上海写字楼市场培训及营销推广计划PPT

1、写字楼市场培训写字楼市场培训2010年年7月月上海写字楼市场简介上海写字楼市场简介写字楼项目策划要点写字楼项目营销计划写字楼市场定义写字楼市场定义销售型写字楼销售型写字楼租赁型写字楼租赁型写字楼写字楼根据其产权持有性质，可分为销售型销售型写字楼和租赁型租赁型写字楼发展商将产权独立分割，出售给小业主供其自用或投资之用。多位于徐汇、虹口等非核心CBD区域。R 成本回收迅速，短期实现大量现金收益R 后期经营、管理难度加大R 项目价值无法实现最大化R 二次租赁中无法获得国际公司的认可R 保持了产权的完整性，利于后期的经营管理R 相对于销售，租金变化相对较小，稳定的长期收益R 通过REITS，拓宽融资渠

2、道Q 前期物业成本无法回收，运营成本较高Q 资金流动速度较慢发展商长期持有项目完整产权，进行租赁和资产管理。大多处于核心CBD区域，且品质高端。飞洲国际飞洲国际东海广场东海广场恒隆广场恒隆广场环球金融中心环球金融中心写字楼市场定义写字楼市场定义市场普遍按照写字楼所处的区域、交通位置、交房标准等方面的优劣，将写字楼分为国际甲级写字楼、甲级写字楼和乙级写字楼。下表为市场通用的分级依据。衡量标准衡量标准国际甲级写字楼甲级写字楼乙级写字楼地理位置地理位置位于中央商务区，交通便利、基础建设包括公交线路以及轨道交通设施位于写字楼聚集区，交通便利、基础建设包括公交线路以及轨道交通设施区域具有一定商业氛围，交

3、通便利停车车位停车车位至少每150平方米有一个停车位，对于综合用途的项目还需更多停车位或者周边必须有足够的车位提供至少每200平方米有一个停车位，对于综合用途的项目还需更多停车位或者周边必须有足够的车位提供车位按设计规范制定，通常不能满足需要大厦品质大厦品质架空地板；龙骨吊顶配备充足的灯光（最少500Lux）；为客户提供最少每平方米90Va的电源供应；配有后备电源；24小时分别提供冷暖水；每平方米最少承重为250公斤，等架空地板、充分的电源供应并配有后备电源，如项目有一定规模的商场，则需有单独的写字楼入口。部分毛坯交付，配备电、空调、通讯等基本设施净高净高2.7米以上2.7米以上（包括2.7米

4、）2.5米以上电梯电梯平均每3层一部电梯等候时间不超过30秒按设计规范制定电话线电话线平均每12平方米有一根电话线并提供ISDN，DDN，T1等通讯电缆，并可考虑提供光缆等多种服务设施。平均每20平方米有一根电话线物业管理物业管理丰富经验的国际知名物业管理公司丰富经验、有知名度的物业管理公司内资物业管理公司租或售租或售不出售大面积自用型客户销售，不单元分拆销售单元销售，投资客出租得房率得房率整层得房率至少为75%，分割单元得房率不低于为70，空间少柱 。70% 或更高65%空调空调4管制空调系统 VAV4管制空调系统 VAV通常为VRV上海写字楼区域分布上海写字楼区域分布徐家汇徐家汇虹桥开发区

5、虹桥开发区北外滩北外滩新上海商业新上海商业城及竹园城及竹园中山公园中山公园陆家嘴陆家嘴张江、紫竹张江、紫竹园区园区核心核心CBD成熟区域成熟区域核心CBD 人民广场 淮海路 南京西路 陆家嘴虹桥开发区徐家汇新兴区域新兴区域北外滩中山公园新上海商业城及竹园张江、紫竹园区南京西路南京西路CBDCBD该区域是上海写字楼市场的缩影，初期以上海商城、嘉里中心为代表，将甲级写字楼标准带入中国。随着周边五星级酒店云集，一直以来就是领事馆、高端服务业的首选之地。10年前随着恒隆广场、梅龙镇、中信泰富等高端办公楼及商业落成，南京西路成为上海最高档的商业办公区。该区域未来的发展集中在静安寺周边，越洋广场、会德丰广

6、场等项目代表着上海写字楼市场未来的新趋势以咨询、会计事务所、律师事务所、广告为代表的现代服务业客户比重较高，同时也是欧美领事馆的主要聚集地区域内平均成交租金为8-12元/平方米/天，为上海市最高水平。尽管办公楼市场受到金融危机影响，但是该区域的租金水平下降幅度不大。区域特征区域特征区域分布特征区域分布特征- -南京西路南京西路上海商城上海商城恒隆广场恒隆广场越洋广场越洋广场会德丰广场会德丰广场东海广场东海广场嘉里中心嘉里中心主要沿淮海中路东段分布，是上海最早形成的CBD区域之一，早期为香港广场、大上海时代广场、瑞安广场、金钟广场等项目“新天地”改造完成后，区域商业档次和商务氛围有明显提升；企业

7、天地成功吸引部分欧美500强客户入驻，成为区域最高端项目；该区域开发较早，目前可供开发的土地资源有限，企业天地一、二期的开发完毕也标志着卢湾区甲级写字楼开发告一段落。淮海中路甲级写字楼绝大部分为港资开发商早期开发，内部设施已经较为陈旧。客户以港资客户为主，现代服务业占据较高的比重区域内平均成交租金为6-8元/平方米/天区域特征区域特征中环广场中环广场瑞安广场瑞安广场香港新世界大厦香港新世界大厦香港广场香港广场企业天地企业天地力宝广场力宝广场淮海路淮海路区域分布特征区域分布特征- -淮海路淮海路人民广场人民广场延安东路沿线延安东路沿线该区域写字楼分布比较分散，人民广场、延安东路、外滩区域均有。其

8、中人民广场作为上海城市的中心，具备成熟商务和交通条件区域内港陆广场、天安中心、海通证券大厦等一大批写字楼于00年左右建成，已稍显陈旧。但早期建成的外滩中心仍有较高市场影响力。未来外滩金融区的功能将得到加强，外滩附近一些街区将被改造为具有上海历史、旅游、酒店、文化等特色的商务区该区域是上海早期的金融中心，相对于除陆家嘴以外的其他区域，金融客户比例相对较高区域内平均成交租金为5-8元/平方米/天区域特征区域特征仙乐斯广场仙乐斯广场来福士广场来福士广场海通证券大海通证券大厦厦外滩中心外滩中心天安中心天安中心都市总部大都市总部大厦厦区域分布特征区域分布特征- -人民广场人民广场外滩外滩作为上海较新的商

9、务区，徐汇区写字楼市场处于快速发展中，其甲级写字楼比例在现有6个商务区最低区域内除港汇广场、嘉华中心、淮海国际、世纪商贸广场外，甲级写字楼数量十分有限，且未来供应较少区域内未来最大供应项目为徐家汇中心和新鸿基ICC项目 受益于上海最主要的几个数码城聚集徐家汇，相对于其他区域，该区域IT/电子类企业较为聚集区域内平均成交租金为4-8元/平方米/天区域特征区域特征世纪商贸广世纪商贸广场场港汇广场港汇广场淮海中路西段淮海中路西段徐家汇徐家汇区域分布特征区域分布特征- -徐家汇徐家汇嘉华中心嘉华中心淮海国际淮海国际虹桥虹桥古北古北虹桥地区为上海最早的对外开发区，有多家外国领事馆汇集于此，是上海最早的集

10、商务、展览、居住为一体的涉外综合区以万都中心为代表的虹桥地区写字楼多为90年代建成，设施设备已十分陈旧虹桥交通枢纽的规划，为本区域的未来发展增添了巨大潜力中小型贸易类客户聚集及日韩客户聚集是长宁虹桥写字楼的重要特征，近年来该区域大面积客户外迁的趋势较为明显区域内平均成交租金为3-7元/平方米/天区域特征区域特征世贸商城世贸商城国际贸易中心国际贸易中心龙之梦龙之梦安泰大厦安泰大厦万都中心万都中心虹桥上海城虹桥上海城区域分布特征区域分布特征- -虹桥虹桥中山公园中山公园受益于国家金融中心的定位和上海经济中心的东移，小陆家嘴成为目前上海甲级商务楼供应量最大的商务集中区。随着08年的集中放量，小陆家嘴

11、甲级写字楼存量在未来几年中将保持全上海第一位。小陆家嘴的发展带动周边的新上海商业城及竹园板块的发展，但由于供应量大，自08年以来，浦东地区的租金价格下降明显。小陆家嘴小陆家嘴竹园竹园陆家嘴作为我国唯一以“金融贸易”命名和定位的国家级开发区，正显现出了越来越强大的集聚效应，随着环球金融中心的落成，加之相关商业配套的进一步完善，小陆家嘴的商务中心地位已经显著提升，而在未来几年中，仍将有大量的国际超甲级写字楼陆续供应区域介绍区域介绍市场特征市场特征客户行业分布客户行业分布客户来源地分布客户来源地分布6%3%21%16%45%9%贸易IT/电子生产制造现代服务金融其他18%8%9%2%63%欧美港台日

12、韩其他地区中国大陆部分写字楼目前租金报价（元部分写字楼目前租金报价（元/天天/平方米）平方米）花旗集团大厦 8.5BEA大厦 6.0金茂大厦 8.0未来资产大厦 7.5时代金融 6.5环球金融中心 8.5甲级写字楼租赁市场甲级写字楼租赁市场- -陆家嘴陆家嘴甲级写字楼租赁市场（小陆家嘴）甲级写字楼租赁市场（小陆家嘴）19952000 约400,00020002006 约680,00020072008 约685,0002009 约450,0002010约520,0002011约465,0002012+约1,000,000证券大厦证券大厦金茂大厦金茂大厦环球金融中心环球金融中心IFC上海中心上海中

13、心IFC II招商局大厦招商局大厦历史供应量与代表项目历史供应量与代表项目竹园写字楼竹园写字楼1.德加置地 2.城建国际中心 3.中建国际大厦 4.东方希望大厦 5.中融恒瑞大厦 6.葛洲坝大厦 7.长泰金融中心 8.国际证券大厦 9.盛大国际中心 10.世纪大都会12346789105甲级写字楼租赁市场（竹园）甲级写字楼租赁市场（竹园） 2000年前后，先后在东方路、新上海国际商城区域出现大量办公楼，多为各省市在沪建造楼宇，设施及楼宇品质较低，仅浦项广场堪称甲级写字楼； 2007年至今随着中建、城建等高品质项目入世，并对外提出竹园CBD概念，大幅提升区域商务氛围和档次 随着陆家嘴金融城东扩，

14、全国性证券交易机构将重新建造并汇聚在竹园地区，区域未来的发展空间非常广阔，已成为陆家嘴主要的竞争区域； 区域平均租金成交价为4-7元/平方米/天，租户中不乏国际500强客户。区域特征区域特征2005年前项目上海写字楼租赁市场上海写字楼租赁市场供需基本平衡，但空置供需基本平衡，但空置率上升至近率上升至近1010年新高年新高 1994年年甲级写字楼市场供不应求，租金保持在10元/平方米/天以上高位。 1995-1998年年在空置率持续上升的影响下，租金持续下降，平均每年的降幅接近20%，1999年达到最低 1999-2007年年近10年的快速增长，整体空置率的持续下降，促使租金不断攀升。 2008

15、年年-至今至今大量的办公楼供应及金融风暴的影响使得市场供需失衡，空置率急速上升导致区域租金大幅下滑，但进入09年下半年后市场趋于相对平稳。上海写字楼租赁市场上海写字楼租赁市场-分区域空置面积分区域空置面积至09年底，空置面积的区域分布中浦东地区占据了较大比重，这也是由于该区域08-09年间供应较大所造成0100,000200,000300,000400,000500,000600,000700,000800,000900,0001,000,000Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q

16、2Q3Q4Q1Q2Q3Q419992000200120022003200420052006200720082009浦西核心区浦东核心区浦西非核心区浦东非核心区单位：平方米上海写字楼租赁市场上海写字楼租赁市场-租金趋势分析租金趋势分析租金连续下挫，但租金连续下挫，但09年第年第2季度后下季度后下跌幅度趋于平稳跌幅度趋于平稳020406080100120140160180200Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Jan99000102030405060708091

17、0Q2/1999 = 100全市浦西中央商务区浦西非中央商务区浦东中央商务区浦东非中央商务区上海写字楼租赁市场上海写字楼租赁市场 未来主要供应量未来主要供应量单位：万平方米单位：万平方米44.366.0+19.019.7201.5+02040608010012014016018020020102013+浦东供应浦西供应201114.02012历史最高吸纳历史最高吸纳2007年：年：73万万近近3年平均吸纳年平均吸纳06-09年：年：33万万55.841.8项目名称地点写字楼面积(平方米)中信泰富船厂中信泰富船厂I(I(浦江双辉浦江双辉) )陆家嘴陆家嘴220,000220,000平安国际金融大

18、厦平安国际金融大厦陆家嘴陆家嘴76,99876,9982121世纪大厦世纪大厦陆家嘴陆家嘴40,00040,000黄金置地黄金置地陆家嘴陆家嘴75,00075,000宏嘉大厦宏嘉大厦竹园竹园110,000110,000盛大国际中心盛大国际中心竹园竹园77,32577,325浦东嘉里中心浦东嘉里中心浦东其他浦东其他68,70468,704名人商务大厦名人商务大厦南京东路南京东路36,61236,612日月光中心日月光中心卢湾卢湾45,00045,000会德丰广场会德丰广场南京西路南京西路106,609106,609合计合计744,635744,635未来主要供应量未来主要供应量-2010年年项目

19、名称地点写字楼面积(平方米)国金中心国金中心( (二期二期) )陆家嘴陆家嘴122,264122,264太平金融大厦太平金融大厦陆家嘴陆家嘴85,00085,000招商银行大厦招商银行大厦陆家嘴陆家嘴58,42458,424陆家嘴基金大厦陆家嘴基金大厦竹园竹园45,33245,332嘉瑞国际大厦嘉瑞国际大厦竹园竹园37,76037,760东方金融广场东方金融广场竹园竹园95,00095,000上海环贸广场一期上海环贸广场一期淮海中路淮海中路124,227124,227华敏帝豪华敏帝豪北京西路北京西路48,92048,920南京西路南京西路17881788南京西路南京西路89,00089,000

20、合计合计641,272641,272未来主要供应量未来主要供应量-2011年年项目名称地点写字楼面积(平方米)X3-2X3-2项目项目陆家嘴陆家嘴80,00080,000中信泰富船厂中信泰富船厂IIIIII陆家嘴陆家嘴60,00060,000环贸广场二期环贸广场二期淮海中路淮海中路64,65564,655金虹桥商务中心金虹桥商务中心长宁虹桥长宁虹桥110,000110,000卢湾卢湾105105地块地块卢湾卢湾108,000108,000嘉里中心二期嘉里中心二期静安静安79,00079,000恒基恒基688688静安静安58,00058,000中信泰富中信泰富1010号线项目号线项目虹口虹口5

21、4,00054,000合计合计558,961558,961未来主要供应量未来主要供应量-2012年年0100,000200,000300,000400,000500,000600,000700,000800,000900,00019941995199619971998199920002001200220032004200520062007200820092010E2011E2012E平方米024681012141618元/平方米/天供应预计需求浦西平均租金浦东平均租金未来市场预测未来市场预测上海写字楼市场简介写字楼项目策划要点写字楼项目策划要点写字楼项目营销计划客户在考虑什么写字楼住户选择办公

22、楼的决策较为理性，会从多方面来进行综合权衡，以实现综合目标的最大化商务成本 租金水平/销售价格 办公空间的利用效率 物业管理费用 业务开展的交通费用业务开展的便利性 接近所服务的客户 接近主要的政府主管部门 接近主要的业务合作伙伴企业形象 地段 写字楼品质的认同度 同一写字楼中其他客户的品质办公环境的舒适度/安全性与效率 设施设备 内部空间感 物业管理提供的服务 配套设施完善程度员工可招募性及稳定性 城市对所需求员工的吸引力 与多数员工居住地之间的交通可达性政策优惠及其他特殊要求 增值税、企业所得税等税收优惠 区域政府的办公透明度及效率 其他特殊要求企业如何选择办公场所发展商如何策划写字楼交通

23、平面实用率价格品质配套 价格价格在对写字楼进行整体策划前，最重要、最核心的工作是结合项目的地理位置、周边项目情况、地块数据等要素对写字楼未来的租金/售价水平进行确定。核心CBD区域则首先考虑建造租赁型办公楼，非核心区域可以考虑销售型写字楼。在此原则上才能深入考虑项目的品质、平面等其他因素，否则项目既得不到市场的认可，也很难获得客户的青睐；销售型写字楼的资金回笼与住宅销售比较相似，仅在贷款成数上有所差异；但租赁型写字楼受装修期、免租期等因素影响，在项目交付后一段时间内难以产生现金流，对资金的要求比较严，因此在做项目前期资金计划中应充分考虑此因素； 价格价格实际支付价格（合同净价）= 合同面价 合

24、同总月份数 - 免租月数合同总月份数 + 装修月数租户在决定入驻或续租时，其对价格的敏感度在于其实际支付的价格，通常金融类、证券类、财务咨询类、4A广告类、法律类公司的承付能力较强。当租户从其他写字楼搬迁入驻时，其财务部分还需要考虑新楼装修成本，通常其会按照新租约合同期内总支付租金的20-25%计提装修费用。全球500强公司或租赁面积在5000平米以上的租户通常被视为主力客户，其租金支付能力均比较低，尤其制造业类客户对租金更加敏感。 品质品质租户对写字楼品质的要求主要集中在几个方面：办公空间、空调、电力供应、电梯、楼面承重等。各种类客户受其行业特殊性和经营活动的要求，对于办公场所的硬件要求都各

25、有侧重，关注点差异较大。写字楼设计之初，需要综合考虑本区域内主要客户群的行业分布，优化方案以满足大部分客户的硬件需求。后期再进行的修改和增设，不仅工程难度大，而且将大大增加成本。 品质品质 办公空间办公空间项目名称竣工时间楼层净高国金中心20103.0米东亚银行大厦20092.8米陆家嘴时代金融中心20082.8米廖创兴金融大厦20073.0米嘉华中心20052.75米花旗银行大厦20052.7米企业天地20042.75米世纪商贸广场20043.0米万都中心20022.7米力宝广场19982.6米远东国际广场19982.4米上海商城19962.45米国际贸易中心19942.6米上海不同时期主要

26、甲级写字楼净高上海不同时期主要甲级写字楼净高分析分析上海上世纪90年代建造的写字楼中有较多项目标准层净高在2.5米及以下，目前，标准层过低已成为了这些项目丧失市场竞争优势的最主要原因之一二十一世纪初期建成的甲级写字楼逐渐以2.6-2.7米为主，2.6-2.7米的楼层净高能基本满足写字楼客户对内部空间的要求近年来，部分写字楼将楼层净高提升到了一个新的高度，3.0米在多个已建项目和规划项目中被采用，不凡的空间感显著提升了这些项目的品质可在2、3层及中高区各选择一个楼层，设置交易楼层(净高通常不低于6米)，提升低区价值并吸引金融类客户但是不能一味提升办公空间的净高。3.3米以上将大大增加空调能耗，未

27、来运营成本将大大提高。银行、证券公司等从事于证券发行、承销、交易、企业重组、兼并与收购、投资分析、风险投资、项目融资等业务的非银行金融机构。他们的业务主要通过高效率的信息传输来完成。这就需要大面积的交易楼层（Trading Floor）以及和交易楼层相匹配的灵活的室内布线。通常交易楼层净高不低于不低于6.0米米，300mm的架空地板,1500kg/的承重。 品质品质 交易楼层交易楼层内部平面与空间内部平面与空间分析分析共享空间作为一种新潮的概念，近年来陆续在很多写字楼项目中得到采用，针对销售型写字楼项目，共享空间为产品营造了一个很好的卖点上海甲级写字楼客户更注重内部平面的实用性，普通的共享空间

28、设计占用了一定的使用面积，根据经验，共享空间较受大面积客户欢迎共享空间存在私密性的隐患，因而在一定程度上限制了包含共享空间的楼面的客户范围，多数情况下需要由一个客户使用多个楼层，对于业主而言，将丧失部分租赁的灵活性 品质品质 跃层空间跃层空间越洋广场空中休息厅越洋广场空中休息厅 品质品质 空调系统空调系统VAV空调系统在目前高品质写字楼中被普遍采用l目前FCU、VRV、VAV等均是成熟的空调系统。lFCU应用时间最长，因而早期建成的写字楼多采用FCU系统。l随着VRV系统技术的成熟及销售型写字楼市场的发展，在一些销售型写字楼项目中VRV空调系统得到了普遍使用，VRV系统占用楼层空间小，并且满足

29、了小面积客户独立灵活控制空调的需求。lVAV系统近年来在一些高品质的写字楼项目中被普遍使用，该系统可更好的保障室内空气质量，绝大部分租户均已将VAV系统视为高品质写字楼的标准之一。上海部分写字楼空调系统状况 项目名称项目名称位置位置竣工日期竣工日期空调系统空调系统国金中心小陆家嘴2009-2010VAV环球金融中心小陆家嘴2008VAV廖创兴金融中心南京西路2007VAV越洋广场南京西路2007VAV花旗银行大厦小陆家嘴2005VAV汇亚大厦小陆家嘴2005VAV嘉华中心淮海中路2005VAV世纪商贸广场徐汇2004VAV空调的分区模块的建议空调的分区模块的建议32指标指标VRVVRVVAVV

30、AV备备 注注技术成熟度高高两者在技术可靠性和成熟度上差别很小前期投资成本高较高均摊到每平方米，VRV略高于VAV占地面积及占用空间较小较大VRV管道占用空间小，VAV空气输配管道系统占用空间较大使用年限（年）10-1515-20考虑到VAV系统存在水管易受腐蚀、需除垢和风管需定期清洁等因素，两系统实际使用年限接近用户调节自由度较高较低VRV可由各单元自行调节，运行时间可自由控制；VAV环节众多，控制复杂，BA一般控制到机组运行参数，末端一般由用户自行控制新风供应较难易VRV需另行考虑新风问题，VAV则容易解决新风供应问题改造灵活性低高在建筑二次装修中，VRV改动较大，移动不方便，VAV只需重

31、新布置末端和风口位置能效比（COP）3.04.05.06.0从长远看，VAV具有较好的节能规模效应VAV与VRV空调系统比较 品质品质 空调系统空调系统33新风量建议至少应达到3535立方米立方米/ /小时小时/ /人人汇亚中心新风量：35立方米/小时/人 港汇广场新风量：50立方米/小时/人 花旗集团大厦新风量：50立方米/小时/人 目前办公楼除采用新风系统外，也同时采用可开启窗，呼吸式玻璃幕墙等生态环保设计，改进室内空气质量 品质品质 空调系统空调系统 品质品质 电梯系统电梯系统电梯系统是客户感受写字楼品质的最直观因素之一，尤其是平均等待时间和轿箱内部空间感项目名称竣工时间总体量(平方米）

32、办公区体量（平方米）客梯数量客梯品牌及载重客梯分区及速度（米/秒）每部客梯服务办公面积（平方米）花旗大厦2005120,00090,00016进口三菱低区3.5，中区5.0，高区6.05,625嘉华中心200591,00063,69515进口东芝， 1.8吨低区5.0，中区7.0，高区7.04,246世纪商贸200491,70084,00018进口迅达，1.65吨，21人高中低区均6.04,667恒隆广场2000140,59311,57420进口迅达低区3.5，中区5.0，高区7.05,787建议：l五分钟运载力应该10%以上，平均等待时间应在35秒以内l特别要注意轿箱内的空间感及装饰，轿箱高

33、度接近3米会给客户以不凡的空间体验内部平面与空间内部平面与空间大堂与雨蓬是除外立面外，客户对项目品质评价重要的因素，开阔的大堂和巧妙设计的雨蓬是塑造项目品质和为项目增色的重要手段，许多客户往往在刚进入大堂的五秒钟内就对写字楼的品质作出了判断大堂大堂雨蓬雨蓬分析分析 底层大堂高度应达10米左右，大堂占底层的面积比例应在二分之一以上，建议达到四分之三 写字楼底层不建议设置过多的商业设施，在人流主动线外的适当区域设置外资银行营业厅和高档的咖啡厅可满足基本商务需求并进一步提升项目市场形象 在底层大堂以外的区域设置夹层，夹层占底层面积不应超过二分之一，建议为四分之一 品质品质 大堂大堂内部平面与空间内部

34、平面与空间标准层平面：三角形、圆形及其他标新立异的不规整的标准层平面均会降低写字楼内部空间的使用效率，因而以矩行为基本单元是客户最为青睐的平面形状金茂大厦金茂大厦 角部的矩形缩进角部的矩形缩进角部的矩行缩进，即可增加拥有两个视野面的角的数量，也可在一定程度减小建筑的”方向性“ 局部的圆弧形设计局部的圆弧形设计局部的圆弧形设计在保证相关展示面”无方向性”的同时，可将圆形平面对内部实用率的负面影响显著降低 平面平面内部平面与空间内部平面与空间12米以上的进深、2000平方米以上的标准层面积目前受到大多数大中面积客户的青睐标准层平面内立柱应尽量靠近外墙，满足客户对无柱式办公的要求，创造规整开阔的内部

35、平面空间，提高写字楼的实用率柱距：8.4米进深：12.8-15.2米柱距：9米进深：11.7-15米世纪商贸广场世纪商贸广场花旗集团大厦花旗集团大厦汇亚大厦汇亚大厦柱距：7.2米进深：11.6米分析分析写字楼开间和进深影响到平面的分割、车位的摆放等，通常大的柱距和进深能满足大面积客户的需求，但项目目标客户若以中小面积客户为主，则进深不宜过大写字楼客户多青睐于无柱办公，以提高平面利用效率立柱靠近外墙，虽然在采用玻璃幕墙的情况下存在从外部会看到立柱的现象，一方面深色的玻璃可部分消除该现象，另一方面，从外部可见立柱的影响远不及提高内部平面实用率的影响，因而，建议应尽可能使立柱向幕墙靠拢 平面平面平面

36、平面客户要求客户要求附加条件：附加条件：预留楼梯预留厕所预留管井共享空间共享空间对于部分大面积客户，对共享空间有一定需求，建议在部分楼层设置预留楼梯对于两层以上的客户，设置可拆卸楼板，以预留楼梯位置预留管井为部分大型企业客户行政人员预留管井，以设置给排水管道预留厕所为部分大型企业客户行政人员预留洗手间，以提供更人性化办公空间此类设计并非企业必须，但有助于提高项目品质，对某些企业具有一定吸引力 平面平面客户要求客户要求l面积2000平方米以上l形状方正，进深10米以上l实用率65%-70%l中心筒设置、150mm架空地板、最好可以有开启窗（考虑实际使用，就是45度开启有卡口，净高3米以上、走道1

37、.8米以上l无柱式设计或柱子靠幕墙l基本功能要有男卫生间（3立3蹲）女卫生间（3蹲）茶水间位置、拖把间、男女卫生间在同一侧l方形支柱对空间分割和办公桌椅摆放影响较小，更受客户欢迎l低区电梯井在高区部分以及电梯井在地下室部分可用作储存空间 平面平面客户兴趣点客户兴趣点40细节考虑在核心筒内的适当位置，增设淋浴间和行政人员专用洗手间，在细节之处体现对员工的关怀和吸引客户决策层花旗银行大厦行政人员洗手间世纪商贸广场淋浴室分析：l部分写字楼项目中设置有行政人员洗手间，通常设置于标准层平面的角上靠近行政人员办公室，供专人专用，如花旗集团大厦；或设置于核心筒内，供特定的多人使用l部分写字楼项目中设淋浴室，

38、通常设在核心筒内，为员工加班或出差归来提供淋浴场所l考虑到在标准层平面四角视野最佳，并且此处设立行政人员洗手间不便于管道布置，可在核心筒内的适当位置设置淋浴室和行政人员洗手间，在细节之处体现对员工的关怀和吸引客户决策层 平面平面41细节考虑在部分楼层预留可拆卸楼板，为使用多个楼层的客户提供内部沟通的便利分析：l为购买或租用连续两层以上的客户提供了内部交通的方便，避免了绕道电梯的麻烦，并增添了办公室的气派和美感l建议在部分楼层的适当位置预留可拆卸楼板 平面平面42细节考虑在局部区域加强楼板的负重荷载，满足部分客户的特定需求分析：l多数大公司都会有集中储藏文件或设置机房的需求，由于文件柜和机房一般

39、设置于靠近核心筒的区域，可以通过局部承重加强的方式予以满足，其中金融类、IT企业对于楼板荷载要求比其他行业更高。l在标准层靠近核心筒处的部分区域设置“重负荷带”，加强部分楼板的承重负荷能力 平面平面 平面平面 - - 核心筒核心筒中央核心筒 实用率较高 四周同等的进深 公共走道设置灵活 自然采光较为平均 单元分割及组合差异较小 受结构影响，进深有限偏心筒 优化景观资源 较大单元进深 走道占用面积小 大面积开阔办公空间 单元景观差异大 单元分割大小较难控制环球金融中心环球金融中心创兴金融中心创兴金融中心钻石大厦钻石大厦优点优点优点优点缺点缺点缺点缺点目前甲级写字楼普遍采用此中央核心筒设计目前甲级

40、写字楼普遍采用此中央核心筒设计受地块形状、景观条件所限或设计特殊受地块形状、景观条件所限或设计特殊需求的情况下，采用偏心筒结构需求的情况下，采用偏心筒结构配套设置商业区大裙房型写字楼商务配套型写字楼纯写字楼来福士广场多种商业业态，主要集中于休闲购物，成熟的时尚购物场所。业态商家B1中档餐饮味千拉面、棒约翰1F中档购物、餐饮、休闲娱乐French Connection、Guess、Hagen-Dazs2F中高档购物Novo、U.d.b、 Esprit 3F中高档购物、餐饮蕉叶咖喱屋、Giordano Ladies、 Ma Belle 4F中高档购物、餐饮Adidas、Pierre Cardin、

41、 ZEN 采蝶轩 5F中高档购物Nike、F1 Fans Club、Nokia6F中型餐饮港丽餐厅、釜山料理7F健身中心舒适堡汇丰大厦餐饮及商务配套服务，服务本楼客户，平均租金和写字楼租金基本相当业态商家1F银行、咖啡星巴克、汇丰银行2F中档餐厅、商务配套服务五芳面馆、上海玛利奥餐厅、书店、票务中心、便利店、快递3F商务配套服务邮政快递、洗衣店、诊所46F高档餐饮诗如花餐厅、璨鸟餐厅等 世纪商贸广场商业配套设施非常有限，主要依靠周边商业设施来提供相关服务业态商家1F银行中国银行写字楼配套设置的主要设置方式 配套配套 商业商业外部形象外部形象商业裙楼的独立性与主楼直连的裙楼与主楼直连的裙楼独立商

42、业裙楼独立商业裙楼优点优点l 商业利用空间大l 可直接引导办公楼内人群进行消费l 保证办公楼的独立性和高端形象l 商业业态设置较为灵活，可选择的业态空间较大l 未来商业调整较为灵活l 商业经营时间安排较为灵活l 柱网结构互不影响，受客户认可缺点缺点l 对裙楼结构、管道设置等技术性要求较高l 裙楼内餐饮业态设置易影响办公楼使用品质l 商业经营灵活性不足l 未来物业运营成本较高l 需要地块形态及控规指标相配合适用特点适用特点l 较为成熟的CBD区域，周边有大量同类项目形成区域热点l 适合于需要突出主体建筑，多为高档定位项目所采用典型项目典型项目中环广场中环广场香港新世界香港新世界嘉华中心嘉华中心金

43、茂大厦金茂大厦梅龙镇广场梅龙镇广场 配套配套 商业商业总建筑面积355,000平方米南塔楼 (250米)Ritz-Carlton酒店:45,700平方米/300间写字楼:82,000平方米北塔楼 (260米)服务式公寓:31,600平方米写字楼:97,500平方米小楼 (85米)酒店:43,000平方米/ 400间裙楼商场:84,300平方米55,200平方米/地上四层29,100平方米/地下两层停车位1,800 个 配套配套 商业商业上海国金中心上海国金中心 IFC南塔楼南塔楼北塔楼北塔楼小楼小楼商场入口商场入口未来供应项目分析 IFC 配套配套 商业商业上海国金中心上海国金中心 IFC证券

44、、期货等主业为金融产品交易的公司，以及中大型企业的地区总部，对于数据通讯都有数据流量大、保密安全性高、实时性等要求，都需要安装专用通讯卫星。因此需要考虑在顶楼预留5-10个通讯卫星安装位置，以供该类客户使用。 配套配套 卫星卫星其他其他停车位数量至少保证每100平方米办公面积停车位数达到0.5个，具体数量应结合地下层数进行综合考虑上海部分写字楼停车位设置状况上海部分写字楼停车位设置状况项目名称竣工时间总体量（平方米）办公区体量（平方米）停车位每100平方米办公面积停车位数裕景国际广场2006120,00047,1582000.42 财富时代广场200652,00044,1702500.57 淮

45、海国际广场200673,00055,0002550.46 城建国际中心200660,00039,5002940.74 新茂大厦200632,25225,6001600.63 海银国际广场200645,89637,2461300.35 飞洲国际广场200586,00061,0007001.15 花旗集团大厦2005120,00090,0004200.47汇亚大厦2005-70,0003430.49嘉华中心200591,00063,6952830.44 同盛大厦200542,00033,0002500.76 晶采世纪广场200532,50026,0001200.46 世纪商贸广场200491,70

46、084,0002030.24久事大厦200168,08050,3002500.50 浦项广场199998,13056,2707931.41 汇丰银行大厦1998130,00085,8804200.49 招商局广场199770,80538,4202200.57 配套配套 - - 停车位停车位50外部形象外滩中心黄浦区，泛光照明，在整个浦江东岸及黄浦、虹口区域均可欣赏到其耀眼“皇冠”的光芒金茂大厦小陆家嘴，泛光照明，犹如王冠的顶部设计在灯光的映耀下尽显“王者风范”大气的顶部设计配合巧妙的夜景灯光是增添项目市场关注度的重要手段之一，恒隆广场静安区，透光照明，几乎在内环以内高架上的任何一处均可欣赏到其

47、火炬般的炫耀顶部，突出其“伸展国际视野、映耀上海光芒”的理念港汇广场徐汇区，透光照明，底部的港汇购物中心及其上的双塔，在灯光的渲染下体现了“蛋糕+蜡烛”的美好寓意 配套配套 景观灯光景观灯光非交通主干道展示面不佳商家广告牌设计不醒目巨型楼体广告牌及LED屏来福士广场来福士广场商家指示牌花旗银行大厦花旗银行大厦主干道标志性招牌主干道标志性招牌 配套配套 户外广告户外广告上海写字楼市场简介写字楼项目策划要点写字楼项目营销计划写字楼项目营销计划项目筹备期前期推广阶段预租期强租期项目运营期营销准备启动营销准备启动项目建造期项目建造期取得预售证取得预售证项目竣工项目竣工客户入驻客户入驻广告公司甄选推广策

48、略制定交付标准制定营销推广策略推广营销关键节点 写字楼营销总纲写字楼营销总纲准备事项项目围板前期形象宣传册实施工作代理行甄选律师行甄选现场人员进驻 设立接待中心 现场宣传布置 标准文件系统 租售资料准备媒体策略制定活动方案制定设立样板层租售资料完善广告媒体投放进行推广活动媒体策略调整活动方案调整交房相关事项广告媒体投放软性媒体推广客户签约仪式确认租售管理项目形象提升继续软性媒体推广开展客户答谢会项目初步营销方案建议整体推广策略媒体Media营销目标活动Events工具Tools媒体：媒体：报纸（新闻类、经济类、地产类）杂志（经济类、地产类、英文类）户外（路牌，灯箱，道旗）网络（网站，链接，网站

49、广告）其他：（电台，机场广告）活动：活动：工程节点类（开盘，交房）新闻宣传类（研讨，签约仪式）项目推广类（中介联谊等）营销工具:DM楼书技术手册专用信纸、专用信封文件夹、文件袋模型展板手提袋标准文件系统精品楼书项目简报电子楼书专业礼品通过媒体、活动、营销工具等综合手段向目标受众传播项目信息，实现营销目标。 写字楼推广工具写字楼推广工具项目初步营销方案建议媒体推广策略报纸广告：与项目活动相结合，选择具有影响力、与项目气质相匹配的报纸媒体进行推广，诸如东方早报、21世纪经济日报等杂志广告：结合项目定位进行针对性的媒体投放，以形象发布为主。媒体以高端杂志、航空杂志及英文媒体为主，如中国航空、Shan

50、ghai Tailor等户外媒体：与项目整体形象及围版、接待中心等风格相结合，在项目周边或利用项目楼宇自身进行形象宣传。1.运用报纸、杂志、户外等媒体树立项目形象 写字楼推广策略写字楼推广策略常用推广策略简介常用推广策略简介项目初步营销方案建议媒体推广策略 组织专业的、连续的、专题性的新闻报道，新闻报道的特点为可信性、媒体集中影响性及成本低廉性，在未取得预售许可证的租售准备阶段结合营销活动进行专题新闻报道的宣传对于项目前期预租十分有必要。 每一轮次的新闻报道应以“主题统一，诉求丰富”为原则做好新闻缮稿的准备工作， 保证新闻报道的可信性及说服力。2.借助专业公司的媒体资源，通过新闻报道的形式开展

51、软性推广：3.针对项目进展适时通过中介、媒体及客户活动发布项目信息：项目初步营销方案建议媒体推广策略常用推广策略简介常用推广策略简介 写字楼推广策略写字楼推广策略项目初步营销方案建议媒体推广策略互联网渠道运用的目的包括“形象包装、信息获知、信息检索”。建立项目网站并将其作为重要的信息发布、更新以及项目专业形 象展示的渠道建立与著名搜索引擎的链接，关键词为“租售、写字楼租售、房地产租售、项目名、.)建设项目网站或在专业门户/新闻网站(如SINA,搜房等)发布广告或链接。4.网络广告或项目网站将作为项目信息及时发布与查询的渠道：项目初步营销方案建议媒体推广策略项目初步营销方案建议媒体推广策略常用推广策略简介常用推广策略简介 写字楼推广策略写字楼推广策略5.专业代理行的网站、物业地图以及市场透视分析等也是重要信息渠道。项目初步营销方案建议活动推广策略项目推广活动预租期预租期租售推广记者招待会开盘仪式暨新闻发布会强租期强租期中介推广会知名客户签约仪式客户答谢会其他合作交流活动租售巩固期租售巩固期交房剪彩仪式暨媒体答谢会客户交流活