2017年上海Vivocity怡丰城案例分析报告30pppt课件

1、Vivocity怡丰城案例沉淀案例沉淀2021/6/8余灵睿Short description goes here莘庄商务区定位莘庄商务区定位“大虹桥现代效力商务区，目的是打造集办公、商大虹桥现代效力商务区，目的是打造集办公、商务、商业、会议、酒店、公寓、休闲、文化功能为一体的开放式、现代化、务、商业、会议、酒店、公寓、休闲、文化功能为一体的开放式、现代化、景观型商务区，成为莘庄城市副中心重要的活力中心、上海主城区辐射江景观型商务区，成为莘庄城市副中心重要的活力中心、上海主城区辐射江浙的纽带，带动外围片区开展。浙的纽带，带动外围片区开展。区位分析梅陇春申板块七宝板块古美罗阳板块九亭板块颛桥板块

2、莘庄板块地铁1号线莘庄站莘庄商务区七宝板块Simple timeline北邻金虹桥，位置佳，城市副中心；具有千年古镇旅游资源；商业竞争猛烈梅陇春申板块市级住宅示范区，上海四大居住示范区之一；南方商务区位于此板块；商业尚不成熟颛桥板块无一致规划，各配套零散，多动迁小区，商业开展落后九亭板块板块南部开展相对成熟，板块北部新兴居住区，商业配套正在开展中。区位分析莘庄板块古美罗阳板块紧邻金虹桥和漕河泾，与本案高架阻隔，区域开展成熟，老小区多，商业成熟，但稍显老化Simple timeline商业环境分析怡丰城中心辐射范围3公里内无大型购物中心，且商业集中度不高。竞品主要有一下几个：Simple tim

3、eline商业环境分析运营商：红星商业运营商：红星商业估计开业时间：估计开业时间：20212021年年底年年底工程体量：工程体量：2424万平米的主万平米的主MALLMALL、9 9万平米国际街区、万平米国际街区、5 5万平米的城市万平米的城市生态公园生态公园商业定位：国内首家文化体验型购物公园商业定位：国内首家文化体验型购物公园定位想象：融汇世界亮点，一同大不同定位想象：融汇世界亮点，一同大不同商业标签：被定义为红星商业体系的商业标签：被定义为红星商业体系的“一号作品，是集合红星商业一号作品，是集合红星商业最成熟阅历和最优秀人才所共同打造的重中之重。最成熟阅历和最优秀人才所共同打造的重中之重

4、。设计：国际设计巨匠安藤忠雄设计：国际设计巨匠安藤忠雄业态：七大创新业态有业态：七大创新业态有45004500平米屋顶有机农场全城最高的屋顶农场；屋顶平米屋顶有机农场全城最高的屋顶农场；屋顶32003200平米国际马术俱乐部；平米国际马术俱乐部；48004800平米光的空间主要由平米光的空间主要由“明珠美明珠美术馆、术馆、“新华书店新华书店- -光的空间店两部分组成；光的空间店两部分组成；27002700平米室内真雪滑雪场；上影红星电影世界；亚洲设计师创意中心集创客空间、艺术空间平米室内真雪滑雪场；上影红星电影世界；亚洲设计师创意中心集创客空间、艺术空间和购物商场为一体的混合业态空间；以及和购

5、物商场为一体的混合业态空间；以及9 9万平米国际街区囊括从零售、美食、咖啡、音乐、亲子、嗨吧、手工艺、经典私人订制到多国主题万平米国际街区囊括从零售、美食、咖啡、音乐、亲子、嗨吧、手工艺、经典私人订制到多国主题商品街区、地下潮流王国。另外还有全国首家冰雪主题嘉年华、来自英伦的全国首家英超球迷体验中心等商品街区、地下潮流王国。另外还有全国首家冰雪主题嘉年华、来自英伦的全国首家英超球迷体验中心等爱琴海购物公园爱琴海购物公园Simple timeline商业环境分析运营商：华润置地运营商：华润置地估计开业时间：估计开业时间：20212021年年底年年底高档：高端高档：高端类型：区域性购物中心类型：区

6、域性购物中心工程体量：工程体量：2424万平米万平米定位想象：力定位想象：力“做家庭生长的陪伴者、记录者做家庭生长的陪伴者、记录者万象城万象城目前万象城的定位尚不明晰，单明确的是万象城将集合国际一线奢侈品牌和潮流时髦餐饮等，打造1800个座位的百丽宫IMAX影院，1800平方的奥林匹克规范真冰场，配置超高滑梯的儿童乐园Kerry Kids等,，还有地铁博物馆也将设置在万象城Simple timeline商业环境分析运营商：万科集团运营商：万科集团开业时间：开业时间：20212021年年1010月月工程体量：工程体量：2424万平米万平米客群：幼青成中老全客群覆盖客群：幼青成中老全客群覆盖商业定

7、位：上海西南全维度家庭文娱购物中心商业定位：上海西南全维度家庭文娱购物中心业态：休闲文娱业态为主，餐饮和时髦购物占比业态：休闲文娱业态为主，餐饮和时髦购物占比70%70%，特征业态为亲，特征业态为亲子文娱，为儿童打造一个室内游乐园，为时髦群体打造一个子文娱，为儿童打造一个室内游乐园，为时髦群体打造一个运营形状：人气爆棚运营形状：人气爆棚亮点：在业态规划方面，创新业态较多比如西西弗、大鲁阁、油腔滑调画室、星聚汇影城、高线花园集市、无极限运动馆、屋顶花园等，亮点：在业态规划方面，创新业态较多比如西西弗、大鲁阁、油腔滑调画室、星聚汇影城、高线花园集市、无极限运动馆、屋顶花园等，覆盖全客群，而且运动体

8、验业态是一大特征；公共空间设计上，注重互动体验设计，打造时间消费空间、覆盖全客群，而且运动体验业态是一大特征；公共空间设计上，注重互动体验设计，打造时间消费空间、 主题消费空间，每个公共空间都有独主题消费空间，每个公共空间都有独特特点，比如特特点，比如2F2F彩虹广场、彩虹广场、3F3F彩虹课堂、彩虹课堂、3F-5F3F-5F的树屋；在效力方面，附带的树屋；在效力方面，附带usbusb充电插头，老公存放室、母婴室也是一大亮点充电插头，老公存放室、母婴室也是一大亮点七宝万科广场七宝万科广场Simple timeline商业环境分析运营商：万科集团运营商：万科集团开业时间：开业时间：2021202

9、1年年1010月月工程体量：工程体量：1010万平米万平米工程类型：开放式街区工程类型：开放式街区商业定位：上海西南全维度家庭文娱购物中心商业定位：上海西南全维度家庭文娱购物中心业态组合：餐饮、亲子、零售、文娱、配套、餐吧。餐饮占比近半业态组合：餐饮、亲子、零售、文娱、配套、餐吧。餐饮占比近半主要品牌：百老汇影院、主要品牌：百老汇影院、MUJIMUJI、H&MH&M、URUR、银乐迪、避风塘、胖哥两、银乐迪、避风塘、胖哥两运营形状：人气爆棚运营形状：人气爆棚优势：业态丰富、特征品牌多，引入了百老汇电影城、威尔士及全国优势：业态丰富、特征品牌多，引入了百老汇电影城、威尔士及全国“

10、生态环保主题的儿童体验馆生态环保主题的儿童体验馆Earth 2.0 Earth 2.0 地球尔等地球尔等七宝宝龙城市广场七宝宝龙城市广场Simple timeline商业环境分析运营商：凯德置地运营商：凯德置地开业时间：开业时间：20212021年年1010月月工程体量：工程体量：5 5万平米万平米档次：中低档次：中低工程类型：街区式工程类型：街区式商业定位：时髦家庭生活购物广场，以社区家庭为单位的各年龄段人商业定位：时髦家庭生活购物广场，以社区家庭为单位的各年龄段人群，月收入程度中等以上，集时髦、休闲、餐饮为一体的群，月收入程度中等以上，集时髦、休闲、餐饮为一体的“一站式一站式休闲购物广场休

11、闲购物广场凯德七宝购物广场凯德七宝购物广场运营现状：整个工程目前运营情况普通，虽然工程商铺出租率在运营现状：整个工程目前运营情况普通，虽然工程商铺出租率在95%95%以上但是整个广场人气依然缺乏。家乐福、国美电器以及亲子类宝大祥青少以上但是整个广场人气依然缺乏。家乐福、国美电器以及亲子类宝大祥青少年购物中心，三大主力店为广场的人气奠定了一定的根底。零售业态，广场内部品牌类门店的运营情况好于外围，餐饮业态，一层快餐饮的营业年购物中心，三大主力店为广场的人气奠定了一定的根底。零售业态，广场内部品牌类门店的运营情况好于外围，餐饮业态，一层快餐饮的营业情况优于广场内部的大型餐饮。休闲文娱类业态中，亲子

12、类休闲文娱人气不佳，消费者较少，情况优于广场内部的大型餐饮。休闲文娱类业态中，亲子类休闲文娱人气不佳，消费者较少，KTVKTV以及大光明影院，拥有较稳定的客源，但是消以及大光明影院，拥有较稳定的客源，但是消费者数量依然缺乏。费者数量依然缺乏。Simple timeline商业环境分析运营商：凯德置地运营商：凯德置地开业时间：开业时间：20212021年年7 7月月工程体量：工程体量：9 9万平米万平米商业定位：在最初的社区型、家庭型商业定位：在最初的社区型、家庭型mallmall的根底上，根据周边消费群的根底上，根据周边消费群体的改动，转为偏向时髦、年轻化的家庭型体的改动，转为偏向时髦、年轻化

13、的家庭型mallmall，主要针对，主要针对15-4015-40岁消岁消费客群，打造时髦家庭式购物体验费客群，打造时髦家庭式购物体验业态：目前主要是由购物、餐饮、休闲文娱三部分组成业态：目前主要是由购物、餐饮、休闲文娱三部分组成品牌档次：中档、中高端品牌档次：中档、中高端主力店：乐购、优衣库、永乐、海上国际影城主力店：乐购、优衣库、永乐、海上国际影城特征：在商场的特征：在商场的5F5F部分，在部分，在20212021年联手上海第一篮球公园品牌年联手上海第一篮球公园品牌- -洛克公洛克公园，打造莘庄地域首家洛克公园运动体验馆。园，打造莘庄地域首家洛克公园运动体验馆。莘庄龙之梦莘庄龙之梦Simpl

14、e timeline商业环境分析开业时间：开业时间：20212021年年中档、家庭消费中档、家庭消费九大主力专业商品城九大主力专业商品城美食、文娱、家电数码、童品、工艺品、眼镜、美食、文娱、家电数码、童品、工艺品、眼镜、化装品、玩具、黄金珠宝化装品、玩具、黄金珠宝拥有一条全配社区效力街拥有一条全配社区效力街邮局、药房、干洗店、花店、冲印、游览邮局、药房、干洗店、花店、冲印、游览社，电脑维修、服装修正等社，电脑维修、服装修正等百联南方购物中心百联南方购物中心目前，百联南方的美食、文娱、家电数码、童品、工艺品、眼镜、化装品等商品大类在本市西南地域的零售企业中均首屈一指，有的甚至在全市也颇具实力。S

15、imple timeline商业环境分析开业时间：开业时间：20212021年年商业体量：商业体量：23.423.4万方万方定位：全业态一站式家庭购物中心定位：全业态一站式家庭购物中心代表品牌：百盛、丝芙兰、上影代表品牌：百盛、丝芙兰、上影CGVCGV、家乐福、百安居等、家乐福、百安居等仲盛世界商城仲盛世界商城Simple timeline商业环境分析地理位置人流密度不够，商业体量也不占优势。从商业定位到物业质量来看，最具竞争力的是七宝万科、龙之梦和仲盛世界。竞品项目距离（公里）开业时间商业体量（万方）档次经营定位七宝万科广场2.82016/1024中档上海西南全维度家庭娱乐购物中心上海万象城

16、4.5待开业24高端-爱琴海购物公园4待开业24中高端国内首家文化体验型购物公园七宝宝龙城市广场(街区式)3.120168中百老汇院线、威尔士健身、稻香集团、汤姆熊欢乐世界、好乐迪KTV、很高兴遇见你莘庄龙之梦320119中高档潮流消费百联南方购物中心3.5200815中档大众消费仲盛世界商城3.6200830中高档区域型购物中心凯德七宝购物广场2.920165中优衣库，louisam，la chapelle，热风，星巴克，棒约翰，蜀天上，呷哺呷哺，家乐福，汤姆熊Weakness潜力大，竞争大Strengths莘庄商务区中心开发区域，随着莘庄商务区莘庄商务区中心开发区域，随着莘庄商务区的开发，

17、未来开展潜力大的开发，未来开展潜力大怡丰城中心辐射范围怡丰城中心辐射范围3 3公里内无大型购公里内无大型购物中心，且商业集中度不高物中心，且商业集中度不高区域面对两个板块的竞争，七宝板块和古美区域面对两个板块的竞争，七宝板块和古美罗阳板块，其区位和开展现状都优于本区域，罗阳板块，其区位和开展现状都优于本区域，特别是本区域住宅少特别是本区域住宅少但是但是5KM5KM以内大型体量的商业多，竞争猛烈，以内大型体量的商业多，竞争猛烈，本案相对于这些竞品，首先在体量上不占优本案相对于这些竞品，首先在体量上不占优势，在定位上竞争也将会比较大势，在定位上竞争也将会比较大工程背景A wide image an

18、d texts丰树集团是新加坡淡马锡控股公司新加坡财政部对其拥有100%的股权旗下的房地产开发、投资及资本管理公司，于2000年正式成立，以亚洲为主要开展腹地。丰树在新加坡的工程，大部分是改造工程，旗下旗舰工程有丰树商业城和怡丰城vivocity。2005年丰树集团进入中国市场，开场投资物流物业，之后进一步扩展投资范围，目前已在中国多个城市，包括上海、北京、广州、佛山、天津、无锡、西安、郑州及香港特别行政区，投资物流、工业、办公楼、零售及综合用途等房地产工程。新加坡丰树集团工程背景A wide image and texts项目项目（商业部分）（商业部分）开业开业时间时间地理位置地理位置租售模

19、式租售模式建筑面积建筑面积（万）（万）定位定位客群客群业态组合业态组合特色特色备注备注新加坡怡丰城2006年新加坡港湾区核心综合商业区，原世界贸易中心展览馆所在地全部自持，只租不售10新加坡最大购物休闲娱乐中心服务人群范围跨度大餐饮、零售、休闲娱乐和生活服务分别占比15%、44%、15%、21%开放式的儿童操场、屋顶圆形剧场，独特的国家地理旗舰概念店和“Golden Village”豪华电影院西安怡丰城2011年南二环与太白路交汇处6集购物、休闲和娱乐的一站式零售商场服装服饰、美食/餐饮、生活服务占比分别为26.6%、32.6%和40.8%-经营不善人气愈显寡淡，品牌撤店严重，已被印力集团收购

20、，计划更名为西安太白印象城南海怡丰城2014年佛山千灯湖商圈富丰新城15综合性家庭休闲购物中心，佛山首个体验式购物中心以家庭式群体为主，部分年轻白领时尚/配饰、美食/餐饮、生活/服务占比分别为42.5%、30%、18.8%-体验感弱工程概略Short description goes here地理位置：上海闵行区七莘路地铁上盖开业时间：2021/5/26跳过试营业，直接开业物业组成：办公丰树商业城，20万 +商场怡丰城，12万商业定位：大型互动体验式商场打造轻松惬意的家庭文娱式购物体验商业形状：巨蛋型B2-5F商业开业率：75%商业特征：10万方的空中花园，设置了儿童育乐天地、有机农场等商业车

21、位：930个开发商：新加坡丰树集团投资额：50亿工程荣誉：上海丰树商业城和怡丰城2021-2021国际房地产大奖上荣获国际最正确综合体建筑奖品牌阐明：怡丰城怡丰城品牌传承于新加坡怡丰城的胜利方式，它既是丰树集团的旗舰零售工程，同时也是新加坡规模最大的购物中心。Simple timeline交通分析莘庄北部边境，莘庄门户工程，有望跨区域辐射更多客群两条区域主干道交叉口七莘路与顾戴路，四面临路，四通八达；地铁12号线终点站七莘路地铁站上盖工程主入口处设公交站联通七宝中心区联通莘庄中心区七莘路顾戴路联通古美中心区公交站地铁站黎康路秀波路停车场出口停车场入口卸货车出入口Short descriptio

22、n goes here整体规划工程总建筑面积约32万方，由7栋甲级办公楼，1栋展现会议厅，和1栋购物中心组成。其中办公20万方，商业12万方；办公与商业部分经过商场2层和3层连廊衔接，加强了商业与办公之家的联络性；工程将分三期完成，商业部分第2期开发，开发时序合理3期1期2期Short description goes here商业规划B2B2（地铁出口）（地铁出口）业态规划商铺少，以地铁流动人群为主，设置轻餐饮、小吃和生活服务业态为主，设置合理品牌（红色标记未开业）小吃类餐饮以及奶茶铺放肆粉帮、铁斧炸鸡、人在茶在、超级机车、希望先生、正豪大大、一澜面屋、东时便当、一点点奶茶、大苑子、我爱我汤

23、、德克士、那不乐思生活配套中档设置合理唯颂烟酒、喜士多动线水平动线单动线型，符合地铁通道流动客群特征垂直动线将地铁流动人群上引，1F客群通过1F单独设置通往地下的入口，并通过B2德克士、B1麦当劳这样的热门业态将人流下引楼梯和3部扶梯通往B1，此入口以乘坐地铁的流动人口为主楼梯和2部扶梯通往B1，此楼梯可联通1F主入口处专设楼梯通往地铁方向，目前地铁入口施工中此处商铺价值难以凸显餐饮生活配套垂直动线程度动线Short description goes here商业规划B1B1业态以餐饮和生活服务业态（超市）为主，都是可以快速聚集人气的业态，辅以小零售，业态规划合理品牌（红色标记未开业）小吃类餐

24、饮以及轻餐饮Moosan Seafood、peters Gourmet、多乐之日、拼桌茶餐厅、麦当劳、家有好面、精悦蓉、阳门五将、满记甜品、号外、97蒸菜小厨、丸龟制面、立方铁、谷田稻香、不二烫捞、川调、渣甸街、大鼓米线、味千面食料理、面包新语、八点醒、蓓乐鲜、猫山王、欧凯撒、Pizza Pezzo、Car Rousel、鱼池拾捌、拿渡、莉莲、中街1946、约麻、小杨生煎、麦芽小栈、开心丽果、塔塔蜜、8波茶、米芝莲、可口味、KOI CAF、正新鸡排、爱之海鲜色拉、美珍香、撒露、莓兽、72NOW、福气塘、天御皇茶、丸来玩趣、茶桔便、COCO奶茶小零售斯帕颂、鞋柜、LOHO、Look Optica

25、l、【拾惠惠、名创优品、K Beauty、Sweet Color】生活配套G-Super、星客多快剪、爱回收水平动线棋盘型动线，符合美食街人群流动特点垂直动线麦当劳设置于主入口处，将1F人群下引此处有坡度，直达车库零售餐饮生活配套超市Short description goes here商业规划1F1F业态以零售为主，辅以餐饮生活服务业态为主。品牌（红色标记未开业）轻餐饮霞料亭、沃德面包、普吉天堂、翠华、Antoine Bakery、星巴克时尚零售H&M、UNIQLO、TOP FEELING、Adidas Orightals、New Look、ULifeStyle、O.T.R、NIKE

26、、Grand、zoff、Guess、Teenmix、Belle、Actree、镜客、JINS、酷睿视觉、Aline de rose、Hush Puppies、Clarks、Popoking、Esprit、Adidas Performance、Adidas Neo、Personal Point、POLO SPORT、凯仑、金伯利、【小米之家、Apple、EBT、DELL、D.Phone、OPPO、HUAWEI】动线设计水平动线餐饮布置在靠近办公楼的次入口处（设计意图应该是考虑到办公客群的导入），生活配套主要集中于主入口处垂直动线6部垂直梯，10部手动扶梯，均匀分布零售餐饮生活配套入口垂直客梯2部

27、一组手动扶梯2部一组2步手动扶梯和楼梯通往B1和B2Short description goes here商业规划2F2F业态以零售和餐饮业态为主品牌（红色标记未开业）餐饮鱼螺满筐、滇梦、阅江轩、途尚咖啡、吉布鲁牛排海鲜自助餐厅、麻省理工深海烤鱼、汉堡王时尚零售H&M（一带二）、ALEXANDER KARL、热风、La Babite、Candies、Puella、兰诺、LILANZ、1.S.E、Noonoo、森马、Me&City、Jack&Jones、GXG、Only、A Si Poste、百武西、Advanturer、Hear Me、Ochirly、Peoleo、马克

28、华菲女装、Selected、Able Jeans、gxg.jeans、Lee、Liv Tyler、FK&EK、后型格、SEPTWOLVES、【屈臣氏】动线水平动线连廊联通办公，连廊处设置餐饮，（设计意图应该是考虑到办公客群的导入）垂直动线在连廊处，专门设置了2F-3F的手动扶梯两部，方便联通连廊儿童亲子儿童零售餐饮生活配套手动扶梯2部一组连廊联通丰树商业城Short description goes here商业规划3F3F业态以儿童相关的业态和餐饮为主品牌（红色标记未开业）餐饮捞王锅物料理、牛气冲天、La Lapute、鮨谷、百岁鱼庄、菠萝油王子、米挑餐厅、吟松日本料理、中街1946

29、、世界茶饮儿童亲子幻贝家、小马快跑、gxg kids、ME&CITY KIDS、卡通尼、爱运爱尚跆拳道、花园宝宝、瑞思学科英语、赢在起点、七田真、伊叶舞蹈、儿童科技馆、东方童画、爱乐游、UCAN、KIDS LAND、虫虫绘本馆、番茄田、城市轮滑、卡雷拉、【ANTA Kids、葡萄乐园、OSIM、爱学习、马博士】儿童零售Le Petit Chateau、马卡乐、江博士、ABC KIDS、Balabala、多妙屋、【扎德儿童家居馆、Mamaway】儿童亲子儿童零售餐饮生活配套Short description goes here商业规划4F4F业态以餐饮和娱乐业态为主，引入美食广场品牌（红色标记未开业）餐饮粥星星、One cup everyday、思百食、渝利火锅、椰子叔叔、赵崽儿、鸿匠铁板烧日本料理、北疆饭店、川食公馆、秦香阁餐厅、大开沙界、天辣小馆、雪冰元素、蜀签成都串串香、Pelicana、藤尾食堂、见面、高句丽、阿香米线、爪财猫寿司、桂源铺美食广场DaborsMaindish儿童相关业态【爱婴室、明翼舞蹈、来画画吧】家居零售【艾美佳、智蜂巢】生活配套阿玛尼、N.K.G造型设计休闲娱乐新艺城（一带二）、热气球、格瑞特运动馆、【WIL