维修作业规范

1、维修作业规范设施管理处1设施管理处一、设备管理目的、原则和要求一、设备管理目的、原则和要求目目 的的做到定期保养、强制执行（保养）；正确处理好使用、保养、维修三者之间的关系，不允许“只用不养或是只修不养”。全寿命周期成本是指在满足可靠性要求的基础上，使设备或系统在全寿命周期内拥有成本为最低的管理。它包括设备或系统从设计、选型、采购、运行、维护、改造、报废等整个生命同期的管理。设备保养必须坚持“养修并重，预防为主”的原则，杜绝“不坏不修、坏了才修” 的事后修复性维修方式为了保证设备处于良好的技术状态，随时可投入运行、减少设备故障、提高设备完好率、利用率、减少机械磨损、延长使用寿命、降低全寿命周期

2、成本、确保设备安全运行，必须强化设备的维护保养工作原原 则则要要 求求说说 明明2设施管理处二、卖场内主要设备二、卖场内主要设备分类分类区分区分设备名称特种设备特种设备消防系统消防系统报警系统、喷淋系统、消火栓、消防排烟、防火卷帘、消防广播变配电设备变配电设备变压器、高压柜、计量柜、补偿柜、开关柜、配电柜、配电箱电电 梯梯扶梯、坡道梯、客梯、货梯重要设备重要设备oror关键设备关键设备冷冻冷藏冷冻冷藏并联机组、冷冻库、冷藏库、冷冻岛柜、冷藏立柜、肉品展示柜空调系统空调系统水冷冷水机组、水冷风管式机组、分体式空调生鲜设备生鲜设备面包房设备、面点设备、熟食设备、肉品设备、水产设备重点设备重点设备监

3、控系统监控系统视频监控系统、远红外防盗系统、门神系统广播系统广播系统广播系统一般设备一般设备其其 它它其它设备、办公设备等3设施管理处三、维修作业规范目录三、维修作业规范目录序号序号规范名称规范名称编号编号1维修人员日常工作规定 MA001 2每日维修工作流程 MA0023维修人员作业安全规范 MA0034设备房管理规范 MA0045设备保养作业规定 MA0056设备维修作业规定 MA0067设备档案、维修工具管理 MA0078设备使用、维护管理费用 MA0089店内设备维修、工程委外 作业相关规定 MA0094设施管理处四、设备保养作业规定四、设备保养作业规定（1） 设备保养坚持“清洁、润滑

4、、调整、紧固、防腐”十字作业法 实行例行保养与定期保养制度 严格按使用说明书规定的周期和检查保养项目进行保养设备保养基本作业设备保养基本作业 一级保养: 在设备运行前后和运行过程中进行的清洁检查。 二级保养：普遍进行清洁、润滑、紧固作业，并部分进行调整作业 三级保养：包括二级保养的全部内容，以检查、调整为中心，保持机械各 总成、机构、零件保持良好工作性能 其它保养：换季保养、停放或封存保养主、磨合保养等设备保养作业分类设备保养作业分类按作业内容分类按作业内容分类 日常保养: 每班进行的例行保养，保养内容为一级保养作业内容 月保养： 或称250小时保养，通常保养作业内容为二级保养作业内容 季保养

5、： 季保养作业内容视情况为二级或三级保养作业内容 半年保养和级保养：或称1000小时和2000小时保养，视情况为二级或三级保养 设备保养作业分类设备保养作业分类按间隔时间分类按间隔时间分类5设施管理处四、设备保养作业规定四、设备保养作业规定（2） 操作人员要做到三会 “ 会使用、会保养、 会排除简单故障 ” 维修人员须训练、协助和指导现场操作人员正确操作使用和保养设备 由现场操作人员负责日常保养检查作业 在设备运行前后和运行过程中进行的清洁检查 设备使用前主要检查关键部位，如冷却系统、润滑系统及操作、转向 行走、制动等安全装置等 设备使用前、中、后之清洁、整理 设备使用后之复归，如固定、松紧、

6、覆盖、充电等一级一级 保保 养养6设施管理处四、设备保养作业规定四、设备保养作业规定（3） 普遍进行清洁、润滑、紧固作业，并部分进行调整作业；维持设备良 好的技术状态。 二级保养由店内维修人员负责执行一般设备之定期保养，须将设备保 养作业之内容详实记载于设备保养记录表 润滑、调整、清洁 耗材添加、更换 易损零配件更新二二 级级 保保 养养7设施管理处四、设备保养作业规定四、设备保养作业规定（4） 包括二级保养的全部内容，以检查、调整为中心，保持机械各总成、 机构、零件保持良好工作性能。 由店内维修人员与设备维保厂商共同执行特种设备和重点设备之定期 年度保养作业，填写设备维修保养报告书 特种设备

7、/重要设备为：消防设备、电梯/扶梯、冷冻冷藏设备、 空调系统、配电设备 保养作业须依据设备技术手册规定以及设备维保合同内容执行三级三级 保保 养养 8设施管理处四、设备保养作业规定四、设备保养作业规定（5） 换季保养：换季保养： 主要是更换适合季节的润滑油、液压油（液压电梯）、燃油、采取防冻措施、 增加防冻设施等。 停放保养（封存保养）：停放保养（封存保养）： 停用或封存设备需进行保养后再停用或封存，主要保养内容是：清洁、防腐和 防潮处理。 如：中央空调冬季停用时需进行停放保养 其其 它它 保保 养养9设施管理处四、设备保养作业规定四、设备保养作业规定（6） 重点设备包含：消防系统、冷冻冷藏系

8、统、电梯、货梯、扶梯 设施管理处每年10月负责（合同期满前两个月） 与重要设备维保厂商 洽谈（或通过招标形式确定），签订下一年的设备维保合同 设施管理处可委托门店维修课在当地寻找维保厂商，如电梯维保 一般需要在合同期满前两个月开始洽谈签订下一年度维保合同 维保内容包括：1、定期保养、检查；2、设备维修；3、紧急叫修； 4、年检作业。 维修保养合同必须使用公司统一版本重点设备由维保单位维修保养重点设备由维保单位维修保养 特种设备年检作业为设备保养的重要工作，店内维修人员应于设备年 检日到期前一个月联络维保单位安排年检准备工作 需年检的特种设备见“重点设备年检一览表” 特种设备需通过政府部门年检特

9、种设备需通过政府部门年检10四、设备保养作业规定四、设备保养作业规定（7）设备保养周期 序号序号类别类别设备名称设备名称保养周期保养周期委外维保委外维保每天（每班）每天（每班）每周每周每月每月每季每季半年半年每年每年1特种设备特种设备消防设备消防设备一个月一个月年检年检2客梯、货梯、坡道梯客梯、货梯、坡道梯二二 周周两周两周年检年检 高高 压配电柜压配电柜 2年年高高 、低压配电柜、低压配电柜 半半 年年34电气终端箱电气终端箱每每 季季5重点设备重点设备Or关键设备关键设备空调主机空调主机一一 年年6循环水系统循环水系统一一 年年7冷却塔冷却塔半半 年年8空调箱（变风量机）空调箱（变风量机）

10、一一 周周9冷冻、冷藏主机冷冻、冷藏主机一一 个个 月月10冷冻柜、冷藏柜冷冻柜、冷藏柜一个月一个月11冷冻、冷藏库冷冻、冷藏库一个月一个月12制冰机制冰机三个月三个月13烘焙设备烘焙设备三个月三个月14熟食加工设备熟食加工设备三个月三个月15肉品加工设备肉品加工设备三个月三个月16活鱼缸活鱼缸三个月三个月17重要设备重要设备结帐台结帐台半半 年年18排油烟机排油烟机三个月三个月19电话系统、广播系统、监控系统电话系统、广播系统、监控系统六个月六个月20一般设备一般设备托板车托板车二二 周周两周两周21平板车平板车一个月一个月22购物车购物车分批循环分批循环23污水池、隔油池污水池、隔油池一个

11、月一个月说明：说明： 委托外专业公司维保； 每天例行保养（一级保养）； 定期二级或三级保养。11四、设备保养作业规定（四、设备保养作业规定（8）重点设备年检一览表重点设备年检一览表序号序号名称名称年检单位年检单位年检次数年检次数年检日期年检日期备注备注1货梯/ 客梯技术监督局特检所1使用证2自动扶梯技术监督局特检所1使用证3消防设备消防局/专业公司1检测报告4高压配电设备供电局/专业公司每两年检测报告5中央空调风系统专业公司每两年检测报告12设施管理处五、设备维修作业规定五、设备维修作业规定（1） 1、下列状况需填写设备维修单（如附件十三） 修理该设备时需发生费用 需委外修理 该设备需报废 2

12、、使用部门填写设备维修单（如附件十三），经部门经理签核后送交维修课。 由维修安排设备维修作业。 1、使用单位发现设备无法正常运作时，应立即暂停使用，并检查设备有无异常现象 2、发现设备有异常状况，且无法依据设备之正常操作程序排除故障时，应停止继续 使用，以避免造成人员受伤及设备损坏 3、禁止使用人员执行正常操作外的设备维修作业设备故障处理设备故障处理申请设备维修申请设备维修13设施管理处五、设备维修作业规定五、设备维修作业规定（2） 设备维修作业类型设备维修作业类型店内维修人员无法自行修复设备，须委由厂商派人至店内。或将设备携出店外送厂维修简易维修简易维修 依据设备故障之状况，得采取不同之维修

13、方式，可分为：维修作业较简易，时间较短，勿须移动设备，可在营业时间内进行检修维修作业较复杂，时间较长，须移动设备至指定区域，或在非营业时间才能进行检修店内维修店内维修 委外维修委外维修 14设施管理处 1、设备报修部门填写设备维修单报维修课维修 2、维修课长将设备维修预计完成日期填写于设备维修单上，签名确认后报客 服经理签核 如需购买配件或材料时，需填写店外物料请购清单，须注明配件或材料名 称、品牌、规格型号、数量、单价、金额，待店总批准后再购买配件安排维修 如费用超出店总核决权限，则需按流程报总公司审批后，再购买配件安排维修 如无需维修费用 ，则维修课依据客服经理签核后之设备维修单直接安排检

14、 修作业，并将预计完成日期告知报修部门 3、设备修复后维修人员须将处理经过详载于设备维修单上，并会同使用部门 验收 4、维修人员与使用部门完成验收后，双方须于设备维修单上签名确认，再将 设备交付使用部门 5、维修课将设备维修单存查 1、维修课应尽可能立即安排人员至现场检修. 2、设备修复后维修人员须将处理结果详载于维修工作日志上。五、设备维修作业规定五、设备维修作业规定 （3）15设施管理处 1、维修课须先确认设备状况是否适用于设备采购合同之保修期间及保修内容如适用则联系保修 厂商维修。 2、维修课依据设备损坏情况确认确需安排委外维修时，则： 如无需维修费用、且维修厂商派人上门现场维修时，只要

15、维修课长在设备维修单上签 核后，维修课即可联系厂商维修 如需要维修费用且费用金额在店总核决权限内，或无论有无费用，但设备需要携出店外送 厂维修时，均需店总批准后再执行 如维修费用超出店总核决权限时，须依相关程序报总公司核准后，始可执行 3、维修课与设备维修厂商视维修工作量确定预计完成日期，并将预计完成日期填写于 设备维修单上 4、待审批手续完成后，维修课及时联络设备维修厂商安排维修作业 5、设备修复后维修课须先确认设备运行正常，并完成清洁作业后再联络使用部门会同验收 6、维修课与使用部门完成验收后，双方须于设备维修单上签名确认，再将设备交付使用 7、维修课将设备维修单及厂商提交之设备维修文件，

16、单据存档。 五、设备维修作业规定五、设备维修作业规定 （4）16设施管理处五、设备维修作业规定五、设备维修作业规定 （5）17设施管理处1、店内维修人员自行维修设备时，如需至店外采购配件或材料的，应附店外物料请 购清单及设备维修单提出申请。店外物料请购清单上须注明配件或材料 名称、品牌、规格型号、数量、单价、金额。2、设备委托外部厂商维修时，如需发生维修费用的（维修费、配件费等），应附维修 厂商报价单及设备维修单提出申请。厂商报价单上须注明配件或材料名称、品 牌、规格型号、数量、单价、金额，并加盖报价单位公章。3、无论是店内维修还是委外维修，如需要的维修费用在店总核决权限范围内的，需店 总批准

17、再执行，如需要的维修费用超出店总核决权限时，须依相关程序报总公司核 准后，始可执行。4、维修课每周须汇总设备保养维修作业周统计表如附件十，连同设备维修作业执 行之情形交客服经理于每周经/副理会议中，向店总提出报告。设备维修费用设备维修费用五、设备维修作业规定五、设备维修作业规定（6）申请流程申请流程NO NO NO NO 无费用无费用 设备申请维修设备申请维修确认设备状况确认设备状况故障排除故障排除设备维修评估设备维修评估店内维修店内维修委外维修委外维修保修期保修期维修费用报批维修费用报批厂商维修服务厂商维修服务维修派工维修维修派工维修故障排除故障排除设备验收设备验收使用部门领回使用部门领回登

18、录设备维修资料登录设备维修资料维修费用申请报销维修费用申请报销有费用有费用 使用部门填写使用部门填写设备维修单设备维修单18维修方案确定维修方案确定维修费用核准维修费用核准19五、设备维修作业规定五、设备维修作业规定（7）维修费用审批流程维修费用审批流程 门店提出维修申请门店提出维修申请区营运部部长区营运部部长设施管理处设施管理处战略企划部副总战略企划部副总总总 经经 理理 签签 核核财财 务务 部部 签签 核核支援部部长支援部部长资金审批单流程资金审批单流程(具体依财务规定流程执行）具体依财务规定流程执行）资金审批单需附：资金审批单需附：1、已经批好的签呈、已经批好的签呈2、工程完工验收单、

19、工程完工验收单 维修报价和核价过程：维修报价和核价过程：1、门店与设施管理处电话沟通说明情况、门店与设施管理处电话沟通说明情况2、同时使用联络单向设施管理处报备、同时使用联络单向设施管理处报备3、设施管理处同意后安排厂商报价、设施管理处同意后安排厂商报价 A、设施管理处寻找厂商报价、设施管理处寻找厂商报价 B、委托门店寻找厂商报价，并将报、委托门店寻找厂商报价，并将报 价单上传设施管理处核定价格价单上传设施管理处核定价格4、设施管理处核价后，将签字的、设施管理处核价后，将签字的“报价单报价单 或联络单或联络单”回传门店，门店依此打签呈回传门店，门店依此打签呈 报批报批签呈报批流程签呈报批流程签

20、呈需附：签呈需附：1、设施管理处签字认可的报价单、设施管理处签字认可的报价单 或含有价格信息的或含有价格信息的 联络单联络单2、已填写好相关内容的合同、已填写好相关内容的合同维修方案沟通维修方案沟通电话沟通电话沟通维修费用沟通维修费用沟通报价单或联络单报价单或联络单 本流程适用于门店维修费用本流程适用于门店维修费用 超出店长核决权限的所有维超出店长核决权限的所有维 修费用审批修费用审批 包括购买配件费用包括购买配件费用 ，所有维修，所有维修 费、设备维保费等费、设备维保费等总部营运部副总总部营运部副总六、店内设备维修、工程委外作业规定六、店内设备维修、工程委外作业规定（1）委外作业前期准备工作

21、规定：委外作业前期准备工作规定：1、根据作业内容选择有相关工作经验和资质的施工单位。2、按委外作业内容由施工方提供加盖公章的报价单，其中含： 工程名称、项目内容、工程量、单价、合计 材料名称、品牌、规格型号、数量、单价 人工费、机械费、异地施工费、安全措施费、管理费、税费等3、一般小型项目由维修课长进行核价，经店总经理按公司规定权限核准 并签定维修工 程施工安全责任书4、较大项目报总公司设施管理处协助审核后，经相关部门批准后方可与施工方签定维修 工程施工合同和维修工程施工安全责任书方可施工20设施管理处委外作业前期准备工作规定（委外作业前期准备工作规定（1 1）六、店内设备维修、工程委外作业规

22、定六、店内设备维修、工程委外作业规定（2）5、合同条款中须明确以下内容：合同使用设施管理处统一维修工程施工合同 和维修工程施工安全责任书版本A、项目内容 B、项目总造价（含报价单） C、施工期限 D、施工质量与保质期限 E、结算发票类型、付款方式（分一般税票、增值税票）F、双方责任（合同条款中需明确由施工方自行承担因其施工过程中引起的一切自身人身伤 害和设备损坏责任；因施工方的过错造成我方人员、顾客、商品、设备损害和营业损失 的由施工方承担赔偿责任。） G、我方需提供的相关材料、设备、场地、电源等相关施工条件。F、合同附件维修工程施工安全责任书21设施管理处 委外作业前期准备工作规定（委外作业

23、前期准备工作规定（2）六、店内设备维修、工程委外作业规定六、店内设备维修、工程委外作业规定（3）委外作业期间相关规定委外作业期间相关规定1、作业用电必须由店内维修根据施工需要提供相适应的电源开关；施工方须配 置有良好漏电保护开关（测试动作正常）的拖线盘，其电缆必须完好，无破 损。2、委外作业期间，施工方须先申报施工计划，经与维修、安管课确认后按计划 施工；登高作业时施工方必须派人监护。3、委外作业期间，施工方如需动用明火，维修人员必须填写动用明火申请 单，安管课要现场配置人员监管，并配备灭火器材。22设施管理处委外作业期间工作规定委外作业期间工作规定六、店内设备维修、工程委外作业规定六、店内设

24、备维修、工程委外作业规定（4）委外作业期间相关规定委外作业期间相关规定1、施工结束后需由维修、安管人员、施工方共同验收作业质量，清理作业场 地，做到工清、料清、场地清，并在维修工程验收报告单上签字确认2、维修人员根据合同相关内容请款。23设施管理处委外作业施工结束工作规定委外作业施工结束工作规定七、维修人员日常工作规定七、维修人员日常工作规定（1） 一、早、晚班人员负责于营业前、后开启/关闭相关设备： 1、卖场照明/户外照明： 2、排风换气设备：营业前后各开启排风换气设备运转30分钟，营业中视情况适时开/停 3、空调设备：空调主机开启应根据气温、客流量确定开停机时间，并严格遵守操作程序 4、电

25、扶梯：开启、关闭前要检查踏板上是否有异物，传动部位有无异响，扶手带与踏板 是否同步。 24设施管理处设施管理处25中 央 空 调正常情况下室内温度28时可开启空调夏季室内温度26时、冬季室内温度18 时（仅北方地区部分门店冬季可开制热）关闭空调晚上打烊前一小时室外温度26如阴雨天，季初和季末期间1、室外温度26时，原则上不开空调，如室内闷热时，可优先采用换新风和 排风形式降温，或开启变风量机进行空气循环2、如以上方法不能解决闷热情况而必须开空调时，可适当提高冷冻水出水温度 或关闭部分变风量机等方法节约电费，当情况改善后及时关闭主机七、维修人员日常工作规定七、维修人员日常工作规定（1） 中央空调

26、开关规定七、维修人员日常工作规定七、维修人员日常工作规定（2） 二、每日例行设备巡检作业：1、维修人员每日应确实执行定时、定点的设备检查作业，以确认设备运作正常，并检查内 容详实填写于检查记录表上.维修课长每日须监督巡检作业之执行情况，并于检查记录 表上签名确认2、检查记录表须放置于机房内门板上，每周一须将检查记录表更新，并将上周之检查记录 表送店总经理签核后归档存查。3、巡检作业内容：电力系统电力系统每日检查四次.(营业前、中、交接班、晚各一次)检查时须注意各配电柜电压、电流、功率因数等数据，观察各配电回路的空气开关、电缆的工作温度，有无异味.消防设备消防设备每日检查二次.检查时须注意各水泵

27、之压力，有无泄漏、异响、润滑油位是否正常.26设施管理处七、维修人员日常工作规定七、维修人员日常工作规定（3） 冷冻冷冻/ /藏系统藏系统每日检查四次检查时须注意机组进、排气压力、温度；油压、油位、冷媒位是否正常；机组、机房内的散热情况是否良好；在设定的工作参数状态下自动控制装置是否有效动作；检查各冷库、冷柜的工作温度是否在设定范围内.冷库/柜工作需求温度标准如附件四.并联制冷主机运行周检查记录表如附件五.分体制冷主机运行日检查记录表如附件六.空调系统空调系统系统运行时，每日检查四次.检查时须注意：卖场各区域的室内温度；各台空调器、新风机组冷凝水排出是否顺畅，其制冷效果是否良好.空调系统主机运

28、行周检查记录表如附件七.（每台主机一张检查记录表）27设施管理处七、维修人员日常工作规定七、维修人员日常工作规定（4） 设备日常保养、维修作业维修人员依据排定之设备保养行程执行设备定期保养作业。见设备保养作业规定维修人员应尽量配合营运部门之需求，执行设备维修作业。见设备维修作业规定维修人员应随身携带无线电对讲机，并确保功能正常，如遇紧急呼叫时应立即到达现场进行处理.各班人员须确实做好工作交接，将当日值班之工作内容及交接事项填写于维修工作日如附件八，维修课于早班人员交接前一日工作后，须将维修工作日志交店总经理批阅.每日工作结束下班前须将工作场地及办公室整理干净，工具保养清洁，材料、摆放整齐，文件

29、档案整理存放. 28设施管理处七、冷库、冷柜工作温度设定标准七、冷库、冷柜工作温度设定标准附件四冷库设定温度冷柜设定温度冷冻设定温度冷藏设定温度冷冻设定温度冷藏设定温度蔬果0 22 5肉品18 200 218 200 2水产18 200 218 200 2熟食18 205 1018 205 10烘焙18 202 518 202 5日配18 252 518 252 5说明各店按以上标准设定冷库、冷柜温度，使用部门如要求变动，须书面说明情况，经店总批准后由维修课负责调整。设施管理处29设定标准类别八、每日维修人员工作流程八、每日维修人员工作流程 时间时间 工作要点工作要点 备注备注 07：0008

30、：00前一日工作交接每日开始营业前准备作业：开启卖场照明、排风换气设备、电扶梯视季节、温度而决定是否开启空调设备60分钟08：0009：00 每日例行设备巡检作业（一） 60分钟09：0012：00设备日常保养、维修作业180分钟12：0013：00用餐休息60分钟13：0014：00每日例行设备巡检作业（二）60分钟14：0017：30设备日常保养、维修作业早、晚班工作交接150分钟17：3018：30用餐休息60分钟18：3021：00设备日常保养、维修作业150分钟21：0021：30关闭空调、清洁、整理（场地、工具、材料、办公室、文件档案）30分钟21：3022：30每日例行设备巡检作业（三）60分钟22：3023：30每日结束营业后复归作业：关闭卖场照明、室外照明、电扶梯60分钟30设施管理处九、设备档案管理九、设备档案管理一、维修课须将各项设备编号建档，并将相关文件集中依序排列、存放 设备档案卡。 设备保养记录。 设备维修单。 设备操作手册/技术说明书。 相关图纸。 设备年度保养/维修合同（副本）二、维修课须将