土地增值税的计算方法

1、土地增值税的计算方法分享 | 2013-06-03 09:57 匿名 | 浏览 94681 次2013-06-03 09:58提冋者米纳计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税 =增值额X税率1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。计算增值额的扣除项目：(1) 取得土地使用权所支付的金额；(2) 开发土地的成本、费用；(3) 新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；(4) 与转让房地产有关的税金；(5) 财政部规定的其他扣除项目。2、土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超

2、过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比 例数。纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法：计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：(一) 增值额未超过扣除项目金额 50%土地增值税税额=增值额X 30%(二) 增值额超过扣除项目金额 50%，

3、未超过100%的土地增值税税额=增值额X 40% 扣除项目金额X 5%(三) 增值额超过扣除项目金额 100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额X 50% 扣除项目金额X 15%（四）增值额超过扣除项目金额 200%土地增值税税额=增值额X 60% 扣除项目金额X 35%公式中的5% ,15% , 35%为速算扣除系数。房地产企业土地增值税怎么计算？2013-10-11 17:29房地产企业土地增值税如何清算，一般情况如下：房地产企业土地增值税一般是采取先预交后清算的方式进行的（一般的预征率在2%-4%，具体每个地方不一样的）：1、先计算可以扣除项目金额（包括土地成本、建造成本、税金、开

4、发费用及利息、加计扣除等）2、计算收入3、收入扣除项目金额 =增值额4、增值额/扣除项目金额=增值率5、按税率计算税额基本步骤如下：计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额X税率1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。计算增值额的扣除项目：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2 ）开发土地的成本、费用；（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（4）与转让房地产有关的税金；（5）财政部规定的其他扣除项目。土地增值税暂行条例实施细则第七条第六款规定，该扣除项 目为“根

5、据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定 计算的金额之和，加计 20%的扣除”，即“取得土地使用权所支付的金额”和“开发土地的成本、 费用”之和的20%。但上述加计扣除项目，并不是所有的房地产转让销售在计算土地增值税时都可以加计扣除的，只有 符合一定的条件才可以享受。一是必须是从事房地产开发的纳税人，也就是具有开发资质的企业； 二是必须实际从事了房地产开发业务，对只从事房地产二手转让的企业，不得减除加计扣除项目。根据国家税务总局关于印发土地增值税宣传提纲的通知（国税函发1995110号）规定，在具体计算增值额时，要区分以下几种情况进行处理：第一，对取得土地

6、或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土 地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定的目的主要是 抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。显然，这种情况没有规定加计扣除项目。第二，对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用、开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。需要纳税人注意的是， 这种情况虽然可以加计扣除，但在计算转让土地使用权加计扣除项目时，仅是对开发成本加计扣除， 对土地成本价款不加计

7、扣除。第三，对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权 时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关 的税金，并允许加计 20%的扣除。这可以使从事房地产开发的纳税人有一个基本的投资回报，以调 动其从事正常房地产开发的积极性。需要纳税人注意的是，在计算开发建造房屋转让销售的加计扣 除项目时，不仅允许对开发成本加计扣除，对土地成本价款也允许加计扣除。第四，转让旧房及建筑物的，在计算其增值额时，允许扣除由税务机关参照评估价格确定的扣除项 目金额（即房屋及建筑物的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值），以及在转让时缴纳的有

8、关税 金。这主要考虑到如果按原成本价作为扣除项目金额，不尽合理。而采用评估的重置成本价能够相 对消除通货膨胀因素的影响，比较合理。从中也可以看出，这种转让旧房的情况也不允许加计扣除。 此外，对于转让旧房及建筑物的，如果能够取得购置发票，还可以采用另外一种计算土地增值税的 方法。财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税20060 号）第二条规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，条例第六条第（一）项、第（三）项规定的扣除项目的金额（即土地价和房屋建筑物评估价），可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房

9、时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据税收征管法第三十五条的规定，实行核定征收。2、土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额 50%的部分，税率为 30 %。增值额超过扣除项目金额 50 %、未超过扣除项目金额 100 %的部分，税率为 40 %。增值额超过扣除项目金额 100 %、未超过扣除项目金额 200 %的部分，税率为 50%。增值额超过扣除项目金额 200 %的部分，税率为 60 %。上面所列四级超率累进税率，每级“增值额

10、未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法：计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：（一）增值额未超过扣除项目金额50 %土地增值税税额=增值额X 30 %100 %，未超过200 %的土地增值税税额=增值额X 50 %扣除200 %项目金额X 5 %(三) 增值额超过扣除项目金额项目金额X 15 %(四) 增值额超过扣除项目金额土地增值税税额=增值额X 60 %扣除项目金额X 35 % 公式中的5%, 15 %, 35%为速算扣除系数。房地产土地增值税如何计算? 浏览：? |1463

11、3? 更新：? |2012-09-19 11:56? 标签：房地产？增值税？房地产土地增值税“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。纳税 人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额X税率计算方法? 11、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后 的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。计算增值额的扣除项目：(1) 取得土地使用权所支付的金额；(2) 开发土地的成本、费用；(3) 新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;(4) 与转

12、让房地产有关的税金（5）财政部规定的其他扣除项目? 22、土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%勺部分，税率为30%增值额超过扣除项目金额50%未超过扣除项目金额100%勺部分，税率为40%增值额超过扣除项目金额100%未超过扣除项目金额200%勺部分，税率为50%增值额超过扣除项目金额200%勺部分，税率为60%上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法：计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：（一）增值额未超过扣除项目金

13、额 50%土地增值税税额=增值额X 30%（二） 增值额超过扣除项目金额50%未超过100%勺土地增值税税额 =增值额X 40%扣除项目金额X 5%（三） 增值额超过扣除项目金额100%未超过200%勺土地增值税税额=增值额X 50%扣除项目金额X 15%（四）增值额超过扣除项目金额200%土地增值税税额=增值额X 60%扣除项目金额X 35%公式中的5% 15% 35%为速算扣除系数。END土地增值税计算方法实例土地增值税是指对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超额累

14、进税率，例如增值额未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，税率为60% 。土地增值税超率累进税率表级数土地增值额税率%速算扣除系数1增值额未超过扣除项目金额50%的部分3002增值额超过扣除项目金额 50%未超过100%的405%3增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的5015%4增值额超过扣除项目金额 200%的部分6035%例一：某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元；房地产开发成本 3000万元；财务费用中的利息支出为500万元(可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明)，但其中有50万

15、元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为555万元；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。答：(1 )取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元(2 )房地产开发成本为 3000万元(3 )房地产开发费用 =500-50+( 1000+3000 )X 5 % =650 (万元)(4 )允许扣除的税费为 555万元(5 )从事房地产开发的纳税人加计扣除20%允许扣除额=(1000+3000 )X 20 % =800 (万元)(万元)(6 )允许扣除的项目金额合计=1000+3000+650+555+800=6005(7 )

16、增值额=10000-6005=3995(万元)(8 )增值率=3995 - 6005 X 100 % =66.53%(9 )应纳税额=3395 X 40 % -6005 X 5 % =1297.75(万元)某房地产公司开发100栋花园别墅，其中 80栋出售，10栋出租，10栋待售。每栋地价14.8万元，登记、过户手续费0.2万元，开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计50万元，贷款支付利息0.5万元（能提供银行证明）。每栋售价180万元，营业税率 5%，城建税税率5%，教育费附加征收率3%。问该公司应缴纳多少土地增值税？计算过程如下：转让收入：180 X 80=14

17、400（ 万元）取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计：（14.8+0.2+50） X 80=5200（万元）房地产开发费用扣除：0.5 X 80+5200 X 5%=300（ 万元）转让税金支出：14400 X 5% X （1+5%+3%）=777.6（万元）加计扣除金额：5200 X 20%=1040（万元）扣除项目合计：5200+300+777.6+1040=7317.6（万元）增值额=14400-7317.6=7082.4（万元）增值额与扣除项目金额比率=7082.4/7317.6 X 100%=96.79%应纳增值税税额 =7082.4 X 40%-7317.6 X 5%=2

18、467.08（ 万元）六、会计处理1. 转让取得收入时：借：主营业务税金及附加2467.08贷：应交税金-应交土地增值税 2467.082. 实际上交时：借：应交税金一一应交土地增值税2467.08贷：银行存款2467.08 房地产转让土地增值税计算举例2009年10月21日例一：甲于2005年4月在东区购得一商铺，购入价为80万元，支付契税2.4万元。2009年10月，甲将该商铺转让给乙，转让价为120万元。1、假设甲能提供该商铺的购房发票和评估报告，(会计知识网)评估价格为108万元，甲在转让时应如何缴纳土地增值税？2、假设甲不能提供该商铺购买原值的合法有效凭证，甲在转让时应如何缴纳土地增

19、值税？解答：1、甲能提供该商铺的购房发票等原值凭证，因此应按据实清算方式征收土地增值税：第一步，计算应缴纳营业税及相关税费 应缴纳营业税=(120-80 )X 5%=2 万元 应缴纳城建税=2 X 7%=0.14 万元 应缴纳教育费附加=2 X 3%=0.06 万元 应缴纳印花税=120 X 0.05%=0.06 万元 应缴纳堤围费=(120-80 )X 0.1%=0.04 万元第二步，计算应缴纳土地增值税 扣除项目金额=评估价格+转让环节缴纳的税金|=108+(2+0.14+0.06+0.06+0.04+2.4)=112.7万元 增值额=120-112.7=7.3万元 增值率=7.3/112

20、.7=6.48%<50%，适用30%税率 应缴纳土地增值税 =7.3 X 30%=2.19 万元。2、甲不能提供该商铺购买原值的合法有效凭证，因此应按核定清算方式征收土地增值税：应缴纳土地增值税=120 X 2%=2.4 万元。例二、甲于2005 年4月在东区购得一工业用地，购入价地价款为1000万元，缴纳契税 30万元。2009年10月，甲将该土地转让给乙，转让价为1100万元。1、假设甲能提供该土地购入发票等原值凭证，甲在转让时应如何缴纳土地增值税？2、假设甲不提供该土地购入原值的合法有效凭证，甲在转让时应如何缴纳土地增值税？解答：1、甲能提供该土地购入发票等原值凭证，因此应按据实清

21、算方式征收土地增值税：第一步，计算应缴纳营业税及相关税费 应缴纳营业税 =(1100-1000 )X 5%=5 万元 应缴纳城建税=5 X 7%=0.35 万元 应缴纳教育费附加=5 X 3%=0.15 万元 应缴纳印花税=1100 X 0.05%=0.55 万元 应缴纳堤围费=(1100-1000 )X 0.1%=0.1 万元；第二步，计算应缴纳土地增值税 扣除项目金额 =1000+( 30+5+0.35+0.15+0.55+0.1)=1036.15 万元 增值额=1100-1036.15=63.85万元 增值率=63.85/1036.15=6.16%<50%，适用 30% 税率 应缴

22、纳土地增值税 =63.85 X 30%=19.155 万元。2、甲不能提供该土地购入原值的合法有效凭证，因此应按核定清算方式征收土地增值税: 应缴纳土地增值税 =1100 X 3%=33 万元。土地增值税计算举例某房地产开发企业建造商品房一幢，建房总支出3000万兀，有关费用为：支付地价款200万兀；土地征用及拆迁补偿费 120万兀；前期工程费 180万兀；基础设施费 200万兀；建筑安装工程费1500万兀；公共配套设施费200万兀。期间费用 600万兀，其中利息支出 500万兀(利息能按房地产项目分摊，并有金融机构贷款证明)。该房地产开发企业将商品房卖出，取得收入6000万元，并按规定缴纳了

23、营业税、城建税、印花税和教育费附加，请计算应缴纳多少土地增值税(扣除比例为5%)。参考答案：(1) 收入总额6000万元。(2) 计算扣除项目金额：支付地价款200 (万元)房地产开发成本=120+180+200+1500+200=2200(万元)应纳营业税=6000 X 5 % =300 (万元)应纳城建税和教育费附加 =6000 X 5 %X( 7%+3 %) =30 (万元)扣除项目金额 =200+2200+500+(200+2200)X 5%+300+30+2(200+2200)X 20%=200+2200+620+330+480=3830(万元)(3) 增值额=6000-3830=2

24、170(万元)增值额占扣除项目金额比率 =2170/3830 X 100%=56.7%，适用土地增值税率 40 %，扣除率5 %。（5）应纳土地增值税 =2170 X 40%-3830 X 5%=676.5（万元）结转增值税会计分录2014-12-01 08:53:46点击：1359来源：会计实战基地月份终了 ：1.企业应将当月发生的应交未交增值税额自“应交税金一一应交增值税”科目转入“未交增值税” 明细科目：借记“应交税金一一应交增值税（转出未交增值税）”科目贷记“应交税金一一未交增值税”科目。2将本月多交的增值税自“应交税金一一应交增值税”科目转入“未交增值税”明细科目 借记“应交税金一一

25、未交增值税”科目贷记“应交税金一一应交增值税（转出多交增值税）”科目。3. 当月上交本月增值税时：借记“应交税金一一应交增值税（已交税金）”科目 贷记“银行存款”科目。4. 当月上交上月应交未交的增值税 ：借记“应交税金一一未交增值税”科目 贷记“银行存款”科目。5. 应交税金一一应交增值税”科目的期末借方余额：反映尚未抵扣的增值税。应交税金一一未交增值税”科目的期末借方余额，反映多交的增值税；贷方余额，反映未交的增值 税。土地增值税清算的两种计算方法作者：李先成陈进军来源：中国税务报时间：2013-05-20土地增值税清算一般有两种计算方法， 下面分别称为甲计算法和乙计算法。这两种方法纳税人

26、不能任意选用，但不同的计算方法和计算口径，给纳税人带来的税负却不同。甲计算法，指在同一个房地产开发项目中，先按普通住宅、非普通住宅、门面房、车库 和其他房开产品等，单独采用房开产品销售收入比例或房开产品定额成本比例或其他合理方法，分别计算各房开产品的增值额与扣除项目金额，据以计算各房开产品应纳的土地增值税。持甲计算法观点的纳税人，依据是国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发 ？2006?187号）规定，土地增值税以国家有关部门审批的房 地产开发项目为单位进行计算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增

27、值额。乙计算法，指在同一个房地产开发项目中， 以国家有关部门审批的房地产开发项目（包括普通住宅、非普通住宅、门面房、车库和其他房开产品等）为单位，先统一核算该房地产 开发项目的增值额与扣除项目金额。然后再按房开产品销售收入比例或房开产品定额成本比例或其他合理方法，在普通住宅、非普通住宅、门面房和车库等其他房开产品中分配增值额与扣除项目金额，据以计算各房开产品应纳的土地增值税。持乙计算法观点的纳税人，依据是增值税暂行条例实施细则第八条“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算”的规定。现笔者就同一房地产开发项目应纳的土地增值税，对比甲、乙两种计算法带来的不同税负结果

28、。湖北省随州市某房地产开发有限公司，2006年1月1日2012年6月30日，土地增值税清算项目总建筑面积124326.5平方米，不可售面积6078.34平方米，可售面积118248.16平方米，已销售面积99670.04平方米，其中普通住宅已售31363.73平方米，非普通住宅已售27432.49平方米，其他开发产品（包括门面房、车库等）已售40873.82平方米，未出售面积18578.12平方米。经核实，该单位2006年1月1日2012年6月30日期间，实现销售收入26485.56万元，其中：普通标准住宅4018.75万元，非普通标准住宅3829.78万元，其他开发产品18637.03万元。

29、在该项目土地增值税清算中，按发生合理总成本在已售、未售产品之间分 配，已售产品应分摊的扣除项目金额为24721.54万元，其中：取得土地使用权所支付的金 额3409.48万元，房地产开发成本14455.96万元，房地产开发费用1786.54万元（按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10%计算），与转让房地产有关的税金1496.47万元，财政部规定的加计20%扣除数3573.09万元，土地增值总额=26485.56-24721.541764.02（万元）。甲计算法：（根据房开产品明细单独计算增值额与扣除项目金额后分别计算土增税） 在同一个房地产开发项目中，先按房开产品明细单独计算增

30、值额与扣除项目金额，然后分别计算各房开产品应纳的土地增值税。1、普通标准住宅：转让收入4018.75万元，应扣除项目金额为7065.01万元，其中：取得土地使用权所支付的金额1072.88万元，房地产开发成本4187.07万元，房地产开发 费用=（1072.88+4187.07）X10%526（万元）与转让房地产有关的税金227.07万元，财政部规定的加计20%扣除数1051.99万元， 增值额=4018.75-7065.01-3046.26（万元）增值额为负数，不用缴纳土地增值税。2、非普通标准住宅：转让收入3829.78万元，应扣除项目金额为6348.61万元，其中：取得土地使用权所支付的

31、金额938.40万元，房地产开发成本3778.70万元，房地产开发费用471.70万元，与转让房地产有关的税金216.39万元，财政部规定的加计20%扣除数943.42万元，增值额=3829.78-6348.61-2518.83（万元），增值额为负数，不用缴纳土 地增值税。3、其他开发产品：转让收入18637.03万元，应扣除项目金额为11307.92万元，其中：取得土地使用权所支付的金额1398.20万元，房地产开发成本6490.19万元，房地产开发费用788.84万元，与转让房地产有关的税金1053.01万元，财政部规定的加计20%扣除数1577.68万元，增值额=18637.03-113

32、07.927329.11（万元），增值率=7329.1111307.9264.81%应缴土地增值税=7329.11X40%-11307.92X5%2366.24（万元）。因此，采用甲计算法合计应缴土地增值税2366.24万元， 已缴528.3万元，应补1837.94万元，负担率=2366.2426485.568.93%。乙计算法：（统一核算增值额与扣除项目金额后分别计算土增税）在同一个房地产开发项目中，先统一核算该房地产开发项目的增值额与扣除项目金额， 然后分别计算各房开产品应纳的土地增值税。1、普通标准住宅：普通标准住宅转让收入4018.75万元，占销售收入总额的比率=4018.752648

33、5.5615.17%，应计算的增值额=该项目土地增值总额X该类收入比率=1764.02X15.17%267.60（万元），应扣除的项目总额=4018.75-267.603751.15（万元），增值率=267.603751.15 7.12%，未超过20%，按照土地增值税暂行条例第十- 条“纳税人建造普通标准住宅出售, 增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税”的规定，依法免缴土地增值税。2、非普通标准住宅：转让收入3829.78万元，占销售收入总额的比率=3829.7826485.5614.46%，应计算的增值额=1764.02X14.46%255.08（万元），应扣除的项目总额=382

34、9.78-255.083574.70（万元），增值率=255.083574.707.14%，应缴土地增值税=76.52（万元）。3、其他开发产品：转让收入18637.03万元，占销售收入总额的比率=18637.0326485.5670.37%，应计算的增值额=1764.02X70.37%1241.35（万元），应扣除的项 目总额=18637.03-1241.3517395.68（万元），增值率=1241.3517395.687.14%应缴土地增值税=372.38（万元）。因此，采用乙计算法合计应缴土地增值税=76.52+372.38448.90（万元）已缴528.3 万元，应退79.4 万元，

35、负担率=448.9026485.561.69%。与第一种情况相比，普通标 准住宅、非普通标准住宅、其他开发产品的增值率都相等， 该房地产开发项目的应纳土地增 值税减少金额=2366.24-448.901917.34（万元）。甲、乙两种计算法虽然都有各自的理由，但土地增值税清算不能在甲计算法和乙计算法 中任意选用。土地增值税的计算方法，、基本计算方法（一）增值税税额：条例第三条：土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。增值税税额=增值额X增值税税率一扣除项目金额X扣除系数（二）增值额：条例第四条：纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后

36、的余额，为增值额。增值额=销售收入一扣除项目金额（三）销售收入：条例第五条：纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。国家税务总局 ？关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函2010220号）土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增 值税时予以调整。1、一般销售收入：（1 ）一般销售收入的概念：细则第五条：条例所称收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

37、2、非直接销售收入及自用：国税发2006187号。（1）将开发产品用于：职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位或个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。按下列方法确认收入： A、按本企业同年在同地区销售同类房屋的平均价计算；B按当地同年同类房屋平均销售价计算。（2）将开发产品用于自用或出租：产权未转移，不征土地增值税，相应成本费用税金不得扣除。（四）扣除项目金额：扣除项目金额的计算方法：（条例第六条）扣除项目金额=土地款+开发成本+开发费用+税金+其他扣除项目1、土地成本：（1）细则第七条：取得土地使用权所支付的金额，包括地价款、按国家规定缴纳的有

38、关费用。 房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。 房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。2、开发成本：（1）细则第七条：成本包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。（2）国家税务总局 ？关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函2010220号）：房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。关于

39、拆迁安置土地增值税计算问题A、房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。B、 开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发2006187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。C、货币安置拆迁的

40、，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。3、开发土地、新建房屋及配套设施的费用；细则第七条：费用包括：管理费用、销售费用、财务费用。财务费用中的利息支出：凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同期同类贷款利率计算的金额；其他费用（管理费用、财务费用），按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和10%以内计算扣除。（2）国家税务总局 ？关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函2010220号）：房地产开发费用的扣除

41、问题A、财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据 实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。B凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。C房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不

42、能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。D、土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。财税字199548号：利息的扣除按以下方法计算：（1）利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部 分不允许扣除；（2）对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。【相关链接】（1）金融机构的概念：金融机构是指经中国人民银行批准专门从事货币信用活动的中介组织。从我国目前的情况看我国金融机构按其地位和功能划分大致有以下四类：货币当局，又称中央银行，即中国人民银行。 银行。包括政策性银行、商业银行。商业银行又分为：国有独资商业银行、股份制商业银行、城市合作银

43、行以及住房储蓄银行。 非银行金融机构。主要包括国有及股份制的保险公司，城市合作社及农村信用合作社，信托 投资公司，证券公司，证券交易中心，投资基金管理公司，证券登记公司，财务公司，及其他非银行金融机构。 境内开办的外资、侨资、中外合资金融机构。包括外资、侨资、中外合资的银行、财务公司、保险机构等在我国境内设立的业务分支机构及驻华代表处。如果房地产开发企业发生的利息支出是通过未经中国人民银行批准的单位或个人发生的，则按“不能提供金融机构证明来处理，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的 10%以内计算扣除。”（2）土地增值税清算扣除项目中的开发间接费用与房地产开发费用的划分开发

44、间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，是用于核算企业内部独立核算单位为 开发产品而发生的各项间接费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保 护费、周转房摊销等。房地产开发费用是指与房地产项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。房地产开发成本中的开发间接费用与房地产开发费用，两者很容易混淆。由于房地产开发费用有比例限制，并且开发间接费用可以做为加计扣除20%的依据，因此部分纳税人有意或无意将费用尽量转移到房地产开发成本。如果不细加区分，就会造成土地开发成本虚增，相应的房地产开发费用和加计扣除也会同时虚增。【例23】某房地产开发公司取得土地使用权发生1000万元，开发土

45、地和新建房及配套成本为1200万元,其中开发间接费用 50万元(包括管理人员工资福利5万元，办公设备折旧 5万元，广告和其他销售的费用20万元)，假设该公司不能按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的利息支出，房 地产开发费用扣除比例为 10%。分析：如果不对开发间接费用中不属于直接组织管理开发项目加以剔除，通过计算：房地产开发成本虚增 30万元，开发费用虚增30 X 10% = 3万元，加计扣除金额虚增 30 X 20%= 6万元，共计扣除项目金额虚增 30+ 3 + 6 = 39万元。由于扣除项目金额增加，必然造成增值额和增值率的减少，从而减少了应纳的土地增值税。(3 )土地增值税清算

46、成本与会计成本的主要区别国税发2006187号规定：在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用 =清算时的扣除项目总金额十清算的总建筑面积也就意味着如果税务机关按规定要求纳税人进行土地增值税清算时，如果房开企业仍有未竣工结算的成本，则不允许扣除相应的预提费用。即使清算后再转让或销售的，也应当按原清算时的单位成本进行相应成本扣除，单位成本不再进行调整。【例24】某房开公司开发100000平方米的写字楼，己销售 95000平方米。清算时，共发生扣除项目金额9

47、000万元，则单位建筑面积成本费用=9000十1=900元。在清算后，余下的 5000平方米的写字楼一次性转让，转让金额为800万元，问扣除金额多少元？扣除额为 5000 X 900= 450万元。4、与转让房地产有关的税金；细则第七条：税金包括：在转让房地产时缴纳的营业税、城建税、教育费附加、印花税财税字199548号：对于印花税通过“管理费用”核算的房地产企业，印花税不可另行扣除。5、其他扣除项目土地增值税暂行条例细则：第七条第六项：根据条例第六条第五项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和加计20%的扣除。财税字199548号：代收费用计入房价、作为收入

48、的，可以扣除，但不许作为加计扣除20%的基数；代收费用未计入房价、未作为收入的，不许扣除。6、计算扣除项目金额时应注意的其他问题：国税发2006187号（1）提供“前期工程费、建安费、基础设施费、开发间接费：”四项资料不真实或不符合清算要求，税务部门可根据当地造价部门造价定额资料，结合房屋的结构、用途、区位等因素核定扣除 四项费用。（2）房地产企业开发建造的与清算项目配套的派出所、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下 原则处理：A、“产权属于全体业主所有”或“无偿交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公益事业的

49、”，其成本、费用可以扣除；B、建成后有偿转让的，应先计算收入，再准予扣除成本费用。（3）销售已装修的房屋，装修费可以计入成本；（五）增值税税率土地增值税税率采用四级超率累进税率，具体税率为30%、40%、50%、60%四个档次。具体应适用哪一级税率应根据增值率大小确定。增值率=增值额十扣除项目金额X100%细则规定：1、增值率未超过 50%的（含50%）土地增值税税额=增值额X30%2、增殖率在 50%100% （含00%）之间的土地增值税税额=增值额X 40%扣除项目金额X 5%3、增殖率在100% 200% （含200%）之间的土地增值税税额=增值额X 50%扣除项目金额X 15%4、增殖

50、率超过200%的土地增值税税额=增值额X 60%扣除项目金额X 35% 公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。（六）其它问题：八、土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金】、综合案例分析:【例25】某房地产企业集团，2006年1月立项开发一住宅小区，各种手续均以本公司名义办理。1、 发总建筑面积21万平方米房屋，其中住宅 18万平方米（含别墅楼 1万平方米）；小区配套 设施房屋含幼儿园、会所、物业楼计5000平方米；小学5000平方米；其他商业用房屋、写字楼等2万平方米。2、 取得3

51、50亩开发土地的使用权时，支付土地款及相关税费2.1亿元；发生建筑成本 2.8亿元（不含项目借款利息）；发生各项费用4500万元（印花税通过“管理费用”核算）。该项目共缴纳各项税费：4208万元，其中营业税 3757万元，城建税263万元，教育费附加 150万元，印花税38万元。3、销售房屋取得收入 7.5亿元。4、整个项目已经预缴土地增值税1000万元。该项目截至2007年底工程已经全部竣工验收，并取得第一产权。且所建房屋住宅部分和商业部分全部对外销售完毕，已经符合土地增值税清算条件。地税部门对该项目进行土地所得税清算时，确认：1、所取得的土地有 50亩未用于本项目开发，而是用于另一个项目，

52、此项目正在建设中，不具备清算条件。2、 销售收入中含普通房屋销售5.9亿元；别墅和商业楼销售1 .6亿元（以销售明细账、售房合同为准）。3、 其中普通住宅分配给本公司职工20套，2500平方米，按每平方米 2000元成本价入帐，实现收入500万元。4、以分配股利些形式分配给5位股东5套别墅，建筑面积 1000平方米，未计收入。5、用新建商业房第一、二层2500平方米对外投资，合伙开办一家餐饮公司，产权已经转入餐饮公司。6、小学校5000平方米交给区文教局，文教局拨付补偿费400万元，未计收入。7、收取客户退房违约金 4万元，记入“其他应收款”。8、“应付账款”挂账未付工程款3000万元（对方科

53、目“开发成本”），凭据不足，经到对方取证为虚增成本。9、支付煤气公司的煤气工程款共计500万元，付款凭据为行政事业收费收据。10、开发的商业用房有 400平方米用于企业办公，并已经转入固定资产，未对外销售。11、幼儿园、会所、物业楼5000平方米作为配套设施，所有权归全体业主，以后发生经营收益归业主委员会处置。计算应缴纳土地增值税。1确定收入：(1) 普通住宅对外销售平均价格=(+40000 5000000)-( 170000 2500)= 3492.78 元出售给职工住宅应实现收入=3492.78 X 2500= 8731950.00元出售给职工住房已实现收入5000000元出售给职工住宅少计收入=8731950 5000000 = 3731950元普通住宅共计应实现销售收入=+40000 + 3731950 =元(2) 其他用房外销平均价格=+(30000 1000 2500 400)= 6130元分配该股东别墅和投资分配该股东别墅和投资餐饮公司商业房应实现收入=6130 X( 1000 +2500 )=元其他用房应实现总收入=+ +4000000 =元2、确定扣除项目金额(1) ?应扣除开发成本总土地成本：十 350X( 350 50)=元总开发成本：一虚列一白条 5000000 =