廊坊房地产市场调研

1、 中国地产商域网 廊坊房地产市场发展研判宏观市场廊坊商品房市场自2000年左右才正式启动，由于起步较晚，整体发展水平低。但城市发展建设空间充足，可借鉴的成功经验较多，加之与北京、天津等地特殊的位置关系，目前处于高速发展阶段。【土地供应大规模放量】廊坊市“十一五”期间住宅用地年度实施计划单位：公顷年度全市其中市区商品住房用地政策性住房用地合计2006178-18856-658-964-742007217-22985-9611-1296-1082008248-262102-11416-18118-1322009268-279112-12020-23132-1432010284-297115-125

2、25-28140-153合计1195-1255470-52080-90550-610 2006年全市实际土地出让 面积不足100万平米，07年已有明显上涨，07年7月至11月出让规模已达50万平米，根据十一五规划，未来将逐步加大土地供给规模。 08年下半年廊坊市土地供应计划地区建设用地供应总量（万）商业（万）住宅（万）工业（万）其他（万）廊坊市区82.00111.897273.66313.0873.3538三河市167.470747.2914116.31943.8599大厂县7.89661.66066.236香河县391.7584.1616169.7143211.21546.6667广阳区45

3、.782340.1711.64.0113安次区29.07093.748425.3225永清县61.611324.029937.5814固安县166.273527.958138.3155霸州市11.47921.11284.32233.90372.1404文安县59.15511.25972.61248.06647.217大城县4.51244.5124廊坊开发区147.44427.444120合计1174.45548.6023355619.0913151.7615宏观市场08年最新土地成交地块编号地块位置出让面积(M2)土地用途及年限出让方式成交价(万元)楼面地价（元/）竞得人成交日期廊开2008-

4、7廊坊开发区经八路东侧、纬四道北侧173646.5工业用地50年挂 牌4950285廊坊市宝湾国际物流有限公司2008.9.17廊开2008-8廊坊开发区全兴路东侧、第二供热站北侧40000.1工业用地50年挂 牌1440360河北多维食品有限公司2008.7.30廊开2008-9廊坊开发区福邦德公司南侧、全兴路西侧6666.7工业用地50年挂 牌200300艾美弛(廊坊)电气有限公司2008.9.17廊开2008-10廊坊开发区新源道北侧、化辛路西侧14175.9工业用地50年挂 牌450317维特根(中国)机械有限公司2008.9.172008-7廊坊市永兴路西侧、光明西道北侧7489.2

5、9商品住宅70年(其中商业40年)挂 牌26013473廊坊市昶友房地产开发有限公司2008.11.262008-21廊坊市林苑小区内北侧、新星里小区南侧3069.57商品住宅70年(其中商业40年)挂 牌12013913廊坊市汇源房地产开发有限公司2008.11.262008-22廊坊市文丰路东侧、永丰道北侧1780.519商品住宅70年(其中商业40年)挂 牌6763797廊坊市隆华房地产开发有限公司2008.11.26廊坊市国土资源局国有建设用地使用权挂牌出让公告 廊国告字200818号编号土地位置土地面积（m2）土地用途规划指标要求出让年限（年）保证金(万元)起始价(万元)起

6、始楼面地价（元/）容积率建筑密度绿地率廊开2008-11廊坊经济开发区三号路北、规划路西侧3632.4合5.4486亩工业0.840%-60%15%-20%50年8109300廊开2008-12廊坊经济开发区百合路北、精细化工东侧28249.5合42.374亩工业0.840%-60%15%-20%50年5008473002008-24廊坊市新104国道东侧,六干渠北侧,原104国道西侧26667合40亩商品住宅2.025%30%70年/其中商业40年300060002250数据来源：廊坊市国土资源局 2008-12-15 注：从挂牌公告看，廊坊本次推出的地块楼面地价起始价为2250元/，与20

7、08年11月26日成交的三幅土地（楼面地价分别为3473元/、3913元/、3797元/）比较，地块较偏，价格较低，工业用地楼面地价仅为300元/。09年房地产建设计划【2009年度住房建设总量】 2009年规划建设各类住房2.6万套，建筑面积 245万平方米。其中，套型建筑面积小于90平方米的住房2.2万套，建筑面积180万平方米，占住房总建筑面积的73。（一）2009年商品住房建设总量 2009年建设商品住房220万平方米，其中新审批、新开工项目建设商品住房100万平方米，续建项目建设商品住房120万平方米。可建设2.3万套住房。（二）保障性住房建设规模、经济适用住房建设规模2009年度规

8、划建设经济适用住房0.32万套，建筑面积25万平方米，套型建筑面积60平方米。具体位置见附表。、廉租住房建设规模2009年采取购、建等方式提供廉租住房250套，建筑面积1.25万平方米，套型建筑面积50平方米。【2009年度住房用地供应情况】1、2009年度住房用地供应总量及结构按照廊坊市住房发展规划目标，适度增加住房用地供应规模，进一步调整住房供应结构。年度土地供应要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和保障性住房建设，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70。2009年度，市区规划区住房建设用地计划供应总量为1300亩。经济适用住房用地为195亩，廉租住房用地19.5亩。其中住房用地供

9、应总量中,新增用地500亩,存量土地800亩。2、加大闲置土地处理力度，积极促进存量土地利用进一步加强土地整理，加大各类闲置土地的处理力度，依法征收土地闲置费、收回闲置土地；妥善处理土地遗留问题，加大问题楼盘的处理力度，积极盘活各类存量土地，保障住房用地有效供应。宏观市场 客源分析廊坊市民 是廊坊房地产市场的最主要客户构成，目前所占比例达到80-90%，其中改善性需求占有一定比例，首选区域为城市中心区。廊坊下辖区县购房者 作为地级市，廊坊对其辖下县区及农村居民有较大的吸引力。此部分购房者收入差距较大，对于地段认知不很敏感，性价比是其考虑的首要因素。在京津工作的廊坊人 享受京津地区的高收入，坚信

10、廊坊地产有广阔的发展空间，多次置业及投资者比例较高。在廊坊工作的其他城市移民 此部分购房者多集中在开发区，多数已在廊坊工作了一段时间，有定居的打算。随着华为、富士康等实力型企业进驻开发区，未来此类型购房者比例将显著提高，开发区内的高品质项目自然是他们的首选。京津人士 交通的便捷、房价和生活成本的低廉，使一部分北京和天津人以投资升值为目的到廊坊置业、居住，目前此类人群呈上升趋势。 产品偏好分析注重采光和朝向，尤其是南向采光；偏好板楼或点式形态，塔楼接受度不高；经济型三居（95-115）为主流需求，其次为经济型二居（70-90）；良好的社区景观有较强的吸引力；大盘受到追捧。房地产开发投资特点【房地

11、产开发投资特点】     1、总量大，增速高。 2008年1-9月份，廊坊市全市房地产开发投资完成1828亿元，总量位居河北省各市之首；同比增长776，比全省平均水平高330个百分点，位居全省第二。      2、结构趋于优化，小户型比重上升。 2008年1-9月份，廊坊市全市房地产企业完成商品住宅投资1601亿元，同比增长672。其中，90平方米以下住宅投资804亿元，同比增长26倍，占住宅投资的比重为44O，同比提高222个百分点。      3、土地开发面积止

12、升转降。 2008年1-9月份，廊坊市全市购置土地面积1693万平方米，同比减少1543万平方米，下降477；完成土地开发面积477万平方米，同比减少560万平方米，下降540；土地成交价款258亿元，下降203。        4、国内贷款比重下降，定金及预收款比重上升。 2008年1-9月份，廊坊市全市房地产开发企业本年到位资金2226亿元，其中，定金及预收款1021亿元，占比由去年同期的357上升到459；国内贷款284亿元，占比由去年同期的163下降到127：自筹资金638亿元，占比由去年同期的320下降到286。【京津区域一

13、体化趋势是廊坊地产的重要增长极】京津区域一体化延长了房地产供求半径，在交通成本缩减的情况下，位于京津中间点的廊坊商品房的低价格对京津商品房的替代性会加强，将增加廊坊当地房地产的有效需求，从而促进廊坊房地产市场的发展，形成京津区域房地产市场的阶梯增长； 【目前廊坊房地产市场正处于重大拐点】 07年下半年开始供给放量，供需错位逐渐趋向平衡； 90/70政策执行，户型趋小； 本土化开发模式正被打破，整体运营水平将有所提高； 政府管理和市场运行机制将逐步规范化、透明化。 【城市向东向北发展成为趋势】未来廊坊市政府将搬至北环路以北，市文化艺术中心附近，未来房地产重心仍在城北，经济技术开发区将成为热点之一

14、。微观市场板块分析廊坊市区辖安次区和广阳区两个行政区，经济技术开发区作为经济增长极在整个房地产板块中也占有一席之位整个城市可划分为四大板块：【广阳东区】均价：5500-7000元/城市核心价值高地【广阳西区】均价：5000-6500元/主打中端市场【安次区】均价：4500-5500元/放量爆发的待发展区 【开发区】高举高打，发展广阔广阳东区小高层、多层板楼为主，容积率1.31.7广阳东区的住宅在廊坊市发展较早，成熟度及品质最高，社区的规划、配套。产品的设计等均领先于其他的区域，但整体品质仍然需要改善，如户型设计不理想，立面细节处理不佳等。 案名容积率建筑形式阿尔卡迪亚1.32412-14层小高

15、层设计，板塔结合旺点大厦21.9815层塔式尚北金街1.1994-6层锦绣花苑1.59层，11层板楼都市花园1.9146层板楼，18层塔楼圣泰新苑1.867层板楼金源丽都小区1.726层板楼兴盛公寓1.476层板楼王寨新区1、2号住宅楼1.656层板楼，18层塔楼名称户型一居面积（平米）一居套数二居面积（平米）二居套数三居面积（平米）三居套数四居面积（平米）四居套数其它面积 （平米）其它套数阿尔卡迪亚豪6#、豪7#899710210513680阿尔卡迪亚小区骏景园1#、3#豪景园5#楼130142474阿尔卡迪亚豪景园2#、3#、4#、骏景园2#、4#楼110164624阿尔卡迪亚豪景园8#、

16、骏景园8#楼5156198539125210313980阿尔卡迪亚骏景园6#楼51557174929610512939阿尔卡迪亚骏景园5#、7#楼5157686085138阿尔卡迪亚中心湖别墅6#、7#、8#3925303旺点大厦263-127143圣泰新苑1-4号住宅楼70-9315193-123178金源丽都小区1-4号楼78-856693-132198兴盛公寓985213336尚北金街1#、2#、3#A-C76-112105109-12819盛园小区7#96-11130122-18542盛园小区5、6#48-9665126-15236恒基嘉园二期4号楼8214109-1346914813

17、汇总39213462051133广阳东区是本地居民最为认可的地区，本区域中本市客群占8090%，包括政府职员、企业职员、管道局职员等，廊坊中高收入者京津人士和投资客在各板块中比例最高。随着京津走廊的快速发展，和交通体系越来越成熟，以及受北京外扩的影响，将会有越来越多的北京人到廊坊置业。广阳西区产品综合品质平平项目名称容积率建筑形态第八大街东、西区1.612、16层小高层，21、22高层，塔楼馨境界1.7510层板楼、12-15塔楼华夏新城A区1.86层板式，14、18层塔式华夏新城B区1.66-8层的板式多层，部分为14层的板式小高层；旭景花园1.386、9、11层板楼逸树家小区1.456、1

18、1、12层板楼广阳公寓二期1.476层板楼林苑小区1.726层板楼3居产品仍是该区域主要的产品形式，所占比例超过52%，主力面积集中于100-130平方米；项目1居2居3居其他面积套数面积套数面积套数面积套数华夏新城B区67735891071231051342871565华夏新城A区4753637395313    第八大街西区2号楼、3号楼49789343932112012762  第八大街西区1、5、6、7、8、9号楼4278898995104117128169  旭景花园38号楼  80-

19、10094104-145130  旭景花园1.2.9号楼  84-10126102-146124  锦绣花苑18#楼783101612157  锦绣花苑16#  00118-12124  锦绣花苑13#、14#、15#  84-1171698-136106  广阳公寓二期  73697-118126  本地工薪阶层是广阳西区的主流人群；受广阳东区价格高启影响，西区的辐射力和市场关注正在持续增强；华

20、夏新城A区中年轻客户比例较高。安次区分析【以往开发力度不足 未来大批供给将集中入市】 安次区的住宅市场发展相对于广阳区来说一直比较滞后，每年的供应也比较少，过去的2年里，安次区的总供应量只有39万平方米，供应缺乏。未来随着旧城改造，供应量将急剧放大。【价格处于城市末位 后市增长动力强劲】由于区域成熟度不高，整体发展滞后，目前安次区价格在各板块中处于末位；安次区楼盘价格差异较大，价格范围区间在3500-6000元不等，大部分楼盘均价在4500元/平米左右【产品档次低下】小高层板塔、多层板楼为主，容积率1.41.8项目容积率建筑形态馨语星苑1.618-12层板楼、塔楼金碧伦温泉公寓1.6911层小

21、高层，板楼，一梯两户或一梯三户新新小镇1.36层板楼，一梯两户蓝波湾小区二期1.6312层小高层板楼盛德花园1.676层板楼，11层塔楼安泰家园1.49层板式，12层塔楼银丰小区1.86层板楼嘉多丽花园小区1.826层板楼，11层塔楼永华小区1.556层，11层板楼盛世豪庭1.8小高层，一梯2-4户馨视界1.9小高层，一梯2-4户君兰苑1.7小高层，一梯2-4户第九园1.2多层小高层以往供给以90-120平米经济三居为主力户型；1居2居3居其他面积比例面积比例面积比例面积比例58-803.4%63-11833.23%82-15562.73%1900.64%潜在供给项目户型明显趋小，以70-90

22、平米两居为主；案名户型比例盛世豪庭88-89两居占70%，121-136三居占30%馨视界70-90平米两室为主君兰苑77-91两居占70%，90-131三居占30%第九园110-160三室两厅占80%，其他为50一室，180四室安次区板块分析户型面积分析项目1居2居3居其他面积套数面积套数面积套数面积套数蓝波湾小区二期5-10#住宅楼536088910422412415547419011安泰家园怡景园3、9、10、11、15、16号楼  759212896126170  安泰家园怡景园48号楼  882497-138188 

23、; 馨语星苑9#、10#、11#  72-7414400  馨语星苑6#楼  00118-12072  馨语星苑5、7#楼  882089-106232  馨语星苑8#楼  79-88929816  馨语星苑1#、3#、4#  85-1184798-139181  馨语星苑2#楼    97-10992  永华小区5#-10#楼

24、  63-92110100-122110  嘉多丽花园小区582477-11211082-141207  新新小镇60782280102549413313014610金碧伦温泉公寓465855759313292-138176  总计 3.4 33.23 62.73 0.64下辖区县购房者占有相当比例安次区低廉的价格受到当地中层收入者的青睐，中青年居多；对周边下辖区县购房者较强的吸引力；自主为主，主力需求为经济型三居、二居；整体客户素质低于其他区域。开发区板块分析整体概况【高起

25、点高调发展】房地产发展起步较晚，但起点高，发展空间充足；具有良好的产业支持基础，高端人群集中；目前区域成熟度不佳，但开发区未来规划将提供良好的前景。【别墅产品为当前供应主流】案名位置总建筑面积建筑形态容积率主力户型憩园小区开发区管理委员会对面6.2普通住宅1.698-120翠林洲开发区祥云道108号5双拼独栋0.43278艾力枫社艾力枫社高尔夫球场内10独栋0.19510950塞纳河谷一期开发区祥云道17双拼、叠拼、花园洋房0.7150-300开发区早期的住宅以区内众多驻园企业的住宅配套为主，比如帼华邨小区、憩园小区、蓝多廊等，但近年来开发区的住宅产品供应基本停滞，而满足高端人群的别墅产品则相继出现，目前在售项目以别墅及类别墅产品为主，总规模在50万平米以上。【面积相对经济的类别墅产品受到追捧】u 塞纳河谷一期取得了良好的销售业绩；u 翠林洲产品设计相对落后，销售不畅；u 艾力枫社具有绝佳的高尔夫资源，但单价过高，针对京津人士，但产品仍不具备典型豪宅标准，财富阶层消费市场对于地段认知仍有一定抗性。目前500-800平米户型能维持正常销售，800平米以上大户型销售较差。【高端别墅带动价格上涨】案名报价（元/平米）翠林洲9680艾力枫社16000-30000塞纳河谷8000类别墅产品报