投资创业中心核心区C区学习教案

1、投资投资(tu z)创业中心核心区创业中心核心区C区区第一页，共47页。研究研究(ynji)(ynji)思路思路第1页/共47页第二页，共47页。第2页/共47页第三页，共47页。地块主要地块主要(zhyo)(zhyo)指标指标地块编号占地面积（公顷）建筑密度容积率绿地率建筑高度楼面地价（元/）3#1.7235%1.830%60m57405#2.35其他相关要求其他相关要求 禁止在长阳路设置地块禁止在长阳路设置地块(d kui)(d kui)主要出入口主要出入口 3# 3#地块地块(d kui)(d kui)配设净菜超市、配设净菜超市、5#5#地块地块(d kui)(d kui)配设幼儿园配设

2、幼儿园第3页/共47页第四页，共47页。容积率和住宅类型关系表0.3非常高档的独栋别墅项目。0.30.5一般独栋别墅项目，如穿插部分双拼别墅、联排别墅，就会好很多。 0.50.8一般的双拼、联排别墅，如果组合多层层产品类型，则项目品位会提高很多。0.81.2纯多层的话，环境绝对一流。如果夹杂低层甚至联排别墅，则只能算是一般。1.21.4正常的多层项目，环境一般。若是多层与小高层组合，环境会是一大卖点。1.42.0正常的多层+小高层项目。2.02.5正常的小高层项目。2.53.0小高层+二类高层项目（18层以内）。3.06.0高层项目（楼高100米以内）。6.0 摩天大楼项目。地块地块(d ku

3、i)指标启示指标启示第4页/共47页第五页，共47页。区域印象区域印象 洪塘工业区，以企业、厂房林为主，居住洪塘工业区，以企业、厂房林为主，居住(jzh)(jzh)氛围先氛围先天较弱，豪宅产品将会有一定抗性。天较弱，豪宅产品将会有一定抗性。旅游及居住工业园区新城核心居住区洪塘街道洪塘街道(jido)北侧借助慈城新城、北侧借助慈城新城、荪湖开发以旅游、居住为主要功能的区荪湖开发以旅游、居住为主要功能的区块块洪塘街道西侧偏南以工洪塘街道西侧偏南以工业厂房业厂房(chngfng)为为主的科技产业园区主的科技产业园区洪塘街道中心偏东区块洪塘街道中心偏东区块以居住为主要功能的江北新城第5页/共47页第六

4、页，共47页。地块现状地块现状 地块东侧有天然河流地块东侧有天然河流(hli)(hli)经过，但本案地块呈东西长方形经过，但本案地块呈东西长方形分布，沿河段较短；而附近有高压线经过，又对本案的沿河东分布，沿河段较短；而附近有高压线经过，又对本案的沿河东向面产生不利影响。向面产生不利影响。 高压线高压线本案本案水系水系3#5#第6页/共47页第七页，共47页。环境配套环境配套 地块周边分布企业、厂房、职工宿舍等，且公交、银地块周边分布企业、厂房、职工宿舍等，且公交、银行、菜场等生活相关行、菜场等生活相关(xinggun)(xinggun)配套匮乏，缺乏社配套匮乏，缺乏社区应有的居住环境和氛围。区

5、应有的居住环境和氛围。本案本案水系水系盛世嘉苑盛世嘉苑盛世嘉苑（建成）（建成）盛世嘉苑二期盛世嘉苑二期（未建）（未建）企业、厂房、职工宿舍等企业、厂房、职工宿舍等企业、厂房、职工宿舍等企业、厂房、职工宿舍等高压线高压线第7页/共47页第八页，共47页。地块印象地块印象(ynxing)启示启示第8页/共47页第九页，共47页。区域规划区域规划项目位于宁波北门户，随着杭州湾跨海大桥建成、江北项目位于宁波北门户，随着杭州湾跨海大桥建成、江北万达广场开建，其连接万达广场开建，其连接(linji)(linji)市区中心和杭州湾的市区中心和杭州湾的作用逐渐增强，未来区域发展空间较大。作用逐渐增强，未来区域

6、发展空间较大。本本案案(bn n)北门户北门户(mnh)板块板块洪塘中心区洪塘中心区姚江南岸姚江南岸姚江北岸姚江北岸江北连接杭州湾的门户，以物流和外贸产业为区域主力经济。与中心城区南北联动，为处于中部的姚江北岸提供发展空间。第9页/共47页第十页，共47页。交通规划交通规划机场路北延工程，形成高速环路快速环路主干道路网机场路北延工程，形成高速环路快速环路主干道路网络，络，从市区机场路沿线驱车到地块只需从市区机场路沿线驱车到地块只需1010多分钟车程，大大拉多分钟车程，大大拉近项目与市区的距离。近项目与市区的距离。周边道路通达周边道路通达(tngd)(tngd)性较好，远期轻轨性较好，远期轻轨4

7、 4号线的规划，号线的规划，也提供了一定的投资想象空间。也提供了一定的投资想象空间。第10页/共47页第十一页，共47页。地块机遇地块机遇(jy)启示启示第11页/共47页第十二页，共47页。较高的地价排除了本案走低成本竞争的道路，虽然有规较高的地价排除了本案走低成本竞争的道路，虽然有规划交通利好，但周边环境的制约划交通利好，但周边环境的制约(zhyu)，使项目单纯，使项目单纯走高端路线的风险极大，梳理思路，既要创造较高销售走高端路线的风险极大，梳理思路，既要创造较高销售单价，又要降低风险，爱地提出将品质与高附加值契合单价，又要降低风险，爱地提出将品质与高附加值契合是本案发展的一个可行方向。是

8、本案发展的一个可行方向。第12页/共47页第十三页，共47页。第13页/共47页第十四页，共47页。洪塘板块洪塘板块慈城板块慈城板块近近市市中中心心板板块块近市中心板块：以长岛花园、近市中心板块：以长岛花园、万达公寓为代表万达公寓为代表(dibio)(dibio)的的高端产品市场。高端产品市场。洪塘板块：以奥林洪塘板块：以奥林8080、海德花、海德花园为代表园为代表(dibio)(dibio)的高附加的高附加值、品质型产品市场。值、品质型产品市场。慈城板块：以维拉小镇为代表慈城板块：以维拉小镇为代表(dibio)(dibio)的高端产品市场。的高端产品市场。考虑本地块品质与高附加值契合的发展方

9、向，以高端产考虑本地块品质与高附加值契合的发展方向，以高端产品为主的近市中心板块和慈城板块与本案形成直接竞争品为主的近市中心板块和慈城板块与本案形成直接竞争(jngzhng)的几率不大，本案的竞争的几率不大，本案的竞争(jngzhng)主要主要集中在洪塘板块。集中在洪塘板块。第14页/共47页第十五页，共47页。从本案的定位来看，目前区域市场从本案的定位来看，目前区域市场(shchng)内可参考的项目内可参考的项目主要为奥林主要为奥林80、立方寓。、立方寓。售罄项目售罄项目(xingm)在售项目在售项目(xingm)待售项目待售项目（海德花苑）（海德花苑）（办公项目）（办公项目）本案本案第15

10、页/共47页第十六页，共47页。从目前区域从目前区域(qy)(qy)内热销楼盘来看，高品质和高附加值的结内热销楼盘来看，高品质和高附加值的结合奠定了项目的热销，而这也将成为区域合奠定了项目的热销，而这也将成为区域(qy)(qy)市场发展的市场发展的趋势。趋势。洪塘板块竞争个案纵览洪塘板块竞争个案纵览项目名称项目名称物业类型物业类型主力面积（）主力面积（）项目档次项目档次附加值附加值销售情况销售情况洪都花园多层、联排、双拼多层90-140中档-售罄亲亲家园多层、小高层、高层96-128中档品质售罄颐和名苑叠拼、高层高层50-80、90-120中档-尚余55套可售盛世嘉苑多层60-80、100-1

11、20中低档-尚余6套可售立方寓单身公寓38-52中档品质+复式产品尚余42套可售奥林80多层、高层80-90中高档品质+西班牙风格、block组合、花园洋房北区备案率92%海德花苑多层、高层100-130中高档-待售中房拓展地块多层-待售第16页/共47页第十七页，共47页。项目热卖(r mi)的竞争点分析：宁波首创的西班牙风格宁波首创的BLOCK组团围合退台式花园洋房婚房概念新颖的设计.奥林奥林8080热卖行情：热卖行情： 南区多层、小高层售罄，其中多层的花园南区多层、小高层售罄，其中多层的花园(huyun)(huyun)洋洋房在二手市场中亦一房难求房在二手市场中亦一房难求 北区高层现价北区

12、高层现价14000-1500014000-15000元元/ /，总备案率已达，总备案率已达92%92%。项目项目(xing(xingm)m)高高附加值附加值促成功促成功第17页/共47页第十八页，共47页。项目名称项目名称4040以以下下40-5040-5050-6050-6060-7060-7070807080801008010010012100120 0120120以以上上奥林奥林8080颐和名苑颐和名苑海德花苑海德花苑主力主力(zhl)面积面积次主力次主力(zhl)面积面积少量少量(sholing)产品产品区域在售、待售楼盘户型面积比较区域在售、待售楼盘户型面积比较从洪塘板块在售和待售的

13、户型面积分析，市场客群的面积需求从洪塘板块在售和待售的户型面积分析，市场客群的面积需求主要集中在中小套型。主要集中在中小套型。第18页/共47页第十九页，共47页。70万80万90万100万110万120万130万140万150万以上(yshng)奥林80颐和(y h)名苑（预估15000）海德花苑(hu yun)（预估15000）从目前区域市场的主流总价来看，从目前区域市场的主流总价来看，80-12080-120万的总价是万的总价是市场的机会点。市场的机会点。立方寓60万市场机会点第19页/共47页第二十页，共47页。楼盘楼盘购买购买产品产品购买客户区域购买客户区域购房需求购房需求客户职业客

14、户职业盛世嘉苑盛世嘉苑60-80的两居室主要来自江北、海曙新宁波人结婚比较多，也有部分创业园区和洪塘本地婚房需求创业园区各类企业职工、江北私营企业员工奥林奥林808045-65的多层单身公寓江北最多，海曙次之，然后是江东新宁波人购婚房、少量投资客户洪塘工厂的员工，江北、海曙私企的职员，以外贸、物流行业为主新宁波人是重点新宁波人是重点(zhngdin)引导的客户引导的客户通过板块内盛世嘉苑、奥林通过板块内盛世嘉苑、奥林8080两个项目的客群分析可两个项目的客群分析可得，以江北得，以江北(Jingbi)(Jingbi)本地客户为主，首置型需求本地客户为主，首置型需求为主，同时，新宁波人是板块内重点

15、引导的客户。为主，同时，新宁波人是板块内重点引导的客户。第20页/共47页第二十一页，共47页。从区域市场的主流套型来看，满足基本从区域市场的主流套型来看，满足基本(jbn)生活功能的两房生活功能的两房和小三房是市场需求的主流；和小三房是市场需求的主流；从区域楼盘的总价范围来看，从区域楼盘的总价范围来看，80-120万之间的房源是市场的机万之间的房源是市场的机会点；会点；从区域楼盘客户组成来看，以面向首次置业和改善型的刚性需从区域楼盘客户组成来看，以面向首次置业和改善型的刚性需求群体为主，新宁波人是主力引导客群；求群体为主，新宁波人是主力引导客群；从区域热销楼盘来看，迎合目标客群需求的高附加值

16、，高品质从区域热销楼盘来看，迎合目标客群需求的高附加值，高品质楼盘是获得高回报的关键。楼盘是获得高回报的关键。第21页/共47页第二十二页，共47页。第22页/共47页第二十三页，共47页。本项目受区域印象和地块自身条件制约(zhyu)，无法单纯走高端路线从地块的分析(fnx)获得的思路：本项目高地价也决定了低成本、低价格(jig)的发展路线不可取本案启示以鲜明的项目个性捕以鲜明的项目个性捕获目标客户眼球获目标客户眼球利用高附加值产品获利用高附加值产品获取更多利润取更多利润第23页/共47页第二十四页，共47页。区域(qy)市场的客户主要以面向首置和改善型的刚性需求人群为主。从市场的分析获得(

17、hud)的思路：将本案打造成以将本案打造成以紧凑三房为主，紧凑三房为主，辅以小面积辅以小面积(min j)两房的高品质两房的高品质社区。社区。区域市场不乏投资型楼盘，但受大市影响较大，对多数项目而言，投资客不能作为主力目标客群。规避市场奉孝规避市场奉孝契合客户需求契合客户需求第24页/共47页第二十五页，共47页。以中小户型为主，具有以中小户型为主，具有(jyu)鲜明风格的鲜明风格的高品质、高附加值社区高品质、高附加值社区降低风险降低风险 保证保证(bozhng)(bozhng)利润利润第25页/共47页第二十六页，共47页。第26页/共47页第二十七页，共47页。第27页/共47页第二十八页

18、，共47页。租房(z fn)父母家没归属感花费大空气(kngq)/环境普通住宅密度大/拥挤缺乏满足感/成就感私密感/自由感住宅密度大/拥挤决定落户宁波把父母接来养老为结婚生子作准备(zhnbi)从大家庭独立出来，建立小家为结婚生子作准备(zhnbi)群体类型原来居住条件对原居所的不满买楼原因/动机 新宁波人新宁波人（包括外来新婚群体） 新婚群体（本地）初次置业者第28页/共47页第二十九页，共47页。新宁波人宁波本地(bnd)自建房、分配(fnpi)房市区已买商品房不能体现个人(grn)品位 空气差环境吵杂住宅密度大/拥挤面积小不够住没有社区配套提升房子档次，改善居住环境买个大家庭够住的大房把

19、父母接来养老群体类型原来居住条件对原居所的不满买楼原因/动机改善型需求者第29页/共47页第三十页，共47页。新宁波人：新宁波人： 经济实力有限经济实力有限(yuxin)(yuxin)，置办房产的需求迫切，置办房产的需求迫切 对距离的敏感度相对较低对距离的敏感度相对较低 购买产品时具有一定的感性成分，对生活文化有一定的购买产品时具有一定的感性成分，对生活文化有一定的要求要求 年纪较轻，见多识广，更容易接受新消费观念年纪较轻，见多识广，更容易接受新消费观念对总价有一定对总价有一定(ydng)抗性、追求高性价比、又实用抗性、追求高性价比、又实用又新颖又新颖体现体现(txin)在对物业的需求在对物业

20、的需求第30页/共47页第三十一页，共47页。如何有效如何有效(yuxio)跳出市场、把握此类客群？跳出市场、把握此类客群？第31页/共47页第三十二页，共47页。项目项目(xingm)提提升升第32页/共47页第三十三页，共47页。套型面积(min j) 高得房率 为显示出产品的高附加值，为开发商赢得市场，增加产品综合竞争力，“偷面积” 便成为最行之有效的利器(lq)。但宁波现行的政府规定让 “偷面积” 变得举步为艰，以下列举几种我司已成功操作的套型设计方式。第33页/共47页第三十四页，共47页。架空(jikng)处理早期可以利用架空处理不算面积，完全赠送一个房 间，虽然与规范并不冲突，但

21、偷面积的目的过于明显，现已无法通过(tnggu)报批，并且对设备平台的设置也有了新的规定。案例案例(n l)(n l)：我司集市港：我司集市港项目项目我公司正在操作的集市港项目以此形式报批时规划不通过第34页/共47页第三十五页，共47页。不算(b sun)面积算一半(ybn)面积赠送(zn sn)面积阳台变厨房阳台变厨房厨房变房间厨房变房间要点：利用设备平台为赠送面积，后期将厨房改为房间，功能上增加了一房利用阳台算一半面积，后期改为厨房，相当于赠送了半个厨房设备平台、阳台案例：我司集市港项目案例：我司集市港项目第35页/共47页第三十六页，共47页。超大阳台(yngti)要点：早期可以利用超

22、大阳台(yngti)后期改为房间或客厅使用，但面积只算一半，相当于赠送半个房间08年2月宁波市规划局对阳台(yngti)有了新规定：住宅凹阳台(yngti)进深不应超过1.8米。对套型建筑面积小于等于100平方米的，未折算前凹阳台(yngti)建筑面积不应超过6平方米；对套型建筑面积大于100平方米的，未折算前凹阳台(yngti)建筑面积不应超过套型建筑面积的6。并且此方式偷面积的目的也过于明显，报批难以通过。维科水岸枫情、广博(gungb)阳光丽园等都曾采用过案例：水岸枫情案例：水岸枫情算一半面积第36页/共47页第三十七页，共47页。算一半(ybn)面积阳台(yngti)要点：使用时将阳台

23、(yngti)包入，做为房间的一部分，增大房间面积，赠送部分面积。案例：都市丽湾等案例：都市丽湾等阳台阳台设备平设备平台台不算面积第37页/共47页第三十八页，共47页。加大进深增加面积验收时验收后要点(yodin)：设计时按飘窗要求进行设计，飘窗台做成假构造，验收后敲掉飘窗台，使房间进深加大60公分，面积增加约2平方米。飘窗设计设计(shj)成假墙成假墙做出凸做出凸窗的形窗的形式式60CM案例：我司集市案例：我司集市(jsh)港项目港项目第38页/共47页第三十九页，共47页。算一半(ybn)面积要点：采用双开门电梯，将电梯厅设于户内，变成入户花园，面积减半，既可以(ky)独立入户，又减少了公共面积增加户内面积，还有了自家花园，一举三得。花园式独立(dl)电梯厅案例：奥林案例：奥林80第39页/共47页第四十页，共47页。 小结： 偷面积对销售无疑是有利的，但在前期设计与报批时增加了难度，特别是