天津致诚里旧区改造百丽城堡项目可行性分析报告

1、天津致诚里旧区改造百丽城堡项目可行性分析报告编制单位：天津开发区惠利昌房地产开发有限公司前 言本项目可行性报告是在国家有关方针、政策、法规的指导下，根据发展商以往的开发实践经验，并通过对本项目市场的客观调查分析，及认真、仔细、严谨的研究，结合目前天津房地产市场的现状，及未来的发展趋势，总结出本项目最大利益价值所在的方案。希望通过本方案的可行性报告来减少或避免投资决策的失误，最大化地规避市场风险，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。编制可行性研究报告的目的1.作为本项目开发建设的指针。2.预估本项目投资总额及阶段性用资情况，以便合理有效地进行资金运作。3.提供本项目的开发理念与运作模式。4.

2、使得有关部门了解开发商的实力，阐述成功开发此项目的客观依据。第一章 开发商简介第一节 开发商基本情况名称：天津开发区惠利昌房地产开发有限公司住所：天津开发区类型：有限责任公司（国内合资）资质：暂定法定代表人：崔波注册资本：1000万经营范围：房地产开发及经营第二节 开发商背景情况一、百丽集团概况天津开发区惠利昌房地产开发有限公司是百丽集团全资下属企业。百丽集团是以鞋类、皮具、服装等时尚类产品为主营业务，集设计、生产、销售、物流、房地产开发为一体的大型多元化企业集团。集团资金雄厚，销售业绩以每年60%的速率增长，2005年销售额预计超过80亿元，百丽集团将于2006年底在香港上市。百丽集团秉承品

3、牌建设和连锁化经营的经营理念，形成了在业内独具特色的百丽模式。百丽集团生产系统包括深圳、东莞等地的多个制造业基地；销售系统由10个区域总部组成，覆盖中国大陆全部省、自治区、直辖市，在一百五十多个城市建立了终端销售机构，连锁经营门店超过3000间，是中国最大的时装类自营连锁销售机构，员工人数达4万多人。 百丽皮鞋从1999年起连续六年取得全国同类产品销售额第一的佳绩，成为中国“鞋王”。目前，公司自营品牌包括百丽(belle)、思加图(staccato)、真美诗(joy&peace)、天美意(teenmix)、他她（tata）等。百丽集团自营核心品牌百丽(belle)被评为中国名牌产品。在

4、发展自营品牌的同时，百丽积极开展国际知名品牌的代理业务，是世界第一大鞋业零售品牌bata在中国大陆的唯一合作伙伴，同时是世界第一体育用品商耐克（nike）、欧洲第一体育用品商阿迪达斯(adidas)公司、“世界第一条牛仔裤”levis公司、美国市场排名第二的体育用品公司纽巴伦(new balance)等著名品牌在中国最大代理商。 依托香港股东美丽宝集团的海外市场优势，百丽集团已多年保持为香港最大的连锁零售鞋商，有较高的市场美誉度和占有率；目前百丽品牌产品已批量出口欧美；百丽投巨资在美国发展连锁鞋业经营，连锁店已在纽约等城市开业，经销百丽系列品牌产品；百丽日本公司及连锁机构也在筹划建设中。百丽连

5、锁经营模式的跨国扩张顺应了经济全球化潮流，进一步增强了百丽品牌的核心竞争力。二、百丽集团的房地产业务在集团规模与盈利迅猛增长的基础上，百丽适时开展了多元化经营，除进行以时尚类产品为主轴的原主营业务的多元化经营外，房地产业务已成为公司发展的重要支柱性产业。百丽集团在上海全资设立的子公司上海置尚房地产开发有限公司，是百丽集团在中国大陆的房地产业务总部，统筹管理百丽集团全国的地产业务。目前，百丽集团在北京、广州、深圳、天津、青岛等城市开展了房地产业务，现已投资的主要项目包括：所在城市项目名称坐落地项目概况现状北京北京百丽城市花园回龙观总建筑面积约40万平方米经济适用房，一期12万已售罄青岛滨海花园香

6、港路汕头路10号总建筑面积约11万平方米公寓式办公楼，已售罄广州广州百丽大厦西湖路北京路位于广州最繁华的北京路步行街商圈的商业中心，总建筑面积约2万平方米商办楼，为百丽自有物业，楼上三层商业是百丽自主经营的运动城，其余物业出租或自用深圳百丽深圳总部深圳龙华占地面积约10万平方米，是百丽在中国大陆的研发、生产、物流中心主要为集团自用物业上海上海百丽城市花园四平路临平路总建筑面积约25万平方米动拆迁中天津港汇休闲街大港区育才路总建筑面积约7000招商及销售中百丽城堡河北区建国道平安街总建筑面积约20000在建天津百丽城市花园南开区二纬路三马路总建筑面积约80000动拆迁中2004年6月百丽集团由天

7、津市政府招商引进，由上海置尚房地产开发有限公司收购天津开发区惠利昌房地产开发有限公司，从而收购了百丽城堡项目；并成立了天津百城地产投资有限公司，作为华北地区房地产开发项目的事业总部。2005年将是公司业务发展迅猛的一年。目前，百城地产较为明确的后续开发意向已达2000亩，发展前景可期。第二章 市场分析第一节 宏观市场分析一、2004年天津市经济情况与市场情况1、2004年经济总量国民经济快速稳定增长。2004年实现全市生产总值2931.88亿元，按可比价格计算，比上年增值15.7，增速比上年加快0.9个百分点。全市人均生产总值首次突破3万元人民币，为31550元，折合美元为3812美元。三大产

8、业全面增长。第一产业完成增加值102.29亿元，增长5.1。第二产业是推动全市经济快速增长的主要力量，完成增加值1560.16亿元，增长19.8，比上年增长1.8个百分点。第三产业完成增加值1269.43亿元，增长11.7。三大产业比重分别为3.5、53.2和43.3，第二产业比重比上年提高2.3个百分点。三大产业对经济增长的贡献率分别为1.2、66.3和32.5。财政收入保持快速增长，全年全市财政收入实现502.13亿元，按可比口径计算，比上年增长26.7。2、房地产业2004年，天津楼市依然保持供求两旺、高位运行的态势。在2008年奥运会和环渤海经济区的双重利好刺激下，天津房地产市场出现全

9、面上扬。全市房地产业增加值为146.51亿元，增长6.1。受海河开发和路桥建设带动，房地产开发投资大幅增长，全年完成263.92亿元，增长24.8。房地产开发施工面积2865.55万平方米，竣工面积1108.13万平方米。其中住宅竣工面积1014.46万平方米，增长35.1。商品房销售创历史最高纪录,全年实现商品房现房销售面积847.03万平方米，销售收入263.82亿元，分别比全年增长7.7和33.2。土地和房屋价格持续上升。全年土地交易价格上升16.3,房屋销售价格上升13.5，其中商品房销售价格上涨11.7，私房交易价格上涨19.5,房屋租赁价格上升1.2。3、基础设施建设2004年城市

10、基础设施建设和改造快速发展。为加快城市基础设施建设，成立了天津城投集团。地铁一号线南北高架桥主体全部完工，全线地下车站主体完工，地下盾构双线掘进全部完成。完成长泰河、护仓河等总长34.2公里河道治理，燃气气化率98.5，住宅集中供热率达到80，加大城市排水设施建设投入，铺设雨水和污水管道101公里。4、金融市场2004年央行紧缩银根的政策导致许多开发商资金短缺，继而为境外数量巨大的海外房地产基金形成了市场机会。2005年海外房地产基金开始运营，大量收购国内成熟物业；从高成长的房地产市场中获取高资本的升值。2005年初，澳洲麦格里集团旗下基金mgpa收购新加坡嘉德置地的新茂大厦，新加坡嘉德集团收

11、购北京华联全国性商业物业组合等均已证明外资资本进入市场初露端倪。二、新一轮城市规划催生新机遇1、环渤海“京津塘”走廊开辟了地产发展通道，2003年北京总体修编，确定了“两轴、两带、多中心”发展战略，其中东部经济发展带“怀柔通县廊坊杨村天津老城塘沽”等一路下来，直指滨海。而按照天津市城市总体规划（20042020年）方案，天津市未来将形成“一轴两带三区”的市城空间布局，以“中心城区滨海新区核心区”为主体，结合东部沿海发展带构筑“t”型带状组团式布局结构。其中一轴衔接了首都东部发展带，形成一个完整的“交通经济带”。2、天津滨海新区纳入全国总体战略布局，成为中国经济增长第三极。最近，温总理讲：“加快

12、天津滨海新区开放开发是环渤海区域及全国发展战略布局中重要的一步棋。”环渤海区域协调发展规划已经列入国家“十一五”计划的专项规划。3、根据天津城市总体规划纲要，天津在实施新一轮城市总体规划时，前瞻性地研究城市发展和规划实施中的重大问题，提高城市规划的科学水平，引导城市健康、有序地发展。因此，天津新一轮城市规划给房地产业发展带来新机遇。31指导思想从原先重点考虑外环线以内中心城区，发展为覆盖天津11920平方公里整个区域，努力实现“市区体现天津的繁荣繁华，郊区体现天津的实力水平”的目标，提高天津城市能级。32在郊区城市化进程中优化城镇布局，尤其是塘沽、大港、汉沽，三个新城已成为天津房地产市场的新热

13、点。33天津微电子、汽车、石油化工、精品钢和现代装备、船舶6大重点产业基地建设，直接拉动周边地区房地产业进一步发展。三、天津市消费特点分析1、人均可支配收入及消费性支出均快速增长据抽样调查，2004年全年城市居民人均可支配收入11467元，增长11.2。城市居民人均消费性支出8802元，增长11.9。2、居民家庭消费性支出稳步增长，消费结构升级，生活质量提高 消费结构进一步升级，服务性消费增长迅速，其中居住、交通通讯和医疗保健三项支出增幅居前，分别增长了17.5、26.5和11.7。3、交通和通讯支出增势强劲2003年居民家庭用于交通和通讯支出人均为721元，比上年增长26.5。其中，居民家庭

14、交通支出比上年增长了22.5；通信支出比上年增长29.4。到2003年末，天津城市居民家庭百户拥有家用汽车2.2辆。4、居住消费增幅显著2004年居民家庭用于居住方面的支出家庭人均为1096元，比上年增长17.5。其中，居民租赁房屋支出人均141元；住房装璜支出人均295元。生活质量的改善使居民家庭用于水电燃料等方面支出增加，人均611元。5、杂项商品和服务支出明显增长，个人用品上档次讲时尚2004年居民家庭用于杂项商品和服务方面支出人均为258元。随着生活水平的不断提高，居民购买个人饰品及用品支出增加，档次提高。其中，金银珠宝饰品支出比上年增长30.4；化妆品支出比上年增长7.4。第二节 天

15、津市房地产市场动态分析一、宏观经济环境对房地产业的影响分析今年1-11月份，天津房地产市场在宏观调控大环境下，整体市场走势平稳，从去年开始的房地产过热势头也得到有效遏制，成交规模及成交均价均未出现大起大落的现象。同时本市存量房市场发展更趋成熟，一手房与二手房成交比例更加接近，这些都说明在楼市调整期间，天津市房地产仍然保持比较温和的走势。我们认为天津房地产市场主要靠自住型需求拉动，房地产泡沫是比较小的。从整体上看，今年上半年天津市房地产业处于良好发展态势，处于较好的发展期。二、前期土地投入持续减少2005年上半年天津市土地开发指数为100.76点，土地开发面积指数为101.73点，分别比上年同期

16、回落3.35点和 0.02点。由于土地市场实行“招、拍、挂”，尤其是国家宏观调控政策对土地购置的影响，土地购置也有下降趋势。2004年全年土地购置面积是1059.1万平方米，今年上半年天津市累计开发土地面积268万平方米，比上年同期下降了0.8%。三、全年成交状况分析 2005年天津市空置面积指数为 85.93点，比去年同期上升 1.13点，商品房平均价格指数为 103.39点，比去年同期上升 0.8点。据统计，上半年全市商品房累计销售现房 369.8万平方米，销售额 136.8亿元，分别比上年同期增长 10.3%和 29.4%，比上年同期增幅趋缓。空置面积指数上升，表明商品房销售速度放慢，但

17、商品房平均价格指数仍保持小幅上涨，显示天津市房地产市场宏观调控取得一定的效果，商品房平均价格在平稳上升。四、城市居民可支配收入与消费性支出分析城乡居民收入增幅提高。2005年全年城镇单位从业人员人均劳动报酬21045元，比上年增长13.7%。据抽样调查，全年城市居民人均可支配收入11467元，增长11.2%，增幅比上年提高0.7个百分点。居民生活水平进一步提高。2004年城市居民人均消费性支出8802元，增长11.9%。其中居住和医疗保健支出分别增长了12.3%和18.1%。五、天津市场趋势分析1、中心城区市场蓄势待发今年，海河改造工程已见规模，河北区的海河大道、河东区的海河新天地、红桥区将有

18、老城厢、奥园、水木天成新组团、龙悦海上国际花园等新项目入市，和平区也有赛顿中心、华门·名筑、诚基中心、犀地等新生力军托市，因此，在新盘项目集中上市之前，中心城区市场仍然表现出较为可观的挖潜空间。 2、改善性需求占据消费主体2005年，随着拆迁因素对住宅需求影响逐渐减弱，天津商品房成交量随后有所回落，改善型置业需求占据主流位置。人们对于楼盘的综合品质更为关注，买房追求一次到位的心理较为普遍。3、城市住宅高层化成发展主流高层和小高层住宅的主流化已经成为城市住宅的主要发展趋势之一，并且目前市场上大多数高层项目已经基本解决了供水、电梯等方面的传统建筑瓶颈。国家有关部门对实心黏土砖和空心黏土砖

19、的禁用令，使砖混结构多层建筑的主流地位开始逐步被取代。而土地供应限制政策的出台，则为高层住宅项目的大规模上市奠定了基础。目前市场上新上市项目中，高层、小高层住宅逐渐成为主流产品，框架、框减或框轻结构的高层或小高层住宅预计将超过半数。除了墙体结构要求外，城市土地资源的日益稀缺也要求城市建筑密度相应提高，以提高土地使用效率。从建筑角度而言，高层住宅的建材品质要求更高。同时其独栋建筑的高密度特点，也使高层住宅在观景性方面具有优势，而居住社区也可以因为高层住宅建筑密度的相对降低，进行更多的社区环境建设，增加绿地、休闲区域等面积。六、开发商对市场变化反应更加迅速，产品创新仍有很大挖掘潜力2005年天津房

20、地产市场波动较大，这对于天津开发商的反应速度和应变能力是一个考验。2005年上半年，天津房价上涨较快，受总价制约因素影响，中、小户型住宅需求上升。面对这一变化，一些开发商积极求变以适应市场的需求，从而在市场中占据主动。今年下半年，一些主打中、小户型的项目批量上市，还有一些计划在2006年上市的项目，也对户型配比加以调整，经济型、实用型商品房比例有所上升。以需求为导向已经成为天津市开发企业共识，但另一方面，2005年天津楼市具有创新亮点的特色楼盘并不多，在产品细节、营销理念和售后服务方面，天津楼市还有很大的潜力可以挖掘。七、2006年天津房地产展望1、经济环境展望外资的加大投入，环渤海经济区的定

21、位为天津提供经济增长的强劲动力。2006年预计天津经济将继续保持10%左右的增长率。2005年，天津人均gdp将达到4000美元，随着恩格尔系数进一步降低，居民用于住房的开支将增加。良好的宏观经济将为房地产发展提供强有力的支持。从体制来看，天津市场经济体制已有很大进展，民间投资全面激活，活力全面迸发。大部分人都感到有竞争压力。这说明市场机制正在全面发挥作用，迫使每个人努力工作。从外资的流入看，环渤海经济区加大了外资对天津的信心。跨国公司尤其是大型跨国公司纷纷看好天津，并大规模地将制造基地转移到天津，外资的大量进入对天津经济的发展有很大促进作用。从产业基础看，天津已培育了一批具有高成长性的支柱产

22、业，基本建立起了新型的、互补性强的现代化产业体系。金融、房地产、商贸、旅游、会展、物流、医疗、文化、咨询等现代服务业迅速发展，将使天津服务业的对外辐射能力大大提高，成为天津经济快速增长的稳定动力。2、2006年需求展望从需求因素来看2006年天津商品房的需求量仍然可观。外部需求对天津房地产市场日益重要，这与全国房地产市场有很大不同，一般区域市场是满足区域需求，而天津是开放的，是需求日益补充和强化的市场。在天津楼市中，需求30%是来自境外和市外，剩下的70%里又包括来自外地的但具有天津户籍的年轻人，他们占到其中的40%,本地天津人的购买力在整个购买力中占36%，其中很大部分是来自旧城改造的拆迁户

23、。 根据天津市政府公布的发展规划，2010年天津人均gdp要达到8000美元。按照世界银行的分析，人均gdp在1万美元以下，房地产业将处于快速增长期。达到1万美元以上，基本需求满足了以后，才会以存量市场发展的特点为主。天津市政府提出未来房地产业要占到gdp比例10%，而现在人均居住面积仅为13.1平方米，每年的增量也就是2000万平方米，也就是人均1平方米增长，到2010年就是增加78平方米，达到20平方米，这是与人均1万美元的目标相称的。因此在未来8年中，市场还能保持足够的吸纳能力。从政府调控政策上来看，天津政府对土地供应量控制已经开始逐步显示效果和力度，市场逐渐走向成熟，在一个房

24、地产正常增长的趋势下，留出了合理价格的波动空间。天津市加快建设进程，住宅郊区化速度也将大大提速，这也推动了郊区房价的快速上升。八、结论 天津市整体宏观条件优越，经济快速发展，基础设施建设成绩斐然，带动了城市各方面的加速发展；尤其是房地产业受益匪浅，销售价格增幅大于销售面积增幅。经济发展促进社会消费需求增加，同时带动消费供给的增加；居民家庭消费性支出稳步增长，消费结构升级，生活质量提高，推动新型消费模式产生，为满足新型消费模式和增量消费需求的新型商业设施提供了经济基础和市场需求。天津房地产正在步入全面上升期。 第三章 项目分析第一节 项目情况分析一 、 项目概况及建设规模 （一）项目概况1.建设

25、项目地址：天津市河北区建国道平安街交口。2.建设用地位置：东至庆安街、南至步云里、西至平安街，北至建国路。3.土地使用性质：住宅、公建。4.土地使用现状：项目已完成动拆迁与三通平，开始施工。5.项目用地获得方式：出让用地。（按危改项目优惠政策补办出让手续）6.转让方式：公司股权收购。（二）项目技术经济指标1.主要技术经济指标用地面积 4563.5平方米总建筑面积 21533平方米其中：地上建筑面积 18405.5平方米其中：住宅面积 15010.4平方米其中：多层住宅面积 1409.45平方米 高层住宅面积 13147.15平方米商业面积 3898.46平方米地下建筑面积 3127.5平方米综

26、合容积率 4建筑密度 42%建筑类型： 高层建筑绿地率 30%2. 百丽城堡住宅户型面积配比一览表户型面积区间（）套数占比面积小计（）占比一室一卫40502615%1252.038.3%一室一厅一卫60803118%1859.4712.4%一室二厅一卫70804829%3627.7724.2%二室二厅一卫11274%781.275.2%二室二厅二卫1051255131%5982.8939.9%其他125以上53%1506.9710%合计168100%15010.4100%（三）项目总体规划设计本项目位于河北区平安街、建国道交口，海河东侧。根据城市的总体规划以及项目基地的具体状况，建筑物为独幢设

27、计，从中间向两翼跌落，呈“l”型布局，把沿街空间充分利用起来，裙房设计为商铺，使商业空间和城市空间交汇融合，充分挖掘项目的商业价值。 本项目总体布局充分考虑小区的环境质量及环境因素对每户的均好性，使每户皆能推窗见绿或见水。注重建筑环境的通透性及城市环境的有机结合，丰富商务公寓的空间环境，力求创造一个布局和谐，空间丰富，多功能的城市多维社区，使人和建筑在绿意盎然的环境中和谐共处。（四）产品规划设计根据地块特点，结合市场需要，本项目住宅户型设计为以中小户型为主打，占项目总体量的90%以上，通过户型面积的控制降低了单位总价；商铺设计充分利用地块临街、转角的优势，并设计适当的开间与进深，彰显商业价值。

28、二、项目技术分析：1、 交通组织和道路系统在平安街口设计小区的出入口。商铺的入口在大楼的底层面街位置。商层的车行动向与小区的车辆分开，以保证小区的安全及功能划分合理。2、 消防 本工程属于一类高层建筑。耐火等级地上部分不低于一级，地下部分为一级。小区入口及通道均可供消防车辆畅通行驶。并配以室外消防栓及接口，消防供水由平安街、建国道各引一路消防水管。每层设有消火栓系统，在门卫处设有消防安全管理室，统一管理。商场设置湿式自动喷水灭火系统，喷淋系统设置两个水泵接合器。3、 环卫本项目实行垃圾袋装化，有专人收集，集中后汇入地面一楼的垃圾收集中心。4、 绿化本项目绿化率30%，整个小区设计绿意环抱，形成

29、了住宅与绿化造景相互交汇融合的一个和谐佳境。5、 建筑设计5.1 设计原则本项目设计以相关的规划条件为依据，结合区域的环境条件，倡导“设计以人为本”的现代设计理念，力争创造出一个“人性、自然”完美的空间氛围。环境清新、品位时尚、底蕴浓厚是本项目的鲜明特色。5.2 单体设计 本项目设计充分考虑人性的因素，大到整个小区的空间规划营造，小到区内的细节处理，无不体现了“以人为本”的设计理念。项目地下一层，地上最高18层，其中一、二层为商业、三层以上为住宅，所有住宅单位均设置电梯，住宅部分由四个单元组成。建筑层数及单元形式分别为：a单元7层，一梯四户；b单元10层，两梯六户；c单元18层，两梯六户；d单

30、元9跃10层，一梯五户。地下一层为汽车库和设备用房。建筑最高高度为57.15米。地下一层为停车库，并可以满足配电、水泵的需要。楼宇从中间向两翼跌落，考虑了日照，观景，配以绿化景观，以确保宁静的居住环境。 本项目提升了该地区在整个天津的档次及形象，组成了良好的城市空间结合点，形成了该地区的区域标志。 本项目设计满足各种单元经济实用，规范合理，各单元直接做到对外的通风及采光，并设阳台。5.3 基础与结构设计上部结构：本工程为现浇钢筋混凝土框架结构。地基基础：本工程采用桩基。结构材料：混凝土强度等级：c30-c40。墙体材料：外墙采用250厚空心混凝土小砌块，m5混合砂浆砌筑。内隔墙采用200厚加气

31、混凝土砌块，m5混合砂浆砌筑。5.4建筑用材本项目临建国道与平安街的沿街立面全部采用高级干挂石材，内侧外墙为涂料，沿街窗一律采用中空玻璃。6、 给排水设计6.1 给水6.1.1 水源 本项目用水由市政管网直接提供两路dn200进水管，压力不小于0.15mpa，两路进水管与建筑物四周成环行，环管供本建筑生活及消防全部用水。住宅、商场生活泵房，供水系统完全独立。6.1.2 供水系统商业部分供水系统一、二层给水由市政给水直接供给，二层变频高压水泵直接入户。6.1.3 排水系统 本项目室内采用污、废水分流，室外雨、污水分流。水泵房等积水井潜水泵提升后，排入室外雨水管网。屋面雨水采取外排水，室外雨水管网

32、就近排入市政雨水管网。7、 消防系统按建筑设计消防规范要求设计。地下设有消防水池、消防水泵、楼顶设有消防水箱，各层公共部位设立消火栓系统。消防用水量：消火栓用水量按40升/秒设计，室外消火栓用水量按30升/秒设计，间距不大于120米。本项目高低压变配电设备考虑为干式，其设备房按规范配置手提式灭火器。 本工程室外设dn200给水环管，由市政给水管提供两路dn200进水，室外消火栓设在室外给水环管上，当生活、消防用水量达到最大时，给水环管提供室外消火栓时用水量不小于0.8mpa的水压。本工程地下室设置自动喷水灭火系统，系统按中危险2级设计，流量27秒/升，商场、办公楼自动喷水灭火系统按中危险1级设

33、计，用水量21升/秒，系统为高压消防给水系统。自动喷水灭火器的报警阀排水，管网排水直接地下室排水明沟。8、 空调及通风8.1 空调 本项目不设中央空调，设计上预留空调室外机位置。外观上设计百叶，整体立面效果美观。8.2 通风 住宅和一二层采用自然进风，c单元18层住宅防烟楼梯间合消防电梯合用前室分别设加压送风防排烟设施。部分卫生间由窗外进行自然换气，部分非明卫生间均有风井排风。地下室水泵房和配电间设机械送风。9、 电气设计9.1 供电电源 本项目采用380v/220v低压供电，电源引自供电局所设的街坊站。由市政管网引入南北小区各两路独立的10kv电源埋地引入小区，在小区设一个配电所。经过配电所

34、分配后放射性向区域变电所及用户变电所供电。9.2 负荷本项目住宅、商场电负荷为三级，消防电负荷为一级。 9.3 供电系统地下室部分的用电设备由配电所引出后，采用直埋方式敷设至各用电负荷；地上各层用电负荷电源采用电缆沿供电系井敷设，各用电负荷先由分支电缆沿供电管井敷设至每层电表箱，再分配到各用户配电箱。9.4 照明设计灯具、插座按规范设计。在汽车库、主要走道设有事故照明。照度标准：公建为200lx，设备用房为100lx，商场单元公共部分为50lx。9.5 建筑防雷与接地 本项目建筑物属于第三类防雷建筑物，采用避雷带作接闪器，采用结构基础主钢筋作自然接地体。10、 弱电设计10.1 通讯系统按国家

35、标准设置通信及宽带线路。 10.2 安保系统本项目设楼宇服务可视对讲系统，主机设在底层中控室。 10.3 有线电视本项目设置双向有线电视网，电视信号引自市有线电视网，每户按两只终端配置。10.4 火灾警报及消防联动系统地下车库、楼梯间、公共走廊、设备用房、消控室、一、二层商业用房设火灾报警探测系统， 10.5 其他智能化设计本项目设计了周界防范、电子巡更、背景音乐、停车场道闸等先进的一体化智能设施，确保楼宇的安全与居住品质。11、 动力设计住宅每户设一只6立方米/时的煤气表，煤气供煤气灶和煤气热水器。流量小计17700立方米/时。本项目供气总计18700立方米/时。四、周边交通条件本项目处于内

36、环线内,与金街、古文化街商圈近在咫尺，并临近火车站，快速便捷的交通优势明显，多条公交线路可到达市内任何区域，此外，未来的京津城际轨道交通与本项目相邻，天津地铁二号线在本项目附近设有站点，充分体现出“条条大路通城堡”的成熟的立体交通优势。第二节 项目市场分析一、地理位置与区域价值 本项目滨临海河。海河是天津的母亲河，是天津独特的、具有标志性的宝贵资源。在市第八次党代会上，提出了“实施海河两岸的综合开发改造，形成独具特色的服务型经济带和景观带”的要求。对海河两岸进行开发改造是天津市迈向国际化大都市的重要标志。 海河起源三岔河口，也就是南运河与子牙河交口，上游穿越了中心城区的红桥、河北、河

37、东、南开、和平、河西六个区，中游经过东丽区、津南区，下游经过塘沽汇入渤海。海河全长约72公里。从地图上看，海河就向一条龙，横卧在天津大地上，龙头朝向大海。全长72公里的海河从总体上分成3个自然的段落。从起点到外环线为上游段，从外环线到二道闸为中游段，从二道闸到入海口为下游段。三段确定了不同产业功能和景观特色。上游段也就是中心城区段，河流长度约19公里，规划面积是42平方公里，这段规划定位为体现亲水的国际化大都市形象，以现代化的公共设施为核心，整体上形成一个内涵丰富、功能多样的经济带、文化带和景观带。百丽城堡位于意大利风情街和奥式商务区黄金交集的绝版旺地，距海河仅百米之遥。只需五分钟车程就可以到

38、达金街、鼓楼、古文化街、百盛、新世界等繁华商业区.本项目的西南面被海河环抱，正西侧为奥匈商务区、原奥匈领事馆，北侧为“海河大道”，东接意大利风情街，隔海河与和平、南开两区相接壤，充分符合“寸金寸土”、“地段至上”、“不可复制”的地产概念。本项目地处海河上风口，这里不仅是城市的中心，更是天津不可多得的藏风聚水的宝地，被河水环抱，称为“玉带环身”十分适宜居住。600年来不同时期的风云人物都相继将宅邸选址于此，旧时代的九国租界留下的幢幢洋楼与现代建筑交织在一起，既保留了区域遗存建筑又与新的建筑相融合。梁启超、李叔同、曹禺与袁世凯、冯国璋等故居都坐落于此，就更加可以说明此地的价值。天津唯一的玻璃桥金汤

39、桥、造型独特的狮子林桥、仿造塞纳河畔亚历山大桥的北安桥造型各异，同时也成为连接海河两岸的重要交通纽带。本项目虽然处于市中心，但由于海河改造工程的统一规划，海河沿岸的住宅将极为稀少，所以人口密度小，空气清新，祥和宁静。以马可·波罗广场为中心标志建筑的意大利风情街，作为意大利境外保留最为完整的历史风貌街区,改造后更保留了它原味、纯粹的建筑风格，不久将成为高尚休闲娱乐的新聚点；随着海河改造工程的进行,这里会逐步成为天津国际商务、居住的中心区。可以说本项目区域是一块集合了传统商贸服务区、现代商业办公区，高尚亲水住宅区的天津中央价值区，这种对接国际产生的区域内涵最大化提升，最终必将体现在土地的

40、价值和地上建筑之上。 二、周边项目概况及分析选取周边项目样本作对照，评估本项目的价格与定位及优劣势情况。1、周边项目概况： 海河大道：位于河北区建国道与海滨路之间，与本项目一街之隔，总建筑面积30万平方米，由20余栋高层组成，主力户型：153208平米，均价：7150元/平米，最高价：8200元/平米，销售率：40%。综述：项目区位优势明显，单位价格上有较大上升空间，但户型普遍较大，总价款较高，导致去化速度较慢。 海河新天地位于河东区新开路与华龙道之间，总建筑面积60万平米，由22余栋高层组成，主力户型：80150平米，均价：6280元/平米（一期开盘），销售率：50%（占已推盘量比

41、例）。 综述：项目区位卖点有限，但户型配比与定价较为合理，市场反映良好，11月26号刚开盘就取得了不错的销售业绩。随着海河区域价值的提升，该楼盘单位价格有一定上升空间。 海河之子 位于和平区赤峰桥头，张自忠路与承德道交口，总建筑面积6万平米，一栋主体28层的板式高层，主力户型：100150平米，均价：9880元/平米，销售率：不详。 综述：该项目为海河景观第一排，系商住、酒店式投资性产品（精装修），其价格已基本体现出海河板块的“铂金价值”，但户型与功能设计存在诸多不足之处。2、比较分析通过对周边项目的比较分析，可以看到本项目存在的优势： 本项目在海河开发中的区域优势突出，其价值具有不可复制性与

42、稀缺性。 本项目的户型得到了很好的控制，从而控制了总价，使得客户群更加广泛，风险大为降低，并与周边项目形成了错位竞争。 本项目设计独特，用料考究，必将成为区域内的地标性建筑，价值凸现。相对而言，本项目的劣势是规模体量较小。三、项目定位与客户定位根据项目区域、产品分析及市场调查，本项目的定位是中高档住宅及优质商服配套社区。兼具自住与投资功能，成为区域内的地标性项目。根据项目定位并通过一段时间以来的调查统计，“百丽城堡”的目标客户有以下特征：1、 年龄3045岁，非一次置业的高收入人群；主要包括企事业管理人员、政府公务员、教师等；2、 事业有成，追求高品质生活，拥有艺术气质的成功人士、学者、私营企

43、业主；3、 拥有丰富地产投资经验的人士；4、对国外生活有着深刻理解的外籍人士、海归派人士。这一客户群的共同特征是拥有较为雄厚的经济基础，追求生活品质，注重区域与建筑。四、价格分析综上所述，本项目住宅产品在7000元左右的价位上将可以实现快速去化。五、本项目商业分析1、本项目商业优势分析： 区位优势（1）意大利风情街区及奥式商务区的辐射效用。（2）海河、金汤桥、古文化街的商务旅游联动效用。（3）周边大规模高档居住区的带动、群聚效用。 产品自身优势（1）本项目地块特点是沿建国道、平安街两街有特别长的沿街面，沿街设置商铺，形成较高的商业价值。（2）本项目地块位于两条街交角，街角的商业价值是明显的。（

44、3）本项目商业部分的产品形态较好，进深浅，限于两层，无商业价值死角。（4）局部层高较高，可通过加层搭建，增加实用面积，进一步挖掘出项目的商业价值。 （5）商铺建筑面积从小到大，选择性、组合性强，可灵活的适应各种商业形态的需要。 经营管理优势（1）本项目是区域性地标建筑，是商业价值的保证。（2）百丽集团具有丰富的商业经营管理经验，可进一步提升本项目的商业价值。（3）本项目共管公寓的定位对本项目商业配套的招商形成了良好的基础。2、市场定位依据本项目所处的区域、项目总体定位、及本项目商业部分的建筑形态等因素，本项目商业定位为： 其形态为街铺； 业态以高档商务区、居住区的商服配套为主，包括银行、邮政、

45、便利店、咖啡厅、美容美发，等等。3、价值分析周边缺少可类比的商业项目销售实例，依据通常的房地产开发规律，此类形态的商铺的价格为同项目住宅价格的23倍，即其合理价格应为15000元20000元之间。六、项目经营管理分析优质的物管服务与配套对提升物业价值具有重要意义，本项目的产品与地段价值决定了其兼具居住与投资价值。因此，本项目的物业管理定位为共管公寓模式，这是在欧美发达国家成熟的物业管理模式，其特点为业主自治与共享空间，通过物业公司专业化的经营管理，可以支持业主对物业进行出租等形式的经营活动，从而通过后续服务的跟进，使得项目物业价值得以维系与提升。第三节 项目地块的swot分析一、优势分析(st

46、rength)1、区域优势（1）本项目所在的海河上游中心区域是天津市政府大力打造，集中投资的重点区域，已形成良好的区域发展态势。（2）本项目紧邻金街商圈与古文化街商圈，商业、旅游、商务氛围浓厚并且具备极佳的居住价值。（3）本项目位于意大利风情区与奥式商务区的黄金交集之内，人文历史积淀深厚，社区价值极为稀缺珍贵，无法复制。（4）本项目与天津市城内轨道交通及京津城际快速轨道紧邻，交通优势极为突出。2、产品优势（1）本项目采用新古典主义的建筑风格，外立面独特经典，是区域内的地标性建筑。（2）本项目采用干挂石材作为外立面主材，建筑用材考究，是优质的居住型项目。（3）本项目精心打造园林景观，体现原味的欧

47、式园林风景，并近观海河，在景观环境上体现了均好性。（4）本项目室内空间采用人性化设计，户型可灵活分割，兼具自住与投资价值。3、定位优势作为高品质的住宅项目，本项目在定位上不贪大求豪，而是做了严格的户型控制，使得本项目的户型面积控制在理想范围之内，面积的控制导致单位总价的降低，从而扩大了客户层面，极大的降低了市场风险，并与周边的大户型住宅项目形成了错位竞争。4、开发商实力的优势本项目开发商依托百丽集团的强大资金实力，具有先进的开发理念和专业化的操作团队，是本项目成功开发的重要保障。5、物业管理优势本项目采用先进的“共管公寓”的物业管理模式，在天津市场上具有领先地位，可为项目业主提供优质的物业管理

48、和后续经营服务。二、劣势分析(weakness)1、地块面积较小，社区室外活动空间不大，绿化率一般。2、规模较小，影响力有限。三、机遇分析(opportunity)1、天津的城市机遇天津滨海新区开发赋予了天津不可多得的历史性发展机遇，作为未来环渤海区域的中心城市，天津具有广阔的发展空间。2、区域发展机遇：本项目所处的海河畔意奥风情区具有深厚的人文历史沉淀，其地段价值远未得到充分的发掘。3、产品的稀缺性：本项目设计独特，区位优势凸显，其价值的稀缺性将日益为天津市场认可，升值潜力巨大。4、良好的物业管理：本项目经营管理优势将使得本项目在投入使用后，其价值将得到更为充分的体现。 四、威胁分析(threat)1、天津市消费水平增长幅度较快，但平均消费水平略低，对高品质住宅的销量有不确定因素。 2、外地企业对天津市场的投资力度对天津市房地产市场竞争趋势发展影响的不确定因素。五 、项目开发策略 基于对项目与市场的分析，本项目致力于打造成为区域内的地标性项目，与周边项目形成错位竞争，成为小而精的精品，通过挖