行提交的资料 l买方需提交的资料l卖方提交的资料手房按揭基本知识课件买方需提交的资料买方需提交的资料1、身份证明身份证明(含共有人含共有人)： 身份证、户口薄（港澳人士提供身份证及通行证、身份证、户口薄（港澳人士提供身份证及通行证、台湾人士提供台胞证、外籍人士提供护照）；台湾人士提供台胞证、外籍人士

4、提供护照）； 2、婚姻状况证明、婚姻状况证明(含共有人含共有人)： 结婚证、离婚证、未婚证明（结婚证、离婚证、未婚证明（户籍所在地民政或计生户籍所在地民政或计生部门部门）3、收入证明：（东莞市公司，盖公司公章）、收入证明：（东莞市公司，盖公司公章） 月收入不低于月供款（含买方夫妻双方在国内月收入不低于月供款（含买方夫妻双方在国内其他银行借款月供款的总额）的其他银行借款月供款的总额）的2倍以上；个体倍以上；个体经营者同时还需要提供营业执照或税单或其他经营者同时还需要提供营业执照或税单或其他收入来源证明；收入来源证明；手房按揭基本知识课件买方需提交的资料买方需提交的资料备注：个人不足部份，可以以家

5、庭其他成员的备注：个人不足部份，可以以家庭其他成员的工作收入证明补充。如家庭收入合计金额工作收入证明补充。如家庭收入合计金额不足不足2倍有以下补充办法，以提供存折的办倍有以下补充办法，以提供存折的办法为主：法为主：l提供租赁合同，合同租金月收入加收入证提供租赁合同，合同租金月收入加收入证明的总月收入达月供款明的总月收入达月供款2倍以上：倍以上：l提供家庭资产证明，如房产证、土地证、提供家庭资产证明，如房产证、土地证、汽车行驶证、定期存单、股票、债券、银汽车行驶证、定期存单、股票、债券、银行理财产品等补充资料以便银行审批；行理财产品等补充资料以便银行审批；手房按揭基本知识课件买方需提交的资料买方

6、需提交的资料4、借款人近半年银行存折流水帐、借款人近半年银行存折流水帐(可固定存折可固定存折)5、首期款的收据和银行出帐凭证、首期款的收据和银行出帐凭证6、在贷款银行开设供楼银行卡或存折、在贷款银行开设供楼银行卡或存折7、买卖双方签署的、买卖双方签署的房屋买卖居间合同房屋买卖居间合同或或协议书协议书；手房按揭基本知识课件买方需提交的资料买方需提交的资料备注：备注：l1、买方如已婚须夫妻双方一同到银行签贷款合买方如已婚须夫妻双方一同到银行签贷款合同及按指模同及按指模。l2、提供上述资料所需提供复印件时必须提供原、提供上述资料所需提供复印件时必须提供原件核对；件核对；l3、所有提供资料上登记身份证

7、号必须一致，否、所有提供资料上登记身份证号必须一致，否则由原籍公安机关（港澳人士由中国司法局指定则由原籍公安机关（港澳人士由中国司法局指定的律师事务所、台湾人士由海基会、外籍人士由的律师事务所、台湾人士由海基会、外籍人士由中国领事馆）开具证明为同一人，如是外文，还中国领事馆）开具证明为同一人，如是外文，还须到国内公证处翻译须到国内公证处翻译手房按揭基本知识课件卖方提交的资料卖方提交的资料：1、身份证明：、身份证明： 户口薄、身份证、（港澳人士提供身份证户口薄、身份证、（港澳人士提供身份证和通行证、台湾人士提供台胞证、外籍人和通行证、台湾人士提供台胞证、外籍人士提供护照）；士提供护照）；2、婚姻

8、证明：、婚姻证明： 结婚证、离婚证，未婚证明（结婚证、离婚证，未婚证明（户籍所在地民政户籍所在地民政或计生部门或计生部门） ；3、房地产权证房地产权证或或商品房买卖合同商品房买卖合同4、在买家贷款银行开设的银行卡或存折、在买家贷款银行开设的银行卡或存折手房按揭基本知识课件签贷款合同须知签贷款合同须知l1、买方如已婚须夫妻双方一同到银行律师处签买方如已婚须夫妻双方一同到银行律师处签贷款合同及按指模贷款合同及按指模。l2、提供上述资料所需提供复印件时必须提供原、提供上述资料所需提供复印件时必须提供原件核对；件核对；l3、所有提供资料上登记身份证号必须一致，否、所有提供资料上登记身份证号必须一致，否

9、则由原籍公安机关（港澳人士由中国司法局指定则由原籍公安机关（港澳人士由中国司法局指定的律师事务所、台湾人士由海基会、外籍人士由的律师事务所、台湾人士由海基会、外籍人士由中国领事馆）开具证明为同一人，如是非中文，中国领事馆）开具证明为同一人，如是非中文，还须到国内公证处翻译。还须到国内公证处翻译。 手房按揭基本知识课件各银行增加的其他要求各银行增加的其他要求工商银行：工商银行：1、卖方配偶需提供身份证、户口簿、结婚证；、卖方配偶需提供身份证、户口簿、结婚证；2、普贷卖方提供资料，不须前往签贷款合同；、普贷卖方提供资料，不须前往签贷款合同；2、由银行人员上门负责签约，联系人：胡远强、由银行人员上门

10、负责签约，联系人：胡远强88191198/商业银行：商业银行：1、买方暂住证，未提供者是外地户口，第一套住宅只能贷、买方暂住证，未提供者是外地户口，第一套住宅只能贷6.5成；成；2、配偶出具同意出售证明（商业银行）、配偶出具同意出售证明（商业银行）,一同前往签贷款合一同前往签贷款合同；同；2、由律师负责，额外收取律师鉴证费、由律师负责，额外收取律师鉴证费800元，负责人：名成元，负责人：名成律师事务所吴律师：律师事务所吴律师：手房按揭基本知识课件各银行增加的其他要求各银行增加的其他要求兴业银行兴业银行1、卖方只提供以上资料，不须前往签贷款合同、卖方只提供以上资料，不须前往签贷款合同2、签贷款合

11、同由兴业银行人员上门负责。、签贷款合同由兴业银行人员上门负责。3、楼龄超过、楼龄超过10年，贷款少于年，贷款少于20万不贷。万不贷。负责人：周志军负责人：周志军招商银行招商银行1、卖方配偶需提供身份证、户口簿，一同前往签贷款合同；、卖方配偶需提供身份证、户口簿，一同前往签贷款合同；2、由银行指定律师负责，要额外交、由银行指定律师负责，要额外交800元律师鉴证费；元律师鉴证费；3、联系人：王律师、联系人：王律师26555146 招行黎生：招行黎生：手房按揭基本知识课件贷款成数、利率及年限的确定贷款成数、利率及年限的确定各银行对于第二套住房定义各银行对于第二套住房定义1、商业、兴业、招行、工行以家

12、庭成员贷款、商业、兴业、招行、工行以家庭成员贷款为标准，曾经有住房贷款（含已还清贷款为标准，曾经有住房贷款（含已还清贷款的物业）判定第几套物业。的物业）判定第几套物业。手房按揭基本知识课件贷款成数、利率及年限的确定贷款成数、利率及年限的确定贷款成数贷款成数1、第一套住宅物业、第一套住宅物业7成，写字楼和商铺最成，写字楼和商铺最高高5成；成；2、第二套住宅物业、第二套住宅物业6成；成；3、第三套住宅物业、第三套住宅物业5或或5.5成；成；4、第四套住宅物业基本不贷。、第四套住宅物业基本不贷。备注：另兴业银行贷款额度最低备注：另兴业银行贷款额度最低20万，工万，工行贷款额度最低行贷款额度最低10万

13、。其他银行最低额万。其他银行最低额度要看具体楼盘位置，暂无明确规定。度要看具体楼盘位置，暂无明确规定。手房按揭基本知识课件贷款成数、利率及年限的确定贷款成数、利率及年限的确定l利率利率工行和兴业银行工行和兴业银行第一套物业：标准利率下浮15%第二套物业：标准利率上浮10%第三套物业：标准利率上浮10-15%（如目前仍供款有其他两套物业，须送省行批）；招行银行：招行银行：第一套物业：标准利率下浮15%第二套物业：标准利率上浮10%第三套物业：标准利率上浮15%商业银行：商业银行：第一套物业：标准利率第二套物业：标准利率上浮15%第三套物业：标准利率上浮20%手房按揭基本知识课件贷款成数、利率及年

14、限的确定贷款成数、利率及年限的确定l年限年限1、贷款年限：最长、贷款年限：最长20年年(兴业兴业25年年,工行工行30年年)，且借款人年龄，且借款人年龄+借款年限借款年限其中男性其中男性不超过不超过65岁，女性不超过岁，女性不超过60岁。岁。2、房龄、房龄+贷款年限贷款年限35年；年；3、如联名购买以年轻者年龄为准，年轻者年、如联名购买以年轻者年龄为准，年轻者年龄不少于龄不少于18岁；岁；4、商铺和写字楼最长、商铺和写字楼最长10年；年；手房按揭基本知识课件贷款偿还方式贷款偿还方式l等额本金还款法 l等额本息还款法手房按揭基本知识课件等额本金还款法等额本金还款法l“等额本金还款法等额本金还款法

15、”又称又称“递减还款法递减还款法”：每月归还的本金相同，每月应支付的利息每月归还的本金相同，每月应支付的利息为未偿还贷款本金与月利息率相乘之积。为未偿还贷款本金与月利息率相乘之积。 l每月还款额每月还款额=贷款本金贷款本金/贷款期月数贷款期月数+（贷款（贷款本金贷款本金本金贷款本金/贷款期月数贷款期月数*期月数）期月数）*月月利率利率lM=P/N(PP/Nn)i lM为每月还款额，为每月还款额，P为贷款本金，为贷款本金，N为贷款为贷款总期数，总期数，n为还款期数，为还款期数，i为银行贷款利率为银行贷款利率;手房按揭基本知识课件等额本息还款法等额本息还款法 l等额本息还款法等额本息还款法”又称又

16、称“月均还款月均还款法法”：每月归还的本金利息之和相同。：每月归还的本金利息之和相同。l每月还款额每月还款额=贷款金额贷款金额/10000万元供万元供楼系数楼系数手房按揭基本知识课件银行按揭收费标准银行按揭收费标准l见附表手房按揭基本知识课件选择贷款形式应考虑的问题选择贷款形式应考虑的问题l贷款期长短的选择贷款期长短的选择 l首期付款额的选择首期付款额的选择 手房按揭基本知识课件贷款期长短的选择贷款期长短的选择l贷款期长短的选择，主要取决于购房者的经贷款期长短的选择，主要取决于购房者的经济能力及投资偏好。一般而言，贷款期越长，济能力及投资偏好。一般而言，贷款期越长，每月还款额越少；贷款期越短，

17、每月还款额每月还款额越少；贷款期越短，每月还款额越高。不少专家认为，假如选择一个期限较越高。不少专家认为，假如选择一个期限较长的抵押贷款，每月还款额相对就少，因此长的抵押贷款，每月还款额相对就少，因此就有较多的资金累积用于改善生活品质或做就有较多的资金累积用于改善生活品质或做其他方面的投资，而且购房者还可以根据自其他方面的投资，而且购房者还可以根据自己的收入状况提前付清抵押贷款的余款，以己的收入状况提前付清抵押贷款的余款，以避免长期的利息负担。但是并不是选择抵押避免长期的利息负担。但是并不是选择抵押贷款期限越长的就越好。期限越长的抵押贷贷款期限越长的就越好。期限越长的抵押贷款所支付的利息越多。

18、一般供款不超过家庭款所支付的利息越多。一般供款不超过家庭收入收入40%，才不会影响生活质量。，才不会影响生活质量。手房按揭基本知识课件按揭贷款流程图按揭贷款流程图签签房屋居间买卖合同房屋居间买卖合同交首期款交首期款交资料签交资料签贷款合同贷款合同银行评估银行评估 一周一周贷款银行审批，出同贷书贷款银行审批，出同贷书（还贷、办一手证）（还贷、办一手证）过户过户出二手证出二手证 一个月一个月抵押登记抵押登记银行发放贷款银行发放贷款手房按揭基本知识课件快贷须知快贷须知快贷的优点：快贷的优点：1、买方提前收到楼款；、买方提前收到楼款；2、解决交易双方还贷款资金问题；、解决交易双方还贷款资金问题；3、方

19、便交易双方，控制风险。、方便交易双方，控制风险。手房按揭基本知识课件快贷形式快贷形式l第一种：不还贷，已出证。第一种：不还贷，已出证。l第二种：还贷，未出证第二种：还贷，未出证手房按揭基本知识课件第一种：不还贷，已出证第一种：不还贷，已出证l流程：流程：签签房屋居间买卖合同房屋居间买卖合同交首期款交首期款交资料签交资料签贷款合同贷款合同和担保协议和担保协议银行评估银行评估担保公司审批担保公司审批贷款银行审批，出同贷书贷款银行审批，出同贷书过户过户公告期结束公告期结束放贷放贷出二手证出二手证 抵押登记抵押登记手房按揭基本知识课件第一种：还贷，未出证第一种：还贷，未出证l流程：流程：签签房屋居间买卖合同房屋居间买卖合同交首期款冻结交首期款冻结交资料签交资料签贷款合同贷款合同和和担保协议担保协议银行评估银行评估担保公司审批担保公司审批贷款银行审批，出同贷书贷款银行审批，出同贷书放贷放贷还贷、办一手证还贷、办一手证过户过户公告期结束