龙泉项目20131129(加规划理念)

1、中国建筑西南设计研究院有限公司昆明分公司CSWADI2013.11.27招商龙泉项目前期策划招商龙泉项目CSWADI目录一、项目概况一、项目概况l 区域分析l 片区分析l 场地分析二、房地产调查分析二、房地产调查分析l 经济及政策分析l 楼盘发展趋势三、案例分析三、案例分析l 和谐世纪l 天骄北麓l 半山七哩溪四、项目定位四、项目定位l 客户定位l 产品定位l 户型定位招商龙泉项目CSWADI项目概况项目概况招商龙泉项目CSWADI 地理区位 功能定位 交通状况 SWOT分析区域分析区域分析Part 1招商龙泉项目CSWADI现阶段昆明市城市规划中，北市区总面积为43平方公里，南起北二环路，北

2、抵松华坝脚和茨坝，东至白龙路，西到龙泉路西麓。在两侧布局高时尚生活住宅区，中央公园以北至松华坝，则被辟为北市区永久性保护农田和生态保护用地。同时调整确定北京路延长线金星立交桥至霖雨桥道路两侧城市建筑的形态、高度和空间组织。区域分析-地理位置招商龙泉项目CSWADI2002年，北市区被昆明市政府定位为集文教、商务、居住、第二产业于一体的城市副中心区。2008-2020年的昆明市总体规划中重申了这一规划。根据昆明市总体规划，未来的北市区城市功能定位在行政办公区、居民区、服务区兼具的综合性功能区，尤其是一个主要以居住功能为主的城市片区，较适宜发展办公、服务业和教育业，以及烟草业，同时以其他商业、商务

3、为居住功能作为配套的区域。区域分析-功能定位招商龙泉项目CSWADI1 1、五纵四横：、五纵四横：五纵五纵龙泉路、北京路、昆曲高速、穿金路、白龙路四横四横7204公路、烟草一号路、北辰大道、东北二环路2 2、轻轨、轻轨2 2号线（在建）：号线（在建）：起于银河片区起于银河片区，经过市中心，到滇池。3 3、北市区车场：、北市区车场：公交线路辐射昆明市4 4、汽车客运北站、汽车客运北站 区域分析-交通分析四横五纵招商龙泉项目CSWADI减小劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁利用机遇，克服劣势发挥优势，抢占机遇塑造全新区域功能（人文文化、绿化环境、居住概念）；强调品牌；差异化形象，吸引主城居民；强化项

4、目品牌优势，并结合运动会及，发挥北片区客户的强调区域规划优势及未来交通的便利；，传递项目品质；寻求差异化定位，发挥开阔的招示面，利用颜色冲击力发挥影响；优势（优势（S S）u品牌：发展商品牌及实力优势；u地段：新城区，全新生活空间；u文化：区内规划有学校、体育设施及公园；u规模：具有一定的规模优势。劣势（劣势（W W）u地段：全新区域，居住气氛淡薄；u配套：生活配套难及周边竞争片区；u价值：区域处于主城最北端，价值认可度不如其他新区；u规划容积率无特别优势。u北区建设：北京路延长线；u城市改造：旧区重建速度加快u差异化：产品品质有极大提升空间。 机遇（机遇（O O）u区域竞争：新区竞争力强劲；

5、u规划建设变动。威胁（威胁（T T）区域分析-SWOT分析招商龙泉项目CSWADI 地理区位 功能定位 交通状况片区分析片区分析Part 2招商龙泉项目CSWADI北市区九个片区中，三竹营、北仓、小坝、金殿、世博、龙头、植物园7个片区位于盘龙区北市区，银河、上庄隶属于五华区的北市区部分。银河片区南抵红云路，与上庄片区相临，北接植物园片区，西与长虫山片区相隔，东以盘龙江为界与北仓片区相接。片区分析-地理位置招商龙泉项目CSWADI1、区域内的建设基本上是以住宅产品的开发为主以住宅产品的开发为主，在前几年区域的开发中更强调了居住功能，北市区的开发由住宅向商业物业的转变以北辰财富中心的出现作为代表。

6、2、在建筑规划指标方面，在北市区的这些项目中也将出现昆明市最高的地标性的建筑。片区分析-功能定位招商龙泉项目CSWADI1、地铁线路：2号线线路起于主城北部银河片区，纵向穿越中心城区到达主城南部滇池北岸，是解决主城南北客运主流向出行需求的南北主轴线。2、公交站点：据公交北市汽车场1100米，据红云小区站100米，119路、84路、79路、128路。片区分析-交通分析招商龙泉项目CSWADI 地理区位 周边环境 交通状况场地分析场地分析Part 3招商龙泉项目CSWADI项目基地位于五华区银河片区，西接城市主干道-龙泉路，南临城市次干道-红云路。场地分析-交通状况招商龙泉项目CSWADI项目周边

7、配套设施较齐全，有昆明市专附小、华欣幼儿园，昆明市红云医院，麦溪农贸市场、宁泳购物广场、天骄北靡商业广场、麦溪邮政局，长虫山生态公园风景林、金江公园、白龙寺等旅游景点。场地分析-周边配套招商龙泉项目CSWADI房地产调查分析房地产调查分析招商龙泉项目CSWADI经济发展方向国家政策市场整体态势市场供应情况分析居住建筑发展趋势经济及政策分析经济及政策分析Part 1招商龙泉项目CSWADI2013年昆明市场经济飞速发展，无论从宏观经济，还是财政方面，都在保持稳定的基础上快速增长。经济发展方向招商龙泉项目CSWADI“有保有压”原则贯彻始终，下半年政策以稳为主，房产税、土地制度等长效机制可 能落实

8、。国家政策招商龙泉项目CSWADI2013年入市新盘占据市场，房价依旧维稳期升，但改善需求与大量新增刚需有望推动市场成交。市场整体态势招商龙泉项目CSWADI1、在售楼盘结构分析-2013年昆明在售楼盘类型占比图普通住宅,26%商铺,8%写字楼,9%别墅,4%公寓,3%混合,50%201年7月份的在售楼盘中混合型楼盘占到%，普通住宅占到%。市场供应情况分析招商龙泉项目CSWADI2、在售楼盘物业类型分析-2013年7月份昆明市在售混合物业类型占比住宅、别墅、洋房、商业3%住宅、商铺31%住宅、公寓11%住宅写字楼商铺33%普通住宅公寓写字楼商铺5%住宅别墅商铺17% 在售混合楼盘中， “住宅+

9、商铺写字楼”的项目占到混合项目的3%。其次是 “住宅+商铺”，占到混合项目的%。居住建筑发展趋势招商龙泉项目CSWADI上半年项目从规划用地性质方面来看，居住类在数量上占首位，且居住项目在建筑规模也位居第一。1-6月公示的建筑工程规划许可证物业共192个。共规划用地性质分类有17种，其中居住类的规划数有48个，商业类的规划数27个，工业类的规划数26个，而从建筑规模来看居住项目本月占据着主导地位，占审批项目总建筑面积的48%。市场小结招商龙泉项目CSWADI经济及政策分析经济及政策分析Part 2量价走势投资趋势市场南北割据状态规划项目建筑面积幅度市场小结招商龙泉项目CSWADI与2012年的

10、供求高峰相比，2013年上半年有过之而无不及，半年成交备案面积已近去年的60%，供应也基本持平，成交金额稳定；对比2011年和2012年的成交备案的套均面积基本维持在87平米，略有提升，反映在政策调控下的客户面积需求已经进入稳定期。量价走势招商龙泉项目CSWADI公寓和产权式酒店供应增加，投资性物业供求回升，住宅依旧是供求主力，价格小幅上涨，商务表现平淡。从开盘次数来看，住宅项目开盘61次，占比67%，排名第一；投资项目占比17%，排名第二；从推售情况来看，住宅类产品供应13600套，成交率为60.19%，成交情况较好，投资类供应排名第二，主要贡献是大量公寓产品开盘。成交价格方面，住宅类产品均

11、价9134元/平米，投资8194元/平米，商业25027元/平米，商务14686元/平米。投资趋势招商龙泉项目CSWADI从时间上来看，2013年上半年昆明审批公示规划项目主要集中在4月、5月和6月，共审批规划1123.73万方，占上半年整体规划体量的71%；从区域上来看， 2013年上半年昆明审批公示规划项目主要集中在南市区、北市区、中心区和呈贡区域，共审批规划1273.01万方，占上半年整体规划体量的80%；市场南北割据状态招商龙泉项目CSWADI2008年至2010年昆明审批公示规划项目建筑面积逐年增多，增长幅度较小，规划数量与近几年项目相对较少；2011年审批公示规划项目从数量上增长4

12、8%，规划项目建筑面积也增加18%，本年度昆明审批公示规划项目建筑面积2519.46万方；2012年全年昆明审批公示规划项目建筑面积466.67万方，比去年同期相比，规划建筑面积增加1845.21万方，同比增长40%；2013年1-6月仅半年时间，昆明审批公示规划项目建筑面积达1587.15万方。规划项目面积幅度招商龙泉项目CSWADI市场小结招商龙泉项目CSWADI案例分析案例分析招商龙泉项目CSWADI项目功能定位案例分布图招商龙泉项目CSWADI 项目基本情况 总体销售情况 客户分析 户型分析和谐世纪和谐世纪Part 1招商龙泉项目CSWADI项目住宅基本情况项目住宅基本情况：项目地址：

13、北市区小康大道(金色维也纳花旁)开 发 商：云南江东房地产集团有限公司类 型：普通住宅、写字楼、商铺建筑形式：高层环线位置：二至三环 开盘时间：2008年1月27日入住时间：2009年11月30日起 价：4700元/平方米均 价：4900元/平方米容 积 率：3.89 绿 化 率：45% 总建筑面积：107.3万平方米总 户 数：8000户停 车 位：6000个面积区间：60平方米-200平方米交通状况：和谐世纪位于银河片区小康城旁的重要地段，处于北市区居住的核心地位，有119、23、67、K1等多条公交线路项目功能定位和谐世纪招商龙泉项目CSWADI总体销售情况总体销售情况：住宅已销售55%

14、（含团购），目前共推出5000套（已基本售完）其中：90平米以下户型2622套，面积区间41.889.6平米 90平米以上户型1735套，面积区间99240.7平米各面积销售率：50平米左右约2000套，销售率98%； 80平米左右约1000套，销售率93%； 99120平米约1200套，销售率85%； 130160平米约500套，销售率81%； 190240平米约50套，销售率78%；面积区间面积区间套数套数套数比套数比60以下63639%60-9031419%90-12037623%120以上31019%总套数1636100%项目功能定位和谐世纪招商龙泉项目CSWADI价格及营销节点价格及

15、营销节点：2008.1.23发售认筹卡、一万元定金、每人限购一张第一次开盘E1/E2/F1/M1四栋、约1500套房源、均价4300元/平米、和谐广场推出2008.1.232008.1.272010年底-2011年初2009.11.30剩余约230套均价6800元/平米2009.4.8二期开盘2010.7.7招商卖点分析卖点分析1 1：区域生活环境：区域生活环境耀龙康城，书香门第，金色维也纳，金域蓝湾，小康城等数十个社区构成成熟的生活氛围，档次中高等，适宜居住。2 2：资源丰富：资源丰富交通：位于北市区住宅核心区，被红云路，小康大道，红康路合围，紧邻北市区车厂，十六条公交线路可以抵达昆明各地区

16、，自驾及乘坐公共汽车都较为方便；教育：昆明市第三幼儿园耀龙康城分园，师大附小，花城清泉小学；医疗：昆明市第一人民医院北市区分院，瑞奇德医院，一心堂，健之佳；金融：工行，建行，交行，招行，农行，信用社；购物：沃尔玛，官城嘉年华，美景新城商业街，楼下20万平米商业中心。3 3：配套齐全：配套齐全宅底商铺及和谐广场的大型商业区域，将为项目内居民提供北市区稀缺的商业配套。4 4：产品多样：产品多样户型为54.1-196.23平方米，从一室到五室，互相多样，给客户更多的选择。项目功能定位和谐世纪招商龙泉项目CSWADI和谐世纪客户分析：和谐世纪客户分析：1 1、自住型客户（、自住型客户（70%70%）有

17、重点：和谐世纪处于北市区较为繁华的区域，交通便利，配套的大型商业能够 使居民不出社区即可获得全部生活所需，居住环境佳。客户来源：主要是北市区居住者，中心城区工作者，文化水平较高。2 2、投资型客户（、投资型客户（25%25%）有重点：根据现行市场上和谐世纪的高出租率，转手率，可知购买和谐世纪的客 户中很多是投资者。而和谐广场部分的推出更将提升项目的价值，增值 潜力大。客户来源：本地投资客，外地投资客均有，比例不详。3 3、自住兼投资（、自住兼投资（5%5%）和谐世纪项目总结和谐世纪项目总结北市区配套缺乏与其他项目相比商业配套健全发展齐全的商业配套提升项目价值 北市区第一阶段的发展主要是住宅，忽

18、视了配套的建设，使得北市区发展受挫，被称为睡城。后期虽然开发商和政府开始关注配套的建设，但是现阶段最影响北市区发展的还是配套的建设 和谐世纪处于居住区的核心位置，周边楼盘较多，交通，教育，医疗，环境等方面并不具有特殊性 和谐广场现处于打地基的阶段，定位是北市区的标志性建筑，将引入大量的商业，包括酒店，娱乐，餐饮，写字楼等多种物业形态。项目功能定位和谐世纪招商龙泉项目CSWADI户型及销售状况：户型及销售状况：户型从一室到五室均有，给客户提供的更多选择，也吸引了多层次的客户。其中以两室房型销售状况最好。项目功能定位和谐世纪招商龙泉项目CSWADI户型分析户型分析：目前主推户型：F-2（三室三厅一

19、厨两卫阳台）项目功能定位和谐世纪招商龙泉项目CSWADI户型分析户型分析：卧室与阳台卧室与阳台相连设计，相连设计，自由分割。自由分割。 餐厅与客厅餐厅与客厅互通。互通。 卫生间与开卫生间与开敞厨房相对敞厨房相对布置节省空布置节省空间。间。 特点：特点：精装修小户型、面积小但功能完善，卧室与客厅相通设计，自由分割空间百变，特设生活阳台，提高品质。项目功能定位和谐世纪招商龙泉项目CSWADI户型分析户型分析：客厅与餐厅客厅与餐厅互通、设置互通、设置开敞厨房扩开敞厨房扩大空间。大空间。 独立卧室、独立卧室、带有生活阳带有生活阳台。台。 特点：特点：精装修一室一厅式，开敞式厨房，自如的转身空间，卧室紧

20、连生活阳台，开闭透亮客厅采用落地设计，增加日照。卫生间与卧卫生间与卧室相对布置，室相对布置，隐蔽且使用隐蔽且使用方便。方便。 项目功能定位和谐世纪招商龙泉项目CSWADI特点特点：客厅超大落地窗设计，获得开阔的空间感受，动静分离，厨房与餐厅集中布置，生活阳台的设置使用，功能完善。独立厨房带独立厨房带有有生活阳台。生活阳台。 卫生间洗手卫生间洗手盆分离独立盆分离独立设置。设置。 客厅与餐厅客厅与餐厅分开设置，分开设置，通过高差划通过高差划分。分。 户型分析户型分析：项目功能定位和谐世纪招商龙泉项目CSWADI户型分析户型分析：特点特点：超大入户花厅，自然通风采光的卫生间及厨房提升生活品质，宽大主

21、卧透亮空间开阔透亮，卫生间洗漱分离，客厅餐厅连通设计，有效的利用空间。大型入户花大型入户花厅设计。厅设计。 餐厅与客厅餐厅与客厅互通，增大互通，增大使用空间。使用空间。 卧室集中布卧室集中布置，动静分置，动静分离。离。 项目功能定位和谐世纪招商龙泉项目CSWADI项目功能定位天骄北麓 项目基本情况 总体销售情况 客户分析 户型分析天骄北麓天骄北麓Part 2招商龙泉项目CSWADI项目住宅基本情况项目住宅基本情况：参考价格：7500元/所在区域：昆明五华区物业类别：住宅,商铺楼盘地址：五华区北市区红云路与红锦路交汇处开盘日期：2009-06-01交房日期：2012-04-01装修状况：简装建筑

22、类别：低层超高层容积率：6绿化率：45物业公司：伦华物业有限公司物业费：1.00元/开发商：云南伦华房地产开发经营有限公司售楼地址：北市区红云路与红锦路交汇处经过项目公交路线：据公交北市汽车场1100米，据红云小区站100米，119路、84路、79路、128路。项目功能定位天骄北麓招商龙泉项目CSWADI基本信息详细介绍：楼盘名称天骄北麓销售热理位置盘龙区烟草路二号路红云小区旁所处片区北市区开发商/投资商云南伦华房地产开发经营有限公司策划代理物业管理伦华物业有限公司占地面积253080容积率6.00整合推广总建筑面积880000装修标准毛坯精装绿化率45%住宅面积建

23、筑密度车位数量5500个商业面积均价住宅：8500元/商铺：7千-2万元/总户数11000户产品类型高层物管费1元/月/车位比2：1项目功能定位天骄北麓招商龙泉项目CSWADI1、价格及销售情况：一期项目共计房源11000套公租房1510套回迁安置房1751套实际可售房源7739套2栋62套 5栋62套7栋62套 9栋62套10栋155套 11栋124套12栋124套 13栋124套15栋124套 16栋124套17栋124套 18栋66套19栋66套 20栋66套21栋66套 22栋66套23栋33套 均价8500元/产权70年面积区间：16-142户型：一房、两房、三房、四房27栋231户

24、28栋264户29栋264户30栋352户31栋320户32栋320户项目功能定位天骄北麓招商龙泉项目CSWADI2、价格及销售情况：户型户型面积面积套数套数比例比例一房16-37.79约3080套28%二房45.77-77.94约4070套37%三房90.61-109.1约2200套20%四房119.12-142.01约1650套15% 合计11000套100%本项目的户型以1房一2房为主，占总套数的65%，其次为三房到四房，占总套数的35%，目前项目主推两房为主，三房到四房比较适合有改善住房需求的客户，一房两房比较适合年轻客户和投资客。项目功能定位天骄北麓招商龙泉项目CSWADI3、价格及

25、销售情况：项目一期推出房源11000套，其中公租房1510套，回迁安置房1751套，实际可售房源7739套。2010年12月18日开盘到2011年7月15日现剩可售房源500多套。整个项目房源11000套，销售约10500套，销售率达到96%，整体销售情况较好。项目实际推出可售房源7739套，销售约7239套，销售率达到93%，整个项目一期销售已经进入尾盘阶段。项目功能定位天骄北麓招商龙泉项目CSWADI1、主要客户来源情况：与政府合作与政府合作修建安置房、公租房、商品房，减少项目可售房源，盈利减少组织团购，得到大部分公务员客户群项目后期运转较为顺利项目受到政府关注与支持项目有公租房、安置房、

26、商品房，房源分类较多阻碍项目档次提升和升值项目功能定位天骄北麓招商龙泉项目CSWADI2、主要客户来源情况：由表可以看出整个项目客户主要群体为外地客户，占62%。云南客户占38%。由表可以看出外地客户主要以外省在本地工作的客群为主。外省投资客户占比很小。项目与政府合作，实行团购，低价策略，项目与政府合作，实行团购，低价策略，吸引大量政府工作人员吸引大量政府工作人员、白领阶层。这一群体大部、白领阶层。这一群体大部分为外地人，所以整个项目一期客户主要以外省客户为主。分为外地人，所以整个项目一期客户主要以外省客户为主。项目功能定位天骄北麓招商龙泉项目CSWADI3、主要客户来源情况：项目主要客户置业

27、目的为自住。所占比例为65%。项目主推一房、两房户型，针对首置客户、首改客户，客户主要用于自住。项目实行团购、低价策略，更好的迎合首置客户，客户主要用于自住。项目功能定位天骄北麓招商龙泉项目CSWADI目前主推户型：本项目的户型以1房一2房为主，占总套数的65%。一房面积区间：1637.791637.79套数约3080套特点：户型简单，功能缺乏适合单身或者情侣居住，主要针对客户为首次置业刚性需求客户和投资客户1、户型分析、户型分析：基本功能、使用简单项目功能定位天骄北麓招商龙泉项目CSWADI2、户型分析、户型分析：功能紧凑齐全、生活阳台目前主推户型：本项目的户型以1房一2房为主，占总套数的6

28、5%。二房面积区间：45.7777.9445.7777.94套数约4070套特点：二房设计，功能齐全，但有些户型布局不合理，动静干湿区分不合理，适合情侣和小家庭居住，主要针对客户为刚性需求客户，首改客户、投资客户项目功能定位天骄北麓招商龙泉项目CSWADI3、户型分析、户型分析：功能齐全合理、阳台凸窗三房面积区间：90.61109.190.61109.1套数约2200套特点：户型方正，采光充足，功能区分明显，主要针对首改客户，再改客户项目功能定位天骄北麓招商龙泉项目CSWADI4、户型分析、户型分析：功能齐全合理、生活舒适一房面积区间：119.12142.01119.12142.01套数约16

29、50套四房设计，多个阳台设计，采光充足，主卧套房设计，彰显大气，主要针对再改客户、高端客户项目功能定位天骄北麓招商龙泉项目CSWADI项目功能定位 项目基本情况 总体销售情况 客户分析 户型分析半山七哩溪Part 3 招商龙泉项目CSWADI项目住宅基本情况项目住宅基本情况：项目地址：龙泉路与红云路交汇处虫山脚下开发商：云南澎柏投资有限公司类型：居住建筑形式：住宅、叠加别墅、洋房小高层环线位置：二至三环开盘时间：2012年12月30日入住时间：2014年12月起价：800011000元/平方米均价：8500元/平方米容积率：1.75绿化率：45%总建筑面积：11.975万平方米总户数：775户

30、停车位：786个面积区间：60平方米-110平方米交通状况：五华龙泉路与红云路交汇处长虫山脚下公交：目前有84路【北市区车场沙坝营（龙泉路）项目功能定位半山七哩溪招商龙泉项目CSWADI1、价格及销售情况：项目功能定位半山七哩溪招商龙泉项目CSWADI2、价格及销售情况：记录时间最高价均价最低价价格描述2013-10-298500元/洋房均价为8500-15000元/平米，别墅14000-17000元/平米2013-10-237900元/高层住宅均价为7900元/平米，洋房均价为9000元/平米，别墅12000-17000元/平米2013-10-157900元/高层住宅均价为7900元/平米，

31、洋房均价为9000元/平米，别墅12000-17000元/平米2013-04-247900元/高层住宅均价为7900元/平米，洋房均价为9000元/平米，别墅10000-17000元/平米2012-12-107800元/高层住宅均价为7800元/平米，洋房均价为8600元/平米高层开盘售罄503套房源实现498套销售，目前仅剩十余套高层房源在售，面积为65平米、82平米、89平米3种户型，均价8300元每平米。项目功能定位半山七哩溪招商龙泉项目CSWADI客户情况分析：项目洋房与别墅主要针对30-45岁年龄段改善型客群，由于配套较缺乏，不适合老年人居住。项目设计小户型小高层，总价相对较低，对于

32、刚需型首次置业客群来说，可以承受。项目功能定位半山七哩溪招商龙泉项目CSWADI1、户型分析：65.55特点：精装修户型、功能完善，餐厅与客厅相通设计， 特设生活阳台，提高品质。赠送面积赠送半面积客厅与餐厅客厅与餐厅互通增加空互通增加空间。间。 餐厅及卫生餐厅及卫生间尺度紧凑。间尺度紧凑。 项目功能定位半山七哩溪招商龙泉项目CSWADI2、户型分析：89.90赠送面积赠送半面积特点：户型功能齐全，赠送面积多，卧室内设置有层高不大于2.1m的空间及大面积的生活阳台，客厅的大阳台是的空间可自由变化。餐厅及卫生餐厅及卫生间尺度紧凑。间尺度紧凑。 卧室远离客卧室远离客厅布置，动厅布置，动静分区。静分区

33、。 项目功能定位半山七哩溪招商龙泉项目CSWADI3、户型分析：99.97客厅与餐厅客厅与餐厅相通扩大空相通扩大空间使用。间使用。 赠送面积赠送半面积特点：特点：户型功能齐全，赠送面积多，卧室内设置有层高不大于2.1m的空间及大面积的生活阳台，提升生活品质。卫生间、厨卫生间、厨房集中布置房集中布置有利于干湿有利于干湿分离。分离。 项目功能定位半山七哩溪招商龙泉项目CSWADI4、户型分析：161.16特点：特点：1、四房两厅三卫三阳台的庭院式别、四房两厅三卫三阳台的庭院式别墅，豪华宽敞的内院，卧室、书房与超大阳墅，豪华宽敞的内院，卧室、书房与超大阳台的经典结合，增添书香门第的大雅风范卧台的经典

34、结合，增添书香门第的大雅风范卧室连接封闭式阳台，招待亲朋，尽享大气。室连接封闭式阳台，招待亲朋，尽享大气。2、阳台及入户平台都有赠送面积。、阳台及入户平台都有赠送面积。项目功能定位半山七哩溪招商龙泉项目CSWADI通过对前面不同楼盘户型的分析，对楼盘市场及不同户型的需求上有通过对前面不同楼盘户型的分析，对楼盘市场及不同户型的需求上有一定的了解：一定的了解：1 1、和谐世纪：、和谐世纪：推出了60 至200之间的户型类型，户型设计上注重生活阳台的设计，户型从一室到五室均有，给客户提供的更多选择，也吸引了多层次的客户，其中以两室房型销售状况最好。2 2、天骄北麓：、天骄北麓：推出了16至140之间

35、的户型类型，项目与政府合作，吸引大量政府工作人员、白领阶层，根据客户的特点对户型设计上主要为紧凑简单实用合理。3 3、半山七哩溪：、半山七哩溪：推出了60至110之间的户型类型，建筑形式上分为住宅、叠加别墅、洋房小高层原因是现阶段对于这样的小高层及叠加别墅在市场上很缺少，所以在市场上得到了很好的回报。所以，针对不同层次的客户需求的设计对产品的市场有很大的影响。总结：总结：针对本案的技术指标以及对周边业态的分析，在住宅的户型设计上建议面积设计在60至120之间，其中以90 左右的中小户型为主，可以吸引更多层次的客户，在没有配套商业的基础上建议在户型的设计上更多的考虑舒适、合理、美观。项目功能定位

36、案例总结招商龙泉项目CSWADI项目定位项目定位招商龙泉项目CSWADI客户定位市场客户分析定位房地产客户定位客户定位客户定位Part 1招商龙泉项目CSWADI核心客户群来源： 北仓片区新建市场、医院、学校等市政配套从业人员；北市区现有烟草等企事业单位员工重点客户群来源： 北市区现有入住人口二次置业需求；北京路沿线及城区写字楼白领阶层；昆明城中村改造搬迁人口；看重片区发展前景和楼盘品质的投资客户游离客户群来源： 城区商业人士及私营业主；云南省内地州客户；云南省外度假置业客户项目功能定位客户定位招商龙泉项目CSWADI 当地商业、旅游经营者当地商业、旅游经营者n大专或以下学历n收入丰厚，但不稳

37、定n绝大部分为非昆明人 教育、医疗系统客户教育、医疗系统客户 n单位经济效益良好n大专以上学历n单位附近的分配住宅 省外消费者省外消费者n度假型n注重安静环境n以小面积户型为宜 企事业职员企事业职员n国有企事业职员n单位经济效益良好n大专以上学历n居于早期单位分配住宅政府公务员政府公务员 n单位经济效益一般n大专以上学历n居于早期单位住宅七种客户的分类七种客户的分类研究研究1234567 云南省内消费者云南省内消费者n一般为政府层次较高公务员n收入良好n注重教育、投资前景城区搬迁居民城区搬迁居民 n收入一般，拆迁赔款n大专以下学历n再置业讲求群居传统项目功能定位市场客户分析定位招商龙泉项目CS

38、WADI银河片区银河片区客户年龄客户年龄分析：分析：客户主要年龄段是23-35岁；这种年龄段的客户比较年轻，对新事物接受能力好，对北市区发展有一定的了解并比较看好；有一定的经济能力。银河片区银河片区客户职业客户职业分析分析客户中普通职工占48%的比重；规划中的生活教育商务区，现阶段已经形成了能基本满足居民生活的基础配套，生活环境好适宜居住；房价较其他区域略低，普通职工能够承受；项目功能定位房地产客户定位招商龙泉项目CSWADI客户客户购房关注点购房关注点：选择在银河片区购房，客户的关注点依次是环境、升值潜力、居住氛围，配套；和其他区域相比性价比高；项目功能定位房地产客户定位招商龙泉项目CSWA

39、DI客户客户置业目的分析置业目的分析：客户职业目的65%为自住，其中第一次置业的客户占有一定比例；投资性客户约占1/4，这种状况体现了北市区良好的发展前景。“价格”是首选，价格要合适考虑才不会造成家庭经济压力；大部分客户认为如果位置不理想，那么交通的便捷性很重要；客户对于配套主要是关注教育，希望孩子能得到好的教育。客户客户置业关注点置业关注点：项目功能定位房地产客户定位招商龙泉项目CSWADI规划构思理念项目功能定位形象定位产品定位案例鉴赏（规划、风格）产品定位产品定位Part 2招商龙泉项目CSWADI项目功能定位定位构思对接未来，兼顾现在。 人们对未来的追求是靠灵感，靠创造力去达成的。本案

40、的设计上应体现出创新的灵感，让生活在这里的人们也感受到自己也是富有创造力的社会中坚力量。同时也代表着银河片区为北市区创造出美好的未来。招商龙泉项目CSWADI项目功能定位规划理念规划理念以人为本创新空间健康生活因地制宜规划理念：强调“人性、空间、自然、健康”。以人为本：“以人为本”的小区规划在总体规划的空间构思上体现了文化、地区的设计理念，总体布局与自然环境和谐统一，并具有相对独立性，其整体空间又能为城市创造出优美的城市景观和天际线。创新空间：规划上应摒弃传统的小组团大环境，使项目主体建筑前后错落布置，视线互不遮挡的布局特征。因地制宜：项目用地西边小山坡自然景观丰富，根据用地周边现状设计相对独

41、立散点式的高层住宅，使周边的道路对小区的影响降到最低。健康生活：健康的生活是经济高速发展时代的人们所共同追求的目标，而居住的环境、生活的方式是居住区建设所要真正关注的重点。招商龙泉项目CSWADI项目功能定位规划原则规划原则：强调“功能性、生态性、人文性”。1 1、功能性、功能性2、生态性、生态性3、人文性、人文性 规划设计将力图规划设计将力图营造一个功能合理、营造一个功能合理、环境优美、舒适宜人环境优美、舒适宜人的人居环境，通过恰的人居环境，通过恰如其分的交通组织，如其分的交通组织，绿化系统、组团布局，绿化系统、组团布局，有序的空间秩序，追有序的空间秩序，追求社会、经济、环境求社会、经济、环

42、境综合效益的整合，为综合效益的整合，为住宅的商品化开发、住宅的商品化开发、社会化管理的循序实社会化管理的循序实施创造条件。施创造条件。 规划将以现代设规划将以现代设计理念、设计手法，计理念、设计手法，创造高质量的优秀住创造高质量的优秀住宅小区。以人为本、宅小区。以人为本、优化环境、提高品位。优化环境、提高品位。按照环境与生态规划按照环境与生态规划设计的原理，充分利设计的原理，充分利用现有环境资源、地用现有环境资源、地形、绿化、水体等生形、绿化、水体等生态要素，注重创造优态要素，注重创造优美的环境，同时又体美的环境，同时又体现适用性与均好性原现适用性与均好性原则，环境景观共享。则，环境景观共享。

43、 从昆明特定从昆明特定的历史文化特点的历史文化特点出发，按照以人出发，按照以人为本的思想，遵为本的思想，遵循可持续发展的循可持续发展的原则，致力创造原则，致力创造崭新的居住理念，崭新的居住理念，提供优雅舒适的提供优雅舒适的绿色居住家园，绿色居住家园，达到人、环境、达到人、环境、建筑的和谐统一。建筑的和谐统一。项目功能定位招商龙泉项目CSWADI区域内主要为住宅区，拥有大量住宅为主的楼盘。其中和谐世纪以其打造城市综合体的概念而成为该区域的典型楼盘，体现出在北市区配套资源有待完善的大环境下，开发配套商业，不只是能提升项目本身的价值，更提升了该区域的价值。 北市区居住价值随着新市政规划的确立而被强化

44、，同时又为南市区和东片区的崛起而面临更广阔的竞争环境，故需要树立全新的居住理念，以提升北市区的居住价值；项目功能定位招商龙泉项目CSWADI形象定位从地段而言，选择北市区的客户多作为纯生活居所，“适合”、“舒适”是他们的首要追求，即从自身家庭结构出发，寻求档次适中、面积适当、功能适合的单位。从产品而言，在“适”的基础上，更要满足客户生活享受的需求。从市场推广形象而言，在放弃大而无当的奢华下，我们选择“雅致”作为满足客户心理需求的形象。招商龙泉项目CSWADI以小高层、高层、局部超高层为主的中高端精品住宅做大众化的主流户型.景观资源有优势的部分设置中大户型其它设置居家户型根据总规，沿龙泉路设置商

45、业为最大化的挖掘利润空间，其它商业合理布局项目功能定位产品定位招商龙泉项目CSWADI项目功能定位案例鉴赏建筑风格：现代主义风格特点：建筑形体和内部功能的配合，建筑 形象的逻辑性，灵活均衡的非对称 构图，简洁的处理手法和纯净的体 形，在建筑艺术中吸取视觉艺术的 新成果。招商龙泉项目CSWADI项目功能定位案例鉴赏建筑风格：新古典风格特点：追求构思规整和经典而传统 的建筑符号，下层通常用重 块石或画出仿古砌的线条， 显得稳重雄伟。招商龙泉项目CSWADI项目功能定位案例鉴赏建筑风格：现代主义风格特点：建筑形体和内部功能的配合，建筑 形象的逻辑性，灵活均衡的非对称 构图，简洁的处理手法和纯净的体

46、形，在建筑艺术中吸取视觉艺术的 新成果。招商龙泉项目CSWADI项目功能定位案例鉴赏建筑风格：现代主义风格特点：建筑形体和内部功能的配合，建筑 形象的逻辑性，灵活均衡的非对称 构图，简洁的处理手法和纯净的体 形，在建筑艺术中吸取视觉艺术的 新成果。招商龙泉项目CSWADI项目功能定位案例鉴赏建筑风格：现代主义风格特点：建筑形体和内部功能的配合，建筑 形象的逻辑性，灵活均衡的非对称 构图，简洁的处理手法和纯净的体 形，在建筑艺术中吸取视觉艺术的 新成果。招商龙泉项目CSWADI项目功能定位案例鉴赏建筑风格：现代德式风格特点：外形简练、现代、充满活力，色彩大胆而时尚，属于现代简约派；功能讲求实用，

47、任何被认为是多余的装饰都几乎被摒弃；材料品质精良。招商龙泉项目CSWADI户型定位中小户型特点户型建议户型定位户型定位Part 3招商龙泉项目CSWADI由于房价走高，导致人们在有限的购买力情况下不得不购买小户型单位,并且伴 随着国家大力倡导90平米以下住宅，随着80后逐渐成为购房主力，昆明楼市大批 项目推出了自己的小户型产品，据调查，目前昆明八大板块中有近万套小户型在售，价格从51009500元/平米不等，供应量接近85万平米，昆明楼市迎来了“小户型时代”。项目功能定位户型定位招商龙泉项目CSWADI中小户型但虽然面积较小但并简单的不等于档次低，比起大户型，中小户型房屋更需要设计合理，功能齐

48、全，在不影响居住的前提下，还具备会客、洗浴、做饭等功能居住的一般性功能。由于中小户型的客户特点（年轻的工作人口居多），导致其地理位置一般是在市中心，以及稍远但交通便捷的地方；周边或者小区本身的配套设施也比较齐全。由于户型面积较小，也使得中小户型的总价相对较低，对占市场主导地位的中低收入人群具有较强吸引力。功能全地段好总价低特 点项目功能定位中小户型特点招商龙泉项目CSWADI100100米以下高层，以米以下高层，以70-9070-90中小型户型为主中小型户型为主，二房，二房，三房为主力供应，三房为主力供应，100-120100-120的三房、四房为辅的三房、四房为辅 以满足首次购房及周边就业人

49、群的刚性需求。以满足首次购房及周边就业人群的刚性需求。项目功能定位户型建议招商龙泉项目CSWADI项目功能定位户型建议户型设计观点一：户型设计观点一： 户型设计，始终是提高住宅产品竞争力的核心手段之一。 谁能设计出零缺陷的户型，谁就具备了赢利的稳定前提。 在区位、环境等因素不可改变的情况下，户型设计具有四辆拨千斤的功效。户型设计观点二：户型设计观点二： 户型的价值与小区布局、容积率、单元平面、楼层、景观朝向都有关。 好户型应符合专业性、合理性、市场性三大评判标准： 专业性即符合中国住宅标准；合理性即符合人居标准；市场性即满足民俗标准。户型设计观点三户型设计观点三户型决定楼盘价值，打造地产项目的

50、户型竞争力 向跃错层要空间：向跃错层要空间：客厅或卧室跃错层设计：同样的层高，但室内空间更灵动，且能更好地干湿分区、 动静分离。 向布局要面积：向布局要面积：室内无过道，面积零浪费，即使是小户型也有面积合理、好用的厅、厨、卧、卫。 向设计要和谐：向设计要和谐：满足年轻人与老年人同居一室的不同居住需求，兼顾家人间开阔而私密的空间需求。 向细节要舒适：向细节要舒适：或近户门处辟小块面积设立鞋柜和衣帽镜，或厨房连接生活阳台，照顾人们的生活习惯。 向阳台要延伸：向阳台要延伸：充分利用阳台，既可以合理增加套内面积，又不影响建筑物外观的整齐美观。 向传统要吉利：向传统要吉利：厅堂居中设计，暗合中国传统民居

51、阴阳平衡的住房之说。招商龙泉项目CSWADI项目功能定位户型功能建议功能分区合理：功能分区合理： 动静分区：动静分区：活动区和休息区分开 动动 区：区：客厅、餐厅和厨房应靠近入户门设置 静静 区：区：卧室位置应该比较深入 动区和静区之间：动区和静区之间：卫生间方便使用，室内交通线尽可能便捷各功能空间尺度合理舒适各功能空间尺度合理舒适 客厅：客厅：宽敞明亮、通风、有好朝向、好景观，开间不应小于3.6米，宽深比不大于1：2， 要留出摆放家具的稳定空间 卧室：卧室：主卧：应具有好的朝向，开间应不小于米，面积应大于12平米，且应带有主卫生间 次卧：次卧：面积应不小于8平米 餐厅：餐厅：餐厅和客厅宜相对

52、独立，既有关系又有分隔 厨房：厨房：应紧邻餐厅，宜带一服务性阳台 卫生间：卫生间：净宽不宜小于1.6米 阳台：阳台：保证客厅有良好的视野，采光栏板最好做成全透明或半透招商龙泉项目CSWADI项目功能定位户型功能建议客厅空间独立：客厅开口不宜过多，要有两面完整的墙；方正开阔：方正完整，实用的布局；开间3.6米，但5米；长宽比不应失调：深度开间比不宜大于2：1；入口玄关：入门厅是内外的空间过度，要保障私密性。餐厅相对独立：餐厅和客厅空间相对独立，既有联系又有分隔，至少要有两面墙夹一角；与厨房既有关联又独立成区：西式厨房与餐厅在空间上可以实现一体化。厨房应靠近餐厅；离大门不要太远（进出杂物多）；直接

53、连接生活阳台采光通风；厨具按洗、切、烧的顺序合理布置；有一定长度的柜台摆放电器、煤气灶、洗菜盆等设备；厨、厕最好不要紧邻。主卧室扩大主卧室面积，房间进深可以适当增加；有好的朝向，比客厅的南向要求更甚；大户型的主卧应带专用卫生间；衣帽间的出现，使其布局更为灵活。次卧室面积宜大于10；按照起居方便的要求，位置要求深一些。卫生间应有明窗通风和采光；公卫要厕浴分离、干湿分离；如只有一个公卫，应与主卧更近，要避免不必要的穿厅越室。储藏室（工人房）对于面积标准较高的户型应设储备空间；全封闭式独立进入式空间，面积在3以上。阳台（露台）保证客厅有良好的视野和采光；如客厅不设阳台，而在其他卧室设阳台，则生活中的

54、晾义、休闲将通过该室而干扰其生活的私密性。各功能空间合理性要求各功能空间合理性要求招商龙泉项目CSWADI项目功能定位户型功能建议面积比例适宜面积比例适宜 除了大户型豪宅以外，如何经济有效地安排各功能房的面积、比例关系是户型设计、评价 中的关注的主题之一。 各房室具有与其户型相匹配的比例。大户型不应出现过小房间；主卧要明显大于次卧；三房客厅与卧室的比例应把握在1.5：1 以内通风采光通风采光 室内四明：明厅、明房、明厨、明卫 共公空间通风采光 电梯厅、楼梯、消防楼梯、公共走道细部控制细部控制 在功能上 讲究窗设计 阳台设计 玄关、储藏室，复式有露台 餐厅与厨房、卫生间招商龙泉项目CSWADI项

55、目功能定位户型建议功能空间要求客厅宽敞明亮、通风，有好朝向、好景观开间不小于3.6米，深度开间比不大于2：1要留出摆放家具的稳定、足够的空间卧室主卧好朝向，开间3米，面积12，带主卫；次卧8餐厅餐厅和客厅宜相对独立，既有联系又有分隔厨房厨房紧邻餐厅，带服务阳台卫生间净宽1.6米阳台保证客厅有良好的视野，采光栏板最好做成全透明或半透明各功能空间尺度要舒适招商龙泉项目CSWADI项目功能定位户型功能建议总面积厅起居卧1卧2卧3卧4卫1主卫阳1阳2厨二房一卫802616126626二房二卫9230161246626三房105301612846626三房1173516121046827复式113240

56式214040181412847627复式（有挑空）16430/1010191512127106210不同面积配比得房率90%左右标准招商龙泉项目CSWADI项目功能定位户型功能建议n卧室A面宽压至3.3m,客厅面宽扩大到3.9mn书房外墙做敞开阳台（赠送）处理，内墙用隔墙示意，确保主卧通道完整清晰不受干扰，赠送的空中厅院可独立朝东侧开门A A户型户型空中花园空中花园卧室卧室A A客厅加宽客厅加宽厨房西压厨房西压卫生间西压缩卫生间西压缩n卫生间、厨房东轴线详细压缩，扩大餐厅面宽达到2.9左右招商龙泉项目CSWADI项目功能定位户型功能建议n卧室A面宽压缩至3.3m，客厅

57、面宽增加到3.9m。B B户型户型卧室卧室A客厅客厅厨房厨房卫生间卫生间n卫生间、厨房位置对调。n卫生间、厨房西侧轴线向东压，扩大餐厅面宽至2.9-3米。招商龙泉项目CSWADI项目功能定位户型功能建议卧室A客厅n卧室A南墙向北压至4.5米或4.2米n客厅面宽可增大至4.2-4.5米；n赠送露台及次卫南墙根据卧室开门宽度需要北压，解决卧室A开门问题n厨房外侧空调机位与室内卧室、客厅关联不大，建议取消。C C户型户型n北侧外墙轴线整体向南压0.3米，为楼间扩大日照间距。WC庭院阳台招商龙泉项目CSWADI9090平方户型精选平方户型精选 舒适型两房两厅户型 舒适型可变空间+两房两厅户型 紧凑型三房两厅户型 跃层户型 中间套户型项目功能定位户型选型建议招商龙泉项目CSWADI 60平方经济型2 2室室2 2厅厅1 1卫