上海长风商务区商办项目营销策划方案72页

1、“北岸·长风”项目i幢营销策划方案目录前 言 3第一部分办公楼市场研究 一、2007年全市办公楼价量走势分析 5二、区域办公楼市场分析 61、长风生态商务区办公楼案例分析 62、周边其他在售个案介绍 73、邻近板块虹桥开发区办公楼市场分析 8第二部分酒店式公寓市场研究一、上海酒店式公寓主要经营模式分析 151、酒店式公寓经营层面的分类 152、调查样本选取标准 15二、上海酒店式公寓整体市场分析 161、地域特征分析 162、规模分析 173、客房面积分析 184、租金分析 205、经营情况分析 21三、上海酒店式公寓市场细分分析 221、上海酒店式公寓市场分类 222、区位分析 2

2、53、软件服务分析 264、硬件分析 275、客户分析 33第三部分定位篇一、项目的swot分析 35二、产品功能定位(i幢) 381、功能定位 382、发展目标 383、酒店式公寓物业的有利因素 384、产品定位论证（比较分析） 39三、i幢物业的产品市场定位 41 四、酒店式公寓的价值挖掘 42五、酒店式公寓产品功能挖掘和优化 44六、目标客户定位 47第四部分营销推广篇一、项目核心竞争力 531、市场大势和项目机会点 532、优势资源整合，提高核心竞争力 54二、企划总精神： 551、 企划的目标受众分析 552、 企划总精神、logo与秀稿示意 56三、分阶段推广策略 59四、媒体组合

3、策略 64五、价格策略 651、价格建议 652、价格策略 65六、入市时机规划 65七、销售阶段性推进构想 66八、销售策略 68九、可能面临的风险及规避方式 69附录：关于开发过程中合理避税问题 71前言本项目位于长风生态商务区内，整个地块占地约12万平方米，地上总建筑面积约29万方。规划有主题式商业、五星级酒店、低密度办公、标准办公楼等。本次报告研究的是地块中的i幢办公楼，建筑面积约2万平方米。由于该栋楼产权性质为办公，且规划设计为小面积公寓式办公楼，因此我们对上海办公楼市场和酒店式公寓市场进行研究，以确定该栋楼更为合理的定位方向。并根据此定位作相应的产品优化建议和营销推广策略。目的是满

4、足开发商短期内完成销售和资金回笼的要求，帮助开发商实现更大的利润。当然由于此次报告时间紧，且我们掌握的项目的相关资料极为有限，因此报告中如有不妥之处，还望予以指正。办公楼市场一、2007年全市办公楼价量走势分析2007年全年上海市办公楼成交均价为17289元/平方米，较去年全年成交均价15510元/平方米上涨了11.4%，上涨幅度较为明显。其中前两个季度全市办公楼成交均价起伏不大，总体在15100-16700元/平方米之间徘徊，而下半年开始成交价格呈现拉升趋势，第3、4两季度接连走出两波冲高行情，直接将全市办公楼的价格带入20000元/平方米的运行平台。其中11月份成交价格为20673元/平方

5、米，12月份成交价格为20982元/平方米，创下了历史新高。从成交量来看，07年全年的总成交总量为111.4万平方米，较06年全年销售量113.2万平方米销售量稍稍下跌1.5%。2007年随着人民币升值，使得全市办公楼成交量继续保持在一个较好的成交势头。除2月份外，其余各月成交量基本在9万平方米左右，而第三、四2季度成交量较大，分别达到30万和33万平方米，各约占全年总量的30%。 总体而言，2007年全市办公楼市场价量走势平稳，随着人民币的不断升值，预计08年办公楼市场行情也将会持续较好的情况。二、区域办公楼市场分析1、长风生态商务区办公楼案例分析长风生态商务区目前在售办公楼项目不多，目前仅

6、有旭辉世纪广场项目在售，而其他项目正处于在建和土地平整阶段，以下是旭辉世纪广场的案例分析：旭辉世纪广场物业地址：丹巴路28弄1、2号，丹巴路10号建筑类别：多层、小高层产品类型：企业总部、创意loft、小户型办公占地面积：45781平方米建筑面积：149838平方米容积率：2.5停车位：859个办公楼面积：企业总部单层面积688765平方米；小户型办公楼面积6096平方米开盘日期：企业总部2007年1月；小户型办公楼2007年9月纳入网上销售套数：企业总部办公楼23套（整层销售）；小户型办公楼：84套纳入网上销售面积：企业总部办公楼17878平方米；小户型办公楼6936平方米去化套数：企业总部

7、办公楼18套合12775平米；小户型办公楼去化46套合3740平米成交均价：企业总部办公楼22500元/平方米；小户型办公楼25000元/平方米月均成交套数：小户型办公楼15套/月租金:4.6元/平方米/天面积销售率：企业总部办公楼71；小户型办公楼54套数销售率：企业总部办公楼78；小户型办公楼55卖点描述：旭辉世纪广场位于云岭东路、丹巴路，南依苏州河人文水脉，东望长风公园大型绿地，区位优越，规划总建筑面积约151600平方米，包括总部型办公、loft、小户型办公、甲级写字楼多种建筑形态，能够满足企业在不同阶段对规模的不同需求，为现代化都市产业提供了广阔的发展空间。首期开发建筑面积约为650

8、00平米，产品规划包含生态商务“企业总部”，创展“loft”办公，soho公寓式办公，“5a甲级写字楼”等。2、周边其他在售个案介绍项目名称绿洲中环中心绿地和创大厦中关村科技大厦项目地址金沙江路1688号曹杨路450号中山北路2911号发展商上海金午置业有限公司上海绿地腾创置业有限公司上海四通国际科技商城物业公司办公楼等级aab总楼层242531总建筑面积300,00059,00024,000办公楼建筑面积59,00024,000标准层面积20001800800得房率63%70%65%标准层净高2.72.92.7客梯数693车位数1300466111交付使用时间2008q12007q52005

9、q11租金53.5-53-3.5售价140001900014000销售情况80%95%87% 3、邻近板块虹桥开发区办公楼市场分析虹桥经济技术开发区，东起中山西路，西至古北路，南接虹桥路，北临仙霞路。虹桥经济技术开发区占地面积0.65 平方公里，建筑用地31.09 公顷，绿化用地19.54 公顷，道路用地14.39 公顷。规划建造展览展示场地30 万平方米，办公楼30 万平方米，宾馆饭店30 平方米，商住楼30万平方米，配套设施及外国驻沪领事馆30 万平方米。 功能定位虹桥开发区的发展目标是强化虹桥地位，拓展虹桥功能，将虹桥涉外贸易中心建设为以会展、商业、商务等现代服务业为主导功能的服务长三角

10、的scbd(城市中央商务区副中心)地区。并推出“依托虹桥、发展长宁、建设大虹桥商贸区”的发展战略，把虹桥开发区再次推上历史舞台，给了开发区强化功能、积聚优势和重新拓展的好机遇。今后将继续以商务贸易为主、商业为辅凸现涉外经贸与商务主导功能，建成现代服务业集聚区。 区域现状虹桥开发区距离虹桥国际机场15 分钟车程；区域内有近30 多条交通路线；延安路高架直通沪宁、沪杭高速公路；中山西路、天山路、古北路以及虹桥路等主要交通要道，共同构筑了虹桥开发区便利的交通网络。虹桥开发区内有虹桥友谊商城、万都购物中心商场以及百盛购物中心等大型商业设施，积聚了众多的餐饮休闲娱乐品牌，极大地满足了区域内对于商业娱乐的

11、需求，近年来已经形成了非常浓郁的商业休闲氛围。办公楼租赁市场分析2007年虹桥开发区办公楼平均租金为人民币5.73元/平方米。其中，国际贸易中心租金为人民币12元/平方米/天，达到了淮海路嘉华中心、南京西路梅、泰、恒等一系列顶级办公楼的水平，成为区域最高。虹桥开发区长期以来形成的办公氛围，至今影响深远，虽然该区域的物业品质无法与上海其他地区相媲美，但是其租赁状况依然呈现良好的发展态势，虽然区内甲级写字楼的租金水平稍低于全市甲级写字楼的水平，但是其乙级写字楼的租金水平却高于全市的平均水平。而在入住率上，区内甲级写字楼入住率与全市平均水平基本持平，而乙级写字楼的入住率却远远高于全市的平均水平。 (

12、2)其他销售个案介绍项目名称现代广场纯古北盛高国际大厦项目地址仙霞路369号茅台路868号仙霞路137号发展商上海现代广场有限公司靖弘房产绿丹兰置业办公楼等级a-ba总楼层301026总建筑面积6,500020,10036,000办公楼建筑面积2,200014,00036,000标准层面积70011001400得房率65%70%65%-70%标准层净高2.832.8客梯数326车位数60交付使用时间2006q122006q122005q1售价215001280026000销售情况06年11月售完44%06年12月售完 (3)其他租赁个案介绍项目名称万都大厦虹桥上海城虹桥银城项目地址兴义路8号遵

13、义路100号中山西路933号发展商万都发展华天房产  上海联大房产办公楼等级aaa-总楼层523630总建筑面积132,600162,00030,000办公楼建筑面积97,00062,00025,000标准层面积1700230019,000970得房率65%65%60%-65%标准层净高2.652.72.5客梯数18106车位数400170交付使用时间2002q32001q92003q3租金6.85.74租赁情况95%95%100% 项目名称远东国际大厦仲盛金融中心协泰中心项目地址仙霞路299号延安西路2168号遵义南路88号发展商远中房产仲盛集团协泰投资公司办公楼等级aa

14、a总楼层313029总建筑面积103,00038,00030,000办公楼建筑面积85,00035,00027,000标准层面积128015001160954得房率68%63%60%标准层净高2.42.542.5客梯数1244车位数388100100交付使用时间2000q11996q31996q4租金6.54.85.7销售(租赁)情况95%95%100% 项目名称上海世贸大厦国贸中心新虹桥中心大厦项目地址延安西路2299号延安西路2200号娄山关路75-85号发展商华新集团（台湾），外经贸实业公司安富国际投资集团办公楼等级aaa-总楼层303736总建筑面积280,000120,00086,3

15、08办公楼建筑面积35,00034,18870,000标准层面积160014421600得房率75%70%70%标准层净高2.442.82.6客梯数697车位数800260120交付使用时间2000q31994q21998q1租金6.4125销售(租赁)情况95%100%95% 酒店式公寓市场一、上海酒店式公寓主要经营模式分析上海酒店式公寓产品主要可以分为3大类（如表1-1所示）：大产权且统一经营，小产权且统一经营，小产权且非统一经营。1、酒店式公寓经营层面的分类经营方式产权形式统一经营非统一经营大产权(大资本持有)大产权统一经营小产权（售予小业主）小产权统一经营小产权非统一经营2、调查样本选

16、取标准通过对上海市酒店式公寓信息的初步收集，根据以上的依据，初步确定把91个酒店式公寓列入调研对象。我们选择了50个样本进行初次调研，由于在91个研究对象中有36个通过携程、elong等酒店预订网站营销，我们认为这类产品经营比较正规，对于我们的项目具有较强的参考价值，全部列入调研范围，其他根据地域分布密度随机选取。通过调研，剔除一些调研过程中发现和初步信息收集有出入的样本，一共选择了49个酒店式公寓成为本次研究的最终样本。二、上海酒店式公寓整体市场分析1、地域特征分析上海市酒店式公寓的分布具有明显的地域特征。上海酒店式公寓主要分布在市级商圈附近；除此以外，靠近虹桥经济开发区的古北以及靠近金桥出

17、口加工区的碧云地区也是酒店式公寓聚集的地方。通过与经济型酒店在上海的分布图相比较，我们发现酒店式公寓与经济型酒店在上海的分布在地理位置上很不一致。酒店式公寓聚集的地区，经济型酒店很少。经济型酒店的分布是环状的，大多都处于中外环间，内环以内很少。2、规模分析如图所示，我们对调研的49个酒店式公寓的规模做了一个分类，目前上海酒店是公寓大致可以分为三类：房间数量在100套以下的中小型酒店式公寓有11家，约占全部调研酒店式公寓的22.9%；房间数量在100-300套之间的中型酒店式公寓有31家，约占全部调研酒店式公寓的63.3%；房间数量在300套以上的大型酒店式公寓有6家，约占全部调研酒店式公寓数量

18、的12.5%。 房间数量在100间以下的有相当部分是住宅改造的，有的是独立的别墅，比如碧云别墅和西郊柏盛苑；有的是大型楼盘中的一部分，比如虹桥衡园，这种情况在中型酒店式公寓中也部分存在。房间数量在300间以上的大型酒店式公寓档次一般都比较高，由专业的管理公司运营，租金及经营情况都不错。酒店式公寓房间的数量达到一定得规模，比较有利于会所等公用设施的充分使用，便于形成服务的规模效应，对于产品在市场上扩大影响、提高竞争力比较有保障。单元数量过少，虽然也可以创造出独具特色的产品，但是难以形成市场的主流。超过300个单元的属于超大型物业，对服务品质的控制和提高上会比较困难。我们调研的结果业显示，大部分中

19、高档的酒店式公寓客房一般都在100-300套之间，其中200-300套之间的最为密集。3、客房面积分析上海酒店式公寓中最小客房面积的分布图上图是按照最小客房面积统计的一个比率，大约有 58.1%的酒店式公寓只提供50平米以上的客房，约占客房总数的57.9%。有28.6%的酒店式公寓只提供100平米以上的客房，约占客房总数的10.7%。这说明，只提供大面积（面积100平米）客房的酒店式公寓数量不多。上海酒店式公寓中最大客房面积的分布图上图是按照最大客房面积统计的一个比率，有8.2%的酒店式公寓只提供60平米以下的客房，提供客房数量占总数的9.4%。40.9%的酒店式公寓只提供100平米以下的客房

20、，提供客房数量占总数的38.4%。这说明只提供小面积（面积60平米客房的酒店式公寓数量也很少。通过上述分析，说明上海酒店式公寓客房面积差异大，50-100平米的房间是供应主力。4、租金分析区域长租日租金（元/天）短租日租金（元/天）平均单位长租租金（元/平米/天）平均单位短租租金（元/平米/天）全市429.09676.37.5612.45碧云445.81792.575.379.32古北436.97558.187.7710.79新客站不夜城226.67273.55.76.67四川北路333.3341410.412.79淮海路611.01947.46.3512.97南京东路427.78584.17

21、8.1811.28豫园245.78418.676.1310.39徐家汇494.63894.069.3717.83南京西路743.33952.510.5315.09中山公园352.22608.837.7713.41陆家嘴573.33985.67.2612.36对酒店式公寓而言，影响租金最重要的因素是地段。从上表可以看到，陆家嘴、南京西路、徐家汇及淮海路由于地处上海cbd地区，地理位置十分优越，酒店式公寓的租金水平也最高；其次是中山公园、南京东路、碧云和古北的酒店式公寓租金处于次一级的水平；四川北路、豫园及新客站不夜城酒店式公寓的租金水平处于最次一级。而在上海远离这些商圈的其他区域，基本没有酒店式

22、公寓存在。酒店式公寓租金的高低与楼盘的建造年代也有一定的联系。早期建造的酒店式公寓，多是高档房转化而来，在智能化配置、装修和物业管理方面与新建酒店式公寓有一定的差距，价格也有一定差距。物业品质也是影响楼盘的重要因素。5、经营情况分析上海酒店式公寓经营情况总体比较好，在所调查的样本中只有12.5%的出租率在70%以下。这些酒店式公寓经营情况不好，有部分是因为开业时间短，客户积累不够；也有部分是在价格定位上存在问题；还有部分是离商业中心比较远，生活不便。但从总体上来看，我们认为酒店式公寓对区位要求很高，在远离商业中心的地方建酒店式公寓不被看好。大部分酒店式公寓的出租率在70%-90%之间，约占总量

23、的62.5%。还有部分酒店式公寓的出租率在90%以上，大约占酒店总数的20.8%。这部分酒店式公寓主要有以下特点：以长租为主要经营手段的酒店式公寓出租率高；靠近商圈，特别是市级商圈的酒店式公寓出租率高。三、上海酒店式公寓市场细分分析1、上海酒店式公寓市场分类上海市中低档酒店式公寓公寓名称所处商圈平均长租租金（元/月）单位长租租金（美元/平米）出租率（%）最短长租时间（月）海锦酒店公寓其他450011.2560%1上海赛元酒店公寓豫园625020.0475%1绿地海悦不夜城700014.2570%1上海新世纪大厦酒店公寓豫园750021.8690%0.5上海森晟世洋国际广场酒店公寓古北78503

24、0.5675%1吉宝酒店公寓徐汇879018.7585%1大众河滨其他900021.9355%1同济佳苑酒店公寓静安925021.0080%1一天下大厦不夜城930018.7590%1和平花苑国际公寓其他950021.5650%6 通过以上标准，我们将上海酒店式公寓分为三等，第一类主要是平均长租租金在10000元/平米/月以下的中低档酒店式公寓，共有10个，约占调查样本总数的20.8%。上海市中档酒店式公寓公寓名称所处商圈平均长租租金（元/月）单位长租租金（美元/平米）出租率（%）最短长租时（月）长宁贵都酒店式公寓其他1075032.4470%1中信五牛城陆家嘴1225012.9075%1上海

25、中福花苑青年汇酒店式公寓豫园1239024.6670%1维景酒店式公寓静安1250015.7580%1上海虹桥衡园服务式公寓古北1250020.0380%1瑞峰公寓酒店静安1275023.8175%1维也纳广场古北1350014.7885%3上海城中酒店公寓豫园1398015.9485%0.5凤凰大厦碧云2724015.7570%1行家服务公寓其他1400026.0470%1海悦滨江雅客滨江陆家嘴1400026.9385%1上海顺泰天然居商务宾馆其他1449030.0080%1虹景酒店式公寓淮海路1494037.1385%1上海馨乐庭金桥服务公寓南京路1500034.3170%1上海领尚国际酒

26、店公寓古北1600027.0640%1天赐公寓南京路1600029.7990%1碧云钻石酒店公寓碧云1624217.6190%1盈标酒店公寓碧云1680019.2690%6静安广场静安2172318.9490%6新黄浦酒店公寓淮海路2000027.3080%1华君酒店陆家嘴2000027.5685%3港汇花园徐汇1920022.9395%6香港广场世纪阁淮海路1640024.4580%1海湾世纪阁其他1400025.8880%1 第二类是指平均长租金在10000-20000元/月之间的中档酒店式公寓（如表3-2），共有24个，约占调查样本总数的50%。上海市中高档酒店式公寓公寓名称所处区位平均

27、长租租金（元/月）单位长租租金（美元/平米/天）出租率（%）最短长租时间（月）云古酒店公寓古北2100021.7575%1明城花苑陆家嘴2150023.2185%1碧云花园碧云2200017.4280%12御庭国际公寓不夜城2270822.8875%1上海盛捷高级服务公寓淮海路2300025.3580%1恒硕酒店公寓古北2400047.5150%1帝景苑酒店式公寓徐汇2539039.3883%1上海鼎园公寓酒店徐汇2724041.2585%1太平洋嘉丽俊豪酒店静安2910051.5685%1浦东雅诗阁陆家嘴3500030.0690%1上海徐汇盛捷服务公寓徐汇3525041.2585%1西郊柏盛

28、苑古北4000016.65100%12高安园徐汇4992022.50100%12碧云别墅碧云6000018.7595%12 第三类是指平均长租金在20000元/月以上的中高档酒店式公寓（如表3-3），共有14个，约占调查样本总数的29.2%。2、区位分析酒店式公寓对区位有非常高的要求，在我们对酒店式公寓的分类中也得到了进一步的体现。Ø 第一类中低档酒店式公寓大部分都处于地段相对较差的位置，在10个酒店式公寓中，有3个不在高档商圈附近；其余的几个就算是在商圈附近，它所处位置也相对比较差。Ø 第二类的中档酒店式公寓则所处地理位置相对比较好，在24个酒店式公寓中，有4个不在高档商

29、圈附近（其中有一个处在外滩，位置也不差）；其余的一般都靠近比较成熟的商业区域不远，周边有比较成熟的商业设施。Ø 第三类中高档酒店式公寓租金在40000元/月以下，和第二类酒店式公寓有很大的共同点，所处地段都十分优越。长租租金到40000元/月以上后，对区位的要求不再像第二类那么高，他们一般都是高品质的住宅或别墅，长期居住的一般都会自己开车，这样的物业在酒店式公寓中属于少数。3、软件服务分析提供酒店式服务是酒店式公寓的经营要点，其服务水准一般都达到星级酒店的标准，由于酒店式公寓的租期相对酒店客户而言比较长，因此在服务内容上不必完全照搬“酒店服务”的标准。部分服务内容和配套设施方面需要适

30、当进行调整，使其更具有“舒适性”和“私密性”。酒店式公寓能够提供的服务普通的酒店式公寓服务客房打扫、洗衣、宽带上网、卫星电视、票务功能，语音信箱、邮寄包裹服务酒店式公寓根据自身需要提供的特殊服务商务中心、接送客车、客房送餐服务、叫醒服务、婴儿看护、购物服务、24小时便利超市、机场接送从我们的调查来看，在服务种类上，各酒店式公寓并无大的区别（如上表所示），一般都提供家政服务（如日常的房间清洁、干湿洗衣服务）；安全服务（24小时保安、24小时客房服务）；交通服务（机场接送、出租车预定、停车设施）；其他服务（社区聚会、幼儿看护等）。服务水准是体现软件服务的最重要的标准，服务水准的差距主要体现在服务宗

31、旨和服务人员的素质上。高档物业的物管人员接受专业、双语培训，并拥有丰富的管理经验。在软件服务上进行以“客户需求”为中心的管家式服务，会针对目标客户提供个性化服务。而中档及中低档物业在服务质量上就稍逊一筹，服务水平不高是决定其档次水平的关键因素。在调查过程中，我们发现由专业的酒店管理公司提供的服务要比物业公司提供的来的好。随着上海市场的逐渐发展成熟，差异化的服务将成为酒店式公寓的核心竞争力。对于长租的客户，酒店式公寓一般只提供一星期二次的打扫服务，而且水、电、电话等费用需要另外支付，其他的服务采用菜单的方式，如果需要则另外单独计费，不包括在长租租金内。另外，由于上海酒店式的顾客一般都是跨国公司的

32、管理人员，用公司预算付费，酒店式公寓有倾向于在预算内提供尽量多的服务。一般而言，高档次的酒店式公寓在保安服务方面要比低档次的好，不过这也是需要通过增加一些硬件设备来实现的，比如需要刷卡的电梯、门等。4、硬件分析酒店式公寓作为一个高档租赁物业，其硬件有着高贵而又不失家居的特点。一个酒店式公寓的硬件大概包括以下三大部分：室外部分（外立面、大堂、电梯厅、走道）；室内部分（室内装修、家用电器、卫浴设施、家具）；配套设施（娱乐配套、商务配套、餐饮配套）。室外硬件设施分析Ø 外立面选择上海酒店是公寓的外立面色调、风格各异，材料选择主要有三种：大理石、高级面砖以及玻璃幕墙。一般而言，档次高的酒店式

33、公寓其外立面也做得高档，但也要注意到和周边的环境相得益彰，与其产品本身相辅相成。芝大厦盛捷高级公寓香港广场公寓立面风格罗马式建筑现代艺术化风格现代风格立面材料毛面大理石进口涂料进口高级面砖进口乳胶漆玻璃幕墙立面主色灰色淡黄色深色Ø 大堂、电梯厅及公共走道公共部位包括大堂、电梯、电梯轿箱内部及公共走道等部位。大部分的高档酒店式公寓都设有大堂，占地在50-300平方米之间是市场的主流；其中面积在50-100平米之间的酒店式公寓约占26.5%，面积在100-200平米之间的酒店式公寓越占20.4%，在200-300平米之间的酒店式公寓占26.5%，面积在50平米以下及400平米大概各占10

34、%左右。就酒店式公寓的面积而言，虽然有一定的随机性，有随着酒店式公寓的高档程度变大的趋势。但是也有部分原来是住宅改建的，以长租客为主要客户的酒店式公寓只有一个租赁处。 大部分大堂在入口处设置落地门窗，将室外光线引入，使大堂气派明亮。地面墙面都大量采用花岗岩等天然的石材铺设，配以高档的水晶吊灯、画、绿色植物等装饰，增添豪华气势；有的在大堂附近设置餐厅及商务中心。如表所示，上海中高档酒店式公寓公共部分装修一般都比较豪华。中高档酒店式公寓公共部分装修芝大厦盛捷高级公寓香港广场公寓大堂典雅高贵大厅搭配艺术吊顶及高级灯饰高级大理石地面配以艺术灯饰地面铺设高级花岗岩电梯厅地面采用优质大理石铺设墙面贴优质浮

35、雕墙面贴艺术画地面铺设大理石大理石电梯门套公共走道优质地毯高档大理石优质地毯高档大理石大理石酒店式公寓中的电梯一般都是用国际名牌，其中以三菱、澳的斯最多，杂牌的很少。其次，酒店式公寓在电梯厅、电梯轿箱内部及公共走道等部位细部都进行了精致的装修，以体现住客的尊贵感。室内硬件设施分析Ø 酒店式公寓的室内装修建成相对较早的酒店式公寓，其装修标准与目前新建的楼盘有一定差距，尤其是在厨房和卫生间的装修上。目前新建的酒店式公寓住宅的装修水准普遍较高，装修标准均在3000元/平方米左右。新建酒店式公寓在装修上引入了新的科技，净水系统、中央新风系统、中央吸尘系统，地热系统等一系列较为奢华及新型的建材

36、设备越来越多地被采用，并且多使用一整套智能化的设施。如下表所示，上海中高档酒店式公寓的装修体现其档次差别。而且在酒店式公寓的重新装修中，经营方会根据以往的经营经验调整装修风格，以迎合客户的需求。上海酒店式公寓中高档酒店式公寓室内装修项目芝大厦盛捷高级公寓香港广场公寓门特制高级防盗艺术门高级防盗门高级门锁防盗门窗进口高档塑钢窗优质铝合金窗优质铝合金窗客厅地面实木地板实木地板实木地板墙面乳胶漆墙纸墙纸厨房地面实木地板实木地板实木地板墙面乳胶漆乳胶漆乳胶漆配置全套英国进口厨房用品热水器、抽油烟机、设置净化水入户接口热水器、厨房电器卫生间地面防滑地砖防滑地砖防滑地砖墙面高级墙砖高级墙砖高级墙砖配置预留

37、充足插座全套进口卫生洁具热水管道进口卫生洁具浴缸、洁具管道进水:ppr水管,下水:pvc管道进水:ppr水管,下水:pvc管道进水:ppr水管,下水:pvc管道Ø 酒店式公寓的家具、家电配套上海酒店式公寓内部的家具配套客厅及饭厅餐桌，餐椅，电视柜，茶几，角几，单人沙发，双人沙发，窗帘睡房双人床连床褥，单人睡房连床褥，床头柜，化妆桌椅，衣柜，书桌，窗帘厨房橱柜灯饰床头灯，沙发灯，书桌灯，座地灯，吊灯，天花灯酒店式公寓房间中的内部装饰和家具配置是在房型设计基础上，更加能提高物业附加值的地方。酒店式公寓的家居配置一般比较齐全，比酒店更凸现家居化，它精心考虑长住客人的需求。酒店式公寓单套房间

38、面积也比较大，也给配套完善的家具提供了空间。上海酒店式公寓的家电配套一般的家电设施卫星电视，空调，冰箱，热水器，洗衣机，电话比较高档的家电设施adsl宽带上网，立体音响系统，烘干机，adsl宽带上网，保险箱一般的家电设施在酒店式公寓都会有配备，只是家电的品牌不同。酒店式公寓内的电器一般都是比较知名的品牌，中高档的则统一采用国际知名品牌。有少部分高级酒店公寓配有中央空调。Ø 酒店式公寓的厨房配置应该来说，酒店式公寓和酒店最大的区别就体现在厨房和大厅上，这两个功能最能体现“家”的感觉。我们把上海酒店式公寓的厨房配置简单分为三类：无厨房设施；简单厨具（就是厨房空间不大，功能不全，设在大厅的

39、一角）；独立厨房。厨房功能完善程度无厨房设施简单厨具独立厨房所占比例6.12%12.24%81.63%在调查的酒店式公寓中，无厨房设施的有3个，占全部酒店式公寓的6.12%；有简单厨具的有6个，占12.24%；其他的40个都有独立厨房，占81.63%。中高档的酒店式公寓厨房内电器配置比较齐全，煤气、抽油烟机、热水器、冰箱、微波炉一应俱全。专门针对欧美客户的酒店式公寓还会根据其起居特点，设置电磁炉、烤箱、干衣机等。对于长期住客，会根据居住客人的要求增加部分厨具，如浦东雅诗阁就为常住客提供吹风机，熨斗及烫衣板，碗及餐盆，刀具，电水壶，烤面包机等。Ø 不同档次酒店式公寓健身、娱乐、商务及餐

40、饮配套大多数中高档酒店式公寓都会有专门的区域提供健身设施（网球场、游泳池、跳操房、桌球室、棋牌室、乒乓室等）、娱乐设施（桑拿、蒸汽室、按摩池、游戏室、多功能室、阅览室、客人休息室、网吧等）、商务设施（商务中心、会议室）和餐饮设施（中餐厅、酒吧、西餐厅）。中低档的酒店式公寓则配置要差，用于这四类配套设施的面积都不多。5、客户分析过这次调研，我们认为不同档次的上海酒店式公寓的客户有以下特点：表：不同档次酒店式公寓的客户特征档次客户特征中低档较小的港台公司管理者，外省驻沪公司人员。中档外资公司高级白领，国内驻沪公司领导阶层；主要为中短期居住市场。中高档面对外资公司，跨国公司驻沪人员，以欧洲和美洲居多

41、，他们大多为高层管理人员，享受很高的住房补贴消费能力极强；还有国内著名公司的驻沪人员，大多为公司的决策者和领导者，享受良好的福利待遇。从整体而言，上海酒店式公寓客户还具有以下特点：Ø 酒店式公寓的客户中长租客以外籍人士为主，短租中大陆的商务客也很多。Ø 部分酒店式公寓的辐射范围有很强的区域性，一般都是针对本区域内得客户，以古北、金桥和陆家嘴地区特别明显。Ø 外籍客户有群居的特性，特别是长租市场。以徐汇港汇花园为例，其中日本人占了60%以上；古北的维也纳广场日本人占了90%以上；还有浦东的东京花苑，客户基本都是日本人。定位篇一、项目的swot分析1、 优势n 区位优

42、势本案位于长风生态商务区，该区域列入上海加速发展现代服务业实施纲要和上海市“十一五”规划纲要，是全市首批重点推进的九大现代服务业集聚区之一。将按照“世纪精品”的要求，高起点规划，高标准建设，力求体现：“ 国际水准、海派风格、生态效益”。长风生态商务区将成为上海新兴的cbd区域，南面即为苏州河，项目地理位置得天独厚，是本市极具发展潜力的地块。n 交通优势项目紧邻真北路中环线，苏州河上三座跨河桥梁，其中古北路桥已在建，中江路桥和泸定路桥也将在2010年前竣工通车，轨道交通除二号线延伸段外，还有13号线、15号线也将在大渡河路设站点，项目的交通优势明显。n 环境优势项目南面即为苏州河，苏州河岸还将建

43、设滨水绿色休闲长廊，项目西侧邻长风公园，东面近木渎港公园，连成一线，将成为上海市重要的景观视廊。商务区整体规划，沿苏州河均为低密度办公用房，苏州河沿岸还将设置游艇码头等，生态环境优越。n 项目整体规模大本案由于整体规模达29万平方米（地上建筑），因此从规模上看，为区域内大规模综合社区。产品类型丰富，涵盖了独立式多层办公楼、五星级酒店、商业娱乐中心、小高层写字楼等。尤其是引入“米高梅”娱乐巨头打造大型室内主题休闲娱乐城，将成为整个长风生态商务区的主要配套之一，人气聚集效应强。n 开发商品牌本案开发商上海天鸿集团，其母公司北京天鸿集团，拥有上市公司（天鸿宝业），具有多年的成熟开发经验，除在北京开发

44、多个大型项目外，近年来向全国拓展。开发商的实力与品牌是项目的强有力的保证。n i幢产品设计本幢户型紧凑，单元面积小、房型方正。建筑立面现代感强、玻璃幕墙设计通透感强。建筑东侧高层可观长风公园、低区可看小区内景观、南侧可眺苏州河，景观价值较高。2、 劣势n 部分工厂未搬迁、区域内还有未拆迁用地，周边现状较差，配套设施也较为缺乏。n 长风生态商务区整体开发量大，开发周期长，存在一定的不确定性。n 本案自身体量较大，预计本幢i幢上市时，部分办公楼可能尚处于建设阶段，为项目进度控制、形象树立带来一定影响。n 区域内后期上市量较大，且同质化程度较高，面临较大的竞争。n 作为商业项目在政策上受到一定限制，如按揭首付高、年限短，业主后期持有成本较高。3、 机会n 区域发展潜力大，“十一五”规划为上海第一个真正意义的生态商务cbd区，为项目带来极大的发展空间。n 地块内低密度办公已部分租售，商业娱乐中心已签定合作意向，具有良好的市场基础。n 本案建设进度相对较快，有望成为区域内领头羊项目。4、 威胁n 受政策面影响，市场的不确定性因素大。n 商业用房在银行贷款上受较大限制，业主购买后持有的成本也较高。5、 综述：综上所述，本案虽有一定的不利因素，但总体来说，具有极为有利的优势，如通过周密分析、严格论证，赋予准确的市场定位，并化解某些不利因