最新房地产估价复习题参考答案

1、精品文档房地产估价复习题及答案（供参考）三、简答题1、从房地产估价的角度对建筑物的基本认识主要包括哪些方面？ 从房地产估价的角度对建筑物的基本认识主要包括：（1）名称。 （2） 坐落。（3）面积。（4）层数和高度；（5）建筑结构，一般分为钢结构，钢筋混 凝土结构，砖混结构，砖木结构，简易结构。 （6）装修。（ 7）建筑设备，包括给排水、通风、 采暖等。（8）平面位置。（9）工程质量。（10）建成年月。（11）维护、保养、使用情况。 （13） 利用现 状。（14）权属状况。2、房地产价格的特征主要有哪 8 方面？其来源于房地产的哪些特性？（1）房地产价格具有区位性，受区位的影响很大。（2）房地产

2、价格实体具有双重性，即房地产价格在其内涵上具有双重的双实体性基础。（3）房地产价格实体具有收益性，即房地产价格实质上是房地产权益的价格。（4）房地产价格形式具有双重性，既有交换代价的价格，也有使用和收益代价的租金。（5）房地产价格形成具有长期性，即房地产价格是在长时期内各种因素综合作用下形成的。（6）房地产价格具有个别性，即房地产价格通常是一宗房地产一个价格。（7）房地产价格具有敏感性，即房地产价格关系到国计民生，是一个十分敏感的价格。（8）房地产价格具有增值性，即房地产价格呈现较明显的增值趋势。3、什么是市场比较法？其理论依据和适用条件是什么？市场比较法是将估价对象与估价时点近期有过交易的类

3、似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知 价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理。 适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区，而且有广泛市场交易的房地产类型。4、房地产估价上的建筑物折旧包括哪几个方面？求取建筑物折旧的方法有哪几种？最常用的 是哪种？建筑物折旧包括物质折旧、功能折旧、经济折旧。 求取方法主要有：（1）耐用年限法；（2）实际观察法；（3）成新折扣法。（4）综合法。 最常用的是耐用年限法（特别是其中的直线折旧法）和成新折扣法。5、收益法的含义及其理论依据是什么？收益法适用的对象和条件是什么？ 收益法是将预测的估价对象未来

4、收益，通过报酬率或资本化率、收益乘数往回折到估价 时点，以此求取估价对象价值的方法。收益法是以预期原理为基础的，即是基于未来收益权利的现在价值的。预期原理说明， 决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。收益法适用的对象：适用于有收益或有潜在收益的房地产。它不限于估价对象本身现在 是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。收益法适用的条件：收益法完全建立在数学模型的基础上，所以要求房地产的收益和风 险必须都能够较准确地量化。6、什么是假设开发法？其理论依据、前提条件、适应对象是什么？假设开发法（The hypothetical development met

5、hod）,是在估算开发完成后房地产正常交易价 格的基础上，扣除预测的未来房地产正常的开发成本、利息、利润、税收等费用，根据剩余 之数来确定估价对象房地产价格的一种方法。其理论依据是预期原理。前提条件：精品文档精品文档(1) 必须假设土地或房地产的利用为最佳开发利用方式。(2) 售价的预测和成本的测算必须符合合法原则，符合国家有关政策，包括税收政策。(3) 正确分析房地产市场行情。(4) 假设在开发期间各项成本的投入是均匀投入或分段投入。(5) 开发商的利润和开发成本为社会正常平均水来。假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。7、什么是房地产估价原则？如何理解在理论上估价原则与估

6、价要求是有区别的？合法原则、房地结合原则、最高最佳使用原则、估价时点原则和替代原则从理论上说，估价原则与估价要求有区别，估价原则反映的是房地产价格运动内在的规律， 而独立、科学、客观、公正的总要求及以依法估价等，是社会对房地产估价者提出的要求， 是估价的前提条件。8什么是资本化率？资本化率有哪些种类？求取资本化率的基本方法有哪些？资本化率(capitalization rate)是将房地产的净收益转换成价值的比率。主要有三种：综合资本化率，建筑物资本化率和土地资本化率。求取资本化率的方法主有：(1) 市场提取法；(2)安全利率加风险调整值法；(3)复合投资收益率法；(4)投资收益率 排序插入法

7、。四、计算题(必须写出计算过程，可不算出结果。)1、某房地产建成于1995年12月30日，此后收益年限为50年；1997年12月30日至1999 年12月30日要分别获得纯收益85、90、95万元；预计2000年12月30日要分别获得纯收 益95、92、94万元，从2003年12月30日起每年可获得的纯收益将稳定在 95万元；购买该 类房地产通常可得到银行70%的抵押贷款，抵押贷款的年利率为 6%,自有资本要求的收益 率为10%。试利用上述资料估算该房地产 1999年12月30日的收益价格。计算过程：(1) 计算公式：n/(1 Y)i A/Y (1 Y)t 1 -1/(1 Y)n_ti吕i表示

8、年份，Ai未来第i年的净收益，t净收益有变化的年限，丫表示资本化率，大于0。(2) A 1=95 万元，A2=92 万元，A3=94 万元，A=95 万元(3) Y=70% X 6%+ (1-70%)X 10%=7.2%(4) n=50-4=46 年(5) t=3 年(6) 将上述数字代入公式计算：V = 95/ (1+ 7.2%) + 92/ (1+ 7.2%) 2+ 94/(1 + 7.2%) 3+ 95/ 7.2% X (1+ 7.2%)3 Xl 1/ ( 1+ 7.2%)46-3=1262.14 万兀。2、某房地产的土地面积1000m2,建筑面积2000m 2 0 土地于1999年10

9、月1日通过有 偿出让方式获得，使用权年限为 50年，当时的单价为1000元/应 建筑物的结构为钢筋混 凝土，于2000年10月1日竣工投入使用，当时的建筑造价为每1m 2建筑面积800元。2004 年10月1日与该房地产的地段和用途相同、使用权年限为50年的土地的单价为1100元/ mi； 该类房屋的重置价格(含使用权年限为 50年的土地价格)为每1 va建筑面积2000元。估计 该类建筑物的残值为零， 土地资本化率为 6。试利用上述资料估算该房地产 2004年10月 1 日的总价。(1) 计算公式为：旧房地价格=土地重新取得价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧(2) 修正后的土地价格二45

10、50V50 X K45/K50 = 1100X 1000X1 1/(1 + 6%)/1 1/(1+ 6%) 50=1078642.66元。(3) 建筑物重新购建价格=2000X 2000- 1100X 1000= 2900000 元(4) 建筑物累计折旧额= 2900000X 4/( 5 0 1 )=236734.69 元(5) 该房地产 2004 年 10 月 1 日总价=1078642.66+ 2900000- 236734.69= 3741908 元3、某建筑物的重置价格为 180万元，经济寿命为 50年，有效经过年数为 10年。其中，门窗 等损坏的修复费用为 2万元；装修的重置价格为

11、30万元，平均寿命为 5年，已使用 3年；设 备的重置价格为 60万元，平均寿命为 1 5年，已使用 10年。残值率假设为 0。试求其折旧总 额。(1) 门窗等损坏的折旧额 =修复费用=2万元装修的折旧额=30X 1/5 X 3=18万元 设备的折旧额=60 X 1/15 X 10=40万元(4) 长寿命项目的折旧额=(180-2-30-60)X 1/50 X 10=17.6万元(5) 该建筑物的折旧总额 =2+18+40+17.6=77.6万元4、某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命 50年，有效经过年数为8年，经调查测算，现在 重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为 800万元(建设期为2年

12、，假定第一年投入建造 成本的 60%，第二年投入 40%，均为均匀投入)，管理费用为建造成本的 3%，年利率为 6%， 销售税费为 50万元，开发利润为 120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用 为18万元；装修的重置价格为 200万元，平均寿命为 5年，已使用 2年；设备的重置价格为 110万元，平均寿命为 10年，已使用 8年。假设残值均为零。试计算该建筑物的折旧总额。 计算建筑物的重置价格： 建造成本= 800 万元 管理费用= 800X 3%= 24万元投资利息=( 800+24) X60%X (1+6%) 1.51+(800+24)X40%X(1+6%) 0.5 1=

13、54.9万元则：建筑物的重置价格= 800+24+54.90+50+120=1048.9万元 计算建筑物的折旧额：墙、地面等损坏的折旧额= 18万元 装修部分的折旧额=200X 2/5= 80万元 设备部分的折旧额=110X 8/10= 88万元长寿命项目的折旧额=(1048.90- 18 200 110)X 8/50= 115.34万元 则：建筑物的折旧总额= 18+80+88+115.34=301.34万元5、6 年前甲公司提供一宗 40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当 时合同约定，

14、建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用 15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙 方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。据调查得知，现时该类办公楼每平方 米建筑面积的月租金平均为 80元，出租率为 85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的 35%， 报酬率为 10%。精品文档精品文档计算过程为1）计算办公楼现值 办公楼整体年净收益=80 X 3000X 85%X（ 1-35%）X 12= 159.12（万元） 收益年限二40-6= 34 （年） 办公楼现值为：二 159.12/ 10%X 1- 1/（1

15、+ 10%）34= 1528.92（万 元）2）计算乙方的使用权价格 乙方使用权年净收益=80 X 2000X 85%X（ 1-35%）X 12= 106.08 （万元） 乙方使用权剩余收益年限=15-4= 11 （年） 乙方使用权剩余收益年限价格为：V =A/Y1 -1/ （1 Y）n=106.08 / 10%X 1- 1/（ 1+ 10%） 11= 689 （万元） 甲方权益价格=办公楼现值乙方使用权价格=1528.92- 689= 839.92万元6、 某酒店总建筑面积10000m2; 层建筑面积2000m2，其中500m2为酒店大堂，1500m2出租 用于餐厅和咖啡厅；其余各层为酒店客

16、房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房 190间（建2 2 2筑面积7600m ）,会议室2间（建筑面积200m ）,自用办公室3间（建筑面积200m）。当地同 档次酒店每间客房每天的房价为200元，年平均空置率为30%;会议室的租金平均每间每次500 元，平均每间每月出租20次；附近同档次一层商业用途房地产的正常市场价格为每平方米建 筑面积1500元，同档次办公楼的正常市场价格为每平方米建筑面积8000元。该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%。当地酒店这种类型的房地产的报酬率为 8%。试利 用上述资料估计该酒店的正常总价格。（1）计算一层餐厅和咖啡厅的价格：1500X 150

17、0= 225 （万元）（2）计算自用办公室价格：8000X 200= 160 （万元）（3）计算酒店客房年总收益： 200 X 190X 365 X（ 1-30%）= 970.9 （万元）（4）计算酒店会议室年总收益：500 X 20 X 2X 12 = 24 （万元）（5）计算酒店年总费用：970.9X 40%= 388.36 （万元）（6）计算酒店自营部分年净收益：970.9+ 24- 388.36= 606.54 （万元）（7）计算酒店自营部分的价格（含大堂、客房、会议室、办公室）：606.54/ 8%= 7581.75 （万元）（8）计算该酒店的正常总价格：7581.75+ 225+

18、160= 7966.75 （万元）7、 为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共5 个类似住宅楼的交易实例，其有关资料如下表：实例A实例B实例C实例D实例E成交价格（兀/m2）51005800520053005000成交日期2002.11.302003.6.302003.1.312001.7.312003.5.31交易情况+2%+21%00-3%房地产区位状况0-3%+3%+ 1%0状况权益状况-2%0+2%-1%-1%实物状况-4%-5%-2%+2%+1%上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。其中，房地产状况中的三方面因素产生

19、的作用程度相同。另据调查得知：从2001年7月 1日至2002年1月 1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5%，其后至2002年 11月1日则每月递减0.5%，而从2002年 11月1 日至2003年4月 30日的市场价格基本不变，以后每月递增1%。试利用上述资料根据估价相关 精品文档精品文档要求选取最合适的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价(如需计算平均值，请米用简单算术平均法)。 选取可比实例。实例E误差太大，实例D成交时间与估价时点相隔1年以上，故实例E和 实例D不作为可比实例。选取实例A、C、E作为可比实例。 计算公式：估价对象价格=可比实例价格X交易

20、情况修正系数X交易日期修正系数X房地 产状况修正系数 交易情况修正系数为:可比实例A: 100/( 100+ 2)= 100/102可比实例C: 100/100可比实例 E: 100/( 100- 3)= 100/97交易日期修正系数为:可比实例A=(1 + 1%) 可比实例C=(1 + 1%) 可比实例E=(1 + 1%) 房地产状况修正系数为：443因房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同，故设三方面的因素的权数相同，均为1/3，则有:可比实例人=100/ 100X 1/3+( 100-2)X 1/3+( 100- 4)X 1/3= 100/ 98可比实例。=100/ ( 100+ 3 )X 1/3+( 100+ 2 )X 1/3+( 100 2 )X 1/3= 100 /101可比实例已=100/ 100X 1/3+( 100 1 )x 1/3+( 100+ 1 )x 1/3)= 100/100 计算比准价格：比准价格人=5100X( 100/ 102)X( 1 + 1%) 4X( 100/98)= 5309.20 (元/m2)比准价格 C = 5200X( 100/ 100)X( 1 + 1%) 4X( 100/101)= 5357.57 (元/m2)3比准价格已=5000X( 100/97)X( 1 十 1